Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А76-17178/2012 по исковому заявлению Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "МИФ" о взыскании задолженности в сумме 3 991 804 руб. и к обществу с ограниченной ответственностью Промышленная компания "Спецуниверсал" о взыскании задолженности в сумме 2 924 310 руб.
В заседании приняли участие представители: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25905), от общества с ограниченной ответственностью "МИФ" - Чиненов К.В. (доверенность от 29.03.2012), от индивидуального предпринимателя Бедрина Е.А. - Тимакова И.В. (доверенность от 15.12.2012 N 07-178).
Администрация города Челябинска (далее - Администрация, истец 1) и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец 2) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу химчистка "Прогресс" (далее - общество химчистка "Прогресс"), обществу с ограниченной ответственностью "МИФ" (далее - общество "МИФ", ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью Промышленная компания "Спецуниверсал" (далее - общество Промышленная компания "Спецуниверсал", ответчик 2), индивидуальному предпринимателю Бурлакову Евгению Николаевичу (далее - предприниматель Бурлаков Е.Н.), индивидуальному предпринимателю Бедрину Егору Александровичу (предприниматель Бедрин Е.А.) о взыскании с общества химчистка "Прогресс" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 38 220 руб. за период с 01.01.2003 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 278 342 руб. за период с 01.04.2003 по 31.08.2012, взыскании с общества "МИФ" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 1 367 470 руб. за период с 24.07.2008 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 2 624 334 руб. за период с 01.10.2008 по 31.08.2012, взыскании с общества Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008, взыскании с предпринимателя Бурлакова Е.Н. задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 139 756 руб. за период с 01.01.2003 по 13.02.2007 и 244 602 руб. за период с 25.12.2007 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 250 826 руб. 60 коп. за период с 01.04.2003 по 13.02.2007 и 536 266 руб. 80 коп., взыскании с предпринимателя Бедрина Е.А. задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 891 436 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 2 297 384 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012 (т. 1, л.д. 7-10).
Определением от 30.01.2013 суд первой инстанции выделил в отдельные производства исковые требования Администрации и Комитета к обществу химчистка "Прогресс", к предпринимателям Бурлакову Е.Н. и Бедрину Е.А (т. 2, л.д. 81-86).
Таким образом, предметом рассмотрения по настоящему делу явились исковые требования Администрации и Комитета о взыскании с общества "МИФ" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 1 367 470 руб. за период с 24.07.2008 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 2 624 334 руб. за период с 01.10.2008 по 31.08.2012, всего в сумме 3 991 804 руб., и о взыскании с общества Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008, всего в сумме 2 924 310 руб.
Решением от 26.02.2013 (резолютивная часть объявлена 19.02.2013) суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований к обществу Промышленная компания "Спецуниверсал" в сумме 2 924 310 руб.; с общества "МИФ" в пользу Комитета взыскал 878 478 руб. задолженности, в удовлетворении остальной части исковых требований к обществу "МИФ" отказал (т. 2, л.д. 153-166).
С принятым решением не согласились Комитет и общество "МИФ" и обжаловали его в апелляционном порядке. Комитет в апелляционной жалобе просил решение суда первой инстанции от 26.02.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (т. 3, л.д. 30). Общество "МИФ" в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции от 26.02.2013 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 3, л.д. 21-24).
Определением от 31.05.2013 (т. 3, л.д. 89-95) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А76-17178/2012 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Бурлакова Евгения Николаевича, индивидуального предпринимателя Бедрина Егора Александровича, Бедрину Ольгу Егоровну, Басова Сергея Владимировича, Гунбина Алексея Николаевича, Шушарина Александра Александровича, Шушарина Александра Васильевича, Бурлакову Надежду Павловну (далее также - третьи лица) в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы г. Челябинска от 18.03.1999 N 346-р между Комитетом (арендодатель) и муниципальным предприятием "Химчистка "ПРОГРЕСС" (арендатор) подписан договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 (т. 1, л.д. 39-51).
По условиям пункта 1.1 данного договора арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество - земельный участок площадью 3088 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе, из земель муниципальной собственности без права последующего выкупа, для эксплуатации существующего здания и территории. Приложением к договору является чертеж границ земельного участка, находящегося в аренде у муниципального предприятия "Химчистка "ПРОГРЕСС" (с указанием выноски геоданных) (т. 1, л.д. 44).
Договор заключен на срок 10 лет (пункт 1.4 договора от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98).
Размер и сроки внесения арендной платы за землю определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 (т. 1, л.д. 48-49).
Комитетом дополнительно в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлено в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права от 05.12.2000 серии Г N 082752, из которого усматривается, что в отношении земельного участка площадью 3088 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, 2, кадастровый (условный) номер 74:36:0113:02:03:000000:0000, на основании постановления главы г. Челябинска от 18.03.1999 N 346-р, договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 и дополнительного соглашения к договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда в пользу общества химчистка "Прогресс" на срок с 05.12.2000 сроком на 10 лет.
Согласно утверждению Комитета на указанном выше земельном участке площадью 3088 кв. м было расположено нежилое здание химчистки общей площадью 1561,3 кв. м.
В материалах дела имеется техническое описание данного здания, составленное по состоянию на 08.09.2000 (т. 1, л.д. 52-53).
Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 60-85, т. 4, л.д. 23-44) в период с 14.04.2003 по 23.07.2008 обществу Промышленная компания "Спецуниверсал" на праве общей долевой собственности принадлежали объекты недвижимости - нежилые помещения (NN 6, 9, 21, 19, 13, 12, 11, 20, 14, 7), находящиеся в здании химчистки по ул. Черкасская, 2 в г. Челябинске и составляющие пропорционально принадлежащей доли в праве общую площадь 796, 85 кв. м; впоследствии в период с 24.07.2008 по 31.08.2012 указанные помещения принадлежали обществу "МИФ".
Полагая, что обществом Промышленная компания "Спецуниверсал" и обществом "МИФ" не исполнены обязательства по договору аренды от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 3088 кв. м, на котором расположены принадлежащие им на праве общей долевой собственности объекты недвижимости в спорный период, Администрация и Комитет обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и неустойки. К иску приложен расчет задолженности по арендной плате и неустойке (т. 1, л.д. 32-38).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, заявленных к обществу Промышленная компания "Спецуниверсал" (в полном объеме) и к обществу "МИФ" (в части периода взыскания с 24.07.2008 по 09.09.2009), суд первой инстанции применил к спорным отношениям сторон исковую давность, о которой ответчиками было заявлено до вынесения судом решения. Суд указал, что в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Удовлетворяя исковые требования, заявленные к обществу "МИФ" о взыскании 878 487 руб. основной задолженности за период с 10.09.2009 по 31.08.2012 и отказывая в удовлетворении исковых требований, заявленных к указанному обществу о взыскании договорной неустойки, суд первой инстанции исходил из незаключенности договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке и, соответственно, из отсутствия между сторонами договорных отношений. Поскольку землепользование в Российской Федерации в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на платной основе, суд применил к спорным правоотношениям нормы закона о неосновательном обогащении. Суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае общество "МИФ" фактически пользовалось земельным участком под находящимся на данном участке и принадлежащим обществу на праве общей долевой собственности недвижимым имуществом, но не оплачивало такое пользование, в связи с чем неосновательно сберегло за счет истца денежные средства в виде арендной платы.
