Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Турумтаевой Г.Я.
судей Жерненко Е.В., Низамовой А.Р.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р.Р. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 января 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований А.Р.Р. о признании права собственности на ... доли в общей долевой собственности в не завершенном строительстве объекте, взыскании неустойки за нарушение передачи квартиры по акту, отказать
в удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью "МП Бриз" к А.Р.Р. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, пени, расходов по оплате государственной пошлины, отказать.
Заслушав доклад судьи Турумтаевой Г.Я., судебная коллегия
установила:
А.Р.Р. обратился в суд с иском к ООО "..." о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.
В обоснование иска указал, что дата между А.Р.Р.. и ООО "..." заключен договор, в соответствии с которым истец финансировал строительство адрес жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес ж/адрес микрорайон адрес В соответствии с п. .. Договора квартира имеет следующие характеристики: ... номер квартиры; ...; общая проектная площадь ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, кухня площадью ... кв. м, количество комнат ...
Согласно ... истец приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации.
Свою обязанность по финансированию строительства квартиры в размере ... рублей он выполнил, что подтверждается актом приема-передачи векселей от дата, квитанцией банка "... на сумму ...
В настоящее время жилой дом по адресу: адрес возведен. Однако, ответчик не сдал в установленный сроком дом в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.
Согласно ... ответчик обязан после сдачи объекта по Акту Государственной приемочной комиссии и ввода его в эксплуатацию с момента подписания разрешения на заселение, передать истцу по акту приема-передачи квартиру.
Ответчик обязательство, предусмотренное в ... Договора по передаче квартиры по акту приема-передачи не исполняет.
... Договора установлен ориентировочный срок ввода в эксплуатацию в дата года. На требование-претензию о передаче квартиры по акту приема-передачи от дата ответа не поступало.
Истец просил суд признать за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, адрес.
С учетом уточнений к иску просил признать право собственности на 100/10722 доли в праве общей долевой собственности в не завершенном строительстве объекте в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, адрес (строительный адрес - ж/адрес микрорайон адрес взыскании неустойки за нарушение передачи квартиры по акту в сумме ....
Общество с ограниченной ответственностью "..." обратилось в суд с иском к А.Р.Р.. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве и пени, а также судебных расходов.
В обоснование иска указано, что между ООО "..." и А.Р.Р. дата заключен договор долевого участия в строительстве.
В соответствии с ... Договора ответчик является инвестором адрес жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес: ж/адрес м-н адрес
В соответствии с п. .... Договора истец выступал в качестве заказчика застройщика и генподрядчика указанного дома.
Согласно п. ... предметом Договора является - привлечение ответчика к финансированию строительства адрес монолитном десятиэтажном жилом доме по адрес, с условием предоставления ответчику после окончания строительства имущественного права на получение и оформление в собственность адрес, общей площадью ... кв. м, расположенной на ... этаже.
В соответствии с п. п. ... Договора ответчик финансирует свою долю в объеме стоимости квартиры согласно графику финансирования, составляющей на момент заключения договора... рублей, исходя из стоимости ....м. общей строительной площади ... рублей, (в том числе ... технический надзор).
В соответствии с графиком финансирования (являющегося неотъемлемой частью Договора) ответчик обязался осуществить платежи по договору в следующем порядке: ... рублей в срок до дата, ... рублей в срок до дата, ... в срок до дата.
В соответствии с п. ... Договора платежи между сторонами могут осуществляться любыми способами, не противоречащими законодательству РФ. В случае нарушения графика финансирования участник N ... (ответчик) выплачивает пени в размере ...% за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты стоимость 1 кв. м квартиры определяется участником N ... (истцом) по рыночной цене на момент оплаты.
Как следует из Акта приема-передачи векселей от дата А.Р.Р., действующий на основании договора долевого участия в строительстве адрес передает, а истец ООО "МП Бриз" принимает три векселя на общую сумму ... рублей в счет частичной оплаты, что соответствует ... кв. м квартиры.
