Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Пономаревой И.В., Величко М.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от индивидуального предпринимателя Лещенко Ирины Владимировны: С.В. Лещенко, паспорт, по доверенности от 12 ноября 2012 года,
от общества с ограниченной ответственностью "Риверсайд": С.И. Мирошникова, паспорт, по доверенности от 20 апреля 2013 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риверсайд"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 05 июля 2013 года по делу N А53-6598/2013
по иску индивидуального предпринимателя Лещенко Ирины Владимировны
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Риверсайд"
об обязании исполнить договоры, взыскании неустойки
и по встречному иску
общества с ограниченной ответственностью "Риверсайд"
к индивидуальному предпринимателю Лещенко Ирине Владимировне
о взыскании задолженности, подписании актов приема-передачи,
принятое в составе судьи Никоновой О.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Лещенко Ирина Владимировна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Риверсайд" (далее - общество), в предмет которого включены следующие требования: обязать исполнить договор N 105/р и передать предпринимателю офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 46 кв. м, расположенный на 6 этаже; взыскать неустойку по договору N 105/р за период нарушения обязательства по передаче офиса с 01.12.2012 по 08.04.2013, исчисленную из стоимости договора 2 934 600 руб. в размере 86 081 руб.; взыскать неустойку по договору N 106/р за период нарушения обязательства по передаче офиса с 01.12.2012 по 04.03.2013, исчисленную из стоимости договора 2 722 500 руб. в размере 58 647 руб.; взыскать разницу между проектной и фактической площадью офиса, переданного по договору N 106/р в размере 172 500 руб.; обязать исполнить договор N 74/р и передать предпринимателю офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 46,2 кв. м, расположенное на 7 этаже; взыскать неустойку по договору N 105/р за период нарушения обязательства по передаче офиса с 01.12.2012 по 08.04.2013, исчисленную из стоимости договора 2 814 000 рублей в размере 82 544 руб. (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).
Общество предъявило предпринимателю встречный иск, в предмет которого входят следующие требования: взыскать с предпринимателя задолженность по договору о долевом участии в строительстве N 105/Р от 15.06.2011 и договору о долевом участии N 74/Р от 08.12.2010 в размере 670 900 руб.; обязать принять офисное помещение (комната N 18-6 этаж) общей площадью 46 кв. м (ранее по договору офиса N 11 (помещение N 12), расположенное в 17-этажном здании многофункционального назначения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8 (литер А), и подписать акт приема-передачи офисного помещения от 04.03.2013; обязать принять офисное помещение (комната N 19-7 этаж) общей площадью 46,2 кв. м (ранее по договору - офис N 11) (помещение N 12), расположенное в 17-этажном здании многофункционального назначения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8 (литер А), и подписать акт приема-передачи офисного помещения от 04.03.2013.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05 июля 2013 года по первоначальному иску: общество присуждено к исполнению в натуре обязанности по исполнению договора N 105/Р путем передачи предпринимателю офиса N 11 (помещение N 12) общей площадью 46 кв. м, расположенного на 6 этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8; общество присуждено к исполнению в натуре обязанности по исполнению договора N 74/Р путем передачи предпринимателю офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 46,2 кв. м, расположенного на 7 этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8; с общества в пользу предпринимателя взыскана неустойка в сумме 227 272 руб., долг в сумме 172 500 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15 875 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.
