Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу адвоката коллегии адвокатов N 1 Чернякова Ивана Георгиевича (далее - адвокат Черняков И.Г.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2013 по делу N А76-24895/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Областное государственное унитарное предприятие "Областная казна" (далее - предприятие "Областная казна") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к адвокату Чернякову И.Г. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 40 545 руб. 04 коп., пеней в размере 440 руб. 42 коп., всего 40 985 руб. 46 коп.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 15.04.2013 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство промышленности и природных ресурсов).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2013 (судья Писаренко Е.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе адвокат Черняков И.Г. просит указанные судебные акты отменить. По мнению заявителя кассационной жалобы, судами нарушена ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, которым, по мнению заявителя, является Челябинская область как субъект Российской Федерации, а не предприятие "Областная казна". В обоснование довода о том, что предприятие "Областная казна" не является новым арендодателем адвокат Черняков И.Г. указывает на неправильное применение судами п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Поскольку, по мнению адвоката Чернякова И.Г., собственник сдаваемого в аренду имущества не менялся, соответственно, судами применена, не подлежащая применению ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Заявитель жалобы также считает, что право хозяйственного ведения у предприятия "Областная казна" не возникло по причине отсутствия фактической передачи имущества, находящегося в аренде у ответчика. На момент предоставления истцу права хозяйственного ведения договор аренды с ответчиком уже был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, предприятие "Областная казна" получило имущество, обремененное арендой. Адвокат Черняков И.Г. указывает на то, что судами не дана надлежащая оценка распоряжению Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 23.12.2010 N 1574-Р "О закреплении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Косарева, 2 и ул. Витебская, 2, за предприятием "Областная казна" на праве хозяйственного ведения", акту приема-передачи от 23.12.2010. Заявитель жалобы ссылается на несправедливость вынесенных судебных актов, в соответствии с которыми, ответчик должен уплатить второй раз сумму арендной платы лицу, которому собственник делегировал право хозяйственного ведения, причем собственник имущества не менялся.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, субъекту Российской Федерации - Челябинской области на праве собственности с 11.03.2004 принадлежит нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, д. 2, (свидетельство о государственной регистрации права от 11.03.2004).
Между Министерством промышленности и природных ресурсов (арендодатель) и адвокатом Черняковым И.Г. (арендатор) 01.04.2010 заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества N 557-р, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду - временное пользование и владение нежилые помещения - литера А, 3 этаж - поз. 6, 7; 4 этаж - поз. 2, 3, общей площадью 82 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, согласно копии поэтажного плана Областного государственного унитарного предприятия "Обл. ЦТИ" от 30.01.2002.
Срок действия договора аренды определен с 01.04.2010 по 01.04.2015 (п. 1.3 договора).
Имущество передается арендатору по акту (приложение N 2) в соответствии с техническим назначением помещения (п. 1.5 договора).
Согласно п. 2.1.1 договора арендатор обязуется в 10-дневный срок после подписания договора принять по двухстороннему акту приема-передачи имущество (приложение 2), указанное в п. 1.1 договора, и использовать его исключительно в целях, предусмотренных п. 1.5 договора.
В соответствии с п. 3.2, 3.5 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (п. 3.1 договора). Арендная плата в размере 100% перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет. Арендная плата не включает в себя оплату за эксплуатационные и иные административно-хозяйственные услуги, которые производятся по отдельному договору с арендодателем.
В силу п. 4.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы, предусмотренной договором, арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации с суммы долга за каждый день просрочки на расчетный счет, указанный в п. 3.2 договора.
В приложении к договору сторонами произведен расчет арендной платы за пользование недвижимым имуществом, согласно которому арендная плата в месяц составила 8 590 руб. 05 коп.
По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.04.2010 указанное имущество передано арендатору.
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-р за предприятием "Областная казна" закреплено на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, и утверждены акты приема-передачи от 23.12.2010 N 1 - 11.
По акту приема-передачи здания (сооружения) от 23.12.2010 N 11 указанное недвижимое имущество передано предприятию "Областная казна".
Государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия "Областная казна" на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, произведена Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 11.02.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2011).
