Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Диаковской Н.В., Епифанцевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Лапычевой М.И.,
при участии в заседании:
от истца - Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области (ИНН: 5048053673, ОГРН: 1055010012738): Соколов В.А. - представитель по доверенности N 1 от 14.01.2013, Федюнина С.В. - представитель по доверенности б/н от 14.01.2013 г.,
от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Релис" (ИНН: 5048006627, ОГРН: 1035009951635): Радченко Е.А. - приказ N 31 от 05.03.2012 г., протокол N 14 от 05.03.2012 г., Радченко И.А. - представитель по доверенности б/н от 05.03.2012 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Релис" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года по делу N А41-24274/12, принятое судьей Борсовой Ж.П., по иску Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Релис" о взыскании, об освобождении помещения,
установил:
Администрация сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области (далее по тексту - Администрация сельского поселения Баранцевское) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Релис" (далее по тексту - ООО "Релис") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 964.672,12 руб., суммы за фактическое пользование помещением по истечении договора аренды на момент подачи искового заявления в размере 158.031,06 руб., и обязании ООО "Релис" освободить занимаемое им и принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28 (л.д. 2 - 8, т. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года по делу N А41-24274/12 исковые требования удовлетворены; постановлено взыскать с ООО "Релис" в пользу Администрации Сельского поселения Баранцевское арендную плату в размере 964 672 руб. 12 коп., денежные средства в размере 158 031 руб. 06 коп.; обязать ООО "Релис" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28.; взыскать с ООО "Релис" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 28 227 руб. 03 коп.; возвратить Администрации сельского поселения Баранцевское из федерального бюджета госпошлину в размере 4 000 руб. 00 коп. (л.д. 92 - 93, т. 3)
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Релис" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, считая, что обжалуемое решение суда является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального и неправильным применением норм материального права, а выводы суда не соответствуют материалам дела. По мнению заявителя, имело место необоснованное увеличение указанного в договоре размера арендной платы на сумму налога на добавленную стоимость (л.д. 95 - 97, т. 3).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители истца в судебном заседании арбитражного апелляционного суда против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, предметом заявленного по настоящему делу иска являются требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договорам аренды: N 475-А от 13 июня 2001 года, N 17-А от 01 января 2010 г., N 38-А от 01 апреля 2011 г., N 57-А от 17 января 2012 г. в размере 964 672 руб. 12 коп., и суммы за фактическое пользование помещением по истечении срока договора аренды N 57-А от 17 января 2012 г. в размере 158.031,06 руб., а также обязание ООО "Релис" освободить занимаемое им и принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28.
Исковые требования в части взыскания 964 672 руб. 12 коп. мотивированы тем, что ответчик, в нарушение условий договоров аренды, перечислял истцу сумму арендной платы не в полном размере, установленном договорами, а за вычетом из нее суммы НДС, несмотря на то, что в договорах установлена сумма арендной платы без учета НДС. По мнению истца, сумма НДС должна быть рассчитана сверх суммы арендной платы, а не вычитаться из нее. Исковые требования в части взыскания 158.031,06 руб. и освобождения помещения по договору аренды N 57-А от 17 января 2012 г. обоснованы истечением срока действия указанного договора.
Удовлетворяя исковые требования, суд мотивировал решение доказанностью суммы задолженности по договорам аренды в указанном истцом размере, образовавшейся в связи с тем, что в состав арендной платы по договорам не включен НДС, однако ответчик вычитал из суммы арендной платы НДС и уплачивал его самостоятельно в бюджет. Поскольку ответчик свои договорные обязательства по уплате задолженности и возврату арендованного имущества надлежаще не исполнил, суд пришел к выводу о нарушении им требований ст. ст. 307 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что Администрация сельского поселения Баранцевское является ненадлежащим истцом в части требований по договору N 475-А от 13 января 2001 г.
Арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, и выводы суда об обоснованности исковых требований не соответствуют нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, 13 июня 2001 г. между Администрацией Чеховского района Московской области (арендодатель) и ООО "Релис" (арендатор) был заключен договор аренды N 475-А недвижимого имущества, согласно п. 3.1 которого арендатор предоставляет, а арендодатель принимает во временное пользование нежилое помещение площадью 422,0 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28 (л.д. 18, т. 1).
