Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Супрун А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Вахрамеевой Т.М.,
судей Макаренко И.Г., Филипчук С.А.,
при секретаре С.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 мая 2011 года
кассационную жалобу Р.А.
на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 14 марта 2010 года по делу по иску ООО БРЦ "Недвижимость" к Р.А. о взыскании стоимости произведенных улучшений, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Р.А. к ООО "БРЦ "Недвижимость" о взыскании арендной платы, неустойки, компенсации морального вреда и расторжении договора.
Заслушав доклад судьи Вахрамеевой Т.М., объяснения представителя ответчика С.Е., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя истца ООО "БРЦ "Недвижимость" Р.С., считавшего решение законным и обоснованным,
судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
установила:
По договору аренды от 01 ноября 2008 года, заключенному между Р.А. (далее арендодатель) и ООО "БРЦ "Недвижимость" (далее общество, арендатор) арендодатель передал нежилое помещение, общей площадью 71,7 кв. м, расположенное по адресу:. Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Белгородской области 09.12.2008 года. Договор заключен сроком на 6 лет с момента государственной регистрации.
По условиям договора арендатор обязался произвести собственными силами или с привлечением подрядных организаций ремонтные работы по реконструкции торгово-офисного помещения и благоустройству прилегающей территории согласно предоставленному арендодателем проекту, согласованному с главным архитектором города Белгорода.
Дело инициировано иском ООО "БРЦ "Недвижимость" о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества (произведенной реконструкции, капитального ремонта и перепланировки нежилого помещения), неосновательного обогащения и процентов, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ на общую сумму руб.
Р.А. заявлены встречные исковые требования, с учетом ст. 39 ГПК РФ, просил взыскать с общества сумму арендной платы по договору в размере руб., руб. пени за просрочку платежей, руб. морального вреда, рублей судебных расходов на оплату услуг представителя, руб. на уплату государственной пошлины, также просил расторгнуть договор аренды.
Решением суда исковые требования признаны частично обоснованными, с Р.А. в пользу общества взыскана стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества руб. и уплаченная государственная пошлина в размере руб., а также государственная пошлина в доход городского бюджета "город Белгород" руб. коп.
Взыскана с общества в пользу Р.А. арендная плата в размере рублей, руб. пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды; расходы на представителя руб., государственная пошлина в размере руб., расторгнут договор аренды от 01.11.2008 года, заключенный между Р.А. и обществом.
В кассационной жалобе Р.А. просит отменить решение в части взыскания стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, ссылаясь на нарушение норм материального права, неправильное определение обстоятельств по делу.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, проверив материалы дела по доводам жалобы, приходит к выводу об обоснованности доводов жалобы.
После прекращения арендных отношений арендатор заявил требование о выплате компенсации в размере стоимости неотделимых улучшений.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Установив, что при использовании помещения арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтные работы, произведя при этом неотделимые улучшения, о характере которых арендодатель был осведомлен, суд первой инстанции, исходя из условий договора аренды и положений статьи 623 ГК РФ, пришел к правильному выводу об обязанности арендодателя возместить арендатору стоимость понесенных им затрат.
Как установлено судом, согласие арендодателя на производство работ по обустройству помещения было получено. Договор аренды не содержит запрета на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных им с согласия арендодателя.
Отсутствие между сторонами предусмотренного договором аренды соглашения о стоимости неотделимых улучшений, не освобождает ответчика от обязанности возместить истцу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, которая может быть определена, в том числе путем проведения соответствующей экспертизы.
Между тем, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о недоказанности размера ущерба, выразившегося в стоимости произведенных ремонтных работ и, конкретно, стоимости строительных материалов и их количества, использованных для ремонта и реконструкции.
Согласно отчету (экспертному заключению) от 01.07.2010 N 024-10 ИП Г.О.Н., выполненного по ходатайству ООО "БРЦ "Недвижимость" стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений составила руб. В то же время, в соответствии экспертным заключением N 1 от 17.01.2011, выполненным ***, выполненное на основании определения суда о назначении судебно оценочной экспертизы от 06.12.2010 года, стоимость ремонтных работ составила руб.
Судом первой инстанции не дана надлежащим образом оценка каждому заключению, неубедителен вывод о преимуществе отчета экспертного заключения от 01.07.2010 N 024-10 ИП Г.О.Н., который взят за основу, перед экспертным заключением ***.
Истцом ООО "БРЦ "Недвижимость" не было представлено доказательств, что Р.А. дано согласие на производство в арендованном помещении неотделимых улучшений, той стоимости, в которую они обошлись, а достаточных и достоверных доказательств согласования с ответчиком сметы ремонтных работ, принятия ответчиком результата выполненных работ в арендованных помещениях на всю сумму, заявленную в иске, не имеется.
