Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 по делу N А07-20785/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Домострой" - Васильева М.Я. (доверенность от 25.09.2012),
Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - Нугаева О.Н. (доверенность от 22.03.2013),
Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Нугаева О.Н. (доверенность от 06.02.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Домострой" (далее - ООО "Домострой", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - КУМС, Комитет, ответчик) о взыскании денежных средств в размере 62 072 000 руб. 00 коп. за переданное по договору передачи нежилого помещения от 21.05.2008 и акту приема-передачи от 21.05.2008 нежилое помещение общей площадью 775,9 кв. м, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Энгельса, д. 9, и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 327171 руб. 17 коп. (с учетом уточнения требований, т. 1 л.д. 88, т. 2 л.д. 1).
Определением суда от 01.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, т. 2 л.д. 53).
Решением суда от 08.02.2013 (резолютивная часть от 01.02.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 57-64).
В апелляционных жалобах Комитет и Администрация (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты) просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование доводов апелляционных жалоб ссылаются на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Полагают, что удовлетворяя заявленные требования, суд в нарушение ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принял во внимание выводы суда кассационной инстанции по делу N А07-1614/2011 о том, что договор передачи нежилого помещения от 21.05.2008 является возмездным, поскольку являлся исполнением обязательств ООО "Домострой" перед Администрацией городского округа г. Уфа по ранее заключенному договору от 03.05.2007. Комитет стороной соглашения от 03.05.2007 не являлся, в силу чего на основании ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации какие-либо обязательства по данному договору у Комитета не возникли.
Суд пришел к необоснованному выводу о ничтожности заключенного между администрацией и обществом договора от 03.05.2007 в части его условия о предоставлении обществу права застройки земельного участка. Судом не учтено, что судами по делу N А07-1614/2011 сделан вывод о том, что из договора от 03.05.2007 не усматривается обязательств администрации по предоставлению конкретного земельного участка. Кроме того, договор на право застройки не является договором аренды и не подменяет права по предоставлению конкретного земельного участка в арендное пользование, в связи с чем вывод суда о противоречии рассматриваемого условия договора нормам п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ошибочным.
Неправомерными являются выводы суда об удовлетворении заявленных требований в связи с отсутствием оснований для применения срока исковой давности.
Вывод суда о том, что к договору от 21.05.2008 следует применять нормы о купле-продаже, не соответствуют нормам материального права и содержанию заключенного договора, поскольку данный договор не содержит существенных для договора купли-продажи условий договора, сторонами не была определена стоимость продаваемого имущества. Судом не исследован вопрос о стоимости переданного в муниципальную собственность имущества, правовых оснований для приобретения Комитетом нежилого помещения на сумму 62 072 000 рублей договор от 21.05.2008 не содержит, не рассмотрен вопрос о соответствии данного договора законодательству о защите конкуренции в части порядка его заключения.
Судом не учтено, что с требованиями об оплате имущества, переданного по договору от 21.05.2008, общество "Домострой" не обращалось, судом не установлены полномочия лица, подписавшего письмо в адрес органа местного самоуправления о предоставлении документов по оплате нежилого помещения. Таким образом, истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.
ООО "Домострой" представило возражения на апелляционную жалобу, в которых указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.05.2007 между ООО "Домострой" и Администрацией заключен договор N 688-С, согласно которому администрация предоставляет обществу (заказчик-застройщик) право застройки земельного участка 7000 кв. м для строительства двух 4-х этажных жилых домов N 50,51 общей площадью 6413,63 кв. м (т. 1 л.д. 16-19).
Пунктами 2.1 - 2.4 договора предусмотрены обязательства застройщика. Заказчик-застройщик обязуется осуществить строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов, и передать в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию в собственность города нежилое помещение для размещения детского клуба общей площадью 439,67 кв. м, расположенное на цокольном этаже в жилом доме N 51, а также передать долю администрации на социальные нужды в размере 1527,73 кв. м, что составляет 23,82% от общей площади объектов. Договором согласован перечень квартир общей площадью 1521,07 кв. м, подлежащих передаче администрации в счет вышеуказанной доли. Также договором согласована обязанность застройщика передать в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию долю администрации в размере 192,41 кв. м, что составит 3% от площади объекта, в качестве служебных жилых и нежилых помещений.
Согласно п. 2.5. договора застройщик обязался перечислить денежные средства на расчетный счет администрации за предоставление права застройки земельного участка в сумме 7 203 560 руб. и произвести в соответствии с договором инвестирования от 24.10.2006 N ИСК 1006 компенсацию МУП "ИСК г. Уфы" за строительство инженерных сетей и сооружений, строительство дорог, освобождение площадки под строительство объектов сумму не менее 22 027 180 руб.
Согласно пункту 6 договора настоящий договор вступает в силу со дня подписания постановления главы администрации городского округа г. Уфа о предоставлении земельного участка по строительству жилых домов N 50, 51 в микрорайоне "Южный" Кировского района г. Уфы.
