Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Киньягуловой Т.М., Свистун Т.К.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "..." на решение Миякинского районного суда РБ от 24 июля 2013 года, которым постановлено:
признать за З. право собственности на следующие нежилые объекты недвижимого имущества, на здания: АВМ, МТМ, трех складов, двух зернохранилищ, двух коровников, автогаража, нефтесклада, семенного зерносклада, зерносклада, телятника, конюшни, дома животновода, мельницы, правления колхоза (СПК) и столовой, расположенных в селе...... района РБ
Установить, что данное решение суда, является основанием для государственной регистрации З. права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.
Произвести по настоящему судебному решению в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию перехода права собственности к З. на вышеуказанные объекты недвижимости.
Истребовать из незаконного владения ООО "..."... района РБ в пользу З. вышеуказанные объекты недвижимого имущества.
Обязать ООО "..."... района РБ освободить и передать З. вышеуказанные объекты недвижимости.
Взыскать с ООО "..." в пользу З. судебные расходы по оплате госпошлины... рубля... копеек.
Отказать в удовлетворении встречного иска ООО "..." о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> года, заключенного по результатам торгов от <...> года по продаже имущества СПК "..."... района РБ.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., Судебная коллегия,
З. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что по результатам торгов от <...> года между СПК "...", в лице конкурсного управляющего Т., и З. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от <...> года, согласно которого СПК "..." продал, а З. приобрел в собственность указанные выше объекты недвижимого имущества.
Стоимость приобретенных на торгах вышеуказанных зданий и помещений З. оплатил путем внесения наличных денежных средств на расчетный счет СПК "...". Был также подписан соответствующий Акт приема-передачи недвижимого имущества от <...> года.
Ранее вышеуказанные здания и помещения принадлежали колхозу "...", преобразованному в СПК "...", на праве собственности. Они были построены хозяйственным способом в период с <...> по <...> годы, но никакой документации об их приемке в эксплуатацию на момент введения процедуры банкротства СПК "..." не сохранилось. Наличие права собственности СПК "..." на отчужденные истцу З. здания и помещения подтверждается фактом длительного, более 18 лет, полноправного владения колхозом "..." и его правопреемником СПК "..." этими зданиями и помещениями как своим собственным имуществом, то есть в силу требований ст. 234 ГК РФ о приобретательской давности. Однако право собственности СПК "..." на указанные здания и помещения до их отчуждения З. по договору о купле-продаже недвижимого имущества от <...> года зарегистрировано не было, что и послужило препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к нему и права собственности покупателя З.. на указанные объекты недвижимого имущества.
Между СПК "..." и ответчиком ООО "..." <...> года был заключен договор аренды зданий и сооружений с последующим выкупом N <...> от <...> года, в соответствии с которым СПК "..." передал ООО "..." в аренду вышеуказанные 19 объектов недвижимости с правом у ООО "..." последующего выкупа переданного имущества. Но вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года указанный договор аренды зданий и сооружений признан незаключенным. Несмотря на это ООО "..." до настоящего времени неправомерно удерживает данные здания и помещения у себя и использует их по своему усмотрению в своей хозяйственной деятельности, чем нарушает право истца З. на них, основанное на указанном выше Договоре купли-продажи недвижимого имущества от <...> года. Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года также отказано в удовлетворении иска ООО "..." к З. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> года незаключенным.
ООО "..." обратился со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> года, мотивируя тем, что СПК "..." не являлся собственником спорных объектов недвижимости и был не вправе их продавать.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, ООО "..." в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное, приводя те же доводы, что и в обоснование заявленных ими в суде встречных исковых требований.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителей подателя жалобы, поддержавших доводы жалобы, а также выслушав объяснения З. и его представителя Г., о законности решения суда, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований З., как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
В силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Исследуемое решение суда первой инстанции указанным требованиям закона не соответствует.
Как установлено судом и следует из решения Арбитражного суда РБ от <...> года Сельскохозяйственный производственный кооператив (СПК) "..."... района РБ признан несостоятельным (банкротом, в его отношении возбуждено конкурсное производство).
