Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" генерального директора Моносова Д.М. (протокол общего собрания участников от 16.01.2009 N 1), Авилкина В.В. (доверенность от 15.1.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 (судьи Попова Н.М., Горшелев В.В., Смирнова Я.Г.) по делу N А56-29788/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн", место нахождения: 117437, Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 28А, ОГРН 1027739871610 (далее - ООО "Элит Бизнес Лайн") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит", место нахождения: 198152, Санкт-Петербург, ул. Автовская, д. 31, ОГРН 1027802740008 (далее - ООО "КТЦ "Профит"), о взыскании 95 701 946 руб. 46 коп., из них: 68 010 716 руб. 52 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с передачей квартир дольщикам ответчика, 6 241 193 руб. 73 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с выплатой истцом за ответчика пеней в бюджет Санкт-Петербурга, и 21 450 036 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда первой инстанции от 15.11.2012 в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 20.02.2013 решение от 15.11.2012 отменено, с ООО "КТЦ "Профит" в пользу ООО "Элит Бизнес Лайн" взыскано 74 251 910 руб. 25 коп. неосновательного обогащения и 17 760 006 руб. 00 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "КТЦ "Профит" просит отменить постановление от 20.02.2013 и оставить в силе решение от 15.11.2012, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм процессуального и материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции дал неправильную правовую оценку соглашению от 24.07.2006 N 2 и договору от 31.07.2006 N 1 о перемене лиц в обязательстве, ввиду чего необоснованно удовлетворил требования истца.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Элит Бизнес Лайн" просит оставить без изменения обжалуемое постановление апелляционного суда, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представители ООО "КТЦ "Профит" поддержали доводы кассационной жалобы.
До начала судебного заседания в суд кассационной инстанции поступила телеграмма от директора ООО "Элит Бизнес Лайн" с просьбой отложить рассмотрение дела в связи с невозможностью явки в судебное заседание заболевшего представителя истца.
Учитывая, что на протяжении судебного разбирательства по настоящему делу интересы ООО "Элит Бизнес Лайн" представлял не единственный представитель довод истца о невозможности обеспечить представление своих интересов признан кассационной инстанцией необоснованным. В соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ООО "Элит Бизнес Лайн".
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 N 382 "О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: Невский административный район, севернее улицы Новоселов, квартал 19, на пятне корпуса 35Б, ул. Бадаева, севернее дома 7, литера Б по ул. Бадаева (северо-западнее дома 2, корпус 1, литера А, по ул. Джона Рида)" (далее - Постановление N 382) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, арендодатель) и ООО "КТЦ "Профит" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 21.04.2004 N 13/ЗК-03329 (И) (далее - договор аренды), по которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 3830 кв. м, с кадастровым номером 78:6319:3002, расположенный по указанному адресу (далее - объект недвижимости) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома и дальнейшего использования после реализации инвестиционного проекта.
ООО "КТЦ "Профит" (заказчик) и ООО "Элит Бизнес Лайн" (генеральный подрядчик) заключили договор генерального подряда от 30.03.2005 N 0330-05, по которому генеральный подрядчик обязуется по заданию заказчика организовать выполнение работ по строительству двух- и одноподъездных жилых домов по указанному адресу.
ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" подписали соглашение от 24.07.2006 N 2, согласно которому ООО "КТЦ "Профит" уступает права и обязанности по договору аренды ООО "Элит Бизнес Лайн" в отношении объекта недвижимости (далее - Соглашение N 2).
Пунктом 1.2 Соглашения N 2 предусмотрена обязанность ООО "Элит Бизнес Лайн" за уступаемые права по договору аренды выплатить ООО "КТЦ "Профит" 23 825 661 руб. 00 коп., оплата указанной суммы производится зачетом встречных требований по оплате ООО "КТЦ "Профит" по договору долевого участия в финансировании строительства объектов, согласно условиям, предусмотренным предварительным договором долевого участия в строительстве между этими же сторонами, который является приложением N 1 к указанному соглашению.
