Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гладышева Э.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Мжельской Г.А.
судей Блинова В.А., Белодеденко И.Г.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" действующей в интересах М.
на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11 июня 2013 года по иску Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" в интересах М. к Строительно-проектно-промышленному Открытому акционерному обществу "СтройГАЗ" о защите прав потребителя, встречному иску Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" к М. о взыскании суммы,
Заслушав доклад судьи Мжельской Г.А., Судебная коллегия
установила:
Алтайская региональная общественная организация "Защита прав потребителей" обратилась в интересах М. в суд с иском к СПП ОАО "Стройгаз" о взыскании неустойки за просрочку передачи <адрес> в размере <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб., взыскании штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
В обоснование заявленных требований процессуальный истец ссылался на то, что ДД.ММ.ГГ между М. и СПП ОАО "СтройГАЗ" был заключен договор *** участия в долевом строительстве. Согласно п. 1.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом переменной этажности с предприятиями общественного назначения, трансформаторной подстанцией по <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать дольщику трехкомнатную <адрес>, на четвертом этаже, общеприведенной проектной площадью 97,1 кв. м, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Согласно п. 1.2 договора установлен срок окончания строительства дома и передачи квартиры - июль 2011 года. Согласно п. 1 соглашения *** от ДД.ММ.ГГ о внесении изменений в договор ***, в связи с изменением срока окончания строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> и передачи <адрес>, стороны по обоюдному согласию договорились изменить и установить планируемый срок окончания строительства дома и передачи квартиры до ДД.ММ.ГГ
Стоимость объекта долевого строительства по договору с учетом соглашения *** о внесении изменений в договор *** от ДД.ММ.ГГ была определена в размере <данные изъяты> руб.
Согласно выданной справке *** от ДД.ММ.ГГ М. выполнил свои обязательства и внес денежную сумму по договору *** в полном объеме. В свою очередь, срок исполнения обязательств по договору со стороны ответчика был нарушен, и фактически передача квартиры согласно акту приема-передачи состоялась ДД.ММ.ГГ.
Таким образом, СПП ОАО "СтройГАЗ" нарушило принятые на себя обязательства, передав квартиру М. позже срока, установленного договором. Просрочка исполнения обязательств по передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет <данные изъяты> дней. Размер неустойки по расчету истца составляет <данные изъяты> руб.
Претензия, направленная в адрес ответчика, о компенсации неустойки за нарушение сроков передачи квартиры оставлена без удовлетворения.
Ответчик СПП ОАО "СтроГАЗ" предъявил встречный иск к М. о взыскании суммы задолженности за дополнительную площадь квартиры в сумме <данные изъяты> руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование встречных требований указывает, что ДД.ММ.ГГ между М. и СПП ОАО "СтройГАЗ" был заключен договор *** участия в долевом строительстве. СПП ОАО "СтройГАЗ" осуществил строительство жилого дома по <адрес> и передал М. трехкомнатную <адрес> *** в <адрес>, тем самым исполнив обязательства по договору строительного подряда *** от ДД.ММ.ГГ В свою очередь М. исполнил свои обязательства по данному договору частично.
В соответствии с п. 8.3. Договора, в случае расхождения общеприведенной проектной площади с фактической "Застройщик" и "Дольщик" до подписания акта приема-передачи квартиры приводят в соответствие ее стоимость, путем внесения денежных средств "Дольщиком" за дополнительную площадь, исходя из стоимости одного квадратного метра общеприведенной площади квартиры, либо возврата "Застройщиком" излишней суммы инвестиций, исходя из стоимости одного квадратного метра общеприведенной площади квартиры.
Согласно п. 4.1.1 договора истец обязался передать ответчику трехкомнатную <адрес> общеприведенной проектной площадью 97,1 кв. м.
По результатам технической инвентаризации (технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГ), общеприведенная площадь <адрес> составляет 98,1 кв. м. Таким образом, фактическая площадь квартиры превысила проектную площадь квартиры на 1 кв. м.
Стоимость одного квадратного метра общей площади определена в соответствии с Соглашением *** от ДД.ММ.ГГ о внесении изменений в Договор *** от ДД.ММ.ГГ и составляет <данные изъяты> руб.
Ответчик был устно уведомлен о расхождении общеприведенной проектной и фактической площадей до подписания акта приема-передачи квартиры, однако внести денежные средства отказался. Письменная претензия с требованием об оплате дополнительной площади направлена М. ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Претензия получена М. ДД.ММ.ГГ, однако до настоящего момента задолженность за дополнительную площадь квартиры ответчиком не погашена.