Дополнительным соглашением от 03.03.2008 стороны согласовали внесение изменений в договор N 688-С относительно этажности и площади подлежащих застройке жилых домов, а так же площади и перечня квартир, подлежащих передаче администрации на социальные нужды, уменьшив долю администрации до 16,15% от общей площади объекта, что составляет 1012 кв. м (т. 1 л.д. 20).
Дополнительным соглашением N 2 от 14.04.2008 к договору 688-С стороны внесли изменения в п. 2.2 договора (т. 1 л.д. 23).
Пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции:
"в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию передать в муниципальную собственность помещения с чистовой отделкой в следующем порядке:
Согласно служебной записке исх. N 1/280-слз от 11.04.2008 в счет передачи квартир стоимостью 44.993,950 руб. (1011,1м2*(43*1,5) руб/м2) передаче подлежит нежилое помещение общей площадью 775,90 кв. м стоимостью 62.072.000 рублей (775,90м2*80 руб. /м2), расположенное в цокольном этаже жилого дома N 9 по ул. Энгельса, при этом пропорционально передается часть общей долевой собственности (мест общего пользования) (Приложение N 3).
Разница стоимости передаваемого нежилого помещения и квартир в размере 62.072.000-44.993,950 = 17.078.050 рублей будет засчитана по настоящему договору после предоставления согласованного откорректированного рабочего проекта с увеличением общей площади объекта, в срок до 30.06.2008.
02.06.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение N 3 к договору 688-С, уточняющее содержание пунктов 2.2 и 2.4 договора (т. 1 л.д. 24).
Соглашением N 4 от 28.08.2008 сторонами согласована окончательная редакция пунктов 1, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 договора 688-С, согласно которой застройке подлежал 3-хсекционный 9-тиэтажный жилой дом, общей площадью 7025,61 кв. м; застройщик в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию обязался передать в муниципальную собственность нежилое помещение для размещения детского клуба общей площадью 194,71 кв. м; доля администрации на социальные нужды (с учетом свидетельства о государственной регистрации прав истца на земельный участок площадью 800 кв. м) установлена в размере 16,26%, что составило 1142,36 кв. м от общей площади объекта. Подлежащее передаче в муниципальную собственность нежилое помещение площадью 775,9 кв. м, стоимостью 62 072 000 руб., расположенное на цокольном этаже жилого дома N 9 по ул. Энгельса распределено в счет доли администрации следующим образом:
- - 1142, 36 кв. м стоимостью 50 853 020 руб. засчитывается в счет передачи доли администрации на социальные нужды;
- - 115,31 кв. м стоимостью 5 131 740 руб. - в счет передачи доли администрации части служебных помещений по п. 2.3 договора;
- - разницу стоимости передаваемого нежилого помещения и квартир в размере 6 105 240 руб. засчитать в счет оплаты на развитие социальной и инженерной инфраструктуры г. Уфа по п. 2.4 договора (т. 1 л.д. 26).
21.05.2008 между Комитетом и ООО "Домострой" заключен договор передачи нежилого помещения, согласно которому передающая сторона безвозмездно передает, а КУМС принимает в муниципальную собственность в состав казны городского округа нежилое помещение, общей площадью 775,9 кв. м, расположенное на цокольном этаже по адресу г. Уфа, Кировский район, ул. Энгельса, 9. Указанное нежилое помещение принадлежит передающей стороне на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества. По акту приема-передачи от 21.05.2008 г. нежилое помещение принято Комитетом в муниципальную собственность в состав казны городского округа г. Уфа (т. 1 л.д. 11).
Переход права собственности зарегистрирован 06.06.2008, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации 02-04-01-/152/2008-031 (свидетельство, т. 1 л.д. 14).
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-1614/2011 также установлены следующие обстоятельства (т. 1 л.д. 52-69).
Постановлением главы администрации N 4648 от 11.09.2006 муниципальному унитарному предприятию "Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы" предоставлен в аренду земельный участок площадью 42 186 кв. м в микрорайоне Южный в Кировском районе г. Уфы для проведения подготовительных работ и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
По договору N 1102-05 от 17.06.2005 Администрация (арендодатель) предоставила МУП "ИСК г. Уфы" (арендатор) в аренду сроком с 14.06.2005 по 14.05.2006 земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 10 20:0000, площадью 50358 кв. м для строительства жилых домов литер 50-59, 61,62,117,118,119, парковки, детского сада, административного здания с крытым спортзалом.
Соглашениями от 14.06.2006, 25.12.2006, 26.02.2007, 11.03.2008 срок действия указанного договора аренды продлевался, соглашением от 21.05.2008 пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, содержащей указание кадастровых номеров, передаваемых в аренду земельных участков, и их общей площади в размере 76268 кв. м
13.06.2007 между МУП "ИСК г. Уфы" (арендатор) и ООО "Домострой" (субарендатор) подписан договор N ИСК 638 субаренды земельного участка, согласно которому арендатор предоставляет, а субарендатор принимает в аренду на срок с 07.06.2007 по 25.12.2007 земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:01 10 20:0005 (Б), 02:55:01 10 20:0002 (Б), 02:55:01 10 20:0006 (Б), 02:55:01 10 20:0016 (Б), расположенный по адресу г. Уфа, 450000, р-н Кировский (микрорайон Южный) для использования в целях строительства жилых домов литер 50, 51 в границах, указанных в кадастровой карте Участка, общей площадью 12552 кв. м. Дополнительным соглашением от 22.05.2008 внесены изменения в п. 1.1. договора субаренды: подлежащим передаче в аренду указан земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 10 023:2, площадью 12 552 кв. м.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта жилой дом N 50,51 со встроенными помещениями в микрорайоне Южный выполнен в соответствии с проектом, отвечает строительным нормам и правилам и вводится в действие.
