Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья ФИО11
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Троценко Ю.Ю.
судей Гадиева И.С.
Фроловой Т.Е.
при секретаре Х.Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя В.А.Р. - Б., - на решение... районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований В.А.Р. к В.А.А. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказать за необоснованностью.
Заслушав доклад судьи Гадиева И.С., судебная коллегия
установила:
В.А.Р. обратилась в суд с иском (с последующими изменениями иска) к В.А.А. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, обязании фактически передать квартиру, взыскании денежной суммы за выполнение нотариальных действий. В обоснование заявленных требований указала, что решением... районного суда адрес от дата, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда РБ от дата, установлено, что дата между истцом и П., действующей по доверенности от имени В.А.А., был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, стоимостью... руб. Договор был заключен в порядке ипотечного кредитования, по которому истец оплатила... руб. из собственных средств, а на... руб. ей был предоставлен ипотечный кредит. Для регистрации права собственности на квартиру все необходимые документы были сданы в Управление Росреестра по РБ. Денежные средства в размере... руб. были переданы истцом П. в день подписания договора купли-продажи дата В тот же день был подписан акт приема-передачи квартиры. Однако в настоящее время спорная квартира находится в фактическом пользовании ответчика. До регистрации права на квартиру ответчик В.А.А. в Управление Росреестра по РБ подал заявление о прекращении регистрации договора купли-продажи и забрал сданные документы. В связи с этим регистрация сделки была приостановлена, впоследствии было отказано в государственной регистрации права. дата В.А.А. отменил доверенность на имя П., в которой уполномочивал ее продать указанную выше квартиру. Истец В.А.Р. считает, что ответчик уклоняется от выполнения своих обязанностей, возникших из договора купли-продажи от дата, то есть от государственной регистрации права на спорную квартиру.
Истец просит зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес от В.А.А. к В.А.Р.; обязать В.А.А. фактически передать указанную квартиру В.А.Р.; взыскать с В.А.А. в ее пользу расходы за выполнение нотариальных действий по внесению денежной суммы в депозит нотариуса в размере... руб., а также взыскать государственную пошлину в размере... руб. и... руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере... руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель В.А.Р. - Б., - просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. В качестве доводов указывается, что суд при вынесении решения незаконно сослался на решение... районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которое было отменено кассационным определением Президиума Верховного суда РБ от дата Не согласен с выводом суда о том, что сделка по приобретению спорной квартиры в собственность первоначально заключена между В.А.А. и П. в связи с тем, что между В.А.А. и П. был заключен предварительный договор купли-продажи, который не влечет перехода права собственности на спорную квартиру. В материалах дела отсутствуют какие-либо соглашения об установлении новых сроков заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от дата, следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращены с дата.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав В.А.Р. и ее представителя Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, В.А.А., согласившегося с доводами жалобы о государственной регистрации перехода права собственности, представителя П. - Д., - полагавшего решение суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.
Решение суда должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Обжалуемое решение суда указанным требованиям не соответствует.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Из материалов дела следует, что В.А.А. на праве собственности по состоянию на дата принадлежит квартира по адресу: адрес (л.д. адрес).
В.А.А. дата выдал нотариально удостоверенную доверенность П. с правом продать принадлежащую ему вышеуказанную квартиру.
дата между П., действующей по доверенности от дата за В.А.А., и В.А.Р. заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: адрес, согласно условиям договора квартира переходит в собственность покупателя с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. Цена договора составила... руб., договором предусмотрена оплата стоимости квартиры в сумме... руб. авансом в день подписания договора, ... руб. за счет заемных средств по кредитному договору между В.А.Р. и ОАО "Сбербанк России". Продавец обязался в день подписания договора передать квартиру с составлением передаточного акта, а покупатель обязался принять ее (л.д....).
Актом приема-передачи от дата удостоверено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, также удостоверено, что аванс в размере... руб. получен продавцом до подписания договора купли-продажи (л.д....).
