Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Воробьевой Н.М., Первушиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 мая 2013 года по делу N А19-2223/2013 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ушакова О.В.; суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Басаева Д.В., Желтоухов Е.В.),
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район" (ОГРН: 1023802719489, Иркутская область, г. Слюдянка) (далее - комитет, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Серебряные воды Байкала" (ОГРН: 1083848000763, Иркутская область, г. Слюдянка) (далее - общество, арендатор, ООО "Серебряные воды Байкала") о взыскании 19 102 рублей 20 копеек задолженности по договору аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009 за 1 квартал 2013 года; 1 413 рублей 56 копеек пени за просрочку платежей за период с 10.02.2013 по 24.04.2013; о расторжении договора аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 мая 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного Апелляционного суда от 7 августа 2013 года иск удовлетворен частично, с ООО "Серебряные воды Байкала" в пользу комитета взыскано 19 102 рубля 20 копеек основного долга и 1 413 рублей 56 копеек пени за просрочку платежей. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя кассационной жалобы, неоднократное невнесение арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, поэтому договор может быть досрочно расторгнут судом.
Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовой корреспонденции N 02128-02130), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании постановления администрации муниципального образования Слюдянский район от 05.10.2009 N 1054 МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район" (арендодатель) и ООО "Серебряные воды Байкала" (арендатор) 05.11.2009 заключили договор аренды N 114 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:25:010105:115, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Слюдянка, по ул. Менделеева, 1 "Б" (далее - участок), общей площадью 6959 кв. м, с разрешенным использованием - под строительство производственно-складского комплекса по розливу питьевой воды.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Срок аренды земельного участка установлен с 05.11.2009 по 05.11.2024.
Договор аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 12.01.2010.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет в год - 76 408 рублей 78 копеек, в квартал - 19 102 рублей 19 копеек.
Арендная плата вносится арендатором в срок не позднее десятого числа второго месяца текущего квартала, т.е. до 10.02., 10.05., 10.08., 10.11 (пункт 3.2 договора).
Комитетом в адрес ООО "Серебряные воды Байкала" была направлена претензия N 2085 от 16.10.2012 о погашении в течение 10 дней задолженности по арендной плате за пользование арендованным земельным участком, образовавшейся в связи с неоплатой арендной платы за 2012 год (четыре раза подряд).
В связи с неисполнением арендатором обязанности по погашению задолженности по арендной плате, администрация 09.11.2012 предложила расторгнуть договор аренды земельного участка.
Поскольку обществом не были предприняты действия по уплате арендной платы и (или) не подписано соглашение о расторжении договора, истец обратился 21.02.2013 в арбитражный суд с настоящим иском.
После предъявления иска, 26.02.2013 ответчик уплатил образовавшуюся за 2012 год задолженность.
При таких обстоятельствах, истец уточнил исковые требования и просил взыскать 19 102 рублей 19 копеек основного долга по договору аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009 за 1 квартал 2013 год и 1 413 рублей 56 копеек пени за просрочку платежей за период с 10.02.2013 по 24.04.2013, а также расторгнуть договор аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009.
Руководствуясь статьями 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, пунктом 1 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за пользование земельным участком.
Признав, что арендатором не доказано существенное нарушение условий договора, суд отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляционный суд исходил из аналогичных выводов.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив ее доводы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Указывая на то, ответчик систематически нарушает условия договора в части внесения арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами установлено, что между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
Такое толкование части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судами установлено, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием о погашении задолженности за I, II, III, IV квартал 2012 года, так и предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды N 114.
При таких обстоятельствах, суды обоснованно констатировали факт соблюдения истцом требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов.
Абзац 4 пункта 6.4 договора аренды земельного участка N 114 в качестве основания его расторжения предусматривает невнесение арендных платежей в сроки установленные договором (а именно, не позднее десятого числа второго месяца текущего квартала, т.е. до 10.02, 10.05, 10.08, 10.11) более трех месяцев подряд.
Таким образом, стороны договора пришли к соглашению о том, что невнесение арендных платежей в установленные сроки более трех месяцев подряд будет являться существенным нарушением условий договора, которое влечет за собой его расторжение.