СПП ОАО "СтройГАЗ" просило суд взыскать в его пользу с М. сумму задолженности за дополнительную площадь квартиры в размере <данные изъяты> руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель процессуального истца Ж., материальный истец М. на иске настаивали по тем же основаниям, изложенным в письменном виде, возражали против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на то, что договором, заключенным между сторонами, предусмотрена возможность приведения в соответствие стоимости квартиры, в случае расхождения фактической и приведенной площади лишь до подписания акта приема-передачи.
Представитель ответчика СПП ОАО "СтройГАЗ" Ш. в судебном заседании с иском не согласилась, поясняла, что жилое помещение истцу передано большей площадью, чем было определено договором, кроме того, в процессе строительства при вскрытии котлована были встречены подземные воды типа "верховодка", образовавшиеся за счет утечек из водонесущих коммуникаций. Работы были приостановлены. Утечка из водонесущих коммуникаций, проникновение техногенной воды в почву, и как следствие, образование "верховодки", относится к обстоятельствам непреодолимой силы, поскольку носит чрезвычайный и непредотвратимый характер. Приостановление работ, вызванное указанными обстоятельствами, не зависит от воли сторон. В связи с тем, что нарушение сроков строительства произошло не по вине застройщика, исковые требования в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда и взыскании штрафа, удовлетворению не подлежат. Кроме того, заявленная истцом неустойка, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11.06.2013 г. постановлено исковые требования Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" в интересах М. удовлетворить частично.
Взыскать с Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" в пользу М. неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей, а всего взыскать <данные изъяты> руб.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" в пользу М. штраф в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" в пользу Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей штраф в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" в доход бюджета городского округа - город Барнаул Алтайского края государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
Встречные исковые требования Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "Стройгаз" удовлетворить.
Взыскать с М. в пользу Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" задолженность в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а всего взыскать <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
В апелляционной жалобе Алтайская региональная общественная организация "Защита прав потребителей" действующая в интересах истца указывает на незаконность решения в части уменьшения размера неустойки, а также в части удовлетворения встречных требований. В нарушении действующего законодательства и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. суд снизил размер неустойки по собственной инициативе. Ходатайств о снижении суммы неустойки от ответчика с конкретными доводами, указывающими на наличие исключительных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для снижения судом неустойки и являлись заслуживающими внимания для применения судом ст. 333 Гражданского кодекса РФ, не предоставлялось. Суд необоснованно отклонил доводы представителя истца о том, что ответчик утратил правовую возможность обращения с требованиями о взыскании задолженности за дополнительную площадь после подписания сторонами по договору акта-приема передачи квартиры. При том, что фактически общеприведенная площадь квартиры не увеличилась. Судом неверно произведен расчет в виде разницы между уплаченной истцом суммой и стоимостью квартиры в размере <данные изъяты> руб. исходя из стоимости одного квадратного метра <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., так как оплата произведена дольщиком в полном объеме за 97,1 кв. м, акт приема передачи квартиры подписан сторонами без замечаний и взаимных претензий.
Представитель СПП ОАО "Стойгаз" возражала относительно доводов апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав истца М., представителей Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" действующей в интересах истца Ж., Т., представителя СПП ОАО "Стройгаз" Ш., судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии с частью 2 указанной нормы, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Согласно материалов дела, ДД.ММ.ГГ между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве *** (далее Договор), по условиям которого "застройщик" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом переменной этажности с предприятиями общественного назначения, трансформаторной подстанцией по <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать "дольщику" трехкомнатную <адрес> на четвертом этаже, общеприведенной проектной площадью 97,1 кв. м (сумма всех площадей квартиры, включая приведенную площадь балкона с коэффициентом (0,3) 3,0 квадратных метра, жилой площадью 58,0 квадратных метра, общей площадью 94,1 квадратных метра), а "дольщик" обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта (п. 1.1; п. 4.1.1 Договора)
Согласно п. 1.2. Договора планируемый срок окончания строительства дома и передачи квартиры - ДД.ММ.ГГ.
Стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры составляет <данные изъяты> руб. (п. 2.1 Договора) (л.д. 6-7).
Согласно соглашению *** о внесении изменений в договор *** от ДД.ММ.ГГ, планируемый срок окончания строительства дома и передачи квартиры был установлен до ДД.ММ.ГГ (л.д. 8)
Соглашением *** о внесении изменений в договор *** от ДД.ММ.ГГ, стоимость одного квадратного метра определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 9).
