Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сериков В.А.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Акининой О.А.
судей Вачковой И.Г., Сафоновой Л.А.
при секретаре П.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш.Ю.Б., Ш.Ю.А. к С., Л.О. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признания права собственности, а также по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора Ш.Е. к С., Л.О. о переводе на третье лицо прав и обязанностей по договору купли-продажи, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения
По апелляционным жалобам представителя Л.О. - Г., и представителя С. - Р. на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 24 декабря 2012 года
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя Л.О. - Г., и представителя С. - Р., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционную жалобу Ш.Е.А., представителя Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. - Г., судебная коллегия
Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. обратились с иском к С., Л.О. о признании недействительными договоров купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> заключенных между Ш.Ю.А. и Ш.Ю.Б. в пользу С., истребовании 2/3 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру из незаконного владения Л.О. и признании за истцами, за каждым права на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
В ходе рассмотрения дела истцы изменили исковые требования, дополнительно заявив требования о признании недействительным договора купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный между С. и Л.О.
Заявленные требования мотивировали следующим. Истцы оспаривали действительность заключенных ими сделок - договора купли-продажи долей в жилом помещении - по основаниям части 2 статьи 170 ГК РФ. Из обстоятельств дела следовало, что заключению договоров купли-продажи долей жилого помещения предшествовала устная договоренность между сторонами о том, что ответчица С. предоставит Ш.Ю.Б. денежный заем с залогом недвижимости. Поскольку Ш.Ю.Б. нуждалась в деньгах, то она уговорила свою дочь Ш.Ю.А. передать в залог, принадлежащие ей 1/3 долю в праве общей долевой собственности на вышеназванную квартиру путем составления договора купли-продажи.
Несмотря на достигнутые между сторонами договоренности о том, что после возврата долга С. возвратит квартиру в собственность истцов путем заключения договора купли-продажи, ответчик С. 28.06.2012 года продала 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Л.О. за 800000 рублей.
Истцы полагали, что С. не имела права на отчуждение оформленных на нее долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, в связи с чем, сделка по продаже данных долей, заключенная между С. и Л.О. является недействительной, и истцы имеют право истребовать у Л.О. указанные 2/3 доли из незаконного владения. Истцы полагают, что Л.О. добросовестным приобретателем не является, поскольку знала о том, что Ш-ны продолжают проживать в квартире.
Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора привлечена Ш.Е.А.
Ш.Е.А. предъявила к С. И Л.О. самостоятельные требования и просила перевести на нее права и обязанности покупателя по сделкам, связанным с отчуждением долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенных между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в пользу С., а также по сделке, заключенной между С. и Л.О., поскольку она является сособственником данной квартиры, ей принадлежит 1/3 доля в праве общей долевой собственности, и она в силу ст. 250 ГК РФ имела преимущественное право приобретения данных долей.
Ш.Е.А. полагает, что поскольку С. незаконно приобрела 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, то не имела права отчуждать эти доли Л.О., в связи с чем, сделку между С. и Л.О. следует признать недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ. Также Ш.Е.А. просила истребовать из незаконного владения Л.О. 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 24 декабря 2012 года постановлено:
"Иск Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 26.06.2012 года между С. (продавец) и Л.О. (покупатель).
Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности Л.О. на 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; взыскать со С. в пользу Л.О. 800000 (восемьсот тысяч) рублей, уплаченных по данному договору.
Признать недействительным договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 14.07.2011 между Ш.Ю.А. (продавец) и Ш.Ю.Б. (покупатель) в пользу третьего лица С.
Признать недействительным договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 14.07.2011 между Ш.Ю.Б. (продавец) и Ш.Ю.А. (покупатель) в пользу третьего лица С.
Восстановить право Ш.Ю.Б. на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Восстановить право Ш.Ю.А. на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальных требований Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. отказать.
В удовлетворении требований Ш.Е.А. отказать".
В апелляционной жалобе представитель С. просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
При этом указал, что судом неправильно определенны обстоятельства, имеющие значение для дела. Так примененная судом ст. 170 ГК РФ о мнимых и притворных сделках не предполагает у истца наличие какого-либо заблуждения, о чем указал суд на стр. 8 решения. Заблуждение относительно условий сделки предусмотрено ст. 178 ГК РФ, на которую истцы не ссылались. Если следовать выводами суда о том, что Ш-ны действовали притворно, и на самом деле истцы желали наступления залоговых отношений, то нельзя согласиться с последующим выводом суда о том, что Ш-ны лишились своего права вовсе не в результате заблуждения, а в результате невозврата долга. Установив "залог", истцы потеряли право собственности из-за неисполнения ими взятых на себя обязательств. На заседании 14.11.2012 и в других заседаниях Ш.Ю.Б. признавала, что оплачивала только проценты в части, а основной долг С. не возвратила. Истцы знали, что в случае не возврата долга они утратят право собственности на заложенное имущество.
Выводы суда относительно того, что ипотека единственного жилья недопустима, полностью противоречат ст. 446 ГПК РФ, ФЗ "Об ипотеке" и главе 23 ГК РФ. Подобного указания про запрет ипотеки единственного жилья не содержит ни один правовой акт, действующий в России.