В порядке реализации имущества СПК "..." конкурсным управляющим были организованы торги в форме аукциона.
По результатам указанных торгов, <...> года между СПК "...", в лице конкурсного управляющего Т., и З. был заключен договор о купле-продаже недвижимого имущества, согласно которого СПК "..." продал, а З. приобрел в собственность здания: трех складов, двух зернохранилищ, двух коровников, АВМ, МТМ, автогаража, нефтесклада, семенного зерносклада, зерносклада, телятника, конюшни, дома животновода, мельницы, правления колхоза (СПК) и столовой, расположенных в селе...... района РБ.
Судом установлено и истцом не оспаривалось, что право собственности на спорные объекты недвижимости за колхозом "...", преобразованном в СПК "..." не было зарегистрировано как в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так и в ГУП "БТИ РБ".
Согласно технических паспортов на спорные строения, составленных по состоянию на <...> года, следует, что они возведены с <...> года по <...> года, сведения о правообладателях спорных зданий, отсутствуют.
Судом не принято во внимание то, что технические паспорта на строения не являются правоустанавливающими документами.
В рассматриваемом случае нельзя отнести к таковому (к правоустанавливающему документу) и договор купли продажи от <...> года между продавцом СПК "...", в лице конкурсного управляющего Т., и покупателем З., на котором истец З. основывает свои исковые требования о признании за ним права собственности на объекты недвижимости, поскольку согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу части 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Однако, установлено и не оспаривается отсутствие данных о наличии права собственности на вышеназванные объекты недвижимости за СПК "...", являющимся по исследуемому договору купли-продажи продавцом. Следовательно, конкурсный управляющий СПК "..." не имел права заключать договор купли-продажи на имущество, не принадлежащее ему на праве собственности.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года по делу о банкротстве N <...>, конкурсное производство в отношении СПК "..." завершено и <...> года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации предприятия. СПК "..." правопреемников не имеет.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Истец З. утверждает о том, что объекты недвижимости, на которые он претендует, были построены колхозом "..."... района РБ, переименованным в СПК "...".
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
Судом первой инстанции не принято во внимание то, что при отсутствии зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на недвижимое имущество у продавца, по договору купли продажи не может произойти переход отсутствующего права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.
Суд при разрешении данного спора не учел того, что требования заявителя о государственной регистрации в ЕГРП перехода права собственности на него (на З..) на вышеуказанные объекты недвижимости является неисполнимым по тем же основаниям. В частности ввиду того, что при отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированных прав за кем-либо на спорные объекты недвижимости невозможна государственная регистрация перехода права собственности на эти объекты.
Договор купли-продажи спорного имущества был заключен с продавцом <...> года, т.е. после вступления в силу Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, оснований для признания за З. (покупателем) права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества не имеется, ввиду отсутствия права собственности на данные объекты у продавца на момент заключения сделки.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
З., не являясь собственником, не может требовать возврата ему поименованного им в иске имущества на основании указанной нормы закона.
Согласно ст. 301 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
З. не может требовать возврата ему поименованного им в иске имущества и на основании приведенной последней нормы закона, поскольку договор купли-продажи, на котором он основывает исковые требования, не влечет возникновение у него права истребования имущества. Иных предусмотренных законом либо договором оснований для истребования имущества З. не привел.
Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года по делу N <...>, по которому ООО "..." являлось третьим лицом, отказано в удовлетворении иска учреждения "Средняя общеобразовательная школа с...." к СПК "...", З. о признании торгов и договора купли-продажи от <...> года недействительными, применении последствий недействительности сделки; отказано в удовлетворении встречных исковых требований З. к КУС МЗИО РБ по... району РБ, учреждению "Средняя школа с...." муниципального района... район Республики Башкортостан о признании не приобретшим право муниципальной собственности и право оперативного управления.
Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда N <...> от <...> года по тому же делу названное решение оставлено без изменения. При этом суд пришел к выводу о незаключенности сделки по договору купли-продажи от <...> года в части отчуждения (продажи) кооперативом "..." предпринимателю З. следующего объекта недвижимости: "нежилых помещений правления СПК в количестве 12 и нежилых помещений столовой в количестве 7, вместе с неотъемлемо вмонтированными в них коммуникациями, общая площадь всех помещений... кв. м, находящихся на 1 этаже двухэтажного каменно-кирпичного здания, ... года постройки, расположенном в селе...... района Республики Башкортостан по улице... под порядковым номером..." - поскольку в данной части продавцом и покупателем не согласовано существенное условие договора. Кооперативом и З. не идентифицировано нежилое помещение, подлежащее продаже.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Суд при разрешении данного спора не учел того, что обстоятельства, установленные указанным вступившим в законную силу решением арбитражного суда, имеют преюдициальное значение при разрешении данного спора, поскольку участвующими по делу являются одни и те же лица.
Суд удовлетворил требования З. в том числе, и о признании за ним права собственности на нежилые помещения правления СПК в количестве 11 и нежилых помещений столовой в количестве 7, общей площадью всех помещений... кв. м, находящихся на 1 этаже двухэтажного каменно-кирпичного здания, <...> года постройки, расположенном в селе... (...)... района Республики Башкортостан по улице... под порядковым номером..., тогда как вышеприведенным вступившим в законную силу решением арбитражного суда РБ договор купли продажи, на котором основаны требования З., именно в отношении указанных объектов недвижимости признан незаключенным.
Не заключенный договор, договор которого нет, не может повлечь возникновение каких либо прав у З., в том числе, и права истребования имущества от кого бы то ни было.
Указанные обстоятельства дела имели существенное значение для правильного разрешения спора, однако судом первой инстанции учтены не были, что привело к неправильному разрешению заявленного З. иска.
Из вышеизложенного следует, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения спора, выводы суда не соответствуют обстоятельствам, установленным в судебном заседании, что, в соответствии с ст. 330 ГПК РФ, является основанием отмены решения суда в части разрешения заявленного З. иска.
Поскольку по делу установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, выносит новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований З.
Отказ в удовлетворении исковых требований З. не влечет и не может повлечь отмену решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО "..." к З. о признании договора купли-продажи от <...> года недействительным (ничтожным), поскольку согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
Согласно ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Судебная коллегия при разрешении данного спора исходит из того, что исследуемую сделку купли продажи вправе оспаривать стороны сделки либо, лицо, указанное в законе, а также лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
ООО "..." стороной оспариваемой сделки не является. Представители ООО "..." не представили суду доказательств того, что оспариваемой сделкой затрагиваются права и интересы указанного общества.
Так <...> года между СПК "..." и ответчиком ООО "..." был заключен договор аренды зданий и сооружений с последующим выкупом N <...> от <...> года, в соответствии с которым СПК "..." передал ООО "..." в аренду вышеуказанные 19 объектов недвижимости с правом у ООО "..." последующего выкупа переданного имущества. Однако по иску конкурсного управляющего СПК "..." вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года указанный договор аренды зданий и сооружений с последующим выкупом, заключенный между СПК "..." и ООО..." был признан незаключенным.
То есть, ООО "...", как и З., не имеет предусмотренных договором либо законом оснований претендовать на являющиеся предметом спора объекты и не может оспаривать исследуемый договор купли-продажи.
Доводы жалобы аналогичны доводам, приводимым представителями ООО "..." в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка, и они не свидетельствуют о незаконности решения суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327 - 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
решение Миякинского районного суда РБ от 24 июля 2013 года отменить в части удовлетворения исковых требований З. Вынести новое решение. Отказать в удовлетворении иска З. о признании за ним на основании договора купли-продажи от <...> года права собственности на здания: АВМ, МТМ, трех складов, двух зернохранилищ, двух коровников, автогаража, нефтесклада, семенного зерносклада, зерносклада, телятника, конюшни, дома животновода, мельницы, правления колхоза (СПК) и столовой, расположенных в селе...... района РБ, регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости на него, об истребовании указанных объектов недвижимости из незаконного владения ООО "..."... района РБ, о взыскании судебных расходов.
