Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А. судей областного суда Моисеевой Л.А., Магденко И.Ю.
при секретаре Ж.В.А.,
рассмотрела в судебном заседании 01 февраля 2012 года
дело по кассационным жалобам З., С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В. и С.Г. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 21 ноября 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований З. о выселении С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. отказать.
Признать договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 2-я С*, заключенным с С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. на срок до 19 сентября 2012 года".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
З. обратилась в суд с иском к С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. В обоснование иска указала, что ответчики были вселены в спорную квартиру адресу: г. Омск, ул. 2-я С*, на основании договора аренды жилого помещения от 20.09.1995, заключенного с АОЗТ "" сроком на один год. В настоящее время истица является собственником указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи от 10.12.2010, заключенному с ООО. На дату заключения этого договора ответчики значились зарегистрированными в этой квартире как по месту своего постоянного жительства на условиях договора коммерческого найма. В настоящее время квартира необходима ей для личного пользования, поэтому она неоднократно письменно уведомляла ответчиков о смене собственника жилого помещения и о своем отказе от продления срока действия договора в связи с решением не сдавать квартиру внаем в течение не менее года. Предыдущий собственник ООО так же неоднократно уведомлял ответчиков об отказе от продления договора аренды. Считает, что в связи с надлежащим предупреждением ответчиков об отказе от продления договора коммерческого найма и истечением срока действия ранее заключенного договора, последовавшего 19.09.2011, просила выселить С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. из квартиры по ул. 2-я С*, в г. Омске без предоставления другого жилого помещения.
Ответчики С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. иск не признали, обратились в суд со встречным иском к З. о признании договора найма жилого помещения заключенным на срок до 01.03.2016. Свои требования мотивировали тем, что пользуются спорной квартирой с 01.03.1996 на основании договора найма и на условиях, изложенных в договоре аренды от 20.09.1995. Поскольку по истечении пятилетнего срока они продолжали пользоваться спорной квартирой, то договор неоднократно продлевался на пять лет. Наймодатели, то есть ООО и в последующем З., были обязаны уведомить их об отказе от продления договора на новый срок за три месяца, то есть до 01.12.2010. Ввиду отсутствия каких-либо уведомлений, считали, что договор продлен на новый пятилетний срок до 01.03.2016.
Просили признать за собой право пользования спорной квартирой и установить срок действия договора коммерческого найма до 01.03.2016.
Истица З., ее представитель О. в судебном заседании иск поддержали, встречный иск не признали.
Ответчик С.Л.А., ее представитель Г., ответчики С.А.В., Е.Н.В. требования З. не признали, встречный иск поддержали, суду пояснили, что другого жилого помещения не имеют, поэтому выселиться из квартиры не могут.
Ответчик С.Г. в судебном заседании участия не принимала.
Районным судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе З. просит отменить решение суда как постановленное с нарушением норм материального права. Считает, что уведомления, направленные предыдущим собственником квартиры ООО, имеют юридическое значение для разрешения настоящего спора, так как тем самым ответчики надлежащим образом были уведомлены об отказе от продления договора.
В кассационной жалобе С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В. и С.Г. просят изменить решение, ссылаются на неправильное применение судом норм материального права и неверное определение момента возникновения спорных правоотношений. Просят признать за собой и несовершеннолетним Е.Н.Д. право пользования квартирой по договору найма до 01.03.2016.
В возражениях на кассационную жалобу С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., С.Г. З. просит в удовлетворении их жалобы отказать.
До начала рассмотрения кассационных жалоб кассационное представление прокурором было отозвано.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения З., ее представителя О., С.Л.А., ее представителя Г., поддержавших жалобы, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит.
Судом установлено, что 20.09.1995 между АОЗТ (арендодатель) и С.В.А. (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору и членам его семьи в пользование сроком на один год квартиру общей площадью 53, 3 кв. м по адресу: г. Омск, ул. 2 С*.
03.08.2010 ЗАО (продавец) продал спорное жилое помещение ООО (покупатель); на имя последнего было выдано свидетельство о праве собственности.
