Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саша" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2012 по делу N А07-15914/2012 (судья Салихова И.З.).
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Саша" (далее - общество "Саша", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 15 823 руб. 09 коп. за период с 15.04.2012 по 31.07.2012 и обязании освободить нежилое помещение N 26, 27, расположенное на цокольном этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, литер А, общей площадью 50,2 кв. м (л.д. 5-7).
До рассмотрения спора по существу Комитет заявил об отказе от исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в сумме 15 823 руб. 09 коп. за период с 15.04.2012 по 31.07.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 82).
Решением суда первой инстанции от 14.12.2012 (резолютивная часть объявлена 07.12.2012) исковые требования Комитета в части обязания освободить нежилое помещение N 26, 27, расположенное на цокольном этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, литер А, общей площадью 50,2 кв. м, удовлетворены, на общество "Саша" возложена обязанность освободить данное нежилое помещение; в части исковых требований о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 15 823 руб. 09 коп. производство по делу прекращено применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с принятием судом отказа истца от иска в указанной части (л.д. 91-94).
С названным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Саша" (далее также - апеллянт) просит решение суда первой инстанции от 14.12.2012 отменить в части обязания освободить занимаемое им спорное нежилое помещение (л.д. 97).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, что в силу части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Апеллянт считает, что имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 28.04.2010 не может являться доказательством нахождения общества "Саша" в помещении N 26, 27, поскольку по данному акту передано нежилое помещение площадью 50,2 кв. м, а предметом договора аренды от 21.05.2010 N 13499.2 является нежилое помещения N 26, 27 площадью 42,8 кв. м. Указывает, что помещение N 26, 27 до настоящего времени в нарушение положений пункта 2.1.1 договора аренды от 21.05.2010 N 13499.2 не передано Комитетом обществу "Саша".
Кроме того, апеллянт считает, что суд первой инстанции в отсутствие в материалах дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного нежилого помещения пришел к необоснованному выводу о незаключенности договора аренды от 21.05.2010 N 13499.2 ввиду неосуществления его государственной регистрации. Между тем данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.12.2012, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2013 N 02-01-02/4002/2013-773, которые апеллянт просит приобщить к материалам дела в качестве дополнительных доказательств в порядке пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апеллянт указывает также, что не имел возможности зарегистрировать договор аренды от 21.05.2010 N 13499.2 в месячный срок в связи с отсутствием кадастрового паспорта арендуемого помещения. Ссылаясь на отсутствие в действующем законодательстве указания на сроки, в которые должна быть произведена государственная регистрация договора аренды с момента его подписания, апеллянт отмечает, что по получении кадастрового паспорта договор аренды от 21.05.2010 N 13499.2 был зарегистрирован в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах, по мнению апеллянта, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований. При этом указывает, что в настоящее время общество "Саша" законно занимает спорное нежилое помещение NN 26, 27, вносит арендные платежи.
Комитет в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представил.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет". Указанные лица имели реальную возможность явиться в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки. Общество "Саша" ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие (вх. N 5090 от 14.02.2013).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отсутствие возражений сторон в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой ответчиком части.
Из материалов дела следует, что 21.05.2010 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Саша" (арендатор) подписан договор N 13499.2 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда цокольный этаж 42,8 кв. м: N 26, 27, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Кремлевская, д. 61/2, литера А, общей площадью 50,2 кв. м (фактически передаваемая площадь 42,8 кв. м и места общего пользования в размере 7,4 кв. м), для использования под торговлю (пункт 1.1 договора) (л.д. 10-13).
Согласно пункту 1.1 договора N 13499.2 характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 5197 от 02.02.2010. Комитетом в материалы дела представлен технический паспорт на нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания по адресу: город Уфа, Орджоникидзевский район, улица Кремлевская, N 61/2, общей площадью 42,8 кв. м, кроме того места общего пользования 7,4 кв. м, составленный по состоянию на 02.02.2010 (л.д. 26-35).
В пункте 1.2 договора N 13499.2 стороны согласовали срок его действия: условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 28.04.2010, и действуют по 28.04.2013 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К договору N 13499.2 сторонами составлен расчет годовой арендной платы, который составил 45 763 руб. 58 коп. или 3 813 руб. 63 коп. в месяц (л.д. 15).
Объект муниципального нежилого фонда, расположенный в цокольном этаже по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Кремлевская, д. 61/2, литера А, общей площадью 50,2 кв. м (фактически передаваемая площадь 42,8 кв. м и места общего пользования в размере 7,4 кв. м), передан Комитетом в временное владение и пользование обществу "Саша" по акту приема-передачи от 28.04.2010 (л.д. 14).
Нежилые помещения цокольного этажа на поэтажном плане N 26, 27, литера А, площадь 50,2 кв. м, адрес: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, включены в реестр муниципального имущества городского округа город Уфа по состоянию на 28.04.2010 и на 09.10.2012 (л.д. 36, 39).
