Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 6 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Воробьевой О.Н.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2013 года по делу N А33-3233/2013 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Петровская О.В., Споткай Л.Е.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГАЛЕРЕЯ" (ОГРН 1102458000579, далее - истец, общество, ООО "ГАЛЕРЕЯ") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, далее - ответчик, департамент) о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы по договору от 27.06.2001 N 6059 за нежилое помещение N 110 в сумме 3 004 028 рублей 88 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 мая 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2013 года решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об удовлетворении заявленных обществом требований.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, истцом не доказано наличие вины арендодателя в длительном использовании ООО "ГАЛЕРЕЯ" по своей инициативе муниципального имущества по договору аренды от 27.06.2001 N 6059 вплоть до заключения договора купли-продажи от 06.09.2012.
В отзыве на кассационную жалобу общество считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 27.06.2001 между Департаментом недвижимости города Красноярска (арендодатель) и ООО "Волна-2001" (арендатор) подписан договор аренды N 6059 в отношении нежилых помещений (кадастровый номер СТР 02265), общей площадью 210, 2 кв. м, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, 5, с целью использования их под магазин.
Договор аренды от 27.06.2001 N 6059 и дополнение от 06.08.2002 N 2 к нему об уменьшении арендуемых площадей до 197,4 кв. м зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 31.10.2002.
Дополнительным соглашением от 29.08.2006 N 10 к договору аренды от 27.06.2001 N 6059 арендодателем указан Департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска, арендатором - ООО "Первая электрическая компания".
Дополнением от 18.09.2009 N 17 к договору аренды от 27.06.2001 N 6059 ООО "Первая электрическая компания" передано в аренду нежилое помещение N 110 первого этажа площадью 436,2 кв. м, подвальное помещение N 103 площадью 462,6 кв. м общей площадью 898,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого, д. 5/39, для использования под магазин.
Дополнение N 17 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 30.10.2009.
Дополнением от 13.04.2010 N 18 к договору аренды от 27.06.2001 N 6059 арендатором по договору аренды указано ООО "ГАЛЕРЕЯ", выделенное согласно протоколу решения учредителей ООО "ГАЛЕРЕЯ" от 05.10.2009 и данным Единого государственного реестра юридических лиц из ООО "Первая электрическая компания". Дополнение N 18 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 07.07.2010.
ООО "ГАЛЕРЕЯ" обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения N 110 общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого, д. 5/39, на первом этаже жилого дома.
Уведомлением от 15.10.2010 N 47904 департаментом отказано обществу в реализации преимущественного права по заявлению от 17.09.2010 N 274. Основанием отказа явилась ссылка на часть 4 статьи 9, пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), пункт 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 января 2011 года по делу N А33-15754/2010 удовлетворены требования ООО "ГАЛЕРЕЯ" о признании недействительным отказа департамента в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 110 общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого, 5/39 на первом этаже пятиэтажного дома, выраженного в уведомлении департамента от 15.10.2010 N 47904. Постановлениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2011 года и Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 августа 2011 года судебный акт оставлен без изменения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2012 года по делу N А33-20124/2011 удовлетворены исковые требования ООО "ГАЛЕРЕЯ" о понуждении департамента к заключению договора купли-продажи. Департаменту присуждена обязанность заключить с ООО "ГАЛЕРЕЯ" договор купли-продажи нежилого помещения N 110, общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого д. 5/39 с кадастровым номером 24:50:030282:0000:04:401:002:000121750:0001:20110, приняв в редакции истца пункты 2.1 и 2.3 договора: "2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 11.10.2011 N 133 составляет 12 650 000 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч) рублей". "2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 12 650 000 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 210 833 руб. 33 коп. (двести десять тысяч восемьсот тридцать три рубля три копейки), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложения N 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".
В рамках дела N А33-20124/2011 арбитражным судом установлено, что распоряжением администрации города Красноярска от 29.09.2011N 3571-недв ООО "ГАЛЕРЕЯ" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения N 110, общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого д. 5/39, по цене 21 057 000 рублей с рассрочкой на 5 лет.
На основании распоряжения от 29.09.2011 N 3571-недв департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения, в пунктах 2.1, 2.2 которого указал выкупную стоимость объекта в сумме 21 057 000 рублей.