Пунктом 2.1. Соглашения N 2 предусмотрено, что на момент заключения настоящего соглашения ООО "КТЦ "Профит" обязано выполнить следующие обязательства, возникшие в ходе реализации инвестиционного проекта:
- - перед КУГИ по договору аренды - арендные платежи, выплаты в бюджет на развитие городской инфраструктуры, пени и штрафы за нарушение условий договора аренды;
- - перед третьими лицами (участниками долевого строительства), возникшие на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома;
- - перед третьими лицами, не оговоренными настоящим соглашением.
Данные обязательства выполняются ООО "КТЦ "Профит" самостоятельно, за свой счет и не могут быть переданы по настоящему соглашению.
Разделом 3 Соглашения N 2 установлено, что ООО "Элит Бизнес Лайн" принимает обязательства ООО "КТЦ "Профит" по договору аренды, за счет собственных и привлеченных средств обязуется сдать объект недвижимости в эксплуатацию; надлежащим образом исполнить обязательства по передаче вторичных объектов недвижимости ООО "КТЦ "Профит".
В соответствии с пунктом 4.1 Соглашения N 2, стороны определили, что после перемены лица в обязательстве по договору аренды взаиморасчеты будут осуществляться путем распределения прав на недвижимое имущество общей площадью 6716,14 кв. м, созданное в результате реализации инвестиционного проекта: ООО "КТЦ "Профит" - 2034,74 кв. м, ООО "Элит Бизнес Лайн" - 4648,40 кв. м
При этом стороны договорились, что Соглашение N 2 вступает в силу после опубликования постановления Правительства Санкт-Петербурга о внесении изменений в Постановление N 382 о продлении сроков реализации инвестиционного проекта, получения согласия Правительства Санкт-Петербурга на перемену лиц в обязательстве и внесения изменений в договор аренды.
ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" заключили договор перемены лица в обязательстве от 31.07.2006 N 1, предусматривающий, что ООО "КТЦ "Профит" уступило права и обязанности по договору аренды ООО "Элит Бизнес Лайн" (далее - договор N 1).
Согласно пункту 1.2 договора N 1 ООО "Элит Бизнес Лайн" обязуется выплатить ООО "КТЦ "Профит" за уступаемые права денежные средства в размере 23 825 661 руб. 00 коп.
Пунктом 2.1. определено, что на момент заключения настоящего договора ООО "КТЦ "Профит" имеет обязательства, возникшее ранее в ходе реализации инвестиционного проекта указанные в пункте 2.1 Соглашения N 2.
Разделом 3 договора N 1 предусмотрено, что ООО "Элит Бизнес Лайн" принимает обязательства ООО "КТЦ "Профит" по договору аренды, за счет собственных и привлеченных средств обязуется сдать объект недвижимости в эксплуатацию и надлежащим образом исполнить обязательства по оплате.
Стороны договорились осуществить взаимозачеты после перемены лица в обязательстве по договору аренды (пункт 4.1 договора N 1).
Правительство Санкт-Петербурга на основании заявления ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" о замене инвестора по договору аренды приняло постановление от 06.03.2007 N 230 "О внесении изменений в Постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 N 382" (далее - Постановление N 230), в котором выразило свое согласие на перемену стороны в обязательствах, вытекающих из договора аренды. Кроме того, Правительство изменило инвестиционные условия, обязав ООО "Элит Бизнес Лайн" завершить строительство жилого дома в январе 2008 года и за счет собственных средств решить имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией инвестиционного проекта.
КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" заключили дополнительное соглашение от 05.04.2007 N 1 к договору аренды, в соответствии с которым внесли изменения в преамбулу договора, указав в качестве арендатора ООО "Элит Бизнес Лайн".
