Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 5 февраля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от Индивидуального предпринимателя Рецкой Ирины Михайловны: Сафоновой Н.С., Сафонова М.Е., представителей по доверенности 48 АА 0277723 от 10.02.2012,
от Закрытого акционерного общества "Тандер": Кривопусковой В.Е., представитель по доверенности N 2-4/236 от 08.04.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Закрытого акционерного общества "Тандер" в лице Липецкого филиала и Индивидуального предпринимателя Рецкой Ирины Михайловны на решение Арбитражного суда Липецкой области от 07.11.2012 г по делу N А36-2296/2012 (судья Серокурова У.В.) по иску Индивидуального предпринимателя Рецкой Ирины Михайловны (ОГРНИП 304482225900331) к Закрытому акционерному обществу "Тандер" в лице Липецкого филиала (ОГРН 1022301598549) о взыскании 2393766 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Рецкая Ирина Михайловна (далее - ИП Рецкая И.М., истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Закрытому акционерному обществу "Тандер" в лице Липецкого филиала (далее - ЗАО "Тандер", ответчик, Общество) о взыскании 2 099 697 руб. 10 коп., в том числе 1 270 347 руб. 10 коп. реального ущерба, причиненного действиями ответчика по ненадлежащему использованию арендованного помещения, и 829350 руб. реального ущерба в виде оплаты суммы задатка по арендной плате в двойном размере.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 07.11.2012 г по делу N А36-2296/2012 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 1270347 руб. 10 коп. убытков. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ЗАО "Тандер" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Липецкой области от 07.11.2012 г по делу N А36-2296/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.
ИП Рецкая И.М. также не согласилась с вышеназванным решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца 829350 руб. убытков, просила суд требования истца в указанной части удовлетворить.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 29.01.2013 г. представитель ЗАО "Тандер" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил отменить его, принять по делу новый судебный акт. В отношении доводов апелляционной жалобы истца ответчик возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу ИП Рецкой И.М.
Представители ИП Рецкой И.М. поддержали доводы апелляционной жалобы предпринимателя, считая решение суда первой инстанции необоснованным в части отказа во взыскании с ответчика в пользу истца 829350 руб. убытков, в указанной части просили решение отменить, названные требования - удовлетворить. В отношении доводов апелляционной жалобы ЗАО "Тандер" возражали.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что истцом обжалуется решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований, однако ответчик выражает несогласие с решением суда в полном объеме.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает необходимым проверить законность и обоснованность обжалуемого решения в полном объеме.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва ответчика на жалобу истца, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.
Как следует их материалов дела, ИП Рецкая И.М. является собственником нежилого помещения N 5 площадью 552,9 кв. м, расположенного на втором этаже комплекса магазинов продовольственных и непродовольственных товаров по адресу: г. Липецк, ул. Катукова, стр. 18 а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2008 г. серии 48 АВ N 499462 (том 1, л.д. 16).
24.03.2008 г. истец и ответчик подписали договор аренды нежилого помещения N ЛпФ-1/139/08, предметом которого являлось офисное помещение N 5 площадью 552,9 кв. м, расположенное на втором этаже комплекса магазинов продовольственных и непродовольственных товаров по адресу: г. Липецк, ул. Катукова, стр. 18 а. Названный договор стороны заключили на пять лет, зарегистрировали в установленном порядке (л.д. 11-14, т. 1).
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 25.03.2008 г. помещение передано арендатору в нормальном состоянии, пригодном для использования (л.д. 15, т. 1).
Письмом от 07.11.2011 г. арендатор обратился к арендодателю с просьбой о расторжении названного договора досрочно в связи с переездом в другое место и о возврате (передаче) объекта недвижимости собственнику (л.д. 17-19, т. 1). В ответе на данное обращение ИП Рецкая И.М. указала на то, что по условию пункта 6.4. договора аренды, данный договор считается расторгнутым с 15.01.2012 г. (л.д. 22, т. 1).
В акте приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 25.01.2012 г., составленном ИП Рецкой И.М., было указано на наличие дефектов технического состояния стен, пола, потолка, окон, дверей, инженерных сетей и коммуникаций. Представитель ЗАО "Тандер" подписал данный документ с протоколом разногласий, в котором отражено, что помещение возвращено с учетом его нормального износа (л.д. 28, т. 1, л.д. 12-15, т. 2).