Общество обжаловало решение суд в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска о взыскании с общества задолженности в размере 172 500 руб. отменить, требования встречного иска общества в части взыскания с предпринимателя задолженности в размере 670 900 руб. удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что дольщик не предъявлял застройщику замечаний в связи с несоответствием помещений договорам, а также принял одно из помещений меньшей площади. Суд первой инстанции не принял во внимание, что здание введено в эксплуатацию, а изменение площади офисных помещений было вызвано необходимостью, обусловленной строительством сложного по конфигурации и техническим характеристикам здания, что привело к уменьшению площади одного офиса и увеличению площадей двух других. При разрешении встречного иска суд первой инстанции необоснованно не применил пункт 7.1 договоров участия в долевом строительстве, часть 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, допускающих изменение цены договора. Принятие дольщиком помещений большей площади свидетельствует о согласии на их принятие, а также отсутствии недостатков и возможности их использования по назначению. Суд первой инстанции применил не подлежащий применению СНиП 3-03-01-87 "Несущие и ограждающие конструкции"; вывод суда первой инстанции о нарушении СНиП в части отклонения стен от разбивочной оси не соответствует обстоятельствам дела. Необоснованным является вывод суда первой инстанции об одностороннем изменении застройщиком предмета спорных договоров. При разрешении встречного иска суд первой инстанции не применил подлежащую применению норму статьи 1102 ГК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Поскольку решение суда первой инстанции оспаривается в части взыскания по первоначальному иску долга в сумме 172 500 руб. и отказа во взыскании по встречному иску долга в сумме 670 900 руб. и в судебном заседании стороны не заявили возражений относительно проверки законности судебного акта только в обжалуемой части, постольку законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15 июня 2011 года между предпринимателем (дольщик) и обществом (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 106/Р, согласно которому общество обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 17-этажное здание многофункционального назначения со встроенной автопарковкой (объект 032-2004) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать существующий объект долевого строительства, определенный в пункте 1 статьи 3 договора - офис N 10 (помещение N 11) общей площадью 36,3 кв. м, расположенный на 6 этаже здания - дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора участия в долевом строительстве определена в сумме 2 722 500 руб. Статьей 4 договора определен срок ввода здания в эксплуатацию - 1 квартал 2012 года; в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию застройщик обязан передать, а дольщик - принять помещение в состоянии, соответствующем условиям договора.
Цена договора уплачена предпринимателем в предусмотренном договором размере, что сторонами не оспаривается.
4 марта 2013 года общество передало предпринимателю по акту приема-передачи помещение площадью 34 кв. м, то есть менее предусмотренной договором на 2,3 кв. м.
15 июня 2011 года между предпринимателем (дольщик) и обществом (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 105/Р, согласно которому общество обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 17-этажное здание многофункционального назначения со встроенной автопарковкой (объект 032-2004) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать существующий объект долевого строительства, определенный в пункте 1 статьи 3 договора - офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 40,2 кв. м, расположенный на 6 этаже здания - дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора участия в долевом строительстве определена в сумме 2 934 600 руб. Статьей 4 договора определен срок ввода здания в эксплуатацию - 1 квартал 2012 года; в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию застройщик обязан передать, а дольщик - принять помещение в состоянии, соответствующем условиям договора.
Цена договора уплачена предпринимателем в предусмотренном договором размере, что сторонами не оспаривается.
На день принятия решения суда сторонами акт приема-передачи не подписан. Обществом составлен односторонний акт на передачу предпринимателю нежилого помещения площадью 46,2 кв. м, что более предусмотренной договором на 6 кв. м.
8 декабря 2010 года между Стаценко Владимиром Ивановичем (дольщик) и обществом (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 74/Р, согласно которому общество обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 17-этажное здание многофункционального назначения со встроенной автопарковкой (объект 032-2004) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать существующий объект долевого строительства, определенный в пункте 1 статьи 3 договора - офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 40,2 кв. м, расположенный на 7 этаже здания - дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора участия в долевом строительстве определена в сумме 2 814 000 руб. Статьей 4 договора определен срок ввода здания в эксплуатацию - III квартал 2011 года; в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию застройщик обязан передать, а дольщик - принять помещение в состоянии, соответствующем условиям договора.
Цена договора уплачена дольщиком в предусмотренном договором размере, что сторонами не оспаривается.
Соглашением от 6 декабря 2011 года, совершенным между В.И. Стаценко и предпринимателем, права и обязанности дольщика по договору N 74/Р были переданы предпринимателю.
