Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Павлова Т.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.
судей Озерова С.А., Герман М.В.
при секретаре Р.
рассмотрела дело по апелляционной жалобе К.Л. на решение Тихвинского городского суда Ленинградской области от 13 сентября 2013 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., возражения Б.А. и его представителя - Ш.,
установила:
Б.А., с учетом изменения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в Тихвинский городской суд с иском к К.Л. об обязании выполнить обязательства по передаче квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи от 04.09.2012, а также об обязании предпринять действия, необходимые для государственной регистрации договора от 04.09.2012 купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес> и действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру.
В основание требований указав, что 04.09.2012 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанной двухкомнатной квартиры, в соответствии с которым ответчик обязался передать квартиру в его собственность, а он обязался квартиру принять и оплатить ее цену в размере <...> руб. Указанную сумму он передал ответчику, что подтверждено распиской от 21.06.2012. Он неоднократно обращался к ответчику с целью исполнения последним обязательств по договору. До настоящего времени обязанность по передаче квартиры и государственной регистрации перехода права собственности не исполнена.
В суде представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям указанным в иске.
Ранее в судебном заседании истец поддержал иск по указанным в нем основаниям и дополнил, что за год до сделки он заключал с ответчиком предварительный договор купли-продажи. Указанную сумму за квартиру предложил сам ответчик. После подписания основного договора купли-продажи он отдал свой экземпляр предварительного договора ответчику.
Ответчик в суде иск не признал и указал, что в июне 2011 г. он брал у истца ссуды на сумму <...> руб., <...> руб. и <...> руб. и отдавал только проценты. Квартиру истцу он не продавал и не предлагал. Предварительный договор и договор купли-продажи не заключались. Квартиру он отдал истцу под залог, на случай если не отдаст долг. Сумма долга в размере <...> руб. набежала с учетом пеней. Расписка написана как обязательство вернуть долг. Он не подписывал договор купли-продажи и не получал от истца <...> руб.
13 сентября 2013 года Тихвинским городским судом постановлено решение, которым иск Б.А. удовлетворен. К.Л. обязан передать Б.А. жилое помещение по адресу: <адрес>. Произведена государственная регистрация договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного 04.09.2012 между Б.А. и К.Л., а также государственная регистрация перехода на Б.А. права собственности на квартиру.
К.Л., не согласившись с законностью и обоснованностью решения суда, подал на него жалобу, в которой просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска.
В основание требований указав на то, что в квартире зарегистрирована К.Г., которая в силу закона имеет право бессрочного пользования жилым помещением. Существенное условие договора, предусмотренное ч. 1 ст. 558 ГК РФ не было согласовано в договоре и на основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ такой договор не может рассматриваться заключенным. Суд не проверил данные обстоятельства и не привлек К.Г. к участию в деле. Передачи квартиры истцу не было. На первом листе договора нет его подписи, на листе с его подписью не указано, какой договор составлен и на скольких листах. Под текстом первого листа он не подписывался и квартиру стоимостью <...> руб., за <...> руб. не продал бы. Подпись на втором листе является подписью в другом договоре - предварительном договоре купли-продажи, в котором стояла цена квартиры <...> руб.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит основания для отмены решения суда.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу правовой природы задатка, задаток служит доказательством самого факта заключения договора, выполняет платежную функцию, так как вносится и засчитывается в счет причитающихся по договору платежей и является способом, обеспечивающим выполнение обязательства.
По общему правилу, при обычных условиях гражданского оборота, задаток выполняет платежную функцию и представляет собой только часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.
При этом согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Спорная квартира принадлежит К.Л. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 05.03.2010, в порядке наследования по закону после отца - К.Н., умершего 20.06.2009.
Из текста договора купли-продажи от 04.09.2012, выполненного на одном листе, следует, что К.Л. продал Б.А. за <...> руб. двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>.
Из условий договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора путем выдачи покупателем задатка продавцу. Договор одновременно является документом, подтверждающим передачу квартиры продавцом покупателю (п. 1.1 и п. 2.1 договора).
Согласно п. 6.2 договора, продавец гарантировал, что зарегистрированная по месту жительства в квартире его мать - К.Г. будет снята с регистрационного учета в квартире в течение 10 дней с момента государственной регистрации договора.
Указанный, содержащийся в материалах дела, договор исполнен на двух сторонах одного листа, при этом на обороте листа содержатся лишь подписи сторон, а та же п. 6.3 договора, с указанием на то, что договор составлен в двух экземплярах.
Указания на наименование договора и его предмет, на оборотной стороне листа не содержится, а стороны не поименованы как продавец и покупатель.
Наименование договора, условия договора, в том числе о предмете договора и стоимости квартиры, содержатся только на лицевой стороне листа договора.
При этом на лицевой стороне листа содержатся лишь четыре раздела договора, в то время как пункт 6.2 договора содержится в разделе 4 договора, пункты раздела 4, как и разделы 5 и 6 договора отсутствуют, и данная сторона листа сторонами по договору не подписана.