Во исполнение принятых обязательств М. внес ответчику <данные изъяты> руб., что подтверждается справкой об оплате *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 11).
Согласно акту приема-передачи <адрес> в <адрес> Алтайского края, квартира передана М. ДД.ММ.ГГ (л.д. 10).
В связи с нарушением срока передачи квартиры М., Алтайская региональная общественная организация "Защита прав потребителей" действуя в интересах М. заявила исковые требования, в том числе о взыскании с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (<данные изъяты> дней) в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Удовлетворяя частично требования М. в части взыскания неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что факт нарушения ответчиком СПП ОАО "Стройгаз" обязательств по передаче истцу квартиры нашел свое подтверждение, однако размер неустойки за это нарушение подлежит уменьшению ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Доводы апелляционной жалобы представителя Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" о необоснованности снижения судом неустойки, установленной законом, судебная коллегия считает несостоятельными, и подлежащими отклонению.
Как верно указал в решении суд первой инстанции, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Согласно положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности, длительность неисполнения обязательства либо другие обстоятельства.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 г. N 263-О, положения приведенной выше статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства.
Вопрос об установлении такого баланса относится к оценке фактических обстоятельств дела, и в данном случае разрешен судом первой инстанции с учетом этих обстоятельств. Доводы жалобы о том, что ответчиком не заявлялось мотивированного ходатайства о снижении размера неустойки опровергаются материалами дела, где в отзыве на иск указаны мотивы по которым следует, по мнению застройщика снизить размер неустойки (л.д. 56).
При определении подлежащей к взысканию неустойки, суд исходил заявленного ходатайства, фактических обстоятельств дела, длительности неисполнения СПП ОАО "Стройгаз" обязательств по передаче М. спорной квартиры.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о необходимости снижения неустойки до <данные изъяты> руб.
Доводы жалобы о том, что ответчик утратил правовую возможность обращения с требованием о взыскании задолженности за дополнительную площадь, поскольку обратился в суд после подписания акта приема-передачи квартиры были предметом оценки в суде первой инстанции и обоснованно отклонены судом.
ДД.ММ.ГГ СПП ОАО "Стройгаз" истцу М. была выдана справка *** о том, что последний рассчитался по договору об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома переменной этажности по <адрес> ***-М от ДД.ММ.ГГ за <адрес>, общеприведенной площадью 97,1 кв. м в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 11), после чего застройщиком СПП ОАО "Стройгаз" была проведена техническая инвентаризация дома и спорной квартиры.
Согласно выписке из технического паспорта от ДД.ММ.ГГ площадь <адрес> составляла 95,2 кв. м, площадь балконов, лоджий - 2,9 кв. м, т.е. общая площадь квартиры равна 98,1 кв. м, что на 1 кв. м больше площади, указанной в договоре долевого участия в строительстве. М. направлялось требование о необходимости доплаты за квартиру от ДД.ММ.ГГ (л.д. 41), однако до настоящего времени задолженность не оплачена.
Поскольку увеличение площади квартиры на 1 кв. м подтверждено материалами дела, то суд первой инстанции с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании условий договора пришел к правильному выводу о взыскании денежных средств за дополнительную площадь квартиры.
При этом судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание довод истца о том, что после передачи квартиры по акту застройщик утратил возможность взыскать указанные денежные средства.
Согласно п. 8.3. Договора, в случае расхождения общеприведенной проектной площади с фактической "Застройщик" и "Дольщик" до подписания акта приема-передачи квартиры приводят в соответствие ее стоимость, путем внесения денежных средств "Дольщиком" за дополнительную площадь, исходя из стоимости одного квадратного метра общеприведенной площади квартиры, либо возврата "Застройщиком" излишней суммы инвестиций, исходя из стоимости одного квадратного метра общеприведенной площади квартиры.
Вопреки доводам жалобы указанный пункт договора, не препятствует взысканию денежной суммы за дополнительную площадь квартиры переданной дольщику в судебном порядке, после отказа последнего от внесения суммы добровольно после получения претензии. В данном случае не имеет правового значения, что квартира была передана без внесения доплаты.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда, поскольку не опровергают выводы суда, а выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" действующей в интересах М. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11 июня 2013 года оставить - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 14.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6384-13
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2013 г. по делу N 33-6384-13
Судья: Гладышева Э.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Мжельской Г.А.
