Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 25.06.2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 29.06.2007 г.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стасюк Т.В.,
судей: Юдина С.И., Шарковой К.Ж.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Цыцыковой Д.В., при участии:
от истца - директора Пуляева С.В.,
от ответчика - АОЗТ "Бакст" - Пуляева С.В. - по доверенности от 15.01.2007 г.,
от ответчика - ООО "Бест плюс" - не было,
от третьего лица ЗАО "Улан-Удэстальмост" - Резенкова А.А. - по доверенности от 26.10.2006 г.,
от третьего лица ООО "Курило" - Курило Г.В. - по доверенности от 29.12.2006 г.,
рассмотрел апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное предприятие" на решение арбитражного суда Республики Бурятия от 20 апреля 2007 г. по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное предприятие" к Обществу с ограниченной ответственностью "Бест плюс", АОЗТ "Бакст", третьи лица: ЗАО "Улан-Удэстальмост", ООО "Курило", о признании права собственности (судья Салимзянова Л.Ф.).
ООО "РСП" обратилось с иском к ООО "Бест плюс", АОЗТ "Бакст", ЗАО "Улан-Удэстальмост" о признании доли в праве долевой собственности не завершенного строительством 50-квартирного жилого дома по ул. Шумяцкого, 2, г. Улан-Удэ, в размере 487 620 рублей в базовых ценах 1991 года.
22.09.2005 г. истец уточнил в порядке статьи 49 АПК РФ предмет иска, заявив требование о признании доли в праве собственности незавершенного строительством пятидесятиквартирного жилого дома по ул. Шумяцкого, 2, г. Улан-Удэ, в размере 487 620 рублей в базовых ценах 1991 года, указав в качестве ответчиков АОЗТ "Бакст" и ООО "Бест Плюс", отказавшись от исковых требований к ЗАО "Улан-Удэстальмост".
Определением от 16.09.2005 г производство по делу N А10-5463/05 в части исковых требований ООО "Ремонтно-строительное предприятие" к ЗАО "Улан-Удэстальмост" прекращено.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 16.02.2006 г., в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 26.05.2006 г решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.
При новом рассмотрении истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требование, указав, что просит признать право ООО "РСП" на долю в 50-квартирном жилом доме по ул. Шумяцкого, 2 в размере 155 кв. м, что составляет 3,8%.
Решением арбитражного суда Республики Бурятия от 20.04.2007 г. заявленные истцом требования были оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с указанным решением суда, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой. Вывод суда о том, что строительство дома производилось во исполнение договора от 04.05.95 г заключенного между АОЗТ "Бакст" и АО "У-УСМ" истец считает ошибочным. Истец указывает на то, что строительство велось на основании договоров заключенных АОЗТ "Бакст" с ООО "РСП" (март 1996 г.), с АО "ТЭЦ 1" (27 марта 97 г.), с ЗАО "У-Удэстальмост" (09.08.99 г.) и т.д. о строительстве 50-квартирного дома по проекту созданного АОЗТ "Бакст". Истец считает, что суд не принял во внимание и не дал надлежащей оценки всему комплексу взаимоотношений АОЗТ "Бакст" с дольщиками по договорам с "ТЭЦ 1", ООО "РСП", ЗАО "У-Удэстальмост" (по договору 09.08.99 г.) и другими. В силу положения обусловленного п. 6 ст. 71 АПК РФ суд не имел права принимать в обоснование своего решения договор между АОЗТ "Бакст" и ОАО "Жилгражданстрой" от 26.04.99 г. так как имеется два варианта данного договора, различные между собой и в суд не представлено ни одного подлинника указанного договора подписанного сторонами. Суд не принял во внимание договор N 3 от 23.11.00 г. заключенный между АОЗТ "БАКСТ" и ООО "Курило", согласно которого, (п. 3.3) последний возложил на себя обязанность исполнять все обязательства перед дольщиками, вложившими средства в строительство. Соглашение от 15.02.05 г., по мнению истца, не является сделкой применительно к ст. 153 ГК РФ. В настоящий момент взаимоотношения сторон не прекращены, оплаченный аванс не возвращен, оговоренное имущество не передано. Истец полагает ошибочным вывод суда о том, что, вследствие имеющегося решения суда от 25.03.02 г. о взыскании с АОЗТ "Бакст" суммы внесенного аванса, ООО "РСП" лишилось своей доли в имуществе, как противоречащий п. 5 ст. 252 ГК РФ, материалам самого дела N А10-989Ю2 и вынесенного решения. По мнению истца, суд не дал должной оценки тем обстоятельствам, что на незавершенное строительство дома имеется арест, установленный определением АС РБ от 27.03.02 г. и выдан исполнительный лист. Вследствие этого, как указывает истец, распоряжение объектом, в виде регистрации права собственности на ЗАО "Улан-Удэстальмост" и сделка по переходу права собственности на ООО "Бест Плюс", противоречит законодательству и является ничтожной.
Ответчик ООО "Бест плюс" в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном порядке, что подтверждается почтовым уведомлением N 06336.
АОЗТ "Бакст" считает иск обоснованным. Представитель поддержал доводы истца.