На день принятия решения суда сторонами акт приема-передачи не подписан. Обществом составлен односторонний акт на передачу предпринимателю нежилого помещения площадью 46 кв. м, что более предусмотренной договором на 5,8 кв. м.
По своей правовой природе спорные договоры представляют собой договоры участия в долевом строительстве, правоотношения из которых регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании представленных обществом в дело результатов технической инвентаризации построенного бизнес-центра судом первой инстанции установлено: площадь построенного обществом для предпринимателя помещения офиса по договору N 74/Р превышает предусмотренную договором на 5,8 кв. м; площадь построенного обществом для предпринимателя помещения офиса по договору N 105/Р превышает предусмотренную договором на 6 кв. м; площадь построенного обществом для предпринимателя помещения офиса по договору N 106/Р менее предусмотренной договором на 2,3 кв. м.
Часть 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предоставляет дольщику право потребовать соразмерного уменьшения цены договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором.
Поскольку создание объекта долевого строительства площадью менее предусмотренной договором является отступлением от условий договора, приведших к ухудшению качества такого объекта, что в силу части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ является самостоятельным основанием возникновения права дольщика потребовать соразмерного уменьшения цены договора, постольку суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных первоначальным иском требований о взыскании суммы, соответствующей договорной стоимости 2,3 кв. м, на которые была уменьшена площадь подлежащего передаче помещения.
Довод апелляционной жалобы о том, что при разрешении встречного иска суд первой инстанции необоснованно не применил пункт 7.1 договоров участия в долевом строительстве, а также часть 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, допускающую изменение цены договора, подлежит отклонению в силу следующего.
Часть 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусматривает возможность изменения цены договора по соглашению сторон. Доказательства такого соглашения в части цен по договорам N 74/Р, N 105/Р в деле отсутствует.
Пунктом 7.1 договоров N 74/Р, N 105/Р предусмотрено, что если фактическая площадь помещения отличается от проектной в большую сторону, дольщик обязан оплатить разницу площади исходя из стоимости одного квадратного метра на последнюю дату оплаты. Из содержания данного условия не следует, что оно предоставляет застройщику право одностороннего изменения условий договора о предмете (в части такого его параметра как площадь) - из смысла статьи 310 ГК РФ следует, что стороны должны прямо выразить волю на допустимость одностороннего изменения условий договора. В силу изложенного данное условие подлежит применению в совокупности с условием пункта 7 спорных договоров, которым стороны признали, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от проектной площади, предусмотренной договором.
Из этого следует, что в качестве оснований правомерного изменения застройщиком площади объектов долевого строительства по спорным договорам, дающим последнему право требовать оплаты разницы площади помещений в сравнении с договорными, стороны признали строительные погрешности и допустимые по правилам СНиП отклонения фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Из смысла данного условия следует, что соответствующие обстоятельства могут иметь место только после заключения договоров долевого участия в строительстве, поскольку только в этом случае они не могут быть учтены при определении предмета договоров долевого участия при их заключении.
Как следует из пояснений общества, причиной отклонения фактических площадей спорных помещений от договорных являлось отсутствие технической возможности, вызванной тем, что площадь данных помещений зависит от расположения стен, разделяющих соседние офисы и примыкающих к металлическим конструкциям фасада здания.
Обществом не представлены доказательства, что указанные обстоятельства являются строительными погрешностями и допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, о которых застройщику стало известно только после заключения спорных договоров.
В силу изложенного обществом не доказано существование обстоятельств, определенных условиями договоров N 74/Р, N 105/Р в качестве оснований возникновения обязанности дольщика по оплате разницы площади помещений в сравнении с договорными.
