Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Тарасов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей областного суда Харламовой О.А., Старостиной Г.Г.,
с участием прокурора Вершининой Г.А.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 07 марта 2012 года
дело по жалобе ответчика К., апелляционному представлению прокурора Кировского административного округа г. Омска на решение Кировского районного суда города Омска от 22 декабря 2011 года, которым постановлено:
"Выселить К. из квартиры *** без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с К. в пользу Закрытого акционерного общества "Омский Мостоотряд N 63" *** рублей судебных расходов".
Заслушав доклад судьи Старостиной Г.Г., судебная коллегия
установила:
ЗАО "Омский Мостоотряд N 63" обратилось в суд с иском к К. о выселении без предоставления другого жилого помещения из квартиры ***. В обосновании иска указало, что ответчик незаконно занял названное жилое помещение, которое по праву собственности принадлежит истцу, на предложение о добровольном выселении ответчик ответил отказом.
В судебном заседании представитель истца по доверенности С. поддержал заявленные требования.
Ответчик К. в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по доверенности Н. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе К. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что он зарегистрирован по месту жительства в другом принадлежащем на праве собственности истцу общежитии, расположенном по адресу: ***. В декабре 2009 года в данном общежитии началась реконструкция, и он был переселен комендантом в комнату N ***. В настоящее время проживание в общежитии по адресу: *** не представляется возможным, поскольку в здании отсутствует отопление и электроснабжение, полы разобраны, коммуникации не работают. Суд нарушил его право на жилище, лишив права владения жилым помещением в общежитии по адресу: ***.
В апелляционном представлении прокурор Кировского административного округа г. Омска просит об отмене решения суда, поскольку судом не выяснены вопросы, состоит ли ответчик на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, имеется ли у него иное помещение для проживания.
С учетом мнения сторон жалоба и представление рассмотрены в апелляционном порядке.
В судебном заседании ответчик К., его представитель Н. доводы жалобы поддержали, просили отменить решение суда и вынести новое решение об отказе истцу в иске, поскольку вселение К. в спорное жилое помещение не является самовольным, произведено собственником в связи с непригодностью для проживания ранее занимаемого жилого помещения.
Представитель истца С. возражал против удовлетворения жалобы ответчика, просил оставить решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, исследовав доводы жалобы и представления, судебная коллегия приходит к следующему.
Исходя из положений ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
На основании ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены указанным Кодексом.
В соответствии ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотрены названным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 102, 103, 105 ЖК РФ и пришел к выводу о том, что ответчик подлежит выселению из спорного жилого помещения без предоставления ему другого жилого помещения, поскольку он прекратил трудовые отношения с организацией, предоставившей ему место в общежитии, не состоит в трудовых отношениях с истцом. При этом отсутствуют основания для выселения истца с предоставлением другого жилого помещения.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении").
Согласно ст. 330 ГПК РФ одним из оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права.
Судебная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении данного дела судом первой инстанции было допущено неправильное применение норм материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в том числе вступившим законную силу решением Кировского районного суда г. Омска от 18 октября 2011 г., К. 08.11.1993 года принят на работу в ОАО "Омскстроймост" плотником-бетонщиком 2 разряда, а 10.10.1997 года уволен по собственному желанию. 19.10.1999 года К. вновь принят на работу формовщиком железобетонных конструкций и изделий 4 разряда в ОАО "Омскстроймост", 25.03.2003 года уволен в связи с переводом в ЗАО "Омскстроймост-Мостоотряд 63" и 26.03.2003 года принят в ЗАО "Омскстроймост-Мостоотряд 63", откуда уволен по соглашению сторон 20.07.2007 года.
Жилые дома N *** (трехэтажное здание) и *** под литерой "***" (двухэтажное здание) по ул. *** в настоящее время принадлежат на праве собственности ЗАО "Омский Мостоотряд 63", были приобретены последним по договору купли-продажи у ОАО "***" в 2003 году. В свою очередь, ОАО "***" приватизировало данные объекты недвижимости в 1992 году, до заселения ответчика.