ООО "Курило", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований, иск считает необоснованным. Представитель пояснил, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, выводы - правильными. Уплаченные денежные средства истец взыскал, имеется судебный акт, иные средства, выплаченные истцом потрачены не на строительство.
ЗАО "Улан-Удэстальмост" иск считает необоснованным. Представитель указал, что денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в строительстве должны были быть внесены ООО "РСП" до 1997 г. Договор долевого участия в строительстве от марта 1996 г расторгнут, поскольку ООО "РСП" взыскало сумму предоплаты по решению Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-989/02 от 25.03.2002 г. Доказательств внесения средств АОЗТ "Бакст", в т.ч. ООО "РСП" в строительство жилого дома не имеется.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что согласно договора на долевое строительство жилого дома с пристроенным магазином в 42 квартале Октябрьского района г. Улан-Удэ, заключенного между АОЗТ "Бакст" и ООО "РСП", АОЗТ "Бакст" обязан был построить и передать истцу квартиры: N 20 площадью 84,9 кв. м стоимостью 257 435 руб., N 21 - площадью 69,9 кв. м стоимостью 220 185 руб. Оплата истцом произведена в сумме 487 620 руб., в том числе 11.03.1996 г. - 110 000 руб., 18.03.1996 г. - 240 000 руб., 20.10.2005 г - 138 000 руб. Исходя из стоимости 155 кв. м жилья в сумме 487 620 руб., истец определяет долю в размере 3,8% из соотношения данной площади к общей площади жилого дома 4 110 кв. м. Истец представил расчет доли исходя из стоимости СМР и стоимости 155 кв. м с переводом в сопоставимые цены. По расчету истца стоимость жилого дома в ценах 1991 г составила 1 996 840 руб., стоимость 1 кв. м в ценах 1991 г - 485 руб. 85 коп. Исходя из данного расчета стоимость 155 кв. м по договору от 1996 г. составляет 75 306 руб. в базовых ценах 1991 г, или 3,8% от суммы 1 996 840 руб.
Согласно договору на долевое участие в строительстве 50-квартирного жилого дома с повышенной комфортностью квартир в 42 кв. Октябрьского района г. Улан-Удэ, заключенному в марте 1996 года между ООО "Ремонтно-строительное предприятие" и АОЗТ "Бакст", АОЗТ "Бакст", именуемое в договоре застройщиком, приняло на себя обязательство построить и передать ООО "Ремонтно-строительное предприятие", именуемому дольщиком, две 3-комнатные квартиры, стоимость которых определена сторонами в размере 487 620 деноминированных рублей исходя из договорной стоимости одного квадратного метра общей площади в размере 3 150 деноминированных рублей. Дольщик, в свою очередь, должен принять квартиры и оплатить их стоимость. Окончание строительства определено сторонами в договоре о долевом участии в строительстве в мае 1997 года.
АОЗТ "Бакст" выполняло функции заказчика жилого дома по ул. Шумяцкого, 2 в соответствии с договором о совместном строительстве 59-квартирного жилого дома с пристроенным магазином в 42 микрорайоне г. Улан-Удэ от 04.05.1996 г., заключенного с АО "Улан-Удэстальмост" (л.д. 11. т. 1). По условиям данного договора АОЗТ "Бакст" принимает на себя функции заказчика на строительство жилого дома на земельном участке, предоставленном АОЗТ "Улан-Удэстальмост", согласно решения администрации г. Улан-Удэ от 29.03.1995 г N 138. Срок окончания строительства был предусмотрен июль 1996 г.
Многоквартирный жилой дом с мансардным этажом и пристроенным офисом, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Шумяцкого, д. 2., имеет 77 квартир, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N 31-Ж от 22.12.2006 г.
Требования истца заявлены в отношении указанного объекта.
В соответствии с Постановлением главы администрации г. Улан-Удэ от 29.03.1995 г N 138 земельный участок площадью 0,5 га под строительство многоквартирного жилого дома с пристроенным объектом торговли в Октябрьском районе г. Улан-Удэ предоставлен АО "Улан-Удэстальмост" АО "Мостостройиндустрия".
Уставом Дочернего акционерного общества по производству металлических мостовых конструкций "Улан-Удэстальмост" подтверждается, что АО "Улан-Удэстальмост" создано путем выделения из АО "Мостостройиндустрия".
АОЗТ "Бакст" решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.08.2001 г был признан несостоятельным (банкротом) как отсутствующий должник, открыто конкурсное производство. Решением суда от 12.09.2001 г конкурсным управляющим назначен Оруджев Г.А.О. Определением суда от 29.01.2002 г конкурсное производство завершено. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Бурятии от 05.02.2003 г определение суда от 29.01.2002 г по делу А10-2784/01 о завершении конкурсного производства отменено. Определением суда от 12.02.2003 г конкурсным управляющим АОЗТ "Бакст" назначен Тетерин Н.А.