Постановлением главы администрации городского округа г. Уфа N 2128 от 30.04.2009 законченный строительством жилой дом N 50, 51 со встроенными помещениями принят в эксплуатацию.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по оплате переданного нежилого помещения, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у общества отсутствует обязанность по безвозмездной передаче в собственность муниципального образования нежилого помещения в силу ничтожности заключенного между администрацией и обществом договора в части предоставления обществу права застройки земельного участка, поскольку на момент данного договора земельный участок находился во владении другого лица, которому земельный участок был предоставлен на основании договора аренды, в силу чего администрацией не мог быть предоставлен обществу под застройку земельный участок, занятый другим арендатором, тогда как правом на передачу прав владения и пользования земельного участка обладает только его арендатор. В силу этого передача администрации на основании договора от 21.05.2008 нежилого помещения является возмездной, к данному договору подлежат применению нормы о договоре купли-продажи, что влечет возникновение у администрации обязанности по оплате стоимости переданного нежилого помещения.
Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения исковой давности к заявленным требованиям, поскольку договор передачи нежилого помещения от 21.05.2008 был признан возмездной сделкой постановлением кассационной инстанции по делу N А07-1614/2011 и до указанного момента стороны считали данный договор безвозмездной сделкой, ввиду чего срок исковой давности исчислен судом с 31.10.2011.
Выводы суда нельзя признать верными в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Из материалов дела следует, что между Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и обществом "Домострой" заключен договор N 688-С от 03.05.2007 (далее по тексту также - договор N 688-С), согласно условиям которого Администрация предоставляет обществу право застройки земельного участка площадью 7000 кв. м в мкр. "Южный" в Кировском районе городского округа г. Уфа для строительства двух 4-этажных жилых домов N 50, 51 со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 6413, 63, а общество принимает на себя обязательство по выполнению строительно-монтажных работ и ввод в эксплуатацию 1 и 2 очереди жилых домов N 50 и N 51 в оговоренные договором сроки (т. 1 л.д. 16).
Пунктами 2.2. и 2.3. договора стороны согласовали передачу после ввода жилых домов в эксплуатацию в собственность городского округа г. Уфа жилых и нежилых помещений.
Сторонами подписан ряд дополнительных соглашений, изменяющих условия договора, в том числе в части объема подлежащих передаче в собственность муниципального образования помещений (т. 1 л.д. 20-27).
Согласно дополнительному соглашению N 2 от 14.04.2008 (т. 1 л.д. 23), пункт 2.2. договора N 688-С изложен в следующей редакции: "Согласно служебной записке исх. N 1/280-слз от 11.04.2008 в счет передачи квартир стоимостью 44.993,950 руб. (1011,1м2*(43*1,5) руб/м2) передаче подлежит нежилое помещение общей площадью 775,90 кв. м стоимостью 62.072.000 рублей (775,90м2*80 руб. /м2), расположенное в цокольном этаже жилого дома N 9 по ул. Энгельса, при этом пропорционально передается часть общей долевой собственности (мест общего пользования)".
Согласно ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из вышеизложенных условий пункта 1 договора N 688-С обязательство общества по строительству жилых домов и предоставлению в собственность администрации жилых и нежилых помещений обусловлено обязательством Администрации предоставить обществу право застройки земельного участка.
Вывод суда первой инстанции о ничтожности указанного пункта договора N 688-с от 03.05.2007 противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 5495/11 от 11.10.2011, согласно которой договор о предоставлении публичным образованием права застройки земельного участка регулирует иные отношениям, нежели отношения, связанные с предоставлением в порядке, установленном Земельным кодексом, земельного участка для строительства, не противоречит действующему законодательству и заключен в соответствии с требованиями п. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ.
Таким образом, обязательства общества по передаче в собственность муниципального образования помещения площадью 775, 9 кв. м возникли из заключенного и действительного договора N 688-С от 03.05.2007 (с учетом условий дополнительного соглашения N 2), и в силу ст. 309, 310 ГК РФ подлежат надлежащему исполнению.
Документом, оформляющим исполнение обществом обязательства по договору N 688-С в части передачи в муниципальную собственность нежилого помещения, является договор передачи нежилого помещения от 21.05.2008 (т. 1 л.д. 11).
То обстоятельство, что указанный договор квалифицирован судом кассационной инстанции по делу N А07-1614/2011 как возмездная сделка (т. 1 л.д. 63, 69) не может являться основанием для взыскания с муниципального образования стоимости переданного в муниципальную собственность нежилого помещения.