При этом стороны договора также не содержат нумерации.
Шрифт текста договора на лицевой и оборотной сторонах листа, имеет различный цвет и выполнен в различном формате.
Договор содержит проколы от скоб степлера в правом верхнем углу лицевой стороны, то есть в левом верхнем углу оборотной стороны, а также в центральной верхней части, характерные при скреплении оборотной стороны листа договора - как последнего листа документа, состоящего из нескольких листов, а не одного листа, с изложением текста с двух сторон.
Квартира от ответчика истцу, на что указано в договоре, фактически не передавалась.
Из расписки в получении денежных средств от 21.06.2012 следует, что К.Л. получил от Б.А. денежные средства в размере <...> руб. в соответствии со ст. 380 - 381 ГК РФ в качестве задатка до заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Указанная, содержащаяся в материалах дела, расписка проколов от скоб степлера не имеет.
Расписка о получении денежных средств в размере <...> руб. в качестве задатка, не содержит условий о том, что данная сумма является полной стоимостью квартиры и не является только частью той суммы, которую покупатель обязан уплатить продавцу по договору купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи квартиры, на который в обоснование своих требований также ссылается истец, в суд не представлен.
Материалы дела содержат часть расписок ответчика от 2011 г. о получении им от Б.А. денежных средств в размере <...> руб. и <...> руб. в качестве займа, при процентной ставке 180% годовых.
Из объяснений истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что денежные средства по указанным распискам К.Л. не возвращены, текст и печать договора обусловлены копированием договора из Интернета, проколы от скоб степлера на договоре свидетельствуют о прикреплении к нему расписки.
Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При таких обстоятельствах, исходя из совокупности доказательств по делу, при отсутствии на лицевой стороне листа договора подписей К.Л. и Б.А., судебная коллегия признает, что стороны не согласовали в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, а также условие о цене недвижимости, и что в свою очередь свидетельствует о незаключении договора, и об отсутствии у ответчика обязательств перед истцом по передаче спорной квартиры, необходимости проведения государственной регистрации перехода права собственности.
Решение суда первой инстанции, как принятое при неправильном определении обстоятельств имеющих значение для дела и при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Тихвинского городского суда Ленинградской области от 13 сентября 2013 года отменить полностью и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Б.А. об обязании К.Л. выполнить обязательства по передаче квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи от 04.09.2012, а также об обязании предпринять действия, необходимые для государственной регистрации договора от 04.09.2012 купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес> и действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.11.2013 N 33-5505/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. N 33-5505/2013
Судья Павлова Т.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.
судей Озерова С.А., Герман М.В.
при секретаре Р.
рассмотрела дело по апелляционной жалобе К.Л. на решение Тихвинского городского суда Ленинградской области от 13 сентября 2013 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., возражения Б.А. и его представителя - Ш.,
установила:
Б.А., с учетом изменения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в Тихвинский городской суд с иском к К.Л. об обязании выполнить обязательства по передаче квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи от 04.09.2012, а также об обязании предпринять действия, необходимые для государственной регистрации договора от 04.09.2012 купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес> и действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру.
В основание требований указав, что 04.09.2012 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанной двухкомнатной квартиры, в соответствии с которым ответчик обязался передать квартиру в его собственность, а он обязался квартиру принять и оплатить ее цену в размере <...> руб. Указанную сумму он передал ответчику, что подтверждено распиской от 21.06.2012. Он неоднократно обращался к ответчику с целью исполнения последним обязательств по договору. До настоящего времени обязанность по передаче квартиры и государственной регистрации перехода права собственности не исполнена.
В суде представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям указанным в иске.
Ранее в судебном заседании истец поддержал иск по указанным в нем основаниям и дополнил, что за год до сделки он заключал с ответчиком предварительный договор купли-продажи. Указанную сумму за квартиру предложил сам ответчик. После подписания основного договора купли-продажи он отдал свой экземпляр предварительного договора ответчику.
Ответчик в суде иск не признал и указал, что в июне 2011 г. он брал у истца ссуды на сумму <...> руб., <...> руб. и <...> руб. и отдавал только проценты. Квартиру истцу он не продавал и не предлагал. Предварительный договор и договор купли-продажи не заключались. Квартиру он отдал истцу под залог, на случай если не отдаст долг. Сумма долга в размере <...> руб. набежала с учетом пеней. Расписка написана как обязательство вернуть долг. Он не подписывал договор купли-продажи и не получал от истца <...> руб.
13 сентября 2013 года Тихвинским городским судом постановлено решение, которым иск Б.А. удовлетворен. К.Л. обязан передать Б.А. жилое помещение по адресу: <адрес>. Произведена государственная регистрация договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного 04.09.2012 между Б.А. и К.Л., а также государственная регистрация перехода на Б.А. права собственности на квартиру.
К.Л., не согласившись с законностью и обоснованностью решения суда, подал на него жалобу, в которой просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска.