Судом первой инстанции допущено грубое процессуальное нарушение. В основании иска Ш-ных указана притворность оспариваемых сделок, у суда не имелось оснований для применения иного основания недействительности - мнимости. Меняя за истца основание иска, суд допустил грубое процессуальное нарушение п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
В апелляционной жалобе представитель Л.О. просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. При этом указал следующее.
Л.О. не участвовала в отношениях между Ш.Ю.Б. Ш.Ю.А. и С. и в своих объяснениях допускала возможность того, что между указанными лицами имелись отношения по залогу. Не оспаривают решение суда в той части, в которой суд пришел к выводу о намерениях Ш-ных передать их доли в залог. Очевидно, такое намерение действительно имелось, и в какой-то форме было воплощено, но не согласны с правовыми последствиями, примененными судом.
Примененная судом ст. 170 ГК РФ о мнимых и притворных сделках не предполагает у истца наличие какого-либо заблуждения. На ст. 178 ГК РФ истцы не ссылались. В этой части решения судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела: согласно ст. 170 ГК РФ подлежит установлению не наличие заблуждений, а действительная воля Ш-ных.
Установив "залог", Ш-ны потеряли право собственности из-за неисполнения ими взятых на себя обязательств. На заседании 14.11.2012 и в других заседаниях Ш.Ю.Б. признавала, что оплачивала только проценты в части, а основной долг С. не возвратила. Ш.Ю.Б. знала, что утратит право собственности, если не возвратит долг. О понимании Ш.Ю.Б. возможности утраты права собственности свидетельствует то, что Ш.Ю.Б. была готова к происходящему развитию событий: именно Ш.Ю.Б. показывала квартиру мужу Л.О., допускала его в жилье, сама заранее указывала ему время осмотра, не препятствовала фотосъемке и т.п. Все это говорит о том, что оформление документов не противоречило воле истиц на установление залога, и истицы понимали, что при не возврате долга теряют право собственности. Таким образом, заблуждения относительно правовых последствий у истиц не было: установление залога отвечало их воле, хотя и было выражено в документах ненадлежащей формы. В связи с действительным выражением воли Ш-ных притворность оспариваемых сделок отсутствует.
Выводы суда относительно того, что ипотека единственного жилья недопустима, противоречат ст. 446 ГПК РФ, ФЗ "Об ипотеке" и главе 23 ГК РФ.
В основании иска Ш-ных указана притворность оспариваемых сделок, поэтому у суда не имелось оснований для применения иного основания недействительности - мнимости. Меняя за истца основание иска, суд допустил грубое процессуальное нарушение п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Апеллятор полагает, что не соответствует действительности довод суда о недобросовестности Л.О. Тот факт, что в квартире на момент покупки проживали люди, не свидетельствует о недобросовестности покупателя, который изначально покупал квартиру не целиком, а лишь 2/3 доли в праве собственности. Следовательно, в любом случае иные лица, кроме покупателя, сохраняли право пользоваться квартирой, пользовались ею, о чем покупатель знал.
Ссылаются на то, что довод суда о том, что Л.О. могла ознакомиться с договорами между Ш-ными и С. и увидеть цену ниже рыночной не звучал в судебных заседаниях и появился впервые только в тексте решения. Л.О. продавец С. названные договоры не показывала. Правоустанавливающие договоры не прилагаются к выпискам из ЕГРП, сама Л.О. не являлась участникам данных сделок и ни при каких обстоятельствах не могла получить тексты названных договоров в Росреестре.
В связи с чем сторона ответчика полагает, что у суда не имелось оснований признавать Л.О. недобросовестным покупателем.
Ответчики Л.О. и С. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте слушания дела. Ими выданы доверенности на представление их интересов.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Л.О. и С., действующие на основании доверенностей, доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме. Просили решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
Истцы Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте слушания дела. Ими выдана доверенность на представление их интересов.
Представитель истцов Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
3-е лицо, заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, Ш.Е.А. в судебном заседании апелляционной инстанции возражала против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Материалами дела установлено, что Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. на основании договора о безвозмездной передаче имущества в собственность от 19.06.1998 года N 0105728 принадлежали каждой по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Оставшаяся 1/3 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру принадлежит Ш.Е.А. (л.д. 59).
14.07.2011 года между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. был заключен договор купли-продажи, согласно которого Ш.Ю.Б. продала Ш.Ю.А., принадлежавшую ей 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, при этом Ш.Ю.А. приобрела данную долю в пользу С. (л.д. 15).
В тот же день Ш.Ю.А. и Ш.Ю.Б. был заключен договор купли-продажи, согласно которого Ш.Ю.А. продала Ш.Ю.Б., принадлежавшую ей 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, при этом Ш.Ю.Б. приобрела данную долю в пользу С. (л.д. 14).
Указанные доли были проданы по цене 55000 рублей каждая.
Также в день заключения указанных договоров 14.07.2011 года между С. и Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. были подписаны соглашения по которым С. обязалась зарегистрировать право собственности и заключить с Ш-ными не позднее 30 рабочих дней с момента подписания данного соглашения договора купли-продажи предметом которых будет 1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> по цене 64900 рублей за 1/3 долю (л.д. 16 - 19).