В связи с тем, что ответчик нарушил ... Договора, который выразился в несоблюдении сроков, установленных графиком финансирования строительства адрес жилом доме (N ... а) по адрес, то с него в пользу истца подлежат взысканию пени, предусмотренные ... Договора.
Общая сумма пени по договору за нарушение графика финансирование строительства адрес составила ...... копеек.
Согласно п. .... Договора, в случае просрочки оплаты, стоимость 1 кв. м квартиры определяется участником N ... (истцом) по рыночной цене на момент оплаты. Поскольку ответчик нарушил сроки оплаты, согласованные сторонами в графике финансирования, то на дату дата рыночная стоимость адрес соответствии с п. ... Договора для него увеличилась и составила .... м.
Принимая во внимание, что в акте приема-передачи векселей отражена частичная оплата квартиры по состоянию на дата, указанный Акт составлен в форме отдельного двустороннего документа, на котором имеются подписи и печати сторон, при этом стороны определили исполненные обязательства ответчика в объеме 25,78 кв. м квартиры. С учетом п. .... Договора, в соответствии со ст. 153 ГК РФ Акт от дата является двусторонней сделкой, в которой стороны выразили намерение и волю на увеличение для ответчика по состоянию на дата стоимости 1 кв. м по финансированию квартиры.
У А.Р.Р. имеется задолженность перед ООО "МП Бриз" по договору долевого участия от дата в части неоплаченных ... кв. м от общей проектной площади (... кв. м) адрес - в размере ... рублей.
С учетом уточнений к иску ООО "МП Бриз" просило взыскать с А.Р.Р. в их пользу задолженность по договору долевого участия в строительстве от дата в размер ... рублей, расходы по оплате госпошлины в размере ... копеек.
Определением Октябрьского районного суда адрес от дата принять отказ ООО "МП Бриз" от иска к А.Р.Р. в части взыскания пени в размере... рублей, производства по делу прекращено
Судом вынесено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе А.Р.Р. просит решение суда в части отказа в удовлетворении его исковых требований отменить, принять по делу новое решение.
В обоснование жалобы указано, что судом неправильно применены нормы материального права. Договор долевого участия в строительстве от дата заключен сторонами до введения в действие Закона N 214-ФЗ (01 апреля 2005) и на него не могут распространяться требования закона в части необходимости регистрации договора, так как разрешение на строительство не получено и по настоящее время. Отсутствие государственной регистрации договора долевого участия при исполнении всех его условий сторонами, не может ограничивать юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и не является основанием для признания договора незаключенным. Поэтому при разрешении спора суду было необходимо определить правовую природу договора исходя из его содержания и общих положений ГК РФ, а также учитывать, что этот договор направлен на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Договор по правовой природе относится к договорам бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ), и при рассмотрении дела необходимо руководствоваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей", а также § 2 гл. 37 ГК РФ и общими положениями ГК РФ (гл. 9, 23, 25, 29).
Также неверно сделан вывод о том, что нарушение сроков выполнения обязательств по договору со стороны ООО "МП Бриз" не имеется, в связи с тем, что срок передачи квартиры А.Р.Р. по акту не наступил.
Ответчик обязательство, предусмотренное в п. ... Договора по передаче квартиры по акту приема-передачи не исполняет. На претензию о передаче квартиры по акту приема - передачи от дата ответа не поступило.
Жилой дом по адресу: адрес возведен полностью. Однако ответчик не получил разрешение на строительство, не сдал в установленный срок дом в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также не получено.
Поскольку, А.Р.Р. выполнил свои обязательства надлежащим образом и завершение строительства Объекта не осуществлено не по его вине, то он, как участник общей собственности вправе требовать выделения доли в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, то есть просить о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на указанный, незавершенный строительством объект. За нарушение сроков передачи квартиры ООО "МП БРИЗ" несет ответственность на основании ст. 28 ФЗ "О защите прав потребителей. В п. ... договора установлена неустойка за нарушение сроков в размере 0,001% в месяц, однако данный пункт договора является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, так как неустойка менее трех процентов в день от цены договора не соответствует требованиям п. 5 ст. 28 ФЗ "О защите прав потребителей".
