Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Побежимова Василия Сергеевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2013 по делу N А47-11607/2012 (судья Пирская О.Н.).
Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Гулливер" (далее - ЗАО "УК "Гулливер", Компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Побежимову Василию Сергеевичу (далее - ИП Побежимов, Предприниматель, ответчик) о взыскании:
1) денежных средств из предварительного договора аренды нежилого помещения от 08.06.2011 N 052, в том числе: - 2 330,91 долларов США основного долга за пользование нежилым помещением; - 259,79 долларов США задолженности по эксплуатационным платежам; - 29 179 руб. 70 коп. задолженности по коммунальным платежам; - 331,78 долларов США неустойки за ненадлежащее исполнение основного обязательства по оплате фактического пользования помещением; - 3,38 долларов США неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению эксплуатационных платежей; - 4 855,22 руб. неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению коммунальных платежей; - 148,37 долларов США процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на основной долг по оплате фактического пользования помещением и на задолженность по эксплуатационным платежам; - 1671 руб. 12 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на задолженность по коммунальным платежам;
2) денежных средств из договора аренды нежилого помещения от 19.03.2012 N 2-32, в том числе: - 9 524,82 долларов США основного долга за аренду помещения; - 749,38 долларов США задолженности по эксплуатационным платежам; - 19 570 руб. 14 коп. задолженности по коммунальным платежам; - 520,33 долларов США неустойки за ненадлежащее исполнение основного обязательства по внесению арендной платы; - 41,11 долларов США неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению эксплуатационных платежей; - 452,92 руб. неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению коммунальных платежей; - 340,28 долларов США процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на основной долг по оплате аренды и на задолженность по эксплуатационным платежам; - 648 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на задолженность по коммунальным платежам (с учетом принятых арбитражным судом первой инстанции уточнений заявленных требований - т. 1, л.д. 11-17, 78; т. 2, л.д. 1-4, 21, 22; т. 3, л.д. 85, 143; т. 4, л.д. 1-7, 115; т. 5, л.д. 170; т. 6, л.д. 82-83).
В рамках производства по делу N А47-11607/2012 по указанному выше иску ЗАО "УК "Гулливер" к ИП Побежимову последний предъявил к Компании встречный иск о признании пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.2 - 3.4 предварительного договора аренды от 08.06.2011 N 052 недействительными (ничтожными) применительно к статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом уточнения - т. 3, л.д. 145-148; т. 6, л.д. 42). Встречный иск принят к производству определением от 01.11.2012 (т. 3, л.д. 160-161).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью "Орэкс" (далее - ООО "Орэкс", третье лицо; т. 3, л.д. 153-155).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.03.2013 (резолютивная часть объявлена 14.03.2013) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Предпринимателя в пользу Компании денежные средства в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату соответствующего платежа, а именно - задолженность, эквивалентную 13 868,27 долларов США, из которых 12 636,51 долларов США - основной долг, 835,55 долларов США - неустойка, 396,21 долларов США - проценты, а также 19 226 руб. 48 коп. - долг по коммунальным платежам, 3 030 руб. 61 коп. - неустойка, 1058 руб. 42 коп. - проценты. В удовлетворении остальной части первоначального иска, а также в удовлетворении встречного иска, суд отказал (т. 6, л.д. 172-187).
В апелляционной жалобе ИП Побежимов просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 7, л.д. 3-5), приводит следующие доводы.
Суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска. Сделка по передаче в аренду части объекта незавершенного строительства недействительна (ничтожна). При заключении предварительного договора аренды в части его пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.2 - 3.4, то есть в части передачи в аренду нежилого помещения, были нарушены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 8, 130, 131, 429, 607, 611, 650), Градостроительного кодекса Российской Федерации (статья 55), а также Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
Поскольку предварительный договор аренды в указанной части недействителен (ничтожен), расчет задолженности должен быть произведен исходя из представленного ответчиком заключения "о средней стоимости платы за фактическое пользование объектом".
Кроме того, податель жалобы утверждает, что суд не учел представленные в дело доказательства, подтверждающие, что период использования ответчиком нежилого помещения начался лишь с 05.11.2011 и закончился 05.06.2012, а не 30.06.2012. В связи с этим, ИП Побежимов не согласен с итоговой суммой взысканных с него в пользу ЗАО "УК "Гулливер" денежных средств.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
В представленном отзыве истец полагает решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 24.11.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись регистрации N 56-56-01/220/2009-490 о праве собственности ЗАО "УК "Гулливер" (ИНН 5611057120; ОГРН 1085658039048) на ОНС (объект незавершенного строительства) - торгово-развлекательный комплекс площадью застройки 20794 кв. м, степенью готовности 15%, инвентарный номер П-15-127/Е1, литера "Е1", расположенный по адресу: город Оренбург, улица Новая, 4. Кадастровый (или условный) номер объекта 56-56-01/238/2009-470. Компании выдано свидетельство о праве (т. 6, л.д. 4).
08.06.2011 между ЗАО "УК "Гулливер" (арендодатель) и ООО "Орэкс" (арендатор) был подписан предварительный договор N 052 (т. 1, л.д. 20-35).
