Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Козлова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.
судей областного суда Майера В.Е., Башкатовой Е.Ю.,
при секретаре Н.
рассмотрела в судебном заседании от 26 сентября 2012 г. дело по апелляционной жалобе представителя Б. А. на решение Любинского районного суда Омской области от 28 июня 2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. к Б.И., М. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ****, на условиях покупной цены равной *** руб., взыскании убытков в сумме **** руб., необходимой для проведения ремонтно-строительных работ согласно отчету об определении рыночной стоимости N 22/11 от 28.10.2011, взыскании неустойки в сумме **** коп., компенсации морального вреда в сумме **** руб., взыскании расходов на оплату услуг оценщика в сумме **** руб., взыскании расходов на оплату экспертизы в сумме ****руб., взыскании расходов на оплату юридических услуг в размере **** руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в сумме **** руб., отказать.
Взыскать с Б. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере **** коп.
Арест на квартиру и земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв. м, расположенные по адресу: ****, принадлежащие на праве общей долевой собственности Б.И., М., несовершеннолетним Б.П., Б.З., наложенный в обеспечение иска определением суда от 10.02.2012, отменить".
Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Б. обратилась с иском к Б.И., М. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры и земельного участка в редакции протокола разногласий и компенсации морального вреда, мотивируя требования тем, что в мае 2011 года между ней и ответчиками была достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: **** Деньги за квартиру и земельный участок в полном объеме - в сумме **** руб. были переданы ответчику Б.И., о чем последняя написала расписку. Зарегистрировать переход права собственности на квартиру и земельный участок в мае 2011 года не представлялось возможным в связи с отсутствием разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних, сособственников недвижимого имущества. В конце августа 2011 года в квартире началось отслоение штукатурного слоя в комнатах, отслоение потолочной доски, были сильные проливы в двух жилых комнатах. При порывах ветра на крыше создавался гул. С указанными проблемами она неоднократно устно обращалась к Б.И., однако ответа и действий с ее стороны не последовало. Согласно проведенному строительно-техническому исследованию жилого дома, расположенного по адресу: **** от 11.10.2011 г., выполненному аккредитованным экспертом союза потребителей России В., состояние потолка в жилом доме охарактеризовано как непригодное, аварийное, требующее ремонта для дальнейшей эксплуатации.
Согласно отчету N ****, составленного ИПБОЮЛ Н.Ю. 28.10.2011, ориентировочная рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для проведения капитального ремонта чердачного перекрытия и межкомнатной перегородки в трехкомнатной квартире по адресу: **** составляет **** руб.
Следовательно, с учетом расходов на устранение скрытых недостатков действительная стоимость квартиры и земельного участка составляет **** руб. Несмотря на выявленные скрытые дефекты и осведомленность об этих недостатках ответчиков, в октябре 2011 года ей был передан один экземпляр договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ****, где ответчиками указано, что квартира и земельный участок соответствуют предъявленным к ним требованиями и у покупателя (Истца) претензий к состоянию квартиры нет (пункт 5.2 договора). На предложение об изменении условий договора, путем указания реального состояния передаваемого имущества и соответственно об уменьшении договорной цены, ответчики ответили отказом.
Уточнив требования, Б. просила понудить Б.И. и М. заключить договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу **** в редакции протокола разногласий на условиях покупной цены **** руб., взыскать в солидарном порядке с Б.И. и М. убытки в сумме **** руб., необходимой для проведения ремонтно-строительных работ, неустойку в размере ****., компенсацию морального вреда в размере **** руб., расходы на оплату услуг оценщика в размере **** руб., расходы на оплату экспертизы в размере **** руб., расходы на оплату юридических услуг в размере **** руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ****руб.
Дело рассмотрено в отсутствие М., представителя ответчика Б.И. - А.С., извещенных надлежащим образом.
