Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Золотая рыбка" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18395/2012 (судья Бесихина Т.Н.).
Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - Комитет по имуществу, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к закрытому акционерному обществу "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014; предыдущее наименование - ЗАО "Влади"; далее - ЗАО "Золотая рыбка", ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 1 532 162,08 руб. за период с 10.09.2010 по 30.09.2012, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 137 712,62 руб., рассчитанных за период с 01.10.2010 по 13.11.2012 по ставке 8,25% (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований - т. 1, л.д. 5-7, 70-71, 78-79).
Определением от 19.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции было привлечено закрытое акционерное общество "Влади" (ОГРН 1027400583100; далее - ЗАО "Влади", третье лицо; т. 1, л.д. 123-126).
Решением от 05.02.2013 (резолютивная часть оглашена 29.01.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1, л.д. 147-158).
В апелляционной жалобе ЗАО "Золотая рыбка" (далее также - податель жалобы; т. 2, л.д. 4-6) просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, приводит следующие доводы.
Суд первой инстанции не учел, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрирован договор аренды спорного нежилого помещения, арендатором по которому выступает третье лицо - ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100). Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам NN А76-25737/2009 и А76-9318/2010. Передача недвижимого имущества, обремененного правами третьего лица, в аренду обществу "Золотая рыбка" влечет недействительность сделки.
Зарегистрированный в ЕГРП в пользу третьего лица договор аренды спорного помещения недействительным не признан, между тем Комитет по имуществу не пытался взыскать арендную плату с ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100).
Суд не выяснил, по какой причине ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) не предоставило никаких возражений и объяснений по поводу аренды спорного помещения, почему третье лицо не вносило арендную плату, хотя получало доход от использования данного помещения.
Между Комитетом по имуществу и ЗАО "Золотая рыбка" имеет место заключенный договор аренды от 19.10.2009 N 357. В период с 10.09.2009 по 09.09.2010 размер арендной платы был установлен договором. Однако договорные отношения были прекращены с окончанием срока действия данной сделки, в связи с чем, после 09.09.2010 плата за пользование нежилым помещением не может рассчитываться по аналогии.
Поскольку срок действия ранее выданной ответчику лицензии истек 22.12.2010, а также не заключены договоры охраны, спорные помещения не могли быть использованы обществом "Золотая рыбка" для организации общественного питания. На этом основании податель жалобы полагает представленный истцом расчет размера задолженности не подлежащим применению.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
Комитетом по имуществу представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что между Комитетом по имуществу (арендодатель) и обществом "Влади" (ОГРН 1027400583100; арендатор) был подписан договор от 01.01.2004 N 174, по условиям которого с учетом дополнительных соглашений от 28.08.2004, от 05.04.2006, от 20.05.2006 арендодатель обязался передать арендатору в аренду, сроком с 01.01.2004 по 31.12.2009, для использования под предприятие общественного питания встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1 (литеры A/I-A1) площадью 559,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. 1-я Нижне-Заводская, д. 33 (т. 1, л.д. 96-102). Помещение передано арендатору по акту приема-передачи.
19.05.2006 в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования Златоустовский городской округ на встроенно-пристроенное помещение литеры А/I-А1 общей площадью 559,4 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-25/041/2006-137, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. 1-я Нижне-Заводская, д. 33 (далее - спорное помещение, помещение площадью 559,4 кв. м; т. 1, л.д. 36).
Договор аренды от 01.01.2004 N 174 был зарегистрирован в ЕГРП 12.07.2006 (т. 1, л.д. 99).
Часть арендованного помещения, площадью 442,7 кв. м, общество "Влади" (ОГРН 1027400583100) передало в субаренду обществу "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014; предыдущее наименование - ЗАО "Влади") по договору от 24.07.2008 N 1, сроком с 15.07.2008 по 31.12.2009. Государственная регистрация договора субаренды произведена 15.10.2008 (т. 1, л.д. 94-95).
По соглашению Комитета по имуществу и ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) от 10.09.2009 договор аренды от 01.01.2004 N 174 расторгнут. Спорное помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 10.09.2009.
Соглашением от 30.12.2009 N 1, заключенным между Комитетом по имуществу и обществом "Влади" (ОГРН 1027400583100) в лице конкурсного управляющего, ранее подписанное соглашение от 10.09.2009 о расторжении договора аренды признано незаключенным, срок действия договора аренды от 01.01.2004 N 174 продлен до 01.07.2014 (т. 1, л.д. 88). Данное соглашение было зарегистрировано в ЕГРП (т. 1, л.д. 94-95).