Согласно регистрационному делу... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, отдел в адрес и адрес, в данный отдел для регистрации указанного договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру дата поступили соответствующие заявления представителя В.А.А. - П., и В.А.Р. дата В.А.А. было подано заявление о прекращении государственной регистрации сделки на спорную квартиру, дата им же представлено уведомление об отмене ранее выданной доверенности на имя П. дата государственная регистрация сделки, перехода права собственности на квартиру была приостановлена, а дата отказано в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на спорную квартиру.
Таким образом, из обстоятельств дела следует, что договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: адрес64 между В.А.А. и В.А.Р. был заключен, поскольку был подписан В.А.Р. и П., которая на момент подписания договора имела правомочия на подписание договора от имени В.А.А., оснований, предусмотренных ст. 188 ГК РФ для прекращения доверенности от дата на момент заключения договора, из материалов дела не усматривается. В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная П., непосредственно создала гражданские права и обязанности В.А.А. Стороны достигли соглашения относительно всех существенных условий договора купли-продажи, в том числе относительно предмета договора, цены недвижимости. Договор был частично исполнен сторонами, В.А.Р. передала представителю В.А.А.... руб., между сторонами договора был подписан акт приема-передачи квартиры. Оценив довод П. о том, что со стороны В.А.Р. сделка до конца исполнена не была и... руб. по договору В.А.А. не переданы, судебная коллегия полагает, что данный довод не имеет правового значения для решения вопроса о том, был ли заключен договор купли-продажи, поскольку в соответствии со ст. 486 ГК РФ данное обстоятельство не является основанием для признания договора незаключенным. Кроме того, В.А.Р. в целях обеспечения исполнения обязательства по договору внесла указанную денежную сумму... руб. в депозит нотариуса, что свидетельствует о ее намерении исполнить свои обязательства.
Договор купли-продажи не признан недействительным либо незаключенным в установленном законом порядке, таких встречных требований участники процесса не заявляли.
Вместе с тем, несмотря на то, что договор был заключен, В.А.А. от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к В.А.Р. уклоняется. Кроме того, из обстоятельств дела усматривается, что В.А.А. не исполнил обязанность по договору по фактической передаче квартиры в обладание В.А.Р., поскольку продолжает проживать в ней, доступа в квартиру у В.А.Р. не имеется.
Согласно ч. 1 ст. 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По правилам ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.
На основании ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
При изложенных обстоятельствах суд полагает заявленные требования В.А.Р. об обязании В.А.А. передать ей квартиру и о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру обоснованными.
Согласно постановлению Президиума Верховного суда РБ от дата решение... районного суда г. Уфы РБ от дата отменено ввиду допущенных судом нарушений норм материального и процессуального права.
В этой связи являются необоснованными выводы суда со ссылкой на положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ о том, что решением... районного суда г. Уфы РБ от дата установлено, что дата между П. и В.А.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г.адрес, по которому П. передала В.А.А. денежную сумму... руб., таким образом сделка по приобретению квартиры первоначально заключена между ответчиком В.А.А. и П. до заключения договора купли-продажи спорной квартиры между В.А.А. и В.А.Р., в связи с чем подлежит удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ.
Помимо отмененного решения... районного суда г. Уфы РБ от дата каких-либо доказательств, подтверждающих преимущественное право П. требовать от В.А.А. передать ей спорную квартиру в собственность, материалы гражданского дела не содержат, не представлено таких доказательств также и суду апелляционной инстанции.
Требования В.А.Р. о взыскании с В.А.А.... руб. убытков, которые она понесла в связи с внесением... руб. в депозит нотариуса, судебная коллегия полагает необоснованными по следующим основаниям.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
В соответствии со ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи квартиры по адресу: г. Уфа, ул. Орджоникидзе, ..., В.А.Р. свои обязательства по уплате цены квартиры исполнила частично в сумме... руб., не уплатила по договору... руб.
Согласно выписки из реестра N... для регистрации нотариальных действий нотариуса нотариального округа г. Уфа ФИО8 за.... от В.А.Р. дата принято... руб. в депозит нотариуса для передачи В.А.А. в качестве исполнения обязательств, возникших на основании договора купли-продажи квартиры по адресу: адрес от дата, в связи с уклонением кредитора от принятия исполнения (л.д....).