Из содержания договора от 21.05.2008 следует, что помещение площадью 775, 9 кв. м передается обществом "Домострой" в муниципальную собственность в счет обязательств общества по договору N 688-С от 03.05.2007 (с учетом дополнительных соглашений N 1 и N 2).
Таким образом, обязательство общества по передаче в собственность указанного нежилого помещения обусловлено исполнением обществом обязательств по договору N 688-С, ввиду чего правоотношения сторон должны оцениваться с учетом условий договора N 688-С.
Согласно п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Учитывая вышеизложенную правовую позицию Высшего Арбитражного Суда, в соответствии с нормами п. 1 ст. 423 ГК РФ встречным предоставлением в возмездном договоре N 688-С является предоставленное муниципальным образованием право застройки земельного участка, и учитывая, что на земельном участке обществом возведены и приняты в эксплуатацию объекты недвижимости, что установлено судами по делу N А07-1614/2011, в данной части условия договора N 688-с муниципальным образованием исполнены.
В силу этого передача обществом по договору от 21.05.2008 в собственность муниципального образования нежилого помещения свидетельствует об исполнении обществом встречной обязанности.
Поскольку в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением, оснований для возложения на Администрацию обязанности по выплате стоимости переданного нежилого помещения не имеется.
Вывод суда апелляционной инстанции в постановлении от 08.08.2011 по делу N А07-1614/2011 о самостоятельном характере договора передачи нежилого помещения от 21.05.2008 не свидетельствует о возможности квалификации правоотношений сторон, вытекающих из данного договора, безотносительно условий договора N 688-С, поскольку в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ в ее нормативном единстве со ст. 153 ГК РФ исполнение договора является самостоятельной гражданско-правовой сделкой. Таким образом, вышеизложенные выводы апелляционного суда по делу N А07-1614/2011 не опровергают возможности оценки правовой природы договора от 21.05.2008 во взаимосвязи с условиями договора N 688-С как сделки, оформляющей исполнение последнего.
В силу указанного, выводы суда кассационной инстанции по тому же делу о возмездном характере договора передачи нежилого помещения от 21.05.2008, на которые сослался суд первой инстанции, не следует понимать как наличие у муниципального образования дополнительной обязанности оплатить стоимость переданного нежилого помещения в денежном выражении, поскольку обязанность по передаче обществу встречного предоставления в порядке п. 1 ст. 423 ГК РФ исполнена Администрацией путем предоставления обществу права застройки земельного участка.
В силу изложенного, оснований для взыскания с муниципального образования стоимости переданного нежилого помещения в силу ст. 309, 310 ГК РФ не имеется, напротив, учитывая исполнение сторонами договора N 688-С, взыскание заявленной обществом суммы 62 072 000 рублей приведет к неосновательному обогащению общества.
Различная правовая природа правоотношений по предоставлению в аренду для строительства земельного участка и предоставлению муниципальным образованием застройщику права застройки земельного участка, указанная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5495/11 от 11.10.2011, позволяет признать необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что передача обществу "Домострой" на основании договора N 688-С земельного участка в аренду обществу исключалась тем обстоятельством, что земельный участок находился во владении МУП "ИСК г. Уфы" на основании договора аренды от 17.06.2005.
Кроме того, названное обстоятельство не влечет недействительности договора, предусматривающего передачу в аренду земельного участка, поскольку, как следует из п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество, к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.
В данном случае, учитывая, что земельный участок был передан в фактическое владение общества "Домострой" и был освоен им для целей строительства, квалификация судом первой инстанции договора N 688-С как договора о предоставлении в аренду земельного участка не могла повлечь выводы суда о ничтожности данного договора в силу предоставления того же земельного участка в аренду МУП "ИСК г. Уфы".
Не соответствуют нормам ст. 200 ГК РФ выводы суда первой инстанции о неприменении к рассматриваемым отношениям срока исковой давности в силу необходимости исчисления начала его течения с 31.10.2011, с момента, когда суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 по делу N А07-1614/2011.
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела следует, что передача по договору нежилого помещения в муниципальную собственность состоялась 21.05.2008, что следует из подписанного сторонами договора и акта приема-передачи (т. 1 л.д. 11, 15).
Таким образом, учитывая, что заявленные обществом "Домострой" исковые требования основаны на неисполнении муниципальным образованием обязательств по оплате переданного имущества, срок исковой давности следует исчислять с момента совершения указанной сделки.
Правовая квалификация договора N 688-С как возмездного, следующая из постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.10.2011 по делу N А07-1614/2011, не может являться обстоятельством, обусловливающим течение срока исковой давности, поскольку предусмотренная нормой ч. 1 ст. 168 АПК РФ обязанность суда дать правовую квалификацию возникшему спору не может определять объективные обстоятельства, свидетельствующие о начале течения исковой давности.