Суд признал правильным расчет арендной платы за период с 10.09.2009 по 31.08.2012, составленный истцами в соответствии с действующими в спорный период соответствующими нормативными правовыми актами об определении размера арендной платы за пользование земельными участками, исходя из площади земельного участка 1573 кв. м, рассчитанной пропорционально площади принадлежащих обществу помещений в здании химчистки. При этом суд принял во внимание, что общество "МИФ" как собственник помещений в здании химчистки приобрело по договору купли-продажи от 13.09.2012 N 5731/зем в общую долевую собственность земельный участок для совместной эксплуатации здания химчистки площадью 3952 кв. м, то есть большей, нежели площадь земельного участка, исходя из которой истцами произведен расчет задолженности.
Отклоняя довод общества "МИФ" о том, что расчет арендной платы должен быть составлен, исходя из площади земельного участка 1119 кв. м, поскольку ранее в 2002 г. из спорного земельного участка площадью 3088 кв. м был выделен земельный участок площадью 1470 кв. м и предоставлен иным лицам по договору аренды УЗ N 003527-Д-2002, суд указал на незаключенность названного договора.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пеней за спорный период.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно утверждению истцов, правоотношения с ответчиками возникли на основании договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98, заключенного в отношении спорного земельного участка с муниципальным предприятием "Химчистка "ПРОГРЕСС". Названный договор подписан сторонами 23.01.1999 (то есть до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 30.10.2011).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 609 данного Кодекса предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Иного в отношении договоров аренды земельных участков на дату совершения договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 законом не было установлено.
Суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения исходил из незаключенности договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке.
Между тем согласно дополнительно представленному Комитетом свидетельству о государственной регистрации права от 05.12.2000 серии Г N 082752 требование о государственной регистрации договора было соблюдено, договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.12.2000, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об ограничении (обременении) в отношении спорного земельного участка - аренде в пользу общества химчистка "ПРОГРЕСС".
По условиям договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 земельный участок площадью 3088 кв. м по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске был предоставлен арендатору для эксплуатации существующего здания и территории химчистки.
Из материалов дела усматривается, что отдельные помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске впоследствии были отчуждены обществом химчистка "Прогресс" иным лицам, в том числе, в спорный период с 14.04.2003 по 31.08.2012 принадлежали обществу химчистка "Прогресс", обществу Промышленная компания "Спецуниверсал", обществу "МИФ", индивидуальному предпринимателю Бурлакову Евгению Николаевичу, индивидуальному предпринимателю Бедрину Егору Александровичу, Бедриной Ольге Егоровне, Басову Сергею Владимировичу, Гунбину Алексею Николаевичу, Шушарину Александру Александровичу, Шушарину Александру Васильевичу, Бурлаковой Надежде Павловне (свидетельства о государственной регистрации права - т. 1, л.д. 54-56; выписки из Единого государственного реестра юридических лиц - т. 1, л.д. 57-85; таблицы - т. 1, л.д. 87-91).
Согласно сведениям информационной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 11.07.2012 общество химчистка "Прогресс" ликвидировано, запись о ликвидации внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 07.06.2007 (т. 2, л.д. 1, 2).
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1), при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
Судебная коллегия принимает во внимание целевое назначение расположенного на земельном участке недвижимого имущества (нежилое здание химчистки), целевое использование спорного земельного участка (для эксплуатации существующего здания и территории химчистки), что свидетельствует об использовании недвижимого имущества на земельном участке в предпринимательской деятельности.
Учитывая предмет настоящего иска и названные выше положения закона, судебная коллегия посчитала, что решение по настоящему делу затрагивает имущественные права перечисленных выше собственников помещений в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске в период с 14.04.2003 по 31.08.2012, для эксплуатации которой был предоставлен по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 спорный земельный участок площадью 3088 кв. м.
Кроме того, из мотивировочной части обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции фактически высказался о незаключенности договора аренды от 20.03.2002 УЗ N 003527-Д-2002 (т. 2, л.д. 92-100), стороной которого (арендаторами) явились Бурлаков Евгений Николаевич, Басов Сергей Владимирович, Гунбин Алексей Николаевич.
Однако индивидуальный предприниматель Бурлаков Евгений Николаевич, индивидуальный предприниматель Бедрин Егор Александрович, Бедрина Ольга Егоровна, Басов Сергей Владимирович, Гунбин Алексей Николаевич, Шушарин Александр Александрович, Шушарин Александр Васильевич, Бурлакова Надежда Павловна к участию в рассмотрении настоящего дела не были привлечены.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.
Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для назначения настоящего дела к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуального предпринимателя Бурлакова Евгения Николаевича, индивидуального предпринимателя Бедрина Егора Александровича, Бедриной Ольги Егоровны, Басова Сергея Владимировича, Гунбина Алексея Николаевича, Шушарина Александра Александровича, Шушарина Александра Васильевича, Бурлаковой Надежды Павловны.
При таких обстоятельствах решение суда от 26.02.2013, принятое по настоящему делу, подлежит отмене с назначением дела к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 31.05.2013 суд апелляционной инстанции назначил дело к судебному разбирательству на 26.06.2013 на 17 час. 40 мин.
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Карпачевой М.И. на судью Пивоварову Л.В. в связи с нахождением судьи Карпачевой М.И. в очередном отпуске (т. 3, л.д. 111).
В связи с заменой судьи в судебном заседании 26.06.2013 рассмотрение дела начато сначала.
Определением от 26.06.2013 суд апелляционной инстанции откладывал судебное разбирательство на 24.07.2013 на 11 час. 30 мин. на основании части 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием у суда сведений об извещении третьего лица - Гунбина Алексея Николаевича о времени и месте судебного разбирательства (т. 4, л.д. 18, 19).
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Ермолаевой Л.П. на судью Карпачеву М.И. в связи с нахождением судьи Ермолаевой Л.П. в очередном отпуске (т. 4, л.д. 71).
В связи с заменой судьи в судебном заседании 24.07.2013 рассмотрение дела начато сначала.