Изначально ответчик К. был заселен собственником в 1993 году в жилой дом N *** под литерой "***" по ул. ***, вопрос о его выселении из данного жилого помещения в судебном порядке не ставился. Ответчик зарегистрирован по указанному адресу.
В 2008 году К. из вышеназванного жилого помещения переселен в квартиру N ***жилого дома N ***по ул. ***.
На момент вселения ответчика в 1993 году действовали Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. ст. 17, 18), ЖК РСФСР (ст. ст. 131 - 136), согласно которым отношения по предоставлению гражданам жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе юридических лиц (частный жилищный фонд), именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Однако с момента вступления в силу части второй ГК РФ, т.е. с 01 марта 1996 г., указанные отношения являются отношениями найма и регулируются соответствующими нормами гражданского и жилищного законодательства (ст. 671 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).
Таким образом, положения закона, регулирующие предоставление жилых помещений в общежитиях, к рассматриваемым правоотношениям применению не подлежат. Продолжительность трудового стажа ответчика в рассматриваемом случае правового значения не имеет.
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно положениям ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения указанного договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Данное правило действует как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма.
В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.
Согласно положениям ст. 684 ГК РФ наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.
Согласно положениям ст. 687 ГК РФ собственник жилого помещения (наймодатель) вправе требовать расторжения данного договора и выселения нанимателя только в судебном порядке и только при наличии следующих оснований:
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, а также если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Предъявляя исковые требования о выселении ответчика К., ЗАО "Омский Мостоотряд 63" в качестве основания иска указывает самовольное заселение ответчика в квартиру N ***дома N *** по ул. ***. При этом представитель истца пояснил судебной коллегии, что ранее занимаемое К. жилое помещение в здании под литерой "***" дома N *** по ул. *** является пригодным для проживания, вопрос о выселении ответчика из данного жилого помещения не ставится, поскольку право на проживание в нем ответчик не утратил.
В то же время, как следует из материалов дела и установлено судом, а также нашло свое подтверждение в суде апелляционной инстанции, здание под литерой "***" дома N *** по ул. *** является непригодным для проживания, все жильцы дома, в том числе и К., переселены собственником в жилой дом N *** по ул. ***.
Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля *** и не опровергнуто истцом. Доказательств пригодности для проживания ранее занимаемого ответчиком жилого помещения в здании под литерой "***" дома N *** по ул. *** суду не представлено. Из пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции следует, что данное здание планировалось переоборудовать под гостиницу, поэтому гражданам, проживающим в двухэтажном общежитии, предоставлялись жилые помещения в соседнем трехэтажном здании.
Таким образом, вселение ответчика в спорное жилое помещение нельзя признать самовольным, и, соответственно, договор коммерческого найма жилого помещения по правилам ст. 687 ГК РФ с К. не расторгнут.
Расторжение трудового договора с К. не является основанием для расторжения договора найма, как в соответствии с положениями ранее действовавшего жилищного законодательства, так и в соответствии с положениями ст. 687 ГК РФ.
При наличии законных оснований для изменения условий договора найма, наймодатель не лишен права, с учетом положений ст. 684 ГК РФ, а также положений главы 29 ГК РФ, избрать соответствующий способ защиты права (ст. 12 ГК РФ).
Утверждение представителя истца о том, что в спорном жилом помещении ответчик фактически не проживает, опровергается существом заявленных к ответчику требований о выселении. Кроме того, ответчиком на обозрение судебной коллегии представлены квитанции об оплате коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия) за ноябрь - декабрь 2010 года. Истцом не принимается у ответчика плата за жилое помещение в связи с отсутствием заключенного договора найма, что следует из пояснений представителя ответчика.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об отказе ЗАО "Омский Мостоотряд N 63" в полном объеме.
По правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы при отказе в иске возмещению не подлежат.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска от 22 декабря 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Отказать закрытому акционерному обществу "Омский Мостоотряд N 63" в иске о выселении К. из квартиры *** дома *** по улице *** без предоставления другого жилого помещения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1172/2012
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 марта 2012 г. по делу N 33-1172/2012
Председательствующий: Тарасов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей областного суда Харламовой О.А., Старостиной Г.Г.,
с участием прокурора Вершининой Г.А.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 07 марта 2012 года
дело по жалобе ответчика К., апелляционному представлению прокурора Кировского административного округа г. Омска на решение Кировского районного суда города Омска от 22 декабря 2011 года, которым постановлено:
"Выселить К. из квартиры *** без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с К. в пользу Закрытого акционерного общества "Омский Мостоотряд N 63" *** рублей судебных расходов".
Заслушав доклад судьи Старостиной Г.Г., судебная коллегия
установила:
ЗАО "Омский Мостоотряд N 63" обратилось в суд с иском к К. о выселении без предоставления другого жилого помещения из квартиры ***. В обосновании иска указало, что ответчик незаконно занял названное жилое помещение, которое по праву собственности принадлежит истцу, на предложение о добровольном выселении ответчик ответил отказом.
В судебном заседании представитель истца по доверенности С. поддержал заявленные требования.
Ответчик К. в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по доверенности Н. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе К. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что он зарегистрирован по месту жительства в другом принадлежащем на праве собственности истцу общежитии, расположенном по адресу: ***. В декабре 2009 года в данном общежитии началась реконструкция, и он был переселен комендантом в комнату N ***. В настоящее время проживание в общежитии по адресу: *** не представляется возможным, поскольку в здании отсутствует отопление и электроснабжение, полы разобраны, коммуникации не работают. Суд нарушил его право на жилище, лишив права владения жилым помещением в общежитии по адресу: ***.
В апелляционном представлении прокурор Кировского административного округа г. Омска просит об отмене решения суда, поскольку судом не выяснены вопросы, состоит ли ответчик на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, имеется ли у него иное помещение для проживания.
С учетом мнения сторон жалоба и представление рассмотрены в апелляционном порядке.
В судебном заседании ответчик К., его представитель Н. доводы жалобы поддержали, просили отменить решение суда и вынести новое решение об отказе истцу в иске, поскольку вселение К. в спорное жилое помещение не является самовольным, произведено собственником в связи с непригодностью для проживания ранее занимаемого жилого помещения.
Представитель истца С. возражал против удовлетворения жалобы ответчика, просил оставить решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, исследовав доводы жалобы и представления, судебная коллегия приходит к следующему.
Исходя из положений ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
На основании ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены указанным Кодексом.
В соответствии ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотрены названным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 102, 103, 105 ЖК РФ и пришел к выводу о том, что ответчик подлежит выселению из спорного жилого помещения без предоставления ему другого жилого помещения, поскольку он прекратил трудовые отношения с организацией, предоставившей ему место в общежитии, не состоит в трудовых отношениях с истцом. При этом отсутствуют основания для выселения истца с предоставлением другого жилого помещения.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении").
Согласно ст. 330 ГПК РФ одним из оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права.
Судебная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении данного дела судом первой инстанции было допущено неправильное применение норм материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в том числе вступившим законную силу решением Кировского районного суда г. Омска от 18 октября 2011 г., К. 08.11.1993 года принят на работу в ОАО "Омскстроймост" плотником-бетонщиком 2 разряда, а 10.10.1997 года уволен по собственному желанию. 19.10.1999 года К. вновь принят на работу формовщиком железобетонных конструкций и изделий 4 разряда в ОАО "Омскстроймост", 25.03.2003 года уволен в связи с переводом в ЗАО "Омскстроймост-Мостоотряд 63" и 26.03.2003 года принят в ЗАО "Омскстроймост-Мостоотряд 63", откуда уволен по соглашению сторон 20.07.2007 года.
Жилые дома N *** (трехэтажное здание) и *** под литерой "***" (двухэтажное здание) по ул. *** в настоящее время принадлежат на праве собственности ЗАО "Омский Мостоотряд 63", были приобретены последним по договору купли-продажи у ОАО "***" в 2003 году. В свою очередь, ОАО "***" приватизировало данные объекты недвижимости в 1992 году, до заселения ответчика.
