Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 11 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой,
судей С.В. Гуцалюк, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Модиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИДА"
апелляционное производство N 05АП-5468/2013
на решение от 27.03.2013
судьи И.Ю. Жалудя
по делу N А24-375/2013 Арбитражного суда Камчатского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИДА" (ИНН 4100010970, ОГРН 1024101022802, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 24.10.2002)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)
третье лицо: Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа
о признании незаконным отказа в государственной регистрации аренды недвижимого имущества, содержащегося в сообщении N 01/1202012-490 от 25.01.2013; об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 1691 от 05.04.2004,
при участии:
от заявителя Лосев К.Е., представитель по доверенности от 28.06.2012 (со специальными полномочиями), сроком действия один год; паспорт
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВИДА" (далее - заявитель, Общество, ООО "ВИДА") обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - Управление Росреестра по Камчатскому краю, регистрирующий орган) в государственной регистрации аренды недвижимого имущества, содержащегося в сообщении N 01/1202012-490 от 25.01.2013, а также об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 1691 от 05.04.2004.
Решением арбитражного суда Камчатского края от 27.03.2013 в удовлетворении требований общества отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, выводы суда считает не соответствующими обстоятельствам дела, просит решение суда от 27.03.2013 отменить, заявленные требования удовлетворить.
По мнению заявителя у Управления Росреестра не было оснований требовать от общества доказательств волеизъявления Департамента на заключение договора, поскольку таковым доказательством является представленный договор аренды земельного участка N 1691 от 05.04.2004, подписанный от имени Департамента уполномоченным лицом и содержащий волеизъявление арендодателя.
При этом заявитель отмечает, что в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации договора аренды достаточно обращения одной стороны такого договора.
Управление Росреестра в письменном отзыве, представленном в материалы дела, возражает против доводов апелляционной жалобы, решение суда считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
В представленном в материалы дела письменном мнении, Департамент полагает, что при рассмотрения дела судом первой инстанции установлены все имеющие правовое значение для дела фактические обстоятельства, считает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округ, заявивший о рассмотрении дела в его отсутствие, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 5 постановления от 17.02.2011 N 12, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, и отзывах на нее, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, постановлением градоначальника г. Петропавловска-Камчатского N 250 от 16.02.2004 ООО "ВИДА" в пользование на условиях аренды сроком на 10 лет для эксплуатации платной автостоянки предоставлен земельный участок площадью 0,4188 га, расположенный в г. Петропавловске-Камчатском по проспекту Победы (л.д. 58-59).
05.04.2004 между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений и ООО "ВИДА" заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 1691, согласно которому Обществу на условиях аренды сроком до 16.02.2014 предоставлен в пользование спорный земельный участок (л.д. 61-62).
12.11.2012 Общество обратилось в Управление Росреестра по Камчатскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды земли N 1691 от 05.04.2004 (л.д. 57).
Уведомлением N 01/120/2012-490 от 29.11.2012 Управление Росреестра по Камчатскому краю известило Общество о приостановлении государственной регистрации на срок до 28.12.2012 в связи с отсутствием надлежащим образом оформленного документа об уплате государственной пошлины, а также об обращении в Департамент с целью получения сведений о том, является ли объект - платная автостоянка объектом недвижимости, права на который подлежит государственной регистрации (л.д. 52-54).
13.12.2012 ООО "ВИДА" представило в регистрирующий орган копию электронного платежа, а также доверенность от 08.11.2012 (л.д. 41, 42, 43-44).
14.12.2012 Департамент уведомил Управление Росреестра по Камчатскому краю о том, что в адрес ООО "ВИДА" 22.10.2012 направлено предупреждение об освобождении в срок до 05.11.2012 спорного земельного участка. Департаментом проводится работа по подготовке искового заявления в Арбитражный суд Камчатского края об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и его освобождении. Департамент возражает в осуществлении государственной регистрации (обременения) права в отношении спорного земельного участка и просит регистрирующий орган государственную регистрацию не проводить (л.д. 56).
26.12.2012 в Управление Росреестра по Камчатскому краю поступило заявление Департамента о прекращении государственной регистрации договора аренды и возврате документов на спорный земельный участок (л.д. 47, 48. 49).
Регистрирующий орган на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приостановил государственную регистрацию договора аренды земли N 1691 от 05.04.2004 сроком до 25.01.2012, в связи с поступлением заявления одной из сторон договора о прекращении государственной регистрации и возврате документов, и необходимости представления подлинника экземпляра платежного поручения N 242 от 03.12.2012 об уплате государственной пошлины (уведомление о приостановлении N 01/120/2012-490 от 28.12.2012) (л.д. 45-46).