Договор со стороны общества подписан с протоколом разногласий, со ссылкой на отчет об оценке от 11.10.2011 N 133 и указании в протоколе разногласий на стоимость имущества 12 650 000 рублей. Протокол разногласий с сопроводительным письмом передан ответчику 25.10.2011, зарегистрирован под вх. N 47363.
23.11.2011 департамент, не согласившись с редакцией договора общества, вручил истцу протокол согласования разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, в котором предложил оставить пункты 2.1 и 2.3 договора в редакции продавца.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2013 года решение суда первой инстанции по делу N А33-20124/2011 оставлено без изменения.
05.09.2012 между департаментом и обществом подписан договор купли-продажи нежилого помещения N 534-пр. Переход права собственности на объект купли-продажи на истца по делу зарегистрирован 10.10.2012, что следует из штампа регистрационного органа на договоре (номер записи о государственной регистрации 2424-01/237/2012-515).
Истец, полагая, что ответчиком совершены действия по заключению договора купли-продажи позднее регламентированного федеральным законом срока, что повлекло для истца возникновение неблагоприятных последствий в виде убытков, состоящих из уплаченной за период с 11.12.2010 по 05.09.2012 арендной платы в сумме 3 004 028 рублей 88 копеек, обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском об их взыскании.
В подтверждение размера арендных платежей истцом представлены платежные поручения за период с 09.12.2010 по 04.09.2012.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, исходил из того, что истцом не доказано наличие причинной связи между принятием ответчиком отказа в предоставлении преимущественного права на выкуп муниципального имущества, осуществлением действий ответчика по оспариванию состоявшихся судебных актов и возникшими убытками. Факт признания недействительным отказа ответчика в предоставлении преимущественного права выкупа помещения недостаточен для удовлетворения требований истца.
Третий арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, и принимая новое решение об удовлетворении заявленных обществом требований, пришел к выводу о том, что поскольку затраты истца в виде внесенных им в период с 11.12.2010 по 05.09.2012 арендных платежей в сумме 3 004 028 рублей 88 копеек не были для него обязательны и не были бы понесены истцом в случае надлежащего исполнения ответчиком положений закона, а противоправность бездействия департамента, выразившаяся в несвоевременном заключении с истцом договора купли-продажи нежилого помещения, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 января 2011 года по делу N А33-15754/2010, истец вправе заявлять о том, что внесенные им в спорный период арендные платежи в сумме 3 004 028 рублей 88 копеек являются его убытками, возникшими вследствие действий ответчика.
В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещение наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Согласно статьям 407, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора, и, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.
При заключении договора купли-продажи в отношении арендуемого истцом по договору от 27.06.2001 N 6059 помещения, обязанность истца по внесению арендных платежей прекращается и он указанные расходы не должен был нести.
В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Исходя из приведенной нормы и даты подачи истцом заявления о выкупе имущества, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи между сторонами должен быть заключен 11.12.2010 и после указанной даты истец уже не был плательщиком арендных платежей.
Доказательств того, что невозможность заключения с истцом договора купли-продажи 11.12.2010 явилась следствием каких-либо иных причин, чем признанный решением суда неправомерным отказ ответчика в удовлетворении заявления истца о выкупе помещения, в материалы дела не представлено.
Обязанность заключить договор купли-продажи арендуемого имущества исчисляется со дня получения уполномоченным органом заявления, предусмотренного пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. Обжалование решения арбитражного суда в порядке апелляционного и кассационного производства не приостанавливает исчисление сроков, установленных названным выше законом. Неправомерность бездействия ответчика выразилась не в обжаловании судебных актов, а в неправомерном отказе в реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения.
Возложение на истца неблагоприятных последствий в виде изменения стоимости помещения в период оспаривания отказа ответчика в реализации преимущественного права истца на приобретение нежилого помещения в собственность, также является неправомерным.