Между тем, в промежуток с 10.09.2009 до 30.12.2009 Комитет по имуществу с согласия Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области передал помещение площадью 559,4 кв. м по договору от 19.10.2009 N 357 в аренду, сроком с 10.09.2009 по 09.09.2010, обществу "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014; т. 1, л.д. 27-30, 35).
Договор от 19.10.2009 N 357 содержит, среди прочего, следующие условия: - договор действует с 10.09.2009 по 09.09.2010 (пункт 1.3); - договор прекращает свое действие по истечении срока, указанного в пункте 1.3 договора (пункт 7.1.1); - за два месяца до окончания договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок; при отсутствии такого заявления в указанный срок, договор считается прекращенным по окончании срока, предусмотренного пунктом 1.3 договора без дополнительного уведомления арендатора (пункт 7.4); - арендатор обязуется своевременно - до 10 числа отчетного месяца и полностью вносить арендную плату (пункт 3.2.2); - арендатор обязуется при изменении размера арендной платы в соответствии с пунктами 4.2, 4.3 договора исчислять и оплачивать арендную плату в измененном размере с момента наступления соответствующих событий (пункт 3.2.3); - размер ежемесячной арендной платы определяется способом, указанным в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, в соответствии с решением Златоустовского городского собрания депутатов от 23.12.2008 N 131-ЗГО "Об утверждении Положения о передаче в аренду объектов муниципального имущества Златоустовского городского округа" (пункт 4.1); - арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления Златоустовского городского округа, исчисляется и оплачивается с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов (пункт 4.2); - арендатор самостоятельно, с учетом всех изменений в размере платы, исчисляет и перечисляет арендную плату по реквизитам, указанным в договоре (пункт 4.4); - в случае затруднений со стороны арендатора в исчислении арендной платы в связи с изменениями, вносимыми в нормативные правовые акты, арендатор вправе обратиться к арендодателю за помощью в определении размера арендной платы, в этом случае возможно заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору (пункт 4.5 договора аренды от 19.10.2009 N 357).
Истцом и ответчиком в качестве приложений к договору от 19.10.2009 N 357 согласованы расчеты арендной платы (т. 1, л.д. 31, 32).
Помещение площадью 559,4 кв. м передано во владение и пользование ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) по акту приема-передачи от 10.09.2009 (т. 1, л.д. 33).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.03.2010 по делу N А76-25737/2009, оставленным без изменения постановлениями арбитражных судов апелляционной (от 28.06.2010) и кассационной (от 13.10.2010) инстанций, удовлетворены исковые требования Комитета по имуществу к ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) о взыскании арендной платы по договору от 01.01.2004 N 174 за период с 01.12.2008 по 09.09.2009, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Полные тексты судебных актов опубликованы на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет" ("kad.arbitr.ru").
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2011 по делу N А76-10134/2011 отказано в удовлетворении иска Комитета по имуществу к ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) о взыскании арендной платы по договору от 01.01.2004 N 174 за период с 10.09.2009 по 10.06.2011 (т. 1, л.д. 138-142). Суд установил, что спорное нежилое помещение площадью 559,4 кв. м было возвращено обществом "Влади" (ОГРН 1027400583100) арендодателю по акту приема-передачи 10.09.2009, после чего было передано обществу "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) по договору аренды от 19.10.2009 N 357 с подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества. Требование ЗАО "Влади" о передаче ему объекта аренды по договору от 01.01.2004 N 174 (письмо от 08.07.2011 N 01/52-440) Комитет по имуществу не выполнил, указав, что помещение находится во владении ЗАО "Золотая рыбка" (письмо от 02.08.2011 N юр-3145).
В августе 2011 года Комитет по имуществу направил в адрес ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) требование об освобождении и возврате спорного нежилого помещения. В письме от 23.08.2011 N юр-3434 истец предложил ответчику в срок до 10.09.2011 освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 37-38).
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-18577/2011 (решение от 02.05.2012, постановление от 25.07.2012) удовлетворено исковое требование Комитета по имуществу к ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) о выселении данного юридического лица из нежилого помещения площадью 559,4 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. 1-я Нижне-Заводская, д. 33. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды от 19.10.2009 N 357 прекратил свое действие в связи с истечением срока, установленного пунктом 1.3 данного договора (т. 1, л.д. 39-44, 45-47).
Выданный арбитражным судом Комитету по имуществу исполнительный лист по арбитражному делу N А76-18577/2011 в службу судебных приставов предъявлен не был (т. 1, л.д. 72).