Ранее, 21.11.2011 г. истцом был подписан предварительный договор аренды с Обществом с ограниченной ответственностью "ЭФ-СИ" (далее - ООО "ЭФ-СИ"), согласно которому стороны обязались заключить основной договор аренды указанного выше нежилого помещения не позднее 26.01.2012 г. При этом пункт 1.2. названного договора предусматривал обязанность ООО "ЭФ-СИ" в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения перечислить задаток 829350 руб. не позднее 23.01.2012 г. (л.д. 52-53, т. 1).
23.01.2012 г. ООО "ЭФ-СИ" перечислило ИП Рецкой И.М. денежные средства в размере 829350 руб. в качестве оплаты по предварительному договору аренды (л.д. 56, 58, т. 1).
27.01.2012 г. ООО "ЭФ-СИ" направило ИП Рецкой И.М. уведомление о прекращении обязательств по предварительному договору аренды, поскольку ИП Рецкой И.М. не было в обусловленный срок предоставлено нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации (л.д. 54, т. 1).
30.01.2012 г. ООО "ЭФ-СИ" предъявило ИП Рецкой И.М. претензию, в которой требовало выплаты 1658700 руб., в качестве двойной суммы задатка по предварительному договору от 21.11.2012 г. На основании данной претензии 30.01.2012 г. ИП Рецкая И.М. возвратила ООО "ЭФ-СИ" 829350 руб. (л.д. 57, 59, 60, т. 1). 03.02.2012 г. ИП Рецкая И.М. и ООО "ЭФ-СИ" составили соглашение об отсрочке выплаты задолженности в сумме 829350 руб. (вторая половина от двойной суммы задатка) до 31.12.2012 г.
Ссылаясь на то, что принадлежащее ИП Рецкой И.М. нежилое помещение было возвращено собственнику арендатором в ненадлежащем состоянии, истец обратился в суд с настоящим требованием, считая при этом, что на его стороне возникли убытки (реальный ущерб) в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 1 270 347 руб. 10 коп. (согласно заключению эксперта от 07.09.2012 г.), а также в виде обязательства истца по оплате суммы задатка в двойном размере 829350 руб.
Судебная коллегия также как суд области полагает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика 1 270 347 руб. 10 коп. - стоимости восстановительного ремонта и не усматривает оснований для взыскания с ответчика 829350 руб. Суд при этом исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Поскольку убытки являются мерой ответственности, истец в силу статьи 65 АПК РФ, заявляя требования о взыскании убытков, должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика по иску; факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Недоказанность одного из перечисленных элементов из юридического состава убытков влечет необходимость отказа в удовлетворении исковых требований.
Учитывая, что возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации или нет, они подлежат взысканию только в случае, если имело место нарушение положений договора, либо причинение вреда, влекущее за собой обязанность его возмещения.
Как следует из материалов дела, спорное помещение использовалось ответчиком на основании заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения N ЛпФ-1/139/08.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По правилу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Материалами дела подтверждается, что после прекращения правоотношений сторон по договору аренды нежилое помещение было возвращено ответчиком не в том состоянии, в котором он его получил, обнаруженные после приема помещения недостатки нежилого помещения не соответствуют критериям нормального износа.
Ссылка ЗАО "Тандер" на отсутствие доказательств, подтверждающих то, что фактический износ помещения вызван действиями ответчика, подлежит отклонению апелляционным судом в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции, истец изначально отказывался принимать помещение из-за его несоответствия критериям нормального износа. В день составления акта приема-передачи нежилого помещения (25.01.2012 г.) по инициативе истца проведено исследование, в котором отражено (в том числе с помощью фотосъемки) ненадлежащее состояние спорного объекта.
Кроме того, согласно заключению эксперта от 07.09.2012 г., представленного в материалы дела по результатам проведения судебной экспертизы, техническое состояние внутренней отделки, инженерных сетей и коммуникаций в нежилом помещении N 5 не соответствуют критериям нормального износа; в текущем техническом состоянии нежилое помещение N 5 площадью 552,9 кв. м не может считаться пригодным для эксплуатации в качестве офиса; стоимость ремонтно-отделочных работ для приведения названного помещения в состояние пригодное для эксплуатации под офис составляет 1270347,1 руб. (л.д. 12-84, т. 4).
При таких обстоятельствах довод жалобы ответчика о том, что в материалах дела не имеется доказательств несоответствия фактического износа помещения нормам естественного износа, суд апелляционной инстанции полагает несостоятельным как противоречащий вышеназванным выводам экспертного заключения.
