Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бирченко А.Н.,
судей Камериловой В.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хорошайло Е.А.,
при участии в заседании:
- от ООО "Поволжье-дорстрой" - Портнягина Н.Л. по доверенности от 17.03.2008 года;
- от ФГУ ДЭП N 299 - Болдырев С.В. по доверенности от 14.05.2008 года;
- от ООО "Кафа-С" - Потапов К.А. по дов от 14 апреля 2008 года
- от конкурсного управляющего ФГУ ДЭП N 299 Хорюкова С.И. - извещен почтовым уведомлением N 90028;
- от ТУ Росимущества по Саратовской области - Афанасьева В.П. по дов от 09.01.2008 года N 03 д. удост N 047,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кафа-С" и Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 сентября 2007 года по делу N А-57-3145/07-38, (судья Мещерякова И.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Поволжье-дорстрой" (далее - ООО "Поволжье - дорстрой"), г. Саратов,
к Федеральному государственному унитарному дорожному эксплуатационному предприятию N 299 (далее - ФГУ ДЭП N 299), г. Саратов
обществу с ограниченной ответственностью "Кафа-С" (далее - ООО "Кафа-С"), г. Саратов
третье лицо:
ТУ Росимущества по Саратовской области, г. Саратов
о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 сентября 2007 года по делу N А-57-3145/07-38 удовлетворены исковые требования истца в части признания договора N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 с учетом протокола разногласий, соглашение об изменении условий договора аренды N 5 от 01.06.2006, соглашение N 2 об изменении условий договора аренды N 5 от 01.07.2006 недействительными сделками, применены последствия недействительности ничтожных сделок, обязав ООО "Кафа-С" возвратить ФГУП ДЭП N 299 имущество, расположенное по адресу: г. Саратов, Ленинский район,ВСО,ОДРС-5, а также взыскано с ООО "КАФА-С" в пользу ФГУ ДЭП N 299 задолженность за пользование имуществом в размере 8046127 руб. 05 коп. за период с 31.05.2006 по 31.08.2007.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2008 года решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 сентября 2007 года по делу N А-57-3145/07-38 отменено по безусловным основаниям.
На основании пункта 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования уточнил (представил подписанный экземпляр уточнения иска 05.06.2008, так на л.д. 3-7,т.4 уточнение не подписано представителем) и просит признать недействительным договор N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 и применить последствия недействительности ничтожной сделки, вытекающей из договора N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 г., заключенного между ФГУ ДЭП N 299 и ООО "КАФА-С", обязать ООО "КАФА-С" возвратить ФГУ ДЭП N 299 все имущество, переданное по сделке и взыскать с ООО "КАФА-С" в пользу ФГУ ДЭП N 299 денежные средства в размере 8046127 руб. 05 коп. в качестве неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом.
Арбитражный апелляционный суд в соответствии со статьей 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел данное уточнение и отказал в удовлетворении заявления по пункту 3 данного уточнения, согласно которому истец просит взыскать с ООО "Кафа-С" в пользу ФГУ ДЭП N 299 денежные средства в размере 8 046 127,5 рублей в качестве неосновательного обогащения в виде платы за пользование чужим имуществом, поскольку изначально данное требование в исковом заявлении не заявлялось.
В ходе судебного заседания ООО "Кафа-С" заявило ходатайство о проведении экспертизы для исследования актов приема-передачи нежилых помещений и сооружений по договору аренды N 5 от 31.05.2006, 24.09.2007, поскольку ранее данные доказательства сторонами не представлялись и судом первой инстанции не исследовались.
В процессе рассмотрения дела представитель ООО "Кафа-С" отозвал свое ходатайство о назначении экспертизы и просил не рассматривать данное ходатайство, в связи с тем, что арбитражным апелляционным судом отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований по пункту 3 уточнения исковых требований, а также указал, что не заявляет ходатайство о фальсификации доказательств: актов приема-передачи нежилых помещений и сооружений по договору аренды N 5 от 31.05.2006, 24.09.2007, поскольку в настоящее время руководство предприятия сменилось и невозможно установить имелись ли указанные документы у ООО "Кафа-С".
В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представитель "Поволжье-дорстрой" в ходе судебного заседания заявил письменный отказ от части исковых требований, а именно от применения последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку представлены доказательства возвращения имущества по акту приема-передачи от 24.03.2007 и в настоящее время имущество находится в распоряжении ФГУ ДЭП N 299.
