Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Васин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Павловой И.П.,
судей Фроловой Л.А., Катковой Г.В.,
при секретаре С.М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Павловой И.П. дело по апелляционной жалобе с дополнениями представителя ответчика ООО "Реглига" З. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 17 июля 2012 года, которым постановлено:
Обязать ООО "Реглига" передать нежилое помещение, расположенное по адресу: *, общей площадью * кв. м, кадастровый номер * собственнику А. в освобожденном виде, подписав акт передачи нежилого помещения.
Взыскать с ООО "Реглига" в пользу А. арендную плату в размере * руб., проценты за пользование денежными средствами в размере * руб., судебные расходы в размере * руб., а всего * (*) руб. * коп.
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просил суд обязать ООО "Реглига" передать нежилое помещение, расположенное по адресу: * собственнику А. в освобожденном виде, обязать подписать акт передачи данного нежилого помещения, взыскать с ответчика арендную плату за период 12 месяцев в размере * руб., взыскать проценты за пользование денежными средствами в размере * руб., расходы по оплате юридической помощи в размере * руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб. В обоснование заявленных требований истец указал, что между А. и ООО "Фото-Люкс", заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, о чем лицам занимавшим данное помещение по договору аренды направлено уведомление, в ответ на уведомление от ООО "Реглига" поступило письмо, согласно которому последние с прежним собственником ООО "Фото-Люкс" заключили договор аренды, указав, что арендная плата оплачена полностью, однако подтверждающих данному обстоятельству документов, не представлено. Срок договора аренды нежилого помещения, заключенного между ООО "Реглига" и ООО "Фото-Люкс" истек * года, однако ответчик продолжает занимать нежилое помещение.
Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнений.
Представитель ответчика, третьего лица ООО "Фото-Люкс" в судебное заседание не явились, извещены, об уважительных причинах неявки в судебное заседание не сообщили, о рассмотрении дело в их отсутствие не просили, в судебном заседании ранее против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. В связи с чем, суд в соответствии с ч. 3, ч. 4 ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы с дополнениями просит представитель ООО "Реглига" З., ссылаясь на то, что судом при вынесении решения неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно произведен расчет.
Представитель ООО "Реглига" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя А. - Я., представителя ООО "Фото-Люкс" Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что * года между А. и ООО "Фото-Люкс", заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: *. Зарегистрировано право собственности А. на данный объект *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
В этой связи А. лицам, занимающим помещение, направлены уведомления о смене собственника с предложением предоставить подтверждения права пользования помещением - договоры аренды с прежним собственником, а также осуществлять дальнейшие платежи новому собственнику.
* года от ООО "Реглига" получено уведомление, из которого следует, что между ООО "Фото-Люкс" и ООО "Реглига", заключен договор аренды спорного нежилого помещения, указав, что аренда оплачена полностью.
* года между ООО "Фото-Люкс" (арендодатель) и ООО "Реглига" (арендатор) заключен договор, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью * кв. м, расположенный по адресу: *.
Из акта приема-передачи от *. следует, что ООО "Фото-Люкс" передал, а ООО "Реглига" принял спорное нежилое помещение.
Срок действия настоящего договора установлен с * года по * года.
Согласно п. 5.1 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа каждого месяца, уплачивает арендодателю арендную плату в размере * руб.
Истцом в адрес общества направлено письмо, с предложением предоставить подтверждение произведенной оплаты аренды, между тем документы от ООО "Реглига" не представлены.
Вступившим в законную силу решением Жуковского городского суда Московской области от 28 сентября 2010 года (л.д. *) по гражданскому делу по иску А. к ООО "Фото-Люкс" о регистрации сделки, исковые требования удовлетворены, решением суда установлено, что между ООО "Фото-Люкс" и А. заключен письменный договор купли-продажи нежилого помещения "Фотография", расположенного по адресу: *.
Доводы апелляционной жалобы о том, что указанное решение отменено не влекут за собой отмену настоящего судебного постановления, поскольку доказательств того, что А. не является в настоящий момент собственником нежилого помещения, судебной коллегии не представлено.
В случае отмены судебного постановления и вынесения решения об отказе в удовлетворении требований А. о регистрации сделки, ответчик не лишен права обратиться в суд с отменой настоящего судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 392 ГПК РФ.
Истец письмом от * года в адрес ООО "Реглига" сообщил о том, что не желает сдавать в аренду принадлежащее ему нежилое помещение, в связи с чем, продление договора аренды нежилого помещения от *, заключенного между ООО "Фото-Люкс" и ООО "Реглига" невозможно, а также просил освободить помещение.
