Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.,
судей областного суда Магденко И.Ю., Пшиготского А.И.,
при секретаре Р.,
с участием прокурора отдела прокуратуры Омской области Вершининой Г.А.,
рассмотрела в судебном заседании 12 сентября 2012 года
дело по апелляционной жалобе А., на решение Первомайского районного суда г. Омска от 4 июля 2012 г., которым постановлено:
"Исковые требования С. удовлетворить.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи жилого дома N_ по ул. С. в г. О, общей площадью _ кв. м, инвентарный номер _, и 297/653 долей в праве собственности на земельный участок площадью _ кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищных нужд под строение, с кадастровым номером _, адрес (местоположение) которого установлен относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. О, ЦАО, ул. Г, дом _, заключенный с А. 24 декабря 2009 года.
Взыскать с С. в пользу А. денежные средства в размере _ рублей.
В удовлетворении исковых требований А. к С., С.Л., С.С., Г. о выселении отказать.
Взыскать с А. в пользу С. расходы по уплате государственной пошлины в размере _ рублей, а также денежные средства, уплаченные экспертам, в сумме _ рублей, итого взыскать _ рублей 68 коп.
Взыскать с А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере _ рублей".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с данным иском. В обоснование указала, что в декабре 2009 г. заключила с А. договор займа в устной форме, по которому получила _ рублей. Данные денежные средства ей были необходимы для частичной чистовой отделки жилого дома N_ по ул. С. в г. О. и обустройства земельного участка площадью _ кв. м, расположенного относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. О., ул. Г. д. _, с целью дальнейшей продажи указанного недвижимого имущества не менее чем за _ рублей. После реализации указанного недвижимого имущества она должна была передать ответчику денежные средства в сумме _ рублей, из которых _ рублей в счет погашения основного долга, _ рублей - проценты за пользование указанными денежными средствами. По предложению ответчика с целью обеспечения данного договора займа заключили фиктивный (притворный) договор купли-продажи указанного жилого дома и 297/653 долей в праве собственности на вышеуказанный земельный участок. Фактически договор не исполнялся, она не передавала ответчику ни имущество, ни документы на него, продолжает и в настоящее время пользоваться и распоряжаться данным имуществом. Недействительность сделки подтверждается и тем, что реальная цена объектов недвижимости более, чем в пятнадцать раз превышает сумму по договору, что в случае ее действительности настолько нарушает соотношение имущественных интересов сторон, повлекло бы для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. После заключения с ответчиком договора, полученные от него денежные средства, она израсходовала на отделку внутреннего помещения дома и обустройство земельного участка. После окончания работ она неоднократно предпринимала попытки реализовать дом и земельный участок. Однако А. препятствует ей в этом путем угроз с требованием многократного увеличения суммы процентов за пользование денежными средствами, не представляя потенциальным покупателям правоустанавливающие документы, без которых оформление договора купли-продажи невозможно. Просила признать договор купли-продажи от 24.12.2009 г. недействительным по основаниям ч. 2 ст. 170 ГК РФ ввиду притворности сделки.
А. обратился в суд со встречным иском к С., С.Л., С.С., Г. о выселении. Указал, что являясь собственником жилого дома N_ по ул. С. в г. О. выдал разрешение С. и членам ее семьи на временное проживание в доме. В связи с продажей дома предупредил С. о необходимости освободить жилое помещение. Учитывая, что С. и члены ее семьи утратили право проживания в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности, добровольно освободить жилое помещение отказываются, просил выселить ответчиков из указанного жилого помещения и произвести их снятие с регистрационного учета.
В судебном заседании С. и ее представитель К. иск поддержали, встречные исковые требования не признали.
А. в суде заявленные им встречные требования поддержал, исковые требования С. не признал. Суду пояснил, что С. ссылается на устный договор займа, форма которого не соответствует требованиям закона. Доказательств того, что такой договор заключен, нет.
Ответчик по встречному иску С.Л. требование о выселении не признал.
Ответчики С.С., Г. участия в судебном разбирательстве не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить, указывая на неправильное применение судом норм права, ненадлежащую оценку доказательств по делу, неверное установление обстоятельств дела.
Апелляционное представление прокурором было отозвано до начала судебного заседания суда апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика А. - Ш., поддержавшего доводы жалобы, истицу С. и ее представителя КС., прокурора отдела Вершину Г.А., согласившихся с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. На основании ст. 327.1 ГПК РФ суд рассмотрел дело по доводам апелляционной жалобы.