В силу изложенного в удовлетворении встречного иска в части требования о взыскании долга в сумме 670 900 руб. отказано правомерно.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05 июля 2013 года по делу N А53-6598/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.09.2013 N 15АП-13093/2013 ПО ДЕЛУ N А53-6598/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. N 15АП-13093/2013
Дело N А53-6598/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Пономаревой И.В., Величко М.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от индивидуального предпринимателя Лещенко Ирины Владимировны: С.В. Лещенко, паспорт, по доверенности от 12 ноября 2012 года,
от общества с ограниченной ответственностью "Риверсайд": С.И. Мирошникова, паспорт, по доверенности от 20 апреля 2013 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риверсайд"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 05 июля 2013 года по делу N А53-6598/2013
по иску индивидуального предпринимателя Лещенко Ирины Владимировны
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Риверсайд"
об обязании исполнить договоры, взыскании неустойки
и по встречному иску
общества с ограниченной ответственностью "Риверсайд"
к индивидуальному предпринимателю Лещенко Ирине Владимировне
о взыскании задолженности, подписании актов приема-передачи,
принятое в составе судьи Никоновой О.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Лещенко Ирина Владимировна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Риверсайд" (далее - общество), в предмет которого включены следующие требования: обязать исполнить договор N 105/р и передать предпринимателю офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 46 кв. м, расположенный на 6 этаже; взыскать неустойку по договору N 105/р за период нарушения обязательства по передаче офиса с 01.12.2012 по 08.04.2013, исчисленную из стоимости договора 2 934 600 руб. в размере 86 081 руб.; взыскать неустойку по договору N 106/р за период нарушения обязательства по передаче офиса с 01.12.2012 по 04.03.2013, исчисленную из стоимости договора 2 722 500 руб. в размере 58 647 руб.; взыскать разницу между проектной и фактической площадью офиса, переданного по договору N 106/р в размере 172 500 руб.; обязать исполнить договор N 74/р и передать предпринимателю офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 46,2 кв. м, расположенное на 7 этаже; взыскать неустойку по договору N 105/р за период нарушения обязательства по передаче офиса с 01.12.2012 по 08.04.2013, исчисленную из стоимости договора 2 814 000 рублей в размере 82 544 руб. (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).
Общество предъявило предпринимателю встречный иск, в предмет которого входят следующие требования: взыскать с предпринимателя задолженность по договору о долевом участии в строительстве N 105/Р от 15.06.2011 и договору о долевом участии N 74/Р от 08.12.2010 в размере 670 900 руб.; обязать принять офисное помещение (комната N 18-6 этаж) общей площадью 46 кв. м (ранее по договору офиса N 11 (помещение N 12), расположенное в 17-этажном здании многофункционального назначения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8 (литер А), и подписать акт приема-передачи офисного помещения от 04.03.2013; обязать принять офисное помещение (комната N 19-7 этаж) общей площадью 46,2 кв. м (ранее по договору - офис N 11) (помещение N 12), расположенное в 17-этажном здании многофункционального назначения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8 (литер А), и подписать акт приема-передачи офисного помещения от 04.03.2013.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05 июля 2013 года по первоначальному иску: общество присуждено к исполнению в натуре обязанности по исполнению договора N 105/Р путем передачи предпринимателю офиса N 11 (помещение N 12) общей площадью 46 кв. м, расположенного на 6 этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8; общество присуждено к исполнению в натуре обязанности по исполнению договора N 74/Р путем передачи предпринимателю офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 46,2 кв. м, расположенного на 7 этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8; с общества в пользу предпринимателя взыскана неустойка в сумме 227 272 руб., долг в сумме 172 500 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15 875 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.