Между тем, данных, позволяющих судить о том, что В.А.А. уклонялся от принятия исполнения по договору, то есть от получения оставшейся суммы... руб., материалы дела не содержат. В суде апелляционной инстанции В.А.Р. подтвердила, что с В.А.А. после заключения договора она на контакт не выходила, деньги... руб. получить не предлагала.
При изложенных обстоятельствах исковые требования о взыскании убытков, обусловленных внесением денежных средств в депозит нотариуса, удовлетворению не подлежат.
В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В.А.Р. заявлена к взысканию сумма расходов на оплату услуг представителя... руб. Судебная коллегия, принимая во внимание сложность дела, объем выполненной работы считает подлежащей к взысканию в разумных пределах с В.А.А.... руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с В.А.А. в пользу В.А.Р. подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии со ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Судебная коллегия полагает, что поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение... районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата отменить.
Принять по делу новое решение.
"Исковые требования В.А.Р. к В.А.А. удовлетворить частично.
Зарегистрировать переход права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью... кв. м, жилой площадью... кв. м, расположенную на... этаже...-этажного жилого дома по адресу: адрес, от В.А.А. ФИО21, дата года рождения, к В.А.Р. ФИО23, дата года рождения, на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между В.А.А. ФИО20 в лице П. ФИО22, действующей на основании доверенности, и В.А.Р. ФИО19.
Обязать В.А.А. ФИО18 передать квартиру, расположенную по адресу: адрес, В.А.Р. ФИО24.
Взыскать с В.А.А. ФИО17 в пользу В.А.Р. ФИО16 расходы на оплату услуг представителя в сумме... руб. и... руб. в счет возмещения уплаченной государственной пошлины.
Отказать в удовлетворении исковых требований В.А.Р. к В.А.А. о взыскании денежной суммы в размере... руб.".
Председательствующий
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
Судьи
И.С.ГАДИЕВ
Т.Е.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 18.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8178/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. по делу N 33-8178/13
судья ФИО11
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Троценко Ю.Ю.
судей Гадиева И.С.
Фроловой Т.Е.
при секретаре Х.Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя В.А.Р. - Б., - на решение... районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований В.А.Р. к В.А.А. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказать за необоснованностью.
Заслушав доклад судьи Гадиева И.С., судебная коллегия
установила:
В.А.Р. обратилась в суд с иском (с последующими изменениями иска) к В.А.А. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, обязании фактически передать квартиру, взыскании денежной суммы за выполнение нотариальных действий. В обоснование заявленных требований указала, что решением... районного суда адрес от дата, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда РБ от дата, установлено, что дата между истцом и П., действующей по доверенности от имени В.А.А., был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, стоимостью... руб. Договор был заключен в порядке ипотечного кредитования, по которому истец оплатила... руб. из собственных средств, а на... руб. ей был предоставлен ипотечный кредит. Для регистрации права собственности на квартиру все необходимые документы были сданы в Управление Росреестра по РБ. Денежные средства в размере... руб. были переданы истцом П. в день подписания договора купли-продажи дата В тот же день был подписан акт приема-передачи квартиры. Однако в настоящее время спорная квартира находится в фактическом пользовании ответчика. До регистрации права на квартиру ответчик В.А.А. в Управление Росреестра по РБ подал заявление о прекращении регистрации договора купли-продажи и забрал сданные документы. В связи с этим регистрация сделки была приостановлена, впоследствии было отказано в государственной регистрации права. дата В.А.А. отменил доверенность на имя П., в которой уполномочивал ее продать указанную выше квартиру. Истец В.А.Р. считает, что ответчик уклоняется от выполнения своих обязанностей, возникших из договора купли-продажи от дата, то есть от государственной регистрации права на спорную квартиру.