Материалами дела подтверждается совокупность обстоятельств (наличие убытков, противоправность действий ответчика, причинно-следственная связь между противоправными действиями и наступлением вредных последствий, вина ответчика и размер убытков), в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования общества о взыскании с департамента 3 004 028 рублей 88 копеек убытков.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2013 года по делу N А33-3233/2013 Арбитражного суда Красноярского края основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2013 года по делу N А33-3233/2013 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые на основании определения от 24 сентября 2013 года Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
Н.М.ВОРОБЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 06.11.2013 ПО ДЕЛУ N А33-3233/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 ноября 2013 г. N А33-3233/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 5 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 6 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Воробьевой О.Н.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2013 года по делу N А33-3233/2013 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Петровская О.В., Споткай Л.Е.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГАЛЕРЕЯ" (ОГРН 1102458000579, далее - истец, общество, ООО "ГАЛЕРЕЯ") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, далее - ответчик, департамент) о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы по договору от 27.06.2001 N 6059 за нежилое помещение N 110 в сумме 3 004 028 рублей 88 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 мая 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2013 года решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об удовлетворении заявленных обществом требований.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, истцом не доказано наличие вины арендодателя в длительном использовании ООО "ГАЛЕРЕЯ" по своей инициативе муниципального имущества по договору аренды от 27.06.2001 N 6059 вплоть до заключения договора купли-продажи от 06.09.2012.
В отзыве на кассационную жалобу общество считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 27.06.2001 между Департаментом недвижимости города Красноярска (арендодатель) и ООО "Волна-2001" (арендатор) подписан договор аренды N 6059 в отношении нежилых помещений (кадастровый номер СТР 02265), общей площадью 210, 2 кв. м, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, 5, с целью использования их под магазин.
Договор аренды от 27.06.2001 N 6059 и дополнение от 06.08.2002 N 2 к нему об уменьшении арендуемых площадей до 197,4 кв. м зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 31.10.2002.
Дополнительным соглашением от 29.08.2006 N 10 к договору аренды от 27.06.2001 N 6059 арендодателем указан Департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска, арендатором - ООО "Первая электрическая компания".
Дополнением от 18.09.2009 N 17 к договору аренды от 27.06.2001 N 6059 ООО "Первая электрическая компания" передано в аренду нежилое помещение N 110 первого этажа площадью 436,2 кв. м, подвальное помещение N 103 площадью 462,6 кв. м общей площадью 898,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого, д. 5/39, для использования под магазин.
Дополнение N 17 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 30.10.2009.
Дополнением от 13.04.2010 N 18 к договору аренды от 27.06.2001 N 6059 арендатором по договору аренды указано ООО "ГАЛЕРЕЯ", выделенное согласно протоколу решения учредителей ООО "ГАЛЕРЕЯ" от 05.10.2009 и данным Единого государственного реестра юридических лиц из ООО "Первая электрическая компания". Дополнение N 18 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 07.07.2010.
ООО "ГАЛЕРЕЯ" обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения N 110 общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого, д. 5/39, на первом этаже жилого дома.
Уведомлением от 15.10.2010 N 47904 департаментом отказано обществу в реализации преимущественного права по заявлению от 17.09.2010 N 274. Основанием отказа явилась ссылка на часть 4 статьи 9, пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), пункт 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 января 2011 года по делу N А33-15754/2010 удовлетворены требования ООО "ГАЛЕРЕЯ" о признании недействительным отказа департамента в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 110 общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого, 5/39 на первом этаже пятиэтажного дома, выраженного в уведомлении департамента от 15.10.2010 N 47904. Постановлениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2011 года и Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 августа 2011 года судебный акт оставлен без изменения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2012 года по делу N А33-20124/2011 удовлетворены исковые требования ООО "ГАЛЕРЕЯ" о понуждении департамента к заключению договора купли-продажи. Департаменту присуждена обязанность заключить с ООО "ГАЛЕРЕЯ" договор купли-продажи нежилого помещения N 110, общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого д. 5/39 с кадастровым номером 24:50:030282:0000:04:401:002:000121750:0001:20110, приняв в редакции истца пункты 2.1 и 2.3 договора: "2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 11.10.2011 N 133 составляет 12 650 000 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч) рублей". "2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 12 650 000 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 210 833 руб. 33 коп. (двести десять тысяч восемьсот тридцать три рубля три копейки), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложения N 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".
В рамках дела N А33-20124/2011 арбитражным судом установлено, что распоряжением администрации города Красноярска от 29.09.2011N 3571-недв ООО "ГАЛЕРЕЯ" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения N 110, общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого д. 5/39, по цене 21 057 000 рублей с рассрочкой на 5 лет.
На основании распоряжения от 29.09.2011 N 3571-недв департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения, в пунктах 2.1, 2.2 которого указал выкупную стоимость объекта в сумме 21 057 000 рублей.