Арбитражный апелляционный суд, рассмотрев ходатайство согласно статьи 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял отказ истца от части иска, поскольку это право истца, отказ от части иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
В судебном заседании к материалам дела приобщено письменное пояснение за N 100 от 05.06.2008 конкурсного управляющего ФГУ ДЭП N 299 Хорюкова С.И., о том, что недвижимое имущество, являющееся предметом спорного договора аренды передано ООО "Кафа-С" в ФГУ ДЭП N 299 по акту приема-передачи от 24.09.2007 и в настоящее время находится в распоряжении ФГУ ДЭП N 299 другими лицами не арендуется.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, заслушав полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.06.2006 по делу N А-57-6766/05-32 ФГУ ДЭП N 299 признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
ООО "Поволжье - дорстрой" является конкурсным кредитором ФГУ ДЭП N 299 и включено в реестр требований кредиторов с суммой требований в размере 3 924 388 рублей на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 23.06.2006, в связи с чем совершение должником ФГУ ДЭП N 299 любых сделок, связанных с распоряжением имуществом должника, затрагивает права и законные интересы истца. Кроме того, в судебном заседании представитель истца пояснил, что заключая оспариваемый договор аренды на объекты недвижимости, в котором стороны предусмотрели незначительную арендную плату в размере 1315 руб. в день, включая НДС, нарушены его законные права и интересы как кредитора, поскольку экономическая эффективность использования одиннадцать объектов недвижимости очень незначительная, что не позволит увеличить размер конкурсной массы, а значит не позволит удовлетворить его требования как кредитора.
Определением арбитражного суда Саратовской области от 01.10.2005 г. в отношении ФГУ ДЭП N 299 была введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением от 06.03.2006 г. в реестр кредиторов с требованием в размере 474910,49 рублей включено ООО "КАФА - С".
31.05.2006 г. руководителем ФГУ ДЭП N 299 Годуновым В.Б. (Арендодатель) с ООО "КАФА-С" (Арендатор) был заключен договор N 5 аренды нежилых помещений и сооружений, расположенных по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ВСО для использования в хозяйственных целях. Согласно пунктом 2.5 договора арендованные здания переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения обусловленной покупной цены зданий и сооружений.
Считая данную сделку по передаче недвижимого имущества недействительной, истец ссылается на то, что в соответствии с пунктом 3 ст. 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом недействительной по заявлению кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.
ООО "Поволжье-дорстрой" является конкурсным кредитором ФГУ ДЭП N 299 и заключение данного договора непосредственно нарушает его права и законные интересы. Ответчиком - ФГУ ДЭП N 299 в материалы дела представлен протокол разногласий к договору N 5 от 31.05.2006, согласно которому из договора исключается пункт о переходе имущества в собственность арендатору.
Таким образом, учитывая отсутствие в договоре условий о переходе имущества в собственность арендатора и наличие в договоре обязанности арендатора - ООО "КАФА-С" по уплате арендной платы в размере указанном в договоре, данная сделка не влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.
Кроме того, истец утверждает, что в сделке имеется заинтересованность, поскольку на момент заключения договора одним из учредителей арендатора - ООО "КАФА-С" являлся сын руководителя должника ФГУ ДЭП N 299 - Годунов В.В.
Данный довод истца не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 45 ФЗ от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" оспоримая сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных указанной статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Согласно пункту 3 статьи 22 ФЗ от 14.11.2002 г. N 161 -ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" сделка, в совершении которой имеется заинтересованность руководителя унитарного предприятия и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных указанной статьей, может быть признана недействительной по иску унитарного предприятия или собственника имущества унитарного предприятия.
Таким образом, поскольку истец не участвовал в сделке и не является участником общества и собственником имущества унитарного предприятия, он не может предъявить требование о признании оспоримой сделки недействительной.
Довод ответчика ООО "Кафа-С" о том, что истец является ненадлежащим истцом, поскольку не вправе обращаться с данным иском несостоятелен.
В судебном заседании истец обосновал свои полномочия на подачу искового заявления, согласно определения Арбитражного суда Саратовской области по делу N А- включено в реестр требований кредиторов, т.е ООО "Поволжье-дорстрой" является конкурсным кредитором ФГУ ДЭП N 299 и заключение данного договора аренды N 5 напрямую нарушает права ООО "Поволжье-дорстрой" и уменьшает возможность погашения его законных требований, поскольку арендная плата, установленная в договоре минимальна и доход от аренды имущества не пополнит конкурсную массу.
В качестве оснований для признания договора аренды недействительным, истец также указывает на то, что указанная сделка не согласована с временным управляющим.
Данное заявление истца также необоснованно, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 64 ФЗ N 127 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 г., органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных указанным ФЗ, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения.
