Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Тихоновой В.К., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - общество с ограниченной ответственностью "МОНА" - Рыжова Н.А., доверенность от 28.02.2013 б/н;
- от ответчика - индивидуальный предприниматель Кюрджиев Нодари Георгиевич - Стребкова И.В., доверенность от 14.01.2013 б/н,
рассмотрев 29 августа 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МОНА"
на решение от 07 марта 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.
на постановление от 30 апреля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Савенковым О.В., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.
по иску ООО "МОНА" (ИНН 5003101197, ОГРН 1125003004631)
к индивидуальному предпринимателю Курджиеву Н.Г. (ИНН 770400927812, ОГРНИП 306770000438311)
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности в размере 123.570 руб., обязании подписать акт сверки, акт приема-передачи помещения,
установил:
ООО "МОНА" (далее по тексту - арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Кюрджиеву Нодари Георгиевичу (далее по тексту - арендодатель, ответчик) о расторжении договора аренды от 27.06.2012 N В22а/12 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по передаче объекта аренды, а также невозможностью осуществления коммерческой деятельности в занимаемом помещении, взыскании задолженности в размере 123.570 руб., составляющем сумму обеспечительного платежа, а также обязании подписать акт сверки и акт приема-передачи помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 марта 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 года, в удовлетворении иска отказано полностью.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ООО "МОНА" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 07 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов обеих инстанций сделаны без учета того, что истцу (арендатору) было передано арендодателем иное помещение, нежели предусмотренное договором аренды; ООО "МОНА" данным помещением не пользовалось и через месяц после заключения договора аренды в порядке статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявило требование о досрочном расторжении договора аренды. Также заявитель кассационной жалобы обращает внимание на то, что был нарушен срок передачи объекта аренды - помещения арендатору.
В судебном заседании суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлен.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком 27.06.2012 г. заключен договор аренды нежилых помещений N В22а/12. По условиям данного договора ответчик обязался передать истцу, принадлежащее ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 77 АН 627295 от 01.12.2011 г.), в аренду для торговли мужской и женской одеждой помещение N 20 общей площадью 19,9 кв. м (в соответствии с документами технической инвентаризации и кадастрового учета (БТИ), выданным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ") на первом этаже нежилого здания торгового комплекса по адресу: г. Москва, Северное Бутово, б-р Дмитрия Донского, д. 1, а истец обязался принять и оплачивать его использование (арендную плату) в порядке и на условиях, установленных указанным договором.
Согласно п. 1.5 договора, площадь помещения для целей расчета арендной платы составляет 26,2 кв. м.
Как указали суды, факт передачи ответчику объекта аренды подтверждается подписями представителей сторон в акте передачи помещения от 27.06.2012 г., удостоверенными печатями истца и ответчика.
Указанным актом истцом принят объект аренды - нежилое помещение В22А (комната 20) общей площадью 26,2 кв. м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Москва, б-р Дмитрия Донского, д. 1. Претензий к состоянию помещения не имеется.
Согласно пункту 2.1 договора аренды, срок действия договора 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, в связи с чем, государственная регистрация договора аренды N В22в/12 от 27.06.2012 г. не требовалась.
Пунктом 6.3 договора аренды истцу предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях: если истец был лишен возможности использовать помещение по вине ответчика в течение более чем 30 рабочих дней подряд вследствие препятствования ответчиком истцу в доступе в помещение, а также вследствие отсутствия всех либо какой-либо части коммунальных услуг (п. 6.3.1 договора); если ответчик нарушает срок передачи истцу помещения, указанный в п. 2.2 договора (п. 6.3.2 договора).
Истцом, на основании указанного пункта договора, направлено в адрес ответчика письмо от 04.09.2012 г. с просьбой о расторжении договора аренды N В22а/12 от 27.06.2012 г. с 22.09.2012 г. в связи с дополнительной оплатой за уборку помещения и невозможностью привоза товара течение рабочего дня.
Ответчик в расторжении договора аренды отказал, что подтверждается письмом от 04.09.2012 г., от 05.09.2012 г. и исх. N 235/12 от 07.09.2012 г.
Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из отсутствия оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендатора.
Суды пришли к выводу, что истцом в качестве основания досрочного расторжения договора указано на необходимость дополнительной оплаты за уборку помещения и невозможность привоза товара в течение рабочего дня, а также на то обстоятельство, что нежилое помещение N 20 не передано истцу по акту приема-передачи.