Общество обжаловало решение суд в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска о взыскании с общества задолженности в размере 172 500 руб. отменить, требования встречного иска общества в части взыскания с предпринимателя задолженности в размере 670 900 руб. удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что дольщик не предъявлял застройщику замечаний в связи с несоответствием помещений договорам, а также принял одно из помещений меньшей площади. Суд первой инстанции не принял во внимание, что здание введено в эксплуатацию, а изменение площади офисных помещений было вызвано необходимостью, обусловленной строительством сложного по конфигурации и техническим характеристикам здания, что привело к уменьшению площади одного офиса и увеличению площадей двух других. При разрешении встречного иска суд первой инстанции необоснованно не применил пункт 7.1 договоров участия в долевом строительстве, часть 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, допускающих изменение цены договора. Принятие дольщиком помещений большей площади свидетельствует о согласии на их принятие, а также отсутствии недостатков и возможности их использования по назначению. Суд первой инстанции применил не подлежащий применению СНиП 3-03-01-87 "Несущие и ограждающие конструкции"; вывод суда первой инстанции о нарушении СНиП в части отклонения стен от разбивочной оси не соответствует обстоятельствам дела. Необоснованным является вывод суда первой инстанции об одностороннем изменении застройщиком предмета спорных договоров. При разрешении встречного иска суд первой инстанции не применил подлежащую применению норму статьи 1102 ГК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Поскольку решение суда первой инстанции оспаривается в части взыскания по первоначальному иску долга в сумме 172 500 руб. и отказа во взыскании по встречному иску долга в сумме 670 900 руб. и в судебном заседании стороны не заявили возражений относительно проверки законности судебного акта только в обжалуемой части, постольку законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15 июня 2011 года между предпринимателем (дольщик) и обществом (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 106/Р, согласно которому общество обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 17-этажное здание многофункционального назначения со встроенной автопарковкой (объект 032-2004) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать существующий объект долевого строительства, определенный в пункте 1 статьи 3 договора - офис N 10 (помещение N 11) общей площадью 36,3 кв. м, расположенный на 6 этаже здания - дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора участия в долевом строительстве определена в сумме 2 722 500 руб. Статьей 4 договора определен срок ввода здания в эксплуатацию - 1 квартал 2012 года; в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию застройщик обязан передать, а дольщик - принять помещение в состоянии, соответствующем условиям договора.
Цена договора уплачена предпринимателем в предусмотренном договором размере, что сторонами не оспаривается.
4 марта 2013 года общество передало предпринимателю по акту приема-передачи помещение площадью 34 кв. м, то есть менее предусмотренной договором на 2,3 кв. м.
15 июня 2011 года между предпринимателем (дольщик) и обществом (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 105/Р, согласно которому общество обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 17-этажное здание многофункционального назначения со встроенной автопарковкой (объект 032-2004) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать существующий объект долевого строительства, определенный в пункте 1 статьи 3 договора - офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 40,2 кв. м, расположенный на 6 этаже здания - дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора участия в долевом строительстве определена в сумме 2 934 600 руб. Статьей 4 договора определен срок ввода здания в эксплуатацию - 1 квартал 2012 года; в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию застройщик обязан передать, а дольщик - принять помещение в состоянии, соответствующем условиям договора.
Цена договора уплачена предпринимателем в предусмотренном договором размере, что сторонами не оспаривается.
На день принятия решения суда сторонами акт приема-передачи не подписан. Обществом составлен односторонний акт на передачу предпринимателю нежилого помещения площадью 46,2 кв. м, что более предусмотренной договором на 6 кв. м.
8 декабря 2010 года между Стаценко Владимиром Ивановичем (дольщик) и обществом (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 74/Р, согласно которому общество обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 17-этажное здание многофункционального назначения со встроенной автопарковкой (объект 032-2004) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать существующий объект долевого строительства, определенный в пункте 1 статьи 3 договора - офис N 11 (помещение N 12) общей площадью 40,2 кв. м, расположенный на 7 этаже здания - дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора участия в долевом строительстве определена в сумме 2 814 000 руб. Статьей 4 договора определен срок ввода здания в эксплуатацию - III квартал 2011 года; в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию застройщик обязан передать, а дольщик - принять помещение в состоянии, соответствующем условиям договора.
Цена договора уплачена дольщиком в предусмотренном договором размере, что сторонами не оспаривается.
