Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Панина Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Мжельской Г.А.,
судей Довиденко Е.А., Алешко О.Б.,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 13 февраля 2013 г. по делу по иску
Н. к городскому округу - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой" о признании договоров недействительными, признании права собственности, признании права собственности прекращенным,
встречному иску Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула к Н., К. о признании недействительными договоров инвестирования,
встречному иску ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" к Н., К. о признании недействительными договоров инвестирования,
Заслушав доклад судьи Довиденко Е.А.,
Выслушав представителя истца Н., представителей ответчиков Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой", судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском (с учетом уточнения исковых требований) к городскому округу - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (далее - Комитет, КЖКХ), ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ООО "Барнаулкапстрой" о признании недействительными: договора об инвестировании завершения строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на <адрес> доме по <адрес>, договора уступки права (требования) на <адрес> указанном доме от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ООО "Барнаулкапстрой", дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ к муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГ *** в части передачи <адрес> указанном доме, заключенного между ООО "Барнаулкапстрой" и городским округом - город Барнаул; прекращении права собственности на спорную квартиру городского округ - город Барнаул; признании права собственности на спорную квартиру за истцом (т. 1 л.д. 139).
В обоснование исковых требований ссылается на то, что по договору уступки прав требования, заключенному между ним и К. от ДД.ММ.ГГ к нему перешло право требования на <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>. Соглашением *** от ДД.ММ.ГГ номер квартиры изменен на ***.
Строительство указанного жилого дома осуществлялось ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой" с которыми К. были заключены договоры инвестирования от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ соответственно.
Инвесторами обязательства по договорам были исполнены надлежащим образом, Н. квартира передана по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГ, он ввез туда свое имущество, приступил к отделке.
Между тем, ООО "Барнаулинвестстрой" обязательства по договору инвестирования не исполнены. Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ указанная организация признана банкротом.
ТСЖ "Наш дом" приняло на себя функцию застройщика дома по адресу: <адрес>, однако обязательства с инвесторами не оформлены договорами.
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" сдало жилой дом в эксплуатацию.
В нарушение положений ФЗ N 214-ФЗ о том, что у застройщика не возникает право собственности на объект долевого строительства, ТСЖ "Наш дом" распорядилось квартирой *** в вышеуказанном доме, передав ее ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" по договору инвестирования на основании решения правления ТСЖ "Наш дом", которое в последующем передало права на данную квартиру ООО "Барнаулкапстрой", оно в свою очередь - Комитету.
Комитетом с учетом уточнения предъявлен встречный иск к Н. и К. о признании недействительным договора об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО "Стройпрогресс" и К., договора *** об инвестировании строительства дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенного между К. и ООО "Барнаулинвестстрой" (т. 2 л.д. 19).
В обоснование встречных исковых требований Комитет ссылается на то, что указанные сделки инвестирования являются ничтожными, поскольку заключены ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой", как застройщиками, не имеющими права на привлечение денежных средств, не имеющими права на момент заключения оспариваемых договоров на строительство жилого дома. Кроме того, указывает, что оспариваемые сделки заключены под влиянием обмана со стороны единоличного исполнительного органа ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой", в связи с чем в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ являются недействительными.
ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" с учетом уточнения предъявлен встречный иск к Н. и К. о признании ничтожными договора об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО "Стройпрогресс" и К., договора *** об инвестировании строительства дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенного между К. и ООО "Барнаулинвестстрой", договора уступки права требования *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между К. и Н. В обоснование ссылается на то, что договоры инвестирования заключены ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой", как застройщиками, не имеющими права на привлечение денежных средств, не имеющими права на строительство жилого дома. Кроме того, полагает, что К. не имела намерений приобрести для себя и своих личных нужд квартиру, поскольку в день подписания договора с ООО "Барнаулинвестстрой" *** ДД.ММ.ГГ заключила договор уступки права требования с Н.
Кроме того, договор от ДД.ММ.ГГ является мнимой сделкой в силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, не порождающей правовых последствий, поскольку у ООО "Стройпрогресс" не было намерений создать соответствующие правовые последствия в виде строительства объектов, поскольку у данного Общества отсутствовало разрешение на строительство, предоставление земельного участка под строительство, отсутствовали даже заявления о их выдаче.
Договор, заключенный между К. и ООО "Барнаулинвестстрой", является недействительной сделкой также на основании ч. 1 ст. 169 ГК РФ, как сделка противоречащая основам правопорядка или нравственности, поскольку на момент ее заключения у данной организации отсутствовали разрешение на строительство и документы о предоставлении земли под строительство.
Договор уступки права, заключенный ДД.ММ.ГГ между К. и истцом Н., по мнению истца по встречному иску, является мнимой на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ, так как К. при заключении договора об инвестировании с ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ не имела намерений приобрести квартиру для личных нужд, поскольку в этот же день фактически продала квартиру, заключив с истцом договор уступки.
Кроме того, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" указывает на то, что по материалам дела ФИО, подписавшая оспариваемый договор от ООО "Стройпрогресс" по данным налоговой инспекции не являлась руководителем данной организации, в связи с чем не имела полномочий на заключение сделок от имени указанной организации.
В ходе рассмотрения дела с согласия истца произведена замена ненадлежащего ответчика ООО "Барнаулкапстрой" на ОАО "Барнаулкапстрой".
Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 13 февраля 2013 г. исковые требования Н. удовлетворены.