судей Блинова В.А., Белодеденко И.Г.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" действующей в интересах М.
на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11 июня 2013 года по иску Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" в интересах М. к Строительно-проектно-промышленному Открытому акционерному обществу "СтройГАЗ" о защите прав потребителя, встречному иску Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" к М. о взыскании суммы,
Заслушав доклад судьи Мжельской Г.А., Судебная коллегия
установила:
Алтайская региональная общественная организация "Защита прав потребителей" обратилась в интересах М. в суд с иском к СПП ОАО "Стройгаз" о взыскании неустойки за просрочку передачи <адрес> в размере <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб., взыскании штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
В обоснование заявленных требований процессуальный истец ссылался на то, что ДД.ММ.ГГ между М. и СПП ОАО "СтройГАЗ" был заключен договор *** участия в долевом строительстве. Согласно п. 1.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом переменной этажности с предприятиями общественного назначения, трансформаторной подстанцией по <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать дольщику трехкомнатную <адрес>, на четвертом этаже, общеприведенной проектной площадью 97,1 кв. м, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Согласно п. 1.2 договора установлен срок окончания строительства дома и передачи квартиры - июль 2011 года. Согласно п. 1 соглашения *** от ДД.ММ.ГГ о внесении изменений в договор ***, в связи с изменением срока окончания строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> и передачи <адрес>, стороны по обоюдному согласию договорились изменить и установить планируемый срок окончания строительства дома и передачи квартиры до ДД.ММ.ГГ
Стоимость объекта долевого строительства по договору с учетом соглашения *** о внесении изменений в договор *** от ДД.ММ.ГГ была определена в размере <данные изъяты> руб.
Согласно выданной справке *** от ДД.ММ.ГГ М. выполнил свои обязательства и внес денежную сумму по договору *** в полном объеме. В свою очередь, срок исполнения обязательств по договору со стороны ответчика был нарушен, и фактически передача квартиры согласно акту приема-передачи состоялась ДД.ММ.ГГ.
Таким образом, СПП ОАО "СтройГАЗ" нарушило принятые на себя обязательства, передав квартиру М. позже срока, установленного договором. Просрочка исполнения обязательств по передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет <данные изъяты> дней. Размер неустойки по расчету истца составляет <данные изъяты> руб.
Претензия, направленная в адрес ответчика, о компенсации неустойки за нарушение сроков передачи квартиры оставлена без удовлетворения.
Ответчик СПП ОАО "СтроГАЗ" предъявил встречный иск к М. о взыскании суммы задолженности за дополнительную площадь квартиры в сумме <данные изъяты> руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование встречных требований указывает, что ДД.ММ.ГГ между М. и СПП ОАО "СтройГАЗ" был заключен договор *** участия в долевом строительстве. СПП ОАО "СтройГАЗ" осуществил строительство жилого дома по <адрес> и передал М. трехкомнатную <адрес> *** в <адрес>, тем самым исполнив обязательства по договору строительного подряда *** от ДД.ММ.ГГ В свою очередь М. исполнил свои обязательства по данному договору частично.
В соответствии с п. 8.3. Договора, в случае расхождения общеприведенной проектной площади с фактической "Застройщик" и "Дольщик" до подписания акта приема-передачи квартиры приводят в соответствие ее стоимость, путем внесения денежных средств "Дольщиком" за дополнительную площадь, исходя из стоимости одного квадратного метра общеприведенной площади квартиры, либо возврата "Застройщиком" излишней суммы инвестиций, исходя из стоимости одного квадратного метра общеприведенной площади квартиры.
Согласно п. 4.1.1 договора истец обязался передать ответчику трехкомнатную <адрес> общеприведенной проектной площадью 97,1 кв. м.
По результатам технической инвентаризации (технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГ), общеприведенная площадь <адрес> составляет 98,1 кв. м. Таким образом, фактическая площадь квартиры превысила проектную площадь квартиры на 1 кв. м.
Стоимость одного квадратного метра общей площади определена в соответствии с Соглашением *** от ДД.ММ.ГГ о внесении изменений в Договор *** от ДД.ММ.ГГ и составляет <данные изъяты> руб.
Ответчик был устно уведомлен о расхождении общеприведенной проектной и фактической площадей до подписания акта приема-передачи квартиры, однако внести денежные средства отказался. Письменная претензия с требованием об оплате дополнительной площади направлена М. ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Претензия получена М. ДД.ММ.ГГ, однако до настоящего момента задолженность за дополнительную площадь квартиры ответчиком не погашена.
