Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МДМ-Комфорт"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2012 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Волкова Т.Н., Жаткина С.А.)
по делу N А57-25147/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МДМ-Комфорт" (ОГРН 1056405302744, ИНН 6453079680) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Российское энергетическое агентство" министерства энергетики Российской Федерации (ОГРН 1027739187607, ИНН 7709018297) об обязании предоставить нежилое помещение, понуждении к заключению договора аренды, с участием в деле третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом по г. Москве (ОГРН 1027700583734, ИНН 7710280436), комитета по управлению имуществом по Саратовской области (ОГРН 1026402196622, ИНН 6450000788),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МДМ-Комфорт" (далее - ООО "МДМ-Комфорт", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Российское энергетическое агентство" Минэнерго России (далее - ФГБУ "РЭА" Минэнерго России, ответчик) о понуждении ФГБУ "РЭА" Минэнерго России предоставить ООО "МДМ-Комфорт" нежилое помещение общей площадью не менее 20 кв. м, взамен утраченного и заключить договор аренды на нежилое помещение общей площадью не менее 20 кв. м, предоставленного взамен утраченного по адресу: г. Саратов, ул. Елшенская, д. 37, литера О-1, О-2.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по настоящему делу, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
При этом заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, между ООО "МДМ-Комфорт" (арендатор) и ФГБУ "РЭА" Минэнерго России (арендодатель) заключен договор аренды от 21.03.2005 N 6.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору нежилое помещение общей площадью 200 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Елшанская, д. 37 (без указания литера), а арендатор обязуется использовать указанное нежилое помещение для производственной деятельности и вносить установленную договором арендную плату.
Пунктом 4.1 договора сторонами установлен срок аренды с 21.03.2005 по 21.02.2005, который составляет 11 месяцев.
Указанный договор аренды согласован с Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Саратовской области.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды передача арендуемой площади производится по акту приема-передачи, подписание которого сторонами свидетельствует о фактической передаче арендуемой площади в аренду.
По акту приема-передачи от 03.06.2005 нежилое помещение по адресу: г. Саратов, ул. Елшанская, д. 37 площадью 20 кв. м (без указания литера) передано ответчиком истцу.
Согласно техническому заключению государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации" по результатам обследования нежилого здания литер Д, расположенного по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. Елшанская, д. 37 выявлено, что основные конструктивные элементы нежилого здания в результате физической коррозии потеряли технические и эксплуатационные качества по отношению к первоначальным параметрам, находятся в критическом аварийном состоянии, не исключающим возможности обрушения. Конструкции здания подлежат демонтажу.
Полагая, что истец имеет право на преимущественное право аренды и у арендодателя возникла обязанность в связи с разрушением объекта аренды предоставить арендатору равноценное имущество, ООО "МДМ-Комфорт" обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Вышеуказанная норма права не может быть распространена на арендные отношения, поскольку договор аренды не является публичным договором и к нему не могут быть применены требования по заключению договора в обязательном порядке.
В обоснование исковых требований истец ссылается на пункт 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которому заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
Между тем, ООО "МДМ-Комфорт" не предоставлены доказательства передачи имущества от ответчика истцу по договору аренды от 21.03.2005 и исполнения его ответчиком в соответствии с условиями договора, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность предоставить истцу равнозначный объект.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
При этом, названная норма права не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в соответствии с действующим законодательством у арендодателя не имеется оснований для передачи федерального имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды. Доказательств проведения конкурса или заключения договора аренды с иным лицом материалы дела не содержат.
При таких условиях судом правомерно отказано в удовлетворении требований истца о понуждении ответчика заключить договор аренды на нежилое помещение площадью 20 кв. м.
Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А57-25147/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 04.12.2013 ПО ДЕЛУ N А57-25147/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. по делу N А57-25147/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МДМ-Комфорт"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2012 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Волкова Т.Н., Жаткина С.А.)
по делу N А57-25147/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МДМ-Комфорт" (ОГРН 1056405302744, ИНН 6453079680) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Российское энергетическое агентство" министерства энергетики Российской Федерации (ОГРН 1027739187607, ИНН 7709018297) об обязании предоставить нежилое помещение, понуждении к заключению договора аренды, с участием в деле третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом по г. Москве (ОГРН 1027700583734, ИНН 7710280436), комитета по управлению имуществом по Саратовской области (ОГРН 1026402196622, ИНН 6450000788),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МДМ-Комфорт" (далее - ООО "МДМ-Комфорт", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Российское энергетическое агентство" Минэнерго России (далее - ФГБУ "РЭА" Минэнерго России, ответчик) о понуждении ФГБУ "РЭА" Минэнерго России предоставить ООО "МДМ-Комфорт" нежилое помещение общей площадью не менее 20 кв. м, взамен утраченного и заключить договор аренды на нежилое помещение общей площадью не менее 20 кв. м, предоставленного взамен утраченного по адресу: г. Саратов, ул. Елшенская, д. 37, литера О-1, О-2.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по настоящему делу, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
При этом заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, между ООО "МДМ-Комфорт" (арендатор) и ФГБУ "РЭА" Минэнерго России (арендодатель) заключен договор аренды от 21.03.2005 N 6.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору нежилое помещение общей площадью 200 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Елшанская, д. 37 (без указания литера), а арендатор обязуется использовать указанное нежилое помещение для производственной деятельности и вносить установленную договором арендную плату.
Пунктом 4.1 договора сторонами установлен срок аренды с 21.03.2005 по 21.02.2005, который составляет 11 месяцев.
Указанный договор аренды согласован с Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Саратовской области.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды передача арендуемой площади производится по акту приема-передачи, подписание которого сторонами свидетельствует о фактической передаче арендуемой площади в аренду.
По акту приема-передачи от 03.06.2005 нежилое помещение по адресу: г. Саратов, ул. Елшанская, д. 37 площадью 20 кв. м (без указания литера) передано ответчиком истцу.
Согласно техническому заключению государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации" по результатам обследования нежилого здания литер Д, расположенного по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. Елшанская, д. 37 выявлено, что основные конструктивные элементы нежилого здания в результате физической коррозии потеряли технические и эксплуатационные качества по отношению к первоначальным параметрам, находятся в критическом аварийном состоянии, не исключающим возможности обрушения. Конструкции здания подлежат демонтажу.
Полагая, что истец имеет право на преимущественное право аренды и у арендодателя возникла обязанность в связи с разрушением объекта аренды предоставить арендатору равноценное имущество, ООО "МДМ-Комфорт" обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Вышеуказанная норма права не может быть распространена на арендные отношения, поскольку договор аренды не является публичным договором и к нему не могут быть применены требования по заключению договора в обязательном порядке.
В обоснование исковых требований истец ссылается на пункт 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которому заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
Между тем, ООО "МДМ-Комфорт" не предоставлены доказательства передачи имущества от ответчика истцу по договору аренды от 21.03.2005 и исполнения его ответчиком в соответствии с условиями договора, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность предоставить истцу равнозначный объект.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
При этом, названная норма права не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в соответствии с действующим законодательством у арендодателя не имеется оснований для передачи федерального имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды. Доказательств проведения конкурса или заключения договора аренды с иным лицом материалы дела не содержат.
При таких условиях судом правомерно отказано в удовлетворении требований истца о понуждении ответчика заключить договор аренды на нежилое помещение площадью 20 кв. м.
Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А57-25147/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)