25.01.2013 ООО "ВИДА" представило в регистрирующий орган платежное поручение N 242 от 03.12.2012 (л.д. 38, 39).
Поскольку причины, препятствующие государственной регистрации права, не устранены в указанный в уведомлении регистрирующего органа N 01/120/2012-490 от 28.12.2012 срок, решением, оформленным сообщением N 01/1202012-490 от 25.01.2013, заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды земли N 1691 от 05.04.2004 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрирующий орган, в частности, сослался на то, что отсутствие волеизъявления одной из сторон договора является препятствием для проведения государственной регистрации права (л.д. 8-9).
Считая отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, а также проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Суд первой инстанции, признавая законным оспариваемый в рамках настоящего дела отказ регистрирующего органа, руководствовался положениями п. 1 ст. 16, абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что заявление о прекращении государственной регистрации права, поданное в регистрирующий орган одной из сторон договора до осуществления такой регистрации, свидетельствует об отсутствии волеизъявления всех сторон сделки на проведение государственной регистрации, что является достаточным основанием для отказа в государственной регистрации.
Исследовав представленные в дело доказательства, и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен главой 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Федеральный закон N 122-ФЗ).
По правилам пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и пункта 5 статьи 2 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав.
На основании статьи 2 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Перечень оснований для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Закона о государственной регистрации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 названного Закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Между тем отказ в государственной регистрации прав предусмотрен также статьей 19 Федерального закона N 122-ФЗ, как последствие приостановления государственной регистрации.
Абзацем 2 пункта 3 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
В рассматриваемом случае регистрационным органом отказано в регистрации спорного договора аренды земли от 05.04.2004 N 1691 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, поскольку не представлены документы, подтверждающие волеизъявление арендодателя на регистрацию договора от 05.04.2004 N 1691.
Как следует из спорного сообщения регистрационного органа, имел место отказ в регистрации права, как последствие приостановления государственной регистрации в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ, в связи с отзывом Департаментом документов, поданных на регистрацию, и не устранением причин препятствующих государственной регистрации прав.
Между тем, под причинами, препятствующими государственной регистрации прав, в случае, предусмотренном абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ следует понимать отсутствие предусмотренного пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации единства волеизъявления сторон договора, направленного на осуществление государственной регистрации прав, выразившееся в том, что отозвавшая поданные на регистрацию документы сторона в течение месяца не обратилась вновь в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.
В свою очередь, отсутствие волеизъявления арендодателя на регистрацию договора аренды, в данном случае, не могло послужить основанием для отказа в регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Часть 1 статьи 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела, что договор аренды от 05.04.2004 N 1691, заключен на срок до 16.02.2014. Таким образом, в силу требования статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации.
Статьей 26 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества может быть произведена регистрирующим органом как на основании заявления обеих сторон договора, так и на основании заявления одной из его сторон.
Как усматривается из материалов дела, с заявлением о государственной регистрации договора аренды обратился арендатор земельного участка - ООО "ВИДА" в лице уполномоченного представителя Коллеговой Е.И.
Договор от 05.04.2004 г. N 1691 заключен на основании постановления градоначальника г. Петропавловска-Камчатского N 250 от 16.02.2004, в соответствии с которым ООО "ВИДА" в пользование на условиях аренды сроком на 10 лет для эксплуатации платной автостоянки предоставлен земельный участок площадью 0,4188 га, расположенный в г. Петропавловске-Камчатском по проспекту Победы.
Стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды от 05.05.2004 N 1691, арендодатель передал имущество в пользование, а общество приняло его без каких-либо замечаний. Соглашение о размере платы за пользование имуществом было достигнуто сторонами (о чем имеются протоколы расчета арендной платы на 2004, 2005 гг.).
Арендодатель, подписав соответствующий договор, выразил свое согласие на передачу спорного земельного участка во временное пользование Обществу, со всеми закрепленными в нем условиями, и, соответственно, на государственную регистрацию договора.
Закон о государственной регистрации прав, Гражданский кодекс РФ, не устанавливают сроки, в течение которых субъект обязан осуществить государственную регистрацию договора, не установлены такие сроки и в договоре. Следовательно, ООО "ВИДА" не было ограничено законодательством сроком по регистрации договора аренды.
В связи с тем, что для государственной регистрации договора аренды достаточно волеизъявления одной стороны сделки, не является препятствием отсутствие волеизъявления второй стороны сделки, равно как и выражение несогласия с проведением государственной регистрации.