АОЗТ "Бакст" выполняло функции заказчика-застройщика на основании договора от 04.05.1995 г. о совместном строительстве 59-ти квартирного жилого дома с пристроенным магазином "Овощи-фрукты" в 42 микрорайоне Октябрьского района г. Улан-Удэ, заключенного между АО "Улан-Удэстальмост" и АОЗТ "Бакст". По договору от 23.11.2000, заключенному между АОЗТ "Бакст" и ООО "Крило", АОЗТ "Бакст" передало функции заказчика строительного объекта ООО "Курило". ООО "Курило" приняло на себя обязательство в полном объеме выполнять функции заказчика, связанные со строительством и вводом в эксплуатацию жилого дома, обязанности перед дольщиками-инвесторами, вложившими средства в строительство данного объекта по договорам, заключенным АОЗТ "Бакст", а также обязательства АОЗТ "Бакст" по договору генподряда с ОАО "Жилгражданстрой". Приложением N 1 к договору является справка о внесении дольщиками средств в строительство жилого дома. Среди дольщиков указано ООО "РСП" с внесенной суммой 350 000 руб.
05.02.2001 г. АОЗТ "Бакст" заявил о расторжении договора N 3 от 23.11.2000 г и предложил самостоятельно решать вопросы, связанные со строительством многоквартирного жилого дома в 42 квартале г. Улан-Удэ.
03.03.2002 г АОЗТ "Бакст" обратилось к ЗАО "Улан-Удэстальмост" о перезаключении договора от 04.05.1995 г о совместном строительстве многоквартирного жилого дома с ООО "Курило".
20.03.2001 г ЗАО "Улан-Удэстальмост" передал отведенный ему постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 29.03.1995 г N 138 под строительство многоквартирного жилого дома земельный участок площадью 0,5 га ООО "Курило" и возлагает на него функции заказчика по строительству многоквартирного жилого дома.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что заключение договора обладателем земельного участка, отведенного под строительство жилого дома новым застройщиком, указывает на прекращение договорных отношений с прежним застройщиком.
По условиям договора от 24.11.2000 г АОЗТ "Бакст" передает ООО "Курило" свою часть доли в долевом участии в строительстве жилого дома, предусмотренную договором на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенного между АОЗТ "Бакст" и ОАО "Жилгражданстрой". Согласно п. 2 договора АОЗТ "Бакст" передает ООО "Курило" все права и обязанности, предусмотренные договором от 26.04.1999 г.
В результате указанной сделки АО "Бакст" передал ООО "Курило" функции застройщика и долевое участие в строительстве, которое выражается в будущих расходах по финансированию строительства жилого дома с пристроенным магазином "Овощи-фрукты" в 42 микрорайоне Октябрьского района г. Улан-Удэ, финансирование которых было предусмотрено за счет АОЗТ "Бакст". Согласно расчета долевого участия в строительстве жилого дома общая площадь жилого дома подлежит финансированию ОАО "Жилгражданстрой" в части 1 973, 45 кв. м или 48,6%, АОЗТ "Бакст" (ООО "Курило") 2 086,79 кв. м или 51,4% от общей площади дома, общая площадь, передаваемая АО "Улан-Удэстальмост" согласно договора от 04.05.1005 г - 347,54 кв. м, общая площадь, передаваемая Администрации г. Улан-Удэ согласно договора N 5 от 18.07.1995 г - 76,88 кв. м, итого площадь жилого дома 4 484,66 кв. м.
Решением арбитражного суда Республики Бурятия от 27.12.2005 г по делу N А10-8770/05 в признании договора от 24.11.2000 г., заключенного между АОЗТ "Бакст" и ООО "Курило", недействительным отказано.
В договоре от 23.11.2000 г., как и в договоре от 24.11.2000 г., не имеется сведений о размере произведенных работ по строительству жилого дома на момент передачи функций заказчика.
По представленным в материалы дела доказательствам не представляется возможным определить стоимость объекта на момент передачи и размер долевого участия дольщика ООО "РСП". Согласно справке (приложение N 1 к договору от 23.11.2000 г.) от дольщиков ТЭЦ-1, РСП, ОАО "Жилгражданстрой", Курило Г.В., Сосновский А.И., Турушева К.Н. поступило 5 022 000 руб.
Из документов, представленных согласно ходатайства от 12.03.2007 г., не представляется возможным определить за счет каких средств производились расходы, какова была доля, в частности ООО "РСП", в расходах на строительство.
Судом первой инстанции, в результате оценки представленных в материалы дела доказательств, сделан правильный вывод о том, что акт приемки выполненных работ л.д. 63-76 т. 1 на сумму 1 527 214 руб. в ценах 1991 г., акт освидетельствования незавершенного строительством объекта от 26.03.2003 г., акт приемки незавершенного строительством объекта от 28.03.2003 г. доказательствами выполнения работ не могут являться, так как составлены в 2003 г с участием конкурсного управляющего Тетерина Н.А.
Доказательств перевода долга АОЗТ "Бакст" перед дольщиком ООО "РСП" на ООО "Курило" истцом не представлено (ст. 389, 391 ГК РФ).
В отсутствие допустимых доказательств, судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод об отсутствии доказательств в обоснование доводов истца и АОЗТ "Бакст" о том, что ООО "Курило" были переданы обязательства перед дольщиками.