Судом установлено, что С. принадлежит жилой дом, общей площадью _ кв. м, расположенный по адресу: г., ул. С. д. _. На основании соглашения от 02 июля 2007 года и договора купли-продажи от 19 апреля 2007 года С. приобрела 297/653 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью _кв. м, кадастровый номер _, разрешенное использование: для жилищных нужд под строение местоположение: установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ЦАО г. О., ул. Г, д. _. В материалах дела имеется договор купли-продажи данного жилого дома и земельного участка от 24 декабря 2009 года, где указано, что С. продала данную недвижимость А. за _ рублей, договор прошел государственную регистрацию, Управлением ФРС по Омской области покупателю 22.01.2010 г. выданы свидетельства о государственной регистрации.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В обоснование своих доводов о недействительности совершенной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка С. ссылалась на ее притворность, поскольку она лишь прикрывала договор займа денежных средств, указанных в договоре как цена покупки имущества.
Из пояснений С. следует, что 24 декабря 2009 года при подписании договора купли-продажи она получила от А. в долг денежные средства в размере _ рублей. При этом она приняла на себя обязательство возвратить ему названную сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в размере _ рублей. Срок возврата займа определили днем продажи ею жилого дома, расположенного по адресу: г. О., ул. С., _, и принадлежащего ей земельного участка, на котором расположен дом.
Возражая против доводов С. о заключении договора займа, А. и его представитель ссылались на несоблюдение формы договора.
Однако, разрешая заявленный спор, суд сделал правильный вывод, что несоблюдение письменной формы сделки не влечет ее недействительности, а лишь ограничивает стороны в средствах доказывания.
В силу ст. 804 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
С. в суде утверждала, что получила от А. по спорному договору именно _ руб., указанные как цена договора, необходимые ей для ремонта дома, установления лестницы, камина и т.п.
А. же настаивал в суде на передаче 24 декабря 2009 года С. денежных средств в размере _ рублей, однако достоверных и допустимых доказательств тому в ходе судебного разбирательства не представил.
С. в суде отрицала факт получения от А. _рублей и составления расписки, на которую ссылался последний. Допустила, что могла подписать чистый лист бумаги по просьбе А. при подготовке документов для заключения договора страхования дома.
По ходатайству С. судом назначалась судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о соответствии времени выполнения рукописного текста в расписке дате, проставленной в документе, либо выполнения его в иные сроки (т. 2 л.д. 88 - 90).
На основании проведенных исследований эксперт пришел к выводу, что рукописный текст расписки выполнен не ранее марта 2011 года, время его исполнения не соответствует дате, указанной в документе (т. 2 л.д. 102 - 109).
При этом в ходе судебного разбирательства А. неоднократно утверждал, что расписка составлялась именно в момент подписания договора в 2009 году. Однако уже после проведения судебной экспертизы, А. пояснил суду, что расписки аналогичного содержания составлялись дважды. Первоначально такая расписка была написана им и подписана С. 24 декабря 2009 года, но в конце 2010 года он потерял расписку вместе с остальными документами по покупке дома, поэтому в феврале 2011 года вновь написал расписку, которую С. подписала.
К подобным пояснениям А. суд отнесся критически, и с учетом совокупности исследованных по делу доказательств, нашел их несостоятельными и надуманными. У судебной коллегии нет оснований ставить под сомнение выводы суда 1 инстанции об оценке доказательств по делу.
Иных доказательств о передаче С. именно _ рублей, а также о наличии у него на момент заключения договора такой суммы денег А. суду не представил.
При этом судом установлено и не оспаривалось А., что при совершении спорной сделки, приобретении дорогостоящего имущества А. жилой дом не осматривал, его техническим состоянием не интересовался. Указанное свидетельствует об отсутствии у А. 24 декабря 2009 года действительного намерения приобрести у С. жилой дом и земельный участок, что также подтверждает доводы иска о притворности данной сделки.