Пунктом 4.2 договора аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. срок аренды установлен на 2 года - с 01 января 2001 года по 01 января 2003 года.
Дополнительным соглашением N 2731 от 20 марта 2006 г. к договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. стороны установили срок аренды до 4 лет - с 01 января 2006 г. по 01 января 2010 г. (л.д. 25, т. 1)
В соответствии с договорами безвозмездного пользования N 12 от 01 октября 2010 года, N 13 от 01 марта 2011 года нежилое помещение площадью 812,8 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, передано Администрацией Чеховского муниципального района Московской области сельскому поселению Баранцевское (далее по тексту - договоры безвозмездного пользования) (л.д. 9 - 16, т. 1).
Согласно п. 2.3.1 договоров безвозмездного пользования, Администрация сельского поселения Баранцевское вправе заключать любые гражданско-правовые договоры с имуществом, а также продлевать имеющиеся договоры с третьими лицами.
Пунктом 1.5 договоров безвозмездного пользования предусмотрено, что правоотношения сторон по настоящим договорам распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01 января 2009 г.
19 февраля 2009 г. между Администрацией сельского поселения Баранцевское (сторона 2) и Администрацией Чеховского муниципального района Московской области (сторона 1) было заключено Дополнительное соглашение N 3374 к договору аренды N 475-А от 13 июня 2001 г., по которому сторона 1 передает, а сторона 2 принимает с 01 января 2009 г. до даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, права и обязанности Арендодателя в полном объеме по договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. (л.д. 26, т. 1).
Таким образом, права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. были переданы Администрацией Чеховского муниципального района Московской области истцу по настоящему делу в полном объеме, а истец принял данные права и обязанности с 01 января 2009 г.
01 января 2009 г. между Администрацией сельского поселения Баранцевское и ООО "Релис" было заключено Дополнительное соглашение N 5 к договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. о смене арендодателя и начислении арендной платы (л.д. 27 - 28, т. 1).
Кроме того, арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, передано в собственность сельского поселения Баранцевское Решением Совета депутатов Чеховского муниципального района Московской области N 71/9 от 30 сентября 2011 г. и принято в собственность поселения Решением Совета депутатов сельского поселения Баранцевское N 3/26 от 30 сентября 2011 г. Данные Решения в установленном порядке не оспорены.
В соответствии с требованиями ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как указывалось выше, до регистрации права собственности за истцом предыдущий собственник спорного помещения - Администрация Чеховского муниципального района Московской области - передал полномочия по передаче имущества в аренду Администрации сельского поселения Баранцевское, что закреплено в пунктах 2.3.1 договоров безвозмездного пользования от 01 октября 2010 года N 12 и от 01 марта 2011 года N 13.
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что Администрация сельского поселения Баранцевское является ненадлежащим истцом в части требований по договору аренды N 475-А от 13 января 2001 г.
Вместе с тем апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные положения применяются и к договору аренды нежилых помещений.
Указанная позиция закреплена в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как упоминалось выше, договор аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. заключен на два года, а с учетом условий дополнительного соглашения N 2731 от 20 марта 2006 г. срок аренды составляет 4 года (л.д. 25, т. 1).
Согласно пп. 6.4.1 договора аренды N 475-А от 13 января 2001 г., арендатор обязан зарегистрировать договор в Чеховском представительстве МОРП.
В дополнительном соглашении N 2731 от 20 марта 2006 г. также содержится положение о необходимости его государственной регистрации.
Однако отметки о регистрации ни на договоре N 475-А от 13 января 2001 г., ни на дополнительном соглашении N 2731 от 20 марта 2006 г. не содержится, и апелляционным судом установлено, что государственная регистрация договора аренды N 475-А от 13 января 2001 г. и дополнительных соглашений к нему не производилась.
Поскольку срок договора установлен свыше одного года и при этом отсутствует его государственная регистрация, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды N 475-А от 13 января 2001 г. следует считать незаключенным.
Из материалов дела следует, что между Администрацией сельского поселения Баранцевское и ООО "Релис" были заключены:
- договор аренды недвижимого имущества N 17-А от 01 января 2010 г., - на нежилое помещение площадью 422,0 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, сроком с 01 января 2010 года по 30 декабря 2010 года,
- договор аренды недвижимого имущества N 38-А от 01 апреля 2011 г., - на нежилое помещение площадью 472,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, сроком с 01 января 2011 года по 25 декабря 2011 года (л.д. 55 - 62, 82 - 91, т. 1).