В 2002 г ООО "РСП" обратилось с иском к АОЗТ "Бакст" о взыскании 350 000 руб. суммы, внесенной по договору на долевое участие в строительстве 50-квартирного жилого дома в 42 квартале г. Улан-Удэ. Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25.03.2002 г по делу N А10-989/02 по иску ООО "РСП" к АОЗТ "Бакст" о возврате суммы предоплаты на строительство дома в сумме 350 000 руб. требования ООО "РСП" удовлетворены, взыскано с АОЗТ "Бакст" в пользу ООО "РСП" 350 000 руб. (л.д. 98 т. 1.).
Учитывая условия договора на долевое участие в строительстве и положения, содержащиеся в пункте 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункте 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" основным обязательством дольщика является оплата построенной застройщиком квартиры. Возможность стать дольщиком без соответствующей оплаты (внесения доли) представленным суду договором не предусмотрена. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Принимая во внимание условия договора, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что, обратившись с иском о взыскании суммы, внесенной оплаты по договору на долевое участие в строительстве, и взыскав данную сумму по решению суда, истец, таким образом, отказался от исполнения договора, фактически отказался от участия в договоре на долевое участие в строительстве с АОЗТ "Бакст".
При этом, довод истца о том, что возврат 350 000 руб. фактически не произведен до настоящего времени и взыскание указанной суммы производилось для отметки в реестре кредиторов должника, судом не принимается в качестве значимого для разрешения вопроса о доле, поскольку правоотношения по договору от марта 1996 г между АОЗТ "Бакст" и ООО "РСП" прекращены в соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ.
Задолженность АОЗТ "Бакст" перед ООО "РСП" отражена в реестре кредиторов АОЗТ "Бакст" в сумме 350 000 руб. Порядок ее погашения регулируется нормами законодательства о несостоятельности (банкротстве).
Судом первой инстанции были обоснованно не приняты во внимание, при разрешении данного спора, доводы истца и АОЗТ "Бакст" о том, что договор между АОЗТ "Бакст" и ООО "РСП" является действующим. Соглашение от 15.02.2005 г между ООО "РСП" и АОЗТ "Бакст" о пролонгации договора от марта 1996 г и замене обязательства по возврату аванса в сумме 350 000 руб. на обязательство по передаче АОЗТ "Бакст" в собственность ООО "РСП" трех квартир после сдачи дома в эксплуатацию не отвечает требованиям действующего законодательства. Данное соглашение не влечет юридических последствий, т.к. в 2005 г. АОЗТ "Бакст" правом распоряжения квартирами в незавершенном строительством жилом доме по ул. Шумяцкого, 2 уже не обладало. Кроме того, на данный момент имелось вступившее в законную силу решение арбитражного суда по делу N А10-989/02.
Квитанция к приходному кассовому ордеру от 20.01.2005 г на сумму 138 000 руб. судом первой инстанции обоснованно не приняты в качестве доказательства внесения оплаты на долевое строительство, поскольку уплата истцом 138 000 руб. предусмотрена соглашением от 15.02.2005 г., которое не влечет юридических последствий для участников договора, т.к. АОЗТ "Бакст" не являлся застройщиком дома на момент подписания этого соглашения.
АОЗТ "Бакст" от требований о признании права на долю в данном объекте отказался. Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 22.12.2006 г по делу N А10-5007/05 производство по иску АОЗТ "Бакст" к ЗАО "Улан-Удэстальмост, ООО "Бест-Плюс" о признании права на долю в незавершенном строительством 50-квартирном жилом доме по адресу г. Улан-Улэ, ул. Шумяцкого, 2, прекращено в соответствии с п. 4 ч. 1. ст. 150 АПК РФ.
В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2004 г незавершенное строительством здание жилого дома, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Шумяцкого, 2 продано ЗАО "Улан-Удэстальмост" покупателю ООО "Бест-Плюс".
Переход права собственности к ООО "Бест Плюс" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2004 г произведен Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Республике Бурятия, о чем в Едином государственном реестре сделана запись N 03-01/23-116/2004-309, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.11.2004 г серия 03 АА N 194075.
Истец, не являясь участником договора на долевое строительство (заинтересованным лицом) не вправе заявлять о ничтожности договора купли-продажи от 10.11.2004 г.
Учитывая положения, содержащиеся в пункте 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункте 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и обстоятельства дела, указывающие на то, что обязательства АОЗТ "Бакст" перед дольщиком ООО "РСП", возникшие из договора на долевое участие в строительстве 50-квартирного жилого дома от марта 1996 г., ООО "Курило" не были переданы, правоотношения по договору от марта 1996 г. между АОЗТ "Бакст" и ООО "РСП" прекращены, требования истца судом первой инстанции были обоснованно оставлены без удовлетворения.
Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда Республики Бурятия от 20.04.2007 г.
Расходы по госпошлине подлежат распределению по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, Арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 апреля 2007 г. по делу N А10-5463/05 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "РСП" из федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 500 руб.
Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Т.В.СТАСЮК
Судьи
К.Ж.ШАРКОВА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2007 N 04АП-2666/2007 ПО ДЕЛУ N А10-5463/05
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2007 г. N 04АП-2666/2007
Дело N А10-5463/05
Резолютивная часть объявлена 25.06.2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 29.06.2007 г.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стасюк Т.В.,
судей: Юдина С.И., Шарковой К.Ж.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Цыцыковой Д.В., при участии:
от истца - директора Пуляева С.В.,
от ответчика - АОЗТ "Бакст" - Пуляева С.В. - по доверенности от 15.01.2007 г.,
от ответчика - ООО "Бест плюс" - не было,
от третьего лица ЗАО "Улан-Удэстальмост" - Резенкова А.А. - по доверенности от 26.10.2006 г.,
от третьего лица ООО "Курило" - Курило Г.В. - по доверенности от 29.12.2006 г.,
рассмотрел апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное предприятие" на решение арбитражного суда Республики Бурятия от 20 апреля 2007 г. по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное предприятие" к Обществу с ограниченной ответственностью "Бест плюс", АОЗТ "Бакст", третьи лица: ЗАО "Улан-Удэстальмост", ООО "Курило", о признании права собственности (судья Салимзянова Л.Ф.).
ООО "РСП" обратилось с иском к ООО "Бест плюс", АОЗТ "Бакст", ЗАО "Улан-Удэстальмост" о признании доли в праве долевой собственности не завершенного строительством 50-квартирного жилого дома по ул. Шумяцкого, 2, г. Улан-Удэ, в размере 487 620 рублей в базовых ценах 1991 года.
22.09.2005 г. истец уточнил в порядке статьи 49 АПК РФ предмет иска, заявив требование о признании доли в праве собственности незавершенного строительством пятидесятиквартирного жилого дома по ул. Шумяцкого, 2, г. Улан-Удэ, в размере 487 620 рублей в базовых ценах 1991 года, указав в качестве ответчиков АОЗТ "Бакст" и ООО "Бест Плюс", отказавшись от исковых требований к ЗАО "Улан-Удэстальмост".
Определением от 16.09.2005 г производство по делу N А10-5463/05 в части исковых требований ООО "Ремонтно-строительное предприятие" к ЗАО "Улан-Удэстальмост" прекращено.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 16.02.2006 г., в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 26.05.2006 г решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.
При новом рассмотрении истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требование, указав, что просит признать право ООО "РСП" на долю в 50-квартирном жилом доме по ул. Шумяцкого, 2 в размере 155 кв. м, что составляет 3,8%.
Решением арбитражного суда Республики Бурятия от 20.04.2007 г. заявленные истцом требования были оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с указанным решением суда, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой. Вывод суда о том, что строительство дома производилось во исполнение договора от 04.05.95 г заключенного между АОЗТ "Бакст" и АО "У-УСМ" истец считает ошибочным. Истец указывает на то, что строительство велось на основании договоров заключенных АОЗТ "Бакст" с ООО "РСП" (март 1996 г.), с АО "ТЭЦ 1" (27 марта 97 г.), с ЗАО "У-Удэстальмост" (09.08.99 г.) и т.д. о строительстве 50-квартирного дома по проекту созданного АОЗТ "Бакст". Истец считает, что суд не принял во внимание и не дал надлежащей оценки всему комплексу взаимоотношений АОЗТ "Бакст" с дольщиками по договорам с "ТЭЦ 1", ООО "РСП", ЗАО "У-Удэстальмост" (по договору 09.08.99 г.) и другими. В силу положения обусловленного п. 6 ст. 71 АПК РФ суд не имел права принимать в обоснование своего решения договор между АОЗТ "Бакст" и ОАО "Жилгражданстрой" от 26.04.99 г. так как имеется два варианта данного договора, различные между собой и в суд не представлено ни одного подлинника указанного договора подписанного сторонами. Суд не принял во внимание договор N 3 от 23.11.00 г. заключенный между АОЗТ "БАКСТ" и ООО "Курило", согласно которого, (п. 3.3) последний возложил на себя обязанность исполнять все обязательства перед дольщиками, вложившими средства в строительство. Соглашение от 15.02.05 г., по мнению истца, не является сделкой применительно к ст. 153 ГК РФ. В настоящий момент взаимоотношения сторон не прекращены, оплаченный аванс не возвращен, оговоренное имущество не передано. Истец полагает ошибочным вывод суда о том, что, вследствие имеющегося решения суда от 25.03.02 г. о взыскании с АОЗТ "Бакст" суммы внесенного аванса, ООО "РСП" лишилось своей доли в имуществе, как противоречащий п. 5 ст. 252 ГК РФ, материалам самого дела N А10-989Ю2 и вынесенного решения. По мнению истца, суд не дал должной оценки тем обстоятельствам, что на незавершенное строительство дома имеется арест, установленный определением АС РБ от 27.03.02 г. и выдан исполнительный лист. Вследствие этого, как указывает истец, распоряжение объектом, в виде регистрации права собственности на ЗАО "Улан-Удэстальмост" и сделка по переходу права собственности на ООО "Бест Плюс", противоречит законодательству и является ничтожной.
Ответчик ООО "Бест плюс" в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном порядке, что подтверждается почтовым уведомлением N 06336.