В суде С. не отрицала, что имела намерение продать принадлежащий ей дом, расположенный по адресу: г. О, ул. С, дом _, и земельный участок, на котором этот дом расположен. Но утверждая о притворности заключенного с А. договора купли-продажи, ссылалась на несоответствие рыночной стоимости проданного имущества цене договора, а также отсутствие воли продать дом на условиях и за цену, указанную в договоре от 24 декабря 2009 года. По этим причинам доводы жалобы о намерении С. продать дом еще до заключения спорной сделки, не состоятельны. Доводы жалобы о не оценке судом факта заключения А. договора найма жилого дома и договора его страхования не опровергают выводы суда о притворности сделки. В данном случае это согласуется с пояснениями истицы о том, что ответчик хотел еще больших гарантий возврата займа, поэтому застраховал дом, а для этого необходимо было в страховую компанию представить договора найма с зарегистрированными в доме лицами. Доводы жалобы также опровергаются пояснениями истицы о том, что она знала ответчика не один год, он занимался куплей-продажей валюты, доверяла ему, так как ранее он без договоров одалживал небольшие суммы денег.
В подтверждение доводов С. о реальной стоимости дома представлено суду экспертное заключение от 07 декабря 2011 года N 249, согласно которому рыночная стоимость ее жилого дома по состоянию на сентябрь 2009 года составляет _ рублей (т. 1 л.д. 65 - 110). При этом стоимость дома указана без стоимости земельного участка.
Сам А. данное обстоятельство не оспаривал, поясняя, что приобрел дом за _ рублей, а в настоящее время намерен его продать за _ рублей.
При таких обстоятельствах суд правильно счел возможным согласиться с доводами С., что продажа дома за _ рублей очевидно не могла соответствовать ее действительной воле.
Доводы А. о том, что цена продажи дома указана в договоре ниже фактической покупной цены по просьбе С., которая хотела уменьшить размер налогов, надлежащими доказательствами не подтверждены, судом в решении дана мотивированная этому оценка, не соглашаться с ней нет оснований. При этом доводы представитель А. о том, что земельный участок принадлежал истице на праве собственности менее трех лет и доходы от его продажи подлежали налогообложению, также не опровергают выводы суда, в том числе и в связи с тем, что стоимость дома превышает по договору более чем в 6 раз стоимость земли.
При этом доводы жалобы об отсутствии письменных доказательств займа опровергаются совокупностью изложенных в решении суда доказательств, в том числе договором от 24 декабря 2009 года именно в части передачи денег, но не правовой природы этой сделки, действительность которой была установлена совокупностью других изложенных в решении суда доказательств.
Кроме того, по смыслу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи право собственности на имущество возникает у покупателя, одновременно прекращаясь у продавца. При этом, как утверждала С. и не отрицал А., фактически жилой дом и земельный участок, указанные в договоре купли-продажи от 24 декабря 2012 года, покупателю по договору не передавались, из владения и пользования С. не выбывали. С. и ее дети продолжают до настоящего времени проживать в жилом доме, сохраняя при этом регистрацию в нем по месту жительства. Ключи от дома, домовая книга, технический паспорт и кадастровый паспорт земельного участка, являясь значимыми вещами и документами, до настоящего времени находятся у С.
То, что С. является законным владельцем жилого дома и земельного участка, подтверждается также тем, что она продлила до марта 2011 года договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости N_, заключенный с предпринимателем К. 20 марта 2009 года, имея намерение продать жилой дом, расположенный по адресу: г. О., ул. С., _, за _ рублей (т. 1 л.д. 26 - 27).
Бремя содержания спорного жилого дома и земельного участка в соответствии со ст. 210 ГК РФ до настоящего времени также несет С., оплачивая коммунальные услуги, что подтверждается соответствующими квитанциями и пояснениями сторон.
Суд также правомерно учел, что после заключения 24 декабря 2009 года оспариваемого договора С.А. приобрела строительные и отделочные материалы, в августе 2010 года заключила с К. договоры на выполнение работ, оплатила выполненные им работы (т. 1 л.д. 139 - 146).
К, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, суду пояснил, что в августе - сентябре 2010 года по заданию С. выполнял в ее доме, а также во дворе дома строительные работы, С. оплатила выполненные работы (т. 1 л.д. 161 - 165). А. в суде не отрицал факт осуществления С. указанных работ. При этом только в 2011 году А. произвел страхование дома и некоторые платежи за него, что подтверждает доводы истицы о том, что в это время у них произошел конфликт по поводу суммы долга и ответчик стал создавать видимость действительности сделки о покупке дома.