Б. и ее представитель А. иск поддержали в полном объеме, дополнительно сообщив, что после проведения истцом строительно-технического исследования спорного жилого дома было установлено, что потолочные перекрытия дома поражены гнилью. Это является скрытым дефектом квартиры, поскольку состояние перекрытий невозможно было увидеть в результате того, что потолок был оклеен потолочной плиткой. Устранить указанные недостатки невозможно без проведения капитального ремонта дома. Стоимость строительных и отделочных работ, необходимых для проведения капитального ремонта потолочного и чердачного перекрытий и межкомнатной перегородки составляет **** руб.
Б.И. с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении. Ссылалась на то, что спорная квартира была выставлена на продажу в 2011 году за сумму **** руб. Как жителю п. Северо-Любинский, Б. об этом было известно. Ввиду того, что желающих приобрести жилое помещение за указанную сумму не было, цена была снижена до **** руб. После этого Б. изъявила желание приобрести квартиру в собственность. Осматривать жилое помещение Б. никто не препятствовал. Она и ее муж осматривали все помещения, конструкции квартиры, хозяйственные постройки, участок, без ограничения во времени.
Представитель ответчиков Б.Д. возражал против удовлетворения требований Б. Ссылался на то, что истца никто не вводил в заблуждение относительно технического состояния квартиры Б. была ознакомлена с правоустанавливающими документами на квартиру, где указано, что дом 1968 года постройки, процент износа квартиры от истца также никто не скрывал. После осмотра истец не сомневалась в том, что цена квартиры и земельного участка, указанная собственниками - **** руб. чрезмерно высокой не является.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца А. с решением суда не согласна, просила его отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права. Считает, что судом не принято во внимание одно из доказательств - справка, выданная Администрацией Любинского района Омской области о непригодности для проживания в спорном жилом помещении. Не согласна с выводом суда о ненадлежащем доказательстве, как судебной экспертизы, проведенной Омской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции РФ N **** от 14.06.2012 в связи с тем, что отсутствуют необходимые сведения, подтверждающие образование, квалификацию и стаж работы по специальности эксперта. Кроме того, экспертное заключение не было принято как доказательство ввиду того, что в самом заключении отсутствует точное описание повреждений, имеющихся в потолочном и чердачном перекрытиях квартиры. Считает это грубым нарушением, поскольку данные вопросы перед экспертом не ставились.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, заслушав Б., ее представителя А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей ответчика Б.Д., А.С., согласившихся с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- - соразмерного уменьшения покупной цены;
- - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствие с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовыми актами.
Исходя из анализа указанных норм закона, можно сделать вывод, что при заключении договора купли-продажи сторона покупателя, приобретшего жилое помещение для проживания при заключении договора должна была действовать с долей осмотрительности и разумности.
Судом установлено, что Б.З., Б.П., М. и Б.И. являются собственниками жилой квартиры, общей площадью **** кв. м, расположенной по адресу: ****, а также собственниками земельного участка, площадью **** кв. м, с кадастровым номером ****, расположенного по тому же адресу (л.д. 89 - 92 Т. 1). Данные сведения подтверждены выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 23.01.2012 (л.д. 115 Т. 1).
В начале мая 2011 года между Б. и Б.И., М. достигнута договоренность о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ****.
После осмотра квартиры, истец Б. вселилась в нее без заключения в письменном виде договора купли-продажи.
В материалах дела имеется расписка, подписанная обеими сторонами, согласно которой 10.08.2011 года Б.И. получила от Б. весь расчет в сумме **** руб. за продажу спорного жилого помещения (л.д. 16 Т. 1)
Таким образом, перечень условий, обязательных для договора купли-продажи недвижимости, сторонами в расписке отражен, условие о письменной форме договора соблюдено.