В судебное заседание 24.07.2013 явку своих представителей обеспечили истец 2 - Комитет, ответчик 1 - общество "МИФ" и третье лицо - предприниматель Бедрин Е.А. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 24.07.2013 объявлялся перерыв до 31.07.2013 до 16 час. 00 мин.; в судебном заседании 31.07.2013 объявлялся перерыв до 01.08.2013 до 17 час. 00 мин. О перерывах лица, участвующие в деле, представители которых не явились в судебное заседание до объявления перерыва, извещены путем размещения публичного объявления на официальном сайте суда в сети "Интернет" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"). Публикация сообщения о перерывах на официальном сайте суда в сети "Интернет" произведена 25.07.2013 и 01.08.2013 соответственно.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся в судебное заседание истца 1, ответчика 2 и третьих лиц.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, в полном объеме; представители общества "МИФ" и предпринимателя Бедрина Е.А. возражали по существу указанных доводов, ссылаясь на их несостоятельность. Указанные лица также представили в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пояснения по делу, оформленные в письменном виде.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, по общему правилу осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Доказательств, свидетельствующих о том, что государственная собственность на спорный земельный участок разграничена и он находится в федеральной собственности или в собственности субъекта Российской Федерации - Челябинская область, материалы дела не содержат.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов; в случаях и в порядке, предусмотренных нормативными актами муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать также юридические лица.
В соответствии со статьей 36 Устава города Челябинска исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления города Челябинска, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Челябинска федеральными законами и законами Челябинской области, является Администрация города Челябинска.
Согласно Положению о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, утвержденному постановлением Главы города Челябинска от 05.07.2012 N 151-п (действует в настоящее время), Комитет является функциональным органом органа местного самоуправления - Администрации города. Основной целью деятельности Комитета является осуществление в пределах компетенции от имени муниципального образования "город Челябинск" функции по управлению, владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью, защита имущественных интересов муниципального образования "город Челябинск". Комитет осуществляет функции по разработке и реализации муниципальной политики в сферах управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "город Челябинск", в том числе земельными участками, находящимися в государственной собственности (до разграничения государственной собственности на землю) и собственности муниципального образования "город Челябинск".
В рассматриваемом случае, предъявившие иск Администрация и Комитет фактически представляют интересы одного муниципального образования "город Челябинск"; интересы Администрации как исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления и его функционального органа - Комитета как истцов по настоящему делу совпадают.
Кроме того, исполнение судебного акта, по которому долг подлежит взысканию в казну публично-правового образования, производится в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации независимо от того, в лице какого органа участвовало публично-правовое образование при рассмотрении дела в суде.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", органы, указанные в части 1 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, реализуют свои функции как непосредственно, так и через подведомственные им органы и организации. Как указано выше, в данном случае Комитет является функциональным органом Администрации, соответственно, муниципальное образование "город Челябинск" имеет право на обращение в суд с иском как через Комитет, через Администрацию, так и совместно через указанные органы.
Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения на основании пункта 7 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по мотиву подписания данного заявления заместителем председателя Комитета Антроповым К.П. с использованием факсимиле судебная коллегия не усматривает. В данном конкретном случае налицо последующее одобрение искового заявления со стороны Комитета, которое выразилось в поддержании данного искового заявления представителями Комитета, в том числе Переселковой А.С. в суде апелляционной инстанции по доверенности от 30.12.2011, содержащей указание на полномочие предъявлять исковые заявления в суд (т. 3, л.д. 113). Довод общества "МИФ" о том, что исковое заявление не подписано представителем Администрации не соответствует действительности. Со стороны Администрации исковое заявление подписала Марочкина Е.И., действующая по доверенности от 22.06.2012 с правом на подписание исков (т. 1, л.д. 10, 120)
I. В отношении исковых требований, заявленных к обществу Промышленная компания "Спецуниверсал", судебная коллегия указывает следующее.
В порядке статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации обществом Промышленная компания "Спецуниверсал" заявлено о пропуске истцами срока исковой давности по требованиям за период с 01.07.2003 по 27.07.2008 (т. 2, л.д. 35)
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (статья 201 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (статья 203 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковое заявление предъявлено Администрацией и Комитетом в арбитражный суд 10.09.2012 (согласно штампу суда на заявлении - т. 1, л.д. 7).
Доказательств перерыва срока исковой давности истцом не представлено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что на дату обращения Администрации и Комитета в арбитражный суд (10.09.2012 согласно штампу суда на исковом заявлении - т. 1, л.д. 7-10) срок исковой давности по требованиям о взыскании с общества Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008 и, соответственно, начисленной на указанную сумму неустойки по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008 истек.
Доказательств перерыва срока исковой давности истцами суду не представлено.
На основании абзаца 2 части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснения, данного в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Факт пропуска истцами срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и неустойки с общества Промышленная компания "Спецуниверсал" исключает рассмотрение настоящего спора по существу, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований в данной части отсутствуют.
II. В отношении исковых требований, заявленных к обществу "МИФ", судебная коллегия указывает следующее.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком 2 возникли на основании договора аренды от 23.01.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Оценивая данный договор, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности и действительности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что обязательность индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости установлена нормами части 2 статьи 6 Земельного Кодекса Российской Федерации 2001 года и Федеральным Законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (введен в действие с 10.07.2000). Таким образом, оснований для применения положений статей 6, 11 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что для индивидуализации земельного участка необходимо проведение его государственного кадастрового учета, в данном конкретном случае не имеется. Договором аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 стороны определили площадь, местонахождение и границы земельного участка, его целевое назначение, то есть на момент подписания договора аренды между его сторонами отсутствовали разногласия относительно предмета имущества, подлежащего передаче арендатору.
Требование о государственной регистрации договора аренды сторонами соблюдено.
Как указано выше, первоначальным арендатором по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 являлось общество "Химчистка "ПРОГРЕСС", которое владело на праве собственности зданием химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске.
Впоследствии (в период действия договора) отдельные помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске были отчуждены обществом химчистка "Прогресс", в том числе, в общую долевую собственность обществу Промышленная компания "Спецуниверсал", которое, в свою очередь, продало долю в праве на данные помещения обществу "МИФ". Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствами о государственной регистрации права и не оспаривается участвующими в деле лицами.
С учетом положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 27.10.2009 N 8611/09, судебная коллегия указывает, что с момента государственной регистрации права общей долевой собственности общества "МИФ" на нежилые помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске (24.07.2008) договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 продолжал регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника, включая обязанность по уплате пени в случае нарушения сроков внесения арендной платы.
При этом сам договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что общество "МИФ" в спорный период являлось одним из арендаторов по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Доводы общества "МИФ" о том, что оно фактически, в отсутствие договорных отношений, пользовалось в спорный период земельным участком, расположенным лишь непосредственно под принадлежащими ему помещениями (площадью 1119 кв. м), судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, основанные на неправильном толковании закона.
Доказательств того обстоятельства, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 прекратил свое действие ранее, чем Комитет заключил с обществом "МИФ", Бурлаковым Сергеем Николаевичем, Шушариным Александром Александровичем и Бедриным Егором Александровичем договор купли-продажи от 13.09.2012 в отношении земельного участка площадью 3952 кв. м с кадастровым номером 74:36:0113002:4304 для совместной эксплуатации нежилого здания (химчистка, ресторан, коридор, котельная, венкамера) по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, д. 2 (т. 2, л.д. 128), в материалах дела не имеется.