А.Р.Р. на судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, о причинах неявки суду не сообщил. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителя А.Р.Р. - Р.Ф., представителя ООО "МП "Бриз" - Р.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая вышеизложенное и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для проверки обжалуемого решение суда в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ООО "МП Бриз" к А.Р.Р. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, пени, расходов по оплате государственной пошлины, не имеется, поскольку в указанной части решение суда не обжалуется.
Оснований для отмены решения суда, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегий не выявлено.
Из материалов дела следует, что дата между А.Р.Р. (Участник N ...) и ООО "МП Бриз" (Участник N ...) заключен договор участия в строительстве, по условиям которого истец принимает участие в финансировании строительства адрес ... жилом доме по адрес в объеме и порядке, указанном в договоре, с условием предоставления Инвестору имущественного права на получение и оформление в собственность жилого помещения после окончания строительства, находящейся в вышеназванном объекте, имеющей следующие характеристики: номер адрес, адрес этаж, общая проектная площадь ... м., жилая площадь ... м., кухня площадью дата кв. м, количество комнат ...
Согласно п. .. Договора Участник N ... приобретает правомочия по инвестированию строительства вышеназванного объекта с момента подписания договора путем оплаты квартиры.
В соответствии с ... Договора право собственности на квартиру возникает у Участника N ... с момента государственного регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке после полной оплаты суммы стоимости квартиры.
Пунктом ... Договора стоимость настоящего договора на момент заключения договора составляет ... рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади в размере ... рублей, в том числе ...% на технический надзор.
Согласно графику финансирования строительства А.Р.Р. должен был перечислить денежные средства в следующем порядке: дата в размере ..., дата в размере ... рублей, дата в размере ... рублей.
А.Р.Р.. произвел оплату ответчику в размере ... рублей дата, что подтверждается актом приема-передачи векселей от дата, простыми векселями, платежным поручением от дата.
В соответствии с п. ... Участник N ... обязан обеспечить ввод в эксплуатацию объекта ориентировочно в дата
Согласно ответу Администрации ГО адрес от дата N ... - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адрес в адрес ООО "МП Бриз" не выдавалось, обращения о выдаче разрешения на ввод в порядке ст. 55 Градостроительного кодекса РФ с приложением необходимых документов в Администрацию ГО адрес РБ не направлялось.
В суд апелляционной инстанции представлено разрешение на строительство N N ... объекта капитального строительства, завершение строительства многоэтажного жилого дома литер ... расположенного по адресу: адрес, выданное дата ООО "МП Бриз", со сроком действия до дата.
Отказывая в удовлетворении исковых требований А.Р.Р., суд обоснованно исходил из того, что объект по договору - не создан, не введен в эксплуатацию; объем строительства не определен, технический паспорт на дом не изготовлен; разрешение на заселение не имеется, соответственно срок передачи квартиры по акту истцу не наступил; строительство жилого адрес не завершено, спорная квартира не создана полностью как объект недвижимости.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда исходя из следующего.
Согласно ответу ООО "..." N ... от дата проект жилого адрес микрорайоне адрес в адрес находится в стадии корректировки для предъявления на Государственную экспертизу, в связи с чем предоставить рабочий проект с технико-экономическими показателями, характеризующими объект, не представляется возможным.