Предприятие "Областная казна" 25.04.2012 направило в адрес адвоката Чернякова И.Г. уведомление N 325/05 о закреплении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Косарева, 2 и ул. Витебская, 2, за предприятием "Областная казна" на праве хозяйственного ведения в соответствии с распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-Р и об осуществлении государственной регистрации права. Предприятие просило арендатора подписать и скрепить печатью соглашение от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в течение 7 дней с момента получения уведомления и возвратить соглашение в адрес предприятия "Областная казна".
Указанное уведомление направлено 25.04.2012 в адрес адвоката Чернякова И.Г.
Повторное уведомление о необходимости подписания соглашения от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в адрес адвоката Чернякова И.Г. предприятие "Областная казна" направило 20.07.2012, которое получено лично Черняковым И.Г. 23.07.2012.
Истцом в адрес Министерства промышленности и природных ресурсов 03.09.2012 направлено письмо N 666/05 с просьбой считать невыясненными и не принимать от адвоката Чернякова И.Г. перечисления, поступающие в областной бюджет по договору аренды N 557-р.
Из квитанций от 07.04.2011 на сумму 77 314 руб. 50 коп., от 10.08.2011 на сумму 14 500 руб., от 19.08.2011 на сумму 80 000 руб., от 05.02.2013 на сумму 34 400 руб. усматривается перечисление Черняковым И.Г. арендных платежей по договору аренды от 21.04.2011 N 557-р на счет Министерства промышленности и природных ресурсов.
Истцом 20.03.2013 в адрес ответчика направлено письмо с требованием дать согласие или отказ на расторжение договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2010 N 557-р, а также оплатить задолженность и неустойку.
Предприятие "Областная казна", ссылаясь на несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за период с августа по ноябрь 2012 года, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что право требования по обязательству, предусмотренному договором аренды, перешло к новому арендодателю - предприятию "Областная казна" с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения 11.02.2011. Установив, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком в пользу истца надлежащим образом не исполнены, суд признал требования о взыскании 40 545 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с августа по ноябрь 2012 года подлежащими удовлетворению. Поскольку нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей установлено, суд пришел к выводу, что неустойка по п. 4.2 договора аренды в размере 440 руб. 42 коп. за период с 10.09.2012 по 01.12.2012 начислена правомерно. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив в силе решение суда.
В соответствии со ст. 606, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав договор аренды от 01.04.2010 N 557-Р на соответствие его содержания о согласовании объекта аренды, размера арендной платы требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил отсутствие оснований считать его незаключенным. Поскольку договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, в силу п. 2 ст. 651 и ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. Содержание договора также соответствует положениям гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции не усмотрел.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судами нарушена ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и применена не подлежащая применению ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
В пункте 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" указано, что распоряжение движимым и недвижимым имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, осуществляется государственным предприятием.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 3 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку в федеральном законе, в частности в ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом.
На основании приведенных норм права и разъяснений, судами сделан обоснованный вывод о том, что если недвижимое имущество закреплено собственником за государственным предприятием на праве хозяйственного ведения, арендодателем указанного имущества может быть только само предприятие. Судами также правильно применены положения п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Довод заявителя жалобы о том, что суд ошибочно счел, что со дня государственной регистрации права хозяйственного ведения истца (11.02.2011) произошла смена арендодателя, на основании чего сделал неправильный вывод о необходимости уплаты арендных платежей предприятию "Областная казна", также отклоняется судом кассационной инстанции.
Право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1, 2 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент исследуемых правоотношений, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Согласно правовому подходу, изложенному в абз. 2 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу абз. 5 п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента их государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права право хозяйственного ведения на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, зарегистрировано за предприятием "Областная казна" 11.02.2011. Соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что со дня государственной регистрации права хозяйственного ведения истца (11.02.2011), последний получил право требовать от ответчика уплаты арендной платы по договору аренды от 01.04.2010, является верным.
