Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 02.09.2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Префектуры ВАО города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 22.05.2013 по делу N А40-28992/2013,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.
по иску Префектуры ВАО города Москвы (ОГРН 102770059127)
к ООО "Точка Печати" (ОГРН 1107746796565)
о расторжении договора, взыскании основного долга и неустойки
третье лицо - Управа района Ивановское города Москвы
при участии в судебном заседании:
от истца Борисенкова Ю.В. по дов. от 30.01.2013
от ответчика Кошинская Н.Н. по дов. от 26.08.2013
от третьего лица представитель не явился, извещен
установил:
Префектуры ВАО города Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Точка Печати" о:
- взыскании в связи с ненадлежащим исполнением Договора от 01.08.2011 N А-064:
просроченной оплаты в размере 232 708,35 руб. за право разместить в 2011 г. на земельном участке нестационарный торговый объект и начисленной на нее за период по 27.01.2012 договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день в размере 268 259,27 руб.
- расторжении Договора от 01.08.2011 N А-064 в связи с допущенной просрочкой.
Решением суда от 22.05.2013 в удовлетворении иска о взыскании основного долга и неустойки отказано, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения по основанию п. 2 ст. 148 АПК РФ.
На указанное решение Префектуры ВАО города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права.
Неявившееся участвующее в деле лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в его отсутствие.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца поддержал требования и доводы жалобы, представитель Ответчика заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 01.08.2011 между городом Москвой в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "Точка Печати" (арендатор) заключен Договором N А-064 на размещение нестационарного торгового объекта, по условиям которого город Москва обязался предоставить обществу "Точка Печати" право в течение 3-х лет разместить по адресу: г. Москва, ул. Молосовых, вл. 10, нестационарный торговый объект - торговый модуль по специализации "овощи и фрукты".
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицируется судом апелляционной инстанции как поименованный в ГК РФ договор аренды (гл. 34), т.к. право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества).
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Однако Договор от 01.08.2011 N А-064 государственную регистрацию не проходил, т.е. не считается заключенным.
Если стороны в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям, при соблюдении предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ претензионного порядка урегулирования спора, расторгнут по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Так в п. 2 ст. 452 ГК РФ установлено императивное правило, что сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с чем по требованию о расторжении договора вопрос о том, считается ли данный договор заключенным или нет, является вторичным.
Суд по формальным признакам должен проверить соблюдение Истцом установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, не исследуя при этом вопрос о том, считается ли данный договор заключенным или нет, поскольку предмет спора не связан с незаключенностью договора, и Истец в иске не указывает на незаключенность договора.
Установив, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении Договора аренды не предупреждал арендатора о необходимости устранения допущенных нарушений в разумный срок и не предлагал расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор соответствующие нарушения не устранит, - суд первой инстанции правильно, руководствуясь ч. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, оставил иск в части расторжения Договора без рассмотрения.
По смыслу норм п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
Однако по настоящему делу Договор от 01.08.2011 N А-064 никем не исполнялся, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) хотя и удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование согласованной в качестве объекта аренды территории (л.д. 40), однако фактически арендатор данной территорией не пользовался.
Арендодатель пояснил суду апелляционной инстанции, что арендатор нестационарный торговый объект на территории, подлежавшей предоставлению ему по Договору от 01.08.2011 N А-064, не разместил.
Следовательно, поскольку по не прошедшему государственную регистрацию, т.е. незаключенному Договору, арендатор не получил от арендодателя обусловленное исполнение, поскольку не использовал согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, то и арендодатель не вправе требовать предоставления арендатором встречного исполнения в виде уплаты арендной платы, а также неустойки за просрочку в уплате арендной платы.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к ссылкам на уже исследованные и оцененные надлежащим образом судом первой инстанции доказательства и обстоятельства.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2013 по делу N А40-28992/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судья
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судья
М.С.КОРАБЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2013 ПО ДЕЛУ N А40-28992/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2013 г. по делу N А40-28992/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 02.09.2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Префектуры ВАО города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 22.05.2013 по делу N А40-28992/2013,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.