10.12.2010 между ООО и З. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купила спорную квартиру. На имя З. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27.06.2011. В пункте 1.4 стороны оговорили существенное условие: на дату заключения договора в квартире зарегистрированы по месту постоянного жительства на условиях договора коммерческого найма ответчики С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 421 ГК РФ суд первой инстанции, исходя из буквального значения слов и выражений в тексте указанного договора, пришел к правильному выводу о том, что он является договором найма, поскольку спорное жилое помещение было предоставлено ответчику и членам его семьи для проживания на срок один год.
Статьей 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Отсюда суд первой инстанции обоснованно признал, что с момента перехода к З. права собственности на квартиру, переданную в аренду ответчикам, к ней перешли и права и обязанности наймодателя по договору аренды жилого помещения от 20.09.1995.
Заявляя требование о выселении ответчиков, истица ссылалась на то, что спорная квартира необходима ей для личного пользования, поэтому она намерена не сдавать квартиру внаем. О своем решении она уведомила семью С.В.А. письмами от 01.07.2011; от 05.09.2011 и от 20.09.2011. Предыдущий собственник квартиры - ООО также уведомлял ответчиков об отказе от продления договора найма письмами от 21.02.2011 и от 11.03.2011.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Судебным разбирательством установлено, что по окончании срока действия договора никто из сторон не отказался от его продления при том, что собственник (наймодатель) жилого помещения З. в установленный законом 3-месячный срок не извещала ответчиков об отказе от продления с ними договора найма, суд первой инстанции обоснованно признал, что договор найма жилого помещения считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, то есть на один год - до 19.09.2012.
Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал значимые для дела обстоятельства и представленные сторонами доказательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истицей требований.
Доводы кассационных жалоб были предметом разбирательства в суде первой инстанции и в решении им дана правильная юридическая оценка.
В силу ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия считает возможными проверить законность оспариваемого решения суда в пределах доводов кассационной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда, не имеется.
Материальный закон судом применен правильно.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 21 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы З., С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., С.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-768/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 февраля 2012 г. по делу N 33-768/2012
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А. судей областного суда Моисеевой Л.А., Магденко И.Ю.
при секретаре Ж.В.А.,
рассмотрела в судебном заседании 01 февраля 2012 года
дело по кассационным жалобам З., С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В. и С.Г. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 21 ноября 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований З. о выселении С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. отказать.
Признать договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 2-я С*, заключенным с С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. на срок до 19 сентября 2012 года".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
З. обратилась в суд с иском к С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. В обоснование иска указала, что ответчики были вселены в спорную квартиру адресу: г. Омск, ул. 2-я С*, на основании договора аренды жилого помещения от 20.09.1995, заключенного с АОЗТ "" сроком на один год. В настоящее время истица является собственником указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи от 10.12.2010, заключенному с ООО. На дату заключения этого договора ответчики значились зарегистрированными в этой квартире как по месту своего постоянного жительства на условиях договора коммерческого найма. В настоящее время квартира необходима ей для личного пользования, поэтому она неоднократно письменно уведомляла ответчиков о смене собственника жилого помещения и о своем отказе от продления срока действия договора в связи с решением не сдавать квартиру внаем в течение не менее года. Предыдущий собственник ООО так же неоднократно уведомлял ответчиков об отказе от продления договора аренды. Считает, что в связи с надлежащим предупреждением ответчиков об отказе от продления договора коммерческого найма и истечением срока действия ранее заключенного договора, последовавшего 19.09.2011, просила выселить С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. из квартиры по ул. 2-я С*, в г. Омске без предоставления другого жилого помещения.
Ответчики С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г. иск не признали, обратились в суд со встречным иском к З. о признании договора найма жилого помещения заключенным на срок до 01.03.2016. Свои требования мотивировали тем, что пользуются спорной квартирой с 01.03.1996 на основании договора найма и на условиях, изложенных в договоре аренды от 20.09.1995. Поскольку по истечении пятилетнего срока они продолжали пользоваться спорной квартирой, то договор неоднократно продлевался на пять лет. Наймодатели, то есть ООО и в последующем З., были обязаны уведомить их об отказе от продления договора на новый срок за три месяца, то есть до 01.12.2010. Ввиду отсутствия каких-либо уведомлений, считали, что договор продлен на новый пятилетний срок до 01.03.2016.
