Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мирошниченко С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе: председательствующего Августиной И.Д.
судей Устаевой Н.Х., Абдуллаева М.К.
при секретаре судебного заседания М.
с участием прокурора Магомедова И.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску З. к К.Ш.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, по апелляционной жалобе представителя ответчика по доверенности - адвоката М.С. Даитбегова на решение Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 22 июня 2012 года, которым постановлено:
"Исковое заявление З. удовлетворить.
Признать К.Ш.А., по мужу А.Ш., и членов ее семьи утратившими право пользования жилым помещением - жилым домом, с выселением ее со всеми проживающими членами ее семьи из дома N по ул. Фрунзе г. Махачкалы, РД.
Обязать УФМС России по РД в Кировском районе г. Махачкала снять с регистрационного учета из дома расположенного по адресу <...> по мужу А.Ш.".
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Устаевой Н.Х., объяснения адвоката Салимова А.М., просившего заявленные его доверителями требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, объяснения Д.М., просившего в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворить встречный иск, заключение прокурора, полагавшего иск в части выселения К.Ш.М. и К.Ш.А. и др. удовлетворить, Судебная коллегия,
установила:
З. обратился в Кировский суд гор. Махачкалы к К.Ш.А. с вышеуказанным исковым заявлением.
Свои исковые требования мотивировал тем, что, он приобрел по договору купли-продажи у Б. жилой дом, расположенный по адресу: <...> состоящий из литера "А" и "Б" за рублей. Также З. был приобретен и земельный участок, на котором расположен вышеуказанный дом общей площадью 580 кв. м за рублей. Вышеуказанные объекты ему были переданы продавцом по передаточным актам. Данные сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от за N и N, соответственно.
В настоящее время З. не может осуществлять право собственника ввиду того, что ответчица К.Ш.А. состоит с на регистрационном учете по адресу нахождения объектов недвижимости со своей семьей и добровольно освободить принадлежащее ему жилое помещение отказывается.
Ответчик и его семья членами семьи собственника не являлись и не являются, общего хозяйства не вели и не ведут.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представителя ответчика по доверенности - адвоката М.С. Даитбегова ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что к участию в деле не привлечены все проживающие в спорном помещении граждане. Ряд доводов апелляционной жалобы сводились к оспариванию договоров купли-продажи относительно спорного жилого дома.
При рассмотрении апелляционной жалобы определением от 24 августа 2012 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку дело рассмотрено без привлечения к участию в качестве третьих лиц К.Ш.М. и Б., совершеннолетних членов семьи К.Ш.А., без выяснения мнения которых суд постановил выселить.
Представитель истца уточнил исковые требования и просил выселить из спорного жилого дома А.Ш., А.А.М., К.Ш.М., К.А.М.
Указал на то, что в ходе подготовки к судебному заседанию им стало известно, что в настоящее время в спорном домовладении фактически проживают не только ответчик А.Ш., но и ее супруг - А.А.М. и родители: К.Ш.М. и К.А.М.
При этом, К-вы имеют постоянное место жительства по адресу: <...>, что подтверждается из содержания договора купли-продажи жилого дома от, заключенного между К.Ш.М. и Б. и заявлением К.А.М. о его согласии на отчуждение земельного участка и жилого дома от
Представитель К.Ш.М. и А.Ш. (К.Ш.А.) - адвокат М.С. Даитбегов по доверенности в их интересах предъявил встречный иск и просил признать недействительными договор купли-продажи, заключенный между К.Ш.М. (продавец) и Б. (покупатель), между Б. (продавец) и З., Свидетельство о государственной регистрации права серии от, Свидетельство о государственной регистрации права серии N от и Свидетельство за N от.
Исковые требования мотивированы тем, что в договоре купли-продажи от указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, что не соответствует действительности, поскольку не имеются доказательства, подтверждающие данный факт.
Вместе с тем, договор купли-продажи жилого дома заключен с нарушением требований статей 26, 28, 37, 558 ГК РФ, статьи 60 СК РФ, статьи 17 - 23 ФЗ "Об опеке и попечительстве".