28.07.2011 года между С. (продавец) и Ш.Ю.Б. (покупатель) был подписан договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> по цене 129800 рублей. Данный договор не был зарегистрирован в установленном порядке. На указанном договоре имеются записи о выплате Ш.Ю.Б. в пользу С. денежных средств: 14.09.2011 года в сумме 6000 рублей, 14.10.2011 года в сумме 4500 рублей, 16.01.2012 года в сумме 6600 рублей, получение денег заверено подписью С. (л.д. 20 - 21).
С. и Ш.Ю.Б. был заключен договор займа, согласно которого С. предоставила Ш.Ю.Б. заем на сумму 40000 рублей с начислением процентов за пользование займом в размере 6% в месяц на 4 месяца, т.е. до 14.01.2012 года. (л.д. 22). Ш.Ю.Б. утверждала, что указанный договор был заключен в сентябре 2011 года, а дата указанная в "шапке" договора указана неверно, а представитель ответчика С. утверждала, что договор был заключен 09.08.2011 года, что указано в самом договоре.
Судом сделан обоснованный вывод о том, что из текста договора следует, что заем предоставлен на четыре месяца до 14.01.2012 года, а проценты по договору подлежат уплате ежемесячно, начиная с 14.10.2011 года, т.е. из текста договора видно, что он заключен 14.09.2011 года.
26.06.2012 года между С. и Л.О. был заключен договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, приобретенные С. на основании договоров купли-продажи от 14.07.2011 года, заключенных между Ш.Ю.Б. Ш.Ю.А. Указанные доли проданы за 800000 рублей (л.д. 23). Денежные средства по договору Л.О. выплачены С. в полном объеме в сумме 800000 рублей, что подтверждается распиской от 26.06.2012 года (л.д. 25) и не оспаривалось сторонами.
В обоснование требований о признании сделок от 14.07.2011 года и от 26.06.2012 года по купле-продаже долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру недействительными, истцы ссылались на то, что в июне 2011 года между Ш.Ю.Б. и С. была достигнута устная договоренность о заключении договора займа с залогом недвижимости. Согласно достигнутой договоренности, С. обязалась выдать Ш.Ю.Б. 50000 рублей сроком на шесть месяцев по <адрес>% в месяц, под залог 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащие Ш.Ю.Б. С. также пояснила, что под залог 2/3 долей сумма займа может быть увеличена до 150000 рублей. Поскольку Ш.Ю.Б. нуждалась в деньгах, то она уговорила свою дочь Ш.Ю.А. передать в залог, принадлежащие ей 1/3 долю в праве общей долевой собственности на вышеназванную квартиру.
Впоследствии С. отказалась предоставить заем на ранее оговоренных условиях и дала согласие на выдачу займа на новых условиях: сроком на три месяца, по <адрес>% в месяц, с возможностью продления срока пользования займом, при этом настояла, чтобы возврат долга был обеспечен не заключением договора залога долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, а оформлением прав С. на указанные доли путем заключения договора купли-продажи.
Суд первой инстанции правильно признал обоснованными доводы истцов о недействительности договоров купли-продажи от 14.07.2011 года, заключенных между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в пользу С., принадлежащих Ш-ным 1/3 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, поскольку они подтверждаются совокупностью рассмотренных доказательств по делу:
- - в соответствии с соглашениями от 14.07.2011 года, заключенными С. с Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А., С. обязалась после регистрации своих прав на 2/3 доли в собственности на спорную квартиру заключить с Ш-ными договора купли-продажи этих долей по цене, которая соответствует условиям договора займа, изложенным истцами;
- - из договора купли-продажи от 28.07.2011 года следует, что стороны (Ш.Ю.Б. и С.) договаривались о продаже назад Ш.Ю.Б., ранее приобретенных С. у Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру
- - расписками С. на договоре о получении от Ш.Ю.Б. денежных средств;
- - согласно приходного кассового ордера N 3 от 14.08.2011 года, Ш.Ю.Б. перечислила на счет С. 6000 рублей.
При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что являются несостоятельными доводы представителя ответчика С. о том, что все денежные суммы, которые передавались от Ш.Ю.Б. к С. передавались по договору займа датированного 09.08.2011 года, поскольку установлено, что данный договор займа был заключен только 14.09.2011 года, следовательно денежные средства не могли передаваться от Ш.Ю.Б. к С. 14.08.2011 года и 14.09.2011 года по указанному договору займа.
Представленные сторонами доказательства были исследованы судом первой инстанции всесторонне, полно и объективно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, при этом была оценена относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.
Судом первой инстанции установлено, что у Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. не было намерений отчуждать, принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. После оформления оспариваемых сделок, они продолжали проживать в квартире, оплачивать коммунальные услуги, и не имели намерения выселяться из квартиры. Истцы понимали, что заключают договор купли-продажи имущества, но рассчитывали, что доли в праве собственности на квартиру передаются ответчику С. лишь на определенное время и будут являться средством обеспечения их обязательств по договору займа, а после погашения долга будут переданы им обратно. Не установлено воли и С. на заключение договоров купли-продажи. Фактически она в спорную квартиру не вселялась, доказательств нуждаемости в жилом помещении не представила, доказательств невозможности вселения в спорную квартиру не представила. Кроме того, судом установлено, что фактически ответчик принимала от Ш.Ю.Б. в счет возврата займа денежные суммы, обязалась по истечении срока займа и его погашения вернуть доли в собственности на квартиру в пользу истцов, заключив договор купли-продажи. То есть установлено, что стороны преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям сделки займа с залогом долей в праве собственности на квартиру, которую прикрывают юридически оформленные сделки купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Согласно ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требований ст. ст. 9, 10 влечет ничтожность договора об ипотеке.
