Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Мальцева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Омского областного суда Подвязниковой Н.А., Чернышевой И.В.
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании 15 августа 2012 года дело по апелляционной жалобе ответчика К. на решение Тарского городского суда Омской области от 14 июня 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Ч. к К. удовлетворить частично.
Взыскать с К. в пользу Ч. арендную плату за февраль 2012 года по договору аренды в размере рублей, неустойку в сумме рублей и пени в сумме рублей.
Взыскать с К. в пользу Ч. в качестве возмещения судебных расходов рублей.
Взыскать с К. в пользу Ч. государственную пошлину в размере рублей.
Всего взыскать с К. в пользу Ч. рублей."
Заслушав доклад судьи областного суда Лисовского В.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Ч. обратился в суд с иском к К. о взыскании задолженности, пени, неустойки по договору аренды. В обоснование иска он указал, что по заключенному с К. договору аренды нежилого помещения от 01.05.2011 г. N 5 передал во временное пользование последнего принадлежащее ему праве собственности помещение (временный торговый павильон) по адресу: Омская область, на срок до 20.04.2012 г. за плату в размере руб. ежемесячно, которая подлежала внесению не позднее 5 числа каждого месяца. Договором предусматривалось обязательное письменное сообщение арендатором не позднее чем за один месяц о предстоящем досрочном освобождении арендуемого помещения и передача объекта аренды в исправном состоянии. В нарушение данного условия К. 06.02.2012 г. освободил арендуемое помещение, не предупредив его об этом и не оплатив аренду за февраль. В соответствии с п. 3.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки уплачивается пеня в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки, а также за нарушение существенных условий настоящего договора, повлекших ущерб, неустойка в размере 10% годовой арендной платы. По вине ответчика до 01.03.2012 г. помещение простаивало. Просил взыскать с К. в его пользу руб., из которых руб. - задолженность по арендной плате; руб. - пеня за просрочку платежа; руб. - неустойка, а также судебные расходы.
Истец Ч., его представитель Т. в судебном заседании иск поддержали по изложенным в нем основаниям, дополнительно пояснили, что права на временный торговый павильон не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, так как он не является объектом недвижимости. Земельный участок по в г. Тара находится в собственности истца и его супруги Ч.С. Договор аренды с ответчиком не подлежит государственной регистрации. Договор исполнялся ответчиком с 01.05.2011 г. по 05.02.2012 г.
Третье лицо Ч.С. с иском согласилась и пояснила, что земельный участок, где расположен сдававшийся в аренду павильон, находится в их совместной с истцом собственности. Денежные средства с К. должны быть взысканы в пользу Ч., так как он занимался вопросами аренды.
Ответчик К. в судебном заседании иск не признал, указав, что арендную плату он внес за все время фактического пользования помещением. Его представитель О. ссылалась на незаключенность договора аренды, недоказанность факта причинения истцу какого-либо ущерба, отсутствие правоустанавливающих документов на здание, наличие у истца права взыскать с ответчика только плату за время фактического использования помещения, то есть за пять дней февраля 2012 г.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе К. просит решение отменить, ссылаясь на неверную оценку судом доводов о признании подписанного с истцом договора аренды незаключенным, поскольку не согласован предмет договора, указывает на ненадлежащее исследование судом вопроса о возможности отнесения предоставленного ему помещения к временному объекту, отсутствие государственной регистрации данного договора аренды, необоснованное взыскание с него арендной платы за февраль 2012 г. в полном объеме и отсутствие по этой причине для взыскания с него пени и неустойки.
В заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, об отложении дела не просили, о времени е месте его рассмотрения извещены, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Как видно из материалов дела, между Ч. (арендодатель) и К. (арендатор) был подписан договор аренды N 5 со сроком действия с 01.05.2011 г. по 30.04.2012 г., по которому последний принял за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 55 кв. м с арендной платой руб., вносимой арендатором не позднее 5 числа каждого месяца. Условиями договора также предусматривалась пеня за просрочку внесения арендных платежей и неустойка за нарушение существенных условий договора, повлекших ущерб арендодателю.