Как следует из материалов дела, комитет обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды N 114, ссылаясь на отсутствие уплаты арендной платы за I, II, III, IV кварталы 2012 года.
Судами установлено, что задолженность за I, II, III, IV квартал 2012 года истец оплатил после предъявления настоящего иска - 26.02.2013, задолженность за I квартал 2013 года истцом не погашена.
Учитывая, что основание иска не изменялось и в материалах дела имеются доказательства неуплаты арендатором арендной платы в течение пяти раз подряд, вывод судов о недоказанности факта неисполнения ответчиком более двух раз подряд обязательств по уплате арендных платежей со ссылкой на уточнение исковых требований, является ошибочным.
Кроме того, вывод суда апелляционной инстанции о том, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности арендатора по внесению арендной платы само по себе не может быть квалифицировано как существенное нарушение для целей установления оснований расторжения долгосрочного договора аренды является неправомерным, поскольку исходя из правовой природы такого договора, собственник (арендодатель) заключая возмездный договор и передавая арендатору имущество во временное владение и пользование, рассчитывает на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором, при этом по смыслу статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации внесение арендной платы считается одной из основных обязанностей арендатора, за длительность (периодичность) нарушения которой законом и (или) договором устанавливается возможность досрочного расторжения действующего обязательства.
Уплата неустойки за просрочку исполнения обязательства не может являться основанием для отказа в расторжении договора, поскольку ее уплата не устраняет существенности нарушений, определенной в абзаце 4 пункта 6.4 договора.
В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В рассматриваемом случае истец предъявил иск до уплаты арендатором задолженности, следовательно, он вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Однако, факт устранения (не устранения) нарушения обязательств по уплате арендной платы в разумный срок судами не устанавливался.
Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценивать доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, обжалуемые судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть рекомендации, изложенные в настоящем постановлении, установить наличие (отсутствие) условий расторжения договора N 114 от 05.11.2009 в судебном порядке, и принять обоснованное решение, а также распределить расходы по госпошлине за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 мая 2013 года по делу N А19-2223/2013 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
Н.М.ВОРОБЬЕВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 21.10.2013 ПО ДЕЛУ N А19-2223/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2013 г. N А19-2223/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Воробьевой Н.М., Первушиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 мая 2013 года по делу N А19-2223/2013 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ушакова О.В.; суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Басаева Д.В., Желтоухов Е.В.),
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район" (ОГРН: 1023802719489, Иркутская область, г. Слюдянка) (далее - комитет, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Серебряные воды Байкала" (ОГРН: 1083848000763, Иркутская область, г. Слюдянка) (далее - общество, арендатор, ООО "Серебряные воды Байкала") о взыскании 19 102 рублей 20 копеек задолженности по договору аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009 за 1 квартал 2013 года; 1 413 рублей 56 копеек пени за просрочку платежей за период с 10.02.2013 по 24.04.2013; о расторжении договора аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 мая 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного Апелляционного суда от 7 августа 2013 года иск удовлетворен частично, с ООО "Серебряные воды Байкала" в пользу комитета взыскано 19 102 рубля 20 копеек основного долга и 1 413 рублей 56 копеек пени за просрочку платежей. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя кассационной жалобы, неоднократное невнесение арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, поэтому договор может быть досрочно расторгнут судом.
Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовой корреспонденции N 02128-02130), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании постановления администрации муниципального образования Слюдянский район от 05.10.2009 N 1054 МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования Слюдянский район" (арендодатель) и ООО "Серебряные воды Байкала" (арендатор) 05.11.2009 заключили договор аренды N 114 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:25:010105:115, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Слюдянка, по ул. Менделеева, 1 "Б" (далее - участок), общей площадью 6959 кв. м, с разрешенным использованием - под строительство производственно-складского комплекса по розливу питьевой воды.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Срок аренды земельного участка установлен с 05.11.2009 по 05.11.2024.
Договор аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 12.01.2010.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет в год - 76 408 рублей 78 копеек, в квартал - 19 102 рублей 19 копеек.
Арендная плата вносится арендатором в срок не позднее десятого числа второго месяца текущего квартала, т.е. до 10.02., 10.05., 10.08., 10.11 (пункт 3.2 договора).