Нотариусом удостоверен договор намерения (предварительный договор) заключить в последующем договор купли-продажи жилого дома и зарегистрировать его в установленном порядке. При отчуждении жилого дома в 2010 году ответчиком в нарушение требований закона не получено согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение, хотя в этом доме проживали несовершеннолетние дети: К.А.А. года рождения (сын К.Ш.М.) и А.Т. (сын А.Ш.).
Тем самым, им ущемлены интересы несовершеннолетних детей (статьи 28, 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ, статьи 17 - 23 ФЗ "Об опеке и попечительства". Также им не получено согласие совершеннолетних членов семьи - детей А.Ш. и сына ФИО9 на отчуждение недвижимого имущества в нарушение требований части 1 статьи 558 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
между Б. (продавец) и З. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: <...>, состоящий из литеров "А" и "Б", общей полезной площадью 548.2 кв. м, стоимостью рублей.
По договору намерения купли-продажи от покупатель намеревался купить жилой дом, состоящий из одного строения, а по договору купли-продажи жилого дома от продан жилой дом, состоящий из литеров "А" и "Б", по цене меньше на руб., чем указано в договоре намерения от.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности Б. на жилой дом, указанный в договоре купли-продажи от, и в этот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности З. на жилой дом, указанный в договоре купли-продажи от, и в этот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N.
Между Б. (продавец) и З. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 580 кв. м, расположенный по адресу: <...> стоимостью рублей.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности З. на земельный участок, указанный в договоре купли-продажи от, и в этот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N.
Как Б. мог продать третьему лицу земельный участок, если между К.Ш.М. и им не был заключен даже договор намерения заключить в последующем договор купли-продажи земельного участка.
В соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не усматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку указанные выше договора купли-продажи заключены и зарегистрированы с нарушением требований закона, они являются недействительными с момента их заключения и регистрации.
Заслушав доводы представителя истца по первоначальному иску и представителя ответчиков по этому же иску и одновременно истцов по встречному иску, огласив и исследовав представленные сторонами письменные доказательства по делу, судебная коллегия по гражданским делам приходит к следующему.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от Б. является субъектом права собственности на жилой дом с общей площадью 546,2 кв. м по ул. Фрунзе, дом в г. Махачкале.
Согласно договору купли продажи жилого дома от Б. продал жилой дом, находящийся по адресу: <...>, состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв. м. З.
Согласно передаточному акту от Б. передал жилой дом находящийся по адресу РД, <...> состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв. м. З.
Согласно договору купли-продажи земельного участка Б. продал земельный участок за номером регистрации N кадастровый номером земельного участка N, находящегося по адресу РД, <...>, состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв. м. З.
Согласно свидетельство о государственной регистрации права от жилой дом, находящийся по адресу: РД, <...> состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв. м площадью принадлежит З.
Таким образом, титульным собственником спорного дома и земельного участка на момент рассмотрения дела в суде является З. - истец по первоначальному иску.
Основанием для признания указанных сделок недействительными представитель ответчиков по первоначальному иску указывает допущенные, по его мнению, нарушения норм ст. ст. 26, 28, 37, 558 ГК Российской Федерации, ст. 60 Семейного кодекса и статей 17 - 23 Федерального закона "Об опеке и попечительстве".
В частности, при отчуждении дома не получено согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение, хотя в доме проживали несовершеннолетние дети.
Также не получено согласие совершеннолетних членов семьи - А.Ш. - дочери собственника и А.М.
Указанные доводы встречного иска не основаны на законе и не являются основанием для признания сделок недействительными по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что право собственности на спорную квартиру перешло к Б., а в дальнейшем к З. на законных основаниях, сделки совершены с соблюдением письменной формы и дееспособными лицами.
Продавцом К.Ш.М., проживающей в г. Волгодонск Ростовской области, с одной стороны, и Б., покупателем с другой стороны, в письменной форме с нотариальным удостоверением был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 580 кв. м по адресу: <...>.