Исходя из буквального толкования условий расписки, продавцу предоставлено право в случае отказа покупателя от покупки дома в течение 1,5 месяцев со дня написания данной расписки, удержать сумму **** руб. Таким образом, из содержания расписки не представляется возможным определить срок, в течение которого стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно представленному в материалы дела строительно-техническому исследованию жилого дома, расположенного по адресу: ****, от 11.10.2011 г., выполненному аккредитованным экспертом союза потребителей России В., в разделе отчета Описание объекта содержатся данные о наличии повреждений в комнате N **, где "в месте отсутствия потолочной пенопластовой плитки видно отсутствие штукатурного слоя и дранки. В этом месте видны доски, подверженные разрушению гнилью. Площадь отслоившейся части штукатурного слоя потолка в комнате составляет 0,4 м * 0,25 м, прогиб потолка 0,06 м на 1 м длины. Отслоение штукатурного слоя в левой и средней части комнаты составляет 1 м * 0,8 м, 0,11 м * 0,14 м, 0,33 м * 0,11 м, 0,38 м * 0,4 м. Толщина штукатурного слоя 10 мм в месте отслоения штукатурного состава, толщина доски 20 м м. (л.д. 56 - 66 Т. 1)".
Аналогичным образом описано отслоение штукатурного слоя в комнате N **(первой справа из коридора) на площади 0,5 м * 0,45 м, 0,18 м * 0,1 м. Указано на прогиб потолка.
Вместе с тем, в Ответе указано на "следы прогибов балок, трещины в листах шифера с внутренней части чердака", описания которых в Отчете нет.
В Отчете N ** об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для проведения капитального ремонта чердачного перекрытия и межкомнатной перегородки в трехкомнатной квартире, расположенной по спорному адресу, выполненном ИПБОЮЛ Н.Ю., использовались данные Отчета о строительно-техническом исследовании жилого дома, выполненного аккредитованным экспертом Союза потребителей России Война О.С.
Суд обоснованно не принял данные экспертные заключения в основу допустимых доказательств, поскольку данные заключения не отвечают требованиям ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации", Закону "Об оценочной деятельности в российской Федерации". Довод жалобы о том, что экспертные заключения необоснованно не легли в основу доказательств не могут повлечь отмену принятого решения суда.
Судебная коллегия полагает, что из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 03.05.2011 года, согласно которому покупатели (Б.Д.В., подписавший договор и Б., передававшая денежные средства в счет приобретения имущества) выразили согласие купить квартиру в том техническом состоянии, в котором она находилась на момент подписания и согласования данного договора. Визуально покупатели ознакомились со всеми характеристиками квартиры и претензий на момент подписания договора не имели, стоимость отчуждаемых квартиры и земельного участка составила **** рублей, была определена как окончательная и не подлежащая изменению, расчет по договору был произведен полностью согласно расписке (л.д. 16). На момент приобретения недвижимого имущества покупателям были предоставлены правоустанавливающие документы, в том числе технический паспорт, согласно которому год постройки данного дома 1968 г. с износом по состоянию на 26.02.2009 г. в 45%. С этого времени квартира находится в распоряжении истицы и ее мужа.
Как следует из правовой позиции истицы, требования о взыскании заявленной ею суммы, она обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи ей жилого помещения.
В тексте предварительного договора купли-продажи квартиры на условиях заключения в будущем договора купли-продажи квартиры, отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет определить какие же требования были предъявлены истицей к приобретаемому ею по данному договору купли-продажи объекту недвижимости.
Таким образом, ссылки апелляционной жалобы на недостатки приобретенного заявителем жилого помещения, обнаруженные после фактического заключения сделки, не состоятельны, поскольку, приобретая имущество, она имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатков квартиры, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ истицей представлено не было. Поэтому доводы истицы о том, что ей было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать возмещения расходов на устранение недостатков приобретенного жилого, а также компенсации морального вреда, судебная коллегия считает несостоятельными.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что на момент фактического приобретения спорного имущества рыночная стоимость квартиры была снижена продавцами с *** рублей до *** рублей в связи техническим состоянием квартиры. Покупатель в силу ст. 421 ГК РФ приобрел данное имущество по сниженной цене.
Учитывая, что апелляционная жалоба не содержит указаний на нарушения норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления.
При вынесении решения суд первой инстанции объективно исследовал материалы дела, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил материальный закон, нарушений требований процессуального законодательства не допустил. Результаты оценки доказательств суд отразил в решении, в котором также привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Любинского районного суда Омской области от 28 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5759/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2012 г. по делу N 33-5759/2012
Председательствующий: Козлова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.