СПП ОАО "СтройГАЗ" просило суд взыскать в его пользу с М. сумму задолженности за дополнительную площадь квартиры в размере <данные изъяты> руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель процессуального истца Ж., материальный истец М. на иске настаивали по тем же основаниям, изложенным в письменном виде, возражали против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на то, что договором, заключенным между сторонами, предусмотрена возможность приведения в соответствие стоимости квартиры, в случае расхождения фактической и приведенной площади лишь до подписания акта приема-передачи.
Представитель ответчика СПП ОАО "СтройГАЗ" Ш. в судебном заседании с иском не согласилась, поясняла, что жилое помещение истцу передано большей площадью, чем было определено договором, кроме того, в процессе строительства при вскрытии котлована были встречены подземные воды типа "верховодка", образовавшиеся за счет утечек из водонесущих коммуникаций. Работы были приостановлены. Утечка из водонесущих коммуникаций, проникновение техногенной воды в почву, и как следствие, образование "верховодки", относится к обстоятельствам непреодолимой силы, поскольку носит чрезвычайный и непредотвратимый характер. Приостановление работ, вызванное указанными обстоятельствами, не зависит от воли сторон. В связи с тем, что нарушение сроков строительства произошло не по вине застройщика, исковые требования в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда и взыскании штрафа, удовлетворению не подлежат. Кроме того, заявленная истцом неустойка, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11.06.2013 г. постановлено исковые требования Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" в интересах М. удовлетворить частично.
Взыскать с Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" в пользу М. неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей, а всего взыскать <данные изъяты> руб.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" в пользу М. штраф в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" в пользу Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей штраф в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" в доход бюджета городского округа - город Барнаул Алтайского края государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
Встречные исковые требования Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "Стройгаз" удовлетворить.
Взыскать с М. в пользу Строительно-проектно-промышленного Открытого акционерного общества "СтройГАЗ" задолженность в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а всего взыскать <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
В апелляционной жалобе Алтайская региональная общественная организация "Защита прав потребителей" действующая в интересах истца указывает на незаконность решения в части уменьшения размера неустойки, а также в части удовлетворения встречных требований. В нарушении действующего законодательства и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. суд снизил размер неустойки по собственной инициативе. Ходатайств о снижении суммы неустойки от ответчика с конкретными доводами, указывающими на наличие исключительных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для снижения судом неустойки и являлись заслуживающими внимания для применения судом ст. 333 Гражданского кодекса РФ, не предоставлялось. Суд необоснованно отклонил доводы представителя истца о том, что ответчик утратил правовую возможность обращения с требованиями о взыскании задолженности за дополнительную площадь после подписания сторонами по договору акта-приема передачи квартиры. При том, что фактически общеприведенная площадь квартиры не увеличилась. Судом неверно произведен расчет в виде разницы между уплаченной истцом суммой и стоимостью квартиры в размере <данные изъяты> руб. исходя из стоимости одного квадратного метра <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., так как оплата произведена дольщиком в полном объеме за 97,1 кв. м, акт приема передачи квартиры подписан сторонами без замечаний и взаимных претензий.
Представитель СПП ОАО "Стойгаз" возражала относительно доводов апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав истца М., представителей Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" действующей в интересах истца Ж., Т., представителя СПП ОАО "Стройгаз" Ш., судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии с частью 2 указанной нормы, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Согласно материалов дела, ДД.ММ.ГГ между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве *** (далее Договор), по условиям которого "застройщик" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом переменной этажности с предприятиями общественного назначения, трансформаторной подстанцией по <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать "дольщику" трехкомнатную <адрес> на четвертом этаже, общеприведенной проектной площадью 97,1 кв. м (сумма всех площадей квартиры, включая приведенную площадь балкона с коэффициентом (0,3) 3,0 квадратных метра, жилой площадью 58,0 квадратных метра, общей площадью 94,1 квадратных метра), а "дольщик" обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта (п. 1.1; п. 4.1.1 Договора)
Согласно п. 1.2. Договора планируемый срок окончания строительства дома и передачи квартиры - ДД.ММ.ГГ.
Стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры составляет <данные изъяты> руб. (п. 2.1 Договора) (л.д. 6-7).