- Признаны недействительными договор об инвестировании завершения строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в отношении <адрес> в <адрес>;
- договор уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ОАО "Барнаулкапстрой" в отношении <адрес> в <адрес>.
дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ к муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГ ***, заключенному между городским округом - город Барнаул Алтайского края и ОАО "Барнаулкапстрой" в отношении <адрес> в <адрес>.
Прекращено право собственности городского округа - город Барнаул Алтайского края на <адрес> в <адрес>.
Признано за Н. право собственности на <адрес> в <адрес>.
Встречные иски Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель Комитета просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что в соответствии с положениями ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также заключенными между К., ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой" договорами инвестирования строительства жилья и дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ право требования результата вложений или инвестиций инвестор может предъявлять только к контрагенту, т.е. к ООО "Барнаулинвестстрой".
Помимо этого, апеллятор в обоснование своих доводов о ничтожности договора между К. и ООО "Стройпрогресс" указывает на то, что указанное Общество не получало разрешение на строительство дома по <адрес>, поэтому никогда не являлось застройщиком данного жилого дома, и следовательно, не имело права на заключение договора с К. и привлечение денежных средств на строительство.
Администрацией города Барнаула поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых, по сути, содержатся доводы о согласии с жалобой.
Будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени слушания дела, истец и представитель ТСЖ "Наш дом" в суд не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в связи с чем, в соответствии с нормами ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителей ответчиков Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой", поддержавших доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГ между ООО "Стройпрогресс" и К. заключен договор об инвестировании строительства жилья, расположенного по адресу: <адрес> условиям договора ООО "Стройпрогресс" обязался передать инвестору после ввода в эксплуатацию двухкомнатную квартиру со строительным номером *** на 10 этаже в блок-секции *** (рядовой), общей площадью <данные изъяты> кв. метра. Инвестор оплачивает за указанную квартиру <данные изъяты> руб. в один этап в срок до ДД.ММ.ГГ
Оплата К. по договору от ДД.ММ.ГГ за указанную квартиру строительный номер *** в <адрес>-г по <адрес> в <адрес> <данные изъяты> руб. подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Стройпрогресс" (сторона-1), ООО "Барнаулинвестстрой" (сторона-2), К. (сторона-3) заключено дополнительное соглашение *** к договору б/н от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым с момента подписанная данного соглашения договор между стороной-1 и стороной-2 аннулируется при условии, что тут же между стороной-2 и стороной-3 будет заключен договор об инвестировании строительства двухкомнатной <адрес> строящемся доме по <адрес>-2 имеет право на заключение договоров инвестирования строительства жилья на основании постановления администрации г. Барнаула *** от ДД.ММ.ГГ С момента аннулированная договора и подписания договора об инвестировании строительства жилья между стороной-2 и стороной-3 все обязательства по строительству жилья перед стороной-3 переходят стороне-2.
В этот же день, ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнаулинвестстрой" и К. заключен договор *** об инвестировании строительства жилья, в соответствии с которым ООО "Барнаулинвестстрой" обязался передать инвестору после ввода в эксплуатацию двухкомнатную квартиру со строительным номером *** на 10 этаже в блок-секции ***, общей площадью <данные изъяты> кв. метра.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Стройпрогресс" (сторона-1), ООО "Барнаулинвестстрой" (сторона-2), К. (сторона-3) заключено соглашение о взаимозачете, согласно которому сторона-1 погашает задолженность стороны-2 по договору поручения от ДД.ММ.ГГ на сумму <данные изъяты> руб. Сторона-2 погашает задолженность стороны 3 по договору об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ (<адрес>). Сторона-3 погашает задолженность стороны-1 по возмещению суммы в размере <данные изъяты> руб. в связи с аннулированием договора.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнаулинвестстрой" и К. заключено дополнительное соглашение к договору *** от ДД.ММ.ГГ об инвестировании строительства жилья, согласно которому строительный номер *** двухкомнатной квартиры по <адрес> изменен на *** в связи с увеличением этажности, переводом жилых помещений в нежилые, плановый срок сдачи объекта установлен 2 - 3 квартал 2006 г.
ДД.ММ.ГГ между К. (сторона-1) и Н. (сторона-2) заключен договор уступки прав по договору *** об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ В соответствии, с условиями которого сторона-1 передала в собственность стороне-2 права и обязанности, принадлежащие стороне-1 по договору *** об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ, дополнительному соглашению к договору об инвестировании строительства жилья *** от ДД.ММ.ГГ жилого <адрес>-г, расположенного по <адрес> в <адрес>. При этом сторона-2 (Н.) уплачивает за уступаемые права и обязанности стороне-1 компенсацию в размере <данные изъяты> руб.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнауинвестстрой" и Н. заключено дополнительное соглашение *** к договору *** от ДД.ММ.ГГ об инвестировании строительства жилья и дополнительному соглашению *** от ДД.ММ.ГГ согласно которому инвестор принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по <адрес> в <адрес>, а ООО "Барнауинвестстрой" обязуется передать инвестору после ввода указанного дома в эксплуатацию двухкомнатную <адрес>, общей проектной приведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 10 этаже в блок-секции ***.