Также из ответа на запрос судебной коллегии ООО "..." от дата следует, что у ООО "..." имеется устная договоренность с руководителем ООО "МП Бриз" о корректировке рабочего проекта жилого адресА в микрорайоне адрес в адрес. В настоящее время ООО "... приступило к корректировке рабочего проекта, в связи с недостаточностью исходных материалов, не ясностью объемов корректировки, соответственно ООО ..." не имеет возможности представить откорректированный рабочий проект жилого дома с технико-экономическими показателями. Корректировка проекта предусматривает изменение этажности жилого дома, соответственно технико-экономические показатели откорректированного проекта будут существенно отличаться от первоначального.
Таким образом, окончательно индивидуальные черты объект адрес в настоящее время не приобрел.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что предметом договора долевого участия в строительстве является не сам объект недвижимого имущества, поскольку он еще не создан и не зарегистрирован, а привлечение А.Р.Р. к финансированию строительства адрес монолитном десяти этажном жилом доме по адрес в объеме и порядке, указанном в договоре, с условием предоставления инвестору имущественного права на получение и оформление в собственность в собственность жилого помещения после окончания строительства.
Вместе с тем, именно разрешение на заселение законченного строительством объекта и оформление акта приема - передачи квартиры является итоговым документом, подтверждающим исполнение обязательств по договору (п. .. договора).
Поскольку объект не введен в эксплуатацию, рабочий проект жилого дома с технико-экономическими показателями не откорректирован, судебная коллегия считает, что в настоящее время не представляется возможным решить вопрос об окончательном распределении площадей между сторонами.
Также суд, отказывая в удовлетворении исковых требований А.Р.Р., исходил из того, что договор является незаключенным, разрешение на строительство на момент подписания договора не имелось, соответственно на указанные правоотношения между сторонами распространяется действие ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный договор подлежит государственной регистрации.
Судебная коллегия считает указанный вывод суда законным и обоснованным.
В настоящее ООО "..." дата выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, завершение строительства многоэтажного жилого дома литер ... расположенного по адресу: адрес.
Поскольку разрешение на строительство жилого адрес выдано ООО "..." Администрацией ГО адрес дата, то есть в период действия ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то в силу положений ст. 27 указанного Закона к правоотношениям, возникшим между А.Р.Р. и ООО "МП Бриз" по факту заключения договора долевого участия в строительстве от дата, должны применяться положения Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, договор долевого участия в строительстве, заключенного между А.Р.Р. и ООО "МП Бриз" дата подлежит государственной регистрации и должен был считаться заключенным с момента такой регистрации.
При таких обстоятельствах, учитывая, что регистрация договора долевого участия в строительстве в установленном порядке произведена не была, доказательства, того, что отсутствие государственной регистрации с дата (дата получения разрешения на строительство) не зависело от воли сторон, в материалах дела отсутствуют, судебная коллегия на основании приведенных положений закона приходит к выводу, что вывод суда о признании договора долевого участия в строительстве от дата незаключенным является верным.
Довод апелляционной жалобы о том, что при разрешении спора суду было необходимо определить правовую природу договора исходя из его содержания и общих положений ГК РФ, а также учитывать, что этот договор направлен на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; договор по правовой природе относится к договорам бытового подряда и при рассмотрении дела необходимо руководствоваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей", а также § 2 гл. 37 ГК РФ и общими положениями ГК РФ (гл. 9, 23, 25, 29), судебная коллегия считает несостоятельным.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с дата.
Указания в апелляционной жалобе на то, что ответчик обязательство, предусмотренное в п. ... Договора по передаче квартиры по акту приема-передачи не исполняет; на претензию о передаче квартиры по акту приема - передачи от дата ответа не поступило; за нарушение сроков передачи квартиры ООО "МП БРИЗ" несет ответственность на основании ст. 28 ФЗ "О защите прав потребителей" судебной коллегий не принимаются во внимание, поскольку в силу положений ст. ст. 8, 218 ГК РФ незаключенный договор (в частности, не прошедший государственную регистрацию в требуемом законе случае) фактически не является сделкой и не порождает прав и обязанностей для сторон.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были, бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р.Р. без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
А.Р.НИЗАМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 27.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6698/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июня 2013 г. по делу N 33-6698/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Турумтаевой Г.Я.