Суд первой инстанции необоснованно сослался на правовую позицию, излаженную в определении ВАС РФ от 19.11.2012 N ВАС-11371, по делу N А51-13175/2011, поскольку судебные акты по данному делу были приняты с учетом конкретных обстоятельств дела, и не имеют отношения к настоящему спору, поскольку касаются случая, когда для регистрации права необходимы заявления всех участников сделки.
На основании изложенного, коллегия приходит к выводу, что оспоренный отказ не соответствует положениям Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку не исключает возможность регистрации договора аренды в отсутствие волеизъявления арендодателя.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Оценив и исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемый ООО "ВИДА" отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, оформленный в виде сообщения об отказе в государственной регистрации от 25.01.2013 N 01/120/2012-490, не соответствует нормам действующего законодательства, нарушает права и законные интересы Общества как арендатора, в связи с чем подлежит признанию незаконным.
В силу п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ООО "Вида", в соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю зарегистрировать договор аренды N 1691 от 05.04.2004 земельного участка, кадастровый номер 41:01:01 01 16: 0267.
Доводы Управления о пропуске заявителем срока на подачу апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку согласно информации, размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет, апелляционная жалоба ООО "ВИДА" зарегистрирована в Арбитражном суде Камчатского края 26.04.2013 г., то есть в последний день срока на подачу апелляционной жалобы, в связи с чем, в силу ч. 6 ст. 114 АПК РФ апелляционная жалоба считается поданной в срок.
На основании вышеизложенного, решение суда от 20.12.2012 в соответствии со ст. 270 АПК РФ подлежит отмене, заявленные ООО "ВИДА" требования удовлетворению.
Согласно статье 110 АПК РФ, учитывая результаты рассмотрения спора, понесенные ООО "ВИДА" расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе, подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 27.03.2013 по делу N А24-375/2013 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 05.04.2004 N 1691, содержащейся в сообщении N 01/1202012-490 от 25.01.2013, как несоответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды N 1691 от 05.04.2004 земельного участка, кадастровый номер 41:01:01 01 16: 0267.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВИДА" 3000 (три тысячи рублей) расходов по уплате госпошлины, в том числе 2000 (две тысячи) рублей по заявлению и 1000 (одна тысяча) рублей по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
С.В.ГУЦАЛЮК
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2013 N 05АП-5468/2013 ПО ДЕЛУ N А24-375/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. N 05АП-5468/2013
Дело N А24-375/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 11 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой,
судей С.В. Гуцалюк, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Модиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИДА"
апелляционное производство N 05АП-5468/2013
на решение от 27.03.2013
судьи И.Ю. Жалудя
по делу N А24-375/2013 Арбитражного суда Камчатского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИДА" (ИНН 4100010970, ОГРН 1024101022802, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 24.10.2002)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)
третье лицо: Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа
о признании незаконным отказа в государственной регистрации аренды недвижимого имущества, содержащегося в сообщении N 01/1202012-490 от 25.01.2013; об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 1691 от 05.04.2004,
при участии:
от заявителя Лосев К.Е., представитель по доверенности от 28.06.2012 (со специальными полномочиями), сроком действия один год; паспорт
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВИДА" (далее - заявитель, Общество, ООО "ВИДА") обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - Управление Росреестра по Камчатскому краю, регистрирующий орган) в государственной регистрации аренды недвижимого имущества, содержащегося в сообщении N 01/1202012-490 от 25.01.2013, а также об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 1691 от 05.04.2004.
Решением арбитражного суда Камчатского края от 27.03.2013 в удовлетворении требований общества отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, выводы суда считает не соответствующими обстоятельствам дела, просит решение суда от 27.03.2013 отменить, заявленные требования удовлетворить.
По мнению заявителя у Управления Росреестра не было оснований требовать от общества доказательств волеизъявления Департамента на заключение договора, поскольку таковым доказательством является представленный договор аренды земельного участка N 1691 от 05.04.2004, подписанный от имени Департамента уполномоченным лицом и содержащий волеизъявление арендодателя.
При этом заявитель отмечает, что в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации договора аренды достаточно обращения одной стороны такого договора.
Управление Росреестра в письменном отзыве, представленном в материалы дела, возражает против доводов апелляционной жалобы, решение суда считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
В представленном в материалы дела письменном мнении, Департамент полагает, что при рассмотрения дела судом первой инстанции установлены все имеющие правовое значение для дела фактические обстоятельства, считает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округ, заявивший о рассмотрении дела в его отсутствие, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 5 постановления от 17.02.2011 N 12, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, и отзывах на нее, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, постановлением градоначальника г. Петропавловска-Камчатского N 250 от 16.02.2004 ООО "ВИДА" в пользование на условиях аренды сроком на 10 лет для эксплуатации платной автостоянки предоставлен земельный участок площадью 0,4188 га, расположенный в г. Петропавловске-Камчатском по проспекту Победы (л.д. 58-59).