Стоимость строительных материалов, составляющая значительную часть требуемой суммы определена экспертом. В нарушение положений ч. 1 ст. 57 ГПК РФ суд не предложил истцу представить дополнительные доказательства в подтверждение своих расходов на строительные и отделочные материалы, поскольку все они приобретались в торговых организациях или заказывались в специализированных фирмах (окна, двери).
Действительно, расчет стоимости строительной продукции, представленный суду, основан на Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя Российской Федерации от 05.03.2004 N 15/1. Однако, следует отметить, что расчет по указанному нормативному акту производится на стадии составления сметы т.е. подготовки к проведению работ. Но даже и на момент сметной разработки согласно разделу "Определение сметной стоимости материальных ресурсов" - п. 4.24 - 4.25 сметная стоимость материальных ресурсов может по фактической стоимости материалов, изделий, по закупкам, осуществляемым организациями в установленном порядке. При этом, в смете, а в данном случае экспертом или специалистом должен быть обоснован расход того или иного строительного материала на объем выполненных работ.
В данном случае, работы уже проведены, строительные материалы закуплены и израсходованы, объем работ, а следовательно и расход материалов может быть определен по факту, в таком случае, подлежат возмещению реальные расходы арендатора на проведенные работы.
При этом, следует заметить, что закрепленный в ст. 15 ГК РФ принцип полной компенсации причиненного ущерба подразумевает, что возмещению подлежат любые материальные потери потерпевшей стороны, однако возмещение убытков не должно обогащать ее.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, признавая недоказанным размер стоимости произведенных работ с учетом фактических затрат на строительные материалы, считает необходимым отменить решение суда в части требований ООО "БРЦ "Недвижимость. Поскольку необходимо обсуждение вопроса о предоставлении дополнительных доказательств, судебная коллегия не может вынести новое решение в этой части и дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
Что касается встречных требований Р.А., то решение в этой части не обжаловано и подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 14 марта 2010 года по делу по иску ООО БРЦ "Недвижимость" к Р.А. о взыскании стоимости произведенных улучшений, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Р.А. к ООО "БРЦ "Недвижимость" о взыскании арендной платы, неустойки, компенсации морального вреда и расторжении договора в части взыскания с Р.А. в пользу ООО "БРЦ "Недвижимость" руб. отменить.
Дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.05.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1622
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 мая 2011 г. по делу N 33-1622
Судья Супрун А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Вахрамеевой Т.М.,
судей Макаренко И.Г., Филипчук С.А.,
при секретаре С.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 мая 2011 года
кассационную жалобу Р.А.
на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 14 марта 2010 года по делу по иску ООО БРЦ "Недвижимость" к Р.А. о взыскании стоимости произведенных улучшений, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Р.А. к ООО "БРЦ "Недвижимость" о взыскании арендной платы, неустойки, компенсации морального вреда и расторжении договора.
Заслушав доклад судьи Вахрамеевой Т.М., объяснения представителя ответчика С.Е., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя истца ООО "БРЦ "Недвижимость" Р.С., считавшего решение законным и обоснованным,
судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
установила:
По договору аренды от 01 ноября 2008 года, заключенному между Р.А. (далее арендодатель) и ООО "БРЦ "Недвижимость" (далее общество, арендатор) арендодатель передал нежилое помещение, общей площадью 71,7 кв. м, расположенное по адресу:. Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Белгородской области 09.12.2008 года. Договор заключен сроком на 6 лет с момента государственной регистрации.
По условиям договора арендатор обязался произвести собственными силами или с привлечением подрядных организаций ремонтные работы по реконструкции торгово-офисного помещения и благоустройству прилегающей территории согласно предоставленному арендодателем проекту, согласованному с главным архитектором города Белгорода.
Дело инициировано иском ООО "БРЦ "Недвижимость" о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества (произведенной реконструкции, капитального ремонта и перепланировки нежилого помещения), неосновательного обогащения и процентов, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ на общую сумму руб.
Р.А. заявлены встречные исковые требования, с учетом ст. 39 ГПК РФ, просил взыскать с общества сумму арендной платы по договору в размере руб., руб. пени за просрочку платежей, руб. морального вреда, рублей судебных расходов на оплату услуг представителя, руб. на уплату государственной пошлины, также просил расторгнуть договор аренды.
Решением суда исковые требования признаны частично обоснованными, с Р.А. в пользу общества взыскана стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества руб. и уплаченная государственная пошлина в размере руб., а также государственная пошлина в доход городского бюджета "город Белгород" руб. коп.
Взыскана с общества в пользу Р.А. арендная плата в размере рублей, руб. пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды; расходы на представителя руб., государственная пошлина в размере руб., расторгнут договор аренды от 01.11.2008 года, заключенный между Р.А. и обществом.