Доводы жалобы о не определении в решении суда вида сделки, которую прикрывал договор купли-продажи, не соответствует содержанию обжалуемого решения, так как в решении указано, что в действительности сторонами был заключен договор займа, суд 2 инстанции признает этот вывод обоснованным на основании изложенных в решении суда 1 инстанции доказательств. Указание в жалобе на неправомерность заключения договора об ипотеке без его государственной регистрации также не влияет на правильность выводов суда 1 инстанции, так как судебным решением не производилось обращение взыскания на недвижимость; по этим причинам суд не может говорить о законности залога недвижимого имущества, так как такая сделка подлежала обязательной государственной регистрации согласно ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В связи с изложенным, суд пришел к правильному выводу, что, при заключении 24 декабря 2009 года договора купли-продажи стороны не имели намерения его исполнить, равно как требовать его исполнения. Подписав акт приема-передачи, С. и А. лишь создали видимость того, что намерены осуществить переход права собственности на имущество, хотя совершение сделки не повлияло на фактическое пользование и владение жилым домом и земельным участком, являющимися предметом сделки. Требования С. о признании недействительной сделкой договора купли продажи жилого дома и земельного участка, заключенного с А. 24 декабря 2009 года правильно удовлетворены судом.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом изложенного, суд верно взыскал с С. в пользу А. сумму займа в размере _ рублей и проценты за пользование займом в размере _ рублей, и отказал А. в удовлетворении требований о выселении С., С.С., С.Л., Г. из спорного дома, как не основанных на законе и договоре.
Доводы жалобы о том, что ответчик не заявлял требований о взыскании суммы долга и процентов, а суд принял решение об этом, не нарушает его прав и законных интересов, так как он вправе самостоятельно решать вопрос о необходимости предъявления к исполнению судебного решения в данной части. Так как суд не находит оснований для отмены решения по делу, то дополнительное решение от 13 июля 2012 года о возврате дома и земельного участка истице и об исключении сведений из ЕГРП, основанных на ничтожной сделке, также подлежит оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке доказательств по делу, однако оценка доказательств по делу произведена судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Других доводов, которые могли бы повлечь отмену постановленного по делу судебного решения, жалоба не содержит.
Материалы дела исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 4 июля 2012 года и дополнительное решение от 13 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5532/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. по делу N 33-5532/2012
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.,
судей областного суда Магденко И.Ю., Пшиготского А.И.,
при секретаре Р.,
с участием прокурора отдела прокуратуры Омской области Вершининой Г.А.,
рассмотрела в судебном заседании 12 сентября 2012 года
дело по апелляционной жалобе А., на решение Первомайского районного суда г. Омска от 4 июля 2012 г., которым постановлено:
"Исковые требования С. удовлетворить.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи жилого дома N_ по ул. С. в г. О, общей площадью _ кв. м, инвентарный номер _, и 297/653 долей в праве собственности на земельный участок площадью _ кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищных нужд под строение, с кадастровым номером _, адрес (местоположение) которого установлен относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. О, ЦАО, ул. Г, дом _, заключенный с А. 24 декабря 2009 года.
Взыскать с С. в пользу А. денежные средства в размере _ рублей.
В удовлетворении исковых требований А. к С., С.Л., С.С., Г. о выселении отказать.
Взыскать с А. в пользу С. расходы по уплате государственной пошлины в размере _ рублей, а также денежные средства, уплаченные экспертам, в сумме _ рублей, итого взыскать _ рублей 68 коп.
Взыскать с А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере _ рублей".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с данным иском. В обоснование указала, что в декабре 2009 г. заключила с А. договор займа в устной форме, по которому получила _ рублей. Данные денежные средства ей были необходимы для частичной чистовой отделки жилого дома N_ по ул. С. в г. О. и обустройства земельного участка площадью _ кв. м, расположенного относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. О., ул. Г. д. _, с целью дальнейшей продажи указанного недвижимого имущества не менее чем за _ рублей. После реализации указанного недвижимого имущества она должна была передать ответчику денежные средства в сумме _ рублей, из которых _ рублей в счет погашения основного долга, _ рублей - проценты за пользование указанными денежными средствами. По предложению ответчика с целью обеспечения данного договора займа заключили фиктивный (притворный) договор купли-продажи указанного жилого дома и 297/653 долей в праве собственности на вышеуказанный земельный участок. Фактически договор не исполнялся, она не передавала ответчику ни имущество, ни документы на него, продолжает и в настоящее время пользоваться и распоряжаться данным имуществом. Недействительность сделки подтверждается и тем, что реальная цена объектов недвижимости более, чем в пятнадцать раз превышает сумму по договору, что в случае ее действительности настолько нарушает соотношение имущественных интересов сторон, повлекло бы для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. После заключения с ответчиком договора, полученные от него денежные средства, она израсходовала на отделку внутреннего помещения дома и обустройство земельного участка. После окончания работ она неоднократно предпринимала попытки реализовать дом и земельный участок. Однако А. препятствует ей в этом путем угроз с требованием многократного увеличения суммы процентов за пользование денежными средствами, не представляя потенциальным покупателям правоустанавливающие документы, без которых оформление договора купли-продажи невозможно. Просила признать договор купли-продажи от 24.12.2009 г. недействительным по основаниям ч. 2 ст. 170 ГК РФ ввиду притворности сделки.