В связи с вышеизложенными нормами права не возможно применение ч. 2 ст. 170 ГК РФ, предусматривающей, что к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
То есть, в данном случае не возможно обращение взыскания на заложенное имущество вследствие нарушения обязательств заемщика по возврату займа, поскольку договор залога недвижимого имущества не был зарегистрирован в установленном порядке, что влечет его ничтожность.
В связи с вышеизложенным, не являются юридически значимыми доводы апелляционных жалоб о том, что судом указано в решении о невозможности ипотеки единственного жилья.
Согласно ч. 6 ст. 330 ГПК РФ, правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Являются необоснованными доводы апелляционных жалоб о том, что суд вместо рассмотрения доводов истцов о притворности сделок купли-продажи, пришел к выводу о том, что данные сделки являются мнимыми, что истцы были введены в заблуждение в силу ст. 178 ГК РФ, то есть о том, что судом нарушен п. 3 ст. 196 ГПК РФ. Данные доводы жалобы строятся на отдельно взятых цитатах из решения суда, меняя его общие выводы.
Так, судом первой инстанции в третьем абзаце на 8 странице решения (л.д. 153) указано: "Судом установлено, что заключенный между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру в пользу С. прикрывает сделку залога. Вместе с тем, суд считает, что положения ст. 170 ГК РФ при указанных обстоятельствах применить не возможно. Законом предусмотрены определенные требования к оформлению договора залога недвижимого имущества. Определять условия договора является правом его участников. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Указанные обстоятельства препятствуют суду применить к отношениям сторон правила о договоре залога".
В абзаце 5 страницы 8 решения (л.д. 153) указано: "При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать договора купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенные между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в пользу С. недействительным (ничтожным) как совершенные для вида без реальных намерений создать соответствующие правовые последствия".
Таким образом, из обстоятельств дела усматривается, что оспариваемые договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру в данном случае выступали в качестве притворной сделки, заключенной для прикрытия договора займа с залогом имущества.
В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 совместно Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10, суд, принимая решение в силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, определяет, какие нормы права следует применять к установленным обстоятельствам.
Судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования о признании договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, заключенные между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в пользу С. недействительными (ничтожными).
Поскольку сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру в пользу С. являются ничтожными и не влекут каких-либо правовых последствий, за исключением тех, что связаны с их недействительностью, то С. не имела права распоряжаться, указанными долями и заключать договор купли-продажи указанных долей, в связи с чем, на основании ст. 168 ГК РФ, договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенный 26.06.2012 года между С. и Л.О. судом первой инстанции обоснованно признан недействительным.
Являются необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что Л. является добросовестным приобретателем.
Пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
В соответствии с п. 35 указанного Постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
С учетом вышеуказанных норм закона исковые требования Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного С. и Л.О., а также о применении последствий недействительности сделки подлежат рассмотрению по правилам, установленным статьями 301, 302 ГК РФ.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Из материалов дела следует, что 28.06.2012 года С. и Л.О. заключена сделка купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по цене 800000 рублей.
Материалами дела установлено, что спорная квартира из владения Ш-ных не выбыла, они проживают в данной квартире, зарегистрированы в квартире по месту жительства. Судом первой инстанции установлено, что до приобретения квартиры Л.О. квартиру осматривал ее супруг, при этом он видел, что в квартире проживает Ш.Ю.Б., которая показывала ему квартиру как ее хозяйка. Л.О. приобрела 2/3 доли в квартире по "фотографиям", лично не осматривая приобретаемое имущество.
В судебном заседании Ш.Ю.Б. пояснила, что Л.А. приходил к ней домой вместе с "Ю." (Б.), с которым она договаривалась, что он ее "перекредитует по займу, заключенному со С.". О том, что Л.А. является супругом Л.О. (покупателя), ей стало известно только в судебном заседании.
Л.О., при проявлении обычной степени осмотрительности, должна была предпринять меры, направленные на проверку юридической "чистоты" приобретаемого имущества. Вместе с тем ответчиком проигнорированы следующие обстоятельства:
- - факт непродолжительного нахождения в собственности С. отчуждаемого имущества (менее 1-го года);
- - на момент совершения сделки, приобретаемое имущество фактически не находилось во владении С.;
- - проживание истцов в отчуждаемой квартире, при этом Л.О. достоверно было известно, что Ш-ны не собираются выезжать, а комнаты в жилом помещении являются проходными.
Таким образом, суд сделал правильный вывод, что Л.О. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры на основании указанного договора купли-продажи.
Доводы кассационной жалобы представителя Л.О. о незаконности и необоснованности постановленного судом решения не могут быть приняты во внимание и служить основанием для отмены правильного по существу решению суда, поскольку эти доводы направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку доказательств по делу.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не установила оснований для их удовлетворения. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и доводами апелляционных жалоб не опровергается.
С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционных жалоб несостоятельными, поскольку все обстоятельства, на которые указано в жалобах, проверены судом первой инстанции, они учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 24 декабря 2012 года - оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя Л.О. - Г., и представителя С. - Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2013 N 33-1910/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2013 г. N 33-1910/2013
Судья: Сериков В.А.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Акининой О.А.