Заявитель кассационной жалобы также указывает на то, что арендуемое ответчиком имущество по договору аренды от 01.04.2010 не передавалось предприятию "Областная казна" и не могло быть передано. Данный довод проанализирован судом апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка. Так, судом указано, что отсутствие фактической передачи недвижимого имущества предприятию не означает, что право хозяйственного ведения на него не возникло. В силу предписания п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации у Министерства промышленности и природных ресурсов отсутствовала возможность изъять сдаваемое в аренду помещение у адвоката Чернякова И.Г. и вручить его истцу. Обратное означало бы необходимость расторжения договора аренды. Обстоятельства настоящего спора свидетельствует о том, что после закрепления имущества, предоставленного в аренду адвокату Чернякову И.Г. по договору аренды от 01.04.2010 N 557-р, заключенному с Министерством промышленности и природных ресурсов, за предприятием "Областная казна" на праве хозяйственного ведения, к последнему перешли права и обязанности арендодателя имущества, а Министерство промышленности и природных ресурсов перестало быть стороной по договору аренды.
В отношении обстоятельств перечисления адвокатом Черняковым И.Г. арендной платы Министерству промышленности и природных ресурсов и установления надлежащего исполнения обязательства адвокатом Черняковым И.Г. судом апелляционной инстанции верно определено, что необходимо установить обстоятельства извещения арендатора о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения.
Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (п. 3 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что письмами от 25.04.2012 и 20.07.2012 предприятие "Областная казна" уведомило адвоката Чернякова И.Г. о необходимости перечисления арендной платы новому собственнику. Кроме того, письмо от 20.07.2012 получено адвокатом Черняковым И.Г. лично, о чем свидетельствует его подпись в получении.
При установленных обстоятельствах и исходя из указанных норм права и разъяснений основания полагать, что судами сделан неправильный вывод об обоснованности исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды от 01.04.2010 N 557-р за период с августа по ноябрь 2012 года в сумме 40 545 руб. 04 коп., у суда кассационной инстанции отсутствуют.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Поскольку договор аренды от 01.04.2010 N 557-р является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Так как ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, взыскание штрафа в размере 440 руб. 42 коп. за период с 10.09.2012 по 01.12.2012 произведено обоснованно.
Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2013 по делу N А76-24895/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу адвоката коллегии адвокатов N 1 Чернякова Ивана Георгиевича - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 07.11.2013 N Ф09-10057/13 ПО ДЕЛУ N А76-24895/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2013 г. N Ф09-10057/13
Дело N А76-24895/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу адвоката коллегии адвокатов N 1 Чернякова Ивана Георгиевича (далее - адвокат Черняков И.Г.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2013 по делу N А76-24895/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Областное государственное унитарное предприятие "Областная казна" (далее - предприятие "Областная казна") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к адвокату Чернякову И.Г. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 40 545 руб. 04 коп., пеней в размере 440 руб. 42 коп., всего 40 985 руб. 46 коп.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 15.04.2013 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство промышленности и природных ресурсов).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2013 (судья Писаренко Е.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе адвокат Черняков И.Г. просит указанные судебные акты отменить. По мнению заявителя кассационной жалобы, судами нарушена ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, которым, по мнению заявителя, является Челябинская область как субъект Российской Федерации, а не предприятие "Областная казна". В обоснование довода о том, что предприятие "Областная казна" не является новым арендодателем адвокат Черняков И.Г. указывает на неправильное применение судами п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Поскольку, по мнению адвоката Чернякова И.Г., собственник сдаваемого в аренду имущества не менялся, соответственно, судами применена, не подлежащая применению ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Заявитель жалобы также считает, что право хозяйственного ведения у предприятия "Областная казна" не возникло по причине отсутствия фактической передачи имущества, находящегося в аренде у ответчика. На момент предоставления истцу права хозяйственного ведения договор аренды с ответчиком уже был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, предприятие "Областная казна" получило имущество, обремененное арендой. Адвокат Черняков И.Г. указывает на то, что судами не дана надлежащая оценка распоряжению Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 23.12.2010 N 1574-Р "О закреплении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Косарева, 2 и ул. Витебская, 2, за предприятием "Областная казна" на праве хозяйственного ведения", акту приема-передачи от 23.12.2010. Заявитель жалобы ссылается на несправедливость вынесенных судебных актов, в соответствии с которыми, ответчик должен уплатить второй раз сумму арендной платы лицу, которому собственник делегировал право хозяйственного ведения, причем собственник имущества не менялся.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, субъекту Российской Федерации - Челябинской области на праве собственности с 11.03.2004 принадлежит нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, д. 2, (свидетельство о государственной регистрации права от 11.03.2004).