АОЗТ "Бакст" считает иск обоснованным. Представитель поддержал доводы истца.
ООО "Курило", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований, иск считает необоснованным. Представитель пояснил, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, выводы - правильными. Уплаченные денежные средства истец взыскал, имеется судебный акт, иные средства, выплаченные истцом потрачены не на строительство.
ЗАО "Улан-Удэстальмост" иск считает необоснованным. Представитель указал, что денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в строительстве должны были быть внесены ООО "РСП" до 1997 г. Договор долевого участия в строительстве от марта 1996 г расторгнут, поскольку ООО "РСП" взыскало сумму предоплаты по решению Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-989/02 от 25.03.2002 г. Доказательств внесения средств АОЗТ "Бакст", в т.ч. ООО "РСП" в строительство жилого дома не имеется.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что согласно договора на долевое строительство жилого дома с пристроенным магазином в 42 квартале Октябрьского района г. Улан-Удэ, заключенного между АОЗТ "Бакст" и ООО "РСП", АОЗТ "Бакст" обязан был построить и передать истцу квартиры: N 20 площадью 84,9 кв. м стоимостью 257 435 руб., N 21 - площадью 69,9 кв. м стоимостью 220 185 руб. Оплата истцом произведена в сумме 487 620 руб., в том числе 11.03.1996 г. - 110 000 руб., 18.03.1996 г. - 240 000 руб., 20.10.2005 г - 138 000 руб. Исходя из стоимости 155 кв. м жилья в сумме 487 620 руб., истец определяет долю в размере 3,8% из соотношения данной площади к общей площади жилого дома 4 110 кв. м. Истец представил расчет доли исходя из стоимости СМР и стоимости 155 кв. м с переводом в сопоставимые цены. По расчету истца стоимость жилого дома в ценах 1991 г составила 1 996 840 руб., стоимость 1 кв. м в ценах 1991 г - 485 руб. 85 коп. Исходя из данного расчета стоимость 155 кв. м по договору от 1996 г. составляет 75 306 руб. в базовых ценах 1991 г, или 3,8% от суммы 1 996 840 руб.
Согласно договору на долевое участие в строительстве 50-квартирного жилого дома с повышенной комфортностью квартир в 42 кв. Октябрьского района г. Улан-Удэ, заключенному в марте 1996 года между ООО "Ремонтно-строительное предприятие" и АОЗТ "Бакст", АОЗТ "Бакст", именуемое в договоре застройщиком, приняло на себя обязательство построить и передать ООО "Ремонтно-строительное предприятие", именуемому дольщиком, две 3-комнатные квартиры, стоимость которых определена сторонами в размере 487 620 деноминированных рублей исходя из договорной стоимости одного квадратного метра общей площади в размере 3 150 деноминированных рублей. Дольщик, в свою очередь, должен принять квартиры и оплатить их стоимость. Окончание строительства определено сторонами в договоре о долевом участии в строительстве в мае 1997 года.
АОЗТ "Бакст" выполняло функции заказчика жилого дома по ул. Шумяцкого, 2 в соответствии с договором о совместном строительстве 59-квартирного жилого дома с пристроенным магазином в 42 микрорайоне г. Улан-Удэ от 04.05.1996 г., заключенного с АО "Улан-Удэстальмост" (л.д. 11. т. 1). По условиям данного договора АОЗТ "Бакст" принимает на себя функции заказчика на строительство жилого дома на земельном участке, предоставленном АОЗТ "Улан-Удэстальмост", согласно решения администрации г. Улан-Удэ от 29.03.1995 г N 138. Срок окончания строительства был предусмотрен июль 1996 г.
Многоквартирный жилой дом с мансардным этажом и пристроенным офисом, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Шумяцкого, д. 2., имеет 77 квартир, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N 31-Ж от 22.12.2006 г.
Требования истца заявлены в отношении указанного объекта.
В соответствии с Постановлением главы администрации г. Улан-Удэ от 29.03.1995 г N 138 земельный участок площадью 0,5 га под строительство многоквартирного жилого дома с пристроенным объектом торговли в Октябрьском районе г. Улан-Удэ предоставлен АО "Улан-Удэстальмост" АО "Мостостройиндустрия".
Уставом Дочернего акционерного общества по производству металлических мостовых конструкций "Улан-Удэстальмост" подтверждается, что АО "Улан-Удэстальмост" создано путем выделения из АО "Мостостройиндустрия".
АОЗТ "Бакст" решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.08.2001 г был признан несостоятельным (банкротом) как отсутствующий должник, открыто конкурсное производство. Решением суда от 12.09.2001 г конкурсным управляющим назначен Оруджев Г.А.О. Определением суда от 29.01.2002 г конкурсное производство завершено. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Бурятии от 05.02.2003 г определение суда от 29.01.2002 г по делу А10-2784/01 о завершении конкурсного производства отменено. Определением суда от 12.02.2003 г конкурсным управляющим АОЗТ "Бакст" назначен Тетерин Н.А.
