Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.
при участии в заседании: представители сторон не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Норд-Трэвэл"
на решение от 22.10.2012
по делу N А37-2834/2012
Арбитражного суда Магаданской области,
принятое судьей Сторчак Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Техно-М"
к обществу с ограниченной ответственностью "Норд-Трэвэл"
о взыскании 166 320 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Техно-М" (ИНН 4909085633, ОГРН 1034900004040, далее - ООО "Техно-М") обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Норд-Трэвэл" (ИНН 4909910100, ОГРН 1044900013718, далее - ООО "Норд-Трэвэл") 166 320 рублей неосновательного обогащения.
Решением от 22.10.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ООО "Норд-Трэвэл", не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22.10.2012 отменить и принять новый судебный акт, указав в обоснование на несоответствие выводов, изложенных в оспариваемом решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, в договоре аренды от 01.01.2009 N 2/а отсутствуют индивидуально-определенные признаки переданного в аренду имущества; акт приема-передачи помещений между сторонами не составлялся; истец не представил доказательств передачи всех помещений, указанных в спорном договоре аренды, а также доказательств пригодности помещений для использования под офис.
Заявитель полагает, что согласно имеющимся в материалах дела акту обследования арендованных площадей от 04.08.2011, подписанному ООО "Техно-М" и обществом с ограниченной ответственностью "Аэросервис" (далее - ООО "Аэросервис"), и экспликации помещения под номерами 18, 20, 39 являются местами общего пользования - коридорами, следовательно, не подлежали сдаче в аренду; помещения под номерами 21, 22, 28, 29 с момента производства реконструкции и по настоящее время находятся в состоянии ремонта; помещения под номерами 6, 29 переданы в аренду одновременно ООО "Норд-Трэвэл" и ООО "Аэросервис".
Также заявитель считает, что общая площадь здания, принадлежащего на праве собственности ООО "Техно-М", составляет 958 кв. м, ООО "Аэросервис" арендовало 609,8 кв. м, общество с ограниченной ответственностью "Атлас" (далее - ООО "Атлас") - 72,72 кв. м, общество с ограниченной ответственностью "Стройгранд" (далее - ООО "Стройгранд") - 15,6 кв. м, таким образом, общая площадь помещений, арендованных вышеперечисленными организациями, составила 698,12 кв. м, площадь мест общего пользования - 149,90 кв. м, следовательно, ООО "Норд-Трэвэл" не могло использовать площадь в размере 168 кв. м, в связи с чем фактически ответчику на праве аренды передано 51,56 кв. м; между учредителями истца и ответчика Жуковым Н.Г. и Шибановым В.Е. имелась договоренность о том, что ООО "Норд-Трэвэл" обязался перечислять ООО "Техно-М" денежные средства в большей сумме с целью проведения ремонтно-строительных работ здания, чем установленный размер арендной платы, что подтверждает переплату ответчиком арендной платы.
Представители ООО "Техно-М", ООО "Норд-Трэвэл", надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явились.
Истец в представленном отзыве выразил согласие с оспариваемым судебным актом, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Апелляционная жалоба ответчика в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, между ООО "Техно-М" (арендодатель) и ООО "Норд-Трэвэл" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.01.2009 N 2/а (том 1, л.д. 9-10).
Согласно пунктам 1.1, 1.2 вышеназванного договора арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Магадан, ул. Пролетарская, д. 49, стр. 1, кабинеты 6, 18, 19, 20, 21, 22, 28, 29, 39, 40, подлежащие использованию арендатором по прямому назначению.
В разделе 2 договора установлены права и обязанности сторон.
Стоимость аренды помещения составила 400 рублей за 1 кв. м в месяц; общая площадь помещений - 168 кв. м; общая сумма ежемесячной арендной платы - 67 200 рублей (пункты 3.1, 3.2 договора).
