Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фотиной О.Б.,
судей Баканова В.В., Ширяевой Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Резаевой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "585-С-2" на решение Арбитражного суда Курганской области от 17.10.2012 по делу N А34 - 1520/2012 (судья Суханова О.С.).
Общество с ограниченной ответственностью "585-С-2" (далее - ООО "585-С-2", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "СМУ КПД", ответчик) о взыскании 1 050 991, 40 руб. - убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком договора участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 N 11/Г2, право требования которых получено истцом по договору цессии от 14.12.2011 (с учетом уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "585 - 3" (далее - ООО "585 - 3", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 17.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В основание доводов указал на то, что вывод суда о незаключенности договора цессии ввиду отсутствия его государственной регистрации, является ошибочным, противоречащим требованиям гражданского законодательства, поскольку данный договор не влечет приобретения, изменения или прекращение прав на недвижимое имущество.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствии неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, и было правильно установлено судом первой инстанции, ООО "СМУ КПД" (застройщиком) и ООО "585 - 3" (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 N 11/Г2. Согласно условиям данного договора ответчик (застройщик) обязался собственными или привлеченными силами построить в соответствии с проектной документацией семнадцатиэтажный жилой дом с нежилыми помещениями по адресу: г. Курган, 3 микрорайон Заозерного планировочного района между домами N 29 и N 26, и после ввода его в эксплуатацию передать третьему лицу (участнику долевого строительства) объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался принять объект долевого строительства и уплатить обусловленную договором цену (л.д. 8 - 12 т. 1).
Объект долевого строительства определен сторонами как нежилое помещение общей площадью 207 кв. м, расположенное на первом этаже строящегося дома, и соответствующая ему доля в общем имуществе данного многоквартирного жилого дома (п. 1.2 договора). Характеристики подлежащего передаче нежилого помещения, в том числе его план, приведены в приложении N 1 к договору (л.д. 12 т. 1).
Цена договора составляет 12 000 000 рублей (п. 2.1 договора).
Указанный договор участия в долевом строительстве нежилых помещений прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2008 внесена соответствующая регистрационная запись (л.д. 11 т. 1).
Участник долевого строительства ООО "585 - 3" свои обязательства по оплате строительства помещения исполнил надлежащим образом, согласно условиям договора, что подтверждено справкой N 11/Г2 от 25.12.2009 (л.д. 27 т. 1).
Объект долевого строительства передан третьему лицу по передаточному акту от 01.09.2011 (л.д. 54 т. 1), в котором указано, что объект принимается с условием устранения недочетов, ранее перечисленных в предварительном передаточном акте от 13.05.2011, либо возмещения затрат по устранению этих недочетов.
Согласно предварительному передаточному акту от 13.05.2011 в нежилом помещении не выполнен монтаж откосов из ГКЛ и не установлены пластиковые подоконники; не оштукатурен потолок; стены: вместо отделки ГКЛ произведена штукатурка поверхности; не выполнена замена треснутого стекла окна (около двери пожарного выхода справа). Кроме того, имеются расхождения по метражу объекта - передано помещение площадью 190, 7 кв. м, что на 16, 3 кв. м меньше площади, указанной в договоре и равной 207 кв. м (л.д. 105 т. 1)
В материалах дела также имеется передаточный акт от 03.10.2011, в котором указано, что каких-либо претензий к качественным и количественным характеристикам объекта долевого строительства у участника долевого строительства к застройщику не имеется (л.д. 64 т. 2).
06.10.2011 ООО "585 - 3" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, общей площадью 190, 7 кв. м, полученное по договору участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 N 11/Г2 (л.д. 107 т. 1).
14.12.2011 ООО "585 - 3" и ООО "585-С-2" подписано соглашение о переходе права требования возмещения неустойки и убытков по договору N 11/Г2 участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 (л.д. 14 т. 1). В соответствии с условиями данного соглашения ООО "585 - 3" передает, а ООО "585-С-2" принимает в полном объеме право требования возмещения неустойки и убытков по договору N 11/Г2 участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 (в том числе получение взысканных денежных средств) к застройщику ООО "СМУ КПД" (п. 1 соглашения).