В кассационной жалобе Р.А. просит отменить решение в части взыскания стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, ссылаясь на нарушение норм материального права, неправильное определение обстоятельств по делу.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, проверив материалы дела по доводам жалобы, приходит к выводу об обоснованности доводов жалобы.
После прекращения арендных отношений арендатор заявил требование о выплате компенсации в размере стоимости неотделимых улучшений.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Установив, что при использовании помещения арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтные работы, произведя при этом неотделимые улучшения, о характере которых арендодатель был осведомлен, суд первой инстанции, исходя из условий договора аренды и положений статьи 623 ГК РФ, пришел к правильному выводу об обязанности арендодателя возместить арендатору стоимость понесенных им затрат.
Как установлено судом, согласие арендодателя на производство работ по обустройству помещения было получено. Договор аренды не содержит запрета на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных им с согласия арендодателя.
Отсутствие между сторонами предусмотренного договором аренды соглашения о стоимости неотделимых улучшений, не освобождает ответчика от обязанности возместить истцу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, которая может быть определена, в том числе путем проведения соответствующей экспертизы.
Между тем, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о недоказанности размера ущерба, выразившегося в стоимости произведенных ремонтных работ и, конкретно, стоимости строительных материалов и их количества, использованных для ремонта и реконструкции.
Согласно отчету (экспертному заключению) от 01.07.2010 N 024-10 ИП Г.О.Н., выполненного по ходатайству ООО "БРЦ "Недвижимость" стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений составила руб. В то же время, в соответствии экспертным заключением N 1 от 17.01.2011, выполненным ***, выполненное на основании определения суда о назначении судебно оценочной экспертизы от 06.12.2010 года, стоимость ремонтных работ составила руб.
Судом первой инстанции не дана надлежащим образом оценка каждому заключению, неубедителен вывод о преимуществе отчета экспертного заключения от 01.07.2010 N 024-10 ИП Г.О.Н., который взят за основу, перед экспертным заключением ***.
Истцом ООО "БРЦ "Недвижимость" не было представлено доказательств, что Р.А. дано согласие на производство в арендованном помещении неотделимых улучшений, той стоимости, в которую они обошлись, а достаточных и достоверных доказательств согласования с ответчиком сметы ремонтных работ, принятия ответчиком результата выполненных работ в арендованных помещениях на всю сумму, заявленную в иске, не имеется.
Стоимость строительных материалов, составляющая значительную часть требуемой суммы определена экспертом. В нарушение положений ч. 1 ст. 57 ГПК РФ суд не предложил истцу представить дополнительные доказательства в подтверждение своих расходов на строительные и отделочные материалы, поскольку все они приобретались в торговых организациях или заказывались в специализированных фирмах (окна, двери).
Действительно, расчет стоимости строительной продукции, представленный суду, основан на Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя Российской Федерации от 05.03.2004 N 15/1. Однако, следует отметить, что расчет по указанному нормативному акту производится на стадии составления сметы т.е. подготовки к проведению работ. Но даже и на момент сметной разработки согласно разделу "Определение сметной стоимости материальных ресурсов" - п. 4.24 - 4.25 сметная стоимость материальных ресурсов может по фактической стоимости материалов, изделий, по закупкам, осуществляемым организациями в установленном порядке. При этом, в смете, а в данном случае экспертом или специалистом должен быть обоснован расход того или иного строительного материала на объем выполненных работ.
В данном случае, работы уже проведены, строительные материалы закуплены и израсходованы, объем работ, а следовательно и расход материалов может быть определен по факту, в таком случае, подлежат возмещению реальные расходы арендатора на проведенные работы.
При этом, следует заметить, что закрепленный в ст. 15 ГК РФ принцип полной компенсации причиненного ущерба подразумевает, что возмещению подлежат любые материальные потери потерпевшей стороны, однако возмещение убытков не должно обогащать ее.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, признавая недоказанным размер стоимости произведенных работ с учетом фактических затрат на строительные материалы, считает необходимым отменить решение суда в части требований ООО "БРЦ "Недвижимость. Поскольку необходимо обсуждение вопроса о предоставлении дополнительных доказательств, судебная коллегия не может вынести новое решение в этой части и дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
Что касается встречных требований Р.А., то решение в этой части не обжаловано и подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 14 марта 2010 года по делу по иску ООО БРЦ "Недвижимость" к Р.А. о взыскании стоимости произведенных улучшений, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Р.А. к ООО "БРЦ "Недвижимость" о взыскании арендной платы, неустойки, компенсации морального вреда и расторжении договора в части взыскания с Р.А. в пользу ООО "БРЦ "Недвижимость" руб. отменить.
Дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)