Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Желтянникова В.И., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: Мочалова У.И. (доверенность от 17.01.2013)
от ответчика: Милюкова А.В. (доверенность от 18.04.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13397/2013) Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2013 по делу N А56-8909/2013 (судья Изотова С.В.), принятое
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры",
к ООО "ТРЭВЭЛС"
об обязании заключить дополнительное соглашение,
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС" (далее - ответчик, Общество) заключить дополнительное соглашение N 4 к договору аренды от 09.11.2004 N Д2-78/2 об изменении арендной платы путем его подписания в следующей редакции:
1. В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.1. договора, а также на основании отчета от 12.12.2012 N 149/12 об оценке объекта оценки, пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:
"4.1. Ежемесячная арендная плата за пользование Объектом составляет 8 684 839 (восемь миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот тридцать девять) рублей 20 копеек, в том числе НДС 18% - 1 324 806 (Один миллион триста двадцать четыре тысячи восемьсот шесть) рублей 00 копеек.
Годовой размер арендной платы за пользование Объектом составляет 104 218 070 (Сто четыре миллиона двести восемнадцать тысяч семьдесят) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% - 15 897 671 (Пятнадцать миллионов восемьсот девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят один) рубль 76 копеек".
2. Первый платеж арендной платы, установленный настоящим дополнительным соглашением, арендатор осуществляет в сроки, установленные договором, в месяце, следующем за месяцем государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения.
3. Во всем остальном стороны руководствуются положениями договора.
4. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью договора, составлено в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, вступает в силу с момента его государственной регистрации.
5. Обязанность по государственной регистрации настоящего соглашения в том числе расходы на ее проведение, возлагается на арендатора.
Решением от 14.05.2013 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Агентство, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить и удовлетворить заявленные требования, указывая, что исполнение договора без изменения его условия о размере арендной платы нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов истца и влечет для него значительный ущерб, так как, заключая договор, истец не мог не рассчитывать на возможность в течение почти пятидесяти лет увеличить размер арендной платы (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ), однако, судом первой инстанции не дана оценка данным доводам. Вывод суда первой инстанции об обязанности сторон прогнозировать вероятность роста цен в период исполнения договора, по мнению истца, не подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Государственным учреждением "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры Российской Федерации (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 09.11.2004 N Д2-78/2 аренды помещений, состав которых определен в приложении N 1 к договору, расположенных в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, площадью 10 968,7 кв. м, с кадастровым номером 78:1176:1:6, по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 4, лит. А, для использования под офис.
Пунктом 1.2 договора установлен срок его действия до 01.01.2030.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 17.11.2004 арендатору передано полностью нежилое здание с кадастровым номером 78:1176:1:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 4, лит. А.
Пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.11.2004 в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к договору), величина ежемесячной арендной платы без учета НДС установлена в размере 95 075,67 у.е. Ежемесячные платежи за пользование объектом производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на последнее число месяца, предшествующему оплачиваемому месяцу.
Дополнительным соглашением от 09.11.2005 N Д2-78/2-2 права и обязанности арендодателя по договору переданы территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области, а также изменен срок действия договора до 01.11.2053.
Дополнительным соглашением от 12.07.2010 права и обязанности арендодателя переданы Агентству.
Согласно пункту 7.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2005 изменение условий договора и его досрочное расторжение допускается по соглашению сторон. Предложение по изменению условий настоящего договора и его досрочному расторжению рассматривается сторонами в месячный срок и оформляется дополнительным соглашением.
По заказу Агентства обществом с ограниченной ответственностью "ГК Азира" выполнена оценка рыночной стоимости права пользования по договору аренды спорного здания.
Согласно отчету от 12.12.2012 N 149/12 величина рыночной стоимости права пользования объектом по договору составляет 4 682 руб. 90 коп. за 1 кв. м в год.
Письмом от 21.12.2012 N 777 Агентством предложено Обществу подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы на основании данного отчета.
Письмом от 06.02.2013 Общество от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы отказалось.
Ссылаясь на изменение рыночной ставки арендной платы за спорное здание, отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы, Агентство обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на положения пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, апелляционный суд пришел к выводу, что в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано правомерно.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При отсутствии одного из совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, договор не может быть изменен.
Как существенное изменение обстоятельств Агентство расценивает значительный рост рыночных цен, увеличение рыночной арендной платы в настоящее время по сравнению с установленным дополнительным соглашением от 17.11.2004 к договору.
Между тем, рост рыночных цен нельзя признать таким обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора; изменение рыночных цен в сторону увеличения является естественным следствием экономических процессов; резкого скачка цен, вызванного какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, в период после заключения договора аренды от 09.11.2004 не наблюдалось; постоянный рост рыночных цен является объективным обстоятельством, в условиях которого осуществляют экономическую деятельность все хозяйствующие субъекты.
С учетом изложенного нет оснований говорить и о наличии в совокупности четырех условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, в частности, стороны в момент заключения договора не могли исходить из того, что рыночные цены останутся неизменными на протяжении всего срока, на который заключен договор. Размер арендной платы определен договором в иностранной валюте, что частично компенсирует инфляционные процессы.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, правомерно исходил из того, что наличие указанных в ст. 451 ГК РФ оснований для изменения договора истец не доказал.
Доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как основанные на неправильном толковании норм ст. 451 ГК РФ.