08.11.2012 Комитетом по имуществу и конкурсным управляющим ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2004 N 174 (т. 1, л.д. 120).
Полагая, что на стороне ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды от 19.10.2009 N 357, Комитет по имуществу обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга за период с 10.09.2010 по 30.09.2012 и процентов за период с 01.10.2010 по 13.11.2012).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 19.10.2009 N 357 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Более того, данный договор признан заключенным вступившими в законную силу и преюдициальными для настоящего спора в силу части 2 статьи 69 АПК РФ судебными актами по делу N А76-18577/2011 (т. 1, л.д. 39-47).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 ст. 655 ГК РФ).
Помещение площадью 559,4 кв. м было передано истцом ответчику во исполнение условий договора аренды N 357 по акту приема-передачи не позднее 10.09.2009 (т. 1, л.д. 33).
Договор аренды от 19.10.2009 N 357 прекратил свое действие 09.09.2010.
При прекращении договора аренды (субаренды) здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1). Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2).
ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) вопреки требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям заключенного договора аренды, нежилое помещение арендодателю не возвратило. В связи с чем, Комитет по имуществу обратился в арбитражный суд для защиты прав и охраняемых законом интересов собственника муниципального недвижимого имущества и выселения бывшего арендатора (дело N А76-18577/2011).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу именно надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ).
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в силу статей 309 - 310 ГК РФ именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2012 N 9021/12).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопреки названной статье закона ЗАО "Золотая рыбка" не представило арбитражным судам каких-либо доказательств, свидетельствующих об исполнении данным юридическим лицом обязательств из ранее заключенного договора от 19.10.2009 N 357 и подтверждающих передачу спорного нежилого помещения во владение и пользование Комитета по имуществу, как лица, выступающего арендодателем и одновременно уполномоченным представителем собственника индивидуально-определенной вещи.
Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и допущенной ответчиком просрочки возврата объекта аренды на стороне последнего в период с 10.09.2010 по 30.09.2012 имели место денежные обязательства в пользу истца по внесению предусмотренной договором от 19.10.2009 N 357 арендной платы.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Норма статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагает иного порядка определения размера денежного обязательства арендатора (субарендатора), просрочившего исполнение своей обязанности по возврату имущества арендодателю (субарендодателю), помимо порядка, установленного в тексте заключенного и действительного договора: если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В данном случае размер арендной платы в силу пунктов 3.2.3, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 договора аренды от 19.10.2009 N 357 подлежал определению по методике, утвержденной нормативным правовым актом органа местного самоуправления, а именно - Решением Собрания депутатов Златоустовского городского округа Челябинской области от 23.12.2008 N 131-ЗГО "Об утверждении Положения о передаче в аренду объектов муниципального имущества Златоустовского городского округа" (далее - Решение N 131-ЗГО).
Так, расчет арендной платы должен быть произведен по формуле:
"АП = БС * S * Ки * Квд * КК1 * КК2 * КК3 * КК4 * КК5 * КК6 + Пз", где "Ап" - арендная плата, руб. /мес., "БС" - месячная базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади объекта, руб. /кв. м, "S" - площадь объекта согласно кадастровому (техническому) паспорту, кв. м, "Ки" - коэффициент остаточной стоимости объекта, "Квд, КК1, КК2, КК3, КК4, КК5" - коэффициенты, определяемые приложениями к Положению, утвержденному Решением N 131-ЗГО, "КК6" - коэффициент почасовой аренды, устанавливается в случаях, предусмотренных разделом 2 Положения, утвержденного Решением N 131-ЗГО, и имеет значение - 0,3, "Пз" - плата за пользование земельным участком.
При заключении договора от 19.10.2009 N 357 уполномоченными представителями Комитета по имуществу и ЗАО "Золотая рыбка" были согласованы расчеты арендной платы, в которых была утверждена методика определения размера арендной платы, а также значения коэффициентов и ставок (т. 1, л.д. 31, 32).
Из представленных Комитетом по имуществу расчетов исковых требований следует, что при определении размера денежного обязательства ответчика истец изменил показатели следующих коэффициентов и ставок: "Ки" (коэффициент остаточной стоимости) уменьшен в расчете за 2011 год со значения "0,832" до "0,818", за 2012 год - до "0,81119"; "Кк4" (коэффициент назначения арендуемого объекта, его части: основное либо вспомогательное) в отношении площади спорного помещения в размере 195,7 кв. м уменьшен в расчетах за 2011-2012 гг. с "0,95" до "0,81" - указанное свидетельствует об уменьшении итоговой суммы платы за аренду муниципального недвижимого имущества.