Из представленной по запросу суда ООО КБ "Межрегиональный почтовый банк" выписке о движении денежных средств по счету ООО "Реглига" за период с *. по *. не усматривается движение денежных средств, которые бы подтверждали заявленные ответчиком затраты за ремонт.
Решением Жуковского городского суда Московской области от * года по иску А. к ООО "Реглига", Ж., Г., К., С.Э., Т. об освобождении нежилого помещения и об обязании передать нежилое помещение, по встречному иску ООО "Реглига" к А. об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, постановлено обязать ООО "Реглига", Ж., Г., К., С.Э., Т. освободить нежилое помещение общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: * и передать нежилое помещение А. в освобожденном виде. В удовлетворении встречного иска ООО "Реглига" к А. об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, отказано.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ).
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статьей 655 ГК РФ установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное выше, оценив доказательства по делу и взаимную связь в их совокупности, принимая во внимание, что срок действия договора аренды, заключенного между ООО "Фото-Люкс" и ООО "Реглига" истек * г., ООО "Реглига" уведомлено истцом - собственником помещения об отказе в заключении с ним договора аренды, суд обоснованно указал, что ответчик продолжает занимать спорное жилое помещение без законных на то оснований, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что ООО "Реглига" обязано освободить нежилое помещение и передать его собственнику А., а равно подписать акт передачи нежилого помещения, при этом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за спорное помещение, исходя из предусмотренной п. 5.1 договора аренды ежемесячной оплаты в размере * руб.
Указанный вывод суда судебная коллегия находит правомерным, основанным на правильном применении норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что вывод суда об отсутствии платежей по договору аренды не соответствует материалам дела, поскольку ответчиком произведены затраты на капитальный ремонт помещения, которые в силу заключенного договора засчитываются в счет арендной платы, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка с которой судебная коллегия соглашается.
Также считает, что указанные доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.
Действительно п. 4.3.6 договора аренды нежилого помещения N * от * года, заключенного между ООО "Фото-Люкс" и ООО "Реглига" предусмотрено, что арендатор (ООО "Реглига") вправе с согласия арендодателя проводить капитальный ремонт объекта аренды. Пунктом 9.1 договора также предусмотрено, что за счет собственных средств арендатор проведет необходимый ремонт арендуемого помещения в течение 1 месяца со дня заключения договора аренды. Средства, затраченные на ремонт помещений, подлежат возмещению арендодателем.
* года между теми же сторонами к указанному договору заключено дополнительное соглашение, которым стороны предусмотрели, что статья 5 договора дополняется п. 5.1.1., который изложен в следующей редакции: арендодатель возмещает арендатору стоимость материалов и работ по капитальному ремонту арендуемого помещения, предусмотренного п. 9.1 настоящего договора, путем уменьшения арендной платы на стоимость материалов и работ, затраченную арендатором на капитальный ремонт. Возмещение осуществляется в отчетном месяце при условии предоставления документов, подтверждающих стоимость выполненных работ (например, смета, акты выполненных работ КС-2, справка о стоимости выполненных работ КС-3), следующим за месяцем окончания работ, но не ранее подписания сторонами акта приема-передачи, а в случае если стоимость материалов и работ по капитальному ремонту, затраченная арендатором окажется больше, чем размер арендной платы в месяц, следующий за месяцем окончания работ, возмещение осуществляется в каждом последующем месяце. Пункт 9.1 указанного договора излагается в следующей редакции: капитальный ремонт арендуемого помещения, проведенный за счет собственных средств арендатора в течение 1 месяца со дня заключения настоящего договора аренды, возмещается арендодателем в порядке, предусмотренном п. 5.1.1 настоящего договора.
Из указанного пункта договора следует, что возмещение расходов по капитальному ремонту производится в отчетном месяце при условии предоставления документов, подтверждающих расходы на ремонт, но не ранее подписания сторонами акта приема-передачи.
Вместе с тем ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что между ним и истцом подписан акт приема-передачи выполненных работ и что истцу ответчиком предоставлены документы, свидетельствующие о расходах ответчика.
Предоставленные ответчиком смета на капитальный ремонт, акт о приемке выполненных работ, сводная ведомость, как подтверждающие факт выполнения капитального ремонта, не могут быть положены в основу судебного постановления, поскольку они не могут быть идентифицированы, так как в них указан иной адрес (г. *) чем адрес спорного помещения (*), не указана площадь помещения, подлежащего ремонту.
