Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ильина Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Кордюковой Г.Л., Бутковой Н.А.,
с участием прокурора Тимуш А.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 марта 2013 года апелляционную жалобу К.И., действующей также в интересах несовершеннолетней К.К., на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года по делу N 2-1606/12 по иску Б. к К.И., К.К., К.Е., К.С. о выселении, снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения Б. и ее представителя И., возражавших против отмены обжалуемого решения, заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в Колпинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.И., К.К., К.Е., К.С. о выселении ответчиков из принадлежащей ей квартиры <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что предоставила принадлежащую ей квартиру ответчикам для временного проживания, впоследствии по просьбе К.И. зарегистрировала в квартире ее детей, поскольку свое жилье в <адрес> ответчики продали, а взамен еще ничего не приобрели. <дата> истец обратилась к ответчикам с просьбой освободить квартиру и снять К.К. и К.Е. с регистрационного учета по данному адресу, поскольку данная квартира необходима истцу для личного проживания, однако ответчики отказались и продолжают проживать в спорной квартире даже после письменного предупреждения от <дата>, в связи с чем ответчики нарушают права истца как собственника жилого помещения, в то время как самостоятельного права пользования спорной квартирой ответчики не приобрели.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года исковые требования Б. удовлетворены.
В апелляционной жалобе К.И., действующая также в интересах несовершеннолетней К.К., просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ответчики, а также представители третьих лиц - УФМС ПО Санкт-Петербургу и Ленинградской области, органов опеки и попечительства МА МО г. Колпино не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений ч. 1 ст. 195 ГПК Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВС Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ) /п. 2/.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов /п. 3/.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 30, 31, 35 ЖК Российской Федерации, ст. 304 ГК Российской Федерации, учитывая, что Б., как собственник спорного жилого помещения, вправе требовать устранения всяких нарушений ее права, ответчики членами семьи истицы не являются, совместного хозяйства не ведут, соглашения о пользовании спорной квартиры между сторонами не достигнуто, требование собственника об освобождении квартиры ответчиками не выполняется, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчики занимают спорное помещение без законных оснований и подлежат выселению.
С таким выводом районного суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Так, спорным жилым помещением по настоящему делу является однокомнатная квартира <адрес>
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии N <...> от <дата> собственником указанной квартиры является Б.
Согласно представленному в материалы дела договору аренды, заключенному между Б. (арендодатель) и К.С. (арендатор), арендодатель сдает, а арендатор берет в аренду квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из одной комнаты, за арендную плату в размере <...> рублей. Срок действия договора сторонами не определен.
Из пояснений сторон по делу следует, что спорная квартира была предоставлена истицей семье К.С. для временного проживания за плату.
Обстоятельства фактического проживания ответчиков в спорной квартире с <дата> по настоящее время сторонами по делу не оспариваются.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Судебная коллегия, анализируя сложившиеся между сторонами правоотношения, приходит к выводу о том, что фактически между сторонами в соответствии с условиями договора аренды сложились правоотношения по найму жилого помещения. Ссылки суда первой инстанции на отсутствие в заключенном между сторонами договоре даты его заключения не свидетельствуют о недостижении сторонами договоренностей по всем существенным условиям договора либо о его ничтожности.
Из указанного договора следует, что стороны согласовали предмет и объект договора, обязанности каждой из сторон, установили размер платы за жилое помещение, соблюли форму договора, при этом, в п. 3.1.1 договора, указав, что арендодатель обязуется передать арендатору ключи в 3-х экземплярах в срок не позднее начала срока действия настоящего договора, а именно до <дата>.
Указанный договор истицей не оспаривался, является действующим.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что, несмотря на отсутствие даты заключения договора и срока его действия, договор найма спорного жилого помещения, заключенный между Б. и К.С., действует с <дата>.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Поскольку сторонами срок действия договора найма определен не был, то в соответствии с указанной нормой права, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии с п. 2 ст. 677 ГК Российской Федерации в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Из положений ст. 679 ГК Российской Федерации следует, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Получение согласия Б. на проживание в спорном помещении в соответствии с условиями договора помимо нанимателя К.С., его супруги К.И. и их детей К.К. и К.Е. подтверждается пояснениями сторон, а также справкой о регистрации, согласно которой в спорной квартире с <дата> в качестве знакомых собственника постоянно зарегистрированы К.К. и К.Е., ранее в периоды с <дата> по <дата>, с <дата> о <дата> К.К. была зарегистрирована временно по месту пребывания совместно с матерью К.И., К.И.Н. была зарегистрирована в данном жилом помещении по месту пребывания также в период с <дата> по <дата>.
