Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Колобова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Капустиной Н.И.,
судей Федотовой Л.Б. и Коваленко А.И.,
при секретаре Ч.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.Г. к Б.Е.Н. о взыскании денежной суммы (задатка), по кассационной жалобе Б.Е.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Орска от 19 сентября 2011 года, которым исковые требования Е.Г. удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Коваленко А.И., судебная коллегия
установила:
Е.Г. обратилась в суд с иском к Б.Е.Н. о взыскании денежной суммы (задатка). В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п. 2.2 данного договора в доказательство намерения заключить договор купли-продажи данной квартиры, а также в обеспечение исполнения данного договора, она в качестве задатка передала ответчице, о чем имеются две расписки. Сделка купли-продажи квартиры не состоялась, так как продавец Б.Е.Н. уклонялась от ее заключения. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Октябрьский ОВД г. Орска с заявлением о привлечении Б.Е.Н. к уголовной ответственности в связи с мошенническими действиями по получению задатка и отсутствием намерений продать квартиру. По данному факту ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. После ее обращения в милицию от Б.Е.Н. поступили два извещения о намерении продать квартиру без указания даты и времени регистрации сделки, и о расторжении предварительного договора. В связи с отказом Б.Е.Н. возвратить деньги, Е.Г. обратилась в суд с иском к Б.Е.Н. о взыскании неосновательного обогащения. Решением Октябрьского районного суда г. Орска от 08.02.2011 года в удовлетворении ее иска отказано, так как Б.Е.Н. заявила о готовности продать квартиру. ДД.ММ.ГГГГ данное решение вступило в законную силу, но предложений заключить договор купли-продажи жилья от Б.Е.Н. так и не поступило. До истечения срока действия предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ она направила Б.Е.Н. письменное предложение явиться ДД.ММ.ГГГГ в 08 часов 30 минут в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области для заключения договора купли-продажи. Однако Б.Е.Н. проигнорировала данное предложение, т.е. фактически отказалась от заключения сделки. Поскольку договор купли-продажи квартиры не заключен по вине ответчика, просила взыскать с Б.Е.Н. в ее пользу двойную сумму задатка в сумме, возместить за счет ответчика расходы по оплате государственной пошлины, оплате услуг адвоката.
В судебном заседании истец Е.Г. и ее представитель адвокат Бурда И.К., действующая на основании ордера, поддержали исковые требования в полном объеме.
Ответчик Б.Е.Н. и ее представитель Л., действующий на основании устного ходатайства, с иском не согласились. Полагали, что решением Октябрьского районного суда г. Орска от 08.02.2011 года установлен факт отказа Е.Г. от заключения основного договора купли-продажи квартиры. Ответчик не отказывается продать квартиру Е.Г., но считает, что цена квартиры должна быть увеличена до, так как цены на квартиры выросли. Считали, что ответчик своевременно в письменном виде известила покупателя о необходимости ее явки в Росреестр для регистрации сделки, но Е.Г. на регистрацию сделки не явилась, доказательств уважительности причин неявки не представила, что в дальнейшем расценено Б.Е.Н., как отказ покупателя от приобретения квартиры. Просили в удовлетворении иска отказать.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска от 19 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены. Суд постановил взыскать с Б.Е.Н. в пользу Е.Г. двойную сумму задатка в размере, расходы по оплате государственной пошлины в сумме, расходы на оплату юридических услуг в сумме.
В кассационной жалобе Б.Е.Н. с решением суда не согласна, считает его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, вынести новое решение, которым отказать в иске Е.Г.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Б.Е.Н. принадлежит на праве собственности жилое помещение - (договор на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ между Б.Е.Н. и Е.Г. заключен предварительный договор купли-продажи, стоимость квартиры согласно п. п. 1.1, 2.1 предварительного договора по предварительной договоренности между сторонами определена в размере.
При заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ срок заключения основного договора сторонами не определен (п. 4.2). В силу ст. 429 п. 4 ГК РФ основной договор в данном случае подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с п. 3.2.1. предварительного договора и представленным суду распискам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ Е.Г. передала Б.Е.Н. в качестве задатка за указанную квартиру (л.д. 5, 9,10).
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не были оспорены сторонами в ходе судебного разбирательства.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
На основании ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Указанные положения закона воспроизведены также в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.
Удовлетворяя исковые требования Е.Г., суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не был исполнен, прекратил свое действие, за его неисполнение ответственна сторона, получившая задаток, поэтому взыскал с Б.Е.Н. в пользу Е.Г. двойную сумму задатка в размере.