Оспариваемая сделка и переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан.
Указанным также опровергается довод ответчиков по первоначальному иску о том, что год был заключен договор намерения.
В последующем, Постановлением N от Администрация города Махачкалы передала в собственность Б. земельный участок площадью 580 кв. м по этому же адресу под индивидуальное строительство.
На основании указанного постановления право на земельный участок Б. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан зарегистрировано с записью о регистрации N - N.
Дав правовую оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела в совокупности, учитывая представленные судебной коллегии копии заявлений супруга К.Ш.М. - К.А.М., давшего согласие на отчуждение земельного участка и дома, заявление К.Ш.А. о согласии со снятием ее с регистрационного учета по указанному адресу, судебная коллегия установила, что К.Ш.М. - собственник дома, ознакомилась с содержанием договора, имела намерение произвести отчуждение принадлежащего ей имущества путем продажи.
Доводы представителя К.Ш.А. Д.М. о том, что К.Ш.А., по мужу А.Ш., вселена в данный дом своими родителями и при заключении договора купли-продажи между матерью ответчицы - К.Ш.М. и Б. необходимо было учесть и обговорить право проживания ее семьи в данном доме, кроме этого при заключении договора купли-продажи дома между матерью ответчицы К.Ш.М. И Б. не был привлечен орган опеки и попечительства, т.к. в доме проживал несовершеннолетний член семьи продавца, нельзя признать состоятельными также по следующим основаниям.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 года N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" п. 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Отчуждение родителями жилого помещения, собственниками которого они являются и в котором проживают их несовершеннолетние дети, во всех случаях только с согласия органов опеки и попечительства, как того требовал пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в предыдущей редакции, по сути, означало проверку обоснованности такого отчуждения в каждом конкретном случае, в том числе при отсутствии данных о том, что родители фактически не осуществляют попечение или действуют с нарушением прав и охраняемых законом интересов детей.
Пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в действующей редакции закрепляет правовые гарантии для детей, оставшихся без попечения родителей, и как таковой не ущемляет права и интересы детей, чьи родители исполняют свои обязанности надлежащим образом. В соответствии с данным законоположением жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждается, по общему правилу, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям и обусловленного этим ограничения соответствующих правомочий органа опеки и попечительства по участию в решении данного вопроса.
Таким образом, с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства.
Несовершеннолетний К.А.А. имеет родителей (истец по встречному иску К.Ш.М. и К.А.М.), которые являются его законными представителями.
Несовершеннолетний А.А.А. - внук К.Ш.М., членом семьи собственника спорного жилого помещения не является.
С учетом изложенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации и принимая во внимание фактические обстоятельства дела оснований для признания недействительными оспариваемых К.Ш.А. (А.Ш.) договоров купли-продажи и Свидетельств о государственной регистрации прав не имеется.
В то же время, согласно домовой книги в доме N по ул. Фрунзе в г. Махачкале на регистрационном учете состоит К.Ш.А. (по мужу А.Ш.), которая добровольно с регистрационного учета не снимается, хотя в договоре купли-продажи между К.Ш.М. и Б. не содержалось условия о сохранении права проживания за ней.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав.
Пункт 2 ст. 292 ГК РФ в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.
Более того, члены семьи собственника жилого помещения продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав.
С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение.
В соответствии со ст. 292 ч. 2 ГК РФ в действующей редакции переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Согласно п. 3 ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением защищается против всех и каждого, включая самого собственника.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить занимаемое жилое помещение. Если данный гражданин в срок, установленный собственником, в добровольном порядке не освобождает указанное жилое помещение, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Из представленных суду доказательств следует, что жилой дом по адресу: <...> принадлежит на праве собственности З., который приобрел его по договору купли-продажи с Б.
Ответчик К.Ш.А. (А.Ш.) была вселена в указанный дом и зарегистрирована в нем с 2008 года прежним собственником К.Ш.М., которая в 2010 году продала дом Б.
