Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 26.06.2013 г.
в полном объеме изготовлено 02.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Полонским А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЮНИВЭЛ"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2013 г.,
принятое судьей Дудкиным В.В.
по делу N А40-121124/12
по иску Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (ОГРН 1037700088403, 129090, г. Москва, пр-т Мира, д. 18)
к ООО "ЮНИВЭЛ" (ОГРН 1117746153975, 127486, г. Москва, ул. Ивана Сусанина, д. 6, стр. 1, оф. 5)
о взыскании просроченной арендной платы, неустойки, расторжении договора и истребовании объекта аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Абдуллина Л.М. по дов. от 16.01.2013 г.;
- от ответчика: неявка,
установил:
Город Москва в лице Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "ЮНИВЭЛ" (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 21.07.2011 г. N СВАО/ Алексеевский район/ 32 просроченной арендной платы за месяцы аренды с 1-го по 7-й вкл. в размере 11925310,17 руб. и начисленной на нее договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день за период просрочки по 27.03.2013 г. в размере 37225047,16 руб., а также расторжении Договора аренды в связи с его ненадлежащим исполнением и истребовании являющегося объектом аренды земельного участка общей площадью 9,12 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, пр-т Мира, 112-114.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2013 г. (т. 1 л.д. 95 - 97) иск удовлетворен в части неустойки с применением ст. 333 ГК РФ в размере 1688660,21 руб.; в остальной части иск удовлетворен полностью.
На состоявшееся Решение в удовлетворенной части Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 100 - 102).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; в отношении неявившегося Заявителя имеются сведения о его надлежащем извещении посредством размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 1 л.д. 110).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
Установлено, что 21.07.2011 г. между городом Москвой в лице Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "ЮНИВЭЛ" (арендатор) заключен договор, поименованный "Договором N СВАО/ Алексеевский район/ 32 на размещение нестационарного торгового объекта" (т. 1 л.д. 13 - 14), впоследствии измененный Дополнительным соглашением от 26.07.2011 г. (т. 1 л.д. 15), по которому город Москва обязался предоставить обществу "ЮНИВЭЛ" право в период с 21.07.2011 г. по 20.07.2014 г. разместить по адресу: г. Москва, пр-т Мира, 112-114, нестационарный торговый объект общей площадью 9,12 кв. м.
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицируется судом апелляционной инстанции как содержащий элементы в т.ч. поименованного в ГК РФ договора аренды (гл. 34), т.к. право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества).
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗемК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Договор аренды от 21.07.2011 г. государственную регистрацию не проходил.
Однако для настоящего спора данное обстоятельство, по - мнению суда апелляционной инстанции, значения не имеет.
По смыслу вышеприведенных норм в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
По настоящему делу Договор аренды от 21.07.2011 г. был исполнен арендодателем, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование согласованной в качестве объекта аренды территории (т. 1 л.д. 16).
Обследованием, проведенным Госинспекцией по недвижимости г. Москвы 22.11.2012 г., результаты которого отражены в Акте (т. 1 л.д. 48 - 49) подтверждается, что на земельном участке, согласованным в качестве объекта аренды по Договору аренды 21.07.2011 г., арендатор разместил торговый павильон.
Следовательно, за период, когда арендатор получил от арендодателя обусловленное Договором аренды 21.07.2011 г. исполнение в виде возможности использовать согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, арендатор обязан предоставить встречное исполнение на условиях, определенных данным Договором, в частности, уплатить арендную плату, а также неустойку за просрочку в уплате арендной платы.
Однако данное обязательство арендатором выполнено не было, а именно: не внесена арендная плата за месяцы аренды с 1-го по 7-й вкл. в размере 11925310,17 руб. и не уплачена начисленная на нее договорная неустойка по ставке 1% от просроченной оплаты в день за период просрочки по 27.03.2013 г. в размере 37225047,16 руб.
В связи с чем указанная задолженность подлежит присуждению на основании ст. ст. 330, 614 ГК РФ.
Принимая во внимание данные о сумме основного долга, взысканного в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; изменении размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период, - вывод суда первой инстанции о применении в связи с заявлением Ответчика ст. 333 ГК РФ и снижении взыскиваемой неустойки до 1688660,21 руб., является правильным.
Довод арендатора о возникновении у него права приостановить внесение арендной платы на том основании, что в течение периода, о взыскании оплаты за который заявлен иск, арендатор не мог использовать размещенный на арендуемом земельном участке торговый павильон вследствие того, что не мог присоединить его к электросетям, - является необоснованным.
Доказательств того, что арендатор был лишен возможности пользоваться объектом аренды в период, за который арендодатель требует взыскания арендной платы, по основаниям, за которые в силу закона или договора отвечает арендодатель, - суду не представлено.
В связи с чем установленных ст. ст. 328, 606, 611, 614 ГК РФ оснований для освобождения арендатора от обязанности по внесению платы не имеется.
Датой заключения договора применительно к п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ понимается дата достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (которая в силу ст. 158 ГК РФ м.б. устной или письменной (простой или нотариальной), тогда как требование о государственной регистрации сделок (ст. 164 ГК РФ) к форме сделки никакого отношения не имеет.
Поэтому, если стороны в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть расторгнут по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Поскольку по настоящему делу арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не внес арендную плату за объект аренды, которым он фактически пользовался, на основании п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619, ст. 622 ГК РФ по требованию арендодателя Договор аренды подлежит расторжению, объект аренды подлежит возврату арендодателю (предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора арендодателем выполнен (письмом исх. от 31.07.2012 г. N 4-6403/12 (т. 1 л.д. 23)).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2013 г. по делу N А40-121124/12 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.07.2013 ПО ДЕЛУ N А40-121124/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. по делу N А40-121124/12
резолютивная часть объявлена 26.06.2013 г.