Доводы общества "МИФ" о том, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 прекратил свое действие в связи с выделением из земельного участка площадью 3088 кв. м, являющегося объектом аренды, земельного участка площадью 1119 кв. м с заключением договора аренды УЗ N 003527-Д-2002 с Бурлаковым Евгением Николаевичем, Басовым Сергеем Владимировичем, Гунбиным Алексеем Николаевичем и обществом "Химчистка "ПРОГРЕСС" (т. 2, л.д. 39-43), земельного участка площадью 1470 кв. м с заключением договора аренды УЗ N 003527-Д-2002 с Бурлаковым Евгением Николаевичем, Басовым Сергеем Владимировичем, Гунбиным Алексеем Николаевичем (т. 2, л.д. 92-100), судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.
Доказательств преобразования земельного участка площадью 3088 кв. м в материалах дела не имеется. Более того, из ответа филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области от 20.01.2013 "О предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости" (т. 2, л.д. 90-92) следует, что в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0113002:4321, расположенном по адресу: ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе г. Челябинска, площадью 3088 кв. м, ранее присвоенный номер 74:36:01 13 02:03:000000:0000, статус "Ранее учтенный", обремененный арендой в пользу общества "Химчистка "Прогресс".
Доказательств заключенности договоров аренды УЗ N 003527-Д-2002 и УЗ N 003527-Д-2002 (осуществления их государственной регистрации) в материалах дела также не имеется.
Довод общества "МИФ" о том, что договор аренды от 23.01.1999 УЗ N 2164-Д-98 прекратил свое действие в отношении данного общества в связи с его отказом от договора письмом от 20.07.2009 (т. 4, л.д. 61), также не может быть принят судебной коллегией во внимание в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Принимая во внимание названные выше нормы закона, судебная коллегия отмечает, что уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.
Вместе с тем лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/2009.
С учетом изложенного, срок, определяемый в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной.
Комитет отрицает факт получения от общества "МИФ" письма от 20.07.2009 об отказе от исполнения договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98, при этом вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств получения Администрацией или Комитетом почтового отправления, содержащего во вложении уведомление от 20.07.2009 об отказе от исполнения договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98, суду не представлено. Почтовая квитанция от 22.07.2009 (т. 4, л.д. 61) таким доказательством не является, поскольку не позволяет установить, что в почтовом отправлении было вложено именно уведомление от 20.07.2009 об отказе от исполнения договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Доказательств возврата арендодателю земельного участка площадью 3088 кв. м арендаторами по договору аренды от 23.01.1999 УЗ N 2164-Д-98 в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств выхода общества "МИФ" в спорный период из указанного договора в связи с иными обстоятельствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В порядке статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации обществом "МИФ" заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям за период с 24.07.2008 по 09.09.2009 (т. 2, л.д. 45-46).
В силу статей 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом согласованного сторонами в договоре условия о том, что плата за землю перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, судебная коллегия считает необходимым применить к исковым требованиям о взыскании с общества "МИФ" задолженности по арендной плате и неустойке исковую давность в части требований за период с 24.07.2008 по 30.06.2009, поскольку истец обратился с иском в арбитражный суд 10.09.2012, а расчет задолженности по арендной плате произвести за период с 01.07.2009 по 31.08.2012, то есть в пределах трехгодичного срока.
Судебная коллегия считает правильным представленный Комитетом информационный расчет задолженности по арендной плате по договору УЗ N 2164-Д-98 за период с 01.07.2009 по 31.08.2012 (т. 4, л.д. 49), согласно которому сумма основного долга общества "МИФ" составляет 936 424 руб.
Данный расчет обоснованно произведен по методикам (формулам), установленным действующими в спорный период нормативными актами соответствующего органа местного самоуправления: Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска". Спора в отношении методики расчета и применяемых в расчете коэффициентов между истцами и обществом "МИФ" не имеется.
Судебная коллегия соглашается с доводом истцов о том, что расчете задолженности следует исходить из площади земельного участка 1573 кв. м, рассчитанной пропорционально общей площади принадлежащих обществу "МИФ" нежилых помещений из общей площади земельного участка 3088 кв. м.
При расчете арендной платы истцами также обосновано применена кадастровая стоимость земельного участка, исчисленная с учетом значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 74:36:0113002, утвержденных постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Челябинской области", постановлением Правительства Челябинской области от 20.11.2009 N 297-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области", постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" (т. 3, л.д. 52-62).
С учетом изложенного, довод общества "МИФ" о недоказанности истцами значений кадастровой стоимости земельного участка, не подтверждается материалами дела.
Доводы общества "МИФ" о том, что при расчете задолженности следует исходить из площади земельного участка 1119 кв. м, а также о том, что период задолженности следует исчислять с 10.09.2009 (с учетом срока исковой давности) по 19.07.2011 (по дату утверждения схемы расположения земельного участка площадью 3952 кв. м, приобретенного обществом "МИФ", Бурлаковым Евгением Николаевичем, Шушариным Александром Александровичем, Бедриным Егором Александровичем по договору купли-продажи от 13.09.2012 - т. 4, л.д. 65, 66) судебная коллегия отклоняет как несостоятельный по мотивам, приведенным выше.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6.3 договора аренды от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства, является обоснованным по праву.
Судебная коллегия считает правильным представленный Комитетом информационный расчет задолженности по пеням по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 за период с 01.10.2009 по 31.08.2012 (т. 4, л.д. 51), согласно которому сумма задолженности общества "МИФ" составляет 1 509 482 руб.
Данный расчет соответствует условиям договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения неустойки судебная коллегия не усматривает.
Поскольку доказательства погашения задолженности обществом "МИФ" не представлены, требование истцов о взыскании с арендатора - общества "МИФ" задолженности следует удовлетворить частично в общей сумме 2 445 906 руб., из которых задолженность по арендной плате - 936 424 руб., пени в сумме - 1 509 482 руб. Задолженность следует взыскать в пользу Комитета, поскольку в настоящее время именно Комитет как функциональный орган Администрации осуществляет полномочия главного распорядителя, получателя бюджетных средств города Челябинска, главного администратора доходов бюджета города Челябинска в соответствии с возложенными полномочиями, а также защищает права и законные интересы муниципального образования "город Челябинск" в установленной сфере деятельности (Положение о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, утвержденное постановлением Главы города Челябинска от 05.07.2012 N 151-п). В остальной части заявленных исковых требований следует отказать.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований с общества "МИФ" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 20 363 руб. 56 коп. за рассмотрение иска, государственная пошлина в сумме 2000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2013 по делу N А76-17178/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью Промышленная компания "Спецуниверсал" отказать.
Исковые требования Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "МИФ" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МИФ" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска 2 445 906 руб., в том числе 936 424 руб. основного долга и 1 509 482 руб. неустойки.
В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "МИФ" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МИФ" в доход федерального бюджета 20 363 руб. 56 коп. государственной пошлины по иску и 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2013 N 18АП-4224/2013, 18АП-4530/2013 ПО ДЕЛУ N А76-17178/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. N 18АП-4224/2013, 18АП-4530/2013
Дело N А76-17178/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А76-17178/2012 по исковому заявлению Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "МИФ" о взыскании задолженности в сумме 3 991 804 руб. и к обществу с ограниченной ответственностью Промышленная компания "Спецуниверсал" о взыскании задолженности в сумме 2 924 310 руб.