судей Вачковой И.Г., Сафоновой Л.А.
при секретаре П.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш.Ю.Б., Ш.Ю.А. к С., Л.О. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признания права собственности, а также по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора Ш.Е. к С., Л.О. о переводе на третье лицо прав и обязанностей по договору купли-продажи, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения
По апелляционным жалобам представителя Л.О. - Г., и представителя С. - Р. на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 24 декабря 2012 года
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя Л.О. - Г., и представителя С. - Р., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционную жалобу Ш.Е.А., представителя Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. - Г., судебная коллегия
установила:
Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. обратились с иском к С., Л.О. о признании недействительными договоров купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> заключенных между Ш.Ю.А. и Ш.Ю.Б. в пользу С., истребовании 2/3 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру из незаконного владения Л.О. и признании за истцами, за каждым права на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
В ходе рассмотрения дела истцы изменили исковые требования, дополнительно заявив требования о признании недействительным договора купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный между С. и Л.О.
Заявленные требования мотивировали следующим. Истцы оспаривали действительность заключенных ими сделок - договора купли-продажи долей в жилом помещении - по основаниям части 2 статьи 170 ГК РФ. Из обстоятельств дела следовало, что заключению договоров купли-продажи долей жилого помещения предшествовала устная договоренность между сторонами о том, что ответчица С. предоставит Ш.Ю.Б. денежный заем с залогом недвижимости. Поскольку Ш.Ю.Б. нуждалась в деньгах, то она уговорила свою дочь Ш.Ю.А. передать в залог, принадлежащие ей 1/3 долю в праве общей долевой собственности на вышеназванную квартиру путем составления договора купли-продажи.
Несмотря на достигнутые между сторонами договоренности о том, что после возврата долга С. возвратит квартиру в собственность истцов путем заключения договора купли-продажи, ответчик С. 28.06.2012 года продала 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Л.О. за 800000 рублей.
Истцы полагали, что С. не имела права на отчуждение оформленных на нее долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, в связи с чем, сделка по продаже данных долей, заключенная между С. и Л.О. является недействительной, и истцы имеют право истребовать у Л.О. указанные 2/3 доли из незаконного владения. Истцы полагают, что Л.О. добросовестным приобретателем не является, поскольку знала о том, что Ш-ны продолжают проживать в квартире.
Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора привлечена Ш.Е.А.
Ш.Е.А. предъявила к С. И Л.О. самостоятельные требования и просила перевести на нее права и обязанности покупателя по сделкам, связанным с отчуждением долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенных между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в пользу С., а также по сделке, заключенной между С. и Л.О., поскольку она является сособственником данной квартиры, ей принадлежит 1/3 доля в праве общей долевой собственности, и она в силу ст. 250 ГК РФ имела преимущественное право приобретения данных долей.
Ш.Е.А. полагает, что поскольку С. незаконно приобрела 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, то не имела права отчуждать эти доли Л.О., в связи с чем, сделку между С. и Л.О. следует признать недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ. Также Ш.Е.А. просила истребовать из незаконного владения Л.О. 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 24 декабря 2012 года постановлено:
"Иск Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 26.06.2012 года между С. (продавец) и Л.О. (покупатель).
Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности Л.О. на 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; взыскать со С. в пользу Л.О. 800000 (восемьсот тысяч) рублей, уплаченных по данному договору.
Признать недействительным договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 14.07.2011 между Ш.Ю.А. (продавец) и Ш.Ю.Б. (покупатель) в пользу третьего лица С.
Признать недействительным договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 14.07.2011 между Ш.Ю.Б. (продавец) и Ш.Ю.А. (покупатель) в пользу третьего лица С.
Восстановить право Ш.Ю.Б. на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Восстановить право Ш.Ю.А. на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальных требований Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. отказать.
В удовлетворении требований Ш.Е.А. отказать".
В апелляционной жалобе представитель С. просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
При этом указал, что судом неправильно определенны обстоятельства, имеющие значение для дела. Так примененная судом ст. 170 ГК РФ о мнимых и притворных сделках не предполагает у истца наличие какого-либо заблуждения, о чем указал суд на стр. 8 решения. Заблуждение относительно условий сделки предусмотрено ст. 178 ГК РФ, на которую истцы не ссылались. Если следовать выводами суда о том, что Ш-ны действовали притворно, и на самом деле истцы желали наступления залоговых отношений, то нельзя согласиться с последующим выводом суда о том, что Ш-ны лишились своего права вовсе не в результате заблуждения, а в результате невозврата долга. Установив "залог", истцы потеряли право собственности из-за неисполнения ими взятых на себя обязательств. На заседании 14.11.2012 и в других заседаниях Ш.Ю.Б. признавала, что оплачивала только проценты в части, а основной долг С. не возвратила. Истцы знали, что в случае не возврата долга они утратят право собственности на заложенное имущество.
Выводы суда относительно того, что ипотека единственного жилья недопустима, полностью противоречат ст. 446 ГПК РФ, ФЗ "Об ипотеке" и главе 23 ГК РФ. Подобного указания про запрет ипотеки единственного жилья не содержит ни один правовой акт, действующий в России.