Цена уступаемого права - 944 927, 54 руб. (п. 2 соглашения).
Сторонами данного соглашения подписан также акт приема-передачи документов от 14.12.2011, согласно которому ООО "585 - 3" передало, а ООО "585-С-2" получило следующие документы: договор N 11/Г2 участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 с передаточным актом, справку N 11/Г2 от 25.12.2009, кадастровый паспорт и нотариально удостоверенную копию свидетельства о государственной регистрации права от 06.10.2011 на объект недвижимости - встроенное помещение в многоквартирном доме, номера на поэтажном плане 1 - 3, расположенное по адресу: г. Курган, 3 микрорайон, д. 27/1, площадью 190, 7 кв. м (л.д. 104 т. 1).
Письмом от 14.12.2011 истец уведомил ответчика о состоявшейся уступке права и потребовал в течение пяти дней с даты получения претензии возместить причиненные убытки в размере 944 927, 54 руб. - пропорционально уменьшению площади построенного объекта по сравнению с площадью, указанной в договоре (л.д. 18 - 19, 20 т. 1).
Не получив удовлетворения требований, указанных в претензии, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков.
Принимая решение об отказе в иске, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что соглашение об уступке права от 14.12.2011 является незаключенным.
Данный вывод суда является правильным.
Правоотношения ООО "СМУ КПД" (застройщика) и ООО "585 - 3" (участника долевого строительства) по своей правовой природе являются правоотношениями участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подпадающими под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), а заключенный ими договор от 25.10.2007 N 11/Г2, соответственно - договором участия в долевом строительстве. При этом суд принимает во внимание положения ч. 2 ст. 27 названного закона, а также то, что разрешение на строительство было получено после вступления в силу этого закона (л.д. 84 т. 2).
Как следует из материалов дела, договор от 25.10.2007 N 11/Г2 прошел государственную регистрацию 22.04.2008 (л.д. 11 т. 1). Кроме того, данный договор сторонами исполнен: участник долевого строительства оплатил предусмотренную договором цену (л.д. 27 т. 1), а застройщик передал ему объект долевого строительства, указанный в договоре (л.д. 54 т. 1, л.д. 64 т. 2). Более того, право собственности ООО "585 - 3" на нежилое помещение, полученное по договору, зарегистрировано в установленном законом порядке 06.10.2011 (л.д. 107 т. 1).
Согласно п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Учитывая положения п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве и принимая во внимание, что договором от 25.10.2007 N 11/Г2 не предусмотрено прекращение обязательств сторон в связи с окончанием срока действия договора, суд приходит к выводу о том, данный договор являлся действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства - исполнения участником долевого строительства обязанности по оплате цены договора и исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства, то есть в данном случае до 01.09.2011 (л.д. 54 т. 1).
В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Представленное в материалы дела соглашение о переходе права требования возмещения неустойки и убытков по договору N 11/Г2 участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 (л.д. 14 т. 1), подписано сторонами 14.12.2011, то есть после подписания сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта о передаче объекта долевого строительства, более того - после государственной регистрации права собственности ООО "585 - 3" на нежилое помещение, полученное по этому договору.
Вместе с тем, анализируя содержание названного соглашения, суд приходит к выводу о том, что в нем идет речь не об уступке прав по договору участия в долевом строительстве, который к моменту подписания соглашения был уже исполнен, а об уступке предполагаемого права на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора (п. 1 соглашения).
Принимая во внимание, что условиями договора от 25.10.2007 N 11/Г2 прямо не предусмотрена обязанность ответчика по возмещению каких-либо убытков, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что соглашение об уступке от 14.12.2011, является не уступкой участником долевого строительства прав требований по договору, а уступкой иных прав, предполагаемых участником долевого строительства, которые хотя и не предусмотрены данным договором, но связанны с его исполнением.
Возможность такой уступки согласуется с нормами ст. 382, 393, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами подателя апелляционной жалобы, касающимися отсутствия в законе требования об обязательной государственной регистрации уступки права на возмещение убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора участия в долевом строительстве.