В то же время, как установили суды, в соответствии с материалами дела объект аренды передан истцу по акту приема передачи.
Согласно п. 3.13. договора аренды уборка и охрана помещения оплачивается истцом самостоятельно. При этом истец обязуется не пользоваться услугами организаций, не аккредитованных у ответчика. Также истец, в соответствии с п. 4.1.6 обязался содержать помещение в исправном состоянии, не допуская его порчи, проводить за свой счет текущий ремонт помещения, а также его уборку, вынос и вывоз мусора.
В соответствии с п. 4.4.11. договора аренды, ответчик вправе вводить правила, обязательные к исполнению всеми сотрудниками истца на территории всего здания. Правила регулируют порядок осуществления коммерческой деятельности истца с целью улучшения репутации комплекса и недопущения разногласий между арендаторами относительно порядка и условий осуществления своей деятельности, использования площадей общего пользования, а также иных вопросов. Правила вручаются руководителю истца по роспись и являются обязательными для него с момента вручения экземпляра правил представителю истца по роспись в уведомлении истца о введении в действие правил, в порядке предусмотренном договором.
Поскольку истцом не представлено доказательств препятствования со стороны ответчика в пользовании истцом объектом аренды, а также наличия иных оснований, предусмотренных положениями статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилых помещений N В22а/12 от 27.06.2012 г., а также в остальных исковых требованиях, поскольку решение по ним находится в зависимости от обстоятельства расторжения договора.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 2.2 договора аренды регламентировано, что помещение должно быть передано в аренду арендатору в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами договора по акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние помещения на момент передачи.
Согласно пункту 6.3 договора аренды, настоящий договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если арендатор был лишен возможности использовать помещение по вине арендодателя в течение более чем 30 рабочих дней подряд вследствие препятствования арендодателем арендатору в доступе в помещение, а также вследствие отсутствия всех либо какой-либо части коммунальных услуг; если арендодатель нарушает срок передачи арендатору помещения, указанного в пункте 2.2 настоящего договора.
Суды первой и апелляционной инстанций в обжалуемых судебных актах дали оценку письму арендатора о расторжении договора, датированному 04 сентября 2012 года, в котором содержалось требование о расторжении договора в связи с дополнительной оплатой за уборку помещений и невозможностью привоза товара в течение рабочего дня (л.д. 20).
В то же время судом первой инстанции не дана оценка письму арендатора о расторжении договора, датированному 05 сентября 2012 года, в котором содержалось требование о расторжении договора вследствие того, что арендодатель не предоставил арендатору в пользование объект аренды - помещение N 20 (л.д. 87).
Также судом первой инстанции не оценена взаимная связь вышеназванного доказательства с иными доказательствами, имеющимися в деле, в том числе с договором аренды с приложением N 1 "План помещения" (с учетом дополнительного соглашения) и актом передачи помещения.
Таким образом, суд первой инстанции не устанавливал фактические обстоятельства, связанные с предъявлением требования арендатора о расторжении договора, выраженного в письме от 05 сентября 2012 года, и не устанавливал наличие указанных в данном письме оснований для расторжения договора и их соответствие положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора аренды об одностороннем расторжении договора по требованию арендатора.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Одними из основополагающих принципов судопроизводства в арбитражном суде являются равноправие сторон и состязательность (статьи 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответственно), на основании которых:
- - стороны пользуются равными правами на заявление ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений;
- - каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.
При этом арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон; сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, оказывает содействие сторонам в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Исходя из пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об установленных им обстоятельствах; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства.
Согласно статье 71 (части 1, 2, 4, 5, 7) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Исходя из данных норм арбитражного процессуального закона следует, что при представлении доказательств и заявлении ходатайств стороны пользуются равными правами; суд, осуществляя руководство процессом, обеспечивает баланс интересов сторон в судебном разбирательстве и не вправе своими действиями ставить одну из сторон в преимущественное положение; судебные акты, принимаемые судом, в том числе при разрешении ходатайств сторон, должны быть мотивированы и обоснованы; арбитражный суд обязан оценить все представленные доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, при этом ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы для суда.
Таким образом, судом первой инстанции имеющиеся в деле доказательства оценены выборочно, что противоречит части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что оценка доказательств арбитражным судом первой инстанции сопряжена с нарушением и неправильным применением норм процессуального права, что могло привести к принятию неправильного решения. При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции данное нарушение не устранено.