То же решение Миякинского районного суда РБ от 24 июля 2013 года в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "..."... района РБ без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 29.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-13139/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2013 г. по делу N 33-13139/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Киньягуловой Т.М., Свистун Т.К.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "..." на решение Миякинского районного суда РБ от 24 июля 2013 года, которым постановлено:
признать за З. право собственности на следующие нежилые объекты недвижимого имущества, на здания: АВМ, МТМ, трех складов, двух зернохранилищ, двух коровников, автогаража, нефтесклада, семенного зерносклада, зерносклада, телятника, конюшни, дома животновода, мельницы, правления колхоза (СПК) и столовой, расположенных в селе...... района РБ
Установить, что данное решение суда, является основанием для государственной регистрации З. права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.
Произвести по настоящему судебному решению в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию перехода права собственности к З. на вышеуказанные объекты недвижимости.
Истребовать из незаконного владения ООО "..."... района РБ в пользу З. вышеуказанные объекты недвижимого имущества.
Обязать ООО "..."... района РБ освободить и передать З. вышеуказанные объекты недвижимости.
Взыскать с ООО "..." в пользу З. судебные расходы по оплате госпошлины... рубля... копеек.
Отказать в удовлетворении встречного иска ООО "..." о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> года, заключенного по результатам торгов от <...> года по продаже имущества СПК "..."... района РБ.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., Судебная коллегия,
установила:
З. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что по результатам торгов от <...> года между СПК "...", в лице конкурсного управляющего Т., и З. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от <...> года, согласно которого СПК "..." продал, а З. приобрел в собственность указанные выше объекты недвижимого имущества.
Стоимость приобретенных на торгах вышеуказанных зданий и помещений З. оплатил путем внесения наличных денежных средств на расчетный счет СПК "...". Был также подписан соответствующий Акт приема-передачи недвижимого имущества от <...> года.
Ранее вышеуказанные здания и помещения принадлежали колхозу "...", преобразованному в СПК "...", на праве собственности. Они были построены хозяйственным способом в период с <...> по <...> годы, но никакой документации об их приемке в эксплуатацию на момент введения процедуры банкротства СПК "..." не сохранилось. Наличие права собственности СПК "..." на отчужденные истцу З. здания и помещения подтверждается фактом длительного, более 18 лет, полноправного владения колхозом "..." и его правопреемником СПК "..." этими зданиями и помещениями как своим собственным имуществом, то есть в силу требований ст. 234 ГК РФ о приобретательской давности. Однако право собственности СПК "..." на указанные здания и помещения до их отчуждения З. по договору о купле-продаже недвижимого имущества от <...> года зарегистрировано не было, что и послужило препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к нему и права собственности покупателя З.. на указанные объекты недвижимого имущества.
Между СПК "..." и ответчиком ООО "..." <...> года был заключен договор аренды зданий и сооружений с последующим выкупом N <...> от <...> года, в соответствии с которым СПК "..." передал ООО "..." в аренду вышеуказанные 19 объектов недвижимости с правом у ООО "..." последующего выкупа переданного имущества. Но вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года указанный договор аренды зданий и сооружений признан незаключенным. Несмотря на это ООО "..." до настоящего времени неправомерно удерживает данные здания и помещения у себя и использует их по своему усмотрению в своей хозяйственной деятельности, чем нарушает право истца З. на них, основанное на указанном выше Договоре купли-продажи недвижимого имущества от <...> года. Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года также отказано в удовлетворении иска ООО "..." к З. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> года незаключенным.
ООО "..." обратился со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> года, мотивируя тем, что СПК "..." не являлся собственником спорных объектов недвижимости и был не вправе их продавать.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, ООО "..." в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное, приводя те же доводы, что и в обоснование заявленных ими в суде встречных исковых требований.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителей подателя жалобы, поддержавших доводы жалобы, а также выслушав объяснения З. и его представителя Г., о законности решения суда, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований З., как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
В силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Исследуемое решение суда первой инстанции указанным требованиям закона не соответствует.
Как установлено судом и следует из решения Арбитражного суда РБ от <...> года Сельскохозяйственный производственный кооператив (СПК) "..."... района РБ признан несостоятельным (банкротом, в его отношении возбуждено конкурсное производство).