Истец просит зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес от В.А.А. к В.А.Р.; обязать В.А.А. фактически передать указанную квартиру В.А.Р.; взыскать с В.А.А. в ее пользу расходы за выполнение нотариальных действий по внесению денежной суммы в депозит нотариуса в размере... руб., а также взыскать государственную пошлину в размере... руб. и... руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере... руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель В.А.Р. - Б., - просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. В качестве доводов указывается, что суд при вынесении решения незаконно сослался на решение... районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которое было отменено кассационным определением Президиума Верховного суда РБ от дата Не согласен с выводом суда о том, что сделка по приобретению спорной квартиры в собственность первоначально заключена между В.А.А. и П. в связи с тем, что между В.А.А. и П. был заключен предварительный договор купли-продажи, который не влечет перехода права собственности на спорную квартиру. В материалах дела отсутствуют какие-либо соглашения об установлении новых сроков заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от дата, следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращены с дата.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав В.А.Р. и ее представителя Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, В.А.А., согласившегося с доводами жалобы о государственной регистрации перехода права собственности, представителя П. - Д., - полагавшего решение суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.
Решение суда должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Обжалуемое решение суда указанным требованиям не соответствует.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Из материалов дела следует, что В.А.А. на праве собственности по состоянию на дата принадлежит квартира по адресу: адрес (л.д. адрес).
В.А.А. дата выдал нотариально удостоверенную доверенность П. с правом продать принадлежащую ему вышеуказанную квартиру.
дата между П., действующей по доверенности от дата за В.А.А., и В.А.Р. заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: адрес, согласно условиям договора квартира переходит в собственность покупателя с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. Цена договора составила... руб., договором предусмотрена оплата стоимости квартиры в сумме... руб. авансом в день подписания договора, ... руб. за счет заемных средств по кредитному договору между В.А.Р. и ОАО "Сбербанк России". Продавец обязался в день подписания договора передать квартиру с составлением передаточного акта, а покупатель обязался принять ее (л.д....).
Актом приема-передачи от дата удостоверено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, также удостоверено, что аванс в размере... руб. получен продавцом до подписания договора купли-продажи (л.д....).
Согласно регистрационному делу... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, отдел в адрес и адрес, в данный отдел для регистрации указанного договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру дата поступили соответствующие заявления представителя В.А.А. - П., и В.А.Р. дата В.А.А. было подано заявление о прекращении государственной регистрации сделки на спорную квартиру, дата им же представлено уведомление об отмене ранее выданной доверенности на имя П. дата государственная регистрация сделки, перехода права собственности на квартиру была приостановлена, а дата отказано в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на спорную квартиру.
Таким образом, из обстоятельств дела следует, что договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: адрес64 между В.А.А. и В.А.Р. был заключен, поскольку был подписан В.А.Р. и П., которая на момент подписания договора имела правомочия на подписание договора от имени В.А.А., оснований, предусмотренных ст. 188 ГК РФ для прекращения доверенности от дата на момент заключения договора, из материалов дела не усматривается. В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная П., непосредственно создала гражданские права и обязанности В.А.А. Стороны достигли соглашения относительно всех существенных условий договора купли-продажи, в том числе относительно предмета договора, цены недвижимости. Договор был частично исполнен сторонами, В.А.Р. передала представителю В.А.А.... руб., между сторонами договора был подписан акт приема-передачи квартиры. Оценив довод П. о том, что со стороны В.А.Р. сделка до конца исполнена не была и... руб. по договору В.А.А. не переданы, судебная коллегия полагает, что данный довод не имеет правового значения для решения вопроса о том, был ли заключен договор купли-продажи, поскольку в соответствии со ст. 486 ГК РФ данное обстоятельство не является основанием для признания договора незаключенным. Кроме того, В.А.Р. в целях обеспечения исполнения обязательства по договору внесла указанную денежную сумму... руб. в депозит нотариуса, что свидетельствует о ее намерении исполнить свои обязательства.
Договор купли-продажи не признан недействительным либо незаключенным в установленном законом порядке, таких встречных требований участники процесса не заявляли.
Вместе с тем, несмотря на то, что договор был заключен, В.А.А. от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к В.А.Р. уклоняется. Кроме того, из обстоятельств дела усматривается, что В.А.А. не исполнил обязанность по договору по фактической передаче квартиры в обладание В.А.Р., поскольку продолжает проживать в ней, доступа в квартиру у В.А.Р. не имеется.