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 года по делу N А40-140957/12-142-1334, - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 05.09.2013 ПО ДЕЛУ N А40-140957/12-142-1334
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. по делу N А40-140957/12-142-1334
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Тихоновой В.К., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - общество с ограниченной ответственностью "МОНА" - Рыжова Н.А., доверенность от 28.02.2013 б/н;
- от ответчика - индивидуальный предприниматель Кюрджиев Нодари Георгиевич - Стребкова И.В., доверенность от 14.01.2013 б/н,
рассмотрев 29 августа 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МОНА"
на решение от 07 марта 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.
на постановление от 30 апреля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Савенковым О.В., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.
по иску ООО "МОНА" (ИНН 5003101197, ОГРН 1125003004631)
к индивидуальному предпринимателю Курджиеву Н.Г. (ИНН 770400927812, ОГРНИП 306770000438311)
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности в размере 123.570 руб., обязании подписать акт сверки, акт приема-передачи помещения,
установил:
ООО "МОНА" (далее по тексту - арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Кюрджиеву Нодари Георгиевичу (далее по тексту - арендодатель, ответчик) о расторжении договора аренды от 27.06.2012 N В22а/12 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по передаче объекта аренды, а также невозможностью осуществления коммерческой деятельности в занимаемом помещении, взыскании задолженности в размере 123.570 руб., составляющем сумму обеспечительного платежа, а также обязании подписать акт сверки и акт приема-передачи помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 марта 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 года, в удовлетворении иска отказано полностью.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ООО "МОНА" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 07 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов обеих инстанций сделаны без учета того, что истцу (арендатору) было передано арендодателем иное помещение, нежели предусмотренное договором аренды; ООО "МОНА" данным помещением не пользовалось и через месяц после заключения договора аренды в порядке статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявило требование о досрочном расторжении договора аренды. Также заявитель кассационной жалобы обращает внимание на то, что был нарушен срок передачи объекта аренды - помещения арендатору.
В судебном заседании суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлен.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком 27.06.2012 г. заключен договор аренды нежилых помещений N В22а/12. По условиям данного договора ответчик обязался передать истцу, принадлежащее ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 77 АН 627295 от 01.12.2011 г.), в аренду для торговли мужской и женской одеждой помещение N 20 общей площадью 19,9 кв. м (в соответствии с документами технической инвентаризации и кадастрового учета (БТИ), выданным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ") на первом этаже нежилого здания торгового комплекса по адресу: г. Москва, Северное Бутово, б-р Дмитрия Донского, д. 1, а истец обязался принять и оплачивать его использование (арендную плату) в порядке и на условиях, установленных указанным договором.
Согласно п. 1.5 договора, площадь помещения для целей расчета арендной платы составляет 26,2 кв. м.
Как указали суды, факт передачи ответчику объекта аренды подтверждается подписями представителей сторон в акте передачи помещения от 27.06.2012 г., удостоверенными печатями истца и ответчика.
Указанным актом истцом принят объект аренды - нежилое помещение В22А (комната 20) общей площадью 26,2 кв. м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Москва, б-р Дмитрия Донского, д. 1. Претензий к состоянию помещения не имеется.
Согласно пункту 2.1 договора аренды, срок действия договора 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, в связи с чем, государственная регистрация договора аренды N В22в/12 от 27.06.2012 г. не требовалась.
Пунктом 6.3 договора аренды истцу предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях: если истец был лишен возможности использовать помещение по вине ответчика в течение более чем 30 рабочих дней подряд вследствие препятствования ответчиком истцу в доступе в помещение, а также вследствие отсутствия всех либо какой-либо части коммунальных услуг (п. 6.3.1 договора); если ответчик нарушает срок передачи истцу помещения, указанный в п. 2.2 договора (п. 6.3.2 договора).
Истцом, на основании указанного пункта договора, направлено в адрес ответчика письмо от 04.09.2012 г. с просьбой о расторжении договора аренды N В22а/12 от 27.06.2012 г. с 22.09.2012 г. в связи с дополнительной оплатой за уборку помещения и невозможностью привоза товара течение рабочего дня.
Ответчик в расторжении договора аренды отказал, что подтверждается письмом от 04.09.2012 г., от 05.09.2012 г. и исх. N 235/12 от 07.09.2012 г.
Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из отсутствия оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендатора.
Суды пришли к выводу, что истцом в качестве основания досрочного расторжения договора указано на необходимость дополнительной оплаты за уборку помещения и невозможность привоза товара в течение рабочего дня, а также на то обстоятельство, что нежилое помещение N 20 не передано истцу по акту приема-передачи.