Договор со стороны общества подписан с протоколом разногласий, со ссылкой на отчет об оценке от 11.10.2011 N 133 и указании в протоколе разногласий на стоимость имущества 12 650 000 рублей. Протокол разногласий с сопроводительным письмом передан ответчику 25.10.2011, зарегистрирован под вх. N 47363.
23.11.2011 департамент, не согласившись с редакцией договора общества, вручил истцу протокол согласования разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, в котором предложил оставить пункты 2.1 и 2.3 договора в редакции продавца.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2013 года решение суда первой инстанции по делу N А33-20124/2011 оставлено без изменения.
05.09.2012 между департаментом и обществом подписан договор купли-продажи нежилого помещения N 534-пр. Переход права собственности на объект купли-продажи на истца по делу зарегистрирован 10.10.2012, что следует из штампа регистрационного органа на договоре (номер записи о государственной регистрации 2424-01/237/2012-515).
Истец, полагая, что ответчиком совершены действия по заключению договора купли-продажи позднее регламентированного федеральным законом срока, что повлекло для истца возникновение неблагоприятных последствий в виде убытков, состоящих из уплаченной за период с 11.12.2010 по 05.09.2012 арендной платы в сумме 3 004 028 рублей 88 копеек, обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском об их взыскании.
В подтверждение размера арендных платежей истцом представлены платежные поручения за период с 09.12.2010 по 04.09.2012.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, исходил из того, что истцом не доказано наличие причинной связи между принятием ответчиком отказа в предоставлении преимущественного права на выкуп муниципального имущества, осуществлением действий ответчика по оспариванию состоявшихся судебных актов и возникшими убытками. Факт признания недействительным отказа ответчика в предоставлении преимущественного права выкупа помещения недостаточен для удовлетворения требований истца.
Третий арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, и принимая новое решение об удовлетворении заявленных обществом требований, пришел к выводу о том, что поскольку затраты истца в виде внесенных им в период с 11.12.2010 по 05.09.2012 арендных платежей в сумме 3 004 028 рублей 88 копеек не были для него обязательны и не были бы понесены истцом в случае надлежащего исполнения ответчиком положений закона, а противоправность бездействия департамента, выразившаяся в несвоевременном заключении с истцом договора купли-продажи нежилого помещения, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 января 2011 года по делу N А33-15754/2010, истец вправе заявлять о том, что внесенные им в спорный период арендные платежи в сумме 3 004 028 рублей 88 копеек являются его убытками, возникшими вследствие действий ответчика.
В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещение наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Согласно статьям 407, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора, и, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.
При заключении договора купли-продажи в отношении арендуемого истцом по договору от 27.06.2001 N 6059 помещения, обязанность истца по внесению арендных платежей прекращается и он указанные расходы не должен был нести.
В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Исходя из приведенной нормы и даты подачи истцом заявления о выкупе имущества, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи между сторонами должен быть заключен 11.12.2010 и после указанной даты истец уже не был плательщиком арендных платежей.
Доказательств того, что невозможность заключения с истцом договора купли-продажи 11.12.2010 явилась следствием каких-либо иных причин, чем признанный решением суда неправомерным отказ ответчика в удовлетворении заявления истца о выкупе помещения, в материалы дела не представлено.
Обязанность заключить договор купли-продажи арендуемого имущества исчисляется со дня получения уполномоченным органом заявления, предусмотренного пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. Обжалование решения арбитражного суда в порядке апелляционного и кассационного производства не приостанавливает исчисление сроков, установленных названным выше законом. Неправомерность бездействия ответчика выразилась не в обжаловании судебных актов, а в неправомерном отказе в реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения.
Возложение на истца неблагоприятных последствий в виде изменения стоимости помещения в период оспаривания отказа ответчика в реализации преимущественного права истца на приобретение нежилого помещения в собственность, также является неправомерным.
Материалами дела подтверждается совокупность обстоятельств (наличие убытков, противоправность действий ответчика, причинно-следственная связь между противоправными действиями и наступлением вредных последствий, вина ответчика и размер убытков), в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования общества о взыскании с департамента 3 004 028 рублей 88 копеек убытков.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2013 года по делу N А33-3233/2013 Арбитражного суда Красноярского края основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2013 года по делу N А33-3233/2013 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые на основании определения от 24 сентября 2013 года Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
Н.М.ВОРОБЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)