Согласно ч. 1 ст. 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По правилам ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.
На основании ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
При изложенных обстоятельствах суд полагает заявленные требования В.А.Р. об обязании В.А.А. передать ей квартиру и о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру обоснованными.
Согласно постановлению Президиума Верховного суда РБ от дата решение... районного суда г. Уфы РБ от дата отменено ввиду допущенных судом нарушений норм материального и процессуального права.
В этой связи являются необоснованными выводы суда со ссылкой на положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ о том, что решением... районного суда г. Уфы РБ от дата установлено, что дата между П. и В.А.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г.адрес, по которому П. передала В.А.А. денежную сумму... руб., таким образом сделка по приобретению квартиры первоначально заключена между ответчиком В.А.А. и П. до заключения договора купли-продажи спорной квартиры между В.А.А. и В.А.Р., в связи с чем подлежит удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ.
Помимо отмененного решения... районного суда г. Уфы РБ от дата каких-либо доказательств, подтверждающих преимущественное право П. требовать от В.А.А. передать ей спорную квартиру в собственность, материалы гражданского дела не содержат, не представлено таких доказательств также и суду апелляционной инстанции.
Требования В.А.Р. о взыскании с В.А.А.... руб. убытков, которые она понесла в связи с внесением... руб. в депозит нотариуса, судебная коллегия полагает необоснованными по следующим основаниям.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
В соответствии со ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи квартиры по адресу: г. Уфа, ул. Орджоникидзе, ..., В.А.Р. свои обязательства по уплате цены квартиры исполнила частично в сумме... руб., не уплатила по договору... руб.
Согласно выписки из реестра N... для регистрации нотариальных действий нотариуса нотариального округа г. Уфа ФИО8 за.... от В.А.Р. дата принято... руб. в депозит нотариуса для передачи В.А.А. в качестве исполнения обязательств, возникших на основании договора купли-продажи квартиры по адресу: адрес от дата, в связи с уклонением кредитора от принятия исполнения (л.д....).
Между тем, данных, позволяющих судить о том, что В.А.А. уклонялся от принятия исполнения по договору, то есть от получения оставшейся суммы... руб., материалы дела не содержат. В суде апелляционной инстанции В.А.Р. подтвердила, что с В.А.А. после заключения договора она на контакт не выходила, деньги... руб. получить не предлагала.
При изложенных обстоятельствах исковые требования о взыскании убытков, обусловленных внесением денежных средств в депозит нотариуса, удовлетворению не подлежат.
В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В.А.Р. заявлена к взысканию сумма расходов на оплату услуг представителя... руб. Судебная коллегия, принимая во внимание сложность дела, объем выполненной работы считает подлежащей к взысканию в разумных пределах с В.А.А.... руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с В.А.А. в пользу В.А.Р. подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии со ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Судебная коллегия полагает, что поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение... районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата отменить.
Принять по делу новое решение.
"Исковые требования В.А.Р. к В.А.А. удовлетворить частично.
Зарегистрировать переход права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью... кв. м, жилой площадью... кв. м, расположенную на... этаже...-этажного жилого дома по адресу: адрес, от В.А.А. ФИО21, дата года рождения, к В.А.Р. ФИО23, дата года рождения, на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между В.А.А. ФИО20 в лице П. ФИО22, действующей на основании доверенности, и В.А.Р. ФИО19.
Обязать В.А.А. ФИО18 передать квартиру, расположенную по адресу: адрес, В.А.Р. ФИО24.
Взыскать с В.А.А. ФИО17 в пользу В.А.Р. ФИО16 расходы на оплату услуг представителя в сумме... руб. и... руб. в счет возмещения уплаченной государственной пошлины.
Отказать в удовлетворении исковых требований В.А.Р. к В.А.А. о взыскании денежной суммы в размере... руб.".
Председательствующий
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
Судьи
И.С.ГАДИЕВ
Т.Е.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)