Судом первой инстанции допущено грубое процессуальное нарушение. В основании иска Ш-ных указана притворность оспариваемых сделок, у суда не имелось оснований для применения иного основания недействительности - мнимости. Меняя за истца основание иска, суд допустил грубое процессуальное нарушение п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
В апелляционной жалобе представитель Л.О. просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. При этом указал следующее.
Л.О. не участвовала в отношениях между Ш.Ю.Б. Ш.Ю.А. и С. и в своих объяснениях допускала возможность того, что между указанными лицами имелись отношения по залогу. Не оспаривают решение суда в той части, в которой суд пришел к выводу о намерениях Ш-ных передать их доли в залог. Очевидно, такое намерение действительно имелось, и в какой-то форме было воплощено, но не согласны с правовыми последствиями, примененными судом.
Примененная судом ст. 170 ГК РФ о мнимых и притворных сделках не предполагает у истца наличие какого-либо заблуждения. На ст. 178 ГК РФ истцы не ссылались. В этой части решения судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела: согласно ст. 170 ГК РФ подлежит установлению не наличие заблуждений, а действительная воля Ш-ных.
Установив "залог", Ш-ны потеряли право собственности из-за неисполнения ими взятых на себя обязательств. На заседании 14.11.2012 и в других заседаниях Ш.Ю.Б. признавала, что оплачивала только проценты в части, а основной долг С. не возвратила. Ш.Ю.Б. знала, что утратит право собственности, если не возвратит долг. О понимании Ш.Ю.Б. возможности утраты права собственности свидетельствует то, что Ш.Ю.Б. была готова к происходящему развитию событий: именно Ш.Ю.Б. показывала квартиру мужу Л.О., допускала его в жилье, сама заранее указывала ему время осмотра, не препятствовала фотосъемке и т.п. Все это говорит о том, что оформление документов не противоречило воле истиц на установление залога, и истицы понимали, что при не возврате долга теряют право собственности. Таким образом, заблуждения относительно правовых последствий у истиц не было: установление залога отвечало их воле, хотя и было выражено в документах ненадлежащей формы. В связи с действительным выражением воли Ш-ных притворность оспариваемых сделок отсутствует.
Выводы суда относительно того, что ипотека единственного жилья недопустима, противоречат ст. 446 ГПК РФ, ФЗ "Об ипотеке" и главе 23 ГК РФ.
В основании иска Ш-ных указана притворность оспариваемых сделок, поэтому у суда не имелось оснований для применения иного основания недействительности - мнимости. Меняя за истца основание иска, суд допустил грубое процессуальное нарушение п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Апеллятор полагает, что не соответствует действительности довод суда о недобросовестности Л.О. Тот факт, что в квартире на момент покупки проживали люди, не свидетельствует о недобросовестности покупателя, который изначально покупал квартиру не целиком, а лишь 2/3 доли в праве собственности. Следовательно, в любом случае иные лица, кроме покупателя, сохраняли право пользоваться квартирой, пользовались ею, о чем покупатель знал.
Ссылаются на то, что довод суда о том, что Л.О. могла ознакомиться с договорами между Ш-ными и С. и увидеть цену ниже рыночной не звучал в судебных заседаниях и появился впервые только в тексте решения. Л.О. продавец С. названные договоры не показывала. Правоустанавливающие договоры не прилагаются к выпискам из ЕГРП, сама Л.О. не являлась участникам данных сделок и ни при каких обстоятельствах не могла получить тексты названных договоров в Росреестре.
В связи с чем сторона ответчика полагает, что у суда не имелось оснований признавать Л.О. недобросовестным покупателем.
Ответчики Л.О. и С. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте слушания дела. Ими выданы доверенности на представление их интересов.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Л.О. и С., действующие на основании доверенностей, доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме. Просили решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
Истцы Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте слушания дела. Ими выдана доверенность на представление их интересов.
Представитель истцов Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
3-е лицо, заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, Ш.Е.А. в судебном заседании апелляционной инстанции возражала против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Материалами дела установлено, что Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. на основании договора о безвозмездной передаче имущества в собственность от 19.06.1998 года N 0105728 принадлежали каждой по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Оставшаяся 1/3 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру принадлежит Ш.Е.А. (л.д. 59).
14.07.2011 года между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. был заключен договор купли-продажи, согласно которого Ш.Ю.Б. продала Ш.Ю.А., принадлежавшую ей 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, при этом Ш.Ю.А. приобрела данную долю в пользу С. (л.д. 15).
В тот же день Ш.Ю.А. и Ш.Ю.Б. был заключен договор купли-продажи, согласно которого Ш.Ю.А. продала Ш.Ю.Б., принадлежавшую ей 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, при этом Ш.Ю.Б. приобрела данную долю в пользу С. (л.д. 14).
Указанные доли были проданы по цене 55000 рублей каждая.
Также в день заключения указанных договоров 14.07.2011 года между С. и Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. были подписаны соглашения по которым С. обязалась зарегистрировать право собственности и заключить с Ш-ными не позднее 30 рабочих дней с момента подписания данного соглашения договора купли-продажи предметом которых будет 1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> по цене 64900 рублей за 1/3 долю (л.д. 16 - 19).