Ответчик К.Ш.А. (А.Ш.), в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ, утратила право пользования жилым помещением и подлежит выселению, поскольку право собственности на спорное жилое помещение от вселившего его собственника перешло к другому лицу.
В силу п. 31 "Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713, К.Ш.А. (А.Ш.) подлежит снятию с регистрационного учета, поскольку она подлежит выселению из занимаемого им жилого помещения.
Отсутствие у К.Ш.А. (А.Ш.) другого жилья не свидетельствует о предоставлении ей в пользование спорного жилого помещения, поскольку собственник квартиры сменился, новый собственник требует ее выселения.
Довод о том, что указание в договоре о расчете между сторонами до подписания договора купли-продажи не соответствует действительности, опровергается представленным суду договором.
Указанный договор сторонами подписан, в нем указано, что расчет между сторонами полностью произведен до его подписания, следовательно, бремя доказывания в таком случае факта неуплаты денег возлагается на продавца. Доказательств подтверждения указанного обстоятельства суду не представлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исследовав фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении искового заявления З. и отказе в удовлетворении встречного иска К.Ш.А. (А.Ш.) и К.Ш.М.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Махачкалы от 22 июня 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение. Иск З. удовлетворить.
Признать К.Ш.А. (А.Ш.) утратившей право пользования жилым помещением - домом, расположенным по ул. Фрунзе, в г. Махачкале
Обязать УФМС по Республике Дагестан в Кировском районе г. Махачкалы снять К.Ш.А. (А.Ш.) с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>.
Выселить К.Ш.М., К.Ш.А. (А.Ш.), К.М. и А.А.М. из жилого дома N по ул. Фрунзе в г. Махачкале.
В удовлетворении встречного иска К.Ш.М., К.Ш.А. (А.Ш.) отказать.
Председательствующий
И.Д.АВГУСТИНА
Судьи
Н.Х.УСТАЕВА
М.К.АБДУЛЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 05.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2387-2012Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 октября 2012 г. по делу N 33-2387-2012г.
Судья Мирошниченко С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе: председательствующего Августиной И.Д.
судей Устаевой Н.Х., Абдуллаева М.К.
при секретаре судебного заседания М.
с участием прокурора Магомедова И.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску З. к К.Ш.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, по апелляционной жалобе представителя ответчика по доверенности - адвоката М.С. Даитбегова на решение Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 22 июня 2012 года, которым постановлено:
"Исковое заявление З. удовлетворить.
Признать К.Ш.А., по мужу А.Ш., и членов ее семьи утратившими право пользования жилым помещением - жилым домом, с выселением ее со всеми проживающими членами ее семьи из дома N по ул. Фрунзе г. Махачкалы, РД.
Обязать УФМС России по РД в Кировском районе г. Махачкала снять с регистрационного учета из дома расположенного по адресу <...> по мужу А.Ш.".
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Устаевой Н.Х., объяснения адвоката Салимова А.М., просившего заявленные его доверителями требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, объяснения Д.М., просившего в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворить встречный иск, заключение прокурора, полагавшего иск в части выселения К.Ш.М. и К.Ш.А. и др. удовлетворить, Судебная коллегия,
установила:
З. обратился в Кировский суд гор. Махачкалы к К.Ш.А. с вышеуказанным исковым заявлением.
Свои исковые требования мотивировал тем, что, он приобрел по договору купли-продажи у Б. жилой дом, расположенный по адресу: <...> состоящий из литера "А" и "Б" за рублей. Также З. был приобретен и земельный участок, на котором расположен вышеуказанный дом общей площадью 580 кв. м за рублей. Вышеуказанные объекты ему были переданы продавцом по передаточным актам. Данные сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от за N и N, соответственно.
В настоящее время З. не может осуществлять право собственника ввиду того, что ответчица К.Ш.А. состоит с на регистрационном учете по адресу нахождения объектов недвижимости со своей семьей и добровольно освободить принадлежащее ему жилое помещение отказывается.