А. обратился в суд со встречным иском к С., С.Л., С.С., Г. о выселении. Указал, что являясь собственником жилого дома N_ по ул. С. в г. О. выдал разрешение С. и членам ее семьи на временное проживание в доме. В связи с продажей дома предупредил С. о необходимости освободить жилое помещение. Учитывая, что С. и члены ее семьи утратили право проживания в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности, добровольно освободить жилое помещение отказываются, просил выселить ответчиков из указанного жилого помещения и произвести их снятие с регистрационного учета.
В судебном заседании С. и ее представитель К. иск поддержали, встречные исковые требования не признали.
А. в суде заявленные им встречные требования поддержал, исковые требования С. не признал. Суду пояснил, что С. ссылается на устный договор займа, форма которого не соответствует требованиям закона. Доказательств того, что такой договор заключен, нет.
Ответчик по встречному иску С.Л. требование о выселении не признал.
Ответчики С.С., Г. участия в судебном разбирательстве не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить, указывая на неправильное применение судом норм права, ненадлежащую оценку доказательств по делу, неверное установление обстоятельств дела.
Апелляционное представление прокурором было отозвано до начала судебного заседания суда апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика А. - Ш., поддержавшего доводы жалобы, истицу С. и ее представителя КС., прокурора отдела Вершину Г.А., согласившихся с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. На основании ст. 327.1 ГПК РФ суд рассмотрел дело по доводам апелляционной жалобы.
Судом установлено, что С. принадлежит жилой дом, общей площадью _ кв. м, расположенный по адресу: г., ул. С. д. _. На основании соглашения от 02 июля 2007 года и договора купли-продажи от 19 апреля 2007 года С. приобрела 297/653 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью _кв. м, кадастровый номер _, разрешенное использование: для жилищных нужд под строение местоположение: установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ЦАО г. О., ул. Г, д. _. В материалах дела имеется договор купли-продажи данного жилого дома и земельного участка от 24 декабря 2009 года, где указано, что С. продала данную недвижимость А. за _ рублей, договор прошел государственную регистрацию, Управлением ФРС по Омской области покупателю 22.01.2010 г. выданы свидетельства о государственной регистрации.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В обоснование своих доводов о недействительности совершенной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка С. ссылалась на ее притворность, поскольку она лишь прикрывала договор займа денежных средств, указанных в договоре как цена покупки имущества.
Из пояснений С. следует, что 24 декабря 2009 года при подписании договора купли-продажи она получила от А. в долг денежные средства в размере _ рублей. При этом она приняла на себя обязательство возвратить ему названную сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в размере _ рублей. Срок возврата займа определили днем продажи ею жилого дома, расположенного по адресу: г. О., ул. С., _, и принадлежащего ей земельного участка, на котором расположен дом.
Возражая против доводов С. о заключении договора займа, А. и его представитель ссылались на несоблюдение формы договора.
Однако, разрешая заявленный спор, суд сделал правильный вывод, что несоблюдение письменной формы сделки не влечет ее недействительности, а лишь ограничивает стороны в средствах доказывания.
В силу ст. 804 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
С. в суде утверждала, что получила от А. по спорному договору именно _ руб., указанные как цена договора, необходимые ей для ремонта дома, установления лестницы, камина и т.п.
А. же настаивал в суде на передаче 24 декабря 2009 года С. денежных средств в размере _ рублей, однако достоверных и допустимых доказательств тому в ходе судебного разбирательства не представил.