В то же время Комитет по имуществу применил в расчетах аренды за 2011-2012 гг. увеличенную по сравнению с периодом 2009-2010 гг. месячную базовую ставку арендной платы за один квадратный метр площади объекта ("БС"): в расчете за 2011 год ставка увеличена со 177 руб. за 1 кв. м до 199 руб. за 1 кв. м, в расчете за 2012 год - до 211 руб. за 1 кв. м (т. 1, л.д. 11-14, 31, 32).
Данное обстоятельство обусловлено принятием Собранием депутатов Златоустовского городского округа Челябинской области решений от 03.11.2010 N 77-ЗГО об утверждении на 2011 год размера базовой ставки арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений муниципальной собственности в размере 199 рублей в месяц (без НДС), от 01.12.2011 N 70-ЗГО об утверждении на 2012 год размера базовой ставки арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений муниципальной собственности в размере 211 рублей в месяц (без НДС). Указанное соответствует пункту 21 Положения о передаче в аренду объектов муниципального имущества Златоустовского городского округа, утвержденного Решением N 131-ЗГО.
Право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке предусмотрено пунктами 3.2.3, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 договора аренды от 19.10.2009 N 357.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (абзац 4 пункта 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что произведенный истцом расчет размера денежного обязательства ответчика за период с 10.09.2010 по 30.09.2012 соответствует требованиям статьи 622 Гражданского кодекса РФ и условиям заключенного договора аренды.
Всего сумма задолженности ЗАО "Золотая рыбка" в пользу Комитета по имуществу за указанный период составила 1 532 162 руб. 08 коп. (т. 1, л.д. 8).
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств, свидетельствующих об исполнении им денежных обязательств из договора за спорный период. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик самостоятельно несет риск наступления неблагоприятных правовых последствий не совершения им процессуальных действий.
Руководствуясь статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет по имуществу начислил на сумму основного долга проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2010 по 13.11.2012 по ставке 8,25% (Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России"). В дело представлен подробный расчет размера процентов, итоговая сумма составила 137 712,62 руб. (т. 1, л.д. 79).
Арифметических ошибок в представленных истцом расчетах арбитражным судом первой инстанции установлено не было, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Таким образом, исковые требования Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа к ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) о взыскании арендной платы в сумме 1 532 162,08 руб. за период с 10.09.2010 по 30.09.2012, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 137 712,62 руб., рассчитанных за период с 01.10.2010 по 13.11.2012 по ставке 8,25%, являются правомерными и обоснованными.
Доводы апелляционной жалобы во внимание приняты быть не могут в силу следующего.
В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Наличие в ЕГРП записи о регистрации договора аренды спорного нежилого помещения в пользу иного юридического лица (в данном случае в пользу ЗАО "Влади", ОГРН 1027400583100) не является самостоятельным правовым основанием для признания договора аренды от 19.10.2009 N 357 недействительным по правилам, предусмотренным статьями 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следует отметить, что договор аренды с ЗАО "Золотая рыбка" был подписан после того, как Комитетом по имуществу и ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) было подписано соглашение от 10.09.2009 о расторжении договора аренды от 01.01.2004 N 174, и до того, как данными лицами было подписано дополнительное соглашение от 30.12.2009 (т. 1, л.д. 88).
Более того, наличие у иного лица обязательственных прав в отношении спорного нежилого помещения в отсутствие фактического владения данной вещью не является и не может являться обстоятельством, освобождающим арендатора, которому объект аренды передан во владение и пользование во исполнение заключенного договора, от обязанностей вносить арендную плату, в том числе, по правилам статьи 622 Гражданского кодекса РФ.
Доказательств создания третьим лицом либо истцом препятствий во владении и пользовании ответчиком спорным нежилым помещением в дело представлено не было.
Доводы ответчика о том, что он не мог использовать спорное помещение для организации предприятия общественного питания, не основаны на каких-либо письменных доказательствах, в силу чего не могут быть положены в основу судебного акта об отказе в удовлетворении законных по существу исковых требований Комитета по имуществу.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика (податель апелляционной жалобы).
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 обществу "Золотая рыбка" была предоставлена отсрочка оплаты госпошлины по апелляционной жалобе (т. 2, л.д. 2-3).
Следовательно, госпошлину, предусмотренную подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в сумме 2 000 руб. надлежит взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18395/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Золотая рыбка" - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.04.2013 N 18АП-2990/2013 ПО ДЕЛУ N А76-18395/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 апреля 2013 г. N 18АП-2990/2013
Дело N А76-18395/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Золотая рыбка" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18395/2012 (судья Бесихина Т.Н.).
Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - Комитет по имуществу, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к закрытому акционерному обществу "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014; предыдущее наименование - ЗАО "Влади"; далее - ЗАО "Золотая рыбка", ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 1 532 162,08 руб. за период с 10.09.2010 по 30.09.2012, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 137 712,62 руб., рассчитанных за период с 01.10.2010 по 13.11.2012 по ставке 8,25% (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований - т. 1, л.д. 5-7, 70-71, 78-79).
Определением от 19.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции было привлечено закрытое акционерное общество "Влади" (ОГРН 1027400583100; далее - ЗАО "Влади", третье лицо; т. 1, л.д. 123-126).
Решением от 05.02.2013 (резолютивная часть оглашена 29.01.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1, л.д. 147-158).
В апелляционной жалобе ЗАО "Золотая рыбка" (далее также - податель жалобы; т. 2, л.д. 4-6) просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, приводит следующие доводы.
Суд первой инстанции не учел, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрирован договор аренды спорного нежилого помещения, арендатором по которому выступает третье лицо - ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100). Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам NN А76-25737/2009 и А76-9318/2010. Передача недвижимого имущества, обремененного правами третьего лица, в аренду обществу "Золотая рыбка" влечет недействительность сделки.
Зарегистрированный в ЕГРП в пользу третьего лица договор аренды спорного помещения недействительным не признан, между тем Комитет по имуществу не пытался взыскать арендную плату с ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100).
Суд не выяснил, по какой причине ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) не предоставило никаких возражений и объяснений по поводу аренды спорного помещения, почему третье лицо не вносило арендную плату, хотя получало доход от использования данного помещения.
Между Комитетом по имуществу и ЗАО "Золотая рыбка" имеет место заключенный договор аренды от 19.10.2009 N 357. В период с 10.09.2009 по 09.09.2010 размер арендной платы был установлен договором. Однако договорные отношения были прекращены с окончанием срока действия данной сделки, в связи с чем, после 09.09.2010 плата за пользование нежилым помещением не может рассчитываться по аналогии.
Поскольку срок действия ранее выданной ответчику лицензии истек 22.12.2010, а также не заключены договоры охраны, спорные помещения не могли быть использованы обществом "Золотая рыбка" для организации общественного питания. На этом основании податель жалобы полагает представленный истцом расчет размера задолженности не подлежащим применению.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
Комитетом по имуществу представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что между Комитетом по имуществу (арендодатель) и обществом "Влади" (ОГРН 1027400583100; арендатор) был подписан договор от 01.01.2004 N 174, по условиям которого с учетом дополнительных соглашений от 28.08.2004, от 05.04.2006, от 20.05.2006 арендодатель обязался передать арендатору в аренду, сроком с 01.01.2004 по 31.12.2009, для использования под предприятие общественного питания встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1 (литеры A/I-A1) площадью 559,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. 1-я Нижне-Заводская, д. 33 (т. 1, л.д. 96-102). Помещение передано арендатору по акту приема-передачи.
19.05.2006 в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования Златоустовский городской округ на встроенно-пристроенное помещение литеры А/I-А1 общей площадью 559,4 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-25/041/2006-137, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. 1-я Нижне-Заводская, д. 33 (далее - спорное помещение, помещение площадью 559,4 кв. м; т. 1, л.д. 36).
Договор аренды от 01.01.2004 N 174 был зарегистрирован в ЕГРП 12.07.2006 (т. 1, л.д. 99).
Часть арендованного помещения, площадью 442,7 кв. м, общество "Влади" (ОГРН 1027400583100) передало в субаренду обществу "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014; предыдущее наименование - ЗАО "Влади") по договору от 24.07.2008 N 1, сроком с 15.07.2008 по 31.12.2009. Государственная регистрация договора субаренды произведена 15.10.2008 (т. 1, л.д. 94-95).
По соглашению Комитета по имуществу и ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) от 10.09.2009 договор аренды от 01.01.2004 N 174 расторгнут. Спорное помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 10.09.2009.
Соглашением от 30.12.2009 N 1, заключенным между Комитетом по имуществу и обществом "Влади" (ОГРН 1027400583100) в лице конкурсного управляющего, ранее подписанное соглашение от 10.09.2009 о расторжении договора аренды признано незаключенным, срок действия договора аренды от 01.01.2004 N 174 продлен до 01.07.2014 (т. 1, л.д. 88). Данное соглашение было зарегистрировано в ЕГРП (т. 1, л.д. 94-95).