Довод ответчика о необоснованности и недостоверности проведенной по делу судебной экспертизы не может быть принят апелляционным судом.
Судебная коллегия при этом соглашается с выводом суда области о том, что организация, которой было поручено проведение экспертизы, имеет соответствующие свидетельства о допуске к работам по выполнению инженерных изысканий, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства; экспертом была дана подписка об уголовной ответственности за составление заведомо ложного заключения; в содержании экспертного заключения АНО "Центр Судебных Экспертиз" от 07.09.2012 г. не усматривается противоречий требованиям статьи 86 АПК РФ.
На момент рассмотрения дела у суда не имелось процессуально-правовых оснований для сомнений в независимости и объективности эксперта АНО "Центр Судебных Экспертиз" Прохорова Ю.Б.
Доказательств обратного ответчиком, вопреки правилам статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.
Как было отмечено ранее, согласно экспертному заключению от 07.09.2012 г., стоимость ремонтно-отделочных работ для приведения нежилого помещения N 5, расположенного на втором этаже комплекса магазинов продовольственных и непродовольственных товаров по адресу: г. Липецк, ул. Катукова, стр. 18 а, в состояние, пригодное для эксплуатации под офис, составляет 1270347,10 руб. Иных объективных данных о стоимости восстановительного ремонта спорного помещения в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 1 270 347 руб. 10 коп.
Судебная коллегия также соглашается с выводом суда области об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика реального ущерба в виде обязательства истца по оплате суммы задатка в двойном размере (829350 руб.).
Довод апелляционной жалобы предпринимателя о том, что задатком может быть обеспечено обязательство, возникшее из предварительного договора, подлежит отклонению апелляционным судом, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным. Другие обязательства из предварительного договора не возникают. В связи с тем, что основной договор сторонами заключен не был, никаких обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами возникнуть не могло.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применение к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, невозможно.
Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09.
Доводов, опровергающих вывод суда первой инстанции, с приведением соответствующих доказательств, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Липецкой области от 07 ноября 2012 г по делу N А36-2296/2012 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на их заявителей и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 07 ноября 2012 г по делу N А36-2296/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2013 ПО ДЕЛУ N А36-2296/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2013 г. по делу N А36-2296/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 5 февраля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от Индивидуального предпринимателя Рецкой Ирины Михайловны: Сафоновой Н.С., Сафонова М.Е., представителей по доверенности 48 АА 0277723 от 10.02.2012,
от Закрытого акционерного общества "Тандер": Кривопусковой В.Е., представитель по доверенности N 2-4/236 от 08.04.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Закрытого акционерного общества "Тандер" в лице Липецкого филиала и Индивидуального предпринимателя Рецкой Ирины Михайловны на решение Арбитражного суда Липецкой области от 07.11.2012 г по делу N А36-2296/2012 (судья Серокурова У.В.) по иску Индивидуального предпринимателя Рецкой Ирины Михайловны (ОГРНИП 304482225900331) к Закрытому акционерному обществу "Тандер" в лице Липецкого филиала (ОГРН 1022301598549) о взыскании 2393766 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Рецкая Ирина Михайловна (далее - ИП Рецкая И.М., истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Закрытому акционерному обществу "Тандер" в лице Липецкого филиала (далее - ЗАО "Тандер", ответчик, Общество) о взыскании 2 099 697 руб. 10 коп., в том числе 1 270 347 руб. 10 коп. реального ущерба, причиненного действиями ответчика по ненадлежащему использованию арендованного помещения, и 829350 руб. реального ущерба в виде оплаты суммы задатка по арендной плате в двойном размере.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 07.11.2012 г по делу N А36-2296/2012 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 1270347 руб. 10 коп. убытков. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ЗАО "Тандер" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Липецкой области от 07.11.2012 г по делу N А36-2296/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.
ИП Рецкая И.М. также не согласилась с вышеназванным решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца 829350 руб. убытков, просила суд требования истца в указанной части удовлетворить.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 29.01.2013 г. представитель ЗАО "Тандер" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил отменить его, принять по делу новый судебный акт. В отношении доводов апелляционной жалобы истца ответчик возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу ИП Рецкой И.М.