Однако, согласно договора N 5 от 31.05.2006 г. и протокола разногласий от 31.05.2006 г. имущество ФГУ ДЭП N 299 не отчуждается, а передается арендатору в пользование.
Вместе с тем, ФГУ ДЭП N 299 является унитарным предприятием, следовательно, не вправе самостоятельно распоряжаться закрепленным за ним имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии с пунктом 2 статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не праве продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия. Аналогичное положение содержится в пункте 3.8 Устава ФГУ ДЭП N 299.
Согласия на заключение договора аренды от 31.05.2006 г. N 5 со стороны собственника имущества не имеется.
Полномочия собственника - Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области в отношении имущества, закрепленного за ФГУ ДЭП N 299, прекращены не были, поскольку на момент заключения договора на предприятии действовала процедура наблюдения.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорим, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, оспариваемая истцом сделка заключена с нарушением закона, а именно пункта 2 статьи 295 ГК РФ и пункта 2 статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", поэтому является недействительной (ничтожной).
В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ с требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
С учетом изложенных выше обстоятельств, исковые требования подлежат удовлетворению, следует признать недействительным (ничтожным) договор N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 с учетом протокола разногласий, соглашение об изменении условий договора аренды N 5 от 01.06.2006, соглашение N 2 об изменении условий договора аренды N 5 от 01.07.2006, заключенные между ФГУ ДЭП N 299 и ООО "Кафа-С".
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, госпошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170,176 270, а также пунктом 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Признать недействительным (ничтожным) договор N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 с учетом протокола разногласий, соглашение об изменении условий договора аренды N 5 от 01.06.2006, соглашение N 2 об изменении условий договора аренды N 5 от 01.07.2006, заключенные между ФГУ ДЭП N 299 и ООО "Кафа-С".
В части применения последствий недействительности (ничтожной) сделки, производство по делу прекратить.
Возвратить ООО "Поволжье-дорстрой" из федерального бюджета госпошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 1000 рублей, уплаченную платежным поручением N 37 от 26.02.2007.
Взыскать с ООО "Кафа-С" в пользу ООО "Поволжье-дорстрой" госпошлину в сумме 500 рублей.
Взыскать с ФГУ ДЭП N 299 в пользу ООО "Поволжье-дорстрой" госпошлину в сумме 500 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2008 ПО ДЕЛУ N А-57-3145/07-38
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2008 г. по делу N А-57-3145/07-38
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бирченко А.Н.,
судей Камериловой В.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хорошайло Е.А.,
при участии в заседании:
- от ООО "Поволжье-дорстрой" - Портнягина Н.Л. по доверенности от 17.03.2008 года;
- от ФГУ ДЭП N 299 - Болдырев С.В. по доверенности от 14.05.2008 года;
- от ООО "Кафа-С" - Потапов К.А. по дов от 14 апреля 2008 года
- от конкурсного управляющего ФГУ ДЭП N 299 Хорюкова С.И. - извещен почтовым уведомлением N 90028;
- от ТУ Росимущества по Саратовской области - Афанасьева В.П. по дов от 09.01.2008 года N 03 д. удост N 047,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кафа-С" и Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 сентября 2007 года по делу N А-57-3145/07-38, (судья Мещерякова И.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Поволжье-дорстрой" (далее - ООО "Поволжье - дорстрой"), г. Саратов,
к Федеральному государственному унитарному дорожному эксплуатационному предприятию N 299 (далее - ФГУ ДЭП N 299), г. Саратов
обществу с ограниченной ответственностью "Кафа-С" (далее - ООО "Кафа-С"), г. Саратов
третье лицо:
ТУ Росимущества по Саратовской области, г. Саратов
о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 сентября 2007 года по делу N А-57-3145/07-38 удовлетворены исковые требования истца в части признания договора N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 с учетом протокола разногласий, соглашение об изменении условий договора аренды N 5 от 01.06.2006, соглашение N 2 об изменении условий договора аренды N 5 от 01.07.2006 недействительными сделками, применены последствия недействительности ничтожных сделок, обязав ООО "Кафа-С" возвратить ФГУП ДЭП N 299 имущество, расположенное по адресу: г. Саратов, Ленинский район,ВСО,ОДРС-5, а также взыскано с ООО "КАФА-С" в пользу ФГУ ДЭП N 299 задолженность за пользование имуществом в размере 8046127 руб. 05 коп. за период с 31.05.2006 по 31.08.2007.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2008 года решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 сентября 2007 года по делу N А-57-3145/07-38 отменено по безусловным основаниям.
