Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" Юнговой В.А. (по доверенности от 01.04.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Охта" Юнговой В.А. (по доверенности от 01.04.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2013 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2013 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-1599/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СОЮЗ", место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, ул. Караванная, д. 24-26А, помещения 4Н и 20Н, ОГРН 1037843006717 (далее - ООО "СОЮЗ"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным отказа Управления Росреестра от 27.10.2012 N 42/081/2012-115 в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2012, подписанного между обществом с ограниченной ответственностью "Охта" (далее - ООО "Охта") и ООО "СОЮЗ", и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527 (далее - КГИОП), ООО "Охта", место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, ул. Итальянская, 37/18А, помещение 3-Н, ОГРН 1037843037430.
Решением суда от 04.04.2013 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.07.2013 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "СОЮЗ" просит решение и постановление отменить, считает судебные акты необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права.
Податель жалобы полагает, что документы на государственную регистрацию договора аренды поданы с учетом сведений, содержащихся в выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.03.2012, которые не содержат сведений о наличии обременений объекта недвижимого имущества, являющегося предметом аренды. Податель жалобы считает, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации 15.06.2012, а также для последующего отказа в государственной регистрации, поскольку указанные обременения были зарегистрированы Управлением Росреестра 27.10.2012.
В отзыве на кассационную жалобу КГИОП просит оставить решение и постановление без изменения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель ООО "СОЮЗ" и ООО "Охта" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между ООО "Охта" и ООО "СОЮЗ" заключен договор аренды нежилых помещений от 01.04.2012, в соответствии с которым ООО "СОЮЗ" предоставляется часть помещения 4-Н, комнаты 12-24, площадью 158,6 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Караванная ул., д. 24-26А; часть помещения 5-Н, комнаты 1 - 13, площадью 239,1 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 29/66А, на срок до 31.03.2027.
В пункте 1.3 договора указано, что арендуемые помещения расположены в домах, являющихся объектами культурного наследия, в связи с чем арендатор в своей деятельности готов принимать необходимые меры по содержанию и сохранению объекта аренды в соответствии с требованиям законодательства об охране памятников культуры.
Заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Сообщением от 27.10.2012 N 42/081/2012-115 Управление Росреестра уведомило ООО "СОЮЗ" об отказе в осуществлении регистрационных действий на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Отказывая в совершении регистрационных действий, Управление Росреестра исходило из того, что, поскольку переданные заявителю в аренду помещения находятся в домах, являющихся объектами культурного наследия, в силу пункта 5 статьи 55 и пункта 8 статьи 18 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), обязательным условием заключения договора аренды является заключение охранного обязательства с пользователем такого объекта; в охранное обязательство подлежат включению требования по содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему, по порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению; поскольку заявителем не представлено в регистрирующий орган охранное обязательство, заключенное между пользователем объекта и органом, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, которым в Санкт-Петербурге является КГИОП, вышеизложенное препятствует осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Считая отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2012 незаконным и необоснованным, нарушающим права заявителя в предпринимательской деятельности, ООО "СОЮЗ" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции установил, что доказательств, свидетельствующих о том, что на момент вынесения оспариваемого отказа охранное обязательство в отношении нежилых помещений, переданных заявителю, заключено с собственником объектов, либо с его арендатором (фактическим пользователем) в дело не представлено; в договоре от 01.04.2012 не содержатся существенные условия договора аренды объекта культурного наследия, в том числе сведения об особенностях охраны такого объекта и требования к его сохранению.
Суд, применив абзац 2 пункта 1 статьи 13, абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, пункт 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ, указал в решении, что Управление Росреестра правомерно отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды, поскольку заявитель, как пользователь объекта культурного наследия не представил в регистрирующий орган охранного обязательства, которое является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с решением суда первой инстанции, оставил решение без изменения.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пунктом 8 статьи 18 Закона N 73-ФЗ выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в реестр либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране в соответствии с названным законом.
В силу статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
В соответствии с пунктом 4 статьи 48 Закона N 73-ФЗ охранное обязательство в отношении объектов культурного наследия регионального значения оформляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.
В силу статей 48, 55 и 56 Закона N 73-ФЗ охранным обязательством устанавливаются обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
Пунктом 1 статьи 55 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.
Согласно пункту 4 статьи 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством.
В силу пунктов 2 и 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным законом независимо от формы собственности данного объекта; обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Между тем, как видно из материалов дела на момент вынесения оспариваемого отказа охранное обязательство в отношении нежилых помещений, переданных ООО "СОЮЗ", не было заключено ни с ООО "Охта" как с собственником названных помещений, ни с ООО "СОЮЗ" как с их арендатором и фактическим пользователем. В договоре от 01.04.2012 не содержатся существенные условия договора аренды объекта культурного наследия, в том числе сведения об особенностях охраны такого объект и требования к его сохранению.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Поскольку ООО "СОЮЗ" как пользователь объекта культурного наследия не представило в регистрирующий орган охранного обязательства, которое в силу пункта 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, Управление Росреестра правомерно отказало ему в государственной регистрации договора аренды.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2013 по делу N А56-1599/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 21.10.2013 ПО ДЕЛУ N А56-1599/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2013 г. по делу N А56-1599/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" Юнговой В.А. (по доверенности от 01.04.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Охта" Юнговой В.А. (по доверенности от 01.04.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2013 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2013 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-1599/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СОЮЗ", место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, ул. Караванная, д. 24-26А, помещения 4Н и 20Н, ОГРН 1037843006717 (далее - ООО "СОЮЗ"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным отказа Управления Росреестра от 27.10.2012 N 42/081/2012-115 в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2012, подписанного между обществом с ограниченной ответственностью "Охта" (далее - ООО "Охта") и ООО "СОЮЗ", и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527 (далее - КГИОП), ООО "Охта", место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, ул. Итальянская, 37/18А, помещение 3-Н, ОГРН 1037843037430.
Решением суда от 04.04.2013 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.07.2013 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "СОЮЗ" просит решение и постановление отменить, считает судебные акты необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права.
Податель жалобы полагает, что документы на государственную регистрацию договора аренды поданы с учетом сведений, содержащихся в выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.03.2012, которые не содержат сведений о наличии обременений объекта недвижимого имущества, являющегося предметом аренды. Податель жалобы считает, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации 15.06.2012, а также для последующего отказа в государственной регистрации, поскольку указанные обременения были зарегистрированы Управлением Росреестра 27.10.2012.
В отзыве на кассационную жалобу КГИОП просит оставить решение и постановление без изменения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель ООО "СОЮЗ" и ООО "Охта" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между ООО "Охта" и ООО "СОЮЗ" заключен договор аренды нежилых помещений от 01.04.2012, в соответствии с которым ООО "СОЮЗ" предоставляется часть помещения 4-Н, комнаты 12-24, площадью 158,6 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Караванная ул., д. 24-26А; часть помещения 5-Н, комнаты 1 - 13, площадью 239,1 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 29/66А, на срок до 31.03.2027.
В пункте 1.3 договора указано, что арендуемые помещения расположены в домах, являющихся объектами культурного наследия, в связи с чем арендатор в своей деятельности готов принимать необходимые меры по содержанию и сохранению объекта аренды в соответствии с требованиям законодательства об охране памятников культуры.
Заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Сообщением от 27.10.2012 N 42/081/2012-115 Управление Росреестра уведомило ООО "СОЮЗ" об отказе в осуществлении регистрационных действий на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Отказывая в совершении регистрационных действий, Управление Росреестра исходило из того, что, поскольку переданные заявителю в аренду помещения находятся в домах, являющихся объектами культурного наследия, в силу пункта 5 статьи 55 и пункта 8 статьи 18 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), обязательным условием заключения договора аренды является заключение охранного обязательства с пользователем такого объекта; в охранное обязательство подлежат включению требования по содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему, по порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению; поскольку заявителем не представлено в регистрирующий орган охранное обязательство, заключенное между пользователем объекта и органом, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, которым в Санкт-Петербурге является КГИОП, вышеизложенное препятствует осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Считая отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2012 незаконным и необоснованным, нарушающим права заявителя в предпринимательской деятельности, ООО "СОЮЗ" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции установил, что доказательств, свидетельствующих о том, что на момент вынесения оспариваемого отказа охранное обязательство в отношении нежилых помещений, переданных заявителю, заключено с собственником объектов, либо с его арендатором (фактическим пользователем) в дело не представлено; в договоре от 01.04.2012 не содержатся существенные условия договора аренды объекта культурного наследия, в том числе сведения об особенностях охраны такого объекта и требования к его сохранению.
Суд, применив абзац 2 пункта 1 статьи 13, абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, пункт 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ, указал в решении, что Управление Росреестра правомерно отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды, поскольку заявитель, как пользователь объекта культурного наследия не представил в регистрирующий орган охранного обязательства, которое является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с решением суда первой инстанции, оставил решение без изменения.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пунктом 8 статьи 18 Закона N 73-ФЗ выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в реестр либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране в соответствии с названным законом.
В силу статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
В соответствии с пунктом 4 статьи 48 Закона N 73-ФЗ охранное обязательство в отношении объектов культурного наследия регионального значения оформляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.
В силу статей 48, 55 и 56 Закона N 73-ФЗ охранным обязательством устанавливаются обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
Пунктом 1 статьи 55 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.
Согласно пункту 4 статьи 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством.
В силу пунктов 2 и 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным законом независимо от формы собственности данного объекта; обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Между тем, как видно из материалов дела на момент вынесения оспариваемого отказа охранное обязательство в отношении нежилых помещений, переданных ООО "СОЮЗ", не было заключено ни с ООО "Охта" как с собственником названных помещений, ни с ООО "СОЮЗ" как с их арендатором и фактическим пользователем. В договоре от 01.04.2012 не содержатся существенные условия договора аренды объекта культурного наследия, в том числе сведения об особенностях охраны такого объект и требования к его сохранению.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Поскольку ООО "СОЮЗ" как пользователь объекта культурного наследия не представило в регистрирующий орган охранного обязательства, которое в силу пункта 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, Управление Росреестра правомерно отказало ему в государственной регистрации договора аренды.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2013 по делу N А56-1599/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)