судей Жерненко Е.В., Низамовой А.Р.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р.Р. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 января 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований А.Р.Р. о признании права собственности на ... доли в общей долевой собственности в не завершенном строительстве объекте, взыскании неустойки за нарушение передачи квартиры по акту, отказать
в удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью "МП Бриз" к А.Р.Р. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, пени, расходов по оплате государственной пошлины, отказать.
Заслушав доклад судьи Турумтаевой Г.Я., судебная коллегия
установила:
А.Р.Р. обратился в суд с иском к ООО "..." о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.
В обоснование иска указал, что дата между А.Р.Р.. и ООО "..." заключен договор, в соответствии с которым истец финансировал строительство адрес жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес ж/адрес микрорайон адрес В соответствии с п. .. Договора квартира имеет следующие характеристики: ... номер квартиры; ...; общая проектная площадь ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, кухня площадью ... кв. м, количество комнат ...
Согласно ... истец приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации.
Свою обязанность по финансированию строительства квартиры в размере ... рублей он выполнил, что подтверждается актом приема-передачи векселей от дата, квитанцией банка "... на сумму ...
В настоящее время жилой дом по адресу: адрес возведен. Однако, ответчик не сдал в установленный сроком дом в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.
Согласно ... ответчик обязан после сдачи объекта по Акту Государственной приемочной комиссии и ввода его в эксплуатацию с момента подписания разрешения на заселение, передать истцу по акту приема-передачи квартиру.
Ответчик обязательство, предусмотренное в ... Договора по передаче квартиры по акту приема-передачи не исполняет.
... Договора установлен ориентировочный срок ввода в эксплуатацию в дата года. На требование-претензию о передаче квартиры по акту приема-передачи от дата ответа не поступало.
Истец просил суд признать за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, адрес.
С учетом уточнений к иску просил признать право собственности на 100/10722 доли в праве общей долевой собственности в не завершенном строительстве объекте в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, адрес (строительный адрес - ж/адрес микрорайон адрес взыскании неустойки за нарушение передачи квартиры по акту в сумме ....
Общество с ограниченной ответственностью "..." обратилось в суд с иском к А.Р.Р.. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве и пени, а также судебных расходов.
В обоснование иска указано, что между ООО "..." и А.Р.Р. дата заключен договор долевого участия в строительстве.
В соответствии с ... Договора ответчик является инвестором адрес жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес: ж/адрес м-н адрес
В соответствии с п. .... Договора истец выступал в качестве заказчика застройщика и генподрядчика указанного дома.
Согласно п. ... предметом Договора является - привлечение ответчика к финансированию строительства адрес монолитном десятиэтажном жилом доме по адрес, с условием предоставления ответчику после окончания строительства имущественного права на получение и оформление в собственность адрес, общей площадью ... кв. м, расположенной на ... этаже.
В соответствии с п. п. ... Договора ответчик финансирует свою долю в объеме стоимости квартиры согласно графику финансирования, составляющей на момент заключения договора... рублей, исходя из стоимости ....м. общей строительной площади ... рублей, (в том числе ... технический надзор).
В соответствии с графиком финансирования (являющегося неотъемлемой частью Договора) ответчик обязался осуществить платежи по договору в следующем порядке: ... рублей в срок до дата, ... рублей в срок до дата, ... в срок до дата.
В соответствии с п. ... Договора платежи между сторонами могут осуществляться любыми способами, не противоречащими законодательству РФ. В случае нарушения графика финансирования участник N ... (ответчик) выплачивает пени в размере ...% за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты стоимость 1 кв. м квартиры определяется участником N ... (истцом) по рыночной цене на момент оплаты.
Как следует из Акта приема-передачи векселей от дата А.Р.Р., действующий на основании договора долевого участия в строительстве адрес передает, а истец ООО "МП Бриз" принимает три векселя на общую сумму ... рублей в счет частичной оплаты, что соответствует ... кв. м квартиры.