На основании изложенного, первоначально договор найма жилого помещения был заключен между Б. и К.С. на срок с <дата> по <дата>.
Согласно ч. 2 ст. 684 ГК Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу вышеприведенной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства предупреждения ответчиков об отказе в продлении договора, он считается дважды пролонгированным на срок до <дата>, а впоследствии до <дата>.
Из материалов дела следует, что впервые сообщение об освобождении занимаемой квартиры истицей направлено в адрес ответчиков <дата>, то есть за пределами установленного законом срока, и не содержало сведений о намерении не сдавать не менее года жилое помещение внаем.
При указанных обстоятельствах заключенный с ответчиками договор найма нельзя признать расторгнутым (прекращенным) в связи с истечением срока, в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 ГК Российской Федерации, данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно ч. 1 ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок до <дата>, который к настоящему времени не истек, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчики занимают спорную квартиру на законных основаниях в соответствии с договором найма жилого помещения, оснований для выселения ответчиков из спорного жилого помещения со снятием с регистрационного учета К.К., К.Е. по доводам иска не имеется.
При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении иска Б. надлежит отказать.
При этом, Б. не лишена возможности расторгнуть заключенный с ответчиками договор в соответствии с изложенными в нем условиями, предусматривающими при этом выплату соответствующей компенсации арендатору (п. 6.1), либо прекратить его действие, выполнив требование ч. 2 ст. 684 ГК Российской Федерации в установленные законом сроки.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года отменить, вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований Б. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 27.03.2013 N 33-3822/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2013 г. N 33-3822/2013
Судья: Ильина Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Кордюковой Г.Л., Бутковой Н.А.,
с участием прокурора Тимуш А.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 марта 2013 года апелляционную жалобу К.И., действующей также в интересах несовершеннолетней К.К., на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года по делу N 2-1606/12 по иску Б. к К.И., К.К., К.Е., К.С. о выселении, снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения Б. и ее представителя И., возражавших против отмены обжалуемого решения, заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в Колпинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.И., К.К., К.Е., К.С. о выселении ответчиков из принадлежащей ей квартиры <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что предоставила принадлежащую ей квартиру ответчикам для временного проживания, впоследствии по просьбе К.И. зарегистрировала в квартире ее детей, поскольку свое жилье в <адрес> ответчики продали, а взамен еще ничего не приобрели. <дата> истец обратилась к ответчикам с просьбой освободить квартиру и снять К.К. и К.Е. с регистрационного учета по данному адресу, поскольку данная квартира необходима истцу для личного проживания, однако ответчики отказались и продолжают проживать в спорной квартире даже после письменного предупреждения от <дата>, в связи с чем ответчики нарушают права истца как собственника жилого помещения, в то время как самостоятельного права пользования спорной квартирой ответчики не приобрели.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года исковые требования Б. удовлетворены.
В апелляционной жалобе К.И., действующая также в интересах несовершеннолетней К.К., просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ответчики, а также представители третьих лиц - УФМС ПО Санкт-Петербургу и Ленинградской области, органов опеки и попечительства МА МО г. Колпино не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений ч. 1 ст. 195 ГПК Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВС Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ) /п. 2/.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов /п. 3/.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 30, 31, 35 ЖК Российской Федерации, ст. 304 ГК Российской Федерации, учитывая, что Б., как собственник спорного жилого помещения, вправе требовать устранения всяких нарушений ее права, ответчики членами семьи истицы не являются, совместного хозяйства не ведут, соглашения о пользовании спорной квартиры между сторонами не достигнуто, требование собственника об освобождении квартиры ответчиками не выполняется, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчики занимают спорное помещение без законных оснований и подлежат выселению.