- договор аренды недвижимого имущества N 57-А от 17 января 2012 г., - на нежилое помещение площадью 472,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, сроком с 17 января 2012 года по 17 апреля 2012 года (л.д. 104, т. 1).
Письмом от 19 апреля 2012 г. истец уведомил ответчика о том, что договор аренды N 57-А от 17 января 2012 г. на новый срок заключаться не будет и потребовал освободить нежилое помещение.
Согласно представленным истцом расчетам (л.д. 138 - 139, т. 3), ответчик свои обязательства по договорам исполнил ненадлежащим образом, в результате чего по состоянию на 01 января 2009 г. по договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. задолженность ООО "Релис" на 01 января 2009 г. составила 126.400,27 руб.; с учетом дополнительных соглашений N 5 от 01 января 2009 года и N 17 от 01 июля 2009 года за 2009 г. к договору аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. задолженность составила 504.583,09 руб. Задолженность ответчика за 2010 г. по договору аренды N 17-А от 01 января 2010 года и дополнительному соглашению к нему N 20 от 01 мая 2010 года составила 26.554,92 руб., за 2011 г. по договору аренды N 38-А от 01 апреля 2011 года - 141.067,30 руб., за 2012 г. по договору аренды N 57-А от 17 января 2012 года - 166.066,54 руб.
Согласно контррасчету ответчика (л.д. 140 - 151, т. 3), задолженности ООО "Релис" перед истцом не имеет, и считает, что истцом произведен неправильный расчет арендной платы и ошибочно не зачтена сумма перечисленного ответчиком в бюджет НДС в счет арендной платы по договорам.
Как видно из спорных договоров аренды, в соответствии с п. 5.1 договоров N 17-А от 01 января 2010 г., N 38-А от 01 апреля 2011 г., N 57-А от 17 января 2012 г., базовая ставка арендной платы составляет 1500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС).
В п. 5.1 договора аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. ставка арендной платы также установлена без учета НДС.
Все указанные договоры аренды подписаны с протоколами разногласий.
Разногласия касались именно размера арендной платы.
Из материалов дела усматривается, и представители сторон в судебном заседании апелляционной инстанции подтвердили, что стороны по-разному истолковывают условие о размере арендной платы в заключенных договорах аренды.
А именно: ответчик полагает, что сумма арендной платы во всех договорах рассчитана истцом неправильно и должна включать сумму НДС, в связи с чем ответчик вычитал из указанной в договорах суммы арендной платы НДС и уплачивал его в бюджет. При этом ответчик ссылается и в отзыве на исковое заявление и в апелляционной жалобе на то, что в силу норм п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, НДС должен быть включен в сумму арендной платы, указанной в договоре.
По мнению же истца, поскольку в договорах аренды сумма арендной платы указана без учета НДС, то сумму этого налога следует рассчитывать сверх упомянутой в договоре величины арендной платы. Истец ссылается на то, что согласно утвержденному Порядку расчета арендной платы, утвержденном Решением Совета депутатов сельского поселения Баранцевское (л.д. 44, т. 1), сумма арендной платы указывается без НДС, т.к. в формуле расчетной величины арендной платы не указано применение коэффициента НДС, а в соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, НДС выделен отдельной строкой с указанием на самостоятельное перечисление арендатором в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Имеющиеся в материалах дела протоколы разногласий ответчика к договорам аренды, платежные поручения о перечислении арендной платы и НДС (л.д. 66 - 81, т. 1), налоговые декларации (л.д. 29 - 84, т. 3) свидетельствуют о том, что ответчик не согласен с расчетом суммы арендой платы, указанным истцом в договорах аренды, дополнительных соглашениях, актах сверки, и рассчитывает ее по-своему, включая в указанную в договоре ставку арендной платы сумму НДС и перечисляя рассчитанную таким образом сумму налога в бюджет.
Направленные ответчиком в адрес истца протоколы разногласий подписаны Администрацией сельского поселения Баранцевское не были, разногласия не передавались на рассмотрение суда.
Учитывая данные обстоятельства, апелляционный суд пришел выводу о том, что сторонами не достигнуто согласия по существенному условию договора аренды - по арендной плате.