Истец и ответчик 01.07.2010 подписали к договору от 01.01.2009 N 2/а дополнительное соглашение N 1 (том 1, л.д. 11), которым внесли изменения в пункты 3.1, 3.2 договора, согласно которым стоимость аренды помещений составила 198 рублей в месяц за 1 кв. м, общая площадь помещений - 168 кв. м, общая сумма ежемесячной арендной платы - 33 264 рубля.
В разделе 4 вышеназванной сделки определена ответственность сторон.
Договор вступает в силу с 01.01.2009 и действует до 31.12.2009 с указанием на возможность его пролонгации на 1 год (пункт 5.1).
Составленным ООО "Техно-М" и ООО "Норд-Трэвэл" 23.05.2012 актом сверки взаимных расчетов (том 1, л.д. 17) определена задолженность ответчика перед истцом в размере 166 320 рублей, с учетом произведенной последним оплаты в сумме 31 118 рублей (платежное поручение от 29.08.2011 N 911, том 1, л.д. 13).
ООО "Техно-М" 25.05.2012 направило ответчику претензию от 24.05.2012 N 17 (том 1, л.д. 14-15) с требованием оплатить в срок до 06.06.2012 образовавшуюся за период с января по июнь 2011 года задолженность по арендной плате.
Поскольку вышеназванная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, ООО "Техно-М" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указав также на незаключенность договора аренды от 01.01.2009 N 2/а ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).
Согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. К таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, спорный договор аренды заключен сроком на 1 год и в установленном законом порядке не зарегистрирован.
На основании вышеизложенного вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 01.01.2009 N 2/а и дополнительного соглашения от 01.07.2010 N 1 к данной сделке является правомерным.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также вследствие неосновательного обогащения.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Таким образом, обязательными элементами предмета доказывания, исходя из заявленного материально-правового требования, являются установление факта и периода пользования помещениями ответчиком без оплаты; наличие либо отсутствие у ответчика оснований к пользованию таким имуществом; размер неосновательного обогащения ответчика.
В обоснование требований о взыскании неосновательного обогащения истец ссылается на фактическое пользование ответчиком нежилыми помещениями, указанными в спорном договоре, в отсутствие платы за пользование спорными помещениями в период с января по июнь 2011 года.
Доводы ответчика об отсутствии индивидуально-определенных признаков переданного в пользование имущества, и о непреставлении доказательств передачи помещений, поименованных в спорном договоре, и их пригодности для использования под офис, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.
Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
Как следует из материалов дела (свидетельство о государственной регистрации права от 28.07.2009 N 49АА 060064, выданное взамен свидетельства от 31.07.2008 N 49АА 045735, от 09.07.2004 N 49АА 043741; технический паспорт по состоянию на 15.09.2000; выкопировка из технического паспорта на нежилые помещения; план помещений, том 1, л.д. 91-102, 138, том 2, л.д. 27-28), за ООО "Техно-М" зарегистрирован объект недвижимого имущества: ремонтно-механический цех, назначение: нежилое двухэтажное здание, общей площадью 1 516,5 кв. м, инв. N 2811, лит. ЛА, Л1, кадастровый (условный) номер 49:09:03:4/2000:92:2811, состоящий из помещений и находящийся по адресу: г. Магадан, ул. Пролетарская, д. 49, строение 1.
В спорном договоре указаны номера помещений и их местоположение, следовательно, имущество обладает индивидуально-определенными признаками. Ответчик не заявлял претензий по количеству арендуемых помещений и их общей площади; условия договора и дополнительного соглашения к нему по оплате арендных платежей исполнял до декабря 2010 года, что подтверждается имеющимися в материалах дела актами выполненных услуг, счетами-фактурами, платежными поручениями и выписками ОАО Банк ВТБ по лицевому счету ООО "Техно-М" (том 2, л.д. 8-26, 47-58).
Кроме этого, согласно имеющимся в деле акту выполненных услуг от 29.07.2011 N 000021 и акту сверки взаимных расчетов от 23.05.2012 (том 1, л.д. 12, 17), подписанным ООО "Норд-Трэвэл" без каких-либо разногласий и замечаний, ответчик признавал наличие задолженности по арендным платежам за период с января по июнь 2011 года в сумме 166 320 рублей.
Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств внесения платы за пользование нежилыми помещениями в спорный период, а также доказательств, свидетельствующих о фактическом пользовании ООО "Норд-Трэвэл" помещениями площадью 51,56 кв. м, а не 168 кв. м, ответчиком в нарушение вышеназванной статьи не представлено.
Представленные ответчиком в материалы дела акт обследования арендованных площадей от 04.08.2011, подписанный между ООО "Техно-М" и ООО "Аэросервис", и экспликация помещений (том 2, л.д. 36-38) противоречат техническому паспорту от 15.09.2000, утвержденному Государственным учреждением "Магаданское областное управление технической инвентаризации".
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие между учредителями истца и ответчика договоренностей в части установления большего размера арендной платы, и на имеющуюся у ООО "Норд-Трэвэл" переплату за пользование спорными помещениями, судебной коллегией отклоняется, поскольку ответчиком не представлено документального подтверждения данных обстоятельств.
Таким образом, установив факт незаключенности спорного договора в отношении недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно указал на возникновение у ответчика обязательства по возмещению истцу неосновательного обогащения за пользование спорным недвижимым имуществом в размере 166 320 рублей.
При этом расчет неосновательного обогащения произведен на основании условий договора о размерах арендной платы. В данном случае стороны установили цену пользования спорным имуществом, подписав договор N 2/а, следовательно, их договоренность выражена в письменной форме. Признание договора незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации договора не свидетельствует об отсутствии согласованности между сторонами цены пользования имуществом.
На основании вышеизложенного судом не принимаются во внимание возражения ответчика относительно необоснованности обжалуемого решения, изложенные в апелляционной жалобе.
В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 22.10.2012 по делу N А37-2834/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2013 N 06АП-6288/2012 ПО ДЕЛУ N А37-2834/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. N 06АП-6288/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.
при участии в заседании: представители сторон не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Норд-Трэвэл"
на решение от 22.10.2012
по делу N А37-2834/2012
Арбитражного суда Магаданской области,
принятое судьей Сторчак Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Техно-М"
к обществу с ограниченной ответственностью "Норд-Трэвэл"
о взыскании 166 320 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Техно-М" (ИНН 4909085633, ОГРН 1034900004040, далее - ООО "Техно-М") обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Норд-Трэвэл" (ИНН 4909910100, ОГРН 1044900013718, далее - ООО "Норд-Трэвэл") 166 320 рублей неосновательного обогащения.
Решением от 22.10.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ООО "Норд-Трэвэл", не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22.10.2012 отменить и принять новый судебный акт, указав в обоснование на несоответствие выводов, изложенных в оспариваемом решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, в договоре аренды от 01.01.2009 N 2/а отсутствуют индивидуально-определенные признаки переданного в аренду имущества; акт приема-передачи помещений между сторонами не составлялся; истец не представил доказательств передачи всех помещений, указанных в спорном договоре аренды, а также доказательств пригодности помещений для использования под офис.
Заявитель полагает, что согласно имеющимся в материалах дела акту обследования арендованных площадей от 04.08.2011, подписанному ООО "Техно-М" и обществом с ограниченной ответственностью "Аэросервис" (далее - ООО "Аэросервис"), и экспликации помещения под номерами 18, 20, 39 являются местами общего пользования - коридорами, следовательно, не подлежали сдаче в аренду; помещения под номерами 21, 22, 28, 29 с момента производства реконструкции и по настоящее время находятся в состоянии ремонта; помещения под номерами 6, 29 переданы в аренду одновременно ООО "Норд-Трэвэл" и ООО "Аэросервис".