Так, согласно п. 1 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В соответствии с п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. В силу п. 2 названной статьи уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Таким образом, закон различает уступку требования, основанного на сделке (п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации), и уступку требования по сделке (п. 2 ст. 389 названного кодекса), предписывая в первом случае простую письменную или нотариальную форму уступки, а во втором случае - ее государственную регистрацию (в случае обязательной государственной регистрации основной сделки).
Учитывая, что в данном случае в соглашении об уступке от 14.12.2011 речь идет об уступке требования, основанного на сделке, а не об уступке требования по сделке, суд апелляционной инстанции полагает, что согласно требованиям п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации данное соглашение должно быть совершено в простой письменной форме. При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о необходимости обязательной государственной регистрации соглашения от 14.12.2011 и о применении к нему нормы п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации суд находит ошибочным.
Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюдение формы договора не является достаточным основанием для вывода об его заключенности.
Исследуя вопрос о согласовании сторонами существенных условий договора цессии, суд учитывает, что из содержания соглашения об уступке от 14.12.2011 невозможно установить конкретные основания возникновения и объем уступаемого права на возмещение убытков, поскольку в тексте соглашения и подписанного к нему акта приема-передачи отсутствуют указания на обстоятельства, с которыми стороны связывают предполагаемое ими право ООО "585 - 3" на возмещение убытков за счет ООО "СМУ КПД", размер этих убытков.
Ссылка в соглашении на договор от 25.10.2007 N 11/Г2 в данном случае является недостаточной для определения предмета уступки, поскольку претензии ООО "585 - 3" по исполнению данного договора застройщиком, предъявленные до подписания соглашения об уступке, сводились не только к несоответствию площади нежилого помещения, но и касались иных недочетов, в частности замечаний к отделке помещения (л.д. 54, 105 т. 1).
Более того, суд полагает, что сам факт причинения третьему лицу убытков, подлежащих возмещению за счет ответчика, и, соответственно, право на возмещение этих убытков, которое могло бы явиться предметом уступки, представленными в дело доказательствами не подтверждены.
Как следует из искового заявления и объяснений, данных в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, истец, утверждая о причинении третьему лицу ответчиком убытков в размере 1 050 991, 40 руб., рассчитал эти убытки как рыночную стоимость 16, 3 кв. м нежилого помещения, переданного по договору участия в долевом строительстве, составляющих разницу между площадью помещения, указанной в договоре (207 кв. м), и площадью помещения, фактически переданного при исполнении договора (190, 7 кв. м).
В подтверждение рыночной стоимости 1 кв. м нежилого помещения, полученного в собственность ООО "585 - 3" по договору от 25.10.2007 N 11/Г2, истец представил в материалы дела отчет об оценке от 10.03.2012 N 4500/22.05.12/Ц-0304/Ю-3/0344, составленный Курганским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (л.д. 1 - 34 т. 2). Согласно данному отчету, по состоянию на 10.03.2012 рыночная стоимость встроенного помещения в многоквартирном жилом доме, общей площадью 190, 7 кв. м, номера на поэтажном плане 1 - 3, этаж 1, расположенного по адресу: г. Курган, 3 микрорайон, д. 27/1, составила (округленно), без учета НДС, 12 296 000 руб., а рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки - 64 478 руб.
Вместе с тем, согласно условиям договора от 25.10.2007 N 11/Г2 общая площадь объекта долевого строительства в размере 207 кв. м (п. 1.2 договора) определена сторонами договора, исходя из проектной документации, в связи с чем носит ориентировочный характер, на что прямо указано в п. 1.4 данного договора. Одновременно с этим, цена договора сформирована участниками обязательства не за 1 кв. м площади объекта, а определена единой денежной суммой за весь объект - 12 000 000 руб. (п. 2.1 договора). Более того, в п. 2.3 договора стороны предусмотрели, что в случае корректировки общей площади объекта долевого строительства после проведения первичной паспортизации объекта органами технической инвентаризации, цена договора изменению не подлежит.
Таким образом, добровольно заключив договор на приведенных выше условиях, участник долевого строительства принял на себя соответствующие риски, в том числе и риск уменьшения общей площади объекта долевого строительства, связанный с несовпадением проектной и инвентарной площадей объекта, при сохранении цены договора.