В основание требований указав на то, что в квартире зарегистрирована К.Г., которая в силу закона имеет право бессрочного пользования жилым помещением. Существенное условие договора, предусмотренное ч. 1 ст. 558 ГК РФ не было согласовано в договоре и на основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ такой договор не может рассматриваться заключенным. Суд не проверил данные обстоятельства и не привлек К.Г. к участию в деле. Передачи квартиры истцу не было. На первом листе договора нет его подписи, на листе с его подписью не указано, какой договор составлен и на скольких листах. Под текстом первого листа он не подписывался и квартиру стоимостью <...> руб., за <...> руб. не продал бы. Подпись на втором листе является подписью в другом договоре - предварительном договоре купли-продажи, в котором стояла цена квартиры <...> руб.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит основания для отмены решения суда.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу правовой природы задатка, задаток служит доказательством самого факта заключения договора, выполняет платежную функцию, так как вносится и засчитывается в счет причитающихся по договору платежей и является способом, обеспечивающим выполнение обязательства.
По общему правилу, при обычных условиях гражданского оборота, задаток выполняет платежную функцию и представляет собой только часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.
При этом согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Спорная квартира принадлежит К.Л. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 05.03.2010, в порядке наследования по закону после отца - К.Н., умершего 20.06.2009.
Из текста договора купли-продажи от 04.09.2012, выполненного на одном листе, следует, что К.Л. продал Б.А. за <...> руб. двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>.
Из условий договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора путем выдачи покупателем задатка продавцу. Договор одновременно является документом, подтверждающим передачу квартиры продавцом покупателю (п. 1.1 и п. 2.1 договора).
Согласно п. 6.2 договора, продавец гарантировал, что зарегистрированная по месту жительства в квартире его мать - К.Г. будет снята с регистрационного учета в квартире в течение 10 дней с момента государственной регистрации договора.
Указанный, содержащийся в материалах дела, договор исполнен на двух сторонах одного листа, при этом на обороте листа содержатся лишь подписи сторон, а та же п. 6.3 договора, с указанием на то, что договор составлен в двух экземплярах.
Указания на наименование договора и его предмет, на оборотной стороне листа не содержится, а стороны не поименованы как продавец и покупатель.
Наименование договора, условия договора, в том числе о предмете договора и стоимости квартиры, содержатся только на лицевой стороне листа договора.
При этом на лицевой стороне листа содержатся лишь четыре раздела договора, в то время как пункт 6.2 договора содержится в разделе 4 договора, пункты раздела 4, как и разделы 5 и 6 договора отсутствуют, и данная сторона листа сторонами по договору не подписана.
При этом стороны договора также не содержат нумерации.
Шрифт текста договора на лицевой и оборотной сторонах листа, имеет различный цвет и выполнен в различном формате.
Договор содержит проколы от скоб степлера в правом верхнем углу лицевой стороны, то есть в левом верхнем углу оборотной стороны, а также в центральной верхней части, характерные при скреплении оборотной стороны листа договора - как последнего листа документа, состоящего из нескольких листов, а не одного листа, с изложением текста с двух сторон.
Квартира от ответчика истцу, на что указано в договоре, фактически не передавалась.
Из расписки в получении денежных средств от 21.06.2012 следует, что К.Л. получил от Б.А. денежные средства в размере <...> руб. в соответствии со ст. 380 - 381 ГК РФ в качестве задатка до заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Указанная, содержащаяся в материалах дела, расписка проколов от скоб степлера не имеет.
Расписка о получении денежных средств в размере <...> руб. в качестве задатка, не содержит условий о том, что данная сумма является полной стоимостью квартиры и не является только частью той суммы, которую покупатель обязан уплатить продавцу по договору купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи квартиры, на который в обоснование своих требований также ссылается истец, в суд не представлен.
Материалы дела содержат часть расписок ответчика от 2011 г. о получении им от Б.А. денежных средств в размере <...> руб. и <...> руб. в качестве займа, при процентной ставке 180% годовых.
Из объяснений истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что денежные средства по указанным распискам К.Л. не возвращены, текст и печать договора обусловлены копированием договора из Интернета, проколы от скоб степлера на договоре свидетельствуют о прикреплении к нему расписки.
Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При таких обстоятельствах, исходя из совокупности доказательств по делу, при отсутствии на лицевой стороне листа договора подписей К.Л. и Б.А., судебная коллегия признает, что стороны не согласовали в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, а также условие о цене недвижимости, и что в свою очередь свидетельствует о незаключении договора, и об отсутствии у ответчика обязательств перед истцом по передаче спорной квартиры, необходимости проведения государственной регистрации перехода права собственности.
Решение суда первой инстанции, как принятое при неправильном определении обстоятельств имеющих значение для дела и при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Тихвинского городского суда Ленинградской области от 13 сентября 2013 года отменить полностью и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Б.А. об обязании К.Л. выполнить обязательства по передаче квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи от 04.09.2012, а также об обязании предпринять действия, необходимые для государственной регистрации договора от 04.09.2012 купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес> и действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)