В соответствии с пунктом 1.1 данного договора стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды нежилых помещений, указанных в приложении N 1 как помещения N 2-49, расположенные на втором этаже объекта - ОНС - торгово-развлекательный комплекс "Гулливер", площадью застройки 20 794 кв. м, инвентарный номер П-15-127/Е1, литера "Е1", находящийся в момент заключения предварительного договора в процессе строительства, на земельном участке, общей площадью 36 625 кв. м, расположенном в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0304014, по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4.
Помещение находится на втором торговом этаже здания. Арендуемая площадь составляет 90 кв. м. Границы сдаваемого в аренду помещения выделены на поэтажном плане, являющемся приложением N 1 к основному договору аренды (пункт 1.3 предварительного договора).
Предметом предварительного договора являются обязательства сторон заключить основной договор аренды не позднее 10 рабочих дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание, а также взаимоотношения сторон на период использования помещения до заключения основного договора аренды (пункт 2.1 предварительного договора).
Пунктом 2.3 предварительного договора N 052 регламентировано следующее. В случае если к моменту окончания осуществления арендатором подготовительных работ в помещении регистрация права собственности арендодателя не будет произведена, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение в фактическое пользование по форме, приведенной в приложении N 2 к предварительному договору (абзац 1). С момента подписания сторонами акта передачи помещения в фактическое пользование арендатор обязуется вносить плату за фактическое пользование помещением в порядке, размере и сроки оплаты арендной платы, как они определены в приложении N 1 к предварительному договору (абзац 2). Плата за фактическое пользование помещением вносится до момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения в рамках основного договора аренды (абзац 3). К отношениям сторон по фактическому пользованию помещением применяются условия основного договора аренды - приложение N 1 к предварительному договору (абзац 4).
Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращает свое действие с момента заключения основного договора аренды, но не позднее 31.12.2012, за исключением обязательств, не связанных с его заключением, которые действуют до выполнения сторонами всех своих обязательств (пункт 5.1 предварительного договора).
В качестве приложения N 1 к предварительному договору от 08.06.2011 N 052 истцом и третьим лицом были согласованы "Условия Основного Договора Аренды нежилого помещения" (далее - Условия; т. 1, л.д. 23-29).
Согласно пункту 4.1 Условий размер и структура арендной платы определены в приложении N 4 к основному договору аренды. Так, арендная плата рассчитывается исходя из площади помещения, указанной в плане БТИ (ПИБ), составляет 450 долларов США за кв. м в год, при этом первый год аренды арендная плата составляет 400 долларов США за кв. м (пункты 1.1 - 1.2 приложения N 4 к договору аренды; т. 1, л.д. 31). Кроме этого в качестве денежных обязательств арендатора поименованы эксплуатационные и коммунальные платежи: - эксплуатационные платежи составляют 70 долларов США за кв. м арендуемой площади в год и включают в себя расходы арендодателя на эксплуатацию, содержание в исправности, уборку и текущий ремонт всех помещений, которые служат основному зданию (приведен перечень объектов), а также платежи за услуги и другие выплаты и взносы, включая административные расходы, призванные обеспечить функционирование, содержание в исправности и обслуживание оборудования (пункт 2.1 приложения N 4 к договору аренды); коммунальные платежи рассчитываются как стоимости фактически потребленных в помещении за месяц электроэнергии, тепловой энергии, а также водопотребления и водоотведения (пункт 2.2). Арендная плата и эксплуатационные платежи выплачиваются ежемесячно в срок не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем каждого календарного месяца (пункт 3.1). Оплата арендатором коммунальных платежей производится авансом одновременно с оплатой арендных платежей в размере 70% от суммы предыдущего месяца, окончательная оплата производится на основании счета и счета-фактуры арендодателя в течение 5 рабочих дней с даты получения арендатором указанных документов. При задержке выставления счета арендодателем срок оплаты переносится на соответствующее количество дней (пункт 3.2). В случае, если платежи определены в долларах США, оплата осуществляется арендатором в рублях по официальному курсу доллара США по отношению к рублю, установленному Банком России на день списания средств, но не менее чем 27 рублей за 1 доллар США. В случае превышения курса ЦБ свыше 27 рублей за 1 доллар США, арендатор обязуется возместить разницу между фиксированным и фактическим курсом (пункт 5 приложения N 4 к договору аренды). Согласно пункту 8.2 Условий в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных договором аренды, арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,1% от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом, за каждый день просрочки.
03.10.2011 поименованное в предварительном договоре помещение площадью 90 кв. м передано истцом (арендодатель) третьему лицу (арендатор) по акту передачи помещения в фактическое пользование (т. 1, л.д. 36).
01.11.2011 между ООО "Орэкс" (арендатор), ИП Побежимовым (новый арендатор) и ЗАО "УК "Гулливер" (арендодатель) подписано дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору от 08.06.2011 N 052. По условиям данного соглашения права и обязанности арендатора из предварительного договора в полном объеме переходят к ИП Побежимову (т. 1, л.д. 37).