Кроме того, согласно представленному истцом отчету об оценке от 10.03.2012 N 4500/22.05.12/Ц-0304/Ю-3/0344 рыночная стоимость объекта недвижимости, площадью 190, 7 кв. м, принадлежащего третьему лицу на праве собственности, превышает денежную сумму, уплаченную им по договору участия в долевом строительстве. При этом, доказательств того, что разница обусловлена увеличением стоимости объекта, имевшим место в период после его передачи третьему лицу, материалы дела не содержат.
С учетом изложенного, спорная денежная сумма не может быть квалифицирована судом как убытки, связанные с ненадлежащим исполнением договора и подлежащие возмещению на основании ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отсутствие у ООО "585 - 3" (цедента) права на возмещение спорных убытков, в свою очередь, свидетельствует о невозможности передачи этого права иному лицу, в том числе и ООО "585-С-2" (цессионарию) на основании соглашения об уступке от 14.12.2011.
Судебные расходы распределены судом в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах оснований для отмены (изменения) обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не находит.
Доводы подателя апелляционной жалобы, касающиеся отсутствия в законе требования об обязательной государственной регистрации уступки права на возмещение убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора участия в долевом строительстве, признанные судом апелляционной инстанции обоснованными, вместе с тем не влекут отмены судебного акта, поскольку сторонами соглашения об уступке от 14.12.2011 не согласован предмет уступки (в части убытков), и истцом не доказан факт причинения третьему лицу ответчиком спорных убытков. Поскольку в апелляционной жалобе не содержится требование об исключении выводов суда из мотивировочной части обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, не находит оснований для изменения судебного акта суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе, состоящие из государственной пошлины в размере 2 000 руб., подлежат отнесению на истца в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области от 17.10.2012 по делу N А34 - 1520/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "585-С-2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.01.2013 N 18АП-12901/2012 ПО ДЕЛУ N А34-1520/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 января 2013 г. N 18АП-12901/2012
Дело N А34-1520/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фотиной О.Б.,
судей Баканова В.В., Ширяевой Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Резаевой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "585-С-2" на решение Арбитражного суда Курганской области от 17.10.2012 по делу N А34 - 1520/2012 (судья Суханова О.С.).
Общество с ограниченной ответственностью "585-С-2" (далее - ООО "585-С-2", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "СМУ КПД", ответчик) о взыскании 1 050 991, 40 руб. - убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком договора участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 N 11/Г2, право требования которых получено истцом по договору цессии от 14.12.2011 (с учетом уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "585 - 3" (далее - ООО "585 - 3", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 17.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В основание доводов указал на то, что вывод суда о незаключенности договора цессии ввиду отсутствия его государственной регистрации, является ошибочным, противоречащим требованиям гражданского законодательства, поскольку данный договор не влечет приобретения, изменения или прекращение прав на недвижимое имущество.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствии неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, и было правильно установлено судом первой инстанции, ООО "СМУ КПД" (застройщиком) и ООО "585 - 3" (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 N 11/Г2. Согласно условиям данного договора ответчик (застройщик) обязался собственными или привлеченными силами построить в соответствии с проектной документацией семнадцатиэтажный жилой дом с нежилыми помещениями по адресу: г. Курган, 3 микрорайон Заозерного планировочного района между домами N 29 и N 26, и после ввода его в эксплуатацию передать третьему лицу (участнику долевого строительства) объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался принять объект долевого строительства и уплатить обусловленную договором цену (л.д. 8 - 12 т. 1).
Объект долевого строительства определен сторонами как нежилое помещение общей площадью 207 кв. м, расположенное на первом этаже строящегося дома, и соответствующая ему доля в общем имуществе данного многоквартирного жилого дома (п. 1.2 договора). Характеристики подлежащего передаче нежилого помещения, в том числе его план, приведены в приложении N 1 к договору (л.д. 12 т. 1).
Цена договора составляет 12 000 000 рублей (п. 2.1 договора).
Указанный договор участия в долевом строительстве нежилых помещений прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2008 внесена соответствующая регистрационная запись (л.д. 11 т. 1).