На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца отказались от проведения экспертизы для установления размера арендной платы, применяемой при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Как указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.
В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом или акцептантом протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, спорные договоры аренды в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части установления размера арендной платы считаются незаключенными.
Учитывая, что договоры аренды, на которых основаны исковые требования, являются незаключенными в части установления размера арендной платы, и не порождают соответствующих прав и обязанностей, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований по настоящему делу, в том числе требования о взыскании суммы в размере 158 031 руб. 06 коп., которая также рассчитана в соответствии с договором.
Вместе с тем, изложенное не лишает права истца обратиться в суд об истребовании сумм, указанных в данном исковом заявлении, по другим правовым основаниям.
Что касается требования Администрации сельского поселения Баранцевское об освобождении спорного помещения, то апелляционный суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, последний договор аренды, на основании которого ответчик занимал спорное помещение, был заключен на срок с 17 января 2012 года по 17 апреля 2012 года (л.д. 104 - 108, т. 1).
Письмом от 19 апреля 2012 года N 372 Администрации сельского поселения Баранцевское отказала ответчику в заключении договора на новый срок.
При этом основанием для отказа послужило то обстоятельство, что ответчик не оплачивает арендную плату в порядке, установленном договором аренды.
Учитывая, что судом установлено, что размер арендной платы в договоре истцом и ответчиком не согласован, а ответчик вносил арендную плату в размере, который считал правомерным на основании ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, указанное письмо не может служить основанием для вывода о прекращении договора аренды.
На основании изложенного, апелляционный суд полагает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст. ст. 104, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации излишне оплаченная госпошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 12 124 рубля подлежит возврату ООО "Релис", а также надлежит взыскать с Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области в пользу ООО "Релис" расходы за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года по делу А41-24274/12 отменить, в удовлетворении иска - отказать.
Выдать ООО "Релис" справку на возврат из Федерального бюджета излишне оплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 12 124 рубля.
Взыскать с Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области расходы за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей в пользу ООО "Релис".
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.02.2013 ПО ДЕЛУ N А41-24274/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2013 г. по делу N А41-24274/12
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Диаковской Н.В., Епифанцевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Лапычевой М.И.,
при участии в заседании:
от истца - Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области (ИНН: 5048053673, ОГРН: 1055010012738): Соколов В.А. - представитель по доверенности N 1 от 14.01.2013, Федюнина С.В. - представитель по доверенности б/н от 14.01.2013 г.,
от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Релис" (ИНН: 5048006627, ОГРН: 1035009951635): Радченко Е.А. - приказ N 31 от 05.03.2012 г., протокол N 14 от 05.03.2012 г., Радченко И.А. - представитель по доверенности б/н от 05.03.2012 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Релис" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года по делу N А41-24274/12, принятое судьей Борсовой Ж.П., по иску Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Релис" о взыскании, об освобождении помещения,
установил:
Администрация сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области (далее по тексту - Администрация сельского поселения Баранцевское) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Релис" (далее по тексту - ООО "Релис") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 964.672,12 руб., суммы за фактическое пользование помещением по истечении договора аренды на момент подачи искового заявления в размере 158.031,06 руб., и обязании ООО "Релис" освободить занимаемое им и принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28 (л.д. 2 - 8, т. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года по делу N А41-24274/12 исковые требования удовлетворены; постановлено взыскать с ООО "Релис" в пользу Администрации Сельского поселения Баранцевское арендную плату в размере 964 672 руб. 12 коп., денежные средства в размере 158 031 руб. 06 коп.; обязать ООО "Релис" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28.; взыскать с ООО "Релис" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 28 227 руб. 03 коп.; возвратить Администрации сельского поселения Баранцевское из федерального бюджета госпошлину в размере 4 000 руб. 00 коп. (л.д. 92 - 93, т. 3)
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Релис" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, считая, что обжалуемое решение суда является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального и неправильным применением норм материального права, а выводы суда не соответствуют материалам дела. По мнению заявителя, имело место необоснованное увеличение указанного в договоре размера арендной платы на сумму налога на добавленную стоимость (л.д. 95 - 97, т. 3).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители истца в судебном заседании арбитражного апелляционного суда против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, предметом заявленного по настоящему делу иска являются требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договорам аренды: N 475-А от 13 июня 2001 года, N 17-А от 01 января 2010 г., N 38-А от 01 апреля 2011 г., N 57-А от 17 января 2012 г. в размере 964 672 руб. 12 коп., и суммы за фактическое пользование помещением по истечении срока договора аренды N 57-А от 17 января 2012 г. в размере 158.031,06 руб., а также обязание ООО "Релис" освободить занимаемое им и принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28.