Ссылаясь на незаключенность договора аренды и неисполнение ответчиком обязанности по освобождению нежилого помещения N 26, 27, расположенного на цокольном этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, Литер А, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные Комитетом исковые требования в части обязания ответчика освободить нежилое помещение, суд первой инстанции исходил из следующего. В отсутствие в материалах дела доказательств государственной регистрации спорного договора аренды, заключенного на срок более одного года, суд пришел к выводу о его незаключенности, в связи с чем указал на обязанность ответчика освободить спорное нежилое помещение, занимаемое им в отсутствие каких-либо правовых оснований.
Выводы, изложенные в решении, являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, стороны согласовали условие о сроке действия договора аренды от 21.05.2010 N 13499.2 более одного года (по 28.04.2013).
В силу названных выше положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 13499.2 подлежал государственной регистрации как заключенный в отношении недвижимого имущества на срок более одного года.
На дату судебного разбирательства (07.12.2012) доказательств осуществления государственной регистрации договора N 13499.2 сторонами в материалы дела не было представлено. Более того, из дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции доказательств, а именно: копии договора N 13499.2 со штампом регистрационной надписи и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2013 N 02-01-02/4002/2013-773, - следует, что запись о государственной регистрации договора N 13499.2 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена 24.12.2012, то есть после вынесения судом первой инстанции решения.
При таких обстоятельствах, оценив договор аренды от 21.05.2010, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его незаключенности ввиду отсутствия государственной регистрации.
Обстоятельство осуществления государственной регистрации договора N 13499.2 возникло после объявления резолютивной части обжалуемого решения, соответственно, не могло быть учтено судом первой инстанции при принятии данного решения и не имеет юридического значения для пересмотра указанного решения в апелляционном порядке.
При этом судебная коллегия принимает во внимание условия договора N 13499.2, согласованные сторонами в пунктах 7.4 и 7.5, согласно которым на арендатора возлагается обязанность в течение одного месяца со дня подписания настоящего договора произвести его государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при нарушении арендатором данного условия арендодатель может в любое время потребовать возврата переданного по договору недвижимого имущества.
В рассматриваемой ситуации общество "Саша" с даты подписания договора N 13499.2 (21.05.2010) не обращалось в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по поводу регистрации договора длительное время (более года). Неблагоприятным последствием неисполнения данной обязанности для общества "Саша" являлась утрата арендодателем - Комитетом интереса к заключению с ним договора аренды, что выразилось в обращении в арбитражный суд с настоящим иском.
Доказательств неосуществления государственной регистрации договора N 13499.2 по вине Комитета обществом "Саша" судам первой и апелляционной инстанции не представило.
Доказательств возврата ответчиком Комитету спорного помещения в материалах дела также не имеется.
В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе и договором аренды (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что на дату судебного разбирательства договор N 13499.2 является незаключенным и не влечет для сторон правовых последствий, в том числе не порождает у ответчика право пользования нежилым помещением, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для выселения общества "Саша" из занимаемого им нежилого помещения N 26, 27, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2.
Довод апеллянта о том, что помещение N 26, 27 до настоящего времени в нарушение положений пункта 2.1.1 договора N 13499.2 не передано Комитетом обществу "Саша", судебная коллегия отклоняет как несостоятельный, противоречащий материалам дела.
Из материалов дела следует, что указанное в договоре N 13499.2 имущество передано Комитетом обществу "Саша" по акту приема-передачи от 28.04.2010. В данном акте передаваемые помещения описаны с достаточной степенью определенности (указан адрес, фактически передаваемая площадь 42,8 кв. м и места общего пользования в размере 7,4 кв. м, имеется ссылка на технические характеристики объекта, приведенные в техническом паспорте (выкопировке) N 5197 от 02.02.2010).
Кроме того, из содержания апелляционной жалобы следует, что общество "Саша" в настоящее время занимает помещения N 26, 27 в цокольном этаже дома по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, литера А, и возражает против освобождения данных помещений.
Согласно пункту 1.5. Положения о Комитете по управлению муниципальной собственностью города Уфы, утвержденному решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.03.2007 N 23/11 (действовавшего на момент предъявления настоящего иска в суд - 07.09.2012), Комитет осуществлял права владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение находится в собственности муниципального образования городской округ города Уфа Республики Башкортостан.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, апелляционная жалоба общества "Саша" - удовлетворению.
Судебная коллегия считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При подаче апелляционной жалобы общество "Саша" уплатило государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по квитанции ОАО "Уралсиб" от 10.01.2013 (л.д. 99).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "Саша".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2012 по делу N А07-15914/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саша" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2013 N 18АП-647/2013 ПО ДЕЛУ N А07-15914/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2013 г. N 18АП-647/2013
Дело N А07-15914/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саша" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2012 по делу N А07-15914/2012 (судья Салихова И.З.).
