Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Поршнев А.Н.
Докладчик - Мананникова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Кожемякиной М.В.,
судей Верещагина Г.С., Мананниковой Т.А.,
при секретаре судебного заседания А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 25 апреля 2013 года дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Новодвинского городского суда Архангельской области от 30 ноября 2012 года, которым, с учетом определений Новодвинского городского суда Архангельской области от 25 декабря 2012 года, от 11 февраля 2013 года об исправлении описок, постановлено:
"исковые требования "НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ИНТЕГРАЦИЯ" (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) к Ш. о взыскании арендной платы удовлетворить.
Взыскать с Ш. в пользу "НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ИНТЕГРАЦИЯ" (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) <...> рублей задолженности по арендной плате за период с сентября 2011 года по январь 2012 года.
Взыскать с Ш. в пользу "НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ИНТЕГРАЦИЯ" (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) <...> рублей <...> копеек судебных расходов в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины.
Взыскать с Ш. в доход бюджета муниципального образования "Город Новодвинск" <...> рубля <...> копеек государственной пошлины.".
Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Недвижимость, Капитал, Интеграция" (далее - ООО "Н.К.И.") обратилось в суд с иском к Ш. о взыскании задолженности по договору аренды.
Требования мотивированы тем, что 28 октября 2009 года между ООО "Н.К.И." и обществом с ограниченной ответственностью "Маленькая Москва" (далее - ООО "Маленькая Москва") был заключен договор аренды принадлежащих истцу нежилых помещений сроком на пять лет. В обеспечение исполнения обязательств по договору аренды с Ш. был заключен договор поручительства, согласно условиям которого установлена солидарная ответственность поручителя и арендатора перед арендодателем. Ссылаясь на то, что обязательство по арендной плате в соответствии с договором аренды ООО "Маленькая Москва" надлежащим образом не исполняет, с учетом увеличения исковых требований просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с сентября 2011 года по январь 2012 года в сумме <...> рублей.
В судебном заседании представитель истца С. уточненные исковые требования поддержал.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Ш., третьего лица ООО "Маленькая Москва".
Суд вынес указанное решение, с которым не согласился Ш.
В апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что в спорный период арендная плата не подлежит начислению, поскольку в результате виновных действий истца, выразившихся в передаче нежилых помещений без принадлежностей и документов (технического паспорта), эксплуатация объекта аренды была невозможна. Полагает, что договор аренды считается незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Ссылается на ряд процессуальных нарушений, выразившихся в рассмотрении дела с нарушением правил подсудности, а также ненадлежащем извещении ответчика о дате и времени слушания дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 28 октября 2009 года между ООО "Н.К.И." (арендодатель) и ООО "Маленькая Москва" (арендатор) был заключен договор аренды принадлежащих истцу на праве собственности нежилых помещений, общей площадью 507,3 кв. м, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: <...>. Договор аренды заключен на срок по 27 октября 2014 года.
Факт передачи нежилых помещений от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи от 28 октября 2009 года.
Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата составила <...> руб. в месяц.
Судом также установлено, что арендатор ООО "Маленькая Москва" свои обязательства по договору аренды по внесению арендных платежей за период с сентября 2011 по январь 2012 года не исполняет, что дает арендодателю право на предъявление требования о взыскании задолженности.
В обеспечение исполнения обязательств по договору аренды ООО "Н.К.И." заключило договор поручительства от 28 октября 2009 года с Ш., в соответствии с которым последний обязался отвечать перед истцом за надлежащее исполнение обязательств по договору аренды солидарно с ООО "Маленькая Москва".
В силу ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Пунктом 1 ст. 363 ГК РФ устанавливается презумпция солидарной ответственности должника и поручителя перед кредитором, при этом ответственность последнего предусматривается в том же объеме, как и самого должника.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п. 2 ст. 363 ГК РФ).
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь указанными положениями закона, и, установив, что обязательства по договору аренды третьим лицом надлежащим образом не исполнены, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с поручителя задолженности по арендной плате.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, основанным на обстоятельствах дела и нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы о неподсудности спора данному суду необоснованны. Согласно судебной оговорке, содержащейся в договоре поручительства от 28 октября 2009 года, заключенного между сторонами, споры и разногласия по договору разрешаются в суде по месту нахождения кредитора.
Таким образом, стороны при заключении договора поручительства пришли к соглашению об изменении территориальной подсудности, в связи с чем Новодвинский городской суд Архангельской области правомерно рассмотрел данное дело по договорной подсудности по месту нахождения истца ООО "Н.К.И.".
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не был надлежащим образом извещен о дате слушания дела, не является основанием для отмены обжалуемого решения.
В силу ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой.