Оснований для отмены обжалуемого решения апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2013 по делу N А56-8909/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2013 ПО ДЕЛУ N А56-8909/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. по делу N А56-8909/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Желтянникова В.И., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: Мочалова У.И. (доверенность от 17.01.2013)
от ответчика: Милюкова А.В. (доверенность от 18.04.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13397/2013) Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2013 по делу N А56-8909/2013 (судья Изотова С.В.), принятое
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры",
к ООО "ТРЭВЭЛС"
об обязании заключить дополнительное соглашение,
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС" (далее - ответчик, Общество) заключить дополнительное соглашение N 4 к договору аренды от 09.11.2004 N Д2-78/2 об изменении арендной платы путем его подписания в следующей редакции:
1. В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.1. договора, а также на основании отчета от 12.12.2012 N 149/12 об оценке объекта оценки, пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:
"4.1. Ежемесячная арендная плата за пользование Объектом составляет 8 684 839 (восемь миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот тридцать девять) рублей 20 копеек, в том числе НДС 18% - 1 324 806 (Один миллион триста двадцать четыре тысячи восемьсот шесть) рублей 00 копеек.
Годовой размер арендной платы за пользование Объектом составляет 104 218 070 (Сто четыре миллиона двести восемнадцать тысяч семьдесят) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% - 15 897 671 (Пятнадцать миллионов восемьсот девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят один) рубль 76 копеек".
2. Первый платеж арендной платы, установленный настоящим дополнительным соглашением, арендатор осуществляет в сроки, установленные договором, в месяце, следующем за месяцем государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения.
3. Во всем остальном стороны руководствуются положениями договора.
4. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью договора, составлено в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, вступает в силу с момента его государственной регистрации.
5. Обязанность по государственной регистрации настоящего соглашения в том числе расходы на ее проведение, возлагается на арендатора.
Решением от 14.05.2013 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Агентство, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить и удовлетворить заявленные требования, указывая, что исполнение договора без изменения его условия о размере арендной платы нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов истца и влечет для него значительный ущерб, так как, заключая договор, истец не мог не рассчитывать на возможность в течение почти пятидесяти лет увеличить размер арендной платы (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ), однако, судом первой инстанции не дана оценка данным доводам. Вывод суда первой инстанции об обязанности сторон прогнозировать вероятность роста цен в период исполнения договора, по мнению истца, не подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Государственным учреждением "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры Российской Федерации (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 09.11.2004 N Д2-78/2 аренды помещений, состав которых определен в приложении N 1 к договору, расположенных в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, площадью 10 968,7 кв. м, с кадастровым номером 78:1176:1:6, по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 4, лит. А, для использования под офис.
Пунктом 1.2 договора установлен срок его действия до 01.01.2030.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 17.11.2004 арендатору передано полностью нежилое здание с кадастровым номером 78:1176:1:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 4, лит. А.
Пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.11.2004 в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к договору), величина ежемесячной арендной платы без учета НДС установлена в размере 95 075,67 у.е. Ежемесячные платежи за пользование объектом производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на последнее число месяца, предшествующему оплачиваемому месяцу.
Дополнительным соглашением от 09.11.2005 N Д2-78/2-2 права и обязанности арендодателя по договору переданы территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области, а также изменен срок действия договора до 01.11.2053.
Дополнительным соглашением от 12.07.2010 права и обязанности арендодателя переданы Агентству.
Согласно пункту 7.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2005 изменение условий договора и его досрочное расторжение допускается по соглашению сторон. Предложение по изменению условий настоящего договора и его досрочному расторжению рассматривается сторонами в месячный срок и оформляется дополнительным соглашением.
По заказу Агентства обществом с ограниченной ответственностью "ГК Азира" выполнена оценка рыночной стоимости права пользования по договору аренды спорного здания.
Согласно отчету от 12.12.2012 N 149/12 величина рыночной стоимости права пользования объектом по договору составляет 4 682 руб. 90 коп. за 1 кв. м в год.
Письмом от 21.12.2012 N 777 Агентством предложено Обществу подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы на основании данного отчета.
Письмом от 06.02.2013 Общество от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы отказалось.
Ссылаясь на изменение рыночной ставки арендной платы за спорное здание, отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы, Агентство обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на положения пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, апелляционный суд пришел к выводу, что в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано правомерно.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При отсутствии одного из совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, договор не может быть изменен.
Как существенное изменение обстоятельств Агентство расценивает значительный рост рыночных цен, увеличение рыночной арендной платы в настоящее время по сравнению с установленным дополнительным соглашением от 17.11.2004 к договору.
Между тем, рост рыночных цен нельзя признать таким обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора; изменение рыночных цен в сторону увеличения является естественным следствием экономических процессов; резкого скачка цен, вызванного какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, в период после заключения договора аренды от 09.11.2004 не наблюдалось; постоянный рост рыночных цен является объективным обстоятельством, в условиях которого осуществляют экономическую деятельность все хозяйствующие субъекты.
С учетом изложенного нет оснований говорить и о наличии в совокупности четырех условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, в частности, стороны в момент заключения договора не могли исходить из того, что рыночные цены останутся неизменными на протяжении всего срока, на который заключен договор. Размер арендной платы определен договором в иностранной валюте, что частично компенсирует инфляционные процессы.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, правомерно исходил из того, что наличие указанных в ст. 451 ГК РФ оснований для изменения договора истец не доказал.
Доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как основанные на неправильном толковании норм ст. 451 ГК РФ.
Оснований для отмены обжалуемого решения апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2013 по делу N А56-8909/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)