В связи с тем, что ответчик нарушил ... Договора, который выразился в несоблюдении сроков, установленных графиком финансирования строительства адрес жилом доме (N ... а) по адрес, то с него в пользу истца подлежат взысканию пени, предусмотренные ... Договора.
Общая сумма пени по договору за нарушение графика финансирование строительства адрес составила ...... копеек.
Согласно п. .... Договора, в случае просрочки оплаты, стоимость 1 кв. м квартиры определяется участником N ... (истцом) по рыночной цене на момент оплаты. Поскольку ответчик нарушил сроки оплаты, согласованные сторонами в графике финансирования, то на дату дата рыночная стоимость адрес соответствии с п. ... Договора для него увеличилась и составила .... м.
Принимая во внимание, что в акте приема-передачи векселей отражена частичная оплата квартиры по состоянию на дата, указанный Акт составлен в форме отдельного двустороннего документа, на котором имеются подписи и печати сторон, при этом стороны определили исполненные обязательства ответчика в объеме 25,78 кв. м квартиры. С учетом п. .... Договора, в соответствии со ст. 153 ГК РФ Акт от дата является двусторонней сделкой, в которой стороны выразили намерение и волю на увеличение для ответчика по состоянию на дата стоимости 1 кв. м по финансированию квартиры.
У А.Р.Р. имеется задолженность перед ООО "МП Бриз" по договору долевого участия от дата в части неоплаченных ... кв. м от общей проектной площади (... кв. м) адрес - в размере ... рублей.
С учетом уточнений к иску ООО "МП Бриз" просило взыскать с А.Р.Р. в их пользу задолженность по договору долевого участия в строительстве от дата в размер ... рублей, расходы по оплате госпошлины в размере ... копеек.
Определением Октябрьского районного суда адрес от дата принять отказ ООО "МП Бриз" от иска к А.Р.Р. в части взыскания пени в размере... рублей, производства по делу прекращено
Судом вынесено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе А.Р.Р. просит решение суда в части отказа в удовлетворении его исковых требований отменить, принять по делу новое решение.
В обоснование жалобы указано, что судом неправильно применены нормы материального права. Договор долевого участия в строительстве от дата заключен сторонами до введения в действие Закона N 214-ФЗ (01 апреля 2005) и на него не могут распространяться требования закона в части необходимости регистрации договора, так как разрешение на строительство не получено и по настоящее время. Отсутствие государственной регистрации договора долевого участия при исполнении всех его условий сторонами, не может ограничивать юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и не является основанием для признания договора незаключенным. Поэтому при разрешении спора суду было необходимо определить правовую природу договора исходя из его содержания и общих положений ГК РФ, а также учитывать, что этот договор направлен на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Договор по правовой природе относится к договорам бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ), и при рассмотрении дела необходимо руководствоваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей", а также § 2 гл. 37 ГК РФ и общими положениями ГК РФ (гл. 9, 23, 25, 29).
Также неверно сделан вывод о том, что нарушение сроков выполнения обязательств по договору со стороны ООО "МП Бриз" не имеется, в связи с тем, что срок передачи квартиры А.Р.Р. по акту не наступил.
Ответчик обязательство, предусмотренное в п. ... Договора по передаче квартиры по акту приема-передачи не исполняет. На претензию о передаче квартиры по акту приема - передачи от дата ответа не поступило.
Жилой дом по адресу: адрес возведен полностью. Однако ответчик не получил разрешение на строительство, не сдал в установленный срок дом в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также не получено.