Исковые требования в части взыскания 964 672 руб. 12 коп. мотивированы тем, что ответчик, в нарушение условий договоров аренды, перечислял истцу сумму арендной платы не в полном размере, установленном договорами, а за вычетом из нее суммы НДС, несмотря на то, что в договорах установлена сумма арендной платы без учета НДС. По мнению истца, сумма НДС должна быть рассчитана сверх суммы арендной платы, а не вычитаться из нее. Исковые требования в части взыскания 158.031,06 руб. и освобождения помещения по договору аренды N 57-А от 17 января 2012 г. обоснованы истечением срока действия указанного договора.
Удовлетворяя исковые требования, суд мотивировал решение доказанностью суммы задолженности по договорам аренды в указанном истцом размере, образовавшейся в связи с тем, что в состав арендной платы по договорам не включен НДС, однако ответчик вычитал из суммы арендной платы НДС и уплачивал его самостоятельно в бюджет. Поскольку ответчик свои договорные обязательства по уплате задолженности и возврату арендованного имущества надлежаще не исполнил, суд пришел к выводу о нарушении им требований ст. ст. 307 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что Администрация сельского поселения Баранцевское является ненадлежащим истцом в части требований по договору N 475-А от 13 января 2001 г.
Арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, и выводы суда об обоснованности исковых требований не соответствуют нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, 13 июня 2001 г. между Администрацией Чеховского района Московской области (арендодатель) и ООО "Релис" (арендатор) был заключен договор аренды N 475-А недвижимого имущества, согласно п. 3.1 которого арендатор предоставляет, а арендодатель принимает во временное пользование нежилое помещение площадью 422,0 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28 (л.д. 18, т. 1).
Пунктом 4.2 договора аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. срок аренды установлен на 2 года - с 01 января 2001 года по 01 января 2003 года.
Дополнительным соглашением N 2731 от 20 марта 2006 г. к договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. стороны установили срок аренды до 4 лет - с 01 января 2006 г. по 01 января 2010 г. (л.д. 25, т. 1)
В соответствии с договорами безвозмездного пользования N 12 от 01 октября 2010 года, N 13 от 01 марта 2011 года нежилое помещение площадью 812,8 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, передано Администрацией Чеховского муниципального района Московской области сельскому поселению Баранцевское (далее по тексту - договоры безвозмездного пользования) (л.д. 9 - 16, т. 1).
Согласно п. 2.3.1 договоров безвозмездного пользования, Администрация сельского поселения Баранцевское вправе заключать любые гражданско-правовые договоры с имуществом, а также продлевать имеющиеся договоры с третьими лицами.
Пунктом 1.5 договоров безвозмездного пользования предусмотрено, что правоотношения сторон по настоящим договорам распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01 января 2009 г.
19 февраля 2009 г. между Администрацией сельского поселения Баранцевское (сторона 2) и Администрацией Чеховского муниципального района Московской области (сторона 1) было заключено Дополнительное соглашение N 3374 к договору аренды N 475-А от 13 июня 2001 г., по которому сторона 1 передает, а сторона 2 принимает с 01 января 2009 г. до даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, права и обязанности Арендодателя в полном объеме по договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. (л.д. 26, т. 1).
Таким образом, права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. были переданы Администрацией Чеховского муниципального района Московской области истцу по настоящему делу в полном объеме, а истец принял данные права и обязанности с 01 января 2009 г.
01 января 2009 г. между Администрацией сельского поселения Баранцевское и ООО "Релис" было заключено Дополнительное соглашение N 5 к договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. о смене арендодателя и начислении арендной платы (л.д. 27 - 28, т. 1).
Кроме того, арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, сельское поселение Баранцевское, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, передано в собственность сельского поселения Баранцевское Решением Совета депутатов Чеховского муниципального района Московской области N 71/9 от 30 сентября 2011 г. и принято в собственность поселения Решением Совета депутатов сельского поселения Баранцевское N 3/26 от 30 сентября 2011 г. Данные Решения в установленном порядке не оспорены.