При этом судебная коллегия также отмечает, что указанный выше акт о приемке выполненных работ подписан между ООО "Реглига" и ООО "Группа компаний СтройХолдинг" * года и не свидетельствует о том, что работы по капитальному ремонту приняты собственником помещения - истцом по настоящему делу.
Утвержденная смета на капитальный ремонт также не является основанием для зачета ремонтных работ в счет арендных платежей, поскольку не подтверждает расходы ответчика, а лишь является согласованием работ по капитальному ремонту.
Таким образом, относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком произведен капитальный ремонт спорного помещения, принадлежащего истцу, подписан акт приема-передачи между истцом и ответчиком, что является основанием для перерасчета арендных платежей, стороной ответчика не представлено.
Вместе с тем, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно произведен расчет арендной платы и процентов, поскольку расчет произведен за полные * месяцев, тогда как А. имеет право требовать арендные платежи только с * года, когда зарегистрировано его право собственности.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным изменить решение суда в части взыскания арендной платы и процентов, согласно следующему расчету: *.
Судебная коллегия считает возможным, не выходя за рамки заявленных исковых требований, произвести расчет процентов согласно заявленным требованиям - по 17 мая 2012 года.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата в размере * рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере * рублей.
Судебная коллегия, с учетом уточненной суммы, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ считает необходимым изменить решение суда в части взысканной судом государственной пошлины и взыскать судебные расходы, состоящие из оплаты услуг представителя и госпошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям) в размере *.
Иных доводов, влекущих за собой отмену судебного решения, в соответствии со ст. 330 ГПК РФ апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений норм процессуального и материального права, при рассмотрении дела судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Басманного районного суда г. Москвы от 17 июля 2012 года в части взыскания арендной платы, процентов, судебных расходов отменить, вынести в этой части новое решение, по которому:
Взыскать с ООО "Реглига" в пользу А. арендную плату в размере * руб., проценты за пользование денежными средствами в размере * руб., судебные расходы в размере * рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы, процентов, судебных расходов - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.03.2013 ПО ДЕЛУ N 11-5085
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. по делу N 11-5085
Судья: Васин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Павловой И.П.,
судей Фроловой Л.А., Катковой Г.В.,
при секретаре С.М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Павловой И.П. дело по апелляционной жалобе с дополнениями представителя ответчика ООО "Реглига" З. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 17 июля 2012 года, которым постановлено:
Обязать ООО "Реглига" передать нежилое помещение, расположенное по адресу: *, общей площадью * кв. м, кадастровый номер * собственнику А. в освобожденном виде, подписав акт передачи нежилого помещения.
Взыскать с ООО "Реглига" в пользу А. арендную плату в размере * руб., проценты за пользование денежными средствами в размере * руб., судебные расходы в размере * руб., а всего * (*) руб. * коп.
установила:
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просил суд обязать ООО "Реглига" передать нежилое помещение, расположенное по адресу: * собственнику А. в освобожденном виде, обязать подписать акт передачи данного нежилого помещения, взыскать с ответчика арендную плату за период 12 месяцев в размере * руб., взыскать проценты за пользование денежными средствами в размере * руб., расходы по оплате юридической помощи в размере * руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб. В обоснование заявленных требований истец указал, что между А. и ООО "Фото-Люкс", заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, о чем лицам занимавшим данное помещение по договору аренды направлено уведомление, в ответ на уведомление от ООО "Реглига" поступило письмо, согласно которому последние с прежним собственником ООО "Фото-Люкс" заключили договор аренды, указав, что арендная плата оплачена полностью, однако подтверждающих данному обстоятельству документов, не представлено. Срок договора аренды нежилого помещения, заключенного между ООО "Реглига" и ООО "Фото-Люкс" истек * года, однако ответчик продолжает занимать нежилое помещение.
Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнений.
Представитель ответчика, третьего лица ООО "Фото-Люкс" в судебное заседание не явились, извещены, об уважительных причинах неявки в судебное заседание не сообщили, о рассмотрении дело в их отсутствие не просили, в судебном заседании ранее против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. В связи с чем, суд в соответствии с ч. 3, ч. 4 ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы с дополнениями просит представитель ООО "Реглига" З., ссылаясь на то, что судом при вынесении решения неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно произведен расчет.