Ответчик и его семья членами семьи собственника не являлись и не являются, общего хозяйства не вели и не ведут.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представителя ответчика по доверенности - адвоката М.С. Даитбегова ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что к участию в деле не привлечены все проживающие в спорном помещении граждане. Ряд доводов апелляционной жалобы сводились к оспариванию договоров купли-продажи относительно спорного жилого дома.
При рассмотрении апелляционной жалобы определением от 24 августа 2012 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку дело рассмотрено без привлечения к участию в качестве третьих лиц К.Ш.М. и Б., совершеннолетних членов семьи К.Ш.А., без выяснения мнения которых суд постановил выселить.
Представитель истца уточнил исковые требования и просил выселить из спорного жилого дома А.Ш., А.А.М., К.Ш.М., К.А.М.
Указал на то, что в ходе подготовки к судебному заседанию им стало известно, что в настоящее время в спорном домовладении фактически проживают не только ответчик А.Ш., но и ее супруг - А.А.М. и родители: К.Ш.М. и К.А.М.
При этом, К-вы имеют постоянное место жительства по адресу: <...>, что подтверждается из содержания договора купли-продажи жилого дома от, заключенного между К.Ш.М. и Б. и заявлением К.А.М. о его согласии на отчуждение земельного участка и жилого дома от
Представитель К.Ш.М. и А.Ш. (К.Ш.А.) - адвокат М.С. Даитбегов по доверенности в их интересах предъявил встречный иск и просил признать недействительными договор купли-продажи, заключенный между К.Ш.М. (продавец) и Б. (покупатель), между Б. (продавец) и З., Свидетельство о государственной регистрации права серии от, Свидетельство о государственной регистрации права серии N от и Свидетельство за N от.
Исковые требования мотивированы тем, что в договоре купли-продажи от указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, что не соответствует действительности, поскольку не имеются доказательства, подтверждающие данный факт.
Вместе с тем, договор купли-продажи жилого дома заключен с нарушением требований статей 26, 28, 37, 558 ГК РФ, статьи 60 СК РФ, статьи 17 - 23 ФЗ "Об опеке и попечительстве".
Нотариусом удостоверен договор намерения (предварительный договор) заключить в последующем договор купли-продажи жилого дома и зарегистрировать его в установленном порядке. При отчуждении жилого дома в 2010 году ответчиком в нарушение требований закона не получено согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение, хотя в этом доме проживали несовершеннолетние дети: К.А.А. года рождения (сын К.Ш.М.) и А.Т. (сын А.Ш.).
Тем самым, им ущемлены интересы несовершеннолетних детей (статьи 28, 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ, статьи 17 - 23 ФЗ "Об опеке и попечительства". Также им не получено согласие совершеннолетних членов семьи - детей А.Ш. и сына ФИО9 на отчуждение недвижимого имущества в нарушение требований части 1 статьи 558 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
между Б. (продавец) и З. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: <...>, состоящий из литеров "А" и "Б", общей полезной площадью 548.2 кв. м, стоимостью рублей.
По договору намерения купли-продажи от покупатель намеревался купить жилой дом, состоящий из одного строения, а по договору купли-продажи жилого дома от продан жилой дом, состоящий из литеров "А" и "Б", по цене меньше на руб., чем указано в договоре намерения от.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности Б. на жилой дом, указанный в договоре купли-продажи от, и в этот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности З. на жилой дом, указанный в договоре купли-продажи от, и в этот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N.
Между Б. (продавец) и З. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 580 кв. м, расположенный по адресу: <...> стоимостью рублей.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N о праве собственности З. на земельный участок, указанный в договоре купли-продажи от, и в этот же день выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N.
Как Б. мог продать третьему лицу земельный участок, если между К.Ш.М. и им не был заключен даже договор намерения заключить в последующем договор купли-продажи земельного участка.
В соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не усматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку указанные выше договора купли-продажи заключены и зарегистрированы с нарушением требований закона, они являются недействительными с момента их заключения и регистрации.