Между Министерством промышленности и природных ресурсов (арендодатель) и адвокатом Черняковым И.Г. (арендатор) 01.04.2010 заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества N 557-р, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду - временное пользование и владение нежилые помещения - литера А, 3 этаж - поз. 6, 7; 4 этаж - поз. 2, 3, общей площадью 82 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, согласно копии поэтажного плана Областного государственного унитарного предприятия "Обл. ЦТИ" от 30.01.2002.
Срок действия договора аренды определен с 01.04.2010 по 01.04.2015 (п. 1.3 договора).
Имущество передается арендатору по акту (приложение N 2) в соответствии с техническим назначением помещения (п. 1.5 договора).
Согласно п. 2.1.1 договора арендатор обязуется в 10-дневный срок после подписания договора принять по двухстороннему акту приема-передачи имущество (приложение 2), указанное в п. 1.1 договора, и использовать его исключительно в целях, предусмотренных п. 1.5 договора.
В соответствии с п. 3.2, 3.5 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (п. 3.1 договора). Арендная плата в размере 100% перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет. Арендная плата не включает в себя оплату за эксплуатационные и иные административно-хозяйственные услуги, которые производятся по отдельному договору с арендодателем.
В силу п. 4.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы, предусмотренной договором, арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации с суммы долга за каждый день просрочки на расчетный счет, указанный в п. 3.2 договора.
В приложении к договору сторонами произведен расчет арендной платы за пользование недвижимым имуществом, согласно которому арендная плата в месяц составила 8 590 руб. 05 коп.
По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.04.2010 указанное имущество передано арендатору.
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-р за предприятием "Областная казна" закреплено на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, и утверждены акты приема-передачи от 23.12.2010 N 1 - 11.
По акту приема-передачи здания (сооружения) от 23.12.2010 N 11 указанное недвижимое имущество передано предприятию "Областная казна".
Государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия "Областная казна" на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, произведена Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 11.02.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2011).
Предприятие "Областная казна" 25.04.2012 направило в адрес адвоката Чернякова И.Г. уведомление N 325/05 о закреплении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Косарева, 2 и ул. Витебская, 2, за предприятием "Областная казна" на праве хозяйственного ведения в соответствии с распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-Р и об осуществлении государственной регистрации права. Предприятие просило арендатора подписать и скрепить печатью соглашение от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в течение 7 дней с момента получения уведомления и возвратить соглашение в адрес предприятия "Областная казна".
Указанное уведомление направлено 25.04.2012 в адрес адвоката Чернякова И.Г.
Повторное уведомление о необходимости подписания соглашения от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в адрес адвоката Чернякова И.Г. предприятие "Областная казна" направило 20.07.2012, которое получено лично Черняковым И.Г. 23.07.2012.
Истцом в адрес Министерства промышленности и природных ресурсов 03.09.2012 направлено письмо N 666/05 с просьбой считать невыясненными и не принимать от адвоката Чернякова И.Г. перечисления, поступающие в областной бюджет по договору аренды N 557-р.
Из квитанций от 07.04.2011 на сумму 77 314 руб. 50 коп., от 10.08.2011 на сумму 14 500 руб., от 19.08.2011 на сумму 80 000 руб., от 05.02.2013 на сумму 34 400 руб. усматривается перечисление Черняковым И.Г. арендных платежей по договору аренды от 21.04.2011 N 557-р на счет Министерства промышленности и природных ресурсов.
Истцом 20.03.2013 в адрес ответчика направлено письмо с требованием дать согласие или отказ на расторжение договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2010 N 557-р, а также оплатить задолженность и неустойку.
Предприятие "Областная казна", ссылаясь на несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за период с августа по ноябрь 2012 года, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что право требования по обязательству, предусмотренному договором аренды, перешло к новому арендодателю - предприятию "Областная казна" с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения 11.02.2011. Установив, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком в пользу истца надлежащим образом не исполнены, суд признал требования о взыскании 40 545 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с августа по ноябрь 2012 года подлежащими удовлетворению. Поскольку нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей установлено, суд пришел к выводу, что неустойка по п. 4.2 договора аренды в размере 440 руб. 42 коп. за период с 10.09.2012 по 01.12.2012 начислена правомерно. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив в силе решение суда.