Просили признать за собой право пользования спорной квартирой и установить срок действия договора коммерческого найма до 01.03.2016.
Истица З., ее представитель О. в судебном заседании иск поддержали, встречный иск не признали.
Ответчик С.Л.А., ее представитель Г., ответчики С.А.В., Е.Н.В. требования З. не признали, встречный иск поддержали, суду пояснили, что другого жилого помещения не имеют, поэтому выселиться из квартиры не могут.
Ответчик С.Г. в судебном заседании участия не принимала.
Районным судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе З. просит отменить решение суда как постановленное с нарушением норм материального права. Считает, что уведомления, направленные предыдущим собственником квартиры ООО, имеют юридическое значение для разрешения настоящего спора, так как тем самым ответчики надлежащим образом были уведомлены об отказе от продления договора.
В кассационной жалобе С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В. и С.Г. просят изменить решение, ссылаются на неправильное применение судом норм материального права и неверное определение момента возникновения спорных правоотношений. Просят признать за собой и несовершеннолетним Е.Н.Д. право пользования квартирой по договору найма до 01.03.2016.
В возражениях на кассационную жалобу С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., С.Г. З. просит в удовлетворении их жалобы отказать.
До начала рассмотрения кассационных жалоб кассационное представление прокурором было отозвано.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения З., ее представителя О., С.Л.А., ее представителя Г., поддержавших жалобы, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит.
Судом установлено, что 20.09.1995 между АОЗТ (арендодатель) и С.В.А. (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору и членам его семьи в пользование сроком на один год квартиру общей площадью 53, 3 кв. м по адресу: г. Омск, ул. 2 С*.
03.08.2010 ЗАО (продавец) продал спорное жилое помещение ООО (покупатель); на имя последнего было выдано свидетельство о праве собственности.
10.12.2010 между ООО и З. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купила спорную квартиру. На имя З. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27.06.2011. В пункте 1.4 стороны оговорили существенное условие: на дату заключения договора в квартире зарегистрированы по месту постоянного жительства на условиях договора коммерческого найма ответчики С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., С.Г.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 421 ГК РФ суд первой инстанции, исходя из буквального значения слов и выражений в тексте указанного договора, пришел к правильному выводу о том, что он является договором найма, поскольку спорное жилое помещение было предоставлено ответчику и членам его семьи для проживания на срок один год.
Статьей 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Отсюда суд первой инстанции обоснованно признал, что с момента перехода к З. права собственности на квартиру, переданную в аренду ответчикам, к ней перешли и права и обязанности наймодателя по договору аренды жилого помещения от 20.09.1995.
Заявляя требование о выселении ответчиков, истица ссылалась на то, что спорная квартира необходима ей для личного пользования, поэтому она намерена не сдавать квартиру внаем. О своем решении она уведомила семью С.В.А. письмами от 01.07.2011; от 05.09.2011 и от 20.09.2011. Предыдущий собственник квартиры - ООО также уведомлял ответчиков об отказе от продления договора найма письмами от 21.02.2011 и от 11.03.2011.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Судебным разбирательством установлено, что по окончании срока действия договора никто из сторон не отказался от его продления при том, что собственник (наймодатель) жилого помещения З. в установленный законом 3-месячный срок не извещала ответчиков об отказе от продления с ними договора найма, суд первой инстанции обоснованно признал, что договор найма жилого помещения считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, то есть на один год - до 19.09.2012.
Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал значимые для дела обстоятельства и представленные сторонами доказательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истицей требований.
Доводы кассационных жалоб были предметом разбирательства в суде первой инстанции и в решении им дана правильная юридическая оценка.
В силу ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия считает возможными проверить законность оспариваемого решения суда в пределах доводов кассационной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда, не имеется.
Материальный закон судом применен правильно.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 21 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы З., С.Л.А., С.А.В., Е.Н.В., С.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)