судей областного суда Майера В.Е., Башкатовой Е.Ю.,
при секретаре Н.
рассмотрела в судебном заседании от 26 сентября 2012 г. дело по апелляционной жалобе представителя Б. А. на решение Любинского районного суда Омской области от 28 июня 2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. к Б.И., М. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ****, на условиях покупной цены равной *** руб., взыскании убытков в сумме **** руб., необходимой для проведения ремонтно-строительных работ согласно отчету об определении рыночной стоимости N 22/11 от 28.10.2011, взыскании неустойки в сумме **** коп., компенсации морального вреда в сумме **** руб., взыскании расходов на оплату услуг оценщика в сумме **** руб., взыскании расходов на оплату экспертизы в сумме ****руб., взыскании расходов на оплату юридических услуг в размере **** руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в сумме **** руб., отказать.
Взыскать с Б. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере **** коп.
Арест на квартиру и земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв. м, расположенные по адресу: ****, принадлежащие на праве общей долевой собственности Б.И., М., несовершеннолетним Б.П., Б.З., наложенный в обеспечение иска определением суда от 10.02.2012, отменить".
Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Б. обратилась с иском к Б.И., М. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры и земельного участка в редакции протокола разногласий и компенсации морального вреда, мотивируя требования тем, что в мае 2011 года между ней и ответчиками была достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: **** Деньги за квартиру и земельный участок в полном объеме - в сумме **** руб. были переданы ответчику Б.И., о чем последняя написала расписку. Зарегистрировать переход права собственности на квартиру и земельный участок в мае 2011 года не представлялось возможным в связи с отсутствием разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних, сособственников недвижимого имущества. В конце августа 2011 года в квартире началось отслоение штукатурного слоя в комнатах, отслоение потолочной доски, были сильные проливы в двух жилых комнатах. При порывах ветра на крыше создавался гул. С указанными проблемами она неоднократно устно обращалась к Б.И., однако ответа и действий с ее стороны не последовало. Согласно проведенному строительно-техническому исследованию жилого дома, расположенного по адресу: **** от 11.10.2011 г., выполненному аккредитованным экспертом союза потребителей России В., состояние потолка в жилом доме охарактеризовано как непригодное, аварийное, требующее ремонта для дальнейшей эксплуатации.
Согласно отчету N ****, составленного ИПБОЮЛ Н.Ю. 28.10.2011, ориентировочная рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для проведения капитального ремонта чердачного перекрытия и межкомнатной перегородки в трехкомнатной квартире по адресу: **** составляет **** руб.
Следовательно, с учетом расходов на устранение скрытых недостатков действительная стоимость квартиры и земельного участка составляет **** руб. Несмотря на выявленные скрытые дефекты и осведомленность об этих недостатках ответчиков, в октябре 2011 года ей был передан один экземпляр договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ****, где ответчиками указано, что квартира и земельный участок соответствуют предъявленным к ним требованиями и у покупателя (Истца) претензий к состоянию квартиры нет (пункт 5.2 договора). На предложение об изменении условий договора, путем указания реального состояния передаваемого имущества и соответственно об уменьшении договорной цены, ответчики ответили отказом.
Уточнив требования, Б. просила понудить Б.И. и М. заключить договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу **** в редакции протокола разногласий на условиях покупной цены **** руб., взыскать в солидарном порядке с Б.И. и М. убытки в сумме **** руб., необходимой для проведения ремонтно-строительных работ, неустойку в размере ****., компенсацию морального вреда в размере **** руб., расходы на оплату услуг оценщика в размере **** руб., расходы на оплату экспертизы в размере **** руб., расходы на оплату юридических услуг в размере **** руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ****руб.
Дело рассмотрено в отсутствие М., представителя ответчика Б.И. - А.С., извещенных надлежащим образом.