АОЗТ "Бакст" выполняло функции заказчика-застройщика на основании договора от 04.05.1995 г. о совместном строительстве 59-ти квартирного жилого дома с пристроенным магазином "Овощи-фрукты" в 42 микрорайоне Октябрьского района г. Улан-Удэ, заключенного между АО "Улан-Удэстальмост" и АОЗТ "Бакст". По договору от 23.11.2000, заключенному между АОЗТ "Бакст" и ООО "Крило", АОЗТ "Бакст" передало функции заказчика строительного объекта ООО "Курило". ООО "Курило" приняло на себя обязательство в полном объеме выполнять функции заказчика, связанные со строительством и вводом в эксплуатацию жилого дома, обязанности перед дольщиками-инвесторами, вложившими средства в строительство данного объекта по договорам, заключенным АОЗТ "Бакст", а также обязательства АОЗТ "Бакст" по договору генподряда с ОАО "Жилгражданстрой". Приложением N 1 к договору является справка о внесении дольщиками средств в строительство жилого дома. Среди дольщиков указано ООО "РСП" с внесенной суммой 350 000 руб.
05.02.2001 г. АОЗТ "Бакст" заявил о расторжении договора N 3 от 23.11.2000 г и предложил самостоятельно решать вопросы, связанные со строительством многоквартирного жилого дома в 42 квартале г. Улан-Удэ.
03.03.2002 г АОЗТ "Бакст" обратилось к ЗАО "Улан-Удэстальмост" о перезаключении договора от 04.05.1995 г о совместном строительстве многоквартирного жилого дома с ООО "Курило".
20.03.2001 г ЗАО "Улан-Удэстальмост" передал отведенный ему постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 29.03.1995 г N 138 под строительство многоквартирного жилого дома земельный участок площадью 0,5 га ООО "Курило" и возлагает на него функции заказчика по строительству многоквартирного жилого дома.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что заключение договора обладателем земельного участка, отведенного под строительство жилого дома новым застройщиком, указывает на прекращение договорных отношений с прежним застройщиком.
По условиям договора от 24.11.2000 г АОЗТ "Бакст" передает ООО "Курило" свою часть доли в долевом участии в строительстве жилого дома, предусмотренную договором на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенного между АОЗТ "Бакст" и ОАО "Жилгражданстрой". Согласно п. 2 договора АОЗТ "Бакст" передает ООО "Курило" все права и обязанности, предусмотренные договором от 26.04.1999 г.
В результате указанной сделки АО "Бакст" передал ООО "Курило" функции застройщика и долевое участие в строительстве, которое выражается в будущих расходах по финансированию строительства жилого дома с пристроенным магазином "Овощи-фрукты" в 42 микрорайоне Октябрьского района г. Улан-Удэ, финансирование которых было предусмотрено за счет АОЗТ "Бакст". Согласно расчета долевого участия в строительстве жилого дома общая площадь жилого дома подлежит финансированию ОАО "Жилгражданстрой" в части 1 973, 45 кв. м или 48,6%, АОЗТ "Бакст" (ООО "Курило") 2 086,79 кв. м или 51,4% от общей площади дома, общая площадь, передаваемая АО "Улан-Удэстальмост" согласно договора от 04.05.1005 г - 347,54 кв. м, общая площадь, передаваемая Администрации г. Улан-Удэ согласно договора N 5 от 18.07.1995 г - 76,88 кв. м, итого площадь жилого дома 4 484,66 кв. м.
Решением арбитражного суда Республики Бурятия от 27.12.2005 г по делу N А10-8770/05 в признании договора от 24.11.2000 г., заключенного между АОЗТ "Бакст" и ООО "Курило", недействительным отказано.
В договоре от 23.11.2000 г., как и в договоре от 24.11.2000 г., не имеется сведений о размере произведенных работ по строительству жилого дома на момент передачи функций заказчика.
По представленным в материалы дела доказательствам не представляется возможным определить стоимость объекта на момент передачи и размер долевого участия дольщика ООО "РСП". Согласно справке (приложение N 1 к договору от 23.11.2000 г.) от дольщиков ТЭЦ-1, РСП, ОАО "Жилгражданстрой", Курило Г.В., Сосновский А.И., Турушева К.Н. поступило 5 022 000 руб.
Из документов, представленных согласно ходатайства от 12.03.2007 г., не представляется возможным определить за счет каких средств производились расходы, какова была доля, в частности ООО "РСП", в расходах на строительство.
Судом первой инстанции, в результате оценки представленных в материалы дела доказательств, сделан правильный вывод о том, что акт приемки выполненных работ л.д. 63-76 т. 1 на сумму 1 527 214 руб. в ценах 1991 г., акт освидетельствования незавершенного строительством объекта от 26.03.2003 г., акт приемки незавершенного строительством объекта от 28.03.2003 г. доказательствами выполнения работ не могут являться, так как составлены в 2003 г с участием конкурсного управляющего Тетерина Н.А.
Доказательств перевода долга АОЗТ "Бакст" перед дольщиком ООО "РСП" на ООО "Курило" истцом не представлено (ст. 389, 391 ГК РФ).
В отсутствие допустимых доказательств, судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод об отсутствии доказательств в обоснование доводов истца и АОЗТ "Бакст" о том, что ООО "Курило" были переданы обязательства перед дольщиками.