05.04.2004 между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений и ООО "ВИДА" заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 1691, согласно которому Обществу на условиях аренды сроком до 16.02.2014 предоставлен в пользование спорный земельный участок (л.д. 61-62).
12.11.2012 Общество обратилось в Управление Росреестра по Камчатскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды земли N 1691 от 05.04.2004 (л.д. 57).
Уведомлением N 01/120/2012-490 от 29.11.2012 Управление Росреестра по Камчатскому краю известило Общество о приостановлении государственной регистрации на срок до 28.12.2012 в связи с отсутствием надлежащим образом оформленного документа об уплате государственной пошлины, а также об обращении в Департамент с целью получения сведений о том, является ли объект - платная автостоянка объектом недвижимости, права на который подлежит государственной регистрации (л.д. 52-54).
13.12.2012 ООО "ВИДА" представило в регистрирующий орган копию электронного платежа, а также доверенность от 08.11.2012 (л.д. 41, 42, 43-44).
14.12.2012 Департамент уведомил Управление Росреестра по Камчатскому краю о том, что в адрес ООО "ВИДА" 22.10.2012 направлено предупреждение об освобождении в срок до 05.11.2012 спорного земельного участка. Департаментом проводится работа по подготовке искового заявления в Арбитражный суд Камчатского края об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и его освобождении. Департамент возражает в осуществлении государственной регистрации (обременения) права в отношении спорного земельного участка и просит регистрирующий орган государственную регистрацию не проводить (л.д. 56).
26.12.2012 в Управление Росреестра по Камчатскому краю поступило заявление Департамента о прекращении государственной регистрации договора аренды и возврате документов на спорный земельный участок (л.д. 47, 48. 49).
Регистрирующий орган на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приостановил государственную регистрацию договора аренды земли N 1691 от 05.04.2004 сроком до 25.01.2012, в связи с поступлением заявления одной из сторон договора о прекращении государственной регистрации и возврате документов, и необходимости представления подлинника экземпляра платежного поручения N 242 от 03.12.2012 об уплате государственной пошлины (уведомление о приостановлении N 01/120/2012-490 от 28.12.2012) (л.д. 45-46).
25.01.2013 ООО "ВИДА" представило в регистрирующий орган платежное поручение N 242 от 03.12.2012 (л.д. 38, 39).
Поскольку причины, препятствующие государственной регистрации права, не устранены в указанный в уведомлении регистрирующего органа N 01/120/2012-490 от 28.12.2012 срок, решением, оформленным сообщением N 01/1202012-490 от 25.01.2013, заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды земли N 1691 от 05.04.2004 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрирующий орган, в частности, сослался на то, что отсутствие волеизъявления одной из сторон договора является препятствием для проведения государственной регистрации права (л.д. 8-9).
Считая отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, а также проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Суд первой инстанции, признавая законным оспариваемый в рамках настоящего дела отказ регистрирующего органа, руководствовался положениями п. 1 ст. 16, абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что заявление о прекращении государственной регистрации права, поданное в регистрирующий орган одной из сторон договора до осуществления такой регистрации, свидетельствует об отсутствии волеизъявления всех сторон сделки на проведение государственной регистрации, что является достаточным основанием для отказа в государственной регистрации.
Исследовав представленные в дело доказательства, и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен главой 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Федеральный закон N 122-ФЗ).
По правилам пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и пункта 5 статьи 2 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав.
На основании статьи 2 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Перечень оснований для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Закона о государственной регистрации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 названного Закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Между тем отказ в государственной регистрации прав предусмотрен также статьей 19 Федерального закона N 122-ФЗ, как последствие приостановления государственной регистрации.
Абзацем 2 пункта 3 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
В рассматриваемом случае регистрационным органом отказано в регистрации спорного договора аренды земли от 05.04.2004 N 1691 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, поскольку не представлены документы, подтверждающие волеизъявление арендодателя на регистрацию договора от 05.04.2004 N 1691.
Как следует из спорного сообщения регистрационного органа, имел место отказ в регистрации права, как последствие приостановления государственной регистрации в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ, в связи с отзывом Департаментом документов, поданных на регистрацию, и не устранением причин препятствующих государственной регистрации прав.