Между тем, в промежуток с 10.09.2009 до 30.12.2009 Комитет по имуществу с согласия Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области передал помещение площадью 559,4 кв. м по договору от 19.10.2009 N 357 в аренду, сроком с 10.09.2009 по 09.09.2010, обществу "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014; т. 1, л.д. 27-30, 35).
Договор от 19.10.2009 N 357 содержит, среди прочего, следующие условия: - договор действует с 10.09.2009 по 09.09.2010 (пункт 1.3); - договор прекращает свое действие по истечении срока, указанного в пункте 1.3 договора (пункт 7.1.1); - за два месяца до окончания договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок; при отсутствии такого заявления в указанный срок, договор считается прекращенным по окончании срока, предусмотренного пунктом 1.3 договора без дополнительного уведомления арендатора (пункт 7.4); - арендатор обязуется своевременно - до 10 числа отчетного месяца и полностью вносить арендную плату (пункт 3.2.2); - арендатор обязуется при изменении размера арендной платы в соответствии с пунктами 4.2, 4.3 договора исчислять и оплачивать арендную плату в измененном размере с момента наступления соответствующих событий (пункт 3.2.3); - размер ежемесячной арендной платы определяется способом, указанным в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, в соответствии с решением Златоустовского городского собрания депутатов от 23.12.2008 N 131-ЗГО "Об утверждении Положения о передаче в аренду объектов муниципального имущества Златоустовского городского округа" (пункт 4.1); - арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления Златоустовского городского округа, исчисляется и оплачивается с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов (пункт 4.2); - арендатор самостоятельно, с учетом всех изменений в размере платы, исчисляет и перечисляет арендную плату по реквизитам, указанным в договоре (пункт 4.4); - в случае затруднений со стороны арендатора в исчислении арендной платы в связи с изменениями, вносимыми в нормативные правовые акты, арендатор вправе обратиться к арендодателю за помощью в определении размера арендной платы, в этом случае возможно заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору (пункт 4.5 договора аренды от 19.10.2009 N 357).
Истцом и ответчиком в качестве приложений к договору от 19.10.2009 N 357 согласованы расчеты арендной платы (т. 1, л.д. 31, 32).
Помещение площадью 559,4 кв. м передано во владение и пользование ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) по акту приема-передачи от 10.09.2009 (т. 1, л.д. 33).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.03.2010 по делу N А76-25737/2009, оставленным без изменения постановлениями арбитражных судов апелляционной (от 28.06.2010) и кассационной (от 13.10.2010) инстанций, удовлетворены исковые требования Комитета по имуществу к ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) о взыскании арендной платы по договору от 01.01.2004 N 174 за период с 01.12.2008 по 09.09.2009, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Полные тексты судебных актов опубликованы на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет" ("kad.arbitr.ru").
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2011 по делу N А76-10134/2011 отказано в удовлетворении иска Комитета по имуществу к ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) о взыскании арендной платы по договору от 01.01.2004 N 174 за период с 10.09.2009 по 10.06.2011 (т. 1, л.д. 138-142). Суд установил, что спорное нежилое помещение площадью 559,4 кв. м было возвращено обществом "Влади" (ОГРН 1027400583100) арендодателю по акту приема-передачи 10.09.2009, после чего было передано обществу "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) по договору аренды от 19.10.2009 N 357 с подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества. Требование ЗАО "Влади" о передаче ему объекта аренды по договору от 01.01.2004 N 174 (письмо от 08.07.2011 N 01/52-440) Комитет по имуществу не выполнил, указав, что помещение находится во владении ЗАО "Золотая рыбка" (письмо от 02.08.2011 N юр-3145).
В августе 2011 года Комитет по имуществу направил в адрес ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) требование об освобождении и возврате спорного нежилого помещения. В письме от 23.08.2011 N юр-3434 истец предложил ответчику в срок до 10.09.2011 освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 37-38).
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-18577/2011 (решение от 02.05.2012, постановление от 25.07.2012) удовлетворено исковое требование Комитета по имуществу к ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) о выселении данного юридического лица из нежилого помещения площадью 559,4 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. 1-я Нижне-Заводская, д. 33. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды от 19.10.2009 N 357 прекратил свое действие в связи с истечением срока, установленного пунктом 1.3 данного договора (т. 1, л.д. 39-44, 45-47).
Выданный арбитражным судом Комитету по имуществу исполнительный лист по арбитражному делу N А76-18577/2011 в службу судебных приставов предъявлен не был (т. 1, л.д. 72).