Также заявитель считает, что общая площадь здания, принадлежащего на праве собственности ООО "Техно-М", составляет 958 кв. м, ООО "Аэросервис" арендовало 609,8 кв. м, общество с ограниченной ответственностью "Атлас" (далее - ООО "Атлас") - 72,72 кв. м, общество с ограниченной ответственностью "Стройгранд" (далее - ООО "Стройгранд") - 15,6 кв. м, таким образом, общая площадь помещений, арендованных вышеперечисленными организациями, составила 698,12 кв. м, площадь мест общего пользования - 149,90 кв. м, следовательно, ООО "Норд-Трэвэл" не могло использовать площадь в размере 168 кв. м, в связи с чем фактически ответчику на праве аренды передано 51,56 кв. м; между учредителями истца и ответчика Жуковым Н.Г. и Шибановым В.Е. имелась договоренность о том, что ООО "Норд-Трэвэл" обязался перечислять ООО "Техно-М" денежные средства в большей сумме с целью проведения ремонтно-строительных работ здания, чем установленный размер арендной платы, что подтверждает переплату ответчиком арендной платы.
Представители ООО "Техно-М", ООО "Норд-Трэвэл", надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явились.
Истец в представленном отзыве выразил согласие с оспариваемым судебным актом, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Апелляционная жалоба ответчика в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, между ООО "Техно-М" (арендодатель) и ООО "Норд-Трэвэл" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.01.2009 N 2/а (том 1, л.д. 9-10).
Согласно пунктам 1.1, 1.2 вышеназванного договора арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Магадан, ул. Пролетарская, д. 49, стр. 1, кабинеты 6, 18, 19, 20, 21, 22, 28, 29, 39, 40, подлежащие использованию арендатором по прямому назначению.
В разделе 2 договора установлены права и обязанности сторон.
Стоимость аренды помещения составила 400 рублей за 1 кв. м в месяц; общая площадь помещений - 168 кв. м; общая сумма ежемесячной арендной платы - 67 200 рублей (пункты 3.1, 3.2 договора).
Истец и ответчик 01.07.2010 подписали к договору от 01.01.2009 N 2/а дополнительное соглашение N 1 (том 1, л.д. 11), которым внесли изменения в пункты 3.1, 3.2 договора, согласно которым стоимость аренды помещений составила 198 рублей в месяц за 1 кв. м, общая площадь помещений - 168 кв. м, общая сумма ежемесячной арендной платы - 33 264 рубля.
В разделе 4 вышеназванной сделки определена ответственность сторон.
Договор вступает в силу с 01.01.2009 и действует до 31.12.2009 с указанием на возможность его пролонгации на 1 год (пункт 5.1).
Составленным ООО "Техно-М" и ООО "Норд-Трэвэл" 23.05.2012 актом сверки взаимных расчетов (том 1, л.д. 17) определена задолженность ответчика перед истцом в размере 166 320 рублей, с учетом произведенной последним оплаты в сумме 31 118 рублей (платежное поручение от 29.08.2011 N 911, том 1, л.д. 13).
ООО "Техно-М" 25.05.2012 направило ответчику претензию от 24.05.2012 N 17 (том 1, л.д. 14-15) с требованием оплатить в срок до 06.06.2012 образовавшуюся за период с января по июнь 2011 года задолженность по арендной плате.
Поскольку вышеназванная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, ООО "Техно-М" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указав также на незаключенность договора аренды от 01.01.2009 N 2/а ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).
Согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. К таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, спорный договор аренды заключен сроком на 1 год и в установленном законом порядке не зарегистрирован.
На основании вышеизложенного вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 01.01.2009 N 2/а и дополнительного соглашения от 01.07.2010 N 1 к данной сделке является правомерным.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также вследствие неосновательного обогащения.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Таким образом, обязательными элементами предмета доказывания, исходя из заявленного материально-правового требования, являются установление факта и периода пользования помещениями ответчиком без оплаты; наличие либо отсутствие у ответчика оснований к пользованию таким имуществом; размер неосновательного обогащения ответчика.