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Саша" (далее - общество "Саша", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 15 823 руб. 09 коп. за период с 15.04.2012 по 31.07.2012 и обязании освободить нежилое помещение N 26, 27, расположенное на цокольном этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, литер А, общей площадью 50,2 кв. м (л.д. 5-7).
До рассмотрения спора по существу Комитет заявил об отказе от исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в сумме 15 823 руб. 09 коп. за период с 15.04.2012 по 31.07.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 82).
Решением суда первой инстанции от 14.12.2012 (резолютивная часть объявлена 07.12.2012) исковые требования Комитета в части обязания освободить нежилое помещение N 26, 27, расположенное на цокольном этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, литер А, общей площадью 50,2 кв. м, удовлетворены, на общество "Саша" возложена обязанность освободить данное нежилое помещение; в части исковых требований о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 15 823 руб. 09 коп. производство по делу прекращено применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с принятием судом отказа истца от иска в указанной части (л.д. 91-94).
С названным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Саша" (далее также - апеллянт) просит решение суда первой инстанции от 14.12.2012 отменить в части обязания освободить занимаемое им спорное нежилое помещение (л.д. 97).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, что в силу части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Апеллянт считает, что имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 28.04.2010 не может являться доказательством нахождения общества "Саша" в помещении N 26, 27, поскольку по данному акту передано нежилое помещение площадью 50,2 кв. м, а предметом договора аренды от 21.05.2010 N 13499.2 является нежилое помещения N 26, 27 площадью 42,8 кв. м. Указывает, что помещение N 26, 27 до настоящего времени в нарушение положений пункта 2.1.1 договора аренды от 21.05.2010 N 13499.2 не передано Комитетом обществу "Саша".
Кроме того, апеллянт считает, что суд первой инстанции в отсутствие в материалах дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного нежилого помещения пришел к необоснованному выводу о незаключенности договора аренды от 21.05.2010 N 13499.2 ввиду неосуществления его государственной регистрации. Между тем данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.12.2012, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2013 N 02-01-02/4002/2013-773, которые апеллянт просит приобщить к материалам дела в качестве дополнительных доказательств в порядке пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апеллянт указывает также, что не имел возможности зарегистрировать договор аренды от 21.05.2010 N 13499.2 в месячный срок в связи с отсутствием кадастрового паспорта арендуемого помещения. Ссылаясь на отсутствие в действующем законодательстве указания на сроки, в которые должна быть произведена государственная регистрация договора аренды с момента его подписания, апеллянт отмечает, что по получении кадастрового паспорта договор аренды от 21.05.2010 N 13499.2 был зарегистрирован в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах, по мнению апеллянта, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований. При этом указывает, что в настоящее время общество "Саша" законно занимает спорное нежилое помещение NN 26, 27, вносит арендные платежи.
Комитет в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представил.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет". Указанные лица имели реальную возможность явиться в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки. Общество "Саша" ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие (вх. N 5090 от 14.02.2013).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отсутствие возражений сторон в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой ответчиком части.
Из материалов дела следует, что 21.05.2010 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Саша" (арендатор) подписан договор N 13499.2 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда цокольный этаж 42,8 кв. м: N 26, 27, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Кремлевская, д. 61/2, литера А, общей площадью 50,2 кв. м (фактически передаваемая площадь 42,8 кв. м и места общего пользования в размере 7,4 кв. м), для использования под торговлю (пункт 1.1 договора) (л.д. 10-13).
Согласно пункту 1.1 договора N 13499.2 характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 5197 от 02.02.2010. Комитетом в материалы дела представлен технический паспорт на нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания по адресу: город Уфа, Орджоникидзевский район, улица Кремлевская, N 61/2, общей площадью 42,8 кв. м, кроме того места общего пользования 7,4 кв. м, составленный по состоянию на 02.02.2010 (л.д. 26-35).
В пункте 1.2 договора N 13499.2 стороны согласовали срок его действия: условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 28.04.2010, и действуют по 28.04.2013 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К договору N 13499.2 сторонами составлен расчет годовой арендной платы, который составил 45 763 руб. 58 коп. или 3 813 руб. 63 коп. в месяц (л.д. 15).
Объект муниципального нежилого фонда, расположенный в цокольном этаже по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Кремлевская, д. 61/2, литера А, общей площадью 50,2 кв. м (фактически передаваемая площадь 42,8 кв. м и места общего пользования в размере 7,4 кв. м), передан Комитетом в временное владение и пользование обществу "Саша" по акту приема-передачи от 28.04.2010 (л.д. 14).