Участник долевого строительства ООО "585 - 3" свои обязательства по оплате строительства помещения исполнил надлежащим образом, согласно условиям договора, что подтверждено справкой N 11/Г2 от 25.12.2009 (л.д. 27 т. 1).
Объект долевого строительства передан третьему лицу по передаточному акту от 01.09.2011 (л.д. 54 т. 1), в котором указано, что объект принимается с условием устранения недочетов, ранее перечисленных в предварительном передаточном акте от 13.05.2011, либо возмещения затрат по устранению этих недочетов.
Согласно предварительному передаточному акту от 13.05.2011 в нежилом помещении не выполнен монтаж откосов из ГКЛ и не установлены пластиковые подоконники; не оштукатурен потолок; стены: вместо отделки ГКЛ произведена штукатурка поверхности; не выполнена замена треснутого стекла окна (около двери пожарного выхода справа). Кроме того, имеются расхождения по метражу объекта - передано помещение площадью 190, 7 кв. м, что на 16, 3 кв. м меньше площади, указанной в договоре и равной 207 кв. м (л.д. 105 т. 1)
В материалах дела также имеется передаточный акт от 03.10.2011, в котором указано, что каких-либо претензий к качественным и количественным характеристикам объекта долевого строительства у участника долевого строительства к застройщику не имеется (л.д. 64 т. 2).
06.10.2011 ООО "585 - 3" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, общей площадью 190, 7 кв. м, полученное по договору участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 N 11/Г2 (л.д. 107 т. 1).
14.12.2011 ООО "585 - 3" и ООО "585-С-2" подписано соглашение о переходе права требования возмещения неустойки и убытков по договору N 11/Г2 участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 (л.д. 14 т. 1). В соответствии с условиями данного соглашения ООО "585 - 3" передает, а ООО "585-С-2" принимает в полном объеме право требования возмещения неустойки и убытков по договору N 11/Г2 участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 (в том числе получение взысканных денежных средств) к застройщику ООО "СМУ КПД" (п. 1 соглашения).
Цена уступаемого права - 944 927, 54 руб. (п. 2 соглашения).
Сторонами данного соглашения подписан также акт приема-передачи документов от 14.12.2011, согласно которому ООО "585 - 3" передало, а ООО "585-С-2" получило следующие документы: договор N 11/Г2 участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 с передаточным актом, справку N 11/Г2 от 25.12.2009, кадастровый паспорт и нотариально удостоверенную копию свидетельства о государственной регистрации права от 06.10.2011 на объект недвижимости - встроенное помещение в многоквартирном доме, номера на поэтажном плане 1 - 3, расположенное по адресу: г. Курган, 3 микрорайон, д. 27/1, площадью 190, 7 кв. м (л.д. 104 т. 1).
Письмом от 14.12.2011 истец уведомил ответчика о состоявшейся уступке права и потребовал в течение пяти дней с даты получения претензии возместить причиненные убытки в размере 944 927, 54 руб. - пропорционально уменьшению площади построенного объекта по сравнению с площадью, указанной в договоре (л.д. 18 - 19, 20 т. 1).
Не получив удовлетворения требований, указанных в претензии, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков.
Принимая решение об отказе в иске, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что соглашение об уступке права от 14.12.2011 является незаключенным.
Данный вывод суда является правильным.
Правоотношения ООО "СМУ КПД" (застройщика) и ООО "585 - 3" (участника долевого строительства) по своей правовой природе являются правоотношениями участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подпадающими под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), а заключенный ими договор от 25.10.2007 N 11/Г2, соответственно - договором участия в долевом строительстве. При этом суд принимает во внимание положения ч. 2 ст. 27 названного закона, а также то, что разрешение на строительство было получено после вступления в силу этого закона (л.д. 84 т. 2).
Как следует из материалов дела, договор от 25.10.2007 N 11/Г2 прошел государственную регистрацию 22.04.2008 (л.д. 11 т. 1). Кроме того, данный договор сторонами исполнен: участник долевого строительства оплатил предусмотренную договором цену (л.д. 27 т. 1), а застройщик передал ему объект долевого строительства, указанный в договоре (л.д. 54 т. 1, л.д. 64 т. 2). Более того, право собственности ООО "585 - 3" на нежилое помещение, полученное по договору, зарегистрировано в установленном законом порядке 06.10.2011 (л.д. 107 т. 1).