Принимая во внимание, что к моменту подачи настоящего иска трехлетний срок исковой давности истек, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 по делу N А07-20785/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Домострой" отказать в полном объеме.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Домострой" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 200 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.04.2013 N 18АП-3112/2013 ПО ДЕЛУ N А07-20785/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2013 г. N 18АП-3112/2013
Дело N А07-20785/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 по делу N А07-20785/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Домострой" - Васильева М.Я. (доверенность от 25.09.2012),
Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - Нугаева О.Н. (доверенность от 22.03.2013),
Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Нугаева О.Н. (доверенность от 06.02.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Домострой" (далее - ООО "Домострой", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - КУМС, Комитет, ответчик) о взыскании денежных средств в размере 62 072 000 руб. 00 коп. за переданное по договору передачи нежилого помещения от 21.05.2008 и акту приема-передачи от 21.05.2008 нежилое помещение общей площадью 775,9 кв. м, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Энгельса, д. 9, и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 327171 руб. 17 коп. (с учетом уточнения требований, т. 1 л.д. 88, т. 2 л.д. 1).
Определением суда от 01.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, т. 2 л.д. 53).
Решением суда от 08.02.2013 (резолютивная часть от 01.02.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 57-64).
В апелляционных жалобах Комитет и Администрация (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты) просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование доводов апелляционных жалоб ссылаются на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Полагают, что удовлетворяя заявленные требования, суд в нарушение ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принял во внимание выводы суда кассационной инстанции по делу N А07-1614/2011 о том, что договор передачи нежилого помещения от 21.05.2008 является возмездным, поскольку являлся исполнением обязательств ООО "Домострой" перед Администрацией городского округа г. Уфа по ранее заключенному договору от 03.05.2007. Комитет стороной соглашения от 03.05.2007 не являлся, в силу чего на основании ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации какие-либо обязательства по данному договору у Комитета не возникли.
Суд пришел к необоснованному выводу о ничтожности заключенного между администрацией и обществом договора от 03.05.2007 в части его условия о предоставлении обществу права застройки земельного участка. Судом не учтено, что судами по делу N А07-1614/2011 сделан вывод о том, что из договора от 03.05.2007 не усматривается обязательств администрации по предоставлению конкретного земельного участка. Кроме того, договор на право застройки не является договором аренды и не подменяет права по предоставлению конкретного земельного участка в арендное пользование, в связи с чем вывод суда о противоречии рассматриваемого условия договора нормам п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ошибочным.
Неправомерными являются выводы суда об удовлетворении заявленных требований в связи с отсутствием оснований для применения срока исковой давности.
Вывод суда о том, что к договору от 21.05.2008 следует применять нормы о купле-продаже, не соответствуют нормам материального права и содержанию заключенного договора, поскольку данный договор не содержит существенных для договора купли-продажи условий договора, сторонами не была определена стоимость продаваемого имущества. Судом не исследован вопрос о стоимости переданного в муниципальную собственность имущества, правовых оснований для приобретения Комитетом нежилого помещения на сумму 62 072 000 рублей договор от 21.05.2008 не содержит, не рассмотрен вопрос о соответствии данного договора законодательству о защите конкуренции в части порядка его заключения.
Судом не учтено, что с требованиями об оплате имущества, переданного по договору от 21.05.2008, общество "Домострой" не обращалось, судом не установлены полномочия лица, подписавшего письмо в адрес органа местного самоуправления о предоставлении документов по оплате нежилого помещения. Таким образом, истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.
ООО "Домострой" представило возражения на апелляционную жалобу, в которых указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.05.2007 между ООО "Домострой" и Администрацией заключен договор N 688-С, согласно которому администрация предоставляет обществу (заказчик-застройщик) право застройки земельного участка 7000 кв. м для строительства двух 4-х этажных жилых домов N 50,51 общей площадью 6413,63 кв. м (т. 1 л.д. 16-19).
Пунктами 2.1 - 2.4 договора предусмотрены обязательства застройщика. Заказчик-застройщик обязуется осуществить строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов, и передать в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию в собственность города нежилое помещение для размещения детского клуба общей площадью 439,67 кв. м, расположенное на цокольном этаже в жилом доме N 51, а также передать долю администрации на социальные нужды в размере 1527,73 кв. м, что составляет 23,82% от общей площади объектов. Договором согласован перечень квартир общей площадью 1521,07 кв. м, подлежащих передаче администрации в счет вышеуказанной доли. Также договором согласована обязанность застройщика передать в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию долю администрации в размере 192,41 кв. м, что составит 3% от площади объекта, в качестве служебных жилых и нежилых помещений.
Согласно п. 2.5. договора застройщик обязался перечислить денежные средства на расчетный счет администрации за предоставление права застройки земельного участка в сумме 7 203 560 руб. и произвести в соответствии с договором инвестирования от 24.10.2006 N ИСК 1006 компенсацию МУП "ИСК г. Уфы" за строительство инженерных сетей и сооружений, строительство дорог, освобождение площадки под строительство объектов сумму не менее 22 027 180 руб.
Согласно пункту 6 договора настоящий договор вступает в силу со дня подписания постановления главы администрации городского округа г. Уфа о предоставлении земельного участка по строительству жилых домов N 50, 51 в микрорайоне "Южный" Кировского района г. Уфы.