В дальнейшем КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" заключили дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 2 к договору аренды, по которому ООО "Элит Бизнес Лайн" на момент подписания данного соглашения признало наличие задолженности ООО "КТЦ "Профит" штрафных санкций в виде пеней за несвоевременное перечисление в бюджет Санкт-Петербурга платежей на развитие городской инфраструктуры в сумме 8 439 707 руб. 93 коп. и обязалось перечислить их равными долями в срок до 31.12.2008.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 12.08.2008 N 1002 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 06.03.2007 N 230" продлен срок действия разрешительной документации на строительство жилого дома и установлена обязанность ООО "Элит Бизнес Лайн" завершить строительство жилого дома по указанному адресу в июне 2009 года.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2008 по делу N А40-48465/08-1-316, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.06.2009, договор N 1 признан незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Кроме того решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2010 по делу N А56-71052/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.10.2010, ООО "КТЦ "Профит" отказано в иске к ООО "Элит Бизнес Лайн" о признании недействительными дополнительных соглашений N 1 и N 2 к договору аренды.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2009 по делу N А56-25366/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.01.2010, ООО "КТЦ "Профит" отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным пункта 1 Постановления N 230.
К тому же, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2009 по делу N А56-26093/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010, ООО "КТЦ "Профит" отказано в признании недействительной государственной регистрации дополнительных соглашений N 1 и N 2 к договору аренды.
02.09.2009 между КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" подписан протокол исполнения обязательств по договору аренды. Арендатором выполнены обязательства: по строительству объекта недвижимости - объект сдан в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2008 N 78-5612и-2008); в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры перечислены денежные средства; осуществлено за свой счет комплексное благоустройство с озеленением прилегающий территории.
ООО "Элит Бизнес Лайн" обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, считая, что при отсутствии правовых оснований истец выполнил за свой счет обязательства ООО "КТЦ "Профит" перед бюджетом города Санкт-Петербурга по договору аренды, а также перед дольщиками по договорам, заключенным с ответчиком, в результате чего ответчик неосновательно сберег денежные средства в размере понесенных истцом расходов.
Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что расходы истца, связанные с исполнением обязательств ответчика были учтены при расчетах сторон в рамках дела N А56-26615/2011 по иску ООО "КТЦ "Профит" к ООО "Элит Бизнес Лайн" о взыскании долга на основании Соглашение N 2. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А56-26615/2011, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что Соглашение N 2 является заключенным. Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения, связанного с выплатой истцом за ответчика денежных средств во исполнение обязательств по договору аренды, суд по заявлению ответчика применил исковую давность.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что обязательства, предусмотренные Соглашением N 2, были прекращены новацией (статья 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)) в связи с заключением сторонами договора N 1. Кроме того, апелляционный суд указал на то, что Соглашение N 2 не может считаться заключенным, поскольку не было зарегистрировано в установленном порядке как сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды (статья 164 ГК РФ). Апелляционный суд также указал на то, что постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А56-26615/2011 не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку суд при рассмотрении дела N А56-26615/2011 не исследовал Соглашение N 2 на предмет применения норм права о прекращении обязательств новацией.
Апелляционный суд признал неосновательным обогащением ответчика в размере стоимости квартир, которые ООО "Элит Бизнес Лайн" передало гражданам-дольщикам - 68 010 716 руб. 52 коп. Апелляционный суд также пришел к выводу о том, что срок исковой давности по требованию о компенсации расходов, понесенных истцом в связи с платежами по договору аренды, не пропущен и удовлетворил исковые требования в этой части. Апелляционный суд частично удовлетворил исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, не согласившись с указанным истцом периодом расчета процентов.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей ООО "КТЦ "Профит", кассационная инстанция считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2008 по делу N А40-48465/08-1-316 договор N 1 признан незаключенным.