Согласно п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Учитывая положения п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве и принимая во внимание, что договором от 25.10.2007 N 11/Г2 не предусмотрено прекращение обязательств сторон в связи с окончанием срока действия договора, суд приходит к выводу о том, данный договор являлся действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства - исполнения участником долевого строительства обязанности по оплате цены договора и исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства, то есть в данном случае до 01.09.2011 (л.д. 54 т. 1).
В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Представленное в материалы дела соглашение о переходе права требования возмещения неустойки и убытков по договору N 11/Г2 участия в долевом строительстве нежилых помещений от 25.10.2007 (л.д. 14 т. 1), подписано сторонами 14.12.2011, то есть после подписания сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта о передаче объекта долевого строительства, более того - после государственной регистрации права собственности ООО "585 - 3" на нежилое помещение, полученное по этому договору.
Вместе с тем, анализируя содержание названного соглашения, суд приходит к выводу о том, что в нем идет речь не об уступке прав по договору участия в долевом строительстве, который к моменту подписания соглашения был уже исполнен, а об уступке предполагаемого права на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора (п. 1 соглашения).
Принимая во внимание, что условиями договора от 25.10.2007 N 11/Г2 прямо не предусмотрена обязанность ответчика по возмещению каких-либо убытков, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что соглашение об уступке от 14.12.2011, является не уступкой участником долевого строительства прав требований по договору, а уступкой иных прав, предполагаемых участником долевого строительства, которые хотя и не предусмотрены данным договором, но связанны с его исполнением.
Возможность такой уступки согласуется с нормами ст. 382, 393, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами подателя апелляционной жалобы, касающимися отсутствия в законе требования об обязательной государственной регистрации уступки права на возмещение убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора участия в долевом строительстве.
Так, согласно п. 1 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В соответствии с п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. В силу п. 2 названной статьи уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Таким образом, закон различает уступку требования, основанного на сделке (п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации), и уступку требования по сделке (п. 2 ст. 389 названного кодекса), предписывая в первом случае простую письменную или нотариальную форму уступки, а во втором случае - ее государственную регистрацию (в случае обязательной государственной регистрации основной сделки).
Учитывая, что в данном случае в соглашении об уступке от 14.12.2011 речь идет об уступке требования, основанного на сделке, а не об уступке требования по сделке, суд апелляционной инстанции полагает, что согласно требованиям п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации данное соглашение должно быть совершено в простой письменной форме. При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о необходимости обязательной государственной регистрации соглашения от 14.12.2011 и о применении к нему нормы п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации суд находит ошибочным.
Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюдение формы договора не является достаточным основанием для вывода об его заключенности.
Исследуя вопрос о согласовании сторонами существенных условий договора цессии, суд учитывает, что из содержания соглашения об уступке от 14.12.2011 невозможно установить конкретные основания возникновения и объем уступаемого права на возмещение убытков, поскольку в тексте соглашения и подписанного к нему акта приема-передачи отсутствуют указания на обстоятельства, с которыми стороны связывают предполагаемое ими право ООО "585 - 3" на возмещение убытков за счет ООО "СМУ КПД", размер этих убытков.
Ссылка в соглашении на договор от 25.10.2007 N 11/Г2 в данном случае является недостаточной для определения предмета уступки, поскольку претензии ООО "585 - 3" по исполнению данного договора застройщиком, предъявленные до подписания соглашения об уступке, сводились не только к несоответствию площади нежилого помещения, но и касались иных недочетов, в частности замечаний к отделке помещения (л.д. 54, 105 т. 1).
Более того, суд полагает, что сам факт причинения третьему лицу убытков, подлежащих возмещению за счет ответчика, и, соответственно, право на возмещение этих убытков, которое могло бы явиться предметом уступки, представленными в дело доказательствами не подтверждены.