в полном объеме изготовлено 02.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Полонским А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЮНИВЭЛ"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2013 г.,
принятое судьей Дудкиным В.В.
по делу N А40-121124/12
по иску Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (ОГРН 1037700088403, 129090, г. Москва, пр-т Мира, д. 18)
к ООО "ЮНИВЭЛ" (ОГРН 1117746153975, 127486, г. Москва, ул. Ивана Сусанина, д. 6, стр. 1, оф. 5)
о взыскании просроченной арендной платы, неустойки, расторжении договора и истребовании объекта аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Абдуллина Л.М. по дов. от 16.01.2013 г.;
- от ответчика: неявка,
установил:
Город Москва в лице Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "ЮНИВЭЛ" (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 21.07.2011 г. N СВАО/ Алексеевский район/ 32 просроченной арендной платы за месяцы аренды с 1-го по 7-й вкл. в размере 11925310,17 руб. и начисленной на нее договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день за период просрочки по 27.03.2013 г. в размере 37225047,16 руб., а также расторжении Договора аренды в связи с его ненадлежащим исполнением и истребовании являющегося объектом аренды земельного участка общей площадью 9,12 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, пр-т Мира, 112-114.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2013 г. (т. 1 л.д. 95 - 97) иск удовлетворен в части неустойки с применением ст. 333 ГК РФ в размере 1688660,21 руб.; в остальной части иск удовлетворен полностью.
На состоявшееся Решение в удовлетворенной части Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 100 - 102).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; в отношении неявившегося Заявителя имеются сведения о его надлежащем извещении посредством размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 1 л.д. 110).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
Установлено, что 21.07.2011 г. между городом Москвой в лице Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "ЮНИВЭЛ" (арендатор) заключен договор, поименованный "Договором N СВАО/ Алексеевский район/ 32 на размещение нестационарного торгового объекта" (т. 1 л.д. 13 - 14), впоследствии измененный Дополнительным соглашением от 26.07.2011 г. (т. 1 л.д. 15), по которому город Москва обязался предоставить обществу "ЮНИВЭЛ" право в период с 21.07.2011 г. по 20.07.2014 г. разместить по адресу: г. Москва, пр-т Мира, 112-114, нестационарный торговый объект общей площадью 9,12 кв. м.
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицируется судом апелляционной инстанции как содержащий элементы в т.ч. поименованного в ГК РФ договора аренды (гл. 34), т.к. право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества).
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗемК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Договор аренды от 21.07.2011 г. государственную регистрацию не проходил.
Однако для настоящего спора данное обстоятельство, по - мнению суда апелляционной инстанции, значения не имеет.
По смыслу вышеприведенных норм в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
По настоящему делу Договор аренды от 21.07.2011 г. был исполнен арендодателем, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование согласованной в качестве объекта аренды территории (т. 1 л.д. 16).
Обследованием, проведенным Госинспекцией по недвижимости г. Москвы 22.11.2012 г., результаты которого отражены в Акте (т. 1 л.д. 48 - 49) подтверждается, что на земельном участке, согласованным в качестве объекта аренды по Договору аренды 21.07.2011 г., арендатор разместил торговый павильон.
Следовательно, за период, когда арендатор получил от арендодателя обусловленное Договором аренды 21.07.2011 г. исполнение в виде возможности использовать согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, арендатор обязан предоставить встречное исполнение на условиях, определенных данным Договором, в частности, уплатить арендную плату, а также неустойку за просрочку в уплате арендной платы.
Однако данное обязательство арендатором выполнено не было, а именно: не внесена арендная плата за месяцы аренды с 1-го по 7-й вкл. в размере 11925310,17 руб. и не уплачена начисленная на нее договорная неустойка по ставке 1% от просроченной оплаты в день за период просрочки по 27.03.2013 г. в размере 37225047,16 руб.
В связи с чем указанная задолженность подлежит присуждению на основании ст. ст. 330, 614 ГК РФ.
Принимая во внимание данные о сумме основного долга, взысканного в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; изменении размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период, - вывод суда первой инстанции о применении в связи с заявлением Ответчика ст. 333 ГК РФ и снижении взыскиваемой неустойки до 1688660,21 руб., является правильным.
Довод арендатора о возникновении у него права приостановить внесение арендной платы на том основании, что в течение периода, о взыскании оплаты за который заявлен иск, арендатор не мог использовать размещенный на арендуемом земельном участке торговый павильон вследствие того, что не мог присоединить его к электросетям, - является необоснованным.
Доказательств того, что арендатор был лишен возможности пользоваться объектом аренды в период, за который арендодатель требует взыскания арендной платы, по основаниям, за которые в силу закона или договора отвечает арендодатель, - суду не представлено.
В связи с чем установленных ст. ст. 328, 606, 611, 614 ГК РФ оснований для освобождения арендатора от обязанности по внесению платы не имеется.
Датой заключения договора применительно к п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ понимается дата достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (которая в силу ст. 158 ГК РФ м.б. устной или письменной (простой или нотариальной), тогда как требование о государственной регистрации сделок (ст. 164 ГК РФ) к форме сделки никакого отношения не имеет.
Поэтому, если стороны в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть расторгнут по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Поскольку по настоящему делу арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не внес арендную плату за объект аренды, которым он фактически пользовался, на основании п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619, ст. 622 ГК РФ по требованию арендодателя Договор аренды подлежит расторжению, объект аренды подлежит возврату арендодателю (предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора арендодателем выполнен (письмом исх. от 31.07.2012 г. N 4-6403/12 (т. 1 л.д. 23)).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2013 г. по делу N А40-121124/12 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)