В соответствии со ст. 606, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав договор аренды от 01.04.2010 N 557-Р на соответствие его содержания о согласовании объекта аренды, размера арендной платы требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил отсутствие оснований считать его незаключенным. Поскольку договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, в силу п. 2 ст. 651 и ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. Содержание договора также соответствует положениям гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции не усмотрел.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судами нарушена ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и применена не подлежащая применению ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
В пункте 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" указано, что распоряжение движимым и недвижимым имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, осуществляется государственным предприятием.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 3 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку в федеральном законе, в частности в ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом.
На основании приведенных норм права и разъяснений, судами сделан обоснованный вывод о том, что если недвижимое имущество закреплено собственником за государственным предприятием на праве хозяйственного ведения, арендодателем указанного имущества может быть только само предприятие. Судами также правильно применены положения п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Довод заявителя жалобы о том, что суд ошибочно счел, что со дня государственной регистрации права хозяйственного ведения истца (11.02.2011) произошла смена арендодателя, на основании чего сделал неправильный вывод о необходимости уплаты арендных платежей предприятию "Областная казна", также отклоняется судом кассационной инстанции.
Право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1, 2 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент исследуемых правоотношений, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Согласно правовому подходу, изложенному в абз. 2 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу абз. 5 п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента их государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права право хозяйственного ведения на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, зарегистрировано за предприятием "Областная казна" 11.02.2011. Соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что со дня государственной регистрации права хозяйственного ведения истца (11.02.2011), последний получил право требовать от ответчика уплаты арендной платы по договору аренды от 01.04.2010, является верным.
Заявитель кассационной жалобы также указывает на то, что арендуемое ответчиком имущество по договору аренды от 01.04.2010 не передавалось предприятию "Областная казна" и не могло быть передано. Данный довод проанализирован судом апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка. Так, судом указано, что отсутствие фактической передачи недвижимого имущества предприятию не означает, что право хозяйственного ведения на него не возникло. В силу предписания п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации у Министерства промышленности и природных ресурсов отсутствовала возможность изъять сдаваемое в аренду помещение у адвоката Чернякова И.Г. и вручить его истцу. Обратное означало бы необходимость расторжения договора аренды. Обстоятельства настоящего спора свидетельствует о том, что после закрепления имущества, предоставленного в аренду адвокату Чернякову И.Г. по договору аренды от 01.04.2010 N 557-р, заключенному с Министерством промышленности и природных ресурсов, за предприятием "Областная казна" на праве хозяйственного ведения, к последнему перешли права и обязанности арендодателя имущества, а Министерство промышленности и природных ресурсов перестало быть стороной по договору аренды.
В отношении обстоятельств перечисления адвокатом Черняковым И.Г. арендной платы Министерству промышленности и природных ресурсов и установления надлежащего исполнения обязательства адвокатом Черняковым И.Г. судом апелляционной инстанции верно определено, что необходимо установить обстоятельства извещения арендатора о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения.
Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (п. 3 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что письмами от 25.04.2012 и 20.07.2012 предприятие "Областная казна" уведомило адвоката Чернякова И.Г. о необходимости перечисления арендной платы новому собственнику. Кроме того, письмо от 20.07.2012 получено адвокатом Черняковым И.Г. лично, о чем свидетельствует его подпись в получении.
При установленных обстоятельствах и исходя из указанных норм права и разъяснений основания полагать, что судами сделан неправильный вывод об обоснованности исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды от 01.04.2010 N 557-р за период с августа по ноябрь 2012 года в сумме 40 545 руб. 04 коп., у суда кассационной инстанции отсутствуют.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Поскольку договор аренды от 01.04.2010 N 557-р является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Так как ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, взыскание штрафа в размере 440 руб. 42 коп. за период с 10.09.2012 по 01.12.2012 произведено обоснованно.
Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2013 по делу N А76-24895/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу адвоката коллегии адвокатов N 1 Чернякова Ивана Георгиевича - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)