Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2013.
Постановление изготовлено в полном объеме 01.03.2013.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кравченко Т.В., судей Кирилловой И.И., Кустова А.А., при участии Миллера А.О. (паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Миллера Андрея Олеговича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2012 (судья Нефедова А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Марченко Л.Н., Герасимова М.М., Ларина Т.С.) по делу N А56-16003/2010,
установил:
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2010 возбуждено настоящее дело о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "Павловский Посад", место нахождения: 187021, Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Федоровское, ул. Шоссейная, д. 12А, ОГРН 1044701894490 (далее - Общество, должник).
Решением от 22.09.2010 Общество признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Молоканов Юрий Викторович.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 решение от 22.09.2010 отменено, в отношении Общества введено наблюдение, временным управляющим утвержден Молоканов Ю.В.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.05.2011 постановление апелляционного суда от 09.02.2011 отменено, решение суда первой инстанции от 22.09.2010 о признании должника банкротом оставлено в силе.
Определением от 03.10.2012 срок конкурсного производства продлен на шесть месяцев до 29.03.2013.
Сведения о введении в отношении Общества процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" 02.10.2010 N 183 (4483).
Миллер Андрей Олегович (Санкт-Петербург, Красное село) обратился 01.11.2010 в суд с заявлением (с учетом принятых судом уточнений) о включении в реестр требований кредиторов должника (далее - реестр) требования в размере 3 422 185 руб.
Определением от 17.02.2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012, в удовлетворении требования отказано.
В кассационной жалобе Миллер А.О. просит отменить определение от 17.02.2012 и постановление от 12.09.2012 и включить в реестр заявленное требование.
Податель жалобы ссылается на то, что в предварительном договоре купли-продажи от 16.04.2007 N 19-ТХ установлен срок действия договора до 30.06.2008, поэтому стороны должны были исполнить принятые на себя обязательства в указанный срок. Поскольку застройщик нарушил данный срок, то на основании пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) Общество обязано уплатить Миллеру А.О. неустойку в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Миллер А.О. указывает, что капитальное строительство дома было закончено, зарегистрировано право собственности; на квартиру получен кадастровый паспорт и заключение общества с ограниченной ответственностью "Геоид" по фактически выстроенному объекту жилой недвижимости; имеется справка о присвоении условного административного адреса от администрации Федоровского поселения Тосненского района Ленинградской области от 09.11.2010 N 301.
Податель жалобы ссылается на то, что Общество построило дом, не соответствующий условиям предварительного договора купли-продажи от 16.04.2007 N 19-ТХ: объект не был подключен к инженерным сетям, отсутствовали внутренние инженерные сети (электричество, водопровод, газ и канализация), протекала крыша. Вместо Общества перечисленные работы были выполнены за счет Миллера А.О. привлеченными организациями, поэтому должник неосновательно сберег за счет кредитора 684 857 руб.
В судебном заседании Миллер А.О. поддержал доводы жалобы.
Остальные участвующие в деле лица надлежаще уведомлены о времени и месте его слушания, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие. Кроме того, информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Документы, подтверждающие размещение арбитражным судом на официальном сайте указанных сведений, включая дату их размещения, приобщены к материалам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Миллер А.О. (покупатель) и Общество (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи от 16.04.2007 N 19-ТХ (далее - Предварительный договор).
В соответствии с пунктом 1.1 Предварительного договора Общество обязалось заключить с покупателем договор купли-продажи жилого недвижимого имущества (таунхауса), условный N 11-ТХ/2/137-10, по которому покупателю будет передан в собственность объект жилой недвижимости (таунхаус) общей площадью 137,3 кв. м, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность таунхаус, который будет построен в соответствии с графиком строительства объектов недвижимости на земельном участке с условным N 11 и расположенном по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, Федоровская волость, д. Глинка, в соответствии со схемой размещения земельных участков под малоэтажное строительство (приложение N 2 к договору), планировкой и характеристиками (приложение N 3 к договору). Стоимость 1 кв. м общей площади таунхауса составляет 44 000 руб., в том числе НДС 6711 руб. 86 коп.