14.12.2011 Администрацией города Оренбурга утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU56301000-09811. Данным правовым актом, среди прочего, был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс под литерой "Е1", расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4 (т. 3, л.д. 76-79).
23.12.2011 в ЕГРП внесена запись регистрации N 56-56-01/345/2011-188 о праве собственности ЗАО "УК "Гулливер" на нежилой, двухэтажный торгово-развлекательный комплекс общей площадью 61 578 кв. м, инвентарный номер П-15-127/Е1, литера "Е1", расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4. Кадастровый (или условный) номер объекта 56-56-01/345/2011-188. Компании выдано свидетельство о праве серии 56-АБ номер 578677 (т. 1, л.д. 128).
19.03.2012 между ЗАО "УК "Гулливер" (арендодатель) и ИП Побежимовым (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 2-32 (т. 1, л.д. 38-39). По условиям основного договора аренды истец обязался предоставить ответчику во временное владение и пользование (аренду), сроком на 360 дней, помещение N 147 общей площадью 46,1 кв. м, расположенное на втором этаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4.
Объект аренды дополнительно согласован сторонами в приложении N 1 к договору - поэтажный план здания (т. 1, л.д. 44).
Статьей (разделом) 4 договора аренды стороны предусмотрели условия и порядок платежей.
Объект аренды (помещение площадью 46,1 кв. м) передан истцом ответчику по акту от 22.03.2012 (т. 1, л.д. 50).
В период декабрь 2011 г. - июнь 2012 г. ИП Побежимов перечислил на расчетный счет ЗАО "УК "Гулливер" 448 809 руб. 81 коп., что подтверждается платежными поручениями (т. 1, л.д. 53-65; т. 4, л.д. 99-101, 121, 123-131).
В 2012 году Компания неоднократно обращалась к Предпринимателю с письменными претензиями, в которых сообщала о наличии задолженности по предварительному договору от 08.06.2011 N 052 и основному договору аренды от 19.03.2012 N 2-32, а также требовала погасить долг (т. 1, л.д. 68-73).
В ответных письмах ИП Побежимов сообщал о том, что намерен погасить задолженность в срок до 01.07.2012 и до 30.07.2012 (т. 1, л.д. 74-75).
06.07.2012 сотрудниками ответчика предпринята попытка вывоза товара с арендуемой территории. Согласно служебным запискам сотрудника охранного агентства ООО "Кондор" Тутова Д.Е. и сотрудника ЗАО "УК "Гулливер" Михайлик М.В., а также акту "ограничения деятельности арендатора" от 12.07.2012, истец воспрепятствовал вывозу товара. Со ссылкой на наличие задолженности по ранее подписанным договорам 12.07.2012 находящийся в арендуемом помещении товар (имущество) и оборудование были перемещены на склад N 10 (т. 1, л.д. 92, 93, 94-95).
18.07.2012 истцом в адрес ответчика ценным письмом было направлено соглашение о расторжении договора аренды от 19.03.2012 N 2-32 с 30.06.2012 (т. 1, л.д. 66-67).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, общество "УК "Гулливер" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга по двум договорам, договорной неустойки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами).
Возражая против предъявленных требований, ИП Побежимов обратился в арбитражный суд с встречным иском (о признании отдельных пунктов предварительного договора аренды недействительными, ничтожными).
Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, а также отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности предварительного и основного договоров аренды. Суд произвел перерасчет размера основного долга по предварительному договору, поскольку пришел к выводу о допустимости начисления платы за период с 03.10.2011 по 18.03.2012, тогда как истец рассчитал основной долг за период с 01.10.2011 по 18.03.2012. Требования о взыскании арендной платы и эксплуатационных платежей по договору аренды за период с 22.03.2012 по 30.06.2012 суд признал правомерными в полном объеме. В части взыскания коммунальных платежей суд пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании задолженности по оплате теплоснабжения. В свою очередь, во взыскании задолженности по оплате электроснабжения суд отказал, указал, что истцом не доказан объем потребленной ответчиком электроэнергии. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении требований о взыскании договорной неустойки суд не усмотрел.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 АПК РФ).
Арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (абзац 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
Предварительный договор от 08.06.2011 N 052 составлен в простой письменной форме, содержит подписи представителей и оттиски печатей арендодателя и арендатора, и соответствует требованиям статьи 429 Гражданского кодекса РФ, в силу чего оснований для вывода о незаключенности данной сделки не имеется.
Наличие в тексте договора от 08.06.2011 N 052 условий, касающихся внесения арендатором платы за фактическое пользование нежилым помещением в период с момента передачи недвижимого имущества во владение и пользование арендатора и до заключения основного договора аренды, как обоснованно указал суд первой инстанции, в данном случае не влечет недействительности отдельных пунктов данной сделки.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).
Предварительный договор аренды нежилого помещения в данном случае содержит элементы (отдельные условия) договора аренды будущей недвижимой вещи.
Для целей правильного и единообразного применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о договоре аренды Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) даны следующие разъяснения.
По смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ (абзац 2 пункта 10 Постановления от 17.11.2011 N 73).
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом. Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации (абзацы 1, 2 пункта 11 Постановления от 17.11.2011 N 73).