Дополнительным соглашением от 03.03.2008 стороны согласовали внесение изменений в договор N 688-С относительно этажности и площади подлежащих застройке жилых домов, а так же площади и перечня квартир, подлежащих передаче администрации на социальные нужды, уменьшив долю администрации до 16,15% от общей площади объекта, что составляет 1012 кв. м (т. 1 л.д. 20).
Дополнительным соглашением N 2 от 14.04.2008 к договору 688-С стороны внесли изменения в п. 2.2 договора (т. 1 л.д. 23).
Пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции:
"в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию передать в муниципальную собственность помещения с чистовой отделкой в следующем порядке:
Согласно служебной записке исх. N 1/280-слз от 11.04.2008 в счет передачи квартир стоимостью 44.993,950 руб. (1011,1м2*(43*1,5) руб/м2) передаче подлежит нежилое помещение общей площадью 775,90 кв. м стоимостью 62.072.000 рублей (775,90м2*80 руб. /м2), расположенное в цокольном этаже жилого дома N 9 по ул. Энгельса, при этом пропорционально передается часть общей долевой собственности (мест общего пользования) (Приложение N 3).
Разница стоимости передаваемого нежилого помещения и квартир в размере 62.072.000-44.993,950 = 17.078.050 рублей будет засчитана по настоящему договору после предоставления согласованного откорректированного рабочего проекта с увеличением общей площади объекта, в срок до 30.06.2008.
02.06.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение N 3 к договору 688-С, уточняющее содержание пунктов 2.2 и 2.4 договора (т. 1 л.д. 24).
Соглашением N 4 от 28.08.2008 сторонами согласована окончательная редакция пунктов 1, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 договора 688-С, согласно которой застройке подлежал 3-хсекционный 9-тиэтажный жилой дом, общей площадью 7025,61 кв. м; застройщик в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию обязался передать в муниципальную собственность нежилое помещение для размещения детского клуба общей площадью 194,71 кв. м; доля администрации на социальные нужды (с учетом свидетельства о государственной регистрации прав истца на земельный участок площадью 800 кв. м) установлена в размере 16,26%, что составило 1142,36 кв. м от общей площади объекта. Подлежащее передаче в муниципальную собственность нежилое помещение площадью 775,9 кв. м, стоимостью 62 072 000 руб., расположенное на цокольном этаже жилого дома N 9 по ул. Энгельса распределено в счет доли администрации следующим образом:
- - 1142, 36 кв. м стоимостью 50 853 020 руб. засчитывается в счет передачи доли администрации на социальные нужды;
- - 115,31 кв. м стоимостью 5 131 740 руб. - в счет передачи доли администрации части служебных помещений по п. 2.3 договора;
- - разницу стоимости передаваемого нежилого помещения и квартир в размере 6 105 240 руб. засчитать в счет оплаты на развитие социальной и инженерной инфраструктуры г. Уфа по п. 2.4 договора (т. 1 л.д. 26).
21.05.2008 между Комитетом и ООО "Домострой" заключен договор передачи нежилого помещения, согласно которому передающая сторона безвозмездно передает, а КУМС принимает в муниципальную собственность в состав казны городского округа нежилое помещение, общей площадью 775,9 кв. м, расположенное на цокольном этаже по адресу г. Уфа, Кировский район, ул. Энгельса, 9. Указанное нежилое помещение принадлежит передающей стороне на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества. По акту приема-передачи от 21.05.2008 г. нежилое помещение принято Комитетом в муниципальную собственность в состав казны городского округа г. Уфа (т. 1 л.д. 11).
Переход права собственности зарегистрирован 06.06.2008, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации 02-04-01-/152/2008-031 (свидетельство, т. 1 л.д. 14).
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-1614/2011 также установлены следующие обстоятельства (т. 1 л.д. 52-69).
Постановлением главы администрации N 4648 от 11.09.2006 муниципальному унитарному предприятию "Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы" предоставлен в аренду земельный участок площадью 42 186 кв. м в микрорайоне Южный в Кировском районе г. Уфы для проведения подготовительных работ и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
По договору N 1102-05 от 17.06.2005 Администрация (арендодатель) предоставила МУП "ИСК г. Уфы" (арендатор) в аренду сроком с 14.06.2005 по 14.05.2006 земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 10 20:0000, площадью 50358 кв. м для строительства жилых домов литер 50-59, 61,62,117,118,119, парковки, детского сада, административного здания с крытым спортзалом.
Соглашениями от 14.06.2006, 25.12.2006, 26.02.2007, 11.03.2008 срок действия указанного договора аренды продлевался, соглашением от 21.05.2008 пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, содержащей указание кадастровых номеров, передаваемых в аренду земельных участков, и их общей площади в размере 76268 кв. м
13.06.2007 между МУП "ИСК г. Уфы" (арендатор) и ООО "Домострой" (субарендатор) подписан договор N ИСК 638 субаренды земельного участка, согласно которому арендатор предоставляет, а субарендатор принимает в аренду на срок с 07.06.2007 по 25.12.2007 земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:01 10 20:0005 (Б), 02:55:01 10 20:0002 (Б), 02:55:01 10 20:0006 (Б), 02:55:01 10 20:0016 (Б), расположенный по адресу г. Уфа, 450000, р-н Кировский (микрорайон Южный) для использования в целях строительства жилых домов литер 50, 51 в границах, указанных в кадастровой карте Участка, общей площадью 12552 кв. м. Дополнительным соглашением от 22.05.2008 внесены изменения в п. 1.1. договора субаренды: подлежащим передаче в аренду указан земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 10 023:2, площадью 12 552 кв. м.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта жилой дом N 50,51 со встроенными помещениями в микрорайоне Южный выполнен в соответствии с проектом, отвечает строительным нормам и правилам и вводится в действие.