С таким выводом районного суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Так, спорным жилым помещением по настоящему делу является однокомнатная квартира <адрес>
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии N <...> от <дата> собственником указанной квартиры является Б.
Согласно представленному в материалы дела договору аренды, заключенному между Б. (арендодатель) и К.С. (арендатор), арендодатель сдает, а арендатор берет в аренду квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из одной комнаты, за арендную плату в размере <...> рублей. Срок действия договора сторонами не определен.
Из пояснений сторон по делу следует, что спорная квартира была предоставлена истицей семье К.С. для временного проживания за плату.
Обстоятельства фактического проживания ответчиков в спорной квартире с <дата> по настоящее время сторонами по делу не оспариваются.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Судебная коллегия, анализируя сложившиеся между сторонами правоотношения, приходит к выводу о том, что фактически между сторонами в соответствии с условиями договора аренды сложились правоотношения по найму жилого помещения. Ссылки суда первой инстанции на отсутствие в заключенном между сторонами договоре даты его заключения не свидетельствуют о недостижении сторонами договоренностей по всем существенным условиям договора либо о его ничтожности.
Из указанного договора следует, что стороны согласовали предмет и объект договора, обязанности каждой из сторон, установили размер платы за жилое помещение, соблюли форму договора, при этом, в п. 3.1.1 договора, указав, что арендодатель обязуется передать арендатору ключи в 3-х экземплярах в срок не позднее начала срока действия настоящего договора, а именно до <дата>.
Указанный договор истицей не оспаривался, является действующим.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что, несмотря на отсутствие даты заключения договора и срока его действия, договор найма спорного жилого помещения, заключенный между Б. и К.С., действует с <дата>.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Поскольку сторонами срок действия договора найма определен не был, то в соответствии с указанной нормой права, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии с п. 2 ст. 677 ГК Российской Федерации в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Из положений ст. 679 ГК Российской Федерации следует, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Получение согласия Б. на проживание в спорном помещении в соответствии с условиями договора помимо нанимателя К.С., его супруги К.И. и их детей К.К. и К.Е. подтверждается пояснениями сторон, а также справкой о регистрации, согласно которой в спорной квартире с <дата> в качестве знакомых собственника постоянно зарегистрированы К.К. и К.Е., ранее в периоды с <дата> по <дата>, с <дата> о <дата> К.К. была зарегистрирована временно по месту пребывания совместно с матерью К.И., К.И.Н. была зарегистрирована в данном жилом помещении по месту пребывания также в период с <дата> по <дата>.
На основании изложенного, первоначально договор найма жилого помещения был заключен между Б. и К.С. на срок с <дата> по <дата>.
Согласно ч. 2 ст. 684 ГК Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу вышеприведенной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства предупреждения ответчиков об отказе в продлении договора, он считается дважды пролонгированным на срок до <дата>, а впоследствии до <дата>.
Из материалов дела следует, что впервые сообщение об освобождении занимаемой квартиры истицей направлено в адрес ответчиков <дата>, то есть за пределами установленного законом срока, и не содержало сведений о намерении не сдавать не менее года жилое помещение внаем.
При указанных обстоятельствах заключенный с ответчиками договор найма нельзя признать расторгнутым (прекращенным) в связи с истечением срока, в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 ГК Российской Федерации, данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно ч. 1 ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок до <дата>, который к настоящему времени не истек, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчики занимают спорную квартиру на законных основаниях в соответствии с договором найма жилого помещения, оснований для выселения ответчиков из спорного жилого помещения со снятием с регистрационного учета К.К., К.Е. по доводам иска не имеется.
При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении иска Б. надлежит отказать.
При этом, Б. не лишена возможности расторгнуть заключенный с ответчиками договор в соответствии с изложенными в нем условиями, предусматривающими при этом выплату соответствующей компенсации арендатору (п. 6.1), либо прекратить его действие, выполнив требование ч. 2 ст. 684 ГК Российской Федерации в установленные законом сроки.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 12 декабря 2012 года отменить, вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований Б. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)