по иску Префектуры ВАО города Москвы (ОГРН 102770059127)
к ООО "Точка Печати" (ОГРН 1107746796565)
о расторжении договора, взыскании основного долга и неустойки
третье лицо - Управа района Ивановское города Москвы
при участии в судебном заседании:
от истца Борисенкова Ю.В. по дов. от 30.01.2013
от ответчика Кошинская Н.Н. по дов. от 26.08.2013
от третьего лица представитель не явился, извещен
установил:
Префектуры ВАО города Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Точка Печати" о:
- взыскании в связи с ненадлежащим исполнением Договора от 01.08.2011 N А-064:
просроченной оплаты в размере 232 708,35 руб. за право разместить в 2011 г. на земельном участке нестационарный торговый объект и начисленной на нее за период по 27.01.2012 договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день в размере 268 259,27 руб.
- расторжении Договора от 01.08.2011 N А-064 в связи с допущенной просрочкой.
Решением суда от 22.05.2013 в удовлетворении иска о взыскании основного долга и неустойки отказано, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения по основанию п. 2 ст. 148 АПК РФ.
На указанное решение Префектуры ВАО города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права.
Неявившееся участвующее в деле лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в его отсутствие.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца поддержал требования и доводы жалобы, представитель Ответчика заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 01.08.2011 между городом Москвой в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "Точка Печати" (арендатор) заключен Договором N А-064 на размещение нестационарного торгового объекта, по условиям которого город Москва обязался предоставить обществу "Точка Печати" право в течение 3-х лет разместить по адресу: г. Москва, ул. Молосовых, вл. 10, нестационарный торговый объект - торговый модуль по специализации "овощи и фрукты".
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицируется судом апелляционной инстанции как поименованный в ГК РФ договор аренды (гл. 34), т.к. право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества).
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Однако Договор от 01.08.2011 N А-064 государственную регистрацию не проходил, т.е. не считается заключенным.
Если стороны в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям, при соблюдении предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ претензионного порядка урегулирования спора, расторгнут по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Так в п. 2 ст. 452 ГК РФ установлено императивное правило, что сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с чем по требованию о расторжении договора вопрос о том, считается ли данный договор заключенным или нет, является вторичным.
Суд по формальным признакам должен проверить соблюдение Истцом установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, не исследуя при этом вопрос о том, считается ли данный договор заключенным или нет, поскольку предмет спора не связан с незаключенностью договора, и Истец в иске не указывает на незаключенность договора.
Установив, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении Договора аренды не предупреждал арендатора о необходимости устранения допущенных нарушений в разумный срок и не предлагал расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор соответствующие нарушения не устранит, - суд первой инстанции правильно, руководствуясь ч. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, оставил иск в части расторжения Договора без рассмотрения.
По смыслу норм п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
Однако по настоящему делу Договор от 01.08.2011 N А-064 никем не исполнялся, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) хотя и удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование согласованной в качестве объекта аренды территории (л.д. 40), однако фактически арендатор данной территорией не пользовался.
Арендодатель пояснил суду апелляционной инстанции, что арендатор нестационарный торговый объект на территории, подлежавшей предоставлению ему по Договору от 01.08.2011 N А-064, не разместил.
Следовательно, поскольку по не прошедшему государственную регистрацию, т.е. незаключенному Договору, арендатор не получил от арендодателя обусловленное исполнение, поскольку не использовал согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, то и арендодатель не вправе требовать предоставления арендатором встречного исполнения в виде уплаты арендной платы, а также неустойки за просрочку в уплате арендной платы.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к ссылкам на уже исследованные и оцененные надлежащим образом судом первой инстанции доказательства и обстоятельства.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2013 по делу N А40-28992/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судья
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судья
М.С.КОРАБЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)