Комитетом в адрес ООО "Серебряные воды Байкала" была направлена претензия N 2085 от 16.10.2012 о погашении в течение 10 дней задолженности по арендной плате за пользование арендованным земельным участком, образовавшейся в связи с неоплатой арендной платы за 2012 год (четыре раза подряд).
В связи с неисполнением арендатором обязанности по погашению задолженности по арендной плате, администрация 09.11.2012 предложила расторгнуть договор аренды земельного участка.
Поскольку обществом не были предприняты действия по уплате арендной платы и (или) не подписано соглашение о расторжении договора, истец обратился 21.02.2013 в арбитражный суд с настоящим иском.
После предъявления иска, 26.02.2013 ответчик уплатил образовавшуюся за 2012 год задолженность.
При таких обстоятельствах, истец уточнил исковые требования и просил взыскать 19 102 рублей 19 копеек основного долга по договору аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009 за 1 квартал 2013 год и 1 413 рублей 56 копеек пени за просрочку платежей за период с 10.02.2013 по 24.04.2013, а также расторгнуть договор аренды земельного участка N 114 от 05.11.2009.
Руководствуясь статьями 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, пунктом 1 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за пользование земельным участком.
Признав, что арендатором не доказано существенное нарушение условий договора, суд отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляционный суд исходил из аналогичных выводов.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив ее доводы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Указывая на то, ответчик систематически нарушает условия договора в части внесения арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами установлено, что между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
Такое толкование части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судами установлено, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием о погашении задолженности за I, II, III, IV квартал 2012 года, так и предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды N 114.
При таких обстоятельствах, суды обоснованно констатировали факт соблюдения истцом требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов.
Абзац 4 пункта 6.4 договора аренды земельного участка N 114 в качестве основания его расторжения предусматривает невнесение арендных платежей в сроки установленные договором (а именно, не позднее десятого числа второго месяца текущего квартала, т.е. до 10.02, 10.05, 10.08, 10.11) более трех месяцев подряд.
Таким образом, стороны договора пришли к соглашению о том, что невнесение арендных платежей в установленные сроки более трех месяцев подряд будет являться существенным нарушением условий договора, которое влечет за собой его расторжение.
Как следует из материалов дела, комитет обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды N 114, ссылаясь на отсутствие уплаты арендной платы за I, II, III, IV кварталы 2012 года.
Судами установлено, что задолженность за I, II, III, IV квартал 2012 года истец оплатил после предъявления настоящего иска - 26.02.2013, задолженность за I квартал 2013 года истцом не погашена.
Учитывая, что основание иска не изменялось и в материалах дела имеются доказательства неуплаты арендатором арендной платы в течение пяти раз подряд, вывод судов о недоказанности факта неисполнения ответчиком более двух раз подряд обязательств по уплате арендных платежей со ссылкой на уточнение исковых требований, является ошибочным.
Кроме того, вывод суда апелляционной инстанции о том, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности арендатора по внесению арендной платы само по себе не может быть квалифицировано как существенное нарушение для целей установления оснований расторжения долгосрочного договора аренды является неправомерным, поскольку исходя из правовой природы такого договора, собственник (арендодатель) заключая возмездный договор и передавая арендатору имущество во временное владение и пользование, рассчитывает на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором, при этом по смыслу статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации внесение арендной платы считается одной из основных обязанностей арендатора, за длительность (периодичность) нарушения которой законом и (или) договором устанавливается возможность досрочного расторжения действующего обязательства.
Уплата неустойки за просрочку исполнения обязательства не может являться основанием для отказа в расторжении договора, поскольку ее уплата не устраняет существенности нарушений, определенной в абзаце 4 пункта 6.4 договора.
В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В рассматриваемом случае истец предъявил иск до уплаты арендатором задолженности, следовательно, он вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Однако, факт устранения (не устранения) нарушения обязательств по уплате арендной платы в разумный срок судами не устанавливался.
Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценивать доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, обжалуемые судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть рекомендации, изложенные в настоящем постановлении, установить наличие (отсутствие) условий расторжения договора N 114 от 05.11.2009 в судебном порядке, и принять обоснованное решение, а также распределить расходы по госпошлине за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 мая 2013 года по делу N А19-2223/2013 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
Н.М.ВОРОБЬЕВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)