Представитель ООО "Реглига" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя А. - Я., представителя ООО "Фото-Люкс" Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что * года между А. и ООО "Фото-Люкс", заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: *. Зарегистрировано право собственности А. на данный объект *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
В этой связи А. лицам, занимающим помещение, направлены уведомления о смене собственника с предложением предоставить подтверждения права пользования помещением - договоры аренды с прежним собственником, а также осуществлять дальнейшие платежи новому собственнику.
* года от ООО "Реглига" получено уведомление, из которого следует, что между ООО "Фото-Люкс" и ООО "Реглига", заключен договор аренды спорного нежилого помещения, указав, что аренда оплачена полностью.
* года между ООО "Фото-Люкс" (арендодатель) и ООО "Реглига" (арендатор) заключен договор, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью * кв. м, расположенный по адресу: *.
Из акта приема-передачи от *. следует, что ООО "Фото-Люкс" передал, а ООО "Реглига" принял спорное нежилое помещение.
Срок действия настоящего договора установлен с * года по * года.
Согласно п. 5.1 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа каждого месяца, уплачивает арендодателю арендную плату в размере * руб.
Истцом в адрес общества направлено письмо, с предложением предоставить подтверждение произведенной оплаты аренды, между тем документы от ООО "Реглига" не представлены.
Вступившим в законную силу решением Жуковского городского суда Московской области от 28 сентября 2010 года (л.д. *) по гражданскому делу по иску А. к ООО "Фото-Люкс" о регистрации сделки, исковые требования удовлетворены, решением суда установлено, что между ООО "Фото-Люкс" и А. заключен письменный договор купли-продажи нежилого помещения "Фотография", расположенного по адресу: *.
Доводы апелляционной жалобы о том, что указанное решение отменено не влекут за собой отмену настоящего судебного постановления, поскольку доказательств того, что А. не является в настоящий момент собственником нежилого помещения, судебной коллегии не представлено.
В случае отмены судебного постановления и вынесения решения об отказе в удовлетворении требований А. о регистрации сделки, ответчик не лишен права обратиться в суд с отменой настоящего судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 392 ГПК РФ.
Истец письмом от * года в адрес ООО "Реглига" сообщил о том, что не желает сдавать в аренду принадлежащее ему нежилое помещение, в связи с чем, продление договора аренды нежилого помещения от *, заключенного между ООО "Фото-Люкс" и ООО "Реглига" невозможно, а также просил освободить помещение.
Из представленной по запросу суда ООО КБ "Межрегиональный почтовый банк" выписке о движении денежных средств по счету ООО "Реглига" за период с *. по *. не усматривается движение денежных средств, которые бы подтверждали заявленные ответчиком затраты за ремонт.
Решением Жуковского городского суда Московской области от * года по иску А. к ООО "Реглига", Ж., Г., К., С.Э., Т. об освобождении нежилого помещения и об обязании передать нежилое помещение, по встречному иску ООО "Реглига" к А. об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, постановлено обязать ООО "Реглига", Ж., Г., К., С.Э., Т. освободить нежилое помещение общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: * и передать нежилое помещение А. в освобожденном виде. В удовлетворении встречного иска ООО "Реглига" к А. об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, отказано.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ).
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статьей 655 ГК РФ установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное выше, оценив доказательства по делу и взаимную связь в их совокупности, принимая во внимание, что срок действия договора аренды, заключенного между ООО "Фото-Люкс" и ООО "Реглига" истек * г., ООО "Реглига" уведомлено истцом - собственником помещения об отказе в заключении с ним договора аренды, суд обоснованно указал, что ответчик продолжает занимать спорное жилое помещение без законных на то оснований, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что ООО "Реглига" обязано освободить нежилое помещение и передать его собственнику А., а равно подписать акт передачи нежилого помещения, при этом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за спорное помещение, исходя из предусмотренной п. 5.1 договора аренды ежемесячной оплаты в размере * руб.
Указанный вывод суда судебная коллегия находит правомерным, основанным на правильном применении норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что вывод суда об отсутствии платежей по договору аренды не соответствует материалам дела, поскольку ответчиком произведены затраты на капитальный ремонт помещения, которые в силу заключенного договора засчитываются в счет арендной платы, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка с которой судебная коллегия соглашается.
Также считает, что указанные доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.