01.11.2011 ИП Побежимов, будучи осведомленным об отсутствии акта вода здания ТРК в эксплуатацию, добровольно, действуя в своих собственных интересах, в полном объеме принял на себя права и обязанности из договора от 08.06.2011 N 052. Тем самым, Предприниматель подтвердил возможность извлечения имущественной выгоды от использования нежилого помещения, наличие у объекта аренды определенной потребительской ценности.
Факт использования нежилого помещения площадью 90 кв. м в период до заключения основного договора аренды в своей хозяйственной деятельности ИП Побежимов не отрицает и не оспаривает (статьи 9, 70 АПК РФ). Более того, ответчик вносил плату за фактическое пользование помещением.
То обстоятельство, что в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации торгово-развлекательный комплекс, частью которого является переданное по предварительному договору нежилое помещение, был введен 14.12.2011, не может быть положено в основу судебного акта об удовлетворении требований участника арендной сделки о признании ее недействительной (ничтожной).
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).
Встречный иск в данном случае предъявлен с целью изменения порядка и условий расчета размера денежных обязательств ответчика, не оспаривающего факт наличия самого обязательства, что противоречит требованиям пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ. Так, в частности, в апелляционной жалобе ИП Побежимов настаивает на применении для целей расчета размера платы за фактическое пользование нежилым помещением заключения независимого оценщика о средней стоимости аренды торговых помещений в г. Оренбурге за 4-ый квартал 2011 г. (т. 6, л.д. 95-103; т. 7, л.д. 3-5).
Объекты незавершенного строительства и/или их части не поименованы в законе в качестве имущества, запрещенного к передаче в аренду применительно к норме абзаца 2 пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.
Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается (абзац 3 пункта 11 Постановления от 17.11.2011 N 73).
Оснований для вывода о том, что переданное по договору от 08.06.2011 N 052 нежилое помещение площадью 90 кв. м является частью самовольной постройки, не имеется. Доводов о том, что ввиду отсутствия разрешения на ввод здания в эксплуатацию в октябре - декабре 2011 года имела место угроза жизни и/или здоровью арендаторов либо посетителей торгово-развлекательного комплекса, ИП Побежимов не привел, соответствующих доказательств не представил (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции в части рассмотрения по существу встречного иска ИП Побежимова к ЗАО "УК "Гулливер" следует признать законным и обоснованным.
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 19.03.2012 N 2-32 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 3.1 менее одного календарного года (360 дней), в связи с чем, обязательная государственная регистрация договора не требуется.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 - 310 Гражданского кодекса РФ).
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ).
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств (пункт 1 статьи 395 ГК РФ).
В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (пункт 2 статьи 317 Гражданского кодекса РФ).
Ответчик по первоначальному иску не представил доказательств, подтверждающих надлежащее (своевременное и в полном объеме) исполнение им установленных договорами денежных обязательств.
В связи с чем, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь согласованными сторонами условиями о размере, порядке и сроках исполнения обязательств по внесению платы за фактическое пользование нежилым помещением, арендной платы, эксплуатационных и коммунальных платежей, правомерно частично удовлетворил требования Компании.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определен период использования ответчиком нежилого помещения, подлежат отклонению.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм об уступке требования и о переводе долга.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В силу статьи 391 Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 данного Кодекса.
По смыслу ст. 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущей период, если договором не оговорено иное.
Из текста дополнительного соглашения от 01.11.2011 N 1, подписанного уполномоченными представителями истца, ответчика и третьего лица, следует, что права и обязанности арендатора из предварительного договора от 08.06.2011 N 052 перешли к ИП Побежимову в полном объеме.
Указанное соглашение в пункте 3 содержит положение, в силу которого замена стороны в обязательстве, осуществляемая в соответствии с настоящим соглашением не влечет никаких изменений в условиях договора за исключением замены арендатора на нового арендатора, кроме того, пунктом 2 названного соглашения сторонами специально оговорено освобождение нового арендатора от уплаты обеспечительного платежа, в силу внесения его прежним арендатором.
Поскольку фактическое использование помещения в хозяйственной деятельности арендатора началось с 03.10.2011, а Предприниматель в полном объеме приобрел права и обязанности данной стороны предварительного договора, основания для освобождения ответчика от исполнения обязанности по оплате фактического пользования нежилым помещением в октябре 2011 года отсутствуют.
Доказательств возврата нежилого помещения во владение и пользование ЗАО "УК "Гулливер" ранее 30.06.2012, в том числе 05.06.2012, ИП Побежимов арбитражным судам не представил (часть 2 статьи 9 АПК РФ). В силу чего арендная плата за июнь 2012 года, а также соответствующие суммы неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежат взысканию в пользу истца в полном объеме.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика (податель апелляционной жалобы).
Оплата ИП Побежимовым государственной пошлины в сумме 2 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу подтверждается платежным поручением от 18.04.2013 N 328 (т. 7, л.д. 8).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2013 по делу N А47-11607/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Побежимова Василия Сергеевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2013 N 18АП-5078/2013 ПО ДЕЛУ N А47-11607/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2013 г. N 18АП-5078/2013
Дело N А47-11607/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Побежимова Василия Сергеевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2013 по делу N А47-11607/2012 (судья Пирская О.Н.).
Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Гулливер" (далее - ЗАО "УК "Гулливер", Компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Побежимову Василию Сергеевичу (далее - ИП Побежимов, Предприниматель, ответчик) о взыскании:
1) денежных средств из предварительного договора аренды нежилого помещения от 08.06.2011 N 052, в том числе: - 2 330,91 долларов США основного долга за пользование нежилым помещением; - 259,79 долларов США задолженности по эксплуатационным платежам; - 29 179 руб. 70 коп. задолженности по коммунальным платежам; - 331,78 долларов США неустойки за ненадлежащее исполнение основного обязательства по оплате фактического пользования помещением; - 3,38 долларов США неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению эксплуатационных платежей; - 4 855,22 руб. неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению коммунальных платежей; - 148,37 долларов США процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на основной долг по оплате фактического пользования помещением и на задолженность по эксплуатационным платежам; - 1671 руб. 12 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на задолженность по коммунальным платежам;
2) денежных средств из договора аренды нежилого помещения от 19.03.2012 N 2-32, в том числе: - 9 524,82 долларов США основного долга за аренду помещения; - 749,38 долларов США задолженности по эксплуатационным платежам; - 19 570 руб. 14 коп. задолженности по коммунальным платежам; - 520,33 долларов США неустойки за ненадлежащее исполнение основного обязательства по внесению арендной платы; - 41,11 долларов США неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению эксплуатационных платежей; - 452,92 руб. неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению коммунальных платежей; - 340,28 долларов США процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на основной долг по оплате аренды и на задолженность по эксплуатационным платежам; - 648 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на задолженность по коммунальным платежам (с учетом принятых арбитражным судом первой инстанции уточнений заявленных требований - т. 1, л.д. 11-17, 78; т. 2, л.д. 1-4, 21, 22; т. 3, л.д. 85, 143; т. 4, л.д. 1-7, 115; т. 5, л.д. 170; т. 6, л.д. 82-83).
В рамках производства по делу N А47-11607/2012 по указанному выше иску ЗАО "УК "Гулливер" к ИП Побежимову последний предъявил к Компании встречный иск о признании пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.2 - 3.4 предварительного договора аренды от 08.06.2011 N 052 недействительными (ничтожными) применительно к статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом уточнения - т. 3, л.д. 145-148; т. 6, л.д. 42). Встречный иск принят к производству определением от 01.11.2012 (т. 3, л.д. 160-161).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью "Орэкс" (далее - ООО "Орэкс", третье лицо; т. 3, л.д. 153-155).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.03.2013 (резолютивная часть объявлена 14.03.2013) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Предпринимателя в пользу Компании денежные средства в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату соответствующего платежа, а именно - задолженность, эквивалентную 13 868,27 долларов США, из которых 12 636,51 долларов США - основной долг, 835,55 долларов США - неустойка, 396,21 долларов США - проценты, а также 19 226 руб. 48 коп. - долг по коммунальным платежам, 3 030 руб. 61 коп. - неустойка, 1058 руб. 42 коп. - проценты. В удовлетворении остальной части первоначального иска, а также в удовлетворении встречного иска, суд отказал (т. 6, л.д. 172-187).
В апелляционной жалобе ИП Побежимов просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 7, л.д. 3-5), приводит следующие доводы.
Суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска. Сделка по передаче в аренду части объекта незавершенного строительства недействительна (ничтожна). При заключении предварительного договора аренды в части его пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.2 - 3.4, то есть в части передачи в аренду нежилого помещения, были нарушены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 8, 130, 131, 429, 607, 611, 650), Градостроительного кодекса Российской Федерации (статья 55), а также Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
Поскольку предварительный договор аренды в указанной части недействителен (ничтожен), расчет задолженности должен быть произведен исходя из представленного ответчиком заключения "о средней стоимости платы за фактическое пользование объектом".
Кроме того, податель жалобы утверждает, что суд не учел представленные в дело доказательства, подтверждающие, что период использования ответчиком нежилого помещения начался лишь с 05.11.2011 и закончился 05.06.2012, а не 30.06.2012. В связи с этим, ИП Побежимов не согласен с итоговой суммой взысканных с него в пользу ЗАО "УК "Гулливер" денежных средств.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
В представленном отзыве истец полагает решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 24.11.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись регистрации N 56-56-01/220/2009-490 о праве собственности ЗАО "УК "Гулливер" (ИНН 5611057120; ОГРН 1085658039048) на ОНС (объект незавершенного строительства) - торгово-развлекательный комплекс площадью застройки 20794 кв. м, степенью готовности 15%, инвентарный номер П-15-127/Е1, литера "Е1", расположенный по адресу: город Оренбург, улица Новая, 4. Кадастровый (или условный) номер объекта 56-56-01/238/2009-470. Компании выдано свидетельство о праве (т. 6, л.д. 4).
08.06.2011 между ЗАО "УК "Гулливер" (арендодатель) и ООО "Орэкс" (арендатор) был подписан предварительный договор N 052 (т. 1, л.д. 20-35).