Довод апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия согласования его предмета исследовался судом первой инстанции и был отвергнут, как несостоятельный. Судебная коллегия полагает такой вывод правильным.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Давая оценку представленному в деле договору аренды N 5, судебная коллегия исходит из того, что условия договора содержат достаточные данные, позволяющие достоверно определить, какое конкретно имущество являлось объектом аренды.
Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон. Как видно из материалов дела, при заключении сделки стороны передаваемое в аренду помещение указали в самом договоре, описав такие его признаки, как адрес, общую площадь сдаваемого помещения, его назначение. Ответчиком данное помещение было получено и находилось в его пользовании на протяжении более 9 месяцев; каких-либо разногласий или неясности относительно объекта, являвшегося предметом аренды, между сторонами не возникало. При таких обстоятельствах оснований для вывода о несогласовании условия о предмете договора аренды нет.
Изложенный в жалобе довод об отсутствии государственной регистрации договора аренды N 5 также оценивался судом первой инстанции, который с ним не согласился. Представленной в материалы дела справкой МУ "Отдел архитектуры и благоустройства Тарского городского поселения" подтверждено, что передававшийся в аренду ответчику павильон является временным; исследовавшиеся судом фотоснимки также не свидетельствуют о капитальном характере этого строения. Иных доказательств, опровергающих этот факт, суду не было представлено. В связи с этим представленные сторонами доказательства, по мнению судебной коллегии, являются достаточными для подтверждения характера строения, передававшегося в аренду, а доводы жалобы о ненадлежащем исследовании судом первой инстанции этого вопроса - несостоятельными.
Учитывая, что переданный в аренду торговый павильон являлся временной постройкой, предусмотренных законом оснований для государственной регистрации договора аренды не имелось. При таких условиях срок, на который заключался договор аренды, не имеет юридического значения для разрешения вопроса о его действительности, и доводы жалобы о неверном определении судом продолжительности такого срока не могут послужить основанием для отмены решения.
Поскольку договор аренды между сторонами был заключен надлежащим образом, применение судом соответствующих норм главы 34 ГК РФ является правомерным. По смыслу ст. ст. 610, 610, 425 и 450 ГК РФ заключенный сторонами договор действует до момента окончания исполнения сторонами обязательств, и может быть досрочно расторгнут по требованию одной стороны только в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
В данном случае из текста пунктов 2.2.8 и 5.3 договора аренды следовало, что арендатор вправе освободить досрочно арендуемое помещение, письменно уведомив об этом арендодателя не позднее, чем за один месяц; нарушение этого порядка являлось основанием для расторжения договора.
Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
С учетом изложенного одностороннее освобождение ответчиком арендуемого помещения без предварительного письменного извещения арендодателя не свидетельствует о прекращении действия договора аренды с момента выезда из помещения и не освобождает ответчика от исполнения обязательства по внесению арендной платы за период до прекращения действия такого договора. В данном случае договор аренды фактически следует считать прекращенным по истечение предусмотренного месячного срока для извещения арендодателя, поэтому взыскание с К. арендной платы за февраль 2012 г. произведено судом правомерно. Доводы жалобы о том, что такая плата подлежала взысканию только по день фактического освобождения арендуемого помещения, являются несостоятельными по изложенным выше причинам.
В связи с установлением факта нарушения ответчиком обязательств по договору аренды имелись основания и для применения предусмотренных таким договором санкций. Доводы жалобы об отсутствии оснований для взыскания неустойки и пени в связи с отсутствием нарушения договорных обязательств со стороны ответчика являются необоснованными. Иных доводов, направленных на оспаривание оснований взыскания и размера неустойки и пени, в апелляционной жалобе не содержится, и предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для проверки решения суда в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
При рассмотрении спора судом в целом правильно определены обстоятельства, имеющие юридическое значение, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, не нарушены нормы материального и процессуального права. Изложенные в жалобе доводы не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Тарского городского суда Омской области от 14 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4745/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2012 г. по делу N 33-4745/2012
Председательствующий: Мальцева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Омского областного суда Подвязниковой Н.А., Чернышевой И.В.