Нежилые помещения цокольного этажа на поэтажном плане N 26, 27, литера А, площадь 50,2 кв. м, адрес: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, включены в реестр муниципального имущества городского округа город Уфа по состоянию на 28.04.2010 и на 09.10.2012 (л.д. 36, 39).
Ссылаясь на незаключенность договора аренды и неисполнение ответчиком обязанности по освобождению нежилого помещения N 26, 27, расположенного на цокольном этаже по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, Литер А, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные Комитетом исковые требования в части обязания ответчика освободить нежилое помещение, суд первой инстанции исходил из следующего. В отсутствие в материалах дела доказательств государственной регистрации спорного договора аренды, заключенного на срок более одного года, суд пришел к выводу о его незаключенности, в связи с чем указал на обязанность ответчика освободить спорное нежилое помещение, занимаемое им в отсутствие каких-либо правовых оснований.
Выводы, изложенные в решении, являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, стороны согласовали условие о сроке действия договора аренды от 21.05.2010 N 13499.2 более одного года (по 28.04.2013).
В силу названных выше положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 13499.2 подлежал государственной регистрации как заключенный в отношении недвижимого имущества на срок более одного года.
На дату судебного разбирательства (07.12.2012) доказательств осуществления государственной регистрации договора N 13499.2 сторонами в материалы дела не было представлено. Более того, из дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции доказательств, а именно: копии договора N 13499.2 со штампом регистрационной надписи и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2013 N 02-01-02/4002/2013-773, - следует, что запись о государственной регистрации договора N 13499.2 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена 24.12.2012, то есть после вынесения судом первой инстанции решения.
При таких обстоятельствах, оценив договор аренды от 21.05.2010, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его незаключенности ввиду отсутствия государственной регистрации.
Обстоятельство осуществления государственной регистрации договора N 13499.2 возникло после объявления резолютивной части обжалуемого решения, соответственно, не могло быть учтено судом первой инстанции при принятии данного решения и не имеет юридического значения для пересмотра указанного решения в апелляционном порядке.
При этом судебная коллегия принимает во внимание условия договора N 13499.2, согласованные сторонами в пунктах 7.4 и 7.5, согласно которым на арендатора возлагается обязанность в течение одного месяца со дня подписания настоящего договора произвести его государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при нарушении арендатором данного условия арендодатель может в любое время потребовать возврата переданного по договору недвижимого имущества.
В рассматриваемой ситуации общество "Саша" с даты подписания договора N 13499.2 (21.05.2010) не обращалось в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по поводу регистрации договора длительное время (более года). Неблагоприятным последствием неисполнения данной обязанности для общества "Саша" являлась утрата арендодателем - Комитетом интереса к заключению с ним договора аренды, что выразилось в обращении в арбитражный суд с настоящим иском.
Доказательств неосуществления государственной регистрации договора N 13499.2 по вине Комитета обществом "Саша" судам первой и апелляционной инстанции не представило.
Доказательств возврата ответчиком Комитету спорного помещения в материалах дела также не имеется.
В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе и договором аренды (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что на дату судебного разбирательства договор N 13499.2 является незаключенным и не влечет для сторон правовых последствий, в том числе не порождает у ответчика право пользования нежилым помещением, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для выселения общества "Саша" из занимаемого им нежилого помещения N 26, 27, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2.
Довод апеллянта о том, что помещение N 26, 27 до настоящего времени в нарушение положений пункта 2.1.1 договора N 13499.2 не передано Комитетом обществу "Саша", судебная коллегия отклоняет как несостоятельный, противоречащий материалам дела.
Из материалов дела следует, что указанное в договоре N 13499.2 имущество передано Комитетом обществу "Саша" по акту приема-передачи от 28.04.2010. В данном акте передаваемые помещения описаны с достаточной степенью определенности (указан адрес, фактически передаваемая площадь 42,8 кв. м и места общего пользования в размере 7,4 кв. м, имеется ссылка на технические характеристики объекта, приведенные в техническом паспорте (выкопировке) N 5197 от 02.02.2010).
Кроме того, из содержания апелляционной жалобы следует, что общество "Саша" в настоящее время занимает помещения N 26, 27 в цокольном этаже дома по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кремлевская, д. 61/2, литера А, и возражает против освобождения данных помещений.
Согласно пункту 1.5. Положения о Комитете по управлению муниципальной собственностью города Уфы, утвержденному решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.03.2007 N 23/11 (действовавшего на момент предъявления настоящего иска в суд - 07.09.2012), Комитет осуществлял права владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение находится в собственности муниципального образования городской округ города Уфа Республики Башкортостан.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, апелляционная жалоба общества "Саша" - удовлетворению.
Судебная коллегия считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При подаче апелляционной жалобы общество "Саша" уплатило государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по квитанции ОАО "Уралсиб" от 10.01.2013 (л.д. 99).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "Саша".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2012 по делу N А07-15914/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саша" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)