В заседании приняли участие представители: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25905), от общества с ограниченной ответственностью "МИФ" - Чиненов К.В. (доверенность от 29.03.2012), от индивидуального предпринимателя Бедрина Е.А. - Тимакова И.В. (доверенность от 15.12.2012 N 07-178).
Администрация города Челябинска (далее - Администрация, истец 1) и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец 2) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу химчистка "Прогресс" (далее - общество химчистка "Прогресс"), обществу с ограниченной ответственностью "МИФ" (далее - общество "МИФ", ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью Промышленная компания "Спецуниверсал" (далее - общество Промышленная компания "Спецуниверсал", ответчик 2), индивидуальному предпринимателю Бурлакову Евгению Николаевичу (далее - предприниматель Бурлаков Е.Н.), индивидуальному предпринимателю Бедрину Егору Александровичу (предприниматель Бедрин Е.А.) о взыскании с общества химчистка "Прогресс" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 38 220 руб. за период с 01.01.2003 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 278 342 руб. за период с 01.04.2003 по 31.08.2012, взыскании с общества "МИФ" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 1 367 470 руб. за период с 24.07.2008 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 2 624 334 руб. за период с 01.10.2008 по 31.08.2012, взыскании с общества Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008, взыскании с предпринимателя Бурлакова Е.Н. задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 139 756 руб. за период с 01.01.2003 по 13.02.2007 и 244 602 руб. за период с 25.12.2007 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 250 826 руб. 60 коп. за период с 01.04.2003 по 13.02.2007 и 536 266 руб. 80 коп., взыскании с предпринимателя Бедрина Е.А. задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 891 436 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 2 297 384 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012 (т. 1, л.д. 7-10).
Определением от 30.01.2013 суд первой инстанции выделил в отдельные производства исковые требования Администрации и Комитета к обществу химчистка "Прогресс", к предпринимателям Бурлакову Е.Н. и Бедрину Е.А (т. 2, л.д. 81-86).
Таким образом, предметом рассмотрения по настоящему делу явились исковые требования Администрации и Комитета о взыскании с общества "МИФ" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 1 367 470 руб. за период с 24.07.2008 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 2 624 334 руб. за период с 01.10.2008 по 31.08.2012, всего в сумме 3 991 804 руб., и о взыскании с общества Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008, всего в сумме 2 924 310 руб.
Решением от 26.02.2013 (резолютивная часть объявлена 19.02.2013) суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований к обществу Промышленная компания "Спецуниверсал" в сумме 2 924 310 руб.; с общества "МИФ" в пользу Комитета взыскал 878 478 руб. задолженности, в удовлетворении остальной части исковых требований к обществу "МИФ" отказал (т. 2, л.д. 153-166).
С принятым решением не согласились Комитет и общество "МИФ" и обжаловали его в апелляционном порядке. Комитет в апелляционной жалобе просил решение суда первой инстанции от 26.02.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (т. 3, л.д. 30). Общество "МИФ" в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции от 26.02.2013 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 3, л.д. 21-24).
Определением от 31.05.2013 (т. 3, л.д. 89-95) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А76-17178/2012 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Бурлакова Евгения Николаевича, индивидуального предпринимателя Бедрина Егора Александровича, Бедрину Ольгу Егоровну, Басова Сергея Владимировича, Гунбина Алексея Николаевича, Шушарина Александра Александровича, Шушарина Александра Васильевича, Бурлакову Надежду Павловну (далее также - третьи лица) в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы г. Челябинска от 18.03.1999 N 346-р между Комитетом (арендодатель) и муниципальным предприятием "Химчистка "ПРОГРЕСС" (арендатор) подписан договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 (т. 1, л.д. 39-51).
По условиям пункта 1.1 данного договора арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество - земельный участок площадью 3088 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе, из земель муниципальной собственности без права последующего выкупа, для эксплуатации существующего здания и территории. Приложением к договору является чертеж границ земельного участка, находящегося в аренде у муниципального предприятия "Химчистка "ПРОГРЕСС" (с указанием выноски геоданных) (т. 1, л.д. 44).
Договор заключен на срок 10 лет (пункт 1.4 договора от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98).
Размер и сроки внесения арендной платы за землю определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 (т. 1, л.д. 48-49).
Комитетом дополнительно в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлено в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права от 05.12.2000 серии Г N 082752, из которого усматривается, что в отношении земельного участка площадью 3088 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, 2, кадастровый (условный) номер 74:36:0113:02:03:000000:0000, на основании постановления главы г. Челябинска от 18.03.1999 N 346-р, договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 и дополнительного соглашения к договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда в пользу общества химчистка "Прогресс" на срок с 05.12.2000 сроком на 10 лет.
Согласно утверждению Комитета на указанном выше земельном участке площадью 3088 кв. м было расположено нежилое здание химчистки общей площадью 1561,3 кв. м.
В материалах дела имеется техническое описание данного здания, составленное по состоянию на 08.09.2000 (т. 1, л.д. 52-53).
Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 60-85, т. 4, л.д. 23-44) в период с 14.04.2003 по 23.07.2008 обществу Промышленная компания "Спецуниверсал" на праве общей долевой собственности принадлежали объекты недвижимости - нежилые помещения (NN 6, 9, 21, 19, 13, 12, 11, 20, 14, 7), находящиеся в здании химчистки по ул. Черкасская, 2 в г. Челябинске и составляющие пропорционально принадлежащей доли в праве общую площадь 796, 85 кв. м; впоследствии в период с 24.07.2008 по 31.08.2012 указанные помещения принадлежали обществу "МИФ".
Полагая, что обществом Промышленная компания "Спецуниверсал" и обществом "МИФ" не исполнены обязательства по договору аренды от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 3088 кв. м, на котором расположены принадлежащие им на праве общей долевой собственности объекты недвижимости в спорный период, Администрация и Комитет обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и неустойки. К иску приложен расчет задолженности по арендной плате и неустойке (т. 1, л.д. 32-38).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, заявленных к обществу Промышленная компания "Спецуниверсал" (в полном объеме) и к обществу "МИФ" (в части периода взыскания с 24.07.2008 по 09.09.2009), суд первой инстанции применил к спорным отношениям сторон исковую давность, о которой ответчиками было заявлено до вынесения судом решения. Суд указал, что в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Удовлетворяя исковые требования, заявленные к обществу "МИФ" о взыскании 878 487 руб. основной задолженности за период с 10.09.2009 по 31.08.2012 и отказывая в удовлетворении исковых требований, заявленных к указанному обществу о взыскании договорной неустойки, суд первой инстанции исходил из незаключенности договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке и, соответственно, из отсутствия между сторонами договорных отношений. Поскольку землепользование в Российской Федерации в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на платной основе, суд применил к спорным правоотношениям нормы закона о неосновательном обогащении. Суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае общество "МИФ" фактически пользовалось земельным участком под находящимся на данном участке и принадлежащим обществу на праве общей долевой собственности недвижимым имуществом, но не оплачивало такое пользование, в связи с чем неосновательно сберегло за счет истца денежные средства в виде арендной платы.