С. в суде отрицала факт получения от А. _рублей и составления расписки, на которую ссылался последний. Допустила, что могла подписать чистый лист бумаги по просьбе А. при подготовке документов для заключения договора страхования дома.
По ходатайству С. судом назначалась судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о соответствии времени выполнения рукописного текста в расписке дате, проставленной в документе, либо выполнения его в иные сроки (т. 2 л.д. 88 - 90).
На основании проведенных исследований эксперт пришел к выводу, что рукописный текст расписки выполнен не ранее марта 2011 года, время его исполнения не соответствует дате, указанной в документе (т. 2 л.д. 102 - 109).
При этом в ходе судебного разбирательства А. неоднократно утверждал, что расписка составлялась именно в момент подписания договора в 2009 году. Однако уже после проведения судебной экспертизы, А. пояснил суду, что расписки аналогичного содержания составлялись дважды. Первоначально такая расписка была написана им и подписана С. 24 декабря 2009 года, но в конце 2010 года он потерял расписку вместе с остальными документами по покупке дома, поэтому в феврале 2011 года вновь написал расписку, которую С. подписала.
К подобным пояснениям А. суд отнесся критически, и с учетом совокупности исследованных по делу доказательств, нашел их несостоятельными и надуманными. У судебной коллегии нет оснований ставить под сомнение выводы суда 1 инстанции об оценке доказательств по делу.
Иных доказательств о передаче С. именно _ рублей, а также о наличии у него на момент заключения договора такой суммы денег А. суду не представил.
При этом судом установлено и не оспаривалось А., что при совершении спорной сделки, приобретении дорогостоящего имущества А. жилой дом не осматривал, его техническим состоянием не интересовался. Указанное свидетельствует об отсутствии у А. 24 декабря 2009 года действительного намерения приобрести у С. жилой дом и земельный участок, что также подтверждает доводы иска о притворности данной сделки.
В суде С. не отрицала, что имела намерение продать принадлежащий ей дом, расположенный по адресу: г. О, ул. С, дом _, и земельный участок, на котором этот дом расположен. Но утверждая о притворности заключенного с А. договора купли-продажи, ссылалась на несоответствие рыночной стоимости проданного имущества цене договора, а также отсутствие воли продать дом на условиях и за цену, указанную в договоре от 24 декабря 2009 года. По этим причинам доводы жалобы о намерении С. продать дом еще до заключения спорной сделки, не состоятельны. Доводы жалобы о не оценке судом факта заключения А. договора найма жилого дома и договора его страхования не опровергают выводы суда о притворности сделки. В данном случае это согласуется с пояснениями истицы о том, что ответчик хотел еще больших гарантий возврата займа, поэтому застраховал дом, а для этого необходимо было в страховую компанию представить договора найма с зарегистрированными в доме лицами. Доводы жалобы также опровергаются пояснениями истицы о том, что она знала ответчика не один год, он занимался куплей-продажей валюты, доверяла ему, так как ранее он без договоров одалживал небольшие суммы денег.
В подтверждение доводов С. о реальной стоимости дома представлено суду экспертное заключение от 07 декабря 2011 года N 249, согласно которому рыночная стоимость ее жилого дома по состоянию на сентябрь 2009 года составляет _ рублей (т. 1 л.д. 65 - 110). При этом стоимость дома указана без стоимости земельного участка.
Сам А. данное обстоятельство не оспаривал, поясняя, что приобрел дом за _ рублей, а в настоящее время намерен его продать за _ рублей.
При таких обстоятельствах суд правильно счел возможным согласиться с доводами С., что продажа дома за _ рублей очевидно не могла соответствовать ее действительной воле.
Доводы А. о том, что цена продажи дома указана в договоре ниже фактической покупной цены по просьбе С., которая хотела уменьшить размер налогов, надлежащими доказательствами не подтверждены, судом в решении дана мотивированная этому оценка, не соглашаться с ней нет оснований. При этом доводы представитель А. о том, что земельный участок принадлежал истице на праве собственности менее трех лет и доходы от его продажи подлежали налогообложению, также не опровергают выводы суда, в том числе и в связи с тем, что стоимость дома превышает по договору более чем в 6 раз стоимость земли.
При этом доводы жалобы об отсутствии письменных доказательств займа опровергаются совокупностью изложенных в решении суда доказательств, в том числе договором от 24 декабря 2009 года именно в части передачи денег, но не правовой природы этой сделки, действительность которой была установлена совокупностью других изложенных в решении суда доказательств.
