Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.03.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 11.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Волковой Ю.А. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" (ОГРН 1026701423363) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 по делу N А62-5892/2012 (судья Лукашенкова Т.В.), при участии от истца - Плавинской Ю.О. (доверенность от 09.01.2013), Курзинера Е.Э. (доверенность от 09.01.2013), от ответчика - Шубнякова В.А. (протокол от 14.10.2009 N 2/09), Клименко С.В. (доверенность от 01.06.2012), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" о взыскании 2 762 462 рублей 92 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 23.08.2012 и 4 917 665 рублей 80 копеек пени за просрочку платежа.
Решением суда от 14.01.2012 с ответчика взыскано 99 611 рублей 54 копейки пени. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с судебным актом суда первой инстанции, истец в апелляционной жалобе просил его отменить, указав на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Администрация города Смоленска и ООО "Промышленно-строительная компания" 03.02.2006 заключили договор аренды нежилого помещения N 2172/06, по
которому ответчику во временное владение и пользование сроком до 02.02.2055 передано муниципальное нежилое помещение площадью 5974 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, д. 2.
Передача помещения арендатору оформлена актом сдачи-приемки от 03.02.2006.
Соглашением от 05.03.2007 стороны увеличили площадь арендуемого в здании энергокорпуса помещения до 8310,8 кв. м, о чем 05.03.2007 подписали акт приема-передачи.
Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему проведена в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Закон N 122-ФЗ).
По итогам проведенного 19.06.2007 аукциона по продаже муниципального имущества ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" приобрело в собственность объект недвижимого имущества - корпус N 1 (энергокорпус) общей площадью 9969,80 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, на земельном участке с кадастровым номером 67:27:003 14 35:0030. Администрацией города Смоленска (продавец) и ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.06.2007 N 489. Переход право собственности истца на недвижимость 14.04.2008 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 11.12.2008 по делу N А62-5797/2008 утверждено мировое соглашение ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" и ООО "Промышленно-строительная компания" о замене арендодателя в преамбуле договора аренды от 03.02.2006 N 2172/06 на ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ".
Требования истца о взыскании арендной платы и неустойки мотивированы тем, что размер арендной платы за нежилое помещение с учетом условий договора аренды является регулируемой ценой, поскольку помещение первоначально сдавалось в аренду муниципальным образованием город Смоленск. Поэтому с 1 января каждого года ответчик самостоятельно обязан уплачивать арендную плату с учетом ежегодно
устанавливаемого уполномоченным органом местного самоуправления коэффициента Сс.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьями 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 24 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу само по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.
При заключении договора аренды в 2006 году сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение был установлен на срок, определенный в подпункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год, и на момент подписания договора составлял 827 295 рублей 99 копеек в год (п. 3.1 договора). Соглашением от 05.03.2007 стороны изложили пункт 3.1 в следующей редакции: "Сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2007 и составляет 1 468 1444 рублей 57 копеек в год", не предусмотрев тем самым условие о том, что размер арендной платы установлен на срок не более чем 1 год.
С мая 2008 г. ответчик перечислял новому собственнику (истцу) арендную плату в размере 144 367 рублей 55 копеек в месяц.
Пунктом 3.3 договора аренды и дополнительного соглашения предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в пункте 3.1, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. В случае не достижения сторонами соглашения в соответствии с пунктом 3.1 договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым досрочно.
Как следует из материалов дела, в т.ч. письменных пояснений сторон, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, сторонами не оспаривается. В то же время, порядок внесения таких изменений (направление уведомления, нового расчета, подписание соглашения т др), договор не содержит.
Между тем, как правильно указал суд, истец не представил доказательства изменения им в одностороннем порядке размера арендной платы и направления соответствующего уведомления и надлежащего расчета арендатору.
Это обстоятельство подтверждается также тем, что истец выставил к оплате счета-фактуры исходя из прежней цены, указанной в договоре аренды.
В 2010 г. истец предлагал ответчику заключить соглашения об увеличении арендной платы, изменив лишь коэффициент технического обустройства с 0,7 до 0,9, с чем ответчик не согласился, разногласия не урегулированы.
В 2012 г. истец предлагал ответчику заключить соглашения об увеличении арендной платы, изменив коэффициент технического обустройства с 0,7 до 0,9 и коэффициент размещения помещения с 1 до 1,2, с чем ответчик не согласился.