В обоснование требований о взыскании неосновательного обогащения истец ссылается на фактическое пользование ответчиком нежилыми помещениями, указанными в спорном договоре, в отсутствие платы за пользование спорными помещениями в период с января по июнь 2011 года.
Доводы ответчика об отсутствии индивидуально-определенных признаков переданного в пользование имущества, и о непреставлении доказательств передачи помещений, поименованных в спорном договоре, и их пригодности для использования под офис, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.
Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
Как следует из материалов дела (свидетельство о государственной регистрации права от 28.07.2009 N 49АА 060064, выданное взамен свидетельства от 31.07.2008 N 49АА 045735, от 09.07.2004 N 49АА 043741; технический паспорт по состоянию на 15.09.2000; выкопировка из технического паспорта на нежилые помещения; план помещений, том 1, л.д. 91-102, 138, том 2, л.д. 27-28), за ООО "Техно-М" зарегистрирован объект недвижимого имущества: ремонтно-механический цех, назначение: нежилое двухэтажное здание, общей площадью 1 516,5 кв. м, инв. N 2811, лит. ЛА, Л1, кадастровый (условный) номер 49:09:03:4/2000:92:2811, состоящий из помещений и находящийся по адресу: г. Магадан, ул. Пролетарская, д. 49, строение 1.
В спорном договоре указаны номера помещений и их местоположение, следовательно, имущество обладает индивидуально-определенными признаками. Ответчик не заявлял претензий по количеству арендуемых помещений и их общей площади; условия договора и дополнительного соглашения к нему по оплате арендных платежей исполнял до декабря 2010 года, что подтверждается имеющимися в материалах дела актами выполненных услуг, счетами-фактурами, платежными поручениями и выписками ОАО Банк ВТБ по лицевому счету ООО "Техно-М" (том 2, л.д. 8-26, 47-58).
Кроме этого, согласно имеющимся в деле акту выполненных услуг от 29.07.2011 N 000021 и акту сверки взаимных расчетов от 23.05.2012 (том 1, л.д. 12, 17), подписанным ООО "Норд-Трэвэл" без каких-либо разногласий и замечаний, ответчик признавал наличие задолженности по арендным платежам за период с января по июнь 2011 года в сумме 166 320 рублей.
Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств внесения платы за пользование нежилыми помещениями в спорный период, а также доказательств, свидетельствующих о фактическом пользовании ООО "Норд-Трэвэл" помещениями площадью 51,56 кв. м, а не 168 кв. м, ответчиком в нарушение вышеназванной статьи не представлено.
Представленные ответчиком в материалы дела акт обследования арендованных площадей от 04.08.2011, подписанный между ООО "Техно-М" и ООО "Аэросервис", и экспликация помещений (том 2, л.д. 36-38) противоречат техническому паспорту от 15.09.2000, утвержденному Государственным учреждением "Магаданское областное управление технической инвентаризации".
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие между учредителями истца и ответчика договоренностей в части установления большего размера арендной платы, и на имеющуюся у ООО "Норд-Трэвэл" переплату за пользование спорными помещениями, судебной коллегией отклоняется, поскольку ответчиком не представлено документального подтверждения данных обстоятельств.
Таким образом, установив факт незаключенности спорного договора в отношении недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно указал на возникновение у ответчика обязательства по возмещению истцу неосновательного обогащения за пользование спорным недвижимым имуществом в размере 166 320 рублей.
При этом расчет неосновательного обогащения произведен на основании условий договора о размерах арендной платы. В данном случае стороны установили цену пользования спорным имуществом, подписав договор N 2/а, следовательно, их договоренность выражена в письменной форме. Признание договора незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации договора не свидетельствует об отсутствии согласованности между сторонами цены пользования имуществом.
На основании вышеизложенного судом не принимаются во внимание возражения ответчика относительно необоснованности обжалуемого решения, изложенные в апелляционной жалобе.
В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 22.10.2012 по делу N А37-2834/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)