Незаключенная сделка не может породить правовых последствий, в том числе привести к новации обязательств, предусмотренных Соглашением N 2.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2011 по делу N А56-26615/2011 было отказано в иске ООО "КТЦ "Профит" к ООО "Элит Бизнес Лайн", основанном на Соглашении N 2 со ссылкой на то, что указанное соглашение является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. Данное решение отменено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012, в котором апелляционный суд квалифицировал Соглашение N 2 (в части передачи вторичных объектов недвижимости) в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, не требующего государственной регистрации.
Преюдициальное значение данного обстоятельства необоснованно не учтено апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела.
Таким образом, Соглашение N 2 является заключенным и подлежащим исполнению. Спор об исполнении условий данного соглашения разрешен в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А56-26615/2011. В том числе при разрешении указанного спора было учтено, что площадь вторичных объектов недвижимости, подлежащих передаче ООО "КТЦ "Профит", должна быть уменьшена на площадь квартир, переданных его дольщикам ООО "Элит Бизнес Лайн". Взыскание с ООО "Элит Бизнес Лайн" в пользу ООО "КТЦ "Профит" произведено с учетом данного обстоятельства. Следовательно, стоимость указанных квартир не может быть признана неосновательным обогащением ООО "КТЦ "Профит".
Кассационная инстанция считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с платежами ООО "Элит Бизнес Лайн" в бюджет Санкт-Петербурга по договору аренды, истек к моменту предъявления иска, поскольку указанные расходы понесены истцом ранее трех лет до момента обращения с настоящим иском.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемое постановление апелляционного суда подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 15.11.2012.
При размещении в сети Интернет резолютивной части постановления суда кассационной инстанции, оглашенной в судебном заседании 18.04.2013, была допущена техническая ошибка в указании даты решения суда первой инстанции (вместо "15.11.2012", указано "15.11.2013"), которая исправлена в настоящем постановлении.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу N А56-29788/2012 отменить.
Оставить в силе решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" 2000 рублей судебных расходов по кассационной жалобе.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 25.04.2013 ПО ДЕЛУ N А56-29788/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2013 г. по делу N А56-29788/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" генерального директора Моносова Д.М. (протокол общего собрания участников от 16.01.2009 N 1), Авилкина В.В. (доверенность от 15.1.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 (судьи Попова Н.М., Горшелев В.В., Смирнова Я.Г.) по делу N А56-29788/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн", место нахождения: 117437, Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 28А, ОГРН 1027739871610 (далее - ООО "Элит Бизнес Лайн") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит", место нахождения: 198152, Санкт-Петербург, ул. Автовская, д. 31, ОГРН 1027802740008 (далее - ООО "КТЦ "Профит"), о взыскании 95 701 946 руб. 46 коп., из них: 68 010 716 руб. 52 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с передачей квартир дольщикам ответчика, 6 241 193 руб. 73 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с выплатой истцом за ответчика пеней в бюджет Санкт-Петербурга, и 21 450 036 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда первой инстанции от 15.11.2012 в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 20.02.2013 решение от 15.11.2012 отменено, с ООО "КТЦ "Профит" в пользу ООО "Элит Бизнес Лайн" взыскано 74 251 910 руб. 25 коп. неосновательного обогащения и 17 760 006 руб. 00 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "КТЦ "Профит" просит отменить постановление от 20.02.2013 и оставить в силе решение от 15.11.2012, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм процессуального и материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции дал неправильную правовую оценку соглашению от 24.07.2006 N 2 и договору от 31.07.2006 N 1 о перемене лиц в обязательстве, ввиду чего необоснованно удовлетворил требования истца.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Элит Бизнес Лайн" просит оставить без изменения обжалуемое постановление апелляционного суда, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представители ООО "КТЦ "Профит" поддержали доводы кассационной жалобы.
До начала судебного заседания в суд кассационной инстанции поступила телеграмма от директора ООО "Элит Бизнес Лайн" с просьбой отложить рассмотрение дела в связи с невозможностью явки в судебное заседание заболевшего представителя истца.