Поскольку, А.Р.Р. выполнил свои обязательства надлежащим образом и завершение строительства Объекта не осуществлено не по его вине, то он, как участник общей собственности вправе требовать выделения доли в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, то есть просить о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на указанный, незавершенный строительством объект. За нарушение сроков передачи квартиры ООО "МП БРИЗ" несет ответственность на основании ст. 28 ФЗ "О защите прав потребителей. В п. ... договора установлена неустойка за нарушение сроков в размере 0,001% в месяц, однако данный пункт договора является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, так как неустойка менее трех процентов в день от цены договора не соответствует требованиям п. 5 ст. 28 ФЗ "О защите прав потребителей".
А.Р.Р. на судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, о причинах неявки суду не сообщил. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителя А.Р.Р. - Р.Ф., представителя ООО "МП "Бриз" - Р.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая вышеизложенное и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для проверки обжалуемого решение суда в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ООО "МП Бриз" к А.Р.Р. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, пени, расходов по оплате государственной пошлины, не имеется, поскольку в указанной части решение суда не обжалуется.
Оснований для отмены решения суда, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегий не выявлено.
Из материалов дела следует, что дата между А.Р.Р. (Участник N ...) и ООО "МП Бриз" (Участник N ...) заключен договор участия в строительстве, по условиям которого истец принимает участие в финансировании строительства адрес ... жилом доме по адрес в объеме и порядке, указанном в договоре, с условием предоставления Инвестору имущественного права на получение и оформление в собственность жилого помещения после окончания строительства, находящейся в вышеназванном объекте, имеющей следующие характеристики: номер адрес, адрес этаж, общая проектная площадь ... м., жилая площадь ... м., кухня площадью дата кв. м, количество комнат ...
Согласно п. .. Договора Участник N ... приобретает правомочия по инвестированию строительства вышеназванного объекта с момента подписания договора путем оплаты квартиры.
В соответствии с ... Договора право собственности на квартиру возникает у Участника N ... с момента государственного регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке после полной оплаты суммы стоимости квартиры.
Пунктом ... Договора стоимость настоящего договора на момент заключения договора составляет ... рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади в размере ... рублей, в том числе ...% на технический надзор.
Согласно графику финансирования строительства А.Р.Р. должен был перечислить денежные средства в следующем порядке: дата в размере ..., дата в размере ... рублей, дата в размере ... рублей.
А.Р.Р.. произвел оплату ответчику в размере ... рублей дата, что подтверждается актом приема-передачи векселей от дата, простыми векселями, платежным поручением от дата.
В соответствии с п. ... Участник N ... обязан обеспечить ввод в эксплуатацию объекта ориентировочно в дата
Согласно ответу Администрации ГО адрес от дата N ... - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адрес в адрес ООО "МП Бриз" не выдавалось, обращения о выдаче разрешения на ввод в порядке ст. 55 Градостроительного кодекса РФ с приложением необходимых документов в Администрацию ГО адрес РБ не направлялось.
В суд апелляционной инстанции представлено разрешение на строительство N N ... объекта капитального строительства, завершение строительства многоэтажного жилого дома литер ... расположенного по адресу: адрес, выданное дата ООО "МП Бриз", со сроком действия до дата.
Отказывая в удовлетворении исковых требований А.Р.Р., суд обоснованно исходил из того, что объект по договору - не создан, не введен в эксплуатацию; объем строительства не определен, технический паспорт на дом не изготовлен; разрешение на заселение не имеется, соответственно срок передачи квартиры по акту истцу не наступил; строительство жилого адрес не завершено, спорная квартира не создана полностью как объект недвижимости.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда исходя из следующего.
Согласно ответу ООО "..." N ... от дата проект жилого адрес микрорайоне адрес в адрес находится в стадии корректировки для предъявления на Государственную экспертизу, в связи с чем предоставить рабочий проект с технико-экономическими показателями, характеризующими объект, не представляется возможным.