В пункте 1.3 Предварительного договора указано, что инвестором-застройщиком квартала N 11 малоэтажного жилого комплекса "БельВиль" является Общество.
Согласно пунктам 2.1 и 2.2 Предварительного договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу по договору купли-продажи составляет 6 041 200 руб., в том числе НДС 921 538 руб. 98 коп. Цена договора купли-продажи может быть изменена в случае изменения общей площади таунхауса по результатам обмеров (согласно техническому паспорту) сверх 2% пропорционально такому увеличению.
В пункте 3.1 стороны предусмотрели, что Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до заключения договора купли-продажи таунхауса, но не позднее 30.06.2008.
За нарушение срока, установленного пунктом 3.1 Предварительного договора, для продавца установлена ответственность в виде неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки, но не более 10% суммы, указанной в пункте 2.1 (пункт 3.2 Предварительного договора).
Общество и Миллер А.О. также заключили соглашение от 16.04.2007 об обеспечении исполнения обязательства N 19 (залоговое обеспечение), именуемое в дальнейшем Соглашением, по условиям которого Общество приняло обязательство заключить с Миллером А.О. договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, Федоровская волость, д. Глинка.
Миллер А.О. в счет исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи таунхауса принял обязательство внести залог в сумме 6 041 200 руб. (пункт 2 Соглашения).
Судом установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается факт перечисления Миллером А.О. 6 041 200 руб. на счет Общества в качестве исполнения обязательств по Соглашению.
Вступившим в законную силу решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 29.08.2011 по делу N 2-501/11 за Миллером А.О признано право собственности на квартиру площадью 135,5 кв. м, расположенную на 1-2 этажах многоквартирного жилого дома по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка, ул. Круговая, д. 2, кв. 4.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.10.2011 сделана запись регистрации N 47-47-29/078/2011-134 о праве собственности Миллера А.О. на вышеуказанную квартиру. В качестве документа-основания указано решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 29.08.2011 по делу N 2-501/11.
Миллер А.О. в обоснование своего требования к должнику указал на следующее. Вновь созданная квартира имеет общую площадь 135,5 кв. м, что на 1,8 кв. м меньше оплаченного, поэтому стоимость квартиры подлежит уменьшению на 79 200 руб. Поскольку должник прекратил строительство и передал ключи Миллеру А.О. для самостоятельной достройки квартиры, Миллер А.О. был вынужден заключить ряд договоров для завершения строительства квартиры, стоимость работ по этим договорам составила 684 857 руб. Несмотря на это, проживание в квартире невозможно в связи с отсутствием подключения к инженерным сетям (отсутствуют канализация, электричество, водо- и газоснабжение), окружающая территория (дороги, тротуары и т.д.) не благоустроенна. Поскольку срок передачи квартиры был нарушен, то в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ Общество обязано уплатить неустойку в размере 2 658 128 руб.
Суды отказали в удовлетворении требования, указав на то, что основной договор купли-продажи между должником и Миллером А.О. заключен не был, дом в эксплуатацию не сдан. Условие об установлении ответственности застройщика за нарушение срока ввода дома в эксплуатацию не согласовано, поэтому отсутствуют законные основания для включения в реестр требования в размере 2 658 128 руб. Жилой дом, в котором находится квартира и в которой кредитор осуществлял строительные работы посредством заключения со сторонними организациями договоров подряда, является объектом незавершенного строительства, в эксплуатацию не введен, следовательно, работы проводились Миллером А.О. в квартире самовольно до ее передачи и признания права собственности за заявителем. В связи с этим арбитражный суд пришел к выводу, что Миллер А.О. не доказал совокупность условий, необходимых для возложения на должника обязательства вследствие неосновательного обогащения в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поэтому отказал во включении в реестр требования в размере 684 857 руб. Согласно пункту 6.2.1 Предварительного договора обязанность должника по заключению основного договора купли-продажи с продавцом возникает в течение 15 дней с момента возникновения первичного права собственности у Общества. Изменение цены договора по условиям предварительного договора возможно только при подписании договора купли-продажи. Первичное право собственности за должником не зарегистрировано, договор купли-продажи с Миллером А.О. не подписан. Следовательно, основания для изменения цены, установленной предварительным договором, отсутствуют.
Суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Принимая во внимание приведенные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также содержащийся во вступившем в законную силу решении Тосненского городского суда Ленинградской области от 29.08.2011 по делу N 2-501/11 вывод о природе обязательства Общества перед Миллером А.О. по Предварительному договору, следует признать необоснованным отказ судов первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявленных требований по мотиву отсутствия заключенного основного договора купли-продажи объекта недвижимости.
Суды не учли обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции при рассмотрении вышеуказанного дела, в части, касающейся надлежащего исполнения Миллером А.О. своих обязательств по Предварительному договору; не дали оценки доводу кредитора о том, что Общество добровольно в 2009 году передало Миллеру А.О. ключи от квартиры для того, чтобы покупатель самостоятельно осуществил достройку объекта недвижимости. В деле отсутствуют доказательства обращения Общества к покупателю с предложением заключить основной договор купли-продажи таунхауса в целях исполнения условий, предусмотренных пунктом 3.1 Предварительного договора. Общество не представило доказательств надлежащего исполнения обязательств по Предварительному договору и обратное не установлено судами. Более того, обращение Миллера А.О. в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на квартиру и удовлетворение судом такого требования свидетельствуют о нарушении прав покупателя действиями (бездействием) Общества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что вывод об отсутствии законных оснований в признании обоснованными требований Миллера А.О. сделан без исследования и установления существенных для дела обстоятельств, без учета выводов, содержащихся в решении Тосненского городского суда Ленинградской области от 29.08.2011 по делу N 2-501/11, и поэтому не может быть признан обоснованным.
На основании частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А56-16003/2010 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
Т.В.КРАВЧЕНКО
Судьи
И.И.КИРИЛЛОВА
А.А.КУСТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 01.03.2013 ПО ДЕЛУ N А56-16003/2010
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2013 г. по делу N А56-16003/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2013.
Постановление изготовлено в полном объеме 01.03.2013.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кравченко Т.В., судей Кирилловой И.И., Кустова А.А., при участии Миллера А.О. (паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Миллера Андрея Олеговича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2012 (судья Нефедова А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Марченко Л.Н., Герасимова М.М., Ларина Т.С.) по делу N А56-16003/2010,
установил:
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2010 возбуждено настоящее дело о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "Павловский Посад", место нахождения: 187021, Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Федоровское, ул. Шоссейная, д. 12А, ОГРН 1044701894490 (далее - Общество, должник).
Решением от 22.09.2010 Общество признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Молоканов Юрий Викторович.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 решение от 22.09.2010 отменено, в отношении Общества введено наблюдение, временным управляющим утвержден Молоканов Ю.В.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.05.2011 постановление апелляционного суда от 09.02.2011 отменено, решение суда первой инстанции от 22.09.2010 о признании должника банкротом оставлено в силе.
Определением от 03.10.2012 срок конкурсного производства продлен на шесть месяцев до 29.03.2013.
Сведения о введении в отношении Общества процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" 02.10.2010 N 183 (4483).
Миллер Андрей Олегович (Санкт-Петербург, Красное село) обратился 01.11.2010 в суд с заявлением (с учетом принятых судом уточнений) о включении в реестр требований кредиторов должника (далее - реестр) требования в размере 3 422 185 руб.
Определением от 17.02.2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012, в удовлетворении требования отказано.
В кассационной жалобе Миллер А.О. просит отменить определение от 17.02.2012 и постановление от 12.09.2012 и включить в реестр заявленное требование.