Из материалов дела усматривается, что ответчику Ш. в надлежащий адрес по месту регистрации было направлено извещение о явке в суд на 30 ноября 2012 года. Дополнительно о слушании дела, назначенном на 30 ноября 2012 года, ответчик заблаговременно извещался телефонограммами от 06 и 29 ноября 2012 года.
Сведений об уважительных причинах, по которым ответчик не получал судебную корреспонденцию (почтовое извещение) по адресу регистрации в апелляционной жалобе не содержится. Данных об отсутствии его в период рассмотрения дела по месту жительства также не имеется. О наличии невыполненных перед истцом долговых обязательств ответчику было известно.
Суд первой инстанции принял надлежащие предусмотренные законом меры к извещению ответчика о времени и месте рассмотрения дела, обеспечив ему возможность участвовать в рассмотрении дела при условии добросовестного отношения к своим обязательствам.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что в спорный период арендная плата не подлежит взысканию, поскольку в результате действий истца, выразившихся в передаче нежилых помещений в аренду без принадлежностей и документов, эксплуатация объекта аренды была невозможна, отклоняется судебной коллегией как несостоятельная. Материалами дела подтверждается, что с момента подписания договора аренды до обращения истца в суд претензий по вопросу передачи объекта аренды без документов и принадлежностей в адрес ООО "Н.К.И." не поступало, владение и пользование арендованными помещениями осуществлялось в соответствии с условиями договора.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, а следовательно, является незаключенным, не могут повлечь отмену решения суда и не освобождают ответчика, как солидарного должника, от выплаты истцу задолженности.
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.
Поскольку суд установил фактическое пользование объектом аренды и договоренность между сторонами по всем существенным условиям договора аренды, что является основанием для исполнения обязательств по договору, то довод об отсутствии регистрации договора аренды является несостоятельным.
Более того, из материалов дела следует, что спорный договор аренды 04 июля 2012 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. При этом основанием для такой регистрации, ввиду уклонения арендатора от исполнения обязанности по регистрации договора аренды, явилось решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 февраля 2012 года.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела. Судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства по делу и применены нормы материального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда, соответственно, основанием для его отмены являться не могут.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новодвинского городского суда Архангельской области от 30 ноября 2012 года, с учетом определений Новодвинского городского суда Архангельской области от 25 декабря 2012 года, от 11 февраля 2013 года об исправлении описок, оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.КОЖЕМЯКИНА
Судьи
Г.С.ВЕРЕЩАГИН
Т.А.МАНАННИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2478/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 апреля 2013 г. по делу N 33-2478/2013
Судья - Поршнев А.Н.
Докладчик - Мананникова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Кожемякиной М.В.,
судей Верещагина Г.С., Мананниковой Т.А.,
при секретаре судебного заседания А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 25 апреля 2013 года дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Новодвинского городского суда Архангельской области от 30 ноября 2012 года, которым, с учетом определений Новодвинского городского суда Архангельской области от 25 декабря 2012 года, от 11 февраля 2013 года об исправлении описок, постановлено:
"исковые требования "НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ИНТЕГРАЦИЯ" (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) к Ш. о взыскании арендной платы удовлетворить.
Взыскать с Ш. в пользу "НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ИНТЕГРАЦИЯ" (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) <...> рублей задолженности по арендной плате за период с сентября 2011 года по январь 2012 года.
Взыскать с Ш. в пользу "НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ИНТЕГРАЦИЯ" (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) <...> рублей <...> копеек судебных расходов в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины.
Взыскать с Ш. в доход бюджета муниципального образования "Город Новодвинск" <...> рубля <...> копеек государственной пошлины.".
Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Недвижимость, Капитал, Интеграция" (далее - ООО "Н.К.И.") обратилось в суд с иском к Ш. о взыскании задолженности по договору аренды.
Требования мотивированы тем, что 28 октября 2009 года между ООО "Н.К.И." и обществом с ограниченной ответственностью "Маленькая Москва" (далее - ООО "Маленькая Москва") был заключен договор аренды принадлежащих истцу нежилых помещений сроком на пять лет. В обеспечение исполнения обязательств по договору аренды с Ш. был заключен договор поручительства, согласно условиям которого установлена солидарная ответственность поручителя и арендатора перед арендодателем. Ссылаясь на то, что обязательство по арендной плате в соответствии с договором аренды ООО "Маленькая Москва" надлежащим образом не исполняет, с учетом увеличения исковых требований просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с сентября 2011 года по январь 2012 года в сумме <...> рублей.
В судебном заседании представитель истца С. уточненные исковые требования поддержал.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Ш., третьего лица ООО "Маленькая Москва".
Суд вынес указанное решение, с которым не согласился Ш.
В апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что в спорный период арендная плата не подлежит начислению, поскольку в результате виновных действий истца, выразившихся в передаче нежилых помещений без принадлежностей и документов (технического паспорта), эксплуатация объекта аренды была невозможна. Полагает, что договор аренды считается незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Ссылается на ряд процессуальных нарушений, выразившихся в рассмотрении дела с нарушением правил подсудности, а также ненадлежащем извещении ответчика о дате и времени слушания дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 28 октября 2009 года между ООО "Н.К.И." (арендодатель) и ООО "Маленькая Москва" (арендатор) был заключен договор аренды принадлежащих истцу на праве собственности нежилых помещений, общей площадью 507,3 кв. м, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: <...>. Договор аренды заключен на срок по 27 октября 2014 года.
Факт передачи нежилых помещений от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи от 28 октября 2009 года.
Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата составила <...> руб. в месяц.
Судом также установлено, что арендатор ООО "Маленькая Москва" свои обязательства по договору аренды по внесению арендных платежей за период с сентября 2011 по январь 2012 года не исполняет, что дает арендодателю право на предъявление требования о взыскании задолженности.
В обеспечение исполнения обязательств по договору аренды ООО "Н.К.И." заключило договор поручительства от 28 октября 2009 года с Ш., в соответствии с которым последний обязался отвечать перед истцом за надлежащее исполнение обязательств по договору аренды солидарно с ООО "Маленькая Москва".
В силу ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Пунктом 1 ст. 363 ГК РФ устанавливается презумпция солидарной ответственности должника и поручителя перед кредитором, при этом ответственность последнего предусматривается в том же объеме, как и самого должника.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п. 2 ст. 363 ГК РФ).
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь указанными положениями закона, и, установив, что обязательства по договору аренды третьим лицом надлежащим образом не исполнены, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с поручителя задолженности по арендной плате.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, основанным на обстоятельствах дела и нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы о неподсудности спора данному суду необоснованны. Согласно судебной оговорке, содержащейся в договоре поручительства от 28 октября 2009 года, заключенного между сторонами, споры и разногласия по договору разрешаются в суде по месту нахождения кредитора.
Таким образом, стороны при заключении договора поручительства пришли к соглашению об изменении территориальной подсудности, в связи с чем Новодвинский городской суд Архангельской области правомерно рассмотрел данное дело по договорной подсудности по месту нахождения истца ООО "Н.К.И.".
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не был надлежащим образом извещен о дате слушания дела, не является основанием для отмены обжалуемого решения.
В силу ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой.
Из материалов дела усматривается, что ответчику Ш. в надлежащий адрес по месту регистрации было направлено извещение о явке в суд на 30 ноября 2012 года. Дополнительно о слушании дела, назначенном на 30 ноября 2012 года, ответчик заблаговременно извещался телефонограммами от 06 и 29 ноября 2012 года.
Сведений об уважительных причинах, по которым ответчик не получал судебную корреспонденцию (почтовое извещение) по адресу регистрации в апелляционной жалобе не содержится. Данных об отсутствии его в период рассмотрения дела по месту жительства также не имеется. О наличии невыполненных перед истцом долговых обязательств ответчику было известно.
Суд первой инстанции принял надлежащие предусмотренные законом меры к извещению ответчика о времени и месте рассмотрения дела, обеспечив ему возможность участвовать в рассмотрении дела при условии добросовестного отношения к своим обязательствам.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что в спорный период арендная плата не подлежит взысканию, поскольку в результате действий истца, выразившихся в передаче нежилых помещений в аренду без принадлежностей и документов, эксплуатация объекта аренды была невозможна, отклоняется судебной коллегией как несостоятельная. Материалами дела подтверждается, что с момента подписания договора аренды до обращения истца в суд претензий по вопросу передачи объекта аренды без документов и принадлежностей в адрес ООО "Н.К.И." не поступало, владение и пользование арендованными помещениями осуществлялось в соответствии с условиями договора.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, а следовательно, является незаключенным, не могут повлечь отмену решения суда и не освобождают ответчика, как солидарного должника, от выплаты истцу задолженности.
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.
Поскольку суд установил фактическое пользование объектом аренды и договоренность между сторонами по всем существенным условиям договора аренды, что является основанием для исполнения обязательств по договору, то довод об отсутствии регистрации договора аренды является несостоятельным.
Более того, из материалов дела следует, что спорный договор аренды 04 июля 2012 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. При этом основанием для такой регистрации, ввиду уклонения арендатора от исполнения обязанности по регистрации договора аренды, явилось решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 февраля 2012 года.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела. Судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства по делу и применены нормы материального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда, соответственно, основанием для его отмены являться не могут.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новодвинского городского суда Архангельской области от 30 ноября 2012 года, с учетом определений Новодвинского городского суда Архангельской области от 25 декабря 2012 года, от 11 февраля 2013 года об исправлении описок, оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.КОЖЕМЯКИНА
Судьи
Г.С.ВЕРЕЩАГИН
Т.А.МАНАННИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)