Представители ИП Рецкой И.М. поддержали доводы апелляционной жалобы предпринимателя, считая решение суда первой инстанции необоснованным в части отказа во взыскании с ответчика в пользу истца 829350 руб. убытков, в указанной части просили решение отменить, названные требования - удовлетворить. В отношении доводов апелляционной жалобы ЗАО "Тандер" возражали.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что истцом обжалуется решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований, однако ответчик выражает несогласие с решением суда в полном объеме.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает необходимым проверить законность и обоснованность обжалуемого решения в полном объеме.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва ответчика на жалобу истца, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.
Как следует их материалов дела, ИП Рецкая И.М. является собственником нежилого помещения N 5 площадью 552,9 кв. м, расположенного на втором этаже комплекса магазинов продовольственных и непродовольственных товаров по адресу: г. Липецк, ул. Катукова, стр. 18 а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2008 г. серии 48 АВ N 499462 (том 1, л.д. 16).
24.03.2008 г. истец и ответчик подписали договор аренды нежилого помещения N ЛпФ-1/139/08, предметом которого являлось офисное помещение N 5 площадью 552,9 кв. м, расположенное на втором этаже комплекса магазинов продовольственных и непродовольственных товаров по адресу: г. Липецк, ул. Катукова, стр. 18 а. Названный договор стороны заключили на пять лет, зарегистрировали в установленном порядке (л.д. 11-14, т. 1).
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 25.03.2008 г. помещение передано арендатору в нормальном состоянии, пригодном для использования (л.д. 15, т. 1).
Письмом от 07.11.2011 г. арендатор обратился к арендодателю с просьбой о расторжении названного договора досрочно в связи с переездом в другое место и о возврате (передаче) объекта недвижимости собственнику (л.д. 17-19, т. 1). В ответе на данное обращение ИП Рецкая И.М. указала на то, что по условию пункта 6.4. договора аренды, данный договор считается расторгнутым с 15.01.2012 г. (л.д. 22, т. 1).
В акте приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 25.01.2012 г., составленном ИП Рецкой И.М., было указано на наличие дефектов технического состояния стен, пола, потолка, окон, дверей, инженерных сетей и коммуникаций. Представитель ЗАО "Тандер" подписал данный документ с протоколом разногласий, в котором отражено, что помещение возвращено с учетом его нормального износа (л.д. 28, т. 1, л.д. 12-15, т. 2).
Ранее, 21.11.2011 г. истцом был подписан предварительный договор аренды с Обществом с ограниченной ответственностью "ЭФ-СИ" (далее - ООО "ЭФ-СИ"), согласно которому стороны обязались заключить основной договор аренды указанного выше нежилого помещения не позднее 26.01.2012 г. При этом пункт 1.2. названного договора предусматривал обязанность ООО "ЭФ-СИ" в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения перечислить задаток 829350 руб. не позднее 23.01.2012 г. (л.д. 52-53, т. 1).
23.01.2012 г. ООО "ЭФ-СИ" перечислило ИП Рецкой И.М. денежные средства в размере 829350 руб. в качестве оплаты по предварительному договору аренды (л.д. 56, 58, т. 1).
27.01.2012 г. ООО "ЭФ-СИ" направило ИП Рецкой И.М. уведомление о прекращении обязательств по предварительному договору аренды, поскольку ИП Рецкой И.М. не было в обусловленный срок предоставлено нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации (л.д. 54, т. 1).
30.01.2012 г. ООО "ЭФ-СИ" предъявило ИП Рецкой И.М. претензию, в которой требовало выплаты 1658700 руб., в качестве двойной суммы задатка по предварительному договору от 21.11.2012 г. На основании данной претензии 30.01.2012 г. ИП Рецкая И.М. возвратила ООО "ЭФ-СИ" 829350 руб. (л.д. 57, 59, 60, т. 1). 03.02.2012 г. ИП Рецкая И.М. и ООО "ЭФ-СИ" составили соглашение об отсрочке выплаты задолженности в сумме 829350 руб. (вторая половина от двойной суммы задатка) до 31.12.2012 г.
Ссылаясь на то, что принадлежащее ИП Рецкой И.М. нежилое помещение было возвращено собственнику арендатором в ненадлежащем состоянии, истец обратился в суд с настоящим требованием, считая при этом, что на его стороне возникли убытки (реальный ущерб) в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 1 270 347 руб. 10 коп. (согласно заключению эксперта от 07.09.2012 г.), а также в виде обязательства истца по оплате суммы задатка в двойном размере 829350 руб.