Кроме того, по смыслу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи право собственности на имущество возникает у покупателя, одновременно прекращаясь у продавца. При этом, как утверждала С. и не отрицал А., фактически жилой дом и земельный участок, указанные в договоре купли-продажи от 24 декабря 2012 года, покупателю по договору не передавались, из владения и пользования С. не выбывали. С. и ее дети продолжают до настоящего времени проживать в жилом доме, сохраняя при этом регистрацию в нем по месту жительства. Ключи от дома, домовая книга, технический паспорт и кадастровый паспорт земельного участка, являясь значимыми вещами и документами, до настоящего времени находятся у С.
То, что С. является законным владельцем жилого дома и земельного участка, подтверждается также тем, что она продлила до марта 2011 года договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости N_, заключенный с предпринимателем К. 20 марта 2009 года, имея намерение продать жилой дом, расположенный по адресу: г. О., ул. С., _, за _ рублей (т. 1 л.д. 26 - 27).
Бремя содержания спорного жилого дома и земельного участка в соответствии со ст. 210 ГК РФ до настоящего времени также несет С., оплачивая коммунальные услуги, что подтверждается соответствующими квитанциями и пояснениями сторон.
Суд также правомерно учел, что после заключения 24 декабря 2009 года оспариваемого договора С.А. приобрела строительные и отделочные материалы, в августе 2010 года заключила с К. договоры на выполнение работ, оплатила выполненные им работы (т. 1 л.д. 139 - 146).
К, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, суду пояснил, что в августе - сентябре 2010 года по заданию С. выполнял в ее доме, а также во дворе дома строительные работы, С. оплатила выполненные работы (т. 1 л.д. 161 - 165). А. в суде не отрицал факт осуществления С. указанных работ. При этом только в 2011 году А. произвел страхование дома и некоторые платежи за него, что подтверждает доводы истицы о том, что в это время у них произошел конфликт по поводу суммы долга и ответчик стал создавать видимость действительности сделки о покупке дома.
Доводы жалобы о не определении в решении суда вида сделки, которую прикрывал договор купли-продажи, не соответствует содержанию обжалуемого решения, так как в решении указано, что в действительности сторонами был заключен договор займа, суд 2 инстанции признает этот вывод обоснованным на основании изложенных в решении суда 1 инстанции доказательств. Указание в жалобе на неправомерность заключения договора об ипотеке без его государственной регистрации также не влияет на правильность выводов суда 1 инстанции, так как судебным решением не производилось обращение взыскания на недвижимость; по этим причинам суд не может говорить о законности залога недвижимого имущества, так как такая сделка подлежала обязательной государственной регистрации согласно ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В связи с изложенным, суд пришел к правильному выводу, что, при заключении 24 декабря 2009 года договора купли-продажи стороны не имели намерения его исполнить, равно как требовать его исполнения. Подписав акт приема-передачи, С. и А. лишь создали видимость того, что намерены осуществить переход права собственности на имущество, хотя совершение сделки не повлияло на фактическое пользование и владение жилым домом и земельным участком, являющимися предметом сделки. Требования С. о признании недействительной сделкой договора купли продажи жилого дома и земельного участка, заключенного с А. 24 декабря 2009 года правильно удовлетворены судом.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом изложенного, суд верно взыскал с С. в пользу А. сумму займа в размере _ рублей и проценты за пользование займом в размере _ рублей, и отказал А. в удовлетворении требований о выселении С., С.С., С.Л., Г. из спорного дома, как не основанных на законе и договоре.
Доводы жалобы о том, что ответчик не заявлял требований о взыскании суммы долга и процентов, а суд принял решение об этом, не нарушает его прав и законных интересов, так как он вправе самостоятельно решать вопрос о необходимости предъявления к исполнению судебного решения в данной части. Так как суд не находит оснований для отмены решения по делу, то дополнительное решение от 13 июля 2012 года о возврате дома и земельного участка истице и об исключении сведений из ЕГРП, основанных на ничтожной сделке, также подлежит оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке доказательств по делу, однако оценка доказательств по делу произведена судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Других доводов, которые могли бы повлечь отмену постановленного по делу судебного решения, жалоба не содержит.
Материалы дела исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 4 июля 2012 года и дополнительное решение от 13 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)