08.11.2012 Комитетом по имуществу и конкурсным управляющим ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2004 N 174 (т. 1, л.д. 120).
Полагая, что на стороне ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды от 19.10.2009 N 357, Комитет по имуществу обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга за период с 10.09.2010 по 30.09.2012 и процентов за период с 01.10.2010 по 13.11.2012).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 19.10.2009 N 357 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Более того, данный договор признан заключенным вступившими в законную силу и преюдициальными для настоящего спора в силу части 2 статьи 69 АПК РФ судебными актами по делу N А76-18577/2011 (т. 1, л.д. 39-47).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 ст. 655 ГК РФ).
Помещение площадью 559,4 кв. м было передано истцом ответчику во исполнение условий договора аренды N 357 по акту приема-передачи не позднее 10.09.2009 (т. 1, л.д. 33).
Договор аренды от 19.10.2009 N 357 прекратил свое действие 09.09.2010.
При прекращении договора аренды (субаренды) здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1). Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2).
ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) вопреки требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям заключенного договора аренды, нежилое помещение арендодателю не возвратило. В связи с чем, Комитет по имуществу обратился в арбитражный суд для защиты прав и охраняемых законом интересов собственника муниципального недвижимого имущества и выселения бывшего арендатора (дело N А76-18577/2011).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу именно надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ).
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в силу статей 309 - 310 ГК РФ именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2012 N 9021/12).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопреки названной статье закона ЗАО "Золотая рыбка" не представило арбитражным судам каких-либо доказательств, свидетельствующих об исполнении данным юридическим лицом обязательств из ранее заключенного договора от 19.10.2009 N 357 и подтверждающих передачу спорного нежилого помещения во владение и пользование Комитета по имуществу, как лица, выступающего арендодателем и одновременно уполномоченным представителем собственника индивидуально-определенной вещи.
Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и допущенной ответчиком просрочки возврата объекта аренды на стороне последнего в период с 10.09.2010 по 30.09.2012 имели место денежные обязательства в пользу истца по внесению предусмотренной договором от 19.10.2009 N 357 арендной платы.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Норма статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагает иного порядка определения размера денежного обязательства арендатора (субарендатора), просрочившего исполнение своей обязанности по возврату имущества арендодателю (субарендодателю), помимо порядка, установленного в тексте заключенного и действительного договора: если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В данном случае размер арендной платы в силу пунктов 3.2.3, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 договора аренды от 19.10.2009 N 357 подлежал определению по методике, утвержденной нормативным правовым актом органа местного самоуправления, а именно - Решением Собрания депутатов Златоустовского городского округа Челябинской области от 23.12.2008 N 131-ЗГО "Об утверждении Положения о передаче в аренду объектов муниципального имущества Златоустовского городского округа" (далее - Решение N 131-ЗГО).
Так, расчет арендной платы должен быть произведен по формуле:
"АП = БС * S * Ки * Квд * КК1 * КК2 * КК3 * КК4 * КК5 * КК6 + Пз", где "Ап" - арендная плата, руб. /мес., "БС" - месячная базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади объекта, руб. /кв. м, "S" - площадь объекта согласно кадастровому (техническому) паспорту, кв. м, "Ки" - коэффициент остаточной стоимости объекта, "Квд, КК1, КК2, КК3, КК4, КК5" - коэффициенты, определяемые приложениями к Положению, утвержденному Решением N 131-ЗГО, "КК6" - коэффициент почасовой аренды, устанавливается в случаях, предусмотренных разделом 2 Положения, утвержденного Решением N 131-ЗГО, и имеет значение - 0,3, "Пз" - плата за пользование земельным участком.
При заключении договора от 19.10.2009 N 357 уполномоченными представителями Комитета по имуществу и ЗАО "Золотая рыбка" были согласованы расчеты арендной платы, в которых была утверждена методика определения размера арендной платы, а также значения коэффициентов и ставок (т. 1, л.д. 31, 32).
Из представленных Комитетом по имуществу расчетов исковых требований следует, что при определении размера денежного обязательства ответчика истец изменил показатели следующих коэффициентов и ставок: "Ки" (коэффициент остаточной стоимости) уменьшен в расчете за 2011 год со значения "0,832" до "0,818", за 2012 год - до "0,81119"; "Кк4" (коэффициент назначения арендуемого объекта, его части: основное либо вспомогательное) в отношении площади спорного помещения в размере 195,7 кв. м уменьшен в расчетах за 2011-2012 гг. с "0,95" до "0,81" - указанное свидетельствует об уменьшении итоговой суммы платы за аренду муниципального недвижимого имущества.