Б. и ее представитель А. иск поддержали в полном объеме, дополнительно сообщив, что после проведения истцом строительно-технического исследования спорного жилого дома было установлено, что потолочные перекрытия дома поражены гнилью. Это является скрытым дефектом квартиры, поскольку состояние перекрытий невозможно было увидеть в результате того, что потолок был оклеен потолочной плиткой. Устранить указанные недостатки невозможно без проведения капитального ремонта дома. Стоимость строительных и отделочных работ, необходимых для проведения капитального ремонта потолочного и чердачного перекрытий и межкомнатной перегородки составляет **** руб.
Б.И. с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении. Ссылалась на то, что спорная квартира была выставлена на продажу в 2011 году за сумму **** руб. Как жителю п. Северо-Любинский, Б. об этом было известно. Ввиду того, что желающих приобрести жилое помещение за указанную сумму не было, цена была снижена до **** руб. После этого Б. изъявила желание приобрести квартиру в собственность. Осматривать жилое помещение Б. никто не препятствовал. Она и ее муж осматривали все помещения, конструкции квартиры, хозяйственные постройки, участок, без ограничения во времени.
Представитель ответчиков Б.Д. возражал против удовлетворения требований Б. Ссылался на то, что истца никто не вводил в заблуждение относительно технического состояния квартиры Б. была ознакомлена с правоустанавливающими документами на квартиру, где указано, что дом 1968 года постройки, процент износа квартиры от истца также никто не скрывал. После осмотра истец не сомневалась в том, что цена квартиры и земельного участка, указанная собственниками - **** руб. чрезмерно высокой не является.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца А. с решением суда не согласна, просила его отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права. Считает, что судом не принято во внимание одно из доказательств - справка, выданная Администрацией Любинского района Омской области о непригодности для проживания в спорном жилом помещении. Не согласна с выводом суда о ненадлежащем доказательстве, как судебной экспертизы, проведенной Омской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции РФ N **** от 14.06.2012 в связи с тем, что отсутствуют необходимые сведения, подтверждающие образование, квалификацию и стаж работы по специальности эксперта. Кроме того, экспертное заключение не было принято как доказательство ввиду того, что в самом заключении отсутствует точное описание повреждений, имеющихся в потолочном и чердачном перекрытиях квартиры. Считает это грубым нарушением, поскольку данные вопросы перед экспертом не ставились.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, заслушав Б., ее представителя А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей ответчика Б.Д., А.С., согласившихся с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- - соразмерного уменьшения покупной цены;
- - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствие с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовыми актами.
Исходя из анализа указанных норм закона, можно сделать вывод, что при заключении договора купли-продажи сторона покупателя, приобретшего жилое помещение для проживания при заключении договора должна была действовать с долей осмотрительности и разумности.
Судом установлено, что Б.З., Б.П., М. и Б.И. являются собственниками жилой квартиры, общей площадью **** кв. м, расположенной по адресу: ****, а также собственниками земельного участка, площадью **** кв. м, с кадастровым номером ****, расположенного по тому же адресу (л.д. 89 - 92 Т. 1). Данные сведения подтверждены выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 23.01.2012 (л.д. 115 Т. 1).
В начале мая 2011 года между Б. и Б.И., М. достигнута договоренность о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ****.
После осмотра квартиры, истец Б. вселилась в нее без заключения в письменном виде договора купли-продажи.
В материалах дела имеется расписка, подписанная обеими сторонами, согласно которой 10.08.2011 года Б.И. получила от Б. весь расчет в сумме **** руб. за продажу спорного жилого помещения (л.д. 16 Т. 1)
Таким образом, перечень условий, обязательных для договора купли-продажи недвижимости, сторонами в расписке отражен, условие о письменной форме договора соблюдено.