Согласно представленному акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГ ООО "Барнаулинвестстрой" передало Н. двухкомнатную <адрес>, общей проектной приведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 10 этаже в блок-секции *** <адрес> в <адрес> по договору *** от ДД.ММ.ГГ об инвестировании строительства жилья и дополнительным соглашениям *** от ДД.ММ.ГГ, *** от ДД.ММ.ГГ, договору уступки прав по договору *** от ДД.ММ.ГГ
Фактическое владение и пользование квартирой ***, общей проектной приведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 10 этаже в блок-секции *** <адрес> в <адрес> истцом участниками по делу не оспорено.
Судом также установлено, что строительство жилого дома по <адрес> в <адрес> ООО "Барнаулинвестстрой" не было завершено. Завершение строительства жилого дома осуществлялось ТСЖ "Наш дом" на основании договора аренда земельного участка, выданного ему разрешения на строительство.
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" по договору аренды предоставлен земельный участок для организации работ по завершению строительства и дальнейшей эксплуатации 12-этажного дома.
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" выдано разрешение на строительство 12-этажного дома по <адрес> в <адрес>.
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 79%).
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" получено разрешение на ввод в эксплуатацию 12-этажного дома по <адрес> в <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между Городским округом - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства (муниципальный заказчик) и ОАО "Барнаулкапстрой"(продавец) заключен муниципальный контракт, предметом которого является приобретение жилых помещений в многоквартирных домах.
ДД.ММ.ГГ между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" заключен договор об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> в силу условий которого, стороны обязались объединить свои финансовые возможности в целях завершения строительством многоквартирного 12 этажного жилого дома, расположенного по указанному адресу. Инвестор обязуется передать застройщику денежные средства для осуществления строительства объекта, а застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилого помещения - двухкомнатной <адрес> общей проектной приведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 10 этаже в блок-секции *** <адрес> в <адрес>.
Согласно справке-акту от ДД.ММ.ГГ ППСФ "Алтайэнергожилстрой" произведена оплата в размере <данные изъяты> руб. и получена двухкомнатная <адрес>, расположенная на 10 этаже в блок-секции *** по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" (первоначальный инвестор) и ОАО "Барнаулкапстрой" (новый инвестор) заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым первоначальный инвестор передает, а новый инвестор принимает на себя право требования первого и становится стороной по договору *** от ДД.ММ.ГГ об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> в <адрес>, заключенному между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", выступающим инвестором по этому договору, и ТСЖ "Наш дом", выступающего застройщиком по этому договору в части двухкомнатной <адрес> жилом доме по <адрес> в <адрес>. По настоящему договору новый инвестор получает право (вместо первоначального инвестора) на получение и регистрацию в собственность указанной квартиры.
В соответствии со справкой ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" от ДД.ММ.ГГ выданной ООО "Барнаулкапстрой" расчет по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГ произведен полностью.
В соответствии с дополнительным соглашением о внесении изменений в муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГ *** от ДД.ММ.ГГ п. 2.1 муниципального контракта изложен в редакции, согласно которой продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГ продать Комитету жилые помещения, в том числе в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.
В соответствии с актом приема-передачи жилых помещений от ДД.ММ.ГГ между ОАО "Барнаулкапстрой" и Городской округ город Барнаул АК, в лице начальника Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула принята <адрес> в <адрес>.
Собственником <адрес> является Городской округ - г. Барнаул Алтайского края.
При таких объективно установленных обстоятельствах довод апеллятора о ничтожности договора между К. и ООО "Стройпрогресс" от ДД.ММ.ГГ ввиду отсутствия у Общества разрешения на строительство дома по <адрес>, и следовательно, отсутствия права на заключение договора с К. и привлечение денежных средств на строительство, не принимается судебной коллегией.
Указанное обстоятельство могло явиться основанием для предъявления участником долевого строительства требования о расторжения указанных договоров на основании положений ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, но не является основанием для признания договоров недействительными как несоответствующих требованиям законодательства.
Кроме того, на момент заключения договора об инвестировании жилья между К. и ООО "Стройпрогресс" от ДД.ММ.ГГ действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которым требования к наличию разрешения на строительство как условие для привлечения денежных средств на инвестирование строительства объекта не были предусмотрены. Не содержат таких условий и положения Гражданского кодекса РФ о договоре подряда, которые до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве") применялись при рассмотрении споров, вытекающих из договоров инвестирования строительства жилья.
Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" отсутствие у застройщика разрешения на строительство также не предусмотрено в качестве основания для признания договоров участия в долевом строительстве недействительными или применения иных неблагоприятных последствий данного обстоятельства по требованиям иных лиц за исключением участника долевого строительства.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд обоснованно исходил еще и из того, что истцами по встречным требованиям пропущен срок исковой давности для оспаривания вышеуказанных сделок.
С учетом положений, содержащихся в п. 32 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 N 6/8, согласно которых ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166); учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица; при этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181, довод представителя апеллятора в суде второй инстанции о неправильном применении судом исковой давности по встречным требованиям является необоснованным.
Довод жалобы о том, что в соответствии с положениями ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также заключенными между К., ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой" договорами инвестирования строительства жилья и дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ право требования результата вложений или инвестиций инвестор может предъявлять только к контрагенту, т.е. к ООО "Барнаулинвестстрой", судебной коллегией не принимается.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство ***-этажного жилого <адрес>, расположенного по <адрес> в <адрес>, выдано ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ, то есть после вступления в силу указанного Закона.