На основании пункта 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования уточнил (представил подписанный экземпляр уточнения иска 05.06.2008, так на л.д. 3-7,т.4 уточнение не подписано представителем) и просит признать недействительным договор N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 и применить последствия недействительности ничтожной сделки, вытекающей из договора N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 г., заключенного между ФГУ ДЭП N 299 и ООО "КАФА-С", обязать ООО "КАФА-С" возвратить ФГУ ДЭП N 299 все имущество, переданное по сделке и взыскать с ООО "КАФА-С" в пользу ФГУ ДЭП N 299 денежные средства в размере 8046127 руб. 05 коп. в качестве неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом.
Арбитражный апелляционный суд в соответствии со статьей 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел данное уточнение и отказал в удовлетворении заявления по пункту 3 данного уточнения, согласно которому истец просит взыскать с ООО "Кафа-С" в пользу ФГУ ДЭП N 299 денежные средства в размере 8 046 127,5 рублей в качестве неосновательного обогащения в виде платы за пользование чужим имуществом, поскольку изначально данное требование в исковом заявлении не заявлялось.
В ходе судебного заседания ООО "Кафа-С" заявило ходатайство о проведении экспертизы для исследования актов приема-передачи нежилых помещений и сооружений по договору аренды N 5 от 31.05.2006, 24.09.2007, поскольку ранее данные доказательства сторонами не представлялись и судом первой инстанции не исследовались.
В процессе рассмотрения дела представитель ООО "Кафа-С" отозвал свое ходатайство о назначении экспертизы и просил не рассматривать данное ходатайство, в связи с тем, что арбитражным апелляционным судом отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований по пункту 3 уточнения исковых требований, а также указал, что не заявляет ходатайство о фальсификации доказательств: актов приема-передачи нежилых помещений и сооружений по договору аренды N 5 от 31.05.2006, 24.09.2007, поскольку в настоящее время руководство предприятия сменилось и невозможно установить имелись ли указанные документы у ООО "Кафа-С".
В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представитель "Поволжье-дорстрой" в ходе судебного заседания заявил письменный отказ от части исковых требований, а именно от применения последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку представлены доказательства возвращения имущества по акту приема-передачи от 24.03.2007 и в настоящее время имущество находится в распоряжении ФГУ ДЭП N 299.
Арбитражный апелляционный суд, рассмотрев ходатайство согласно статьи 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял отказ истца от части иска, поскольку это право истца, отказ от части иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
В судебном заседании к материалам дела приобщено письменное пояснение за N 100 от 05.06.2008 конкурсного управляющего ФГУ ДЭП N 299 Хорюкова С.И., о том, что недвижимое имущество, являющееся предметом спорного договора аренды передано ООО "Кафа-С" в ФГУ ДЭП N 299 по акту приема-передачи от 24.09.2007 и в настоящее время находится в распоряжении ФГУ ДЭП N 299 другими лицами не арендуется.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, заслушав полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.06.2006 по делу N А-57-6766/05-32 ФГУ ДЭП N 299 признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
ООО "Поволжье - дорстрой" является конкурсным кредитором ФГУ ДЭП N 299 и включено в реестр требований кредиторов с суммой требований в размере 3 924 388 рублей на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 23.06.2006, в связи с чем совершение должником ФГУ ДЭП N 299 любых сделок, связанных с распоряжением имуществом должника, затрагивает права и законные интересы истца. Кроме того, в судебном заседании представитель истца пояснил, что заключая оспариваемый договор аренды на объекты недвижимости, в котором стороны предусмотрели незначительную арендную плату в размере 1315 руб. в день, включая НДС, нарушены его законные права и интересы как кредитора, поскольку экономическая эффективность использования одиннадцать объектов недвижимости очень незначительная, что не позволит увеличить размер конкурсной массы, а значит не позволит удовлетворить его требования как кредитора.
Определением арбитражного суда Саратовской области от 01.10.2005 г. в отношении ФГУ ДЭП N 299 была введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением от 06.03.2006 г. в реестр кредиторов с требованием в размере 474910,49 рублей включено ООО "КАФА - С".
31.05.2006 г. руководителем ФГУ ДЭП N 299 Годуновым В.Б. (Арендодатель) с ООО "КАФА-С" (Арендатор) был заключен договор N 5 аренды нежилых помещений и сооружений, расположенных по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ВСО для использования в хозяйственных целях. Согласно пунктом 2.5 договора арендованные здания переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения обусловленной покупной цены зданий и сооружений.
Считая данную сделку по передаче недвижимого имущества недействительной, истец ссылается на то, что в соответствии с пунктом 3 ст. 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом недействительной по заявлению кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.