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании 15 августа 2012 года дело по апелляционной жалобе ответчика К. на решение Тарского городского суда Омской области от 14 июня 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Ч. к К. удовлетворить частично.
Взыскать с К. в пользу Ч. арендную плату за февраль 2012 года по договору аренды в размере рублей, неустойку в сумме рублей и пени в сумме рублей.
Взыскать с К. в пользу Ч. в качестве возмещения судебных расходов рублей.
Взыскать с К. в пользу Ч. государственную пошлину в размере рублей.
Всего взыскать с К. в пользу Ч. рублей."
Заслушав доклад судьи областного суда Лисовского В.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Ч. обратился в суд с иском к К. о взыскании задолженности, пени, неустойки по договору аренды. В обоснование иска он указал, что по заключенному с К. договору аренды нежилого помещения от 01.05.2011 г. N 5 передал во временное пользование последнего принадлежащее ему праве собственности помещение (временный торговый павильон) по адресу: Омская область, на срок до 20.04.2012 г. за плату в размере руб. ежемесячно, которая подлежала внесению не позднее 5 числа каждого месяца. Договором предусматривалось обязательное письменное сообщение арендатором не позднее чем за один месяц о предстоящем досрочном освобождении арендуемого помещения и передача объекта аренды в исправном состоянии. В нарушение данного условия К. 06.02.2012 г. освободил арендуемое помещение, не предупредив его об этом и не оплатив аренду за февраль. В соответствии с п. 3.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки уплачивается пеня в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки, а также за нарушение существенных условий настоящего договора, повлекших ущерб, неустойка в размере 10% годовой арендной платы. По вине ответчика до 01.03.2012 г. помещение простаивало. Просил взыскать с К. в его пользу руб., из которых руб. - задолженность по арендной плате; руб. - пеня за просрочку платежа; руб. - неустойка, а также судебные расходы.
Истец Ч., его представитель Т. в судебном заседании иск поддержали по изложенным в нем основаниям, дополнительно пояснили, что права на временный торговый павильон не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, так как он не является объектом недвижимости. Земельный участок по в г. Тара находится в собственности истца и его супруги Ч.С. Договор аренды с ответчиком не подлежит государственной регистрации. Договор исполнялся ответчиком с 01.05.2011 г. по 05.02.2012 г.
Третье лицо Ч.С. с иском согласилась и пояснила, что земельный участок, где расположен сдававшийся в аренду павильон, находится в их совместной с истцом собственности. Денежные средства с К. должны быть взысканы в пользу Ч., так как он занимался вопросами аренды.
Ответчик К. в судебном заседании иск не признал, указав, что арендную плату он внес за все время фактического пользования помещением. Его представитель О. ссылалась на незаключенность договора аренды, недоказанность факта причинения истцу какого-либо ущерба, отсутствие правоустанавливающих документов на здание, наличие у истца права взыскать с ответчика только плату за время фактического использования помещения, то есть за пять дней февраля 2012 г.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе К. просит решение отменить, ссылаясь на неверную оценку судом доводов о признании подписанного с истцом договора аренды незаключенным, поскольку не согласован предмет договора, указывает на ненадлежащее исследование судом вопроса о возможности отнесения предоставленного ему помещения к временному объекту, отсутствие государственной регистрации данного договора аренды, необоснованное взыскание с него арендной платы за февраль 2012 г. в полном объеме и отсутствие по этой причине для взыскания с него пени и неустойки.
В заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, об отложении дела не просили, о времени е месте его рассмотрения извещены, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Как видно из материалов дела, между Ч. (арендодатель) и К. (арендатор) был подписан договор аренды N 5 со сроком действия с 01.05.2011 г. по 30.04.2012 г., по которому последний принял за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 55 кв. м с арендной платой руб., вносимой арендатором не позднее 5 числа каждого месяца. Условиями договора также предусматривалась пеня за просрочку внесения арендных платежей и неустойка за нарушение существенных условий договора, повлекших ущерб арендодателю.