Между тем, под причинами, препятствующими государственной регистрации прав, в случае, предусмотренном абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ следует понимать отсутствие предусмотренного пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации единства волеизъявления сторон договора, направленного на осуществление государственной регистрации прав, выразившееся в том, что отозвавшая поданные на регистрацию документы сторона в течение месяца не обратилась вновь в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.
В свою очередь, отсутствие волеизъявления арендодателя на регистрацию договора аренды, в данном случае, не могло послужить основанием для отказа в регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Часть 1 статьи 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела, что договор аренды от 05.04.2004 N 1691, заключен на срок до 16.02.2014. Таким образом, в силу требования статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации.
Статьей 26 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества может быть произведена регистрирующим органом как на основании заявления обеих сторон договора, так и на основании заявления одной из его сторон.
Как усматривается из материалов дела, с заявлением о государственной регистрации договора аренды обратился арендатор земельного участка - ООО "ВИДА" в лице уполномоченного представителя Коллеговой Е.И.
Договор от 05.04.2004 г. N 1691 заключен на основании постановления градоначальника г. Петропавловска-Камчатского N 250 от 16.02.2004, в соответствии с которым ООО "ВИДА" в пользование на условиях аренды сроком на 10 лет для эксплуатации платной автостоянки предоставлен земельный участок площадью 0,4188 га, расположенный в г. Петропавловске-Камчатском по проспекту Победы.
Стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды от 05.05.2004 N 1691, арендодатель передал имущество в пользование, а общество приняло его без каких-либо замечаний. Соглашение о размере платы за пользование имуществом было достигнуто сторонами (о чем имеются протоколы расчета арендной платы на 2004, 2005 гг.).
Арендодатель, подписав соответствующий договор, выразил свое согласие на передачу спорного земельного участка во временное пользование Обществу, со всеми закрепленными в нем условиями, и, соответственно, на государственную регистрацию договора.
Закон о государственной регистрации прав, Гражданский кодекс РФ, не устанавливают сроки, в течение которых субъект обязан осуществить государственную регистрацию договора, не установлены такие сроки и в договоре. Следовательно, ООО "ВИДА" не было ограничено законодательством сроком по регистрации договора аренды.
В связи с тем, что для государственной регистрации договора аренды достаточно волеизъявления одной стороны сделки, не является препятствием отсутствие волеизъявления второй стороны сделки, равно как и выражение несогласия с проведением государственной регистрации.
Суд первой инстанции необоснованно сослался на правовую позицию, излаженную в определении ВАС РФ от 19.11.2012 N ВАС-11371, по делу N А51-13175/2011, поскольку судебные акты по данному делу были приняты с учетом конкретных обстоятельств дела, и не имеют отношения к настоящему спору, поскольку касаются случая, когда для регистрации права необходимы заявления всех участников сделки.
На основании изложенного, коллегия приходит к выводу, что оспоренный отказ не соответствует положениям Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку не исключает возможность регистрации договора аренды в отсутствие волеизъявления арендодателя.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Оценив и исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемый ООО "ВИДА" отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, оформленный в виде сообщения об отказе в государственной регистрации от 25.01.2013 N 01/120/2012-490, не соответствует нормам действующего законодательства, нарушает права и законные интересы Общества как арендатора, в связи с чем подлежит признанию незаконным.
В силу п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ООО "Вида", в соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю зарегистрировать договор аренды N 1691 от 05.04.2004 земельного участка, кадастровый номер 41:01:01 01 16: 0267.
Доводы Управления о пропуске заявителем срока на подачу апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку согласно информации, размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет, апелляционная жалоба ООО "ВИДА" зарегистрирована в Арбитражном суде Камчатского края 26.04.2013 г., то есть в последний день срока на подачу апелляционной жалобы, в связи с чем, в силу ч. 6 ст. 114 АПК РФ апелляционная жалоба считается поданной в срок.
На основании вышеизложенного, решение суда от 20.12.2012 в соответствии со ст. 270 АПК РФ подлежит отмене, заявленные ООО "ВИДА" требования удовлетворению.
Согласно статье 110 АПК РФ, учитывая результаты рассмотрения спора, понесенные ООО "ВИДА" расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе, подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 27.03.2013 по делу N А24-375/2013 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 05.04.2004 N 1691, содержащейся в сообщении N 01/1202012-490 от 25.01.2013, как несоответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды N 1691 от 05.04.2004 земельного участка, кадастровый номер 41:01:01 01 16: 0267.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВИДА" 3000 (три тысячи рублей) расходов по уплате госпошлины, в том числе 2000 (две тысячи) рублей по заявлению и 1000 (одна тысяча) рублей по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
С.В.ГУЦАЛЮК
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)