В то же время, как установили суды, в соответствии с материалами дела объект аренды передан истцу по акту приема передачи.
Согласно п. 3.13. договора аренды уборка и охрана помещения оплачивается истцом самостоятельно. При этом истец обязуется не пользоваться услугами организаций, не аккредитованных у ответчика. Также истец, в соответствии с п. 4.1.6 обязался содержать помещение в исправном состоянии, не допуская его порчи, проводить за свой счет текущий ремонт помещения, а также его уборку, вынос и вывоз мусора.
В соответствии с п. 4.4.11. договора аренды, ответчик вправе вводить правила, обязательные к исполнению всеми сотрудниками истца на территории всего здания. Правила регулируют порядок осуществления коммерческой деятельности истца с целью улучшения репутации комплекса и недопущения разногласий между арендаторами относительно порядка и условий осуществления своей деятельности, использования площадей общего пользования, а также иных вопросов. Правила вручаются руководителю истца по роспись и являются обязательными для него с момента вручения экземпляра правил представителю истца по роспись в уведомлении истца о введении в действие правил, в порядке предусмотренном договором.
Поскольку истцом не представлено доказательств препятствования со стороны ответчика в пользовании истцом объектом аренды, а также наличия иных оснований, предусмотренных положениями статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилых помещений N В22а/12 от 27.06.2012 г., а также в остальных исковых требованиях, поскольку решение по ним находится в зависимости от обстоятельства расторжения договора.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 2.2 договора аренды регламентировано, что помещение должно быть передано в аренду арендатору в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами договора по акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние помещения на момент передачи.
Согласно пункту 6.3 договора аренды, настоящий договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если арендатор был лишен возможности использовать помещение по вине арендодателя в течение более чем 30 рабочих дней подряд вследствие препятствования арендодателем арендатору в доступе в помещение, а также вследствие отсутствия всех либо какой-либо части коммунальных услуг; если арендодатель нарушает срок передачи арендатору помещения, указанного в пункте 2.2 настоящего договора.
Суды первой и апелляционной инстанций в обжалуемых судебных актах дали оценку письму арендатора о расторжении договора, датированному 04 сентября 2012 года, в котором содержалось требование о расторжении договора в связи с дополнительной оплатой за уборку помещений и невозможностью привоза товара в течение рабочего дня (л.д. 20).
В то же время судом первой инстанции не дана оценка письму арендатора о расторжении договора, датированному 05 сентября 2012 года, в котором содержалось требование о расторжении договора вследствие того, что арендодатель не предоставил арендатору в пользование объект аренды - помещение N 20 (л.д. 87).
Также судом первой инстанции не оценена взаимная связь вышеназванного доказательства с иными доказательствами, имеющимися в деле, в том числе с договором аренды с приложением N 1 "План помещения" (с учетом дополнительного соглашения) и актом передачи помещения.
Таким образом, суд первой инстанции не устанавливал фактические обстоятельства, связанные с предъявлением требования арендатора о расторжении договора, выраженного в письме от 05 сентября 2012 года, и не устанавливал наличие указанных в данном письме оснований для расторжения договора и их соответствие положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора аренды об одностороннем расторжении договора по требованию арендатора.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Одними из основополагающих принципов судопроизводства в арбитражном суде являются равноправие сторон и состязательность (статьи 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответственно), на основании которых:
- - стороны пользуются равными правами на заявление ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений;
- - каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.
При этом арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон; сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, оказывает содействие сторонам в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Исходя из пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об установленных им обстоятельствах; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства.
Согласно статье 71 (части 1, 2, 4, 5, 7) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Исходя из данных норм арбитражного процессуального закона следует, что при представлении доказательств и заявлении ходатайств стороны пользуются равными правами; суд, осуществляя руководство процессом, обеспечивает баланс интересов сторон в судебном разбирательстве и не вправе своими действиями ставить одну из сторон в преимущественное положение; судебные акты, принимаемые судом, в том числе при разрешении ходатайств сторон, должны быть мотивированы и обоснованы; арбитражный суд обязан оценить все представленные доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, при этом ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы для суда.
Таким образом, судом первой инстанции имеющиеся в деле доказательства оценены выборочно, что противоречит части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что оценка доказательств арбитражным судом первой инстанции сопряжена с нарушением и неправильным применением норм процессуального права, что могло привести к принятию неправильного решения. При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции данное нарушение не устранено.
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 года по делу N А40-140957/12-142-1334, - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)