В соответствии с пунктом 1.1 данного договора стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды нежилых помещений, указанных в приложении N 1 как помещения N 2-49, расположенные на втором этаже объекта - ОНС - торгово-развлекательный комплекс "Гулливер", площадью застройки 20 794 кв. м, инвентарный номер П-15-127/Е1, литера "Е1", находящийся в момент заключения предварительного договора в процессе строительства, на земельном участке, общей площадью 36 625 кв. м, расположенном в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0304014, по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4.
Помещение находится на втором торговом этаже здания. Арендуемая площадь составляет 90 кв. м. Границы сдаваемого в аренду помещения выделены на поэтажном плане, являющемся приложением N 1 к основному договору аренды (пункт 1.3 предварительного договора).
Предметом предварительного договора являются обязательства сторон заключить основной договор аренды не позднее 10 рабочих дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание, а также взаимоотношения сторон на период использования помещения до заключения основного договора аренды (пункт 2.1 предварительного договора).
Пунктом 2.3 предварительного договора N 052 регламентировано следующее. В случае если к моменту окончания осуществления арендатором подготовительных работ в помещении регистрация права собственности арендодателя не будет произведена, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение в фактическое пользование по форме, приведенной в приложении N 2 к предварительному договору (абзац 1). С момента подписания сторонами акта передачи помещения в фактическое пользование арендатор обязуется вносить плату за фактическое пользование помещением в порядке, размере и сроки оплаты арендной платы, как они определены в приложении N 1 к предварительному договору (абзац 2). Плата за фактическое пользование помещением вносится до момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения в рамках основного договора аренды (абзац 3). К отношениям сторон по фактическому пользованию помещением применяются условия основного договора аренды - приложение N 1 к предварительному договору (абзац 4).
Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращает свое действие с момента заключения основного договора аренды, но не позднее 31.12.2012, за исключением обязательств, не связанных с его заключением, которые действуют до выполнения сторонами всех своих обязательств (пункт 5.1 предварительного договора).
В качестве приложения N 1 к предварительному договору от 08.06.2011 N 052 истцом и третьим лицом были согласованы "Условия Основного Договора Аренды нежилого помещения" (далее - Условия; т. 1, л.д. 23-29).
Согласно пункту 4.1 Условий размер и структура арендной платы определены в приложении N 4 к основному договору аренды. Так, арендная плата рассчитывается исходя из площади помещения, указанной в плане БТИ (ПИБ), составляет 450 долларов США за кв. м в год, при этом первый год аренды арендная плата составляет 400 долларов США за кв. м (пункты 1.1 - 1.2 приложения N 4 к договору аренды; т. 1, л.д. 31). Кроме этого в качестве денежных обязательств арендатора поименованы эксплуатационные и коммунальные платежи: - эксплуатационные платежи составляют 70 долларов США за кв. м арендуемой площади в год и включают в себя расходы арендодателя на эксплуатацию, содержание в исправности, уборку и текущий ремонт всех помещений, которые служат основному зданию (приведен перечень объектов), а также платежи за услуги и другие выплаты и взносы, включая административные расходы, призванные обеспечить функционирование, содержание в исправности и обслуживание оборудования (пункт 2.1 приложения N 4 к договору аренды); коммунальные платежи рассчитываются как стоимости фактически потребленных в помещении за месяц электроэнергии, тепловой энергии, а также водопотребления и водоотведения (пункт 2.2). Арендная плата и эксплуатационные платежи выплачиваются ежемесячно в срок не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем каждого календарного месяца (пункт 3.1). Оплата арендатором коммунальных платежей производится авансом одновременно с оплатой арендных платежей в размере 70% от суммы предыдущего месяца, окончательная оплата производится на основании счета и счета-фактуры арендодателя в течение 5 рабочих дней с даты получения арендатором указанных документов. При задержке выставления счета арендодателем срок оплаты переносится на соответствующее количество дней (пункт 3.2). В случае, если платежи определены в долларах США, оплата осуществляется арендатором в рублях по официальному курсу доллара США по отношению к рублю, установленному Банком России на день списания средств, но не менее чем 27 рублей за 1 доллар США. В случае превышения курса ЦБ свыше 27 рублей за 1 доллар США, арендатор обязуется возместить разницу между фиксированным и фактическим курсом (пункт 5 приложения N 4 к договору аренды). Согласно пункту 8.2 Условий в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных договором аренды, арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,1% от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом, за каждый день просрочки.
03.10.2011 поименованное в предварительном договоре помещение площадью 90 кв. м передано истцом (арендодатель) третьему лицу (арендатор) по акту передачи помещения в фактическое пользование (т. 1, л.д. 36).
01.11.2011 между ООО "Орэкс" (арендатор), ИП Побежимовым (новый арендатор) и ЗАО "УК "Гулливер" (арендодатель) подписано дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору от 08.06.2011 N 052. По условиям данного соглашения права и обязанности арендатора из предварительного договора в полном объеме переходят к ИП Побежимову (т. 1, л.д. 37).