Соглашением от 6 декабря 2011 года, совершенным между В.И. Стаценко и предпринимателем, права и обязанности дольщика по договору N 74/Р были переданы предпринимателю.
На день принятия решения суда сторонами акт приема-передачи не подписан. Обществом составлен односторонний акт на передачу предпринимателю нежилого помещения площадью 46 кв. м, что более предусмотренной договором на 5,8 кв. м.
По своей правовой природе спорные договоры представляют собой договоры участия в долевом строительстве, правоотношения из которых регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании представленных обществом в дело результатов технической инвентаризации построенного бизнес-центра судом первой инстанции установлено: площадь построенного обществом для предпринимателя помещения офиса по договору N 74/Р превышает предусмотренную договором на 5,8 кв. м; площадь построенного обществом для предпринимателя помещения офиса по договору N 105/Р превышает предусмотренную договором на 6 кв. м; площадь построенного обществом для предпринимателя помещения офиса по договору N 106/Р менее предусмотренной договором на 2,3 кв. м.
Часть 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предоставляет дольщику право потребовать соразмерного уменьшения цены договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором.
Поскольку создание объекта долевого строительства площадью менее предусмотренной договором является отступлением от условий договора, приведших к ухудшению качества такого объекта, что в силу части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ является самостоятельным основанием возникновения права дольщика потребовать соразмерного уменьшения цены договора, постольку суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных первоначальным иском требований о взыскании суммы, соответствующей договорной стоимости 2,3 кв. м, на которые была уменьшена площадь подлежащего передаче помещения.
Довод апелляционной жалобы о том, что при разрешении встречного иска суд первой инстанции необоснованно не применил пункт 7.1 договоров участия в долевом строительстве, а также часть 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, допускающую изменение цены договора, подлежит отклонению в силу следующего.
Часть 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусматривает возможность изменения цены договора по соглашению сторон. Доказательства такого соглашения в части цен по договорам N 74/Р, N 105/Р в деле отсутствует.
Пунктом 7.1 договоров N 74/Р, N 105/Р предусмотрено, что если фактическая площадь помещения отличается от проектной в большую сторону, дольщик обязан оплатить разницу площади исходя из стоимости одного квадратного метра на последнюю дату оплаты. Из содержания данного условия не следует, что оно предоставляет застройщику право одностороннего изменения условий договора о предмете (в части такого его параметра как площадь) - из смысла статьи 310 ГК РФ следует, что стороны должны прямо выразить волю на допустимость одностороннего изменения условий договора. В силу изложенного данное условие подлежит применению в совокупности с условием пункта 7 спорных договоров, которым стороны признали, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от проектной площади, предусмотренной договором.
Из этого следует, что в качестве оснований правомерного изменения застройщиком площади объектов долевого строительства по спорным договорам, дающим последнему право требовать оплаты разницы площади помещений в сравнении с договорными, стороны признали строительные погрешности и допустимые по правилам СНиП отклонения фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Из смысла данного условия следует, что соответствующие обстоятельства могут иметь место только после заключения договоров долевого участия в строительстве, поскольку только в этом случае они не могут быть учтены при определении предмета договоров долевого участия при их заключении.
Как следует из пояснений общества, причиной отклонения фактических площадей спорных помещений от договорных являлось отсутствие технической возможности, вызванной тем, что площадь данных помещений зависит от расположения стен, разделяющих соседние офисы и примыкающих к металлическим конструкциям фасада здания.
Обществом не представлены доказательства, что указанные обстоятельства являются строительными погрешностями и допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, о которых застройщику стало известно только после заключения спорных договоров.
В силу изложенного обществом не доказано существование обстоятельств, определенных условиями договоров N 74/Р, N 105/Р в качестве оснований возникновения обязанности дольщика по оплате разницы площади помещений в сравнении с договорными.
В силу изложенного в удовлетворении встречного иска в части требования о взыскании долга в сумме 670 900 руб. отказано правомерно.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05 июля 2013 года по делу N А53-6598/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)