Постановлением главы администрации городского округа г. Уфа N 2128 от 30.04.2009 законченный строительством жилой дом N 50, 51 со встроенными помещениями принят в эксплуатацию.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по оплате переданного нежилого помещения, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у общества отсутствует обязанность по безвозмездной передаче в собственность муниципального образования нежилого помещения в силу ничтожности заключенного между администрацией и обществом договора в части предоставления обществу права застройки земельного участка, поскольку на момент данного договора земельный участок находился во владении другого лица, которому земельный участок был предоставлен на основании договора аренды, в силу чего администрацией не мог быть предоставлен обществу под застройку земельный участок, занятый другим арендатором, тогда как правом на передачу прав владения и пользования земельного участка обладает только его арендатор. В силу этого передача администрации на основании договора от 21.05.2008 нежилого помещения является возмездной, к данному договору подлежат применению нормы о договоре купли-продажи, что влечет возникновение у администрации обязанности по оплате стоимости переданного нежилого помещения.
Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения исковой давности к заявленным требованиям, поскольку договор передачи нежилого помещения от 21.05.2008 был признан возмездной сделкой постановлением кассационной инстанции по делу N А07-1614/2011 и до указанного момента стороны считали данный договор безвозмездной сделкой, ввиду чего срок исковой давности исчислен судом с 31.10.2011.
Выводы суда нельзя признать верными в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Из материалов дела следует, что между Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и обществом "Домострой" заключен договор N 688-С от 03.05.2007 (далее по тексту также - договор N 688-С), согласно условиям которого Администрация предоставляет обществу право застройки земельного участка площадью 7000 кв. м в мкр. "Южный" в Кировском районе городского округа г. Уфа для строительства двух 4-этажных жилых домов N 50, 51 со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 6413, 63, а общество принимает на себя обязательство по выполнению строительно-монтажных работ и ввод в эксплуатацию 1 и 2 очереди жилых домов N 50 и N 51 в оговоренные договором сроки (т. 1 л.д. 16).
Пунктами 2.2. и 2.3. договора стороны согласовали передачу после ввода жилых домов в эксплуатацию в собственность городского округа г. Уфа жилых и нежилых помещений.
Сторонами подписан ряд дополнительных соглашений, изменяющих условия договора, в том числе в части объема подлежащих передаче в собственность муниципального образования помещений (т. 1 л.д. 20-27).
Согласно дополнительному соглашению N 2 от 14.04.2008 (т. 1 л.д. 23), пункт 2.2. договора N 688-С изложен в следующей редакции: "Согласно служебной записке исх. N 1/280-слз от 11.04.2008 в счет передачи квартир стоимостью 44.993,950 руб. (1011,1м2*(43*1,5) руб/м2) передаче подлежит нежилое помещение общей площадью 775,90 кв. м стоимостью 62.072.000 рублей (775,90м2*80 руб. /м2), расположенное в цокольном этаже жилого дома N 9 по ул. Энгельса, при этом пропорционально передается часть общей долевой собственности (мест общего пользования)".
Согласно ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из вышеизложенных условий пункта 1 договора N 688-С обязательство общества по строительству жилых домов и предоставлению в собственность администрации жилых и нежилых помещений обусловлено обязательством Администрации предоставить обществу право застройки земельного участка.
Вывод суда первой инстанции о ничтожности указанного пункта договора N 688-с от 03.05.2007 противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 5495/11 от 11.10.2011, согласно которой договор о предоставлении публичным образованием права застройки земельного участка регулирует иные отношениям, нежели отношения, связанные с предоставлением в порядке, установленном Земельным кодексом, земельного участка для строительства, не противоречит действующему законодательству и заключен в соответствии с требованиями п. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ.
Таким образом, обязательства общества по передаче в собственность муниципального образования помещения площадью 775, 9 кв. м возникли из заключенного и действительного договора N 688-С от 03.05.2007 (с учетом условий дополнительного соглашения N 2), и в силу ст. 309, 310 ГК РФ подлежат надлежащему исполнению.
Документом, оформляющим исполнение обществом обязательства по договору N 688-С в части передачи в муниципальную собственность нежилого помещения, является договор передачи нежилого помещения от 21.05.2008 (т. 1 л.д. 11).
То обстоятельство, что указанный договор квалифицирован судом кассационной инстанции по делу N А07-1614/2011 как возмездная сделка (т. 1 л.д. 63, 69) не может являться основанием для взыскания с муниципального образования стоимости переданного в муниципальную собственность нежилого помещения.