Как следует из искового заявления и объяснений, данных в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, истец, утверждая о причинении третьему лицу ответчиком убытков в размере 1 050 991, 40 руб., рассчитал эти убытки как рыночную стоимость 16, 3 кв. м нежилого помещения, переданного по договору участия в долевом строительстве, составляющих разницу между площадью помещения, указанной в договоре (207 кв. м), и площадью помещения, фактически переданного при исполнении договора (190, 7 кв. м).
В подтверждение рыночной стоимости 1 кв. м нежилого помещения, полученного в собственность ООО "585 - 3" по договору от 25.10.2007 N 11/Г2, истец представил в материалы дела отчет об оценке от 10.03.2012 N 4500/22.05.12/Ц-0304/Ю-3/0344, составленный Курганским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (л.д. 1 - 34 т. 2). Согласно данному отчету, по состоянию на 10.03.2012 рыночная стоимость встроенного помещения в многоквартирном жилом доме, общей площадью 190, 7 кв. м, номера на поэтажном плане 1 - 3, этаж 1, расположенного по адресу: г. Курган, 3 микрорайон, д. 27/1, составила (округленно), без учета НДС, 12 296 000 руб., а рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки - 64 478 руб.
Вместе с тем, согласно условиям договора от 25.10.2007 N 11/Г2 общая площадь объекта долевого строительства в размере 207 кв. м (п. 1.2 договора) определена сторонами договора, исходя из проектной документации, в связи с чем носит ориентировочный характер, на что прямо указано в п. 1.4 данного договора. Одновременно с этим, цена договора сформирована участниками обязательства не за 1 кв. м площади объекта, а определена единой денежной суммой за весь объект - 12 000 000 руб. (п. 2.1 договора). Более того, в п. 2.3 договора стороны предусмотрели, что в случае корректировки общей площади объекта долевого строительства после проведения первичной паспортизации объекта органами технической инвентаризации, цена договора изменению не подлежит.
Таким образом, добровольно заключив договор на приведенных выше условиях, участник долевого строительства принял на себя соответствующие риски, в том числе и риск уменьшения общей площади объекта долевого строительства, связанный с несовпадением проектной и инвентарной площадей объекта, при сохранении цены договора.
Кроме того, согласно представленному истцом отчету об оценке от 10.03.2012 N 4500/22.05.12/Ц-0304/Ю-3/0344 рыночная стоимость объекта недвижимости, площадью 190, 7 кв. м, принадлежащего третьему лицу на праве собственности, превышает денежную сумму, уплаченную им по договору участия в долевом строительстве. При этом, доказательств того, что разница обусловлена увеличением стоимости объекта, имевшим место в период после его передачи третьему лицу, материалы дела не содержат.
С учетом изложенного, спорная денежная сумма не может быть квалифицирована судом как убытки, связанные с ненадлежащим исполнением договора и подлежащие возмещению на основании ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отсутствие у ООО "585 - 3" (цедента) права на возмещение спорных убытков, в свою очередь, свидетельствует о невозможности передачи этого права иному лицу, в том числе и ООО "585-С-2" (цессионарию) на основании соглашения об уступке от 14.12.2011.
Судебные расходы распределены судом в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах оснований для отмены (изменения) обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не находит.
Доводы подателя апелляционной жалобы, касающиеся отсутствия в законе требования об обязательной государственной регистрации уступки права на возмещение убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора участия в долевом строительстве, признанные судом апелляционной инстанции обоснованными, вместе с тем не влекут отмены судебного акта, поскольку сторонами соглашения об уступке от 14.12.2011 не согласован предмет уступки (в части убытков), и истцом не доказан факт причинения третьему лицу ответчиком спорных убытков. Поскольку в апелляционной жалобе не содержится требование об исключении выводов суда из мотивировочной части обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, не находит оснований для изменения судебного акта суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе, состоящие из государственной пошлины в размере 2 000 руб., подлежат отнесению на истца в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 17.10.2012 по делу N А34 - 1520/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "585-С-2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
О.Б.ФОТИНА
О.Б.ФОТИНА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Е.В.ШИРЯЕВА
В.В.БАКАНОВ
Е.В.ШИРЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)