Указанные расчеты истца не были основаны на нормативных актах органа местного самоуправления и условиях договора аренды.
Только в исковом заявлении по данному делу истец составил расчет в соответствии с изменением ежегодно устанавливаемого уполномоченным органом местного самоуправления коэффициента Сс.
Вместе с тем, об изменении арендной платы по данным основаниям арендатор не был уведомлен. Счета-фактуры истцом выставлялись без изменения арендной платы, ответчиком оплачены.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводом суда о том, что в отношениях по аренде имущества, находящегося в частной собственности, размер арендной платы нельзя признать регулируемой ценой, вместе с тем полагает, что стороны вправе применять решение Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806 (далее - решение N 806) в части регулирования порядка (механизма) изменения арендной платы за пользование нежилыми помещениями при том, если в договоре аренды частного имущества имеется соответствующее условие. В настоящем случае договор аренды, дополнительное соглашение и приложения к ним не содержат условие о возможности применении процедуры изменения (не установления) размера арендной платы, как это установлено в решении N 806 в отношении муниципальных земель.
При указанных обстоятельствах то обстоятельство, что ранее нежилое помещение находилось в муниципальной собственности, не влечет автоматическое
применение решения N 806 при исчислении размера арендной платы после изменения собственника имущества, поскольку, исходя из буквального содержания договора аренды, такое условие в нем отсутствует.
Таким образом, задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 23.08.2012 у ответчика не имеется.
Вместе с тем, ответчик арендную плату за период с 01.01.2010 по 23.08.2012 перечислял с нарушением установленных в договоре сроков. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком и подтверждено материалами дела.
Пунктом 4.2. договора аренды установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня по 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки (получатель - городской бюджет).
Согласно представленному ответчиком расчету размер пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 11.01.2010 по 27.12.2012 составляет 99611 рублей 54 копейки, ответчиком не оспорен.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы, относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь п. 1 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 по делу N А62-5892/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Г.ДОРОШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2013 ПО ДЕЛУ N А62-5892/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2013 г. по делу N А62-5892/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06.03.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 11.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Волковой Ю.А. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" (ОГРН 1026701423363) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 по делу N А62-5892/2012 (судья Лукашенкова Т.В.), при участии от истца - Плавинской Ю.О. (доверенность от 09.01.2013), Курзинера Е.Э. (доверенность от 09.01.2013), от ответчика - Шубнякова В.А. (протокол от 14.10.2009 N 2/09), Клименко С.В. (доверенность от 01.06.2012), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" о взыскании 2 762 462 рублей 92 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 23.08.2012 и 4 917 665 рублей 80 копеек пени за просрочку платежа.
Решением суда от 14.01.2012 с ответчика взыскано 99 611 рублей 54 копейки пени. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с судебным актом суда первой инстанции, истец в апелляционной жалобе просил его отменить, указав на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Администрация города Смоленска и ООО "Промышленно-строительная компания" 03.02.2006 заключили договор аренды нежилого помещения N 2172/06, по
которому ответчику во временное владение и пользование сроком до 02.02.2055 передано муниципальное нежилое помещение площадью 5974 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, д. 2.
Передача помещения арендатору оформлена актом сдачи-приемки от 03.02.2006.
Соглашением от 05.03.2007 стороны увеличили площадь арендуемого в здании энергокорпуса помещения до 8310,8 кв. м, о чем 05.03.2007 подписали акт приема-передачи.
Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему проведена в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Закон N 122-ФЗ).
По итогам проведенного 19.06.2007 аукциона по продаже муниципального имущества ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" приобрело в собственность объект недвижимого имущества - корпус N 1 (энергокорпус) общей площадью 9969,80 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, на земельном участке с кадастровым номером 67:27:003 14 35:0030. Администрацией города Смоленска (продавец) и ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.06.2007 N 489. Переход право собственности истца на недвижимость 14.04.2008 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 11.12.2008 по делу N А62-5797/2008 утверждено мировое соглашение ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ" и ООО "Промышленно-строительная компания" о замене арендодателя в преамбуле договора аренды от 03.02.2006 N 2172/06 на ООО "СМОЛЕНСКАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ".
Требования истца о взыскании арендной платы и неустойки мотивированы тем, что размер арендной платы за нежилое помещение с учетом условий договора аренды является регулируемой ценой, поскольку помещение первоначально сдавалось в аренду муниципальным образованием город Смоленск. Поэтому с 1