14.12.2011 Администрацией города Оренбурга утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU56301000-09811. Данным правовым актом, среди прочего, был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс под литерой "Е1", расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4 (т. 3, л.д. 76-79).
23.12.2011 в ЕГРП внесена запись регистрации N 56-56-01/345/2011-188 о праве собственности ЗАО "УК "Гулливер" на нежилой, двухэтажный торгово-развлекательный комплекс общей площадью 61 578 кв. м, инвентарный номер П-15-127/Е1, литера "Е1", расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4. Кадастровый (или условный) номер объекта 56-56-01/345/2011-188. Компании выдано свидетельство о праве серии 56-АБ номер 578677 (т. 1, л.д. 128).
19.03.2012 между ЗАО "УК "Гулливер" (арендодатель) и ИП Побежимовым (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 2-32 (т. 1, л.д. 38-39). По условиям основного договора аренды истец обязался предоставить ответчику во временное владение и пользование (аренду), сроком на 360 дней, помещение N 147 общей площадью 46,1 кв. м, расположенное на втором этаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4.
Объект аренды дополнительно согласован сторонами в приложении N 1 к договору - поэтажный план здания (т. 1, л.д. 44).
Статьей (разделом) 4 договора аренды стороны предусмотрели условия и порядок платежей.
Объект аренды (помещение площадью 46,1 кв. м) передан истцом ответчику по акту от 22.03.2012 (т. 1, л.д. 50).
В период декабрь 2011 г. - июнь 2012 г. ИП Побежимов перечислил на расчетный счет ЗАО "УК "Гулливер" 448 809 руб. 81 коп., что подтверждается платежными поручениями (т. 1, л.д. 53-65; т. 4, л.д. 99-101, 121, 123-131).
В 2012 году Компания неоднократно обращалась к Предпринимателю с письменными претензиями, в которых сообщала о наличии задолженности по предварительному договору от 08.06.2011 N 052 и основному договору аренды от 19.03.2012 N 2-32, а также требовала погасить долг (т. 1, л.д. 68-73).
В ответных письмах ИП Побежимов сообщал о том, что намерен погасить задолженность в срок до 01.07.2012 и до 30.07.2012 (т. 1, л.д. 74-75).
06.07.2012 сотрудниками ответчика предпринята попытка вывоза товара с арендуемой территории. Согласно служебным запискам сотрудника охранного агентства ООО "Кондор" Тутова Д.Е. и сотрудника ЗАО "УК "Гулливер" Михайлик М.В., а также акту "ограничения деятельности арендатора" от 12.07.2012, истец воспрепятствовал вывозу товара. Со ссылкой на наличие задолженности по ранее подписанным договорам 12.07.2012 находящийся в арендуемом помещении товар (имущество) и оборудование были перемещены на склад N 10 (т. 1, л.д. 92, 93, 94-95).
18.07.2012 истцом в адрес ответчика ценным письмом было направлено соглашение о расторжении договора аренды от 19.03.2012 N 2-32 с 30.06.2012 (т. 1, л.д. 66-67).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, общество "УК "Гулливер" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга по двум договорам, договорной неустойки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами).
Возражая против предъявленных требований, ИП Побежимов обратился в арбитражный суд с встречным иском (о признании отдельных пунктов предварительного договора аренды недействительными, ничтожными).
Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, а также отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности предварительного и основного договоров аренды. Суд произвел перерасчет размера основного долга по предварительному договору, поскольку пришел к выводу о допустимости начисления платы за период с 03.10.2011 по 18.03.2012, тогда как истец рассчитал основной долг за период с 01.10.2011 по 18.03.2012. Требования о взыскании арендной платы и эксплуатационных платежей по договору аренды за период с 22.03.2012 по 30.06.2012 суд признал правомерными в полном объеме. В части взыскания коммунальных платежей суд пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании задолженности по оплате теплоснабжения. В свою очередь, во взыскании задолженности по оплате электроснабжения суд отказал, указал, что истцом не доказан объем потребленной ответчиком электроэнергии. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении требований о взыскании договорной неустойки суд не усмотрел.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 АПК РФ).
Арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (абзац 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
Предварительный договор от 08.06.2011 N 052 составлен в простой письменной форме, содержит подписи представителей и оттиски печатей арендодателя и арендатора, и соответствует требованиям статьи 429 Гражданского кодекса РФ, в силу чего оснований для вывода о незаключенности данной сделки не имеется.
Наличие в тексте договора от 08.06.2011 N 052 условий, касающихся внесения арендатором платы за фактическое пользование нежилым помещением в период с момента передачи недвижимого имущества во владение и пользование арендатора и до заключения основного договора аренды, как обоснованно указал суд первой инстанции, в данном случае не влечет недействительности отдельных пунктов данной сделки.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).
Предварительный договор аренды нежилого помещения в данном случае содержит элементы (отдельные условия) договора аренды будущей недвижимой вещи.
Для целей правильного и единообразного применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о договоре аренды Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) даны следующие разъяснения.
По смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ (абзац 2 пункта 10 Постановления от 17.11.2011 N 73).
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом. Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации (абзацы 1, 2 пункта 11 Постановления от 17.11.2011 N 73).