Изначально ответчик К. был заселен собственником в 1993 году в жилой дом N *** под литерой "***" по ул. ***, вопрос о его выселении из данного жилого помещения в судебном порядке не ставился. Ответчик зарегистрирован по указанному адресу.
В 2008 году К. из вышеназванного жилого помещения переселен в квартиру N ***жилого дома N ***по ул. ***.
На момент вселения ответчика в 1993 году действовали Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. ст. 17, 18), ЖК РСФСР (ст. ст. 131 - 136), согласно которым отношения по предоставлению гражданам жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе юридических лиц (частный жилищный фонд), именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Однако с момента вступления в силу части второй ГК РФ, т.е. с 01 марта 1996 г., указанные отношения являются отношениями найма и регулируются соответствующими нормами гражданского и жилищного законодательства (ст. 671 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).
Таким образом, положения закона, регулирующие предоставление жилых помещений в общежитиях, к рассматриваемым правоотношениям применению не подлежат. Продолжительность трудового стажа ответчика в рассматриваемом случае правового значения не имеет.
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно положениям ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения указанного договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Данное правило действует как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма.
В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.
Согласно положениям ст. 684 ГК РФ наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.
Согласно положениям ст. 687 ГК РФ собственник жилого помещения (наймодатель) вправе требовать расторжения данного договора и выселения нанимателя только в судебном порядке и только при наличии следующих оснований:
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, а также если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Предъявляя исковые требования о выселении ответчика К., ЗАО "Омский Мостоотряд 63" в качестве основания иска указывает самовольное заселение ответчика в квартиру N ***дома N *** по ул. ***. При этом представитель истца пояснил судебной коллегии, что ранее занимаемое К. жилое помещение в здании под литерой "***" дома N *** по ул. *** является пригодным для проживания, вопрос о выселении ответчика из данного жилого помещения не ставится, поскольку право на проживание в нем ответчик не утратил.
В то же время, как следует из материалов дела и установлено судом, а также нашло свое подтверждение в суде апелляционной инстанции, здание под литерой "***" дома N *** по ул. *** является непригодным для проживания, все жильцы дома, в том числе и К., переселены собственником в жилой дом N *** по ул. ***.
Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля *** и не опровергнуто истцом. Доказательств пригодности для проживания ранее занимаемого ответчиком жилого помещения в здании под литерой "***" дома N *** по ул. *** суду не представлено. Из пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции следует, что данное здание планировалось переоборудовать под гостиницу, поэтому гражданам, проживающим в двухэтажном общежитии, предоставлялись жилые помещения в соседнем трехэтажном здании.
Таким образом, вселение ответчика в спорное жилое помещение нельзя признать самовольным, и, соответственно, договор коммерческого найма жилого помещения по правилам ст. 687 ГК РФ с К. не расторгнут.
Расторжение трудового договора с К. не является основанием для расторжения договора найма, как в соответствии с положениями ранее действовавшего жилищного законодательства, так и в соответствии с положениями ст. 687 ГК РФ.
При наличии законных оснований для изменения условий договора найма, наймодатель не лишен права, с учетом положений ст. 684 ГК РФ, а также положений главы 29 ГК РФ, избрать соответствующий способ защиты права (ст. 12 ГК РФ).
Утверждение представителя истца о том, что в спорном жилом помещении ответчик фактически не проживает, опровергается существом заявленных к ответчику требований о выселении. Кроме того, ответчиком на обозрение судебной коллегии представлены квитанции об оплате коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия) за ноябрь - декабрь 2010 года. Истцом не принимается у ответчика плата за жилое помещение в связи с отсутствием заключенного договора найма, что следует из пояснений представителя ответчика.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об отказе ЗАО "Омский Мостоотряд N 63" в полном объеме.
По правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы при отказе в иске возмещению не подлежат.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска от 22 декабря 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Отказать закрытому акционерному обществу "Омский Мостоотряд N 63" в иске о выселении К. из квартиры *** дома *** по улице *** без предоставления другого жилого помещения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)