Довод апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия согласования его предмета исследовался судом первой инстанции и был отвергнут, как несостоятельный. Судебная коллегия полагает такой вывод правильным.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Давая оценку представленному в деле договору аренды N 5, судебная коллегия исходит из того, что условия договора содержат достаточные данные, позволяющие достоверно определить, какое конкретно имущество являлось объектом аренды.
Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон. Как видно из материалов дела, при заключении сделки стороны передаваемое в аренду помещение указали в самом договоре, описав такие его признаки, как адрес, общую площадь сдаваемого помещения, его назначение. Ответчиком данное помещение было получено и находилось в его пользовании на протяжении более 9 месяцев; каких-либо разногласий или неясности относительно объекта, являвшегося предметом аренды, между сторонами не возникало. При таких обстоятельствах оснований для вывода о несогласовании условия о предмете договора аренды нет.
Изложенный в жалобе довод об отсутствии государственной регистрации договора аренды N 5 также оценивался судом первой инстанции, который с ним не согласился. Представленной в материалы дела справкой МУ "Отдел архитектуры и благоустройства Тарского городского поселения" подтверждено, что передававшийся в аренду ответчику павильон является временным; исследовавшиеся судом фотоснимки также не свидетельствуют о капитальном характере этого строения. Иных доказательств, опровергающих этот факт, суду не было представлено. В связи с этим представленные сторонами доказательства, по мнению судебной коллегии, являются достаточными для подтверждения характера строения, передававшегося в аренду, а доводы жалобы о ненадлежащем исследовании судом первой инстанции этого вопроса - несостоятельными.
Учитывая, что переданный в аренду торговый павильон являлся временной постройкой, предусмотренных законом оснований для государственной регистрации договора аренды не имелось. При таких условиях срок, на который заключался договор аренды, не имеет юридического значения для разрешения вопроса о его действительности, и доводы жалобы о неверном определении судом продолжительности такого срока не могут послужить основанием для отмены решения.
Поскольку договор аренды между сторонами был заключен надлежащим образом, применение судом соответствующих норм главы 34 ГК РФ является правомерным. По смыслу ст. ст. 610, 610, 425 и 450 ГК РФ заключенный сторонами договор действует до момента окончания исполнения сторонами обязательств, и может быть досрочно расторгнут по требованию одной стороны только в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
В данном случае из текста пунктов 2.2.8 и 5.3 договора аренды следовало, что арендатор вправе освободить досрочно арендуемое помещение, письменно уведомив об этом арендодателя не позднее, чем за один месяц; нарушение этого порядка являлось основанием для расторжения договора.
Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
С учетом изложенного одностороннее освобождение ответчиком арендуемого помещения без предварительного письменного извещения арендодателя не свидетельствует о прекращении действия договора аренды с момента выезда из помещения и не освобождает ответчика от исполнения обязательства по внесению арендной платы за период до прекращения действия такого договора. В данном случае договор аренды фактически следует считать прекращенным по истечение предусмотренного месячного срока для извещения арендодателя, поэтому взыскание с К. арендной платы за февраль 2012 г. произведено судом правомерно. Доводы жалобы о том, что такая плата подлежала взысканию только по день фактического освобождения арендуемого помещения, являются несостоятельными по изложенным выше причинам.
В связи с установлением факта нарушения ответчиком обязательств по договору аренды имелись основания и для применения предусмотренных таким договором санкций. Доводы жалобы об отсутствии оснований для взыскания неустойки и пени в связи с отсутствием нарушения договорных обязательств со стороны ответчика являются необоснованными. Иных доводов, направленных на оспаривание оснований взыскания и размера неустойки и пени, в апелляционной жалобе не содержится, и предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для проверки решения суда в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
При рассмотрении спора судом в целом правильно определены обстоятельства, имеющие юридическое значение, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, не нарушены нормы материального и процессуального права. Изложенные в жалобе доводы не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Тарского городского суда Омской области от 14 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)