В порядке реализации имущества СПК "..." конкурсным управляющим были организованы торги в форме аукциона.
По результатам указанных торгов, <...> года между СПК "...", в лице конкурсного управляющего Т., и З. был заключен договор о купле-продаже недвижимого имущества, согласно которого СПК "..." продал, а З. приобрел в собственность здания: трех складов, двух зернохранилищ, двух коровников, АВМ, МТМ, автогаража, нефтесклада, семенного зерносклада, зерносклада, телятника, конюшни, дома животновода, мельницы, правления колхоза (СПК) и столовой, расположенных в селе...... района РБ.
Судом установлено и истцом не оспаривалось, что право собственности на спорные объекты недвижимости за колхозом "...", преобразованном в СПК "..." не было зарегистрировано как в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так и в ГУП "БТИ РБ".
Согласно технических паспортов на спорные строения, составленных по состоянию на <...> года, следует, что они возведены с <...> года по <...> года, сведения о правообладателях спорных зданий, отсутствуют.
Судом не принято во внимание то, что технические паспорта на строения не являются правоустанавливающими документами.
В рассматриваемом случае нельзя отнести к таковому (к правоустанавливающему документу) и договор купли продажи от <...> года между продавцом СПК "...", в лице конкурсного управляющего Т., и покупателем З., на котором истец З. основывает свои исковые требования о признании за ним права собственности на объекты недвижимости, поскольку согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу части 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Однако, установлено и не оспаривается отсутствие данных о наличии права собственности на вышеназванные объекты недвижимости за СПК "...", являющимся по исследуемому договору купли-продажи продавцом. Следовательно, конкурсный управляющий СПК "..." не имел права заключать договор купли-продажи на имущество, не принадлежащее ему на праве собственности.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года по делу о банкротстве N <...>, конкурсное производство в отношении СПК "..." завершено и <...> года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации предприятия. СПК "..." правопреемников не имеет.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Истец З. утверждает о том, что объекты недвижимости, на которые он претендует, были построены колхозом "..."... района РБ, переименованным в СПК "...".
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
Судом первой инстанции не принято во внимание то, что при отсутствии зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на недвижимое имущество у продавца, по договору купли продажи не может произойти переход отсутствующего права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.
Суд при разрешении данного спора не учел того, что требования заявителя о государственной регистрации в ЕГРП перехода права собственности на него (на З..) на вышеуказанные объекты недвижимости является неисполнимым по тем же основаниям. В частности ввиду того, что при отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированных прав за кем-либо на спорные объекты недвижимости невозможна государственная регистрация перехода права собственности на эти объекты.
Договор купли-продажи спорного имущества был заключен с продавцом <...> года, т.е. после вступления в силу Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, оснований для признания за З. (покупателем) права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества не имеется, ввиду отсутствия права собственности на данные объекты у продавца на момент заключения сделки.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
З., не являясь собственником, не может требовать возврата ему поименованного им в иске имущества на основании указанной нормы закона.
Согласно ст. 301 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
З. не может требовать возврата ему поименованного им в иске имущества и на основании приведенной последней нормы закона, поскольку договор купли-продажи, на котором он основывает исковые требования, не влечет возникновение у него права истребования имущества. Иных предусмотренных законом либо договором оснований для истребования имущества З. не привел.
Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года по делу N <...>, по которому ООО "..." являлось третьим лицом, отказано в удовлетворении иска учреждения "Средняя общеобразовательная школа с...." к СПК "...", З. о признании торгов и договора купли-продажи от <...> года недействительными, применении последствий недействительности сделки; отказано в удовлетворении встречных исковых требований З. к КУС МЗИО РБ по... району РБ, учреждению "Средняя школа с...." муниципального района... район Республики Башкортостан о признании не приобретшим право муниципальной собственности и право оперативного управления.
Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда N <...> от <...> года по тому же делу названное решение оставлено без изменения. При этом суд пришел к выводу о незаключенности сделки по договору купли-продажи от <...> года в части отчуждения (продажи) кооперативом "..." предпринимателю З. следующего объекта недвижимости: "нежилых помещений правления СПК в количестве 12 и нежилых помещений столовой в количестве 7, вместе с неотъемлемо вмонтированными в них коммуникациями, общая площадь всех помещений... кв. м, находящихся на 1 этаже двухэтажного каменно-кирпичного здания, ... года постройки, расположенном в селе...... района Республики Башкортостан по улице... под порядковым номером..." - поскольку в данной части продавцом и покупателем не согласовано существенное условие договора. Кооперативом и З. не идентифицировано нежилое помещение, подлежащее продаже.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Суд при разрешении данного спора не учел того, что обстоятельства, установленные указанным вступившим в законную силу решением арбитражного суда, имеют преюдициальное значение при разрешении данного спора, поскольку участвующими по делу являются одни и те же лица.
Суд удовлетворил требования З. в том числе, и о признании за ним права собственности на нежилые помещения правления СПК в количестве 11 и нежилых помещений столовой в количестве 7, общей площадью всех помещений... кв. м, находящихся на 1 этаже двухэтажного каменно-кирпичного здания, <...> года постройки, расположенном в селе... (...)... района Республики Башкортостан по улице... под порядковым номером..., тогда как вышеприведенным вступившим в законную силу решением арбитражного суда РБ договор купли продажи, на котором основаны требования З., именно в отношении указанных объектов недвижимости признан незаключенным.
Не заключенный договор, договор которого нет, не может повлечь возникновение каких либо прав у З., в том числе, и права истребования имущества от кого бы то ни было.
Указанные обстоятельства дела имели существенное значение для правильного разрешения спора, однако судом первой инстанции учтены не были, что привело к неправильному разрешению заявленного З. иска.
Из вышеизложенного следует, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения спора, выводы суда не соответствуют обстоятельствам, установленным в судебном заседании, что, в соответствии с ст. 330 ГПК РФ, является основанием отмены решения суда в части разрешения заявленного З. иска.
Поскольку по делу установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, выносит новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований З.
Отказ в удовлетворении исковых требований З. не влечет и не может повлечь отмену решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО "..." к З. о признании договора купли-продажи от <...> года недействительным (ничтожным), поскольку согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
Согласно ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Судебная коллегия при разрешении данного спора исходит из того, что исследуемую сделку купли продажи вправе оспаривать стороны сделки либо, лицо, указанное в законе, а также лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
ООО "..." стороной оспариваемой сделки не является. Представители ООО "..." не представили суду доказательств того, что оспариваемой сделкой затрагиваются права и интересы указанного общества.
Так <...> года между СПК "..." и ответчиком ООО "..." был заключен договор аренды зданий и сооружений с последующим выкупом N <...> от <...> года, в соответствии с которым СПК "..." передал ООО "..." в аренду вышеуказанные 19 объектов недвижимости с правом у ООО "..." последующего выкупа переданного имущества. Однако по иску конкурсного управляющего СПК "..." вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <...> года указанный договор аренды зданий и сооружений с последующим выкупом, заключенный между СПК "..." и ООО..." был признан незаключенным.
То есть, ООО "...", как и З., не имеет предусмотренных договором либо законом оснований претендовать на являющиеся предметом спора объекты и не может оспаривать исследуемый договор купли-продажи.
Доводы жалобы аналогичны доводам, приводимым представителями ООО "..." в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка, и они не свидетельствуют о незаконности решения суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327 - 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Миякинского районного суда РБ от 24 июля 2013 года отменить в части удовлетворения исковых требований З. Вынести новое решение. Отказать в удовлетворении иска З. о признании за ним на основании договора купли-продажи от <...> года права собственности на здания: АВМ, МТМ, трех складов, двух зернохранилищ, двух коровников, автогаража, нефтесклада, семенного зерносклада, зерносклада, телятника, конюшни, дома животновода, мельницы, правления колхоза (СПК) и столовой, расположенных в селе...... района РБ, регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости на него, об истребовании указанных объектов недвижимости из незаконного владения ООО "..."... района РБ, о взыскании судебных расходов.
То же решение Миякинского районного суда РБ от 24 июля 2013 года в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "..."... района РБ без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Т.К.СВИСТУН
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Т.К.СВИСТУН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)