Согласно соглашению *** о внесении изменений в договор *** от ДД.ММ.ГГ, планируемый срок окончания строительства дома и передачи квартиры был установлен до ДД.ММ.ГГ (л.д. 8)
Соглашением *** о внесении изменений в договор *** от ДД.ММ.ГГ, стоимость одного квадратного метра определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 9).
Во исполнение принятых обязательств М. внес ответчику <данные изъяты> руб., что подтверждается справкой об оплате *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 11).
Согласно акту приема-передачи <адрес> в <адрес> Алтайского края, квартира передана М. ДД.ММ.ГГ (л.д. 10).
В связи с нарушением срока передачи квартиры М., Алтайская региональная общественная организация "Защита прав потребителей" действуя в интересах М. заявила исковые требования, в том числе о взыскании с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (<данные изъяты> дней) в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Удовлетворяя частично требования М. в части взыскания неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что факт нарушения ответчиком СПП ОАО "Стройгаз" обязательств по передаче истцу квартиры нашел свое подтверждение, однако размер неустойки за это нарушение подлежит уменьшению ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Доводы апелляционной жалобы представителя Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" о необоснованности снижения судом неустойки, установленной законом, судебная коллегия считает несостоятельными, и подлежащими отклонению.
Как верно указал в решении суд первой инстанции, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Согласно положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности, длительность неисполнения обязательства либо другие обстоятельства.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 г. N 263-О, положения приведенной выше статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства.
Вопрос об установлении такого баланса относится к оценке фактических обстоятельств дела, и в данном случае разрешен судом первой инстанции с учетом этих обстоятельств. Доводы жалобы о том, что ответчиком не заявлялось мотивированного ходатайства о снижении размера неустойки опровергаются материалами дела, где в отзыве на иск указаны мотивы по которым следует, по мнению застройщика снизить размер неустойки (л.д. 56).
При определении подлежащей к взысканию неустойки, суд исходил заявленного ходатайства, фактических обстоятельств дела, длительности неисполнения СПП ОАО "Стройгаз" обязательств по передаче М. спорной квартиры.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о необходимости снижения неустойки до <данные изъяты> руб.
Доводы жалобы о том, что ответчик утратил правовую возможность обращения с требованием о взыскании задолженности за дополнительную площадь, поскольку обратился в суд после подписания акта приема-передачи квартиры были предметом оценки в суде первой инстанции и обоснованно отклонены судом.
ДД.ММ.ГГ СПП ОАО "Стройгаз" истцу М. была выдана справка *** о том, что последний рассчитался по договору об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома переменной этажности по <адрес> ***-М от ДД.ММ.ГГ за <адрес>, общеприведенной площадью 97,1 кв. м в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 11), после чего застройщиком СПП ОАО "Стройгаз" была проведена техническая инвентаризация дома и спорной квартиры.
Согласно выписке из технического паспорта от ДД.ММ.ГГ площадь <адрес> составляла 95,2 кв. м, площадь балконов, лоджий - 2,9 кв. м, т.е. общая площадь квартиры равна 98,1 кв. м, что на 1 кв. м больше площади, указанной в договоре долевого участия в строительстве. М. направлялось требование о необходимости доплаты за квартиру от ДД.ММ.ГГ (л.д. 41), однако до настоящего времени задолженность не оплачена.
Поскольку увеличение площади квартиры на 1 кв. м подтверждено материалами дела, то суд первой инстанции с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании условий договора пришел к правильному выводу о взыскании денежных средств за дополнительную площадь квартиры.
При этом судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание довод истца о том, что после передачи квартиры по акту застройщик утратил возможность взыскать указанные денежные средства.
Согласно п. 8.3. Договора, в случае расхождения общеприведенной проектной площади с фактической "Застройщик" и "Дольщик" до подписания акта приема-передачи квартиры приводят в соответствие ее стоимость, путем внесения денежных средств "Дольщиком" за дополнительную площадь, исходя из стоимости одного квадратного метра общеприведенной площади квартиры, либо возврата "Застройщиком" излишней суммы инвестиций, исходя из стоимости одного квадратного метра общеприведенной площади квартиры.
Вопреки доводам жалобы указанный пункт договора, не препятствует взысканию денежной суммы за дополнительную площадь квартиры переданной дольщику в судебном порядке, после отказа последнего от внесения суммы добровольно после получения претензии. В данном случае не имеет правового значения, что квартира была передана без внесения доплаты.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда, поскольку не опровергают выводы суда, а выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Алтайской региональной общественной организации "Защита прав потребителей" действующей в интересах М. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11 июня 2013 года оставить - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)