28.07.2011 года между С. (продавец) и Ш.Ю.Б. (покупатель) был подписан договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> по цене 129800 рублей. Данный договор не был зарегистрирован в установленном порядке. На указанном договоре имеются записи о выплате Ш.Ю.Б. в пользу С. денежных средств: 14.09.2011 года в сумме 6000 рублей, 14.10.2011 года в сумме 4500 рублей, 16.01.2012 года в сумме 6600 рублей, получение денег заверено подписью С. (л.д. 20 - 21).
С. и Ш.Ю.Б. был заключен договор займа, согласно которого С. предоставила Ш.Ю.Б. заем на сумму 40000 рублей с начислением процентов за пользование займом в размере 6% в месяц на 4 месяца, т.е. до 14.01.2012 года. (л.д. 22). Ш.Ю.Б. утверждала, что указанный договор был заключен в сентябре 2011 года, а дата указанная в "шапке" договора указана неверно, а представитель ответчика С. утверждала, что договор был заключен 09.08.2011 года, что указано в самом договоре.
Судом сделан обоснованный вывод о том, что из текста договора следует, что заем предоставлен на четыре месяца до 14.01.2012 года, а проценты по договору подлежат уплате ежемесячно, начиная с 14.10.2011 года, т.е. из текста договора видно, что он заключен 14.09.2011 года.
26.06.2012 года между С. и Л.О. был заключен договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, приобретенные С. на основании договоров купли-продажи от 14.07.2011 года, заключенных между Ш.Ю.Б. Ш.Ю.А. Указанные доли проданы за 800000 рублей (л.д. 23). Денежные средства по договору Л.О. выплачены С. в полном объеме в сумме 800000 рублей, что подтверждается распиской от 26.06.2012 года (л.д. 25) и не оспаривалось сторонами.
В обоснование требований о признании сделок от 14.07.2011 года и от 26.06.2012 года по купле-продаже долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру недействительными, истцы ссылались на то, что в июне 2011 года между Ш.Ю.Б. и С. была достигнута устная договоренность о заключении договора займа с залогом недвижимости. Согласно достигнутой договоренности, С. обязалась выдать Ш.Ю.Б. 50000 рублей сроком на шесть месяцев по <адрес>% в месяц, под залог 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащие Ш.Ю.Б. С. также пояснила, что под залог 2/3 долей сумма займа может быть увеличена до 150000 рублей. Поскольку Ш.Ю.Б. нуждалась в деньгах, то она уговорила свою дочь Ш.Ю.А. передать в залог, принадлежащие ей 1/3 долю в праве общей долевой собственности на вышеназванную квартиру.
Впоследствии С. отказалась предоставить заем на ранее оговоренных условиях и дала согласие на выдачу займа на новых условиях: сроком на три месяца, по <адрес>% в месяц, с возможностью продления срока пользования займом, при этом настояла, чтобы возврат долга был обеспечен не заключением договора залога долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, а оформлением прав С. на указанные доли путем заключения договора купли-продажи.
Суд первой инстанции правильно признал обоснованными доводы истцов о недействительности договоров купли-продажи от 14.07.2011 года, заключенных между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в пользу С., принадлежащих Ш-ным 1/3 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, поскольку они подтверждаются совокупностью рассмотренных доказательств по делу:
- - в соответствии с соглашениями от 14.07.2011 года, заключенными С. с Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А., С. обязалась после регистрации своих прав на 2/3 доли в собственности на спорную квартиру заключить с Ш-ными договора купли-продажи этих долей по цене, которая соответствует условиям договора займа, изложенным истцами;
- - из договора купли-продажи от 28.07.2011 года следует, что стороны (Ш.Ю.Б. и С.) договаривались о продаже назад Ш.Ю.Б., ранее приобретенных С. у Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру
- - расписками С. на договоре о получении от Ш.Ю.Б. денежных средств;
- - согласно приходного кассового ордера N 3 от 14.08.2011 года, Ш.Ю.Б. перечислила на счет С. 6000 рублей.
При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что являются несостоятельными доводы представителя ответчика С. о том, что все денежные суммы, которые передавались от Ш.Ю.Б. к С. передавались по договору займа датированного 09.08.2011 года, поскольку установлено, что данный договор займа был заключен только 14.09.2011 года, следовательно денежные средства не могли передаваться от Ш.Ю.Б. к С. 14.08.2011 года и 14.09.2011 года по указанному договору займа.
Представленные сторонами доказательства были исследованы судом первой инстанции всесторонне, полно и объективно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, при этом была оценена относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.
Судом первой инстанции установлено, что у Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. не было намерений отчуждать, принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. После оформления оспариваемых сделок, они продолжали проживать в квартире, оплачивать коммунальные услуги, и не имели намерения выселяться из квартиры. Истцы понимали, что заключают договор купли-продажи имущества, но рассчитывали, что доли в праве собственности на квартиру передаются ответчику С. лишь на определенное время и будут являться средством обеспечения их обязательств по договору займа, а после погашения долга будут переданы им обратно. Не установлено воли и С. на заключение договоров купли-продажи. Фактически она в спорную квартиру не вселялась, доказательств нуждаемости в жилом помещении не представила, доказательств невозможности вселения в спорную квартиру не представила. Кроме того, судом установлено, что фактически ответчик принимала от Ш.Ю.Б. в счет возврата займа денежные суммы, обязалась по истечении срока займа и его погашения вернуть доли в собственности на квартиру в пользу истцов, заключив договор купли-продажи. То есть установлено, что стороны преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям сделки займа с залогом долей в праве собственности на квартиру, которую прикрывают юридически оформленные сделки купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Согласно ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требований ст. ст. 9, 10 влечет ничтожность договора об ипотеке.
