Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Моисеева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Захаровой Е.А., Лемагиной И.Б.,
при секретаре Я.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе Г. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 26 марта 2013 года, которым постановлено:
Иск Л. к Г. - удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный 14 октября 2011 года между Л. и Г.
В удовлетворении встречных исковых требований Г. к Л. - отказать.
установила:
Л. обратилась в суд с иском к ответчику Г. с требованиями о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., мотивируя свои требования тем, что 14 октября 2011 года между Л. и Г. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, договор нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в УФРС по г. Москве. В соответствии с пунктом 3 договора оплата должна производиться ответчиком в течение 5 лет, ежемесячно, в размере... рублей, но не менее денежной суммы равной... долларам США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Стороны оценили квартиру в... рублей, из них: денежные средства в сумме... рублей вычитаются из продажной цены квартиры в счет погашения обязательства истца по выплате компенсации по брачному договору. При заключении Договора ответчиком переданы наличным расчетом деньги в сумме... рублей, что подтверждается выданной истцом ответчику распиской. Более ответчиком выплат по договору не производилось, поэтому 21 сентября 2012 года истец в адрес ответчика направила требование о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 года с предложением заключения соглашения о расторжении предварительного договора. Аналогичная телеграмма отправлена 22 сентября 2011 года. Однако ответа от ответчика не поступило, к нотариусу он не явился. Поскольку ответчиком были существенно нарушены условия предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 г., что причинило истцу ущерб, т.к. в значительной степени лишило того, на что она была вправе рассчитывать, основывая исковые требования на положениях ст. ст. 450, 488, 1102 - 1104 ГК РФ, просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 14.10.2011 г., заключенный с Г.
Ответчиком предъявлен встречный иск, в котором он просил признать сумму в размере... руб., выплаченной по предварительному договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., а также зачесть сумму займа, выданного Г. Л., в размере... руб. в качестве его оплаты по предварительному договору купли-продажи названной квартиры. Указал, что обязательства, принятые по предварительному договору, вытекают из брачного договора сторон, изменение которого считает невозможным. Полагает, что обязательства по предварительному договору он добросовестно исполняет. Л. не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как он телеграммы о расторжении договора не получал, в связи с тем, что не проживает по месту регистрации.
Истец в судебное заседание не явился, ее представитель Б. заявленные требования поддержала в полном объеме. Возражала против удовлетворения встречного иска.
Ответчик Г. в суд не явился. Его представитель П. иск не признала по доводам встречного иска, который поддержала и просила его удовлетворить.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Г.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Г. - К., которая доводы жалобы поддержала, представителя Л. - Б., которая доводы жалобы не признала, просила решение суда оставить без изменений, жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного с учетом обстоятельств дела, представленных доказательств и требований закона.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Л. на основании договора купли-продажи от 23.06.1994 г. является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: .... В указанной квартире постоянно зарегистрированы истец и ответчик (л.д. 15).
В связи с расторжением брака сторонами и заключением брачного договора (л.д. 39 - 44), 14 октября 2011 года между Л. и Г. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры, по которому Продавец Л. обязуется передать в собственность Покупателя Г. спорную трехкомнатную квартиру путем заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры в течение одного месяца после последней выплаты Покупателем ее стоимости (пункт 2 Договора).
Стороны определили продажную стоимость квартиры в... рублей (пункт 3 Договора), из которой сумма... рублей вычитается из продажной цены в счет погашения обязательства Продавца по выплате компенсации Покупателю в соответствии с брачным договором, заключенным сторонами 14.10.2011 г. Оставшиеся... рублей Покупатель обязан выплачивать в течение 5 лет ежемесячно в размере по... рублей, но не менее суммы эквивалентной... долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
В соответствии с пунктом 5 предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 г. в случае неисполнения договора по вине Покупателя, продавец возвращает полученные им от покупателя в счет оплаты квартиры деньги размере 1/2, но не менее... рублей; в случае неисполнения договора по вине Продавца, продавец возвращает полученные им от покупателя в счет оплаты квартиры деньги в полном размере, плюс... рублей.
Договор удостоверен..., временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы....
На момент рассмотрения дела в суде переход права собственности на спорную квартиру к ответчику зарегистрирован не был (л.д. 35, 36). Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался.
Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 года истец получила от Г.... рублей, о чем написала соответствующую расписку от 14.10.2011 года.
Дальнейшие выплаты во исполнение условий заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры Г. не производились, доказательств обратного Г. суду представлено не было.
21 и 22 сентября 2012 года истцом в адрес ответчика направлялись телеграммы с предложением о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 года (л.д. 13, 14), вместе с тем, ответа на данное предложение от ответчика получено не было.
Разрешая заявленные требования, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, верно применил положения норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу статей 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По смыслу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом статьей 451 ГК РФ определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, показания допрошенных свидетелей, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик обязательство по оплате не исполнил, поскольку относимых, допустимых и достоверных доказательств в подтверждение факта передачи денежных средств ответчиком за приобретаемую у Л. квартиру по предварительному договору купли-продажи суду представлено не было.
Рассматривая встречные исковые требования Г. о признании суммы в размере... руб., зачете суммы займа, выданного Г. Л., в размере... руб. в качестве его оплаты по предварительному договору купли-продажи указанной квартиры, и отказывая в их удовлетворении, суд, дав надлежащую оценку представленным распискам Л. в получении ею денежных средств от Г., пришел к обоснованному выводу о том, что их буквальное содержание не свидетельствует об исполнении обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи. Доказательств того, что Г. ранее обращался к Л. о зачете ее обязательств в счет обязательств Г. по предварительному договору, суду не представлено, на эти обстоятельства и ст. 410 ГК РФ Г. стал ссылаться только в суде первой инстанции.
Оснований иной оценке имеющихся доказательств по делу и показаний допрошенных свидетелей у судебной коллегии не имеется.
Принимая во внимание то, что до настоящего времени Г. не исполнил свои обязательство по оплате недвижимого имущества по предварительному Договору купли-продажи от 14 октября 2011 года, с 14.10.2012 г. выплатил истцу лишь сумму... рублей, что составляет сумму примерно за 4,5 месяцев (... руб.), и с марта 2012 г. обязательства ответчиком по предварительному договору не исполнялись, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований Л. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.
Доводы жалобы относительно того, что направленные истцом телеграммы в адрес регистрации Г. носили лишь формальный характер с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, а действия Л. свидетельствуют о злоупотреблении правом, не могут служить основанием к отмене законного и обоснованного решения суда, поскольку Л. надлежаще приняты меры к досудебному порядку разрешения спора.
Довод жалобы о том, что при вынесении решения о расторжении предварительного договора суд не определил порядок возврата денежных средств, полученных Л. от Г. в счет исполнения обязательств Г. по предварительному договору, также основанием к отмене решения суда служить не может, поскольку суд, руководствуясь ч. 3 ст. 196 ГПК РФ вынес решение в рамках заявленных исковых требований, оснований для выхода за их пределы у суда отсутствовали. Указанное требование сторонами по делу не заявлялось.
Остальные доводы повторяют доводы Г., ранее положенные в обоснование встречного иска, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и нашли свою мотивированную оценку в решении суда. Оснований иной оценке имеющихся доказательств по делу и показаний допрошенных свидетелей у судебной коллегии не имеется.
Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, коллегия полагает, что доводы Г. основанием для отмены решения суда не являются, поскольку сводятся к доводам возражений на иск, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и нашли мотивированную оценку в решении суда.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 26 марта 2013 года оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.07.2013 ПО ДЕЛУ N 11-20673
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2013 г. по делу N 11-20673
Судья Моисеева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Захаровой Е.А., Лемагиной И.Б.,
при секретаре Я.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе Г. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 26 марта 2013 года, которым постановлено:
Иск Л. к Г. - удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный 14 октября 2011 года между Л. и Г.
В удовлетворении встречных исковых требований Г. к Л. - отказать.
установила:
Л. обратилась в суд с иском к ответчику Г. с требованиями о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., мотивируя свои требования тем, что 14 октября 2011 года между Л. и Г. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, договор нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в УФРС по г. Москве. В соответствии с пунктом 3 договора оплата должна производиться ответчиком в течение 5 лет, ежемесячно, в размере... рублей, но не менее денежной суммы равной... долларам США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Стороны оценили квартиру в... рублей, из них: денежные средства в сумме... рублей вычитаются из продажной цены квартиры в счет погашения обязательства истца по выплате компенсации по брачному договору. При заключении Договора ответчиком переданы наличным расчетом деньги в сумме... рублей, что подтверждается выданной истцом ответчику распиской. Более ответчиком выплат по договору не производилось, поэтому 21 сентября 2012 года истец в адрес ответчика направила требование о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 года с предложением заключения соглашения о расторжении предварительного договора. Аналогичная телеграмма отправлена 22 сентября 2011 года. Однако ответа от ответчика не поступило, к нотариусу он не явился. Поскольку ответчиком были существенно нарушены условия предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 г., что причинило истцу ущерб, т.к. в значительной степени лишило того, на что она была вправе рассчитывать, основывая исковые требования на положениях ст. ст. 450, 488, 1102 - 1104 ГК РФ, просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 14.10.2011 г., заключенный с Г.
Ответчиком предъявлен встречный иск, в котором он просил признать сумму в размере... руб., выплаченной по предварительному договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., а также зачесть сумму займа, выданного Г. Л., в размере... руб. в качестве его оплаты по предварительному договору купли-продажи названной квартиры. Указал, что обязательства, принятые по предварительному договору, вытекают из брачного договора сторон, изменение которого считает невозможным. Полагает, что обязательства по предварительному договору он добросовестно исполняет. Л. не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как он телеграммы о расторжении договора не получал, в связи с тем, что не проживает по месту регистрации.
Истец в судебное заседание не явился, ее представитель Б. заявленные требования поддержала в полном объеме. Возражала против удовлетворения встречного иска.
Ответчик Г. в суд не явился. Его представитель П. иск не признала по доводам встречного иска, который поддержала и просила его удовлетворить.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Г.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Г. - К., которая доводы жалобы поддержала, представителя Л. - Б., которая доводы жалобы не признала, просила решение суда оставить без изменений, жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного с учетом обстоятельств дела, представленных доказательств и требований закона.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Л. на основании договора купли-продажи от 23.06.1994 г. является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: .... В указанной квартире постоянно зарегистрированы истец и ответчик (л.д. 15).
В связи с расторжением брака сторонами и заключением брачного договора (л.д. 39 - 44), 14 октября 2011 года между Л. и Г. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры, по которому Продавец Л. обязуется передать в собственность Покупателя Г. спорную трехкомнатную квартиру путем заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры в течение одного месяца после последней выплаты Покупателем ее стоимости (пункт 2 Договора).
Стороны определили продажную стоимость квартиры в... рублей (пункт 3 Договора), из которой сумма... рублей вычитается из продажной цены в счет погашения обязательства Продавца по выплате компенсации Покупателю в соответствии с брачным договором, заключенным сторонами 14.10.2011 г. Оставшиеся... рублей Покупатель обязан выплачивать в течение 5 лет ежемесячно в размере по... рублей, но не менее суммы эквивалентной... долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
В соответствии с пунктом 5 предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 г. в случае неисполнения договора по вине Покупателя, продавец возвращает полученные им от покупателя в счет оплаты квартиры деньги размере 1/2, но не менее... рублей; в случае неисполнения договора по вине Продавца, продавец возвращает полученные им от покупателя в счет оплаты квартиры деньги в полном размере, плюс... рублей.
Договор удостоверен..., временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы....
На момент рассмотрения дела в суде переход права собственности на спорную квартиру к ответчику зарегистрирован не был (л.д. 35, 36). Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался.
Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 года истец получила от Г.... рублей, о чем написала соответствующую расписку от 14.10.2011 года.
Дальнейшие выплаты во исполнение условий заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры Г. не производились, доказательств обратного Г. суду представлено не было.
21 и 22 сентября 2012 года истцом в адрес ответчика направлялись телеграммы с предложением о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2011 года (л.д. 13, 14), вместе с тем, ответа на данное предложение от ответчика получено не было.
Разрешая заявленные требования, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, верно применил положения норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу статей 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По смыслу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом статьей 451 ГК РФ определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, показания допрошенных свидетелей, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик обязательство по оплате не исполнил, поскольку относимых, допустимых и достоверных доказательств в подтверждение факта передачи денежных средств ответчиком за приобретаемую у Л. квартиру по предварительному договору купли-продажи суду представлено не было.
Рассматривая встречные исковые требования Г. о признании суммы в размере... руб., зачете суммы займа, выданного Г. Л., в размере... руб. в качестве его оплаты по предварительному договору купли-продажи указанной квартиры, и отказывая в их удовлетворении, суд, дав надлежащую оценку представленным распискам Л. в получении ею денежных средств от Г., пришел к обоснованному выводу о том, что их буквальное содержание не свидетельствует об исполнении обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи. Доказательств того, что Г. ранее обращался к Л. о зачете ее обязательств в счет обязательств Г. по предварительному договору, суду не представлено, на эти обстоятельства и ст. 410 ГК РФ Г. стал ссылаться только в суде первой инстанции.
Оснований иной оценке имеющихся доказательств по делу и показаний допрошенных свидетелей у судебной коллегии не имеется.
Принимая во внимание то, что до настоящего времени Г. не исполнил свои обязательство по оплате недвижимого имущества по предварительному Договору купли-продажи от 14 октября 2011 года, с 14.10.2012 г. выплатил истцу лишь сумму... рублей, что составляет сумму примерно за 4,5 месяцев (... руб.), и с марта 2012 г. обязательства ответчиком по предварительному договору не исполнялись, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований Л. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.
Доводы жалобы относительно того, что направленные истцом телеграммы в адрес регистрации Г. носили лишь формальный характер с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, а действия Л. свидетельствуют о злоупотреблении правом, не могут служить основанием к отмене законного и обоснованного решения суда, поскольку Л. надлежаще приняты меры к досудебному порядку разрешения спора.
Довод жалобы о том, что при вынесении решения о расторжении предварительного договора суд не определил порядок возврата денежных средств, полученных Л. от Г. в счет исполнения обязательств Г. по предварительному договору, также основанием к отмене решения суда служить не может, поскольку суд, руководствуясь ч. 3 ст. 196 ГПК РФ вынес решение в рамках заявленных исковых требований, оснований для выхода за их пределы у суда отсутствовали. Указанное требование сторонами по делу не заявлялось.
Остальные доводы повторяют доводы Г., ранее положенные в обоснование встречного иска, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и нашли свою мотивированную оценку в решении суда. Оснований иной оценке имеющихся доказательств по делу и показаний допрошенных свидетелей у судебной коллегии не имеется.
Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, коллегия полагает, что доводы Г. основанием для отмены решения суда не являются, поскольку сводятся к доводам возражений на иск, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и нашли мотивированную оценку в решении суда.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 26 марта 2013 года оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)