Следовательно, правоотношения возникшие между К. (в последующем Н.) и ООО "Барнаулинвестстрой", подпадают под регулирование указанного Закона.
Согласно ст. 13 вышеуказанного Закона при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
На основании указанных положений с момента предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство ТСЖ "Наш дом", соответственно возникновения прав застройщика в отношении многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, на указанную организацию распространяются установленные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" ограничения, в частности объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства до даты его передачи участникам долевого строительства, в соответствии со ст. ст. 8, 13 названного закона.
Сложившиеся отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами-участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком и никем не оспорены, с целью защиты прав граждан должны регулироваться нормами ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Новиков с ТСЖ "Наш дом" не состоит в договорных отношениях по участию в строительстве дома, вместе с тем, его права дольщика на получение жилья, возникшие из договоров с первоначальным застройщиком ООО "Барнаулинвестстрой", обеспечены залогом в виде объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с представленными документами, участником долевого строительства К. в полном объеме исполнены обязательства по внесению денежных средств в целях инвестирования строительства многоквартирного дома с получение в собственность объекта недвижимости, предусмотренные договором и дополнительными соглашениями к нему.
Однако квартира в установленном порядке в собственность участника долевого строительства (его правопреемника на основании договора) не передана.
Отсутствие между сторонами договорных отношений по осуществлению строительства многоквартирного дома не позволяет сторонам в соответствии с требованиями закона осуществить передачу объекта долевого строительства и как следствие не позволяет гражданину зарегистрировать свое право собственности на объект долевого строительства.
Данное обстоятельство не должно нарушать право гражданина - участника долевого строительства на получение объекта долевого строительства в собственность.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при завершении строительства многоквартирного дома не предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.
Довод администрации города Барнаула в возражениях на апелляционную жалобу о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания права собственности иных лиц на спорную квартиру со ссылкой на то, что с <данные изъяты> право собственности истца на спорное жилое помещение не зарегистрировано, и каких-либо действий, направленных на регистрацию этого права, истцом не предпринималось, является необоснованным по следующим основаниям.
Н. заявлены требования о признании недействительными договоров, заключенных ответчиками в <данные изъяты>, указанные требования предъявлены в суд ДД.ММ.ГГ.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Содержание данной правовой нормы воспроизведено в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
В том же пункте Постановления отмечено, что под правом лица, подлежащим защите судом, применительно к понятию исковой давности следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
Таким образом, исковая давность является сроком, установленным законом для принудительного исполнения обязанности, для совершения в юрисдикционной форме действий в целях защиты, восстановления нарушенных (оспариваемых) прав. Возможность реализации нарушенного права означает, что у истца есть основания для предъявления требования - нарушены принадлежащие ему субъективные права на имущество, денежные суммы и другое со стороны конкретного лица ответчика.
Имеющиеся в материалах дела документы не позволяют судить о существовании каких-либо притязаний в отношении спорной квартиры до заключения вышеуказанных договоров ответчиками в <данные изъяты>. Следовательно, до этого момента у истца отсутствовали основания для предъявления требования о защите своего права, которое могло быть адресовано конкретному лицу, из поведения которого явно следовало, что это лицо претендует на спорную долю.
Довод представителя администрации города Барнаула о ненадлежащем способе защиты права, выбранным истцом, отвергается судебной коллегией в силу вышеприведенного законодательства.
Ссылка представителя администрации города Барнаула в возражениях на жалобу на отсутствие в договорах инвестирования строительства жилья существенного условия, как то, указание на конкретный объект недвижимости, подлежащий передаче в соответствии с проектной документацией, что влечет недействительность договоров, является необоснованной, поскольку противоречит текстам договоров и дополнительных соглашений, заключенных между участниками долевого строительства К., Н. и застройщиками ООО "Стройпрогресс" и ООО "Барнаулинвестстрой", по условиям которых застройщики обязались передать двухкомнатную квартиру со строительным номером <данные изъяты>(с учетом перенумерации <данные изъяты>, а затем на <данные изъяты>) 10 этаже в блок-секции *** (рядовой), общей площадью <данные изъяты> кв. метра.
Доводы представителей ответчиков в суде апелляционной инстанции о сомнениях в идентичности присужденной Н. квартиры по решению суда квартирам, указанным в договорах от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ, дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГ, не принимаются судебной коллегией, поскольку повторяют их правовую позицию, выраженную в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в обжалуемом судебном постановлении, вследствие чего не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Так, изменение нумерации квартиры с номера <данные изъяты> на номер <данные изъяты>, а затем на номер <данные изъяты> следует из дополнительных соглашений к договору об инвестировании строительства. Также данное обстоятельство следует из характеристик объекта инвестирования, указанных в договорах об инвестировании строительства, дополнительных соглашений.
Кроме того, застройщиком, осуществляющим завершение строительства, фактически принадлежность права Н. на <адрес> доме не оспаривалось, поскольку указанным застройщиком как указано выше в реестр участников долевого строительства в части указанной квартиры включен Новиков, квитанции на оплату коммунальных платежей выставляются также на указанную квартиру, доказательств наличия претензий на указанную квартиру от иных участников долевого строительства до приобретения ТСЖ "Наш дом" прав застройщика не имеется.
Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, выводы суда основаны на нормах действующего законодательства и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу ответчика Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 13 февраля 2013 г. оставить без удовлетворения, указанное решение - без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3315/13
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N 33-3315/13
Судья: Панина Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Мжельской Г.А.,
судей Довиденко Е.А., Алешко О.Б.,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 13 февраля 2013 г. по делу по иску
Н. к городскому округу - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой" о признании договоров недействительными, признании права собственности, признании права собственности прекращенным,
встречному иску Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула к Н., К. о признании недействительными договоров инвестирования,
встречному иску ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" к Н., К. о признании недействительными договоров инвестирования,
Заслушав доклад судьи Довиденко Е.А.,
Выслушав представителя истца Н., представителей ответчиков Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой", судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском (с учетом уточнения исковых требований) к городскому округу - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (далее - Комитет, КЖКХ), ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ООО "Барнаулкапстрой" о признании недействительными: договора об инвестировании завершения строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на <адрес> доме по <адрес>, договора уступки права (требования) на <адрес> указанном доме от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ООО "Барнаулкапстрой", дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ к муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГ *** в части передачи <адрес> указанном доме, заключенного между ООО "Барнаулкапстрой" и городским округом - город Барнаул; прекращении права собственности на спорную квартиру городского округ - город Барнаул; признании права собственности на спорную квартиру за истцом (т. 1 л.д. 139).
В обоснование исковых требований ссылается на то, что по договору уступки прав требования, заключенному между ним и К. от ДД.ММ.ГГ к нему перешло право требования на <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>. Соглашением *** от ДД.ММ.ГГ номер квартиры изменен на ***.
Строительство указанного жилого дома осуществлялось ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой" с которыми К. были заключены договоры инвестирования от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ соответственно.
Инвесторами обязательства по договорам были исполнены надлежащим образом, Н. квартира передана по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГ, он ввез туда свое имущество, приступил к отделке.
Между тем, ООО "Барнаулинвестстрой" обязательства по договору инвестирования не исполнены. Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ указанная организация признана банкротом.
ТСЖ "Наш дом" приняло на себя функцию застройщика дома по адресу: <адрес>, однако обязательства с инвесторами не оформлены договорами.
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" сдало жилой дом в эксплуатацию.
В нарушение положений ФЗ N 214-ФЗ о том, что у застройщика не возникает право собственности на объект долевого строительства, ТСЖ "Наш дом" распорядилось квартирой *** в вышеуказанном доме, передав ее ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" по договору инвестирования на основании решения правления ТСЖ "Наш дом", которое в последующем передало права на данную квартиру ООО "Барнаулкапстрой", оно в свою очередь - Комитету.
Комитетом с учетом уточнения предъявлен встречный иск к Н. и К. о признании недействительным договора об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО "Стройпрогресс" и К., договора *** об инвестировании строительства дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенного между К. и ООО "Барнаулинвестстрой" (т. 2 л.д. 19).
В обоснование встречных исковых требований Комитет ссылается на то, что указанные сделки инвестирования являются ничтожными, поскольку заключены ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой", как застройщиками, не имеющими права на привлечение денежных средств, не имеющими права на момент заключения оспариваемых договоров на строительство жилого дома. Кроме того, указывает, что оспариваемые сделки заключены под влиянием обмана со стороны единоличного исполнительного органа ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой", в связи с чем в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ являются недействительными.
ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" с учетом уточнения предъявлен встречный иск к Н. и К. о признании ничтожными договора об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО "Стройпрогресс" и К., договора *** об инвестировании строительства дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенного между К. и ООО "Барнаулинвестстрой", договора уступки права требования *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между К. и Н. В обоснование ссылается на то, что договоры инвестирования заключены ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой", как застройщиками, не имеющими права на привлечение денежных средств, не имеющими права на строительство жилого дома. Кроме того, полагает, что К. не имела намерений приобрести для себя и своих личных нужд квартиру, поскольку в день подписания договора с ООО "Барнаулинвестстрой" *** ДД.ММ.ГГ заключила договор уступки права требования с Н.
Кроме того, договор от ДД.ММ.ГГ является мнимой сделкой в силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, не порождающей правовых последствий, поскольку у ООО "Стройпрогресс" не было намерений создать соответствующие правовые последствия в виде строительства объектов, поскольку у данного Общества отсутствовало разрешение на строительство, предоставление земельного участка под строительство, отсутствовали даже заявления о их выдаче.
Договор, заключенный между К. и ООО "Барнаулинвестстрой", является недействительной сделкой также на основании ч. 1 ст. 169 ГК РФ, как сделка противоречащая основам правопорядка или нравственности, поскольку на момент ее заключения у данной организации отсутствовали разрешение на строительство и документы о предоставлении земли под строительство.
Договор уступки права, заключенный ДД.ММ.ГГ между К. и истцом Н., по мнению истца по встречному иску, является мнимой на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ, так как К. при заключении договора об инвестировании с ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ не имела намерений приобрести квартиру для личных нужд, поскольку в этот же день фактически продала квартиру, заключив с истцом договор уступки.
Кроме того, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" указывает на то, что по материалам дела ФИО, подписавшая оспариваемый договор от ООО "Стройпрогресс" по данным налоговой инспекции не являлась руководителем данной организации, в связи с чем не имела полномочий на заключение сделок от имени указанной организации.
В ходе рассмотрения дела с согласия истца произведена замена ненадлежащего ответчика ООО "Барнаулкапстрой" на ОАО "Барнаулкапстрой".
Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 13 февраля 2013 г. исковые требования Н. удовлетворены.