01.11.2011 ИП Побежимов, будучи осведомленным об отсутствии акта вода здания ТРК в эксплуатацию, добровольно, действуя в своих собственных интересах, в полном объеме принял на себя права и обязанности из договора от 08.06.2011 N 052. Тем самым, Предприниматель подтвердил возможность извлечения имущественной выгоды от использования нежилого помещения, наличие у объекта аренды определенной потребительской ценности.
Факт использования нежилого помещения площадью 90 кв. м в период до заключения основного договора аренды в своей хозяйственной деятельности ИП Побежимов не отрицает и не оспаривает (статьи 9, 70 АПК РФ). Более того, ответчик вносил плату за фактическое пользование помещением.
То обстоятельство, что в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации торгово-развлекательный комплекс, частью которого является переданное по предварительному договору нежилое помещение, был введен 14.12.2011, не может быть положено в основу судебного акта об удовлетворении требований участника арендной сделки о признании ее недействительной (ничтожной).
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).
Встречный иск в данном случае предъявлен с целью изменения порядка и условий расчета размера денежных обязательств ответчика, не оспаривающего факт наличия самого обязательства, что противоречит требованиям пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ. Так, в частности, в апелляционной жалобе ИП Побежимов настаивает на применении для целей расчета размера платы за фактическое пользование нежилым помещением заключения независимого оценщика о средней стоимости аренды торговых помещений в г. Оренбурге за 4-ый квартал 2011 г. (т. 6, л.д. 95-103; т. 7, л.д. 3-5).
Объекты незавершенного строительства и/или их части не поименованы в законе в качестве имущества, запрещенного к передаче в аренду применительно к норме абзаца 2 пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.
Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается (абзац 3 пункта 11 Постановления от 17.11.2011 N 73).
Оснований для вывода о том, что переданное по договору от 08.06.2011 N 052 нежилое помещение площадью 90 кв. м является частью самовольной постройки, не имеется. Доводов о том, что ввиду отсутствия разрешения на ввод здания в эксплуатацию в октябре - декабре 2011 года имела место угроза жизни и/или здоровью арендаторов либо посетителей торгово-развлекательного комплекса, ИП Побежимов не привел, соответствующих доказательств не представил (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции в части рассмотрения по существу встречного иска ИП Побежимова к ЗАО "УК "Гулливер" следует признать законным и обоснованным.
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 19.03.2012 N 2-32 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 3.1 менее одного календарного года (360 дней), в связи с чем, обязательная государственная регистрация договора не требуется.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 - 310 Гражданского кодекса РФ).
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ).
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств (пункт 1 статьи 395 ГК РФ).
В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (пункт 2 статьи 317 Гражданского кодекса РФ).
Ответчик по первоначальному иску не представил доказательств, подтверждающих надлежащее (своевременное и в полном объеме) исполнение им установленных договорами денежных обязательств.
В связи с чем, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь согласованными сторонами условиями о размере, порядке и сроках исполнения обязательств по внесению платы за фактическое пользование нежилым помещением, арендной платы, эксплуатационных и коммунальных платежей, правомерно частично удовлетворил требования Компании.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определен период использования ответчиком нежилого помещения, подлежат отклонению.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм об уступке требования и о переводе долга.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В силу статьи 391 Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 данного Кодекса.
По смыслу ст. 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущей период, если договором не оговорено иное.
Из текста дополнительного соглашения от 01.11.2011 N 1, подписанного уполномоченными представителями истца, ответчика и третьего лица, следует, что права и обязанности арендатора из предварительного договора от 08.06.2011 N 052 перешли к ИП Побежимову в полном объеме.
Указанное соглашение в пункте 3 содержит положение, в силу которого замена стороны в обязательстве, осуществляемая в соответствии с настоящим соглашением не влечет никаких изменений в условиях договора за исключением замены арендатора на нового арендатора, кроме того, пунктом 2 названного соглашения сторонами специально оговорено освобождение нового арендатора от уплаты обеспечительного платежа, в силу внесения его прежним арендатором.
Поскольку фактическое использование помещения в хозяйственной деятельности арендатора началось с 03.10.2011, а Предприниматель в полном объеме приобрел права и обязанности данной стороны предварительного договора, основания для освобождения ответчика от исполнения обязанности по оплате фактического пользования нежилым помещением в октябре 2011 года отсутствуют.
Доказательств возврата нежилого помещения во владение и пользование ЗАО "УК "Гулливер" ранее 30.06.2012, в том числе 05.06.2012, ИП Побежимов арбитражным судам не представил (часть 2 статьи 9 АПК РФ). В силу чего арендная плата за июнь 2012 года, а также соответствующие суммы неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежат взысканию в пользу истца в полном объеме.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика (податель апелляционной жалобы).
Оплата ИП Побежимовым государственной пошлины в сумме 2 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу подтверждается платежным поручением от 18.04.2013 N 328 (т. 7, л.д. 8).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2013 по делу N А47-11607/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Побежимова Василия Сергеевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
А.А.РУМЯНЦЕВ
Л.А.СУСПИЦИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)