Заслушав доводы представителя истца по первоначальному иску и представителя ответчиков по этому же иску и одновременно истцов по встречному иску, огласив и исследовав представленные сторонами письменные доказательства по делу, судебная коллегия по гражданским делам приходит к следующему.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от Б. является субъектом права собственности на жилой дом с общей площадью 546,2 кв. м по ул. Фрунзе, дом в г. Махачкале.
Согласно договору купли продажи жилого дома от Б. продал жилой дом, находящийся по адресу: <...>, состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв. м. З.
Согласно передаточному акту от Б. передал жилой дом находящийся по адресу РД, <...> состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв. м. З.
Согласно договору купли-продажи земельного участка Б. продал земельный участок за номером регистрации N кадастровый номером земельного участка N, находящегося по адресу РД, <...>, состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв. м. З.
Согласно свидетельство о государственной регистрации права от жилой дом, находящийся по адресу: РД, <...> состоящий из литера "А" и "Б", общей полезной площадью 546,2 кв. м площадью принадлежит З.
Таким образом, титульным собственником спорного дома и земельного участка на момент рассмотрения дела в суде является З. - истец по первоначальному иску.
Основанием для признания указанных сделок недействительными представитель ответчиков по первоначальному иску указывает допущенные, по его мнению, нарушения норм ст. ст. 26, 28, 37, 558 ГК Российской Федерации, ст. 60 Семейного кодекса и статей 17 - 23 Федерального закона "Об опеке и попечительстве".
В частности, при отчуждении дома не получено согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение, хотя в доме проживали несовершеннолетние дети.
Также не получено согласие совершеннолетних членов семьи - А.Ш. - дочери собственника и А.М.
Указанные доводы встречного иска не основаны на законе и не являются основанием для признания сделок недействительными по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что право собственности на спорную квартиру перешло к Б., а в дальнейшем к З. на законных основаниях, сделки совершены с соблюдением письменной формы и дееспособными лицами.
Продавцом К.Ш.М., проживающей в г. Волгодонск Ростовской области, с одной стороны, и Б., покупателем с другой стороны, в письменной форме с нотариальным удостоверением был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 580 кв. м по адресу: <...>.
Оспариваемая сделка и переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан.
Указанным также опровергается довод ответчиков по первоначальному иску о том, что год был заключен договор намерения.
В последующем, Постановлением N от Администрация города Махачкалы передала в собственность Б. земельный участок площадью 580 кв. м по этому же адресу под индивидуальное строительство.
На основании указанного постановления право на земельный участок Б. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан зарегистрировано с записью о регистрации N - N.
Дав правовую оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела в совокупности, учитывая представленные судебной коллегии копии заявлений супруга К.Ш.М. - К.А.М., давшего согласие на отчуждение земельного участка и дома, заявление К.Ш.А. о согласии со снятием ее с регистрационного учета по указанному адресу, судебная коллегия установила, что К.Ш.М. - собственник дома, ознакомилась с содержанием договора, имела намерение произвести отчуждение принадлежащего ей имущества путем продажи.
Доводы представителя К.Ш.А. Д.М. о том, что К.Ш.А., по мужу А.Ш., вселена в данный дом своими родителями и при заключении договора купли-продажи между матерью ответчицы - К.Ш.М. и Б. необходимо было учесть и обговорить право проживания ее семьи в данном доме, кроме этого при заключении договора купли-продажи дома между матерью ответчицы К.Ш.М. И Б. не был привлечен орган опеки и попечительства, т.к. в доме проживал несовершеннолетний член семьи продавца, нельзя признать состоятельными также по следующим основаниям.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 года N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" п. 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Отчуждение родителями жилого помещения, собственниками которого они являются и в котором проживают их несовершеннолетние дети, во всех случаях только с согласия органов опеки и попечительства, как того требовал пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в предыдущей редакции, по сути, означало проверку обоснованности такого отчуждения в каждом конкретном случае, в том числе при отсутствии данных о том, что родители фактически не осуществляют попечение или действуют с нарушением прав и охраняемых законом интересов детей.
Пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в действующей редакции закрепляет правовые гарантии для детей, оставшихся без попечения родителей, и как таковой не ущемляет права и интересы детей, чьи родители исполняют свои обязанности надлежащим образом. В соответствии с данным законоположением жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждается, по общему правилу, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям и обусловленного этим ограничения соответствующих правомочий органа опеки и попечительства по участию в решении данного вопроса.
Таким образом, с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства.
Несовершеннолетний К.А.А. имеет родителей (истец по встречному иску К.Ш.М. и К.А.М.), которые являются его законными представителями.
Несовершеннолетний А.А.А. - внук К.Ш.М., членом семьи собственника спорного жилого помещения не является.
С учетом изложенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации и принимая во внимание фактические обстоятельства дела оснований для признания недействительными оспариваемых К.Ш.А. (А.Ш.) договоров купли-продажи и Свидетельств о государственной регистрации прав не имеется.
В то же время, согласно домовой книги в доме N по ул. Фрунзе в г. Махачкале на регистрационном учете состоит К.Ш.А. (по мужу А.Ш.), которая добровольно с регистрационного учета не снимается, хотя в договоре купли-продажи между К.Ш.М. и Б. не содержалось условия о сохранении права проживания за ней.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав.
Пункт 2 ст. 292 ГК РФ в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.
Более того, члены семьи собственника жилого помещения продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав.
С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение.
В соответствии со ст. 292 ч. 2 ГК РФ в действующей редакции переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Согласно п. 3 ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением защищается против всех и каждого, включая самого собственника.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить занимаемое жилое помещение. Если данный гражданин в срок, установленный собственником, в добровольном порядке не освобождает указанное жилое помещение, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Из представленных суду доказательств следует, что жилой дом по адресу: <...> принадлежит на праве собственности З., который приобрел его по договору купли-продажи с Б.
Ответчик К.Ш.А. (А.Ш.) была вселена в указанный дом и зарегистрирована в нем с 2008 года прежним собственником К.Ш.М., которая в 2010 году продала дом Б.
Ответчик К.Ш.А. (А.Ш.), в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ, утратила право пользования жилым помещением и подлежит выселению, поскольку право собственности на спорное жилое помещение от вселившего его собственника перешло к другому лицу.
В силу п. 31 "Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713, К.Ш.А. (А.Ш.) подлежит снятию с регистрационного учета, поскольку она подлежит выселению из занимаемого им жилого помещения.
Отсутствие у К.Ш.А. (А.Ш.) другого жилья не свидетельствует о предоставлении ей в пользование спорного жилого помещения, поскольку собственник квартиры сменился, новый собственник требует ее выселения.
Довод о том, что указание в договоре о расчете между сторонами до подписания договора купли-продажи не соответствует действительности, опровергается представленным суду договором.
Указанный договор сторонами подписан, в нем указано, что расчет между сторонами полностью произведен до его подписания, следовательно, бремя доказывания в таком случае факта неуплаты денег возлагается на продавца. Доказательств подтверждения указанного обстоятельства суду не представлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исследовав фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении искового заявления З. и отказе в удовлетворении встречного иска К.Ш.А. (А.Ш.) и К.Ш.М.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Махачкалы от 22 июня 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение. Иск З. удовлетворить.
Признать К.Ш.А. (А.Ш.) утратившей право пользования жилым помещением - домом, расположенным по ул. Фрунзе, в г. Махачкале
Обязать УФМС по Республике Дагестан в Кировском районе г. Махачкалы снять К.Ш.А. (А.Ш.) с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>.
Выселить К.Ш.М., К.Ш.А. (А.Ш.), К.М. и А.А.М. из жилого дома N по ул. Фрунзе в г. Махачкале.
В удовлетворении встречного иска К.Ш.М., К.Ш.А. (А.Ш.) отказать.
Председательствующий
И.Д.АВГУСТИНА
Судьи
Н.Х.УСТАЕВА
М.К.АБДУЛЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)