В то же время Комитет по имуществу применил в расчетах аренды за 2011-2012 гг. увеличенную по сравнению с периодом 2009-2010 гг. месячную базовую ставку арендной платы за один квадратный метр площади объекта ("БС"): в расчете за 2011 год ставка увеличена со 177 руб. за 1 кв. м до 199 руб. за 1 кв. м, в расчете за 2012 год - до 211 руб. за 1 кв. м (т. 1, л.д. 11-14, 31, 32).
Данное обстоятельство обусловлено принятием Собранием депутатов Златоустовского городского округа Челябинской области решений от 03.11.2010 N 77-ЗГО об утверждении на 2011 год размера базовой ставки арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений муниципальной собственности в размере 199 рублей в месяц (без НДС), от 01.12.2011 N 70-ЗГО об утверждении на 2012 год размера базовой ставки арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений муниципальной собственности в размере 211 рублей в месяц (без НДС). Указанное соответствует пункту 21 Положения о передаче в аренду объектов муниципального имущества Златоустовского городского округа, утвержденного Решением N 131-ЗГО.
Право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке предусмотрено пунктами 3.2.3, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 договора аренды от 19.10.2009 N 357.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (абзац 4 пункта 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что произведенный истцом расчет размера денежного обязательства ответчика за период с 10.09.2010 по 30.09.2012 соответствует требованиям статьи 622 Гражданского кодекса РФ и условиям заключенного договора аренды.
Всего сумма задолженности ЗАО "Золотая рыбка" в пользу Комитета по имуществу за указанный период составила 1 532 162 руб. 08 коп. (т. 1, л.д. 8).
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств, свидетельствующих об исполнении им денежных обязательств из договора за спорный период. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик самостоятельно несет риск наступления неблагоприятных правовых последствий не совершения им процессуальных действий.
Руководствуясь статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет по имуществу начислил на сумму основного долга проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2010 по 13.11.2012 по ставке 8,25% (Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России"). В дело представлен подробный расчет размера процентов, итоговая сумма составила 137 712,62 руб. (т. 1, л.д. 79).
Арифметических ошибок в представленных истцом расчетах арбитражным судом первой инстанции установлено не было, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Таким образом, исковые требования Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа к ЗАО "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) о взыскании арендной платы в сумме 1 532 162,08 руб. за период с 10.09.2010 по 30.09.2012, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 137 712,62 руб., рассчитанных за период с 01.10.2010 по 13.11.2012 по ставке 8,25%, являются правомерными и обоснованными.
Доводы апелляционной жалобы во внимание приняты быть не могут в силу следующего.
В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Наличие в ЕГРП записи о регистрации договора аренды спорного нежилого помещения в пользу иного юридического лица (в данном случае в пользу ЗАО "Влади", ОГРН 1027400583100) не является самостоятельным правовым основанием для признания договора аренды от 19.10.2009 N 357 недействительным по правилам, предусмотренным статьями 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следует отметить, что договор аренды с ЗАО "Золотая рыбка" был подписан после того, как Комитетом по имуществу и ЗАО "Влади" (ОГРН 1027400583100) было подписано соглашение от 10.09.2009 о расторжении договора аренды от 01.01.2004 N 174, и до того, как данными лицами было подписано дополнительное соглашение от 30.12.2009 (т. 1, л.д. 88).
Более того, наличие у иного лица обязательственных прав в отношении спорного нежилого помещения в отсутствие фактического владения данной вещью не является и не может являться обстоятельством, освобождающим арендатора, которому объект аренды передан во владение и пользование во исполнение заключенного договора, от обязанностей вносить арендную плату, в том числе, по правилам статьи 622 Гражданского кодекса РФ.
Доказательств создания третьим лицом либо истцом препятствий во владении и пользовании ответчиком спорным нежилым помещением в дело представлено не было.
Доводы ответчика о том, что он не мог использовать спорное помещение для организации предприятия общественного питания, не основаны на каких-либо письменных доказательствах, в силу чего не могут быть положены в основу судебного акта об отказе в удовлетворении законных по существу исковых требований Комитета по имуществу.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика (податель апелляционной жалобы).
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 обществу "Золотая рыбка" была предоставлена отсрочка оплаты госпошлины по апелляционной жалобе (т. 2, л.д. 2-3).
Следовательно, госпошлину, предусмотренную подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в сумме 2 000 руб. надлежит взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-18395/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Золотая рыбка" - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Золотая рыбка" (ОГРН 1087404002014) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)