ООО "Поволжье-дорстрой" является конкурсным кредитором ФГУ ДЭП N 299 и заключение данного договора непосредственно нарушает его права и законные интересы. Ответчиком - ФГУ ДЭП N 299 в материалы дела представлен протокол разногласий к договору N 5 от 31.05.2006, согласно которому из договора исключается пункт о переходе имущества в собственность арендатору.
Таким образом, учитывая отсутствие в договоре условий о переходе имущества в собственность арендатора и наличие в договоре обязанности арендатора - ООО "КАФА-С" по уплате арендной платы в размере указанном в договоре, данная сделка не влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.
Кроме того, истец утверждает, что в сделке имеется заинтересованность, поскольку на момент заключения договора одним из учредителей арендатора - ООО "КАФА-С" являлся сын руководителя должника ФГУ ДЭП N 299 - Годунов В.В.
Данный довод истца не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 45 ФЗ от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" оспоримая сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных указанной статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Согласно пункту 3 статьи 22 ФЗ от 14.11.2002 г. N 161 -ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" сделка, в совершении которой имеется заинтересованность руководителя унитарного предприятия и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных указанной статьей, может быть признана недействительной по иску унитарного предприятия или собственника имущества унитарного предприятия.
Таким образом, поскольку истец не участвовал в сделке и не является участником общества и собственником имущества унитарного предприятия, он не может предъявить требование о признании оспоримой сделки недействительной.
Довод ответчика ООО "Кафа-С" о том, что истец является ненадлежащим истцом, поскольку не вправе обращаться с данным иском несостоятелен.
В судебном заседании истец обосновал свои полномочия на подачу искового заявления, согласно определения Арбитражного суда Саратовской области по делу N А- включено в реестр требований кредиторов, т.е ООО "Поволжье-дорстрой" является конкурсным кредитором ФГУ ДЭП N 299 и заключение данного договора аренды N 5 напрямую нарушает права ООО "Поволжье-дорстрой" и уменьшает возможность погашения его законных требований, поскольку арендная плата, установленная в договоре минимальна и доход от аренды имущества не пополнит конкурсную массу.
В качестве оснований для признания договора аренды недействительным, истец также указывает на то, что указанная сделка не согласована с временным управляющим.
Данное заявление истца также необоснованно, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 64 ФЗ N 127 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 г., органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных указанным ФЗ, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения.
Однако, согласно договора N 5 от 31.05.2006 г. и протокола разногласий от 31.05.2006 г. имущество ФГУ ДЭП N 299 не отчуждается, а передается арендатору в пользование.
Вместе с тем, ФГУ ДЭП N 299 является унитарным предприятием, следовательно, не вправе самостоятельно распоряжаться закрепленным за ним имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии с пунктом 2 статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не праве продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия. Аналогичное положение содержится в пункте 3.8 Устава ФГУ ДЭП N 299.
Согласия на заключение договора аренды от 31.05.2006 г. N 5 со стороны собственника имущества не имеется.
Полномочия собственника - Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области в отношении имущества, закрепленного за ФГУ ДЭП N 299, прекращены не были, поскольку на момент заключения договора на предприятии действовала процедура наблюдения.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорим, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, оспариваемая истцом сделка заключена с нарушением закона, а именно пункта 2 статьи 295 ГК РФ и пункта 2 статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", поэтому является недействительной (ничтожной).
В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ с требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
С учетом изложенных выше обстоятельств, исковые требования подлежат удовлетворению, следует признать недействительным (ничтожным) договор N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 с учетом протокола разногласий, соглашение об изменении условий договора аренды N 5 от 01.06.2006, соглашение N 2 об изменении условий договора аренды N 5 от 01.07.2006, заключенные между ФГУ ДЭП N 299 и ООО "Кафа-С".
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, госпошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170,176 270, а также пунктом 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Признать недействительным (ничтожным) договор N 5 аренды нежилых помещений и сооружений от 31.05.2006 с учетом протокола разногласий, соглашение об изменении условий договора аренды N 5 от 01.06.2006, соглашение N 2 об изменении условий договора аренды N 5 от 01.07.2006, заключенные между ФГУ ДЭП N 299 и ООО "Кафа-С".
В части применения последствий недействительности (ничтожной) сделки, производство по делу прекратить.
Возвратить ООО "Поволжье-дорстрой" из федерального бюджета госпошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 1000 рублей, уплаченную платежным поручением N 37 от 26.02.2007.
Взыскать с ООО "Кафа-С" в пользу ООО "Поволжье-дорстрой" госпошлину в сумме 500 рублей.
Взыскать с ФГУ ДЭП N 299 в пользу ООО "Поволжье-дорстрой" госпошлину в сумме 500 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)