Судебная коллегия также как суд области полагает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика 1 270 347 руб. 10 коп. - стоимости восстановительного ремонта и не усматривает оснований для взыскания с ответчика 829350 руб. Суд при этом исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Поскольку убытки являются мерой ответственности, истец в силу статьи 65 АПК РФ, заявляя требования о взыскании убытков, должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика по иску; факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Недоказанность одного из перечисленных элементов из юридического состава убытков влечет необходимость отказа в удовлетворении исковых требований.
Учитывая, что возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации или нет, они подлежат взысканию только в случае, если имело место нарушение положений договора, либо причинение вреда, влекущее за собой обязанность его возмещения.
Как следует из материалов дела, спорное помещение использовалось ответчиком на основании заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения N ЛпФ-1/139/08.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По правилу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Материалами дела подтверждается, что после прекращения правоотношений сторон по договору аренды нежилое помещение было возвращено ответчиком не в том состоянии, в котором он его получил, обнаруженные после приема помещения недостатки нежилого помещения не соответствуют критериям нормального износа.
Ссылка ЗАО "Тандер" на отсутствие доказательств, подтверждающих то, что фактический износ помещения вызван действиями ответчика, подлежит отклонению апелляционным судом в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции, истец изначально отказывался принимать помещение из-за его несоответствия критериям нормального износа. В день составления акта приема-передачи нежилого помещения (25.01.2012 г.) по инициативе истца проведено исследование, в котором отражено (в том числе с помощью фотосъемки) ненадлежащее состояние спорного объекта.
Кроме того, согласно заключению эксперта от 07.09.2012 г., представленного в материалы дела по результатам проведения судебной экспертизы, техническое состояние внутренней отделки, инженерных сетей и коммуникаций в нежилом помещении N 5 не соответствуют критериям нормального износа; в текущем техническом состоянии нежилое помещение N 5 площадью 552,9 кв. м не может считаться пригодным для эксплуатации в качестве офиса; стоимость ремонтно-отделочных работ для приведения названного помещения в состояние пригодное для эксплуатации под офис составляет 1270347,1 руб. (л.д. 12-84, т. 4).
При таких обстоятельствах довод жалобы ответчика о том, что в материалах дела не имеется доказательств несоответствия фактического износа помещения нормам естественного износа, суд апелляционной инстанции полагает несостоятельным как противоречащий вышеназванным выводам экспертного заключения.
Довод ответчика о необоснованности и недостоверности проведенной по делу судебной экспертизы не может быть принят апелляционным судом.
Судебная коллегия при этом соглашается с выводом суда области о том, что организация, которой было поручено проведение экспертизы, имеет соответствующие свидетельства о допуске к работам по выполнению инженерных изысканий, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства; экспертом была дана подписка об уголовной ответственности за составление заведомо ложного заключения; в содержании экспертного заключения АНО "Центр Судебных Экспертиз" от 07.09.2012 г. не усматривается противоречий требованиям статьи 86 АПК РФ.
На момент рассмотрения дела у суда не имелось процессуально-правовых оснований для сомнений в независимости и объективности эксперта АНО "Центр Судебных Экспертиз" Прохорова Ю.Б.
Доказательств обратного ответчиком, вопреки правилам статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.
Как было отмечено ранее, согласно экспертному заключению от 07.09.2012 г., стоимость ремонтно-отделочных работ для приведения нежилого помещения N 5, расположенного на втором этаже комплекса магазинов продовольственных и непродовольственных товаров по адресу: г. Липецк, ул. Катукова, стр. 18 а, в состояние, пригодное для эксплуатации под офис, составляет 1270347,10 руб. Иных объективных данных о стоимости восстановительного ремонта спорного помещения в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 1 270 347 руб. 10 коп.
Судебная коллегия также соглашается с выводом суда области об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика реального ущерба в виде обязательства истца по оплате суммы задатка в двойном размере (829350 руб.).
Довод апелляционной жалобы предпринимателя о том, что задатком может быть обеспечено обязательство, возникшее из предварительного договора, подлежит отклонению апелляционным судом, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным. Другие обязательства из предварительного договора не возникают. В связи с тем, что основной договор сторонами заключен не был, никаких обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами возникнуть не могло.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применение к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, невозможно.
Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09.
Доводов, опровергающих вывод суда первой инстанции, с приведением соответствующих доказательств, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Липецкой области от 07 ноября 2012 г по делу N А36-2296/2012 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на их заявителей и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 07 ноября 2012 г по делу N А36-2296/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)