Суд признал правильным расчет арендной платы за период с 10.09.2009 по 31.08.2012, составленный истцами в соответствии с действующими в спорный период соответствующими нормативными правовыми актами об определении размера арендной платы за пользование земельными участками, исходя из площади земельного участка 1573 кв. м, рассчитанной пропорционально площади принадлежащих обществу помещений в здании химчистки. При этом суд принял во внимание, что общество "МИФ" как собственник помещений в здании химчистки приобрело по договору купли-продажи от 13.09.2012 N 5731/зем в общую долевую собственность земельный участок для совместной эксплуатации здания химчистки площадью 3952 кв. м, то есть большей, нежели площадь земельного участка, исходя из которой истцами произведен расчет задолженности.
Отклоняя довод общества "МИФ" о том, что расчет арендной платы должен быть составлен, исходя из площади земельного участка 1119 кв. м, поскольку ранее в 2002 г. из спорного земельного участка площадью 3088 кв. м был выделен земельный участок площадью 1470 кв. м и предоставлен иным лицам по договору аренды УЗ N 003527-Д-2002, суд указал на незаключенность названного договора.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пеней за спорный период.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно утверждению истцов, правоотношения с ответчиками возникли на основании договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98, заключенного в отношении спорного земельного участка с муниципальным предприятием "Химчистка "ПРОГРЕСС". Названный договор подписан сторонами 23.01.1999 (то есть до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 30.10.2011).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 609 данного Кодекса предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Иного в отношении договоров аренды земельных участков на дату совершения договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 законом не было установлено.
Суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения исходил из незаключенности договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке.
Между тем согласно дополнительно представленному Комитетом свидетельству о государственной регистрации права от 05.12.2000 серии Г N 082752 требование о государственной регистрации договора было соблюдено, договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.12.2000, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об ограничении (обременении) в отношении спорного земельного участка - аренде в пользу общества химчистка "ПРОГРЕСС".
По условиям договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 земельный участок площадью 3088 кв. м по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске был предоставлен арендатору для эксплуатации существующего здания и территории химчистки.
Из материалов дела усматривается, что отдельные помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске впоследствии были отчуждены обществом химчистка "Прогресс" иным лицам, в том числе, в спорный период с 14.04.2003 по 31.08.2012 принадлежали обществу химчистка "Прогресс", обществу Промышленная компания "Спецуниверсал", обществу "МИФ", индивидуальному предпринимателю Бурлакову Евгению Николаевичу, индивидуальному предпринимателю Бедрину Егору Александровичу, Бедриной Ольге Егоровне, Басову Сергею Владимировичу, Гунбину Алексею Николаевичу, Шушарину Александру Александровичу, Шушарину Александру Васильевичу, Бурлаковой Надежде Павловне (свидетельства о государственной регистрации права - т. 1, л.д. 54-56; выписки из Единого государственного реестра юридических лиц - т. 1, л.д. 57-85; таблицы - т. 1, л.д. 87-91).
Согласно сведениям информационной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 11.07.2012 общество химчистка "Прогресс" ликвидировано, запись о ликвидации внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 07.06.2007 (т. 2, л.д. 1, 2).
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1), при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
Судебная коллегия принимает во внимание целевое назначение расположенного на земельном участке недвижимого имущества (нежилое здание химчистки), целевое использование спорного земельного участка (для эксплуатации существующего здания и территории химчистки), что свидетельствует об использовании недвижимого имущества на земельном участке в предпринимательской деятельности.
Учитывая предмет настоящего иска и названные выше положения закона, судебная коллегия посчитала, что решение по настоящему делу затрагивает имущественные права перечисленных выше собственников помещений в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске в период с 14.04.2003 по 31.08.2012, для эксплуатации которой был предоставлен по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 спорный земельный участок площадью 3088 кв. м.
Кроме того, из мотивировочной части обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции фактически высказался о незаключенности договора аренды от 20.03.2002 УЗ N 003527-Д-2002 (т. 2, л.д. 92-100), стороной которого (арендаторами) явились Бурлаков Евгений Николаевич, Басов Сергей Владимирович, Гунбин Алексей Николаевич.
Однако индивидуальный предприниматель Бурлаков Евгений Николаевич, индивидуальный предприниматель Бедрин Егор Александрович, Бедрина Ольга Егоровна, Басов Сергей Владимирович, Гунбин Алексей Николаевич, Шушарин Александр Александрович, Шушарин Александр Васильевич, Бурлакова Надежда Павловна к участию в рассмотрении настоящего дела не были привлечены.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.
Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для назначения настоящего дела к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуального предпринимателя Бурлакова Евгения Николаевича, индивидуального предпринимателя Бедрина Егора Александровича, Бедриной Ольги Егоровны, Басова Сергея Владимировича, Гунбина Алексея Николаевича, Шушарина Александра Александровича, Шушарина Александра Васильевича, Бурлаковой Надежды Павловны.
При таких обстоятельствах решение суда от 26.02.2013, принятое по настоящему делу, подлежит отмене с назначением дела к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 31.05.2013 суд апелляционной инстанции назначил дело к судебному разбирательству на 26.06.2013 на 17 час. 40 мин.
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Карпачевой М.И. на судью Пивоварову Л.В. в связи с нахождением судьи Карпачевой М.И. в очередном отпуске (т. 3, л.д. 111).
В связи с заменой судьи в судебном заседании 26.06.2013 рассмотрение дела начато сначала.
Определением от 26.06.2013 суд апелляционной инстанции откладывал судебное разбирательство на 24.07.2013 на 11 час. 30 мин. на основании части 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием у суда сведений об извещении третьего лица - Гунбина Алексея Николаевича о времени и месте судебного разбирательства (т. 4, л.д. 18, 19).
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Ермолаевой Л.П. на судью Карпачеву М.И. в связи с нахождением судьи Ермолаевой Л.П. в очередном отпуске (т. 4, л.д. 71).
В связи с заменой судьи в судебном заседании 24.07.2013 рассмотрение дела начато сначала.