При этом суд указал, что высказанное ДД.ММ.ГГГГ согласие ответчика Б.Е.Н. заключить основной договор купли-продажи квартиры с Е.Г. на иных условиях, чем это предусмотрено предварительным договором, следует расценивать как отказ продавца от исполнения условий договора от ДД.ММ.ГГГГ.
С данными выводами суда судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Вместе с тем, нельзя признать обоснованным вывод суда о том, что предварительный договор не был заключен только по вине стороны, получившей задаток. С выводами суда в данной части согласиться нельзя, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и неправильном определении фактических обстоятельств, имеющих значение для дела.
Из материалов дела усматривается, что истец Е.Г. также отказалась заключать договор купли-продажи квартиры, поскольку в ней зарегистрирована несовершеннолетняя дочь ответчика - Б.Е.А. Хотя Е.Г. направила Б.Е.Н. предложение о заключении с ответчиком договора купли-продажи квартиры, однако данное предложение было получено Б.Е.Н. только ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока действия предварительного договора.
Кроме того, в соответствии с п. п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ. Статьей 445 (п. 4) ГК РФ предусмотрено, что сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Е.Г. указанным правом не воспользовалась, предъявляя неоднократные требования к продавцу о возврате уплаченной по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в качестве неосновательного обогащения, задатка.
Данные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что в настоящее время обе стороны не намерены исполнять принятые на себя обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, то есть существовавшие между сторонами обязательства по предварительному договору, обеспеченному задатком, были прекращены до начала их исполнения фактически по соглашению сторон.
Поэтому вывод суда о взыскании с продавца задатка в двойном размере нельзя признать законным и обоснованным, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции в данной части изменить, взыскав с Б.Е.Н. в пользу Е.Г. сумму задатка в соответствии со ст. 381 ч. 1 ГК РФ.
Учитывая, что исковые требования Е.Е. подлежат удовлетворению частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 361, 362, 366 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 сентября 2011 года изменить, взыскать с Б.Е.Н. в пользу Е.Г. сумму задатка в размере, расходы по уплате государственной пошлины в размере.
В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 сентября 2011 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.11.2011 N 33-7000/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 ноября 2011 г. N 33-7000/2011
Судья Колобова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Капустиной Н.И.,
судей Федотовой Л.Б. и Коваленко А.И.,
при секретаре Ч.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.Г. к Б.Е.Н. о взыскании денежной суммы (задатка), по кассационной жалобе Б.Е.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Орска от 19 сентября 2011 года, которым исковые требования Е.Г. удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Коваленко А.И., судебная коллегия
установила:
Е.Г. обратилась в суд с иском к Б.Е.Н. о взыскании денежной суммы (задатка). В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п. 2.2 данного договора в доказательство намерения заключить договор купли-продажи данной квартиры, а также в обеспечение исполнения данного договора, она в качестве задатка передала ответчице, о чем имеются две расписки. Сделка купли-продажи квартиры не состоялась, так как продавец Б.Е.Н. уклонялась от ее заключения. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Октябрьский ОВД г. Орска с заявлением о привлечении Б.Е.Н. к уголовной ответственности в связи с мошенническими действиями по получению задатка и отсутствием намерений продать квартиру. По данному факту ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. После ее обращения в милицию от Б.Е.Н. поступили два извещения о намерении продать квартиру без указания даты и времени регистрации сделки, и о расторжении предварительного договора. В связи с отказом Б.Е.Н. возвратить деньги, Е.Г. обратилась в суд с иском к Б.Е.Н. о взыскании неосновательного обогащения. Решением Октябрьского районного суда г. Орска от 08.02.2011 года в удовлетворении ее иска отказано, так как Б.Е.Н. заявила о готовности продать квартиру. ДД.ММ.ГГГГ данное решение вступило в законную силу, но предложений заключить договор купли-продажи жилья от Б.Е.Н. так и не поступило. До истечения срока действия предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ она направила Б.Е.Н. письменное предложение явиться ДД.ММ.ГГГГ в 08 часов 30 минут в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области для заключения договора купли-продажи. Однако Б.Е.Н. проигнорировала данное предложение, т.е. фактически отказалась от заключения сделки. Поскольку договор купли-продажи квартиры не заключен по вине ответчика, просила взыскать с Б.Е.Н. в ее пользу двойную сумму задатка в сумме, возместить за счет ответчика расходы по оплате государственной пошлины, оплате услуг адвоката.