Податель жалобы ссылается на то, что в предварительном договоре купли-продажи от 16.04.2007 N 19-ТХ установлен срок действия договора до 30.06.2008, поэтому стороны должны были исполнить принятые на себя обязательства в указанный срок. Поскольку застройщик нарушил данный срок, то на основании пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) Общество обязано уплатить Миллеру А.О. неустойку в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Миллер А.О. указывает, что капитальное строительство дома было закончено, зарегистрировано право собственности; на квартиру получен кадастровый паспорт и заключение общества с ограниченной ответственностью "Геоид" по фактически выстроенному объекту жилой недвижимости; имеется справка о присвоении условного административного адреса от администрации Федоровского поселения Тосненского района Ленинградской области от 09.11.2010 N 301.
Податель жалобы ссылается на то, что Общество построило дом, не соответствующий условиям предварительного договора купли-продажи от 16.04.2007 N 19-ТХ: объект не был подключен к инженерным сетям, отсутствовали внутренние инженерные сети (электричество, водопровод, газ и канализация), протекала крыша. Вместо Общества перечисленные работы были выполнены за счет Миллера А.О. привлеченными организациями, поэтому должник неосновательно сберег за счет кредитора 684 857 руб.
В судебном заседании Миллер А.О. поддержал доводы жалобы.
Остальные участвующие в деле лица надлежаще уведомлены о времени и месте его слушания, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие. Кроме того, информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Документы, подтверждающие размещение арбитражным судом на официальном сайте указанных сведений, включая дату их размещения, приобщены к материалам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Миллер А.О. (покупатель) и Общество (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи от 16.04.2007 N 19-ТХ (далее - Предварительный договор).
В соответствии с пунктом 1.1 Предварительного договора Общество обязалось заключить с покупателем договор купли-продажи жилого недвижимого имущества (таунхауса), условный N 11-ТХ/2/137-10, по которому покупателю будет передан в собственность объект жилой недвижимости (таунхаус) общей площадью 137,3 кв. м, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность таунхаус, который будет построен в соответствии с графиком строительства объектов недвижимости на земельном участке с условным N 11 и расположенном по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, Федоровская волость, д. Глинка, в соответствии со схемой размещения земельных участков под малоэтажное строительство (приложение N 2 к договору), планировкой и характеристиками (приложение N 3 к договору). Стоимость 1 кв. м общей площади таунхауса составляет 44 000 руб., в том числе НДС 6711 руб. 86 коп.
В пункте 1.3 Предварительного договора указано, что инвестором-застройщиком квартала N 11 малоэтажного жилого комплекса "БельВиль" является Общество.
Согласно пунктам 2.1 и 2.2 Предварительного договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу по договору купли-продажи составляет 6 041 200 руб., в том числе НДС 921 538 руб. 98 коп. Цена договора купли-продажи может быть изменена в случае изменения общей площади таунхауса по результатам обмеров (согласно техническому паспорту) сверх 2% пропорционально такому увеличению.
В пункте 3.1 стороны предусмотрели, что Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до заключения договора купли-продажи таунхауса, но не позднее 30.06.2008.
За нарушение срока, установленного пунктом 3.1 Предварительного договора, для продавца установлена ответственность в виде неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки, но не более 10% суммы, указанной в пункте 2.1 (пункт 3.2 Предварительного договора).
Общество и Миллер А.О. также заключили соглашение от 16.04.2007 об обеспечении исполнения обязательства N 19 (залоговое обеспечение), именуемое в дальнейшем Соглашением, по условиям которого Общество приняло обязательство заключить с Миллером А.О. договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, Федоровская волость, д. Глинка.
Миллер А.О. в счет исполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи таунхауса принял обязательство внести залог в сумме 6 041 200 руб. (пункт 2 Соглашения).
Судом установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается факт перечисления Миллером А.О. 6 041 200 руб. на счет Общества в качестве исполнения обязательств по Соглашению.
Вступившим в законную силу решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 29.08.2011 по делу N 2-501/11 за Миллером А.О признано право собственности на квартиру площадью 135,5 кв. м, расположенную на 1-2 этажах многоквартирного жилого дома по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка, ул. Круговая, д. 2, кв. 4.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.10.2011 сделана запись регистрации N 47-47-29/078/2011-134 о праве собственности Миллера А.О. на вышеуказанную квартиру. В качестве документа-основания указано решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 29.08.2011 по делу N 2-501/11.