Из содержания договора от 21.05.2008 следует, что помещение площадью 775, 9 кв. м передается обществом "Домострой" в муниципальную собственность в счет обязательств общества по договору N 688-С от 03.05.2007 (с учетом дополнительных соглашений N 1 и N 2).
Таким образом, обязательство общества по передаче в собственность указанного нежилого помещения обусловлено исполнением обществом обязательств по договору N 688-С, ввиду чего правоотношения сторон должны оцениваться с учетом условий договора N 688-С.
Согласно п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Учитывая вышеизложенную правовую позицию Высшего Арбитражного Суда, в соответствии с нормами п. 1 ст. 423 ГК РФ встречным предоставлением в возмездном договоре N 688-С является предоставленное муниципальным образованием право застройки земельного участка, и учитывая, что на земельном участке обществом возведены и приняты в эксплуатацию объекты недвижимости, что установлено судами по делу N А07-1614/2011, в данной части условия договора N 688-с муниципальным образованием исполнены.
В силу этого передача обществом по договору от 21.05.2008 в собственность муниципального образования нежилого помещения свидетельствует об исполнении обществом встречной обязанности.
Поскольку в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением, оснований для возложения на Администрацию обязанности по выплате стоимости переданного нежилого помещения не имеется.
Вывод суда апелляционной инстанции в постановлении от 08.08.2011 по делу N А07-1614/2011 о самостоятельном характере договора передачи нежилого помещения от 21.05.2008 не свидетельствует о возможности квалификации правоотношений сторон, вытекающих из данного договора, безотносительно условий договора N 688-С, поскольку в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ в ее нормативном единстве со ст. 153 ГК РФ исполнение договора является самостоятельной гражданско-правовой сделкой. Таким образом, вышеизложенные выводы апелляционного суда по делу N А07-1614/2011 не опровергают возможности оценки правовой природы договора от 21.05.2008 во взаимосвязи с условиями договора N 688-С как сделки, оформляющей исполнение последнего.
В силу указанного, выводы суда кассационной инстанции по тому же делу о возмездном характере договора передачи нежилого помещения от 21.05.2008, на которые сослался суд первой инстанции, не следует понимать как наличие у муниципального образования дополнительной обязанности оплатить стоимость переданного нежилого помещения в денежном выражении, поскольку обязанность по передаче обществу встречного предоставления в порядке п. 1 ст. 423 ГК РФ исполнена Администрацией путем предоставления обществу права застройки земельного участка.
В силу изложенного, оснований для взыскания с муниципального образования стоимости переданного нежилого помещения в силу ст. 309, 310 ГК РФ не имеется, напротив, учитывая исполнение сторонами договора N 688-С, взыскание заявленной обществом суммы 62 072 000 рублей приведет к неосновательному обогащению общества.
Различная правовая природа правоотношений по предоставлению в аренду для строительства земельного участка и предоставлению муниципальным образованием застройщику права застройки земельного участка, указанная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5495/11 от 11.10.2011, позволяет признать необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что передача обществу "Домострой" на основании договора N 688-С земельного участка в аренду обществу исключалась тем обстоятельством, что земельный участок находился во владении МУП "ИСК г. Уфы" на основании договора аренды от 17.06.2005.
Кроме того, названное обстоятельство не влечет недействительности договора, предусматривающего передачу в аренду земельного участка, поскольку, как следует из п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество, к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.
В данном случае, учитывая, что земельный участок был передан в фактическое владение общества "Домострой" и был освоен им для целей строительства, квалификация судом первой инстанции договора N 688-С как договора о предоставлении в аренду земельного участка не могла повлечь выводы суда о ничтожности данного договора в силу предоставления того же земельного участка в аренду МУП "ИСК г. Уфы".
Не соответствуют нормам ст. 200 ГК РФ выводы суда первой инстанции о неприменении к рассматриваемым отношениям срока исковой давности в силу необходимости исчисления начала его течения с 31.10.2011, с момента, когда суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 по делу N А07-1614/2011.
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела следует, что передача по договору нежилого помещения в муниципальную собственность состоялась 21.05.2008, что следует из подписанного сторонами договора и акта приема-передачи (т. 1 л.д. 11, 15).
Таким образом, учитывая, что заявленные обществом "Домострой" исковые требования основаны на неисполнении муниципальным образованием обязательств по оплате переданного имущества, срок исковой давности следует исчислять с момента совершения указанной сделки.
Правовая квалификация договора N 688-С как возмездного, следующая из постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.10.2011 по делу N А07-1614/2011, не может являться обстоятельством, обусловливающим течение срока исковой давности, поскольку предусмотренная нормой ч. 1 ст. 168 АПК РФ обязанность суда дать правовую квалификацию возникшему спору не может определять объективные обстоятельства, свидетельствующие о начале течения исковой давности.
Принимая во внимание, что к моменту подачи настоящего иска трехлетний срок исковой давности истек, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 по делу N А07-20785/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Домострой" отказать в полном объеме.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Домострой" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 200 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)