В 2002 г ООО "РСП" обратилось с иском к АОЗТ "Бакст" о взыскании 350 000 руб. суммы, внесенной по договору на долевое участие в строительстве 50-квартирного жилого дома в 42 квартале г. Улан-Удэ. Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25.03.2002 г по делу N А10-989/02 по иску ООО "РСП" к АОЗТ "Бакст" о возврате суммы предоплаты на строительство дома в сумме 350 000 руб. требования ООО "РСП" удовлетворены, взыскано с АОЗТ "Бакст" в пользу ООО "РСП" 350 000 руб. (л.д. 98 т. 1.).
Учитывая условия договора на долевое участие в строительстве и положения, содержащиеся в пункте 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункте 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" основным обязательством дольщика является оплата построенной застройщиком квартиры. Возможность стать дольщиком без соответствующей оплаты (внесения доли) представленным суду договором не предусмотрена. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Принимая во внимание условия договора, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что, обратившись с иском о взыскании суммы, внесенной оплаты по договору на долевое участие в строительстве, и взыскав данную сумму по решению суда, истец, таким образом, отказался от исполнения договора, фактически отказался от участия в договоре на долевое участие в строительстве с АОЗТ "Бакст".
При этом, довод истца о том, что возврат 350 000 руб. фактически не произведен до настоящего времени и взыскание указанной суммы производилось для отметки в реестре кредиторов должника, судом не принимается в качестве значимого для разрешения вопроса о доле, поскольку правоотношения по договору от марта 1996 г между АОЗТ "Бакст" и ООО "РСП" прекращены в соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ.
Задолженность АОЗТ "Бакст" перед ООО "РСП" отражена в реестре кредиторов АОЗТ "Бакст" в сумме 350 000 руб. Порядок ее погашения регулируется нормами законодательства о несостоятельности (банкротстве).
Судом первой инстанции были обоснованно не приняты во внимание, при разрешении данного спора, доводы истца и АОЗТ "Бакст" о том, что договор между АОЗТ "Бакст" и ООО "РСП" является действующим. Соглашение от 15.02.2005 г между ООО "РСП" и АОЗТ "Бакст" о пролонгации договора от марта 1996 г и замене обязательства по возврату аванса в сумме 350 000 руб. на обязательство по передаче АОЗТ "Бакст" в собственность ООО "РСП" трех квартир после сдачи дома в эксплуатацию не отвечает требованиям действующего законодательства. Данное соглашение не влечет юридических последствий, т.к. в 2005 г. АОЗТ "Бакст" правом распоряжения квартирами в незавершенном строительством жилом доме по ул. Шумяцкого, 2 уже не обладало. Кроме того, на данный момент имелось вступившее в законную силу решение арбитражного суда по делу N А10-989/02.
Квитанция к приходному кассовому ордеру от 20.01.2005 г на сумму 138 000 руб. судом первой инстанции обоснованно не приняты в качестве доказательства внесения оплаты на долевое строительство, поскольку уплата истцом 138 000 руб. предусмотрена соглашением от 15.02.2005 г., которое не влечет юридических последствий для участников договора, т.к. АОЗТ "Бакст" не являлся застройщиком дома на момент подписания этого соглашения.
АОЗТ "Бакст" от требований о признании права на долю в данном объекте отказался. Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 22.12.2006 г по делу N А10-5007/05 производство по иску АОЗТ "Бакст" к ЗАО "Улан-Удэстальмост, ООО "Бест-Плюс" о признании права на долю в незавершенном строительством 50-квартирном жилом доме по адресу г. Улан-Улэ, ул. Шумяцкого, 2, прекращено в соответствии с п. 4 ч. 1. ст. 150 АПК РФ.
В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2004 г незавершенное строительством здание жилого дома, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Шумяцкого, 2 продано ЗАО "Улан-Удэстальмост" покупателю ООО "Бест-Плюс".
Переход права собственности к ООО "Бест Плюс" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2004 г произведен Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Республике Бурятия, о чем в Едином государственном реестре сделана запись N 03-01/23-116/2004-309, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.11.2004 г серия 03 АА N 194075.
Истец, не являясь участником договора на долевое строительство (заинтересованным лицом) не вправе заявлять о ничтожности договора купли-продажи от 10.11.2004 г.
Учитывая положения, содержащиеся в пункте 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункте 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и обстоятельства дела, указывающие на то, что обязательства АОЗТ "Бакст" перед дольщиком ООО "РСП", возникшие из договора на долевое участие в строительстве 50-квартирного жилого дома от марта 1996 г., ООО "Курило" не были переданы, правоотношения по договору от марта 1996 г. между АОЗТ "Бакст" и ООО "РСП" прекращены, требования истца судом первой инстанции были обоснованно оставлены без удовлетворения.
Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда Республики Бурятия от 20.04.2007 г.
Расходы по госпошлине подлежат распределению по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, Арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 апреля 2007 г. по делу N А10-5463/05 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "РСП" из федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 500 руб.
Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Т.В.СТАСЮК
Судьи
К.Ж.ШАРКОВА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)