Также из ответа на запрос судебной коллегии ООО "..." от дата следует, что у ООО "..." имеется устная договоренность с руководителем ООО "МП Бриз" о корректировке рабочего проекта жилого адресА в микрорайоне адрес в адрес. В настоящее время ООО "... приступило к корректировке рабочего проекта, в связи с недостаточностью исходных материалов, не ясностью объемов корректировки, соответственно ООО ..." не имеет возможности представить откорректированный рабочий проект жилого дома с технико-экономическими показателями. Корректировка проекта предусматривает изменение этажности жилого дома, соответственно технико-экономические показатели откорректированного проекта будут существенно отличаться от первоначального.
Таким образом, окончательно индивидуальные черты объект адрес в настоящее время не приобрел.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что предметом договора долевого участия в строительстве является не сам объект недвижимого имущества, поскольку он еще не создан и не зарегистрирован, а привлечение А.Р.Р. к финансированию строительства адрес монолитном десяти этажном жилом доме по адрес в объеме и порядке, указанном в договоре, с условием предоставления инвестору имущественного права на получение и оформление в собственность в собственность жилого помещения после окончания строительства.
Вместе с тем, именно разрешение на заселение законченного строительством объекта и оформление акта приема - передачи квартиры является итоговым документом, подтверждающим исполнение обязательств по договору (п. .. договора).
Поскольку объект не введен в эксплуатацию, рабочий проект жилого дома с технико-экономическими показателями не откорректирован, судебная коллегия считает, что в настоящее время не представляется возможным решить вопрос об окончательном распределении площадей между сторонами.
Также суд, отказывая в удовлетворении исковых требований А.Р.Р., исходил из того, что договор является незаключенным, разрешение на строительство на момент подписания договора не имелось, соответственно на указанные правоотношения между сторонами распространяется действие ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный договор подлежит государственной регистрации.
Судебная коллегия считает указанный вывод суда законным и обоснованным.
В настоящее ООО "..." дата выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, завершение строительства многоэтажного жилого дома литер ... расположенного по адресу: адрес.
Поскольку разрешение на строительство жилого адрес выдано ООО "..." Администрацией ГО адрес дата, то есть в период действия ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то в силу положений ст. 27 указанного Закона к правоотношениям, возникшим между А.Р.Р. и ООО "МП Бриз" по факту заключения договора долевого участия в строительстве от дата, должны применяться положения Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, договор долевого участия в строительстве, заключенного между А.Р.Р. и ООО "МП Бриз" дата подлежит государственной регистрации и должен был считаться заключенным с момента такой регистрации.
При таких обстоятельствах, учитывая, что регистрация договора долевого участия в строительстве в установленном порядке произведена не была, доказательства, того, что отсутствие государственной регистрации с дата (дата получения разрешения на строительство) не зависело от воли сторон, в материалах дела отсутствуют, судебная коллегия на основании приведенных положений закона приходит к выводу, что вывод суда о признании договора долевого участия в строительстве от дата незаключенным является верным.
Довод апелляционной жалобы о том, что при разрешении спора суду было необходимо определить правовую природу договора исходя из его содержания и общих положений ГК РФ, а также учитывать, что этот договор направлен на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; договор по правовой природе относится к договорам бытового подряда и при рассмотрении дела необходимо руководствоваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей", а также § 2 гл. 37 ГК РФ и общими положениями ГК РФ (гл. 9, 23, 25, 29), судебная коллегия считает несостоятельным.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с дата.
Указания в апелляционной жалобе на то, что ответчик обязательство, предусмотренное в п. ... Договора по передаче квартиры по акту приема-передачи не исполняет; на претензию о передаче квартиры по акту приема - передачи от дата ответа не поступило; за нарушение сроков передачи квартиры ООО "МП БРИЗ" несет ответственность на основании ст. 28 ФЗ "О защите прав потребителей" судебной коллегий не принимаются во внимание, поскольку в силу положений ст. ст. 8, 218 ГК РФ незаключенный договор (в частности, не прошедший государственную регистрацию в требуемом законе случае) фактически не является сделкой и не порождает прав и обязанностей для сторон.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были, бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р.Р. без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
А.Р.НИЗАМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)