Миллер А.О. в обоснование своего требования к должнику указал на следующее. Вновь созданная квартира имеет общую площадь 135,5 кв. м, что на 1,8 кв. м меньше оплаченного, поэтому стоимость квартиры подлежит уменьшению на 79 200 руб. Поскольку должник прекратил строительство и передал ключи Миллеру А.О. для самостоятельной достройки квартиры, Миллер А.О. был вынужден заключить ряд договоров для завершения строительства квартиры, стоимость работ по этим договорам составила 684 857 руб. Несмотря на это, проживание в квартире невозможно в связи с отсутствием подключения к инженерным сетям (отсутствуют канализация, электричество, водо- и газоснабжение), окружающая территория (дороги, тротуары и т.д.) не благоустроенна. Поскольку срок передачи квартиры был нарушен, то в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ Общество обязано уплатить неустойку в размере 2 658 128 руб.
Суды отказали в удовлетворении требования, указав на то, что основной договор купли-продажи между должником и Миллером А.О. заключен не был, дом в эксплуатацию не сдан. Условие об установлении ответственности застройщика за нарушение срока ввода дома в эксплуатацию не согласовано, поэтому отсутствуют законные основания для включения в реестр требования в размере 2 658 128 руб. Жилой дом, в котором находится квартира и в которой кредитор осуществлял строительные работы посредством заключения со сторонними организациями договоров подряда, является объектом незавершенного строительства, в эксплуатацию не введен, следовательно, работы проводились Миллером А.О. в квартире самовольно до ее передачи и признания права собственности за заявителем. В связи с этим арбитражный суд пришел к выводу, что Миллер А.О. не доказал совокупность условий, необходимых для возложения на должника обязательства вследствие неосновательного обогащения в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поэтому отказал во включении в реестр требования в размере 684 857 руб. Согласно пункту 6.2.1 Предварительного договора обязанность должника по заключению основного договора купли-продажи с продавцом возникает в течение 15 дней с момента возникновения первичного права собственности у Общества. Изменение цены договора по условиям предварительного договора возможно только при подписании договора купли-продажи. Первичное право собственности за должником не зарегистрировано, договор купли-продажи с Миллером А.О. не подписан. Следовательно, основания для изменения цены, установленной предварительным договором, отсутствуют.
Суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Принимая во внимание приведенные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также содержащийся во вступившем в законную силу решении Тосненского городского суда Ленинградской области от 29.08.2011 по делу N 2-501/11 вывод о природе обязательства Общества перед Миллером А.О. по Предварительному договору, следует признать необоснованным отказ судов первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявленных требований по мотиву отсутствия заключенного основного договора купли-продажи объекта недвижимости.
Суды не учли обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции при рассмотрении вышеуказанного дела, в части, касающейся надлежащего исполнения Миллером А.О. своих обязательств по Предварительному договору; не дали оценки доводу кредитора о том, что Общество добровольно в 2009 году передало Миллеру А.О. ключи от квартиры для того, чтобы покупатель самостоятельно осуществил достройку объекта недвижимости. В деле отсутствуют доказательства обращения Общества к покупателю с предложением заключить основной договор купли-продажи таунхауса в целях исполнения условий, предусмотренных пунктом 3.1 Предварительного договора. Общество не представило доказательств надлежащего исполнения обязательств по Предварительному договору и обратное не установлено судами. Более того, обращение Миллера А.О. в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на квартиру и удовлетворение судом такого требования свидетельствуют о нарушении прав покупателя действиями (бездействием) Общества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что вывод об отсутствии законных оснований в признании обоснованными требований Миллера А.О. сделан без исследования и установления существенных для дела обстоятельств, без учета выводов, содержащихся в решении Тосненского городского суда Ленинградской области от 29.08.2011 по делу N 2-501/11, и поэтому не может быть признан обоснованным.
На основании частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А56-16003/2010 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
Т.В.КРАВЧЕНКО
Судьи
И.И.КИРИЛЛОВА
А.А.КУСТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)