В связи с вышеизложенными нормами права не возможно применение ч. 2 ст. 170 ГК РФ, предусматривающей, что к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
То есть, в данном случае не возможно обращение взыскания на заложенное имущество вследствие нарушения обязательств заемщика по возврату займа, поскольку договор залога недвижимого имущества не был зарегистрирован в установленном порядке, что влечет его ничтожность.
В связи с вышеизложенным, не являются юридически значимыми доводы апелляционных жалоб о том, что судом указано в решении о невозможности ипотеки единственного жилья.
Согласно ч. 6 ст. 330 ГПК РФ, правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Являются необоснованными доводы апелляционных жалоб о том, что суд вместо рассмотрения доводов истцов о притворности сделок купли-продажи, пришел к выводу о том, что данные сделки являются мнимыми, что истцы были введены в заблуждение в силу ст. 178 ГК РФ, то есть о том, что судом нарушен п. 3 ст. 196 ГПК РФ. Данные доводы жалобы строятся на отдельно взятых цитатах из решения суда, меняя его общие выводы.
Так, судом первой инстанции в третьем абзаце на 8 странице решения (л.д. 153) указано: "Судом установлено, что заключенный между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру в пользу С. прикрывает сделку залога. Вместе с тем, суд считает, что положения ст. 170 ГК РФ при указанных обстоятельствах применить не возможно. Законом предусмотрены определенные требования к оформлению договора залога недвижимого имущества. Определять условия договора является правом его участников. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Указанные обстоятельства препятствуют суду применить к отношениям сторон правила о договоре залога".
В абзаце 5 страницы 8 решения (л.д. 153) указано: "При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать договора купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенные между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в пользу С. недействительным (ничтожным) как совершенные для вида без реальных намерений создать соответствующие правовые последствия".
Таким образом, из обстоятельств дела усматривается, что оспариваемые договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру в данном случае выступали в качестве притворной сделки, заключенной для прикрытия договора займа с залогом имущества.
В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 совместно Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10, суд, принимая решение в силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, определяет, какие нормы права следует применять к установленным обстоятельствам.
Судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования о признании договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, заключенные между Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. в пользу С. недействительными (ничтожными).
Поскольку сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру в пользу С. являются ничтожными и не влекут каких-либо правовых последствий, за исключением тех, что связаны с их недействительностью, то С. не имела права распоряжаться, указанными долями и заключать договор купли-продажи указанных долей, в связи с чем, на основании ст. 168 ГК РФ, договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенный 26.06.2012 года между С. и Л.О. судом первой инстанции обоснованно признан недействительным.
Являются необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что Л. является добросовестным приобретателем.
Пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
В соответствии с п. 35 указанного Постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
С учетом вышеуказанных норм закона исковые требования Ш.Ю.Б. и Ш.Ю.А. о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного С. и Л.О., а также о применении последствий недействительности сделки подлежат рассмотрению по правилам, установленным статьями 301, 302 ГК РФ.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.10 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Из материалов дела следует, что 28.06.2012 года С. и Л.О. заключена сделка купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по цене 800000 рублей.
Материалами дела установлено, что спорная квартира из владения Ш-ных не выбыла, они проживают в данной квартире, зарегистрированы в квартире по месту жительства. Судом первой инстанции установлено, что до приобретения квартиры Л.О. квартиру осматривал ее супруг, при этом он видел, что в квартире проживает Ш.Ю.Б., которая показывала ему квартиру как ее хозяйка. Л.О. приобрела 2/3 доли в квартире по "фотографиям", лично не осматривая приобретаемое имущество.
В судебном заседании Ш.Ю.Б. пояснила, что Л.А. приходил к ней домой вместе с "Ю." (Б.), с которым она договаривалась, что он ее "перекредитует по займу, заключенному со С.". О том, что Л.А. является супругом Л.О. (покупателя), ей стало известно только в судебном заседании.
Л.О., при проявлении обычной степени осмотрительности, должна была предпринять меры, направленные на проверку юридической "чистоты" приобретаемого имущества. Вместе с тем ответчиком проигнорированы следующие обстоятельства:
- - факт непродолжительного нахождения в собственности С. отчуждаемого имущества (менее 1-го года);
- - на момент совершения сделки, приобретаемое имущество фактически не находилось во владении С.;
- - проживание истцов в отчуждаемой квартире, при этом Л.О. достоверно было известно, что Ш-ны не собираются выезжать, а комнаты в жилом помещении являются проходными.
Таким образом, суд сделал правильный вывод, что Л.О. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры на основании указанного договора купли-продажи.
Доводы кассационной жалобы представителя Л.О. о незаконности и необоснованности постановленного судом решения не могут быть приняты во внимание и служить основанием для отмены правильного по существу решению суда, поскольку эти доводы направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку доказательств по делу.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не установила оснований для их удовлетворения. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и доводами апелляционных жалоб не опровергается.
С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционных жалоб несостоятельными, поскольку все обстоятельства, на которые указано в жалобах, проверены судом первой инстанции, они учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 24 декабря 2012 года - оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя Л.О. - Г., и представителя С. - Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)