Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Бушмелевой Л.В.
Тихомирова В.В.
при ведении протокола помощником судьи Белевич В.Ю.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.10.2012 (судья Амелешина Г.Л.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 (судьи Полосин А.Л., Бородулина И.И., Жданова Л.И.) по делу N А45-18774/2012 по иску Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (630099, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Советская, 33, ИНН 5406015529, ОГРН 1025402487770) к обществу с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" (630007, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, 3, ИНН 5407461357, ОГРН 1115476012057) о взыскании 937 645 рублей 92 копеек.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" Сорокин Н.М. по доверенности от 02.07.2012.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Кладова Л.А.) в заседании участвовал представитель Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" Андреев И.В. по доверенности N 1379/5 от 17.12.2012.
Суд
установил:
Государственное автономное учреждение Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" (далее - ООО "Интер-Отель Групп", Общество, ответчик) о взыскании 929 982 рублей 48 копеек задолженности по оплате стоимости аренды помещений здания - памятника за период с октября 2011 года по май 2012 года по договору аренды нежилых помещений N 77 от 11.02.2011 и 11 260 рублей 06 копеек задолженности по возмещению расходов по коммунальным платежам по договору по возмещению расходов N 78 от 11.02.2011.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств по внесению арендных платежей и возмещению арендодателю расходов по коммунальным платежам, со ссылкой на раздел 3 договора аренды нежилых помещений N 77 от 11.02.2011, пункт 2.2.1 раздел 3 договора по возмещению расходов N 78 от 11.02.2011, пункт 1, пункт 2 соглашения N 1 от 20.09.2011 к договору по возмещению расходов N 78 от 11.02.2011, статьи 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.10.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013, исковые требования удовлетворены полностью.
ООО "Интер-Отель Групп" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
По его мнению, судебными инстанциями неполно выяснены обстоятельства дела, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального и процессуального права.
Заявитель считает, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, а именно - статьи 431 ГК РФ, и вместо буквального толкования условий договора были сделаны односторонние выводы в пользу истца.
ООО "Интер-Отель Групп" отмечает, что ни один из указанных судами пунктов договора не содержит в себе обязанность арендатора (ответчика) приспосабливать помещения под гостиницу или кафе.
Общество полагает, что судами допущено существенное нарушение императивной нормы пункта 1 статьи 611 ГК РФ, при применении которой суды первой и апелляционной инстанций с неизбежностью должны были бы сделать вывод о том, что в момент передачи здания оно не было пригодно для целей его использования, определенных в договоре аренды, и, тем самым, признать, что свое обязательство арендодатель надлежащим образом не исполнил.
По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций не дали оценку практически ни одному из представленных им доказательств, относительно оценки которых ни в решении суда первой инстанции, ни в постановлении суда апелляционной инстанции не содержится ни слова, тогда как, на взгляд Общества, данные доказательства с неизбежностью доказывают, что спорное здание было непригодно для использования в целях, предусмотренных договором аренды, и требовало серьезных доделок, о чем не мог не знать арендодатель.
В отзыве на кассационную жалобу Учреждение указало, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ООО "Интер-Отель Групп" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение.
Представитель Учреждения в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между Учреждением (арендодатель) и ООО "Интер-Отель Групп" (арендатор) в соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Законами Новосибирской области N 79-ОЗ от 25.12.2006 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Новосибирской области" и N 198-ОЗ от 06.12.2001 "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Новосибирской области" заключен договор аренды N 77 от 11.02.2011 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование помещения объекта культурного наследия "Жилой деревянный дом 1-этажный" с неразрывно связанными с ним предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющих собой ценность с точки зрения истории, архитектуры (далее - Объект), расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, 3, подлежащего охране, согласно Решению Новосибирского облисполкома от 18.07.1990 N 282, для использования под гостиницу, кафе.
Договор аренды заключен по результатам открытого аукциона. За начальную (минимальную) цену договора аренды (лота аукциона) принята рыночная стоимость права аренды, определенная независимым оценщиком - ООО "Сибирский Центр Экономического Анализа" (отчет N 65/37 от 19.11.2010). Согласно указанному отчету, оценка проведена независимыми специалистами, обладающими специальными познаниями.
Общая площадь, сданная в аренду, составила 325,2 кв. м. Изменение функционального назначения используемых помещений без предварительного согласия арендодателя не допускается. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию помещениями арендатору переданы права пользования на земельный участок площадью 0,0409 га, которым арендодатель пользуется в соответствии с Постановлением мэрии г. Новосибирска от 19.08.1996 N 737. Границы земельного участка обозначены на плане (Приложение N 6) (пункт 1.1 договора аренды).
Срок действия договора аренды 5 лет с 15.02.2011 по 15.02.2016 (пункт 1.3 договора аренды).
По акту приема-передачи от 15.02.2011 во исполнение договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение за плату недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора аренды, с указанием на необходимость доделок согласно акту технического состояния от 06.12.2010 (Приложение N 3 к договору).
Разделом акта "Техническое состояние памятника" зафиксирована необходимость ремонта помещений, разделом "План ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории" определена обязанность арендатора осуществить внутренний ремонт помещений и установлен срок для производства работ - сентябрь 2011 года.
Пунктом 2.2.3 договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременно за свой счет производить текущий, капитальный ремонты, неотделимые улучшения Объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасад Объекта, производить научно-исследовательские, ремонтно-реставрационные, консервационные, строительные работы и благоустройство территории.
Произведенные "арендатором" неотделимые улучшения Объекта являются собственностью "арендодателя". По окончании действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается" (пункт 6.4 договора аренды).
Разделом 3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за пользование помещениями Объекта определяется арендодателем на основании протокола аукциона от 11.02.2011 и устанавливается в рублях; на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м в год, без учета НДС, составляет 3 745 рублей 29 копеек, что за общую площадь арендуемого помещения 325,2 кв. м, без учета НДС, составляет 1 437 201 рубль 84 копейки в год. Ставка НДС равна 18%, что составляет 219 234 рубля 18 копеек в год. НДС начисляется по ставкам, действующим на момент перечисления арендной платы. Плата за аренду Объекта, с учетом НДС, составляет в месяц 119 766 рублей 82 копейки. Ставка НДС равна 18%, что составляет 18 269 рублей 51 копейку в месяц. Арендатор вносит арендные платежи ежемесячно до десятого числа отчетного месяца. В случае, если договор заключен не в первый день календарного месяца, первый платеж должен быть внесен арендатором в течение пяти дней с момента заключения договора. Расходы арендодателя по содержанию сданного в аренду государственного имущества (земельный налог, эксплуатационные расходы, коммунальные услуги и т.п.) не включаются в установленную договором арендную плату. Возмещение расходов производится арендатором по отдельному договору с арендодателем (пункт 3.3 договора аренды).
Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что его неотъемлемой частью является охранное обязательство от 11.02.2011 N 51 по использованию недвижимого объекта культурного наследия (памятника истории и культуры регионального значения) "Жилой деревянный дом 1-этажный" (Приложение N 2) и акт технического состояния от 06.12.2010 (Приложение N 3).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.11.2011.
Во исполнение пункта 3.3 договора аренды сторонами заключен договор на возмещение расходов N 78 от 11.02.2011 (далее - договор N 78), с соглашением N 1 от 20.09.2011, по возмещению арендатором арендодателю расходов по содержанию сданного в аренду областного имущества в части возмещения оплаты налога на землю и коммунальных услуг (отпуск питьевой воды, прием сточных вод, электро и теплоснабжение, по текущему содержанию и аварийному обслуживанию устройств и сооружений системы канализации здания) в порядке и сроки, установленные настоящим договором.
Согласно пунктам 3.2, 3.3 договора N 78 возмещение расходов по коммунальным услугам производится арендатором в соответствии с произведенным арендодателем расчетом. Расчет за потребленную холодную воду и электроснабжение производится на основании показаний установленных счетчиков по действующему на момент расчета тарифу. Возмещение за теплоснабжение объекта производится на основании счетов, выставленных поставщиком услуг. За предоставленные услуги по текущему содержанию системы канализации арендатор возмещает арендодателю на основании выставленного счета плату 1 000 рублей в месяц, включая НДС. За предоставленные услуги по аварийному обслуживанию (устранение аварий) арендатор возмещает арендодателю на основании выставленного счета понесенные арендодателем затраты по устранению аварий. Оплата по договору производится арендатором в течение 5 рабочих дней с момента получения счетов от арендодателя.
Указывая на ненадлежащее исполнение арендатором денежных обязательств по внесению арендных платежей и возмещению расходов в порядке и в размере, предусмотренных договором аренды и договором по возмещению расходов, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности, пришли к выводу о том, что ответчик был осведомлен о недостатках принимаемого в аренду помещения и посчитал его состояние удовлетворительным, определил возможность его использования под конкретный вид деятельности, принял без каких-либо замечаний.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными на основании следующего.
Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При аренде объектов культурного наследия Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (статья 55) определяет, что существенными условиями договора аренды также являются сведения, содержащиеся в реестре и требования к сохранению объекта. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из условий заключенного сторонами договора аренды, положений, отраженных в акте приема-передачи от 15.02.2011, акте технического состояния от 06.12.2010, учитывая, что, подписывая договор, ответчик был уведомлен арендодателем о текущем состоянии передаваемого объекта аренды, отсутствии в нем канализации, и то, что после осмотра Обществом объект аренды был принят как пригодный для использования под гостиницу, кафе без протокола разногласий и возражений, выражено согласие на проведение ремонта собственными силами (пункты 2.2.3, 6.4 договора аренды), а также, принимая во внимание то, что в течение спорного периода ответчик не обращался к арендодателю с требованиями об устранении каких-либо недостатков, равно как и о расторжении договора аренды и возврате объекта аренды последнему, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования, руководствуясь при проверке представленного истцом расчета условиями о размере арендной платы заключенного между сторонами договора аренды по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений N ТИ-00186-10, в котором за начальную (минимальную) цену договора (лота аукциона) была принята рыночная стоимость права аренды, определенная независимым оценщиком - ООО "Сибирский Центр Экономического Анализа" (отчет N 65/37 от 19.11.2010).
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора, правильно указал, что внесение арендной платы с момента подписания сторонами договора (стороны согласовали срок действия договора с 15.02.2011 по 15.02.2016 (пункт 1.3), а не с момента его государственной регистрации, не противоречит положениям статьи 433 ГК РФ.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.10.2012 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по делу N А45-18774/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 17.05.2013 ПО ДЕЛУ N А45-18774/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2013 г. по делу N А45-18774/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Бушмелевой Л.В.
Тихомирова В.В.
при ведении протокола помощником судьи Белевич В.Ю.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.10.2012 (судья Амелешина Г.Л.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 (судьи Полосин А.Л., Бородулина И.И., Жданова Л.И.) по делу N А45-18774/2012 по иску Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (630099, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Советская, 33, ИНН 5406015529, ОГРН 1025402487770) к обществу с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" (630007, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, 3, ИНН 5407461357, ОГРН 1115476012057) о взыскании 937 645 рублей 92 копеек.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" Сорокин Н.М. по доверенности от 02.07.2012.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Кладова Л.А.) в заседании участвовал представитель Государственного автономного учреждения Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" Андреев И.В. по доверенности N 1379/5 от 17.12.2012.
Суд
установил:
Государственное автономное учреждение Новосибирской области "Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" (далее - ООО "Интер-Отель Групп", Общество, ответчик) о взыскании 929 982 рублей 48 копеек задолженности по оплате стоимости аренды помещений здания - памятника за период с октября 2011 года по май 2012 года по договору аренды нежилых помещений N 77 от 11.02.2011 и 11 260 рублей 06 копеек задолженности по возмещению расходов по коммунальным платежам по договору по возмещению расходов N 78 от 11.02.2011.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств по внесению арендных платежей и возмещению арендодателю расходов по коммунальным платежам, со ссылкой на раздел 3 договора аренды нежилых помещений N 77 от 11.02.2011, пункт 2.2.1 раздел 3 договора по возмещению расходов N 78 от 11.02.2011, пункт 1, пункт 2 соглашения N 1 от 20.09.2011 к договору по возмещению расходов N 78 от 11.02.2011, статьи 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.10.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013, исковые требования удовлетворены полностью.
ООО "Интер-Отель Групп" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
По его мнению, судебными инстанциями неполно выяснены обстоятельства дела, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального и процессуального права.
Заявитель считает, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, а именно - статьи 431 ГК РФ, и вместо буквального толкования условий договора были сделаны односторонние выводы в пользу истца.
ООО "Интер-Отель Групп" отмечает, что ни один из указанных судами пунктов договора не содержит в себе обязанность арендатора (ответчика) приспосабливать помещения под гостиницу или кафе.
Общество полагает, что судами допущено существенное нарушение императивной нормы пункта 1 статьи 611 ГК РФ, при применении которой суды первой и апелляционной инстанций с неизбежностью должны были бы сделать вывод о том, что в момент передачи здания оно не было пригодно для целей его использования, определенных в договоре аренды, и, тем самым, признать, что свое обязательство арендодатель надлежащим образом не исполнил.
По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций не дали оценку практически ни одному из представленных им доказательств, относительно оценки которых ни в решении суда первой инстанции, ни в постановлении суда апелляционной инстанции не содержится ни слова, тогда как, на взгляд Общества, данные доказательства с неизбежностью доказывают, что спорное здание было непригодно для использования в целях, предусмотренных договором аренды, и требовало серьезных доделок, о чем не мог не знать арендодатель.
В отзыве на кассационную жалобу Учреждение указало, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ООО "Интер-Отель Групп" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение.
Представитель Учреждения в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между Учреждением (арендодатель) и ООО "Интер-Отель Групп" (арендатор) в соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Законами Новосибирской области N 79-ОЗ от 25.12.2006 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Новосибирской области" и N 198-ОЗ от 06.12.2001 "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Новосибирской области" заключен договор аренды N 77 от 11.02.2011 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование помещения объекта культурного наследия "Жилой деревянный дом 1-этажный" с неразрывно связанными с ним предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющих собой ценность с точки зрения истории, архитектуры (далее - Объект), расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, 3, подлежащего охране, согласно Решению Новосибирского облисполкома от 18.07.1990 N 282, для использования под гостиницу, кафе.
Договор аренды заключен по результатам открытого аукциона. За начальную (минимальную) цену договора аренды (лота аукциона) принята рыночная стоимость права аренды, определенная независимым оценщиком - ООО "Сибирский Центр Экономического Анализа" (отчет N 65/37 от 19.11.2010). Согласно указанному отчету, оценка проведена независимыми специалистами, обладающими специальными познаниями.
Общая площадь, сданная в аренду, составила 325,2 кв. м. Изменение функционального назначения используемых помещений без предварительного согласия арендодателя не допускается. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию помещениями арендатору переданы права пользования на земельный участок площадью 0,0409 га, которым арендодатель пользуется в соответствии с Постановлением мэрии г. Новосибирска от 19.08.1996 N 737. Границы земельного участка обозначены на плане (Приложение N 6) (пункт 1.1 договора аренды).
Срок действия договора аренды 5 лет с 15.02.2011 по 15.02.2016 (пункт 1.3 договора аренды).
По акту приема-передачи от 15.02.2011 во исполнение договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение за плату недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора аренды, с указанием на необходимость доделок согласно акту технического состояния от 06.12.2010 (Приложение N 3 к договору).
Разделом акта "Техническое состояние памятника" зафиксирована необходимость ремонта помещений, разделом "План ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории" определена обязанность арендатора осуществить внутренний ремонт помещений и установлен срок для производства работ - сентябрь 2011 года.
Пунктом 2.2.3 договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременно за свой счет производить текущий, капитальный ремонты, неотделимые улучшения Объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасад Объекта, производить научно-исследовательские, ремонтно-реставрационные, консервационные, строительные работы и благоустройство территории.
Произведенные "арендатором" неотделимые улучшения Объекта являются собственностью "арендодателя". По окончании действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается" (пункт 6.4 договора аренды).
Разделом 3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за пользование помещениями Объекта определяется арендодателем на основании протокола аукциона от 11.02.2011 и устанавливается в рублях; на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м в год, без учета НДС, составляет 3 745 рублей 29 копеек, что за общую площадь арендуемого помещения 325,2 кв. м, без учета НДС, составляет 1 437 201 рубль 84 копейки в год. Ставка НДС равна 18%, что составляет 219 234 рубля 18 копеек в год. НДС начисляется по ставкам, действующим на момент перечисления арендной платы. Плата за аренду Объекта, с учетом НДС, составляет в месяц 119 766 рублей 82 копейки. Ставка НДС равна 18%, что составляет 18 269 рублей 51 копейку в месяц. Арендатор вносит арендные платежи ежемесячно до десятого числа отчетного месяца. В случае, если договор заключен не в первый день календарного месяца, первый платеж должен быть внесен арендатором в течение пяти дней с момента заключения договора. Расходы арендодателя по содержанию сданного в аренду государственного имущества (земельный налог, эксплуатационные расходы, коммунальные услуги и т.п.) не включаются в установленную договором арендную плату. Возмещение расходов производится арендатором по отдельному договору с арендодателем (пункт 3.3 договора аренды).
Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что его неотъемлемой частью является охранное обязательство от 11.02.2011 N 51 по использованию недвижимого объекта культурного наследия (памятника истории и культуры регионального значения) "Жилой деревянный дом 1-этажный" (Приложение N 2) и акт технического состояния от 06.12.2010 (Приложение N 3).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.11.2011.
Во исполнение пункта 3.3 договора аренды сторонами заключен договор на возмещение расходов N 78 от 11.02.2011 (далее - договор N 78), с соглашением N 1 от 20.09.2011, по возмещению арендатором арендодателю расходов по содержанию сданного в аренду областного имущества в части возмещения оплаты налога на землю и коммунальных услуг (отпуск питьевой воды, прием сточных вод, электро и теплоснабжение, по текущему содержанию и аварийному обслуживанию устройств и сооружений системы канализации здания) в порядке и сроки, установленные настоящим договором.
Согласно пунктам 3.2, 3.3 договора N 78 возмещение расходов по коммунальным услугам производится арендатором в соответствии с произведенным арендодателем расчетом. Расчет за потребленную холодную воду и электроснабжение производится на основании показаний установленных счетчиков по действующему на момент расчета тарифу. Возмещение за теплоснабжение объекта производится на основании счетов, выставленных поставщиком услуг. За предоставленные услуги по текущему содержанию системы канализации арендатор возмещает арендодателю на основании выставленного счета плату 1 000 рублей в месяц, включая НДС. За предоставленные услуги по аварийному обслуживанию (устранение аварий) арендатор возмещает арендодателю на основании выставленного счета понесенные арендодателем затраты по устранению аварий. Оплата по договору производится арендатором в течение 5 рабочих дней с момента получения счетов от арендодателя.
Указывая на ненадлежащее исполнение арендатором денежных обязательств по внесению арендных платежей и возмещению расходов в порядке и в размере, предусмотренных договором аренды и договором по возмещению расходов, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности, пришли к выводу о том, что ответчик был осведомлен о недостатках принимаемого в аренду помещения и посчитал его состояние удовлетворительным, определил возможность его использования под конкретный вид деятельности, принял без каких-либо замечаний.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными на основании следующего.
Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При аренде объектов культурного наследия Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (статья 55) определяет, что существенными условиями договора аренды также являются сведения, содержащиеся в реестре и требования к сохранению объекта. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из условий заключенного сторонами договора аренды, положений, отраженных в акте приема-передачи от 15.02.2011, акте технического состояния от 06.12.2010, учитывая, что, подписывая договор, ответчик был уведомлен арендодателем о текущем состоянии передаваемого объекта аренды, отсутствии в нем канализации, и то, что после осмотра Обществом объект аренды был принят как пригодный для использования под гостиницу, кафе без протокола разногласий и возражений, выражено согласие на проведение ремонта собственными силами (пункты 2.2.3, 6.4 договора аренды), а также, принимая во внимание то, что в течение спорного периода ответчик не обращался к арендодателю с требованиями об устранении каких-либо недостатков, равно как и о расторжении договора аренды и возврате объекта аренды последнему, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования, руководствуясь при проверке представленного истцом расчета условиями о размере арендной платы заключенного между сторонами договора аренды по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений N ТИ-00186-10, в котором за начальную (минимальную) цену договора (лота аукциона) была принята рыночная стоимость права аренды, определенная независимым оценщиком - ООО "Сибирский Центр Экономического Анализа" (отчет N 65/37 от 19.11.2010).
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора, правильно указал, что внесение арендной платы с момента подписания сторонами договора (стороны согласовали срок действия договора с 15.02.2011 по 15.02.2016 (пункт 1.3), а не с момента его государственной регистрации, не противоречит положениям статьи 433 ГК РФ.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.10.2012 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по делу N А45-18774/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер-Отель Групп" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)