В судебное заседание 24.07.2013 явку своих представителей обеспечили истец 2 - Комитет, ответчик 1 - общество "МИФ" и третье лицо - предприниматель Бедрин Е.А. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 24.07.2013 объявлялся перерыв до 31.07.2013 до 16 час. 00 мин.; в судебном заседании 31.07.2013 объявлялся перерыв до 01.08.2013 до 17 час. 00 мин. О перерывах лица, участвующие в деле, представители которых не явились в судебное заседание до объявления перерыва, извещены путем размещения публичного объявления на официальном сайте суда в сети "Интернет" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"). Публикация сообщения о перерывах на официальном сайте суда в сети "Интернет" произведена 25.07.2013 и 01.08.2013 соответственно.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся в судебное заседание истца 1, ответчика 2 и третьих лиц.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, в полном объеме; представители общества "МИФ" и предпринимателя Бедрина Е.А. возражали по существу указанных доводов, ссылаясь на их несостоятельность. Указанные лица также представили в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пояснения по делу, оформленные в письменном виде.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, по общему правилу осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Доказательств, свидетельствующих о том, что государственная собственность на спорный земельный участок разграничена и он находится в федеральной собственности или в собственности субъекта Российской Федерации - Челябинская область, материалы дела не содержат.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов; в случаях и в порядке, предусмотренных нормативными актами муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать также юридические лица.
В соответствии со статьей 36 Устава города Челябинска исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления города Челябинска, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Челябинска федеральными законами и законами Челябинской области, является Администрация города Челябинска.
Согласно Положению о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, утвержденному постановлением Главы города Челябинска от 05.07.2012 N 151-п (действует в настоящее время), Комитет является функциональным органом органа местного самоуправления - Администрации города. Основной целью деятельности Комитета является осуществление в пределах компетенции от имени муниципального образования "город Челябинск" функции по управлению, владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью, защита имущественных интересов муниципального образования "город Челябинск". Комитет осуществляет функции по разработке и реализации муниципальной политики в сферах управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "город Челябинск", в том числе земельными участками, находящимися в государственной собственности (до разграничения государственной собственности на землю) и собственности муниципального образования "город Челябинск".
В рассматриваемом случае, предъявившие иск Администрация и Комитет фактически представляют интересы одного муниципального образования "город Челябинск"; интересы Администрации как исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления и его функционального органа - Комитета как истцов по настоящему делу совпадают.
Кроме того, исполнение судебного акта, по которому долг подлежит взысканию в казну публично-правового образования, производится в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации независимо от того, в лице какого органа участвовало публично-правовое образование при рассмотрении дела в суде.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", органы, указанные в части 1 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, реализуют свои функции как непосредственно, так и через подведомственные им органы и организации. Как указано выше, в данном случае Комитет является функциональным органом Администрации, соответственно, муниципальное образование "город Челябинск" имеет право на обращение в суд с иском как через Комитет, через Администрацию, так и совместно через указанные органы.
Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения на основании пункта 7 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по мотиву подписания данного заявления заместителем председателя Комитета Антроповым К.П. с использованием факсимиле судебная коллегия не усматривает. В данном конкретном случае налицо последующее одобрение искового заявления со стороны Комитета, которое выразилось в поддержании данного искового заявления представителями Комитета, в том числе Переселковой А.С. в суде апелляционной инстанции по доверенности от 30.12.2011, содержащей указание на полномочие предъявлять исковые заявления в суд (т. 3, л.д. 113). Довод общества "МИФ" о том, что исковое заявление не подписано представителем Администрации не соответствует действительности. Со стороны Администрации исковое заявление подписала Марочкина Е.И., действующая по доверенности от 22.06.2012 с правом на подписание исков (т. 1, л.д. 10, 120)
I. В отношении исковых требований, заявленных к обществу Промышленная компания "Спецуниверсал", судебная коллегия указывает следующее.
В порядке статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации обществом Промышленная компания "Спецуниверсал" заявлено о пропуске истцами срока исковой давности по требованиям за период с 01.07.2003 по 27.07.2008 (т. 2, л.д. 35)
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (статья 201 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (статья 203 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковое заявление предъявлено Администрацией и Комитетом в арбитражный суд 10.09.2012 (согласно штампу суда на заявлении - т. 1, л.д. 7).
Доказательств перерыва срока исковой давности истцом не представлено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что на дату обращения Администрации и Комитета в арбитражный суд (10.09.2012 согласно штампу суда на исковом заявлении - т. 1, л.д. 7-10) срок исковой давности по требованиям о взыскании с общества Промышленная компания "Спецуниверсал" задолженности по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 по арендной плате в размере 931 438 руб. за период с 14.04.2003 по 27.07.2008 и, соответственно, начисленной на указанную сумму неустойки по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в размере 1 992 872 руб. за период с 01.07.2003 по 27.07.2008 истек.
Доказательств перерыва срока исковой давности истцами суду не представлено.
На основании абзаца 2 части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснения, данного в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Факт пропуска истцами срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и неустойки с общества Промышленная компания "Спецуниверсал" исключает рассмотрение настоящего спора по существу, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований в данной части отсутствуют.
II. В отношении исковых требований, заявленных к обществу "МИФ", судебная коллегия указывает следующее.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком 2 возникли на основании договора аренды от 23.01.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Оценивая данный договор, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности и действительности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что обязательность индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости установлена нормами части 2 статьи 6 Земельного Кодекса Российской Федерации 2001 года и Федеральным Законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (введен в действие с 10.07.2000). Таким образом, оснований для применения положений статей 6, 11 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что для индивидуализации земельного участка необходимо проведение его государственного кадастрового учета, в данном конкретном случае не имеется. Договором аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 стороны определили площадь, местонахождение и границы земельного участка, его целевое назначение, то есть на момент подписания договора аренды между его сторонами отсутствовали разногласия относительно предмета имущества, подлежащего передаче арендатору.
Требование о государственной регистрации договора аренды сторонами соблюдено.
Как указано выше, первоначальным арендатором по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 являлось общество "Химчистка "ПРОГРЕСС", которое владело на праве собственности зданием химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске.
Впоследствии (в период действия договора) отдельные помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске были отчуждены обществом химчистка "Прогресс", в том числе, в общую долевую собственность обществу Промышленная компания "Спецуниверсал", которое, в свою очередь, продало долю в праве на данные помещения обществу "МИФ". Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствами о государственной регистрации права и не оспаривается участвующими в деле лицами.
С учетом положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 27.10.2009 N 8611/09, судебная коллегия указывает, что с момента государственной регистрации права общей долевой собственности общества "МИФ" на нежилые помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске (24.07.2008) договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 продолжал регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника, включая обязанность по уплате пени в случае нарушения сроков внесения арендной платы.
При этом сам договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что общество "МИФ" в спорный период являлось одним из арендаторов по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Доводы общества "МИФ" о том, что оно фактически, в отсутствие договорных отношений, пользовалось в спорный период земельным участком, расположенным лишь непосредственно под принадлежащими ему помещениями (площадью 1119 кв. м), судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, основанные на неправильном толковании закона.
Доказательств того обстоятельства, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 прекратил свое действие ранее, чем Комитет заключил с обществом "МИФ", Бурлаковым Сергеем Николаевичем, Шушариным Александром Александровичем и Бедриным Егором Александровичем договор купли-продажи от 13.09.2012 в отношении земельного участка площадью 3952 кв. м с кадастровым номером 74:36:0113002:4304 для совместной эксплуатации нежилого здания (химчистка, ресторан, коридор, котельная, венкамера) по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, д. 2 (т. 2, л.д. 128), в материалах дела не имеется.