В судебном заседании истец Е.Г. и ее представитель адвокат Бурда И.К., действующая на основании ордера, поддержали исковые требования в полном объеме.
Ответчик Б.Е.Н. и ее представитель Л., действующий на основании устного ходатайства, с иском не согласились. Полагали, что решением Октябрьского районного суда г. Орска от 08.02.2011 года установлен факт отказа Е.Г. от заключения основного договора купли-продажи квартиры. Ответчик не отказывается продать квартиру Е.Г., но считает, что цена квартиры должна быть увеличена до, так как цены на квартиры выросли. Считали, что ответчик своевременно в письменном виде известила покупателя о необходимости ее явки в Росреестр для регистрации сделки, но Е.Г. на регистрацию сделки не явилась, доказательств уважительности причин неявки не представила, что в дальнейшем расценено Б.Е.Н., как отказ покупателя от приобретения квартиры. Просили в удовлетворении иска отказать.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска от 19 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены. Суд постановил взыскать с Б.Е.Н. в пользу Е.Г. двойную сумму задатка в размере, расходы по оплате государственной пошлины в сумме, расходы на оплату юридических услуг в сумме.
В кассационной жалобе Б.Е.Н. с решением суда не согласна, считает его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, вынести новое решение, которым отказать в иске Е.Г.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Б.Е.Н. принадлежит на праве собственности жилое помещение - (договор на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ между Б.Е.Н. и Е.Г. заключен предварительный договор купли-продажи, стоимость квартиры согласно п. п. 1.1, 2.1 предварительного договора по предварительной договоренности между сторонами определена в размере.
При заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ срок заключения основного договора сторонами не определен (п. 4.2). В силу ст. 429 п. 4 ГК РФ основной договор в данном случае подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с п. 3.2.1. предварительного договора и представленным суду распискам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ Е.Г. передала Б.Е.Н. в качестве задатка за указанную квартиру (л.д. 5, 9,10).
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не были оспорены сторонами в ходе судебного разбирательства.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
На основании ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Указанные положения закона воспроизведены также в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.
Удовлетворяя исковые требования Е.Г., суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не был исполнен, прекратил свое действие, за его неисполнение ответственна сторона, получившая задаток, поэтому взыскал с Б.Е.Н. в пользу Е.Г. двойную сумму задатка в размере.
При этом суд указал, что высказанное ДД.ММ.ГГГГ согласие ответчика Б.Е.Н. заключить основной договор купли-продажи квартиры с Е.Г. на иных условиях, чем это предусмотрено предварительным договором, следует расценивать как отказ продавца от исполнения условий договора от ДД.ММ.ГГГГ.
С данными выводами суда судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Вместе с тем, нельзя признать обоснованным вывод суда о том, что предварительный договор не был заключен только по вине стороны, получившей задаток. С выводами суда в данной части согласиться нельзя, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и неправильном определении фактических обстоятельств, имеющих значение для дела.
Из материалов дела усматривается, что истец Е.Г. также отказалась заключать договор купли-продажи квартиры, поскольку в ней зарегистрирована несовершеннолетняя дочь ответчика - Б.Е.А. Хотя Е.Г. направила Б.Е.Н. предложение о заключении с ответчиком договора купли-продажи квартиры, однако данное предложение было получено Б.Е.Н. только ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока действия предварительного договора.
Кроме того, в соответствии с п. п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ. Статьей 445 (п. 4) ГК РФ предусмотрено, что сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Е.Г. указанным правом не воспользовалась, предъявляя неоднократные требования к продавцу о возврате уплаченной по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в качестве неосновательного обогащения, задатка.
Данные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что в настоящее время обе стороны не намерены исполнять принятые на себя обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, то есть существовавшие между сторонами обязательства по предварительному договору, обеспеченному задатком, были прекращены до начала их исполнения фактически по соглашению сторон.
Поэтому вывод суда о взыскании с продавца задатка в двойном размере нельзя признать законным и обоснованным, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции в данной части изменить, взыскав с Б.Е.Н. в пользу Е.Г. сумму задатка в соответствии со ст. 381 ч. 1 ГК РФ.
Учитывая, что исковые требования Е.Е. подлежат удовлетворению частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 361, 362, 366 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 сентября 2011 года изменить, взыскать с Б.Е.Н. в пользу Е.Г. сумму задатка в размере, расходы по уплате государственной пошлины в размере.
В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 сентября 2011 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)