Действительно п. 4.3.6 договора аренды нежилого помещения N * от * года, заключенного между ООО "Фото-Люкс" и ООО "Реглига" предусмотрено, что арендатор (ООО "Реглига") вправе с согласия арендодателя проводить капитальный ремонт объекта аренды. Пунктом 9.1 договора также предусмотрено, что за счет собственных средств арендатор проведет необходимый ремонт арендуемого помещения в течение 1 месяца со дня заключения договора аренды. Средства, затраченные на ремонт помещений, подлежат возмещению арендодателем.
* года между теми же сторонами к указанному договору заключено дополнительное соглашение, которым стороны предусмотрели, что статья 5 договора дополняется п. 5.1.1., который изложен в следующей редакции: арендодатель возмещает арендатору стоимость материалов и работ по капитальному ремонту арендуемого помещения, предусмотренного п. 9.1 настоящего договора, путем уменьшения арендной платы на стоимость материалов и работ, затраченную арендатором на капитальный ремонт. Возмещение осуществляется в отчетном месяце при условии предоставления документов, подтверждающих стоимость выполненных работ (например, смета, акты выполненных работ КС-2, справка о стоимости выполненных работ КС-3), следующим за месяцем окончания работ, но не ранее подписания сторонами акта приема-передачи, а в случае если стоимость материалов и работ по капитальному ремонту, затраченная арендатором окажется больше, чем размер арендной платы в месяц, следующий за месяцем окончания работ, возмещение осуществляется в каждом последующем месяце. Пункт 9.1 указанного договора излагается в следующей редакции: капитальный ремонт арендуемого помещения, проведенный за счет собственных средств арендатора в течение 1 месяца со дня заключения настоящего договора аренды, возмещается арендодателем в порядке, предусмотренном п. 5.1.1 настоящего договора.
Из указанного пункта договора следует, что возмещение расходов по капитальному ремонту производится в отчетном месяце при условии предоставления документов, подтверждающих расходы на ремонт, но не ранее подписания сторонами акта приема-передачи.
Вместе с тем ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что между ним и истцом подписан акт приема-передачи выполненных работ и что истцу ответчиком предоставлены документы, свидетельствующие о расходах ответчика.
Предоставленные ответчиком смета на капитальный ремонт, акт о приемке выполненных работ, сводная ведомость, как подтверждающие факт выполнения капитального ремонта, не могут быть положены в основу судебного постановления, поскольку они не могут быть идентифицированы, так как в них указан иной адрес (г. *) чем адрес спорного помещения (*), не указана площадь помещения, подлежащего ремонту.
При этом судебная коллегия также отмечает, что указанный выше акт о приемке выполненных работ подписан между ООО "Реглига" и ООО "Группа компаний СтройХолдинг" * года и не свидетельствует о том, что работы по капитальному ремонту приняты собственником помещения - истцом по настоящему делу.
Утвержденная смета на капитальный ремонт также не является основанием для зачета ремонтных работ в счет арендных платежей, поскольку не подтверждает расходы ответчика, а лишь является согласованием работ по капитальному ремонту.
Таким образом, относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком произведен капитальный ремонт спорного помещения, принадлежащего истцу, подписан акт приема-передачи между истцом и ответчиком, что является основанием для перерасчета арендных платежей, стороной ответчика не представлено.
Вместе с тем, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно произведен расчет арендной платы и процентов, поскольку расчет произведен за полные * месяцев, тогда как А. имеет право требовать арендные платежи только с * года, когда зарегистрировано его право собственности.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным изменить решение суда в части взыскания арендной платы и процентов, согласно следующему расчету: *.
Судебная коллегия считает возможным, не выходя за рамки заявленных исковых требований, произвести расчет процентов согласно заявленным требованиям - по 17 мая 2012 года.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата в размере * рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере * рублей.
Судебная коллегия, с учетом уточненной суммы, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ считает необходимым изменить решение суда в части взысканной судом государственной пошлины и взыскать судебные расходы, состоящие из оплаты услуг представителя и госпошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям) в размере *.
Иных доводов, влекущих за собой отмену судебного решения, в соответствии со ст. 330 ГПК РФ апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений норм процессуального и материального права, при рассмотрении дела судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Басманного районного суда г. Москвы от 17 июля 2012 года в части взыскания арендной платы, процентов, судебных расходов отменить, вынести в этой части новое решение, по которому:
Взыскать с ООО "Реглига" в пользу А. арендную плату в размере * руб., проценты за пользование денежными средствами в размере * руб., судебные расходы в размере * рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы, процентов, судебных расходов - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)