Учитывая, что на протяжении судебного разбирательства по настоящему делу интересы ООО "Элит Бизнес Лайн" представлял не единственный представитель довод истца о невозможности обеспечить представление своих интересов признан кассационной инстанцией необоснованным. В соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ООО "Элит Бизнес Лайн".
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 N 382 "О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: Невский административный район, севернее улицы Новоселов, квартал 19, на пятне корпуса 35Б, ул. Бадаева, севернее дома 7, литера Б по ул. Бадаева (северо-западнее дома 2, корпус 1, литера А, по ул. Джона Рида)" (далее - Постановление N 382) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, арендодатель) и ООО "КТЦ "Профит" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 21.04.2004 N 13/ЗК-03329 (И) (далее - договор аренды), по которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 3830 кв. м, с кадастровым номером 78:6319:3002, расположенный по указанному адресу (далее - объект недвижимости) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома и дальнейшего использования после реализации инвестиционного проекта.
ООО "КТЦ "Профит" (заказчик) и ООО "Элит Бизнес Лайн" (генеральный подрядчик) заключили договор генерального подряда от 30.03.2005 N 0330-05, по которому генеральный подрядчик обязуется по заданию заказчика организовать выполнение работ по строительству двух- и одноподъездных жилых домов по указанному адресу.
ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" подписали соглашение от 24.07.2006 N 2, согласно которому ООО "КТЦ "Профит" уступает права и обязанности по договору аренды ООО "Элит Бизнес Лайн" в отношении объекта недвижимости (далее - Соглашение N 2).
Пунктом 1.2 Соглашения N 2 предусмотрена обязанность ООО "Элит Бизнес Лайн" за уступаемые права по договору аренды выплатить ООО "КТЦ "Профит" 23 825 661 руб. 00 коп., оплата указанной суммы производится зачетом встречных требований по оплате ООО "КТЦ "Профит" по договору долевого участия в финансировании строительства объектов, согласно условиям, предусмотренным предварительным договором долевого участия в строительстве между этими же сторонами, который является приложением N 1 к указанному соглашению.
Пунктом 2.1. Соглашения N 2 предусмотрено, что на момент заключения настоящего соглашения ООО "КТЦ "Профит" обязано выполнить следующие обязательства, возникшие в ходе реализации инвестиционного проекта:
- - перед КУГИ по договору аренды - арендные платежи, выплаты в бюджет на развитие городской инфраструктуры, пени и штрафы за нарушение условий договора аренды;
- - перед третьими лицами (участниками долевого строительства), возникшие на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома;
- - перед третьими лицами, не оговоренными настоящим соглашением.
Данные обязательства выполняются ООО "КТЦ "Профит" самостоятельно, за свой счет и не могут быть переданы по настоящему соглашению.
Разделом 3 Соглашения N 2 установлено, что ООО "Элит Бизнес Лайн" принимает обязательства ООО "КТЦ "Профит" по договору аренды, за счет собственных и привлеченных средств обязуется сдать объект недвижимости в эксплуатацию; надлежащим образом исполнить обязательства по передаче вторичных объектов недвижимости ООО "КТЦ "Профит".
В соответствии с пунктом 4.1 Соглашения N 2, стороны определили, что после перемены лица в обязательстве по договору аренды взаиморасчеты будут осуществляться путем распределения прав на недвижимое имущество общей площадью 6716,14 кв. м, созданное в результате реализации инвестиционного проекта: ООО "КТЦ "Профит" - 2034,74 кв. м, ООО "Элит Бизнес Лайн" - 4648,40 кв. м
При этом стороны договорились, что Соглашение N 2 вступает в силу после опубликования постановления Правительства Санкт-Петербурга о внесении изменений в Постановление N 382 о продлении сроков реализации инвестиционного проекта, получения согласия Правительства Санкт-Петербурга на перемену лиц в обязательстве и внесения изменений в договор аренды.
ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" заключили договор перемены лица в обязательстве от 31.07.2006 N 1, предусматривающий, что ООО "КТЦ "Профит" уступило права и обязанности по договору аренды ООО "Элит Бизнес Лайн" (далее - договор N 1).
Согласно пункту 1.2 договора N 1 ООО "Элит Бизнес Лайн" обязуется выплатить ООО "КТЦ "Профит" за уступаемые права денежные средства в размере 23 825 661 руб. 00 коп.
Пунктом 2.1. определено, что на момент заключения настоящего договора ООО "КТЦ "Профит" имеет обязательства, возникшее ранее в ходе реализации инвестиционного проекта указанные в пункте 2.1 Соглашения N 2.
Разделом 3 договора N 1 предусмотрено, что ООО "Элит Бизнес Лайн" принимает обязательства ООО "КТЦ "Профит" по договору аренды, за счет собственных и привлеченных средств обязуется сдать объект недвижимости в эксплуатацию и надлежащим образом исполнить обязательства по оплате.
Стороны договорились осуществить взаимозачеты после перемены лица в обязательстве по договору аренды (пункт 4.1 договора N 1).
Правительство Санкт-Петербурга на основании заявления ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" о замене инвестора по договору аренды приняло постановление от 06.03.2007 N 230 "О внесении изменений в Постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 N 382" (далее - Постановление N 230), в котором выразило свое согласие на перемену стороны в обязательствах, вытекающих из договора аренды. Кроме того, Правительство изменило инвестиционные условия, обязав ООО "Элит Бизнес Лайн" завершить строительство жилого дома в январе 2008 года и за счет собственных средств решить имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией инвестиционного проекта.
КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" заключили дополнительное соглашение от 05.04.2007 N 1 к договору аренды, в соответствии с которым внесли изменения в преамбулу договора, указав в качестве арендатора ООО "Элит Бизнес Лайн".
В дальнейшем КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" заключили дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 2 к договору аренды, по которому ООО "Элит Бизнес Лайн" на момент подписания данного соглашения признало наличие задолженности ООО "КТЦ "Профит" штрафных санкций в виде пеней за несвоевременное перечисление в бюджет Санкт-Петербурга платежей на развитие городской инфраструктуры в сумме 8 439 707 руб. 93 коп. и обязалось перечислить их равными долями в срок до 31.12.2008.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 12.08.2008 N 1002 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 06.03.2007 N 230" продлен срок действия разрешительной документации на строительство жилого дома и установлена обязанность ООО "Элит Бизнес Лайн" завершить строительство жилого дома по указанному адресу в июне 2009 года.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2008 по делу N А40-48465/08-1-316, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.06.2009, договор N 1 признан незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Кроме того решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2010 по делу N А56-71052/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.10.2010, ООО "КТЦ "Профит" отказано в иске к ООО "Элит Бизнес Лайн" о признании недействительными дополнительных соглашений N 1 и N 2 к договору аренды.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2009 по делу N А56-25366/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.01.2010, ООО "КТЦ "Профит" отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным пункта 1 Постановления N 230.
К тому же, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2009 по делу N А56-26093/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010, ООО "КТЦ "Профит" отказано в признании недействительной государственной регистрации дополнительных соглашений N 1 и N 2 к договору аренды.
02.09.2009 между КУГИ и ООО "Элит Бизнес Лайн" подписан протокол исполнения обязательств по договору аренды. Арендатором выполнены обязательства: по строительству объекта недвижимости - объект сдан в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2008 N 78-5612и-2008); в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры перечислены денежные средства; осуществлено за свой счет комплексное благоустройство с озеленением прилегающий территории.
ООО "Элит Бизнес Лайн" обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, считая, что при отсутствии правовых оснований истец выполнил за свой счет обязательства ООО "КТЦ "Профит" перед бюджетом города Санкт-Петербурга по договору аренды, а также перед дольщиками по договорам, заключенным с ответчиком, в результате чего ответчик неосновательно сберег денежные средства в размере понесенных истцом расходов.
Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что расходы истца, связанные с исполнением обязательств ответчика были учтены при расчетах сторон в рамках дела N А56-26615/2011 по иску ООО "КТЦ "Профит" к ООО "Элит Бизнес Лайн" о взыскании долга на основании Соглашение N 2. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А56-26615/2011, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что Соглашение N 2 является заключенным. Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения, связанного с выплатой истцом за ответчика денежных средств во исполнение обязательств по договору аренды, суд по заявлению ответчика применил исковую давность.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что обязательства, предусмотренные Соглашением N 2, были прекращены новацией (статья 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)) в связи с заключением сторонами договора N 1. Кроме того, апелляционный суд указал на то, что Соглашение N 2 не может считаться заключенным, поскольку не было зарегистрировано в установленном порядке как сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды (статья 164 ГК РФ). Апелляционный суд также указал на то, что постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А56-26615/2011 не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку суд при рассмотрении дела N А56-26615/2011 не исследовал Соглашение N 2 на предмет применения норм права о прекращении обязательств новацией.
Апелляционный суд признал неосновательным обогащением ответчика в размере стоимости квартир, которые ООО "Элит Бизнес Лайн" передало гражданам-дольщикам - 68 010 716 руб. 52 коп. Апелляционный суд также пришел к выводу о том, что срок исковой давности по требованию о компенсации расходов, понесенных истцом в связи с платежами по договору аренды, не пропущен и удовлетворил исковые требования в этой части. Апелляционный суд частично удовлетворил исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, не согласившись с указанным истцом периодом расчета процентов.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей ООО "КТЦ "Профит", кассационная инстанция считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2008 по делу N А40-48465/08-1-316 договор N 1 признан незаключенным.
Незаключенная сделка не может породить правовых последствий, в том числе привести к новации обязательств, предусмотренных Соглашением N 2.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2011 по делу N А56-26615/2011 было отказано в иске ООО "КТЦ "Профит" к ООО "Элит Бизнес Лайн", основанном на Соглашении N 2 со ссылкой на то, что указанное соглашение является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. Данное решение отменено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012, в котором апелляционный суд квалифицировал Соглашение N 2 (в части передачи вторичных объектов недвижимости) в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, не требующего государственной регистрации.
Преюдициальное значение данного обстоятельства необоснованно не учтено апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела.
Таким образом, Соглашение N 2 является заключенным и подлежащим исполнению. Спор об исполнении условий данного соглашения разрешен в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А56-26615/2011. В том числе при разрешении указанного спора было учтено, что площадь вторичных объектов недвижимости, подлежащих передаче ООО "КТЦ "Профит", должна быть уменьшена на площадь квартир, переданных его дольщикам ООО "Элит Бизнес Лайн". Взыскание с ООО "Элит Бизнес Лайн" в пользу ООО "КТЦ "Профит" произведено с учетом данного обстоятельства. Следовательно, стоимость указанных квартир не может быть признана неосновательным обогащением ООО "КТЦ "Профит".
Кассационная инстанция считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с платежами ООО "Элит Бизнес Лайн" в бюджет Санкт-Петербурга по договору аренды, истек к моменту предъявления иска, поскольку указанные расходы понесены истцом ранее трех лет до момента обращения с настоящим иском.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемое постановление апелляционного суда подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 15.11.2012.
При размещении в сети Интернет резолютивной части постановления суда кассационной инстанции, оглашенной в судебном заседании 18.04.2013, была допущена техническая ошибка в указании даты решения суда первой инстанции (вместо "15.11.2012", указано "15.11.2013"), которая исправлена в настоящем постановлении.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу N А56-29788/2012 отменить.
Оставить в силе решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" 2000 рублей судебных расходов по кассационной жалобе.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)