Исходя из буквального толкования условий расписки, продавцу предоставлено право в случае отказа покупателя от покупки дома в течение 1,5 месяцев со дня написания данной расписки, удержать сумму **** руб. Таким образом, из содержания расписки не представляется возможным определить срок, в течение которого стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно представленному в материалы дела строительно-техническому исследованию жилого дома, расположенного по адресу: ****, от 11.10.2011 г., выполненному аккредитованным экспертом союза потребителей России В., в разделе отчета Описание объекта содержатся данные о наличии повреждений в комнате N **, где "в месте отсутствия потолочной пенопластовой плитки видно отсутствие штукатурного слоя и дранки. В этом месте видны доски, подверженные разрушению гнилью. Площадь отслоившейся части штукатурного слоя потолка в комнате составляет 0,4 м * 0,25 м, прогиб потолка 0,06 м на 1 м длины. Отслоение штукатурного слоя в левой и средней части комнаты составляет 1 м * 0,8 м, 0,11 м * 0,14 м, 0,33 м * 0,11 м, 0,38 м * 0,4 м. Толщина штукатурного слоя 10 мм в месте отслоения штукатурного состава, толщина доски 20 м м. (л.д. 56 - 66 Т. 1)".
Аналогичным образом описано отслоение штукатурного слоя в комнате N **(первой справа из коридора) на площади 0,5 м * 0,45 м, 0,18 м * 0,1 м. Указано на прогиб потолка.
Вместе с тем, в Ответе указано на "следы прогибов балок, трещины в листах шифера с внутренней части чердака", описания которых в Отчете нет.
В Отчете N ** об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для проведения капитального ремонта чердачного перекрытия и межкомнатной перегородки в трехкомнатной квартире, расположенной по спорному адресу, выполненном ИПБОЮЛ Н.Ю., использовались данные Отчета о строительно-техническом исследовании жилого дома, выполненного аккредитованным экспертом Союза потребителей России Война О.С.
Суд обоснованно не принял данные экспертные заключения в основу допустимых доказательств, поскольку данные заключения не отвечают требованиям ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации", Закону "Об оценочной деятельности в российской Федерации". Довод жалобы о том, что экспертные заключения необоснованно не легли в основу доказательств не могут повлечь отмену принятого решения суда.
Судебная коллегия полагает, что из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 03.05.2011 года, согласно которому покупатели (Б.Д.В., подписавший договор и Б., передававшая денежные средства в счет приобретения имущества) выразили согласие купить квартиру в том техническом состоянии, в котором она находилась на момент подписания и согласования данного договора. Визуально покупатели ознакомились со всеми характеристиками квартиры и претензий на момент подписания договора не имели, стоимость отчуждаемых квартиры и земельного участка составила **** рублей, была определена как окончательная и не подлежащая изменению, расчет по договору был произведен полностью согласно расписке (л.д. 16). На момент приобретения недвижимого имущества покупателям были предоставлены правоустанавливающие документы, в том числе технический паспорт, согласно которому год постройки данного дома 1968 г. с износом по состоянию на 26.02.2009 г. в 45%. С этого времени квартира находится в распоряжении истицы и ее мужа.
Как следует из правовой позиции истицы, требования о взыскании заявленной ею суммы, она обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи ей жилого помещения.
В тексте предварительного договора купли-продажи квартиры на условиях заключения в будущем договора купли-продажи квартиры, отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет определить какие же требования были предъявлены истицей к приобретаемому ею по данному договору купли-продажи объекту недвижимости.
Таким образом, ссылки апелляционной жалобы на недостатки приобретенного заявителем жилого помещения, обнаруженные после фактического заключения сделки, не состоятельны, поскольку, приобретая имущество, она имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатков квартиры, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ истицей представлено не было. Поэтому доводы истицы о том, что ей было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать возмещения расходов на устранение недостатков приобретенного жилого, а также компенсации морального вреда, судебная коллегия считает несостоятельными.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что на момент фактического приобретения спорного имущества рыночная стоимость квартиры была снижена продавцами с *** рублей до *** рублей в связи техническим состоянием квартиры. Покупатель в силу ст. 421 ГК РФ приобрел данное имущество по сниженной цене.
Учитывая, что апелляционная жалоба не содержит указаний на нарушения норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления.
При вынесении решения суд первой инстанции объективно исследовал материалы дела, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил материальный закон, нарушений требований процессуального законодательства не допустил. Результаты оценки доказательств суд отразил в решении, в котором также привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Любинского районного суда Омской области от 28 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)