Доводы общества "МИФ" о том, что договор аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 прекратил свое действие в связи с выделением из земельного участка площадью 3088 кв. м, являющегося объектом аренды, земельного участка площадью 1119 кв. м с заключением договора аренды УЗ N 003527-Д-2002 с Бурлаковым Евгением Николаевичем, Басовым Сергеем Владимировичем, Гунбиным Алексеем Николаевичем и обществом "Химчистка "ПРОГРЕСС" (т. 2, л.д. 39-43), земельного участка площадью 1470 кв. м с заключением договора аренды УЗ N 003527-Д-2002 с Бурлаковым Евгением Николаевичем, Басовым Сергеем Владимировичем, Гунбиным Алексеем Николаевичем (т. 2, л.д. 92-100), судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.
Доказательств преобразования земельного участка площадью 3088 кв. м в материалах дела не имеется. Более того, из ответа филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области от 20.01.2013 "О предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости" (т. 2, л.д. 90-92) следует, что в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0113002:4321, расположенном по адресу: ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе г. Челябинска, площадью 3088 кв. м, ранее присвоенный номер 74:36:01 13 02:03:000000:0000, статус "Ранее учтенный", обремененный арендой в пользу общества "Химчистка "Прогресс".
Доказательств заключенности договоров аренды УЗ N 003527-Д-2002 и УЗ N 003527-Д-2002 (осуществления их государственной регистрации) в материалах дела также не имеется.
Довод общества "МИФ" о том, что договор аренды от 23.01.1999 УЗ N 2164-Д-98 прекратил свое действие в отношении данного общества в связи с его отказом от договора письмом от 20.07.2009 (т. 4, л.д. 61), также не может быть принят судебной коллегией во внимание в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Принимая во внимание названные выше нормы закона, судебная коллегия отмечает, что уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.
Вместе с тем лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/2009.
С учетом изложенного, срок, определяемый в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной.
Комитет отрицает факт получения от общества "МИФ" письма от 20.07.2009 об отказе от исполнения договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98, при этом вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств получения Администрацией или Комитетом почтового отправления, содержащего во вложении уведомление от 20.07.2009 об отказе от исполнения договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98, суду не представлено. Почтовая квитанция от 22.07.2009 (т. 4, л.д. 61) таким доказательством не является, поскольку не позволяет установить, что в почтовом отправлении было вложено именно уведомление от 20.07.2009 об отказе от исполнения договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Доказательств возврата арендодателю земельного участка площадью 3088 кв. м арендаторами по договору аренды от 23.01.1999 УЗ N 2164-Д-98 в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств выхода общества "МИФ" в спорный период из указанного договора в связи с иными обстоятельствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В порядке статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации обществом "МИФ" заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям за период с 24.07.2008 по 09.09.2009 (т. 2, л.д. 45-46).
В силу статей 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом согласованного сторонами в договоре условия о том, что плата за землю перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, судебная коллегия считает необходимым применить к исковым требованиям о взыскании с общества "МИФ" задолженности по арендной плате и неустойке исковую давность в части требований за период с 24.07.2008 по 30.06.2009, поскольку истец обратился с иском в арбитражный суд 10.09.2012, а расчет задолженности по арендной плате произвести за период с 01.07.2009 по 31.08.2012, то есть в пределах трехгодичного срока.
Судебная коллегия считает правильным представленный Комитетом информационный расчет задолженности по арендной плате по договору УЗ N 2164-Д-98 за период с 01.07.2009 по 31.08.2012 (т. 4, л.д. 49), согласно которому сумма основного долга общества "МИФ" составляет 936 424 руб.
Данный расчет обоснованно произведен по методикам (формулам), установленным действующими в спорный период нормативными актами соответствующего органа местного самоуправления: Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска". Спора в отношении методики расчета и применяемых в расчете коэффициентов между истцами и обществом "МИФ" не имеется.
Судебная коллегия соглашается с доводом истцов о том, что расчете задолженности следует исходить из площади земельного участка 1573 кв. м, рассчитанной пропорционально общей площади принадлежащих обществу "МИФ" нежилых помещений из общей площади земельного участка 3088 кв. м.
При расчете арендной платы истцами также обосновано применена кадастровая стоимость земельного участка, исчисленная с учетом значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 74:36:0113002, утвержденных постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Челябинской области", постановлением Правительства Челябинской области от 20.11.2009 N 297-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области", постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" (т. 3, л.д. 52-62).
С учетом изложенного, довод общества "МИФ" о недоказанности истцами значений кадастровой стоимости земельного участка, не подтверждается материалами дела.
Доводы общества "МИФ" о том, что при расчете задолженности следует исходить из площади земельного участка 1119 кв. м, а также о том, что период задолженности следует исчислять с 10.09.2009 (с учетом срока исковой давности) по 19.07.2011 (по дату утверждения схемы расположения земельного участка площадью 3952 кв. м, приобретенного обществом "МИФ", Бурлаковым Евгением Николаевичем, Шушариным Александром Александровичем, Бедриным Егором Александровичем по договору купли-продажи от 13.09.2012 - т. 4, л.д. 65, 66) судебная коллегия отклоняет как несостоятельный по мотивам, приведенным выше.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6.3 договора аренды от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства, является обоснованным по праву.
Судебная коллегия считает правильным представленный Комитетом информационный расчет задолженности по пеням по договору аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 за период с 01.10.2009 по 31.08.2012 (т. 4, л.д. 51), согласно которому сумма задолженности общества "МИФ" составляет 1 509 482 руб.
Данный расчет соответствует условиям договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98.
Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения неустойки судебная коллегия не усматривает.
Поскольку доказательства погашения задолженности обществом "МИФ" не представлены, требование истцов о взыскании с арендатора - общества "МИФ" задолженности следует удовлетворить частично в общей сумме 2 445 906 руб., из которых задолженность по арендной плате - 936 424 руб., пени в сумме - 1 509 482 руб. Задолженность следует взыскать в пользу Комитета, поскольку в настоящее время именно Комитет как функциональный орган Администрации осуществляет полномочия главного распорядителя, получателя бюджетных средств города Челябинска, главного администратора доходов бюджета города Челябинска в соответствии с возложенными полномочиями, а также защищает права и законные интересы муниципального образования "город Челябинск" в установленной сфере деятельности (Положение о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, утвержденное постановлением Главы города Челябинска от 05.07.2012 N 151-п). В остальной части заявленных исковых требований следует отказать.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований с общества "МИФ" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 20 363 руб. 56 коп. за рассмотрение иска, государственная пошлина в сумме 2000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2013 по делу N А76-17178/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью Промышленная компания "Спецуниверсал" отказать.
Исковые требования Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "МИФ" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МИФ" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска 2 445 906 руб., в том числе 936 424 руб. основного долга и 1 509 482 руб. неустойки.
В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "МИФ" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МИФ" в доход федерального бюджета 20 363 руб. 56 коп. государственной пошлины по иску и 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)