- Признаны недействительными договор об инвестировании завершения строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в отношении <адрес> в <адрес>;
- договор уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ОАО "Барнаулкапстрой" в отношении <адрес> в <адрес>.
дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ к муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГ ***, заключенному между городским округом - город Барнаул Алтайского края и ОАО "Барнаулкапстрой" в отношении <адрес> в <адрес>.
Прекращено право собственности городского округа - город Барнаул Алтайского края на <адрес> в <адрес>.
Признано за Н. право собственности на <адрес> в <адрес>.
Встречные иски Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель Комитета просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что в соответствии с положениями ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также заключенными между К., ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой" договорами инвестирования строительства жилья и дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ право требования результата вложений или инвестиций инвестор может предъявлять только к контрагенту, т.е. к ООО "Барнаулинвестстрой".
Помимо этого, апеллятор в обоснование своих доводов о ничтожности договора между К. и ООО "Стройпрогресс" указывает на то, что указанное Общество не получало разрешение на строительство дома по <адрес>, поэтому никогда не являлось застройщиком данного жилого дома, и следовательно, не имело права на заключение договора с К. и привлечение денежных средств на строительство.
Администрацией города Барнаула поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых, по сути, содержатся доводы о согласии с жалобой.
Будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени слушания дела, истец и представитель ТСЖ "Наш дом" в суд не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в связи с чем, в соответствии с нормами ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителей ответчиков Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой", поддержавших доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГ между ООО "Стройпрогресс" и К. заключен договор об инвестировании строительства жилья, расположенного по адресу: <адрес> условиям договора ООО "Стройпрогресс" обязался передать инвестору после ввода в эксплуатацию двухкомнатную квартиру со строительным номером *** на 10 этаже в блок-секции *** (рядовой), общей площадью <данные изъяты> кв. метра. Инвестор оплачивает за указанную квартиру <данные изъяты> руб. в один этап в срок до ДД.ММ.ГГ
Оплата К. по договору от ДД.ММ.ГГ за указанную квартиру строительный номер *** в <адрес>-г по <адрес> в <адрес> <данные изъяты> руб. подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Стройпрогресс" (сторона-1), ООО "Барнаулинвестстрой" (сторона-2), К. (сторона-3) заключено дополнительное соглашение *** к договору б/н от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым с момента подписанная данного соглашения договор между стороной-1 и стороной-2 аннулируется при условии, что тут же между стороной-2 и стороной-3 будет заключен договор об инвестировании строительства двухкомнатной <адрес> строящемся доме по <адрес>-2 имеет право на заключение договоров инвестирования строительства жилья на основании постановления администрации г. Барнаула *** от ДД.ММ.ГГ С момента аннулированная договора и подписания договора об инвестировании строительства жилья между стороной-2 и стороной-3 все обязательства по строительству жилья перед стороной-3 переходят стороне-2.
В этот же день, ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнаулинвестстрой" и К. заключен договор *** об инвестировании строительства жилья, в соответствии с которым ООО "Барнаулинвестстрой" обязался передать инвестору после ввода в эксплуатацию двухкомнатную квартиру со строительным номером *** на 10 этаже в блок-секции ***, общей площадью <данные изъяты> кв. метра.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Стройпрогресс" (сторона-1), ООО "Барнаулинвестстрой" (сторона-2), К. (сторона-3) заключено соглашение о взаимозачете, согласно которому сторона-1 погашает задолженность стороны-2 по договору поручения от ДД.ММ.ГГ на сумму <данные изъяты> руб. Сторона-2 погашает задолженность стороны 3 по договору об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ (<адрес>). Сторона-3 погашает задолженность стороны-1 по возмещению суммы в размере <данные изъяты> руб. в связи с аннулированием договора.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнаулинвестстрой" и К. заключено дополнительное соглашение к договору *** от ДД.ММ.ГГ об инвестировании строительства жилья, согласно которому строительный номер *** двухкомнатной квартиры по <адрес> изменен на *** в связи с увеличением этажности, переводом жилых помещений в нежилые, плановый срок сдачи объекта установлен 2 - 3 квартал 2006 г.
ДД.ММ.ГГ между К. (сторона-1) и Н. (сторона-2) заключен договор уступки прав по договору *** об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ В соответствии, с условиями которого сторона-1 передала в собственность стороне-2 права и обязанности, принадлежащие стороне-1 по договору *** об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ, дополнительному соглашению к договору об инвестировании строительства жилья *** от ДД.ММ.ГГ жилого <адрес>-г, расположенного по <адрес> в <адрес>. При этом сторона-2 (Н.) уплачивает за уступаемые права и обязанности стороне-1 компенсацию в размере <данные изъяты> руб.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнауинвестстрой" и Н. заключено дополнительное соглашение *** к договору *** от ДД.ММ.ГГ об инвестировании строительства жилья и дополнительному соглашению *** от ДД.ММ.ГГ согласно которому инвестор принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по <адрес> в <адрес>, а ООО "Барнауинвестстрой" обязуется передать инвестору после ввода указанного дома в эксплуатацию двухкомнатную <адрес>, общей проектной приведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 10 этаже в блок-секции ***.
Согласно представленному акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГ ООО "Барнаулинвестстрой" передало Н. двухкомнатную <адрес>, общей проектной приведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 10 этаже в блок-секции *** <адрес> в <адрес> по договору *** от ДД.ММ.ГГ об инвестировании строительства жилья и дополнительным соглашениям *** от ДД.ММ.ГГ, *** от ДД.ММ.ГГ, договору уступки прав по договору *** от ДД.ММ.ГГ
Фактическое владение и пользование квартирой ***, общей проектной приведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 10 этаже в блок-секции *** <адрес> в <адрес> истцом участниками по делу не оспорено.
Судом также установлено, что строительство жилого дома по <адрес> в <адрес> ООО "Барнаулинвестстрой" не было завершено. Завершение строительства жилого дома осуществлялось ТСЖ "Наш дом" на основании договора аренда земельного участка, выданного ему разрешения на строительство.
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" по договору аренды предоставлен земельный участок для организации работ по завершению строительства и дальнейшей эксплуатации 12-этажного дома.
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" выдано разрешение на строительство 12-этажного дома по <адрес> в <адрес>.
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 79%).
ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" получено разрешение на ввод в эксплуатацию 12-этажного дома по <адрес> в <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между Городским округом - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства (муниципальный заказчик) и ОАО "Барнаулкапстрой"(продавец) заключен муниципальный контракт, предметом которого является приобретение жилых помещений в многоквартирных домах.
ДД.ММ.ГГ между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" заключен договор об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> в силу условий которого, стороны обязались объединить свои финансовые возможности в целях завершения строительством многоквартирного 12 этажного жилого дома, расположенного по указанному адресу. Инвестор обязуется передать застройщику денежные средства для осуществления строительства объекта, а застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилого помещения - двухкомнатной <адрес> общей проектной приведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 10 этаже в блок-секции *** <адрес> в <адрес>.
Согласно справке-акту от ДД.ММ.ГГ ППСФ "Алтайэнергожилстрой" произведена оплата в размере <данные изъяты> руб. и получена двухкомнатная <адрес>, расположенная на 10 этаже в блок-секции *** по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" (первоначальный инвестор) и ОАО "Барнаулкапстрой" (новый инвестор) заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым первоначальный инвестор передает, а новый инвестор принимает на себя право требования первого и становится стороной по договору *** от ДД.ММ.ГГ об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> в <адрес>, заключенному между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", выступающим инвестором по этому договору, и ТСЖ "Наш дом", выступающего застройщиком по этому договору в части двухкомнатной <адрес> жилом доме по <адрес> в <адрес>. По настоящему договору новый инвестор получает право (вместо первоначального инвестора) на получение и регистрацию в собственность указанной квартиры.
В соответствии со справкой ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" от ДД.ММ.ГГ выданной ООО "Барнаулкапстрой" расчет по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГ произведен полностью.
В соответствии с дополнительным соглашением о внесении изменений в муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГ *** от ДД.ММ.ГГ п. 2.1 муниципального контракта изложен в редакции, согласно которой продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГ продать Комитету жилые помещения, в том числе в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.
В соответствии с актом приема-передачи жилых помещений от ДД.ММ.ГГ между ОАО "Барнаулкапстрой" и Городской округ город Барнаул АК, в лице начальника Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула принята <адрес> в <адрес>.
Собственником <адрес> является Городской округ - г. Барнаул Алтайского края.
При таких объективно установленных обстоятельствах довод апеллятора о ничтожности договора между К. и ООО "Стройпрогресс" от ДД.ММ.ГГ ввиду отсутствия у Общества разрешения на строительство дома по <адрес>, и следовательно, отсутствия права на заключение договора с К. и привлечение денежных средств на строительство, не принимается судебной коллегией.
Указанное обстоятельство могло явиться основанием для предъявления участником долевого строительства требования о расторжения указанных договоров на основании положений ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, но не является основанием для признания договоров недействительными как несоответствующих требованиям законодательства.
Кроме того, на момент заключения договора об инвестировании жилья между К. и ООО "Стройпрогресс" от ДД.ММ.ГГ действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которым требования к наличию разрешения на строительство как условие для привлечения денежных средств на инвестирование строительства объекта не были предусмотрены. Не содержат таких условий и положения Гражданского кодекса РФ о договоре подряда, которые до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве") применялись при рассмотрении споров, вытекающих из договоров инвестирования строительства жилья.
Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" отсутствие у застройщика разрешения на строительство также не предусмотрено в качестве основания для признания договоров участия в долевом строительстве недействительными или применения иных неблагоприятных последствий данного обстоятельства по требованиям иных лиц за исключением участника долевого строительства.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд обоснованно исходил еще и из того, что истцами по встречным требованиям пропущен срок исковой давности для оспаривания вышеуказанных сделок.
С учетом положений, содержащихся в п. 32 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 N 6/8, согласно которых ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166); учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица; при этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181, довод представителя апеллятора в суде второй инстанции о неправильном применении судом исковой давности по встречным требованиям является необоснованным.
Довод жалобы о том, что в соответствии с положениями ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также заключенными между К., ООО "Стройпрогресс", ООО "Барнаулинвестстрой" договорами инвестирования строительства жилья и дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ право требования результата вложений или инвестиций инвестор может предъявлять только к контрагенту, т.е. к ООО "Барнаулинвестстрой", судебной коллегией не принимается.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство ***-этажного жилого <адрес>, расположенного по <адрес> в <адрес>, выдано ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ, то есть после вступления в силу указанного Закона.
Следовательно, правоотношения возникшие между К. (в последующем Н.) и ООО "Барнаулинвестстрой", подпадают под регулирование указанного Закона.
Согласно ст. 13 вышеуказанного Закона при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
На основании указанных положений с момента предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство ТСЖ "Наш дом", соответственно возникновения прав застройщика в отношении многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, на указанную организацию распространяются установленные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" ограничения, в частности объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства до даты его передачи участникам долевого строительства, в соответствии со ст. ст. 8, 13 названного закона.
Сложившиеся отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами-участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком и никем не оспорены, с целью защиты прав граждан должны регулироваться нормами ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Новиков с ТСЖ "Наш дом" не состоит в договорных отношениях по участию в строительстве дома, вместе с тем, его права дольщика на получение жилья, возникшие из договоров с первоначальным застройщиком ООО "Барнаулинвестстрой", обеспечены залогом в виде объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с представленными документами, участником долевого строительства К. в полном объеме исполнены обязательства по внесению денежных средств в целях инвестирования строительства многоквартирного дома с получение в собственность объекта недвижимости, предусмотренные договором и дополнительными соглашениями к нему.
Однако квартира в установленном порядке в собственность участника долевого строительства (его правопреемника на основании договора) не передана.
Отсутствие между сторонами договорных отношений по осуществлению строительства многоквартирного дома не позволяет сторонам в соответствии с требованиями закона осуществить передачу объекта долевого строительства и как следствие не позволяет гражданину зарегистрировать свое право собственности на объект долевого строительства.
Данное обстоятельство не должно нарушать право гражданина - участника долевого строительства на получение объекта долевого строительства в собственность.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при завершении строительства многоквартирного дома не предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.
Довод администрации города Барнаула в возражениях на апелляционную жалобу о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания права собственности иных лиц на спорную квартиру со ссылкой на то, что с <данные изъяты> право собственности истца на спорное жилое помещение не зарегистрировано, и каких-либо действий, направленных на регистрацию этого права, истцом не предпринималось, является необоснованным по следующим основаниям.
Н. заявлены требования о признании недействительными договоров, заключенных ответчиками в <данные изъяты>, указанные требования предъявлены в суд ДД.ММ.ГГ.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Содержание данной правовой нормы воспроизведено в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
В том же пункте Постановления отмечено, что под правом лица, подлежащим защите судом, применительно к понятию исковой давности следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
Таким образом, исковая давность является сроком, установленным законом для принудительного исполнения обязанности, для совершения в юрисдикционной форме действий в целях защиты, восстановления нарушенных (оспариваемых) прав. Возможность реализации нарушенного права означает, что у истца есть основания для предъявления требования - нарушены принадлежащие ему субъективные права на имущество, денежные суммы и другое со стороны конкретного лица ответчика.
Имеющиеся в материалах дела документы не позволяют судить о существовании каких-либо притязаний в отношении спорной квартиры до заключения вышеуказанных договоров ответчиками в <данные изъяты>. Следовательно, до этого момента у истца отсутствовали основания для предъявления требования о защите своего права, которое могло быть адресовано конкретному лицу, из поведения которого явно следовало, что это лицо претендует на спорную долю.
Довод представителя администрации города Барнаула о ненадлежащем способе защиты права, выбранным истцом, отвергается судебной коллегией в силу вышеприведенного законодательства.
Ссылка представителя администрации города Барнаула в возражениях на жалобу на отсутствие в договорах инвестирования строительства жилья существенного условия, как то, указание на конкретный объект недвижимости, подлежащий передаче в соответствии с проектной документацией, что влечет недействительность договоров, является необоснованной, поскольку противоречит текстам договоров и дополнительных соглашений, заключенных между участниками долевого строительства К., Н. и застройщиками ООО "Стройпрогресс" и ООО "Барнаулинвестстрой", по условиям которых застройщики обязались передать двухкомнатную квартиру со строительным номером <данные изъяты>(с учетом перенумерации <данные изъяты>, а затем на <данные изъяты>) 10 этаже в блок-секции *** (рядовой), общей площадью <данные изъяты> кв. метра.
Доводы представителей ответчиков в суде апелляционной инстанции о сомнениях в идентичности присужденной Н. квартиры по решению суда квартирам, указанным в договорах от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ, дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГ, не принимаются судебной коллегией, поскольку повторяют их правовую позицию, выраженную в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в обжалуемом судебном постановлении, вследствие чего не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Так, изменение нумерации квартиры с номера <данные изъяты> на номер <данные изъяты>, а затем на номер <данные изъяты> следует из дополнительных соглашений к договору об инвестировании строительства. Также данное обстоятельство следует из характеристик объекта инвестирования, указанных в договорах об инвестировании строительства, дополнительных соглашений.
Кроме того, застройщиком, осуществляющим завершение строительства, фактически принадлежность права Н. на <адрес> доме не оспаривалось, поскольку указанным застройщиком как указано выше в реестр участников долевого строительства в части указанной квартиры включен Новиков, квитанции на оплату коммунальных платежей выставляются также на указанную квартиру, доказательств наличия претензий на указанную квартиру от иных участников долевого строительства до приобретения ТСЖ "Наш дом" прав застройщика не имеется.
Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, выводы суда основаны на нормах действующего законодательства и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу ответчика Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 13 февраля 2013 г. оставить без удовлетворения, указанное решение - без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)