В соответствии с требованиями ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как указывалось выше, до регистрации права собственности за истцом предыдущий собственник спорного помещения - Администрация Чеховского муниципального района Московской области - передал полномочия по передаче имущества в аренду Администрации сельского поселения Баранцевское, что закреплено в пунктах 2.3.1 договоров безвозмездного пользования от 01 октября 2010 года N 12 и от 01 марта 2011 года N 13.
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что Администрация сельского поселения Баранцевское является ненадлежащим истцом в части требований по договору аренды N 475-А от 13 января 2001 г.
Вместе с тем апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные положения применяются и к договору аренды нежилых помещений.
Указанная позиция закреплена в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как упоминалось выше, договор аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. заключен на два года, а с учетом условий дополнительного соглашения N 2731 от 20 марта 2006 г. срок аренды составляет 4 года (л.д. 25, т. 1).
Согласно пп. 6.4.1 договора аренды N 475-А от 13 января 2001 г., арендатор обязан зарегистрировать договор в Чеховском представительстве МОРП.
В дополнительном соглашении N 2731 от 20 марта 2006 г. также содержится положение о необходимости его государственной регистрации.
Однако отметки о регистрации ни на договоре N 475-А от 13 января 2001 г., ни на дополнительном соглашении N 2731 от 20 марта 2006 г. не содержится, и апелляционным судом установлено, что государственная регистрация договора аренды N 475-А от 13 января 2001 г. и дополнительных соглашений к нему не производилась.
Поскольку срок договора установлен свыше одного года и при этом отсутствует его государственная регистрация, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды N 475-А от 13 января 2001 г. следует считать незаключенным.
Из материалов дела следует, что между Администрацией сельского поселения Баранцевское и ООО "Релис" были заключены:
- договор аренды недвижимого имущества N 17-А от 01 января 2010 г., - на нежилое помещение площадью 422,0 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, сроком с 01 января 2010 года по 30 декабря 2010 года,
- договор аренды недвижимого имущества N 38-А от 01 апреля 2011 г., - на нежилое помещение площадью 472,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, сроком с 01 января 2011 года по 25 декабря 2011 года (л.д. 55 - 62, 82 - 91, т. 1).
- договор аренды недвижимого имущества N 57-А от 17 января 2012 г., - на нежилое помещение площадью 472,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Чеховский район, с. Новый Быт, ул. Новая, д. 28, сроком с 17 января 2012 года по 17 апреля 2012 года (л.д. 104, т. 1).
Письмом от 19 апреля 2012 г. истец уведомил ответчика о том, что договор аренды N 57-А от 17 января 2012 г. на новый срок заключаться не будет и потребовал освободить нежилое помещение.
Согласно представленным истцом расчетам (л.д. 138 - 139, т. 3), ответчик свои обязательства по договорам исполнил ненадлежащим образом, в результате чего по состоянию на 01 января 2009 г. по договору аренды недвижимого имущества N 475-А от 13 июня 2001 г. задолженность ООО "Релис" на 01 января 2009 г. составила 126.400,27 руб.; с учетом дополнительных соглашений N 5 от 01 января 2009 года и N 17 от 01 июля 2009 года за 2009 г. к договору аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. задолженность составила 504.583,09 руб. Задолженность ответчика за 2010 г. по договору аренды N 17-А от 01 января 2010 года и дополнительному соглашению к нему N 20 от 01 мая 2010 года составила 26.554,92 руб., за 2011 г. по договору аренды N 38-А от 01 апреля 2011 года - 141.067,30 руб., за 2012 г. по договору аренды N 57-А от 17 января 2012 года - 166.066,54 руб.
Согласно контррасчету ответчика (л.д. 140 - 151, т. 3), задолженности ООО "Релис" перед истцом не имеет, и считает, что истцом произведен неправильный расчет арендной платы и ошибочно не зачтена сумма перечисленного ответчиком в бюджет НДС в счет арендной платы по договорам.
Как видно из спорных договоров аренды, в соответствии с п. 5.1 договоров N 17-А от 01 января 2010 г., N 38-А от 01 апреля 2011 г., N 57-А от 17 января 2012 г., базовая ставка арендной платы составляет 1500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС).
В п. 5.1 договора аренды N 475-А от 13 июня 2001 г. ставка арендной платы также установлена без учета НДС.
Все указанные договоры аренды подписаны с протоколами разногласий.
Разногласия касались именно размера арендной платы.
Из материалов дела усматривается, и представители сторон в судебном заседании апелляционной инстанции подтвердили, что стороны по-разному истолковывают условие о размере арендной платы в заключенных договорах аренды.
А именно: ответчик полагает, что сумма арендной платы во всех договорах рассчитана истцом неправильно и должна включать сумму НДС, в связи с чем ответчик вычитал из указанной в договорах суммы арендной платы НДС и уплачивал его в бюджет. При этом ответчик ссылается и в отзыве на исковое заявление и в апелляционной жалобе на то, что в силу норм п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, НДС должен быть включен в сумму арендной платы, указанной в договоре.
По мнению же истца, поскольку в договорах аренды сумма арендной платы указана без учета НДС, то сумму этого налога следует рассчитывать сверх упомянутой в договоре величины арендной платы. Истец ссылается на то, что согласно утвержденному Порядку расчета арендной платы, утвержденном Решением Совета депутатов сельского поселения Баранцевское (л.д. 44, т. 1), сумма арендной платы указывается без НДС, т.к. в формуле расчетной величины арендной платы не указано применение коэффициента НДС, а в соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, НДС выделен отдельной строкой с указанием на самостоятельное перечисление арендатором в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Имеющиеся в материалах дела протоколы разногласий ответчика к договорам аренды, платежные поручения о перечислении арендной платы и НДС (л.д. 66 - 81, т. 1), налоговые декларации (л.д. 29 - 84, т. 3) свидетельствуют о том, что ответчик не согласен с расчетом суммы арендой платы, указанным истцом в договорах аренды, дополнительных соглашениях, актах сверки, и рассчитывает ее по-своему, включая в указанную в договоре ставку арендной платы сумму НДС и перечисляя рассчитанную таким образом сумму налога в бюджет.
Направленные ответчиком в адрес истца протоколы разногласий подписаны Администрацией сельского поселения Баранцевское не были, разногласия не передавались на рассмотрение суда.
Учитывая данные обстоятельства, апелляционный суд пришел выводу о том, что сторонами не достигнуто согласия по существенному условию договора аренды - по арендной плате.
На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца отказались от проведения экспертизы для установления размера арендной платы, применяемой при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Как указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.
В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом или акцептантом протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, спорные договоры аренды в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части установления размера арендной платы считаются незаключенными.
Учитывая, что договоры аренды, на которых основаны исковые требования, являются незаключенными в части установления размера арендной платы, и не порождают соответствующих прав и обязанностей, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований по настоящему делу, в том числе требования о взыскании суммы в размере 158 031 руб. 06 коп., которая также рассчитана в соответствии с договором.
Вместе с тем, изложенное не лишает права истца обратиться в суд об истребовании сумм, указанных в данном исковом заявлении, по другим правовым основаниям.
Что касается требования Администрации сельского поселения Баранцевское об освобождении спорного помещения, то апелляционный суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, последний договор аренды, на основании которого ответчик занимал спорное помещение, был заключен на срок с 17 января 2012 года по 17 апреля 2012 года (л.д. 104 - 108, т. 1).
Письмом от 19 апреля 2012 года N 372 Администрации сельского поселения Баранцевское отказала ответчику в заключении договора на новый срок.
При этом основанием для отказа послужило то обстоятельство, что ответчик не оплачивает арендную плату в порядке, установленном договором аренды.
Учитывая, что судом установлено, что размер арендной платы в договоре истцом и ответчиком не согласован, а ответчик вносил арендную плату в размере, который считал правомерным на основании ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, указанное письмо не может служить основанием для вывода о прекращении договора аренды.
На основании изложенного, апелляционный суд полагает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст. ст. 104, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации излишне оплаченная госпошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 12 124 рубля подлежит возврату ООО "Релис", а также надлежит взыскать с Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области в пользу ООО "Релис" расходы за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2012 года по делу А41-24274/12 отменить, в удовлетворении иска - отказать.
Выдать ООО "Релис" справку на возврат из Федерального бюджета излишне оплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 12 124 рубля.
Взыскать с Администрации сельского поселения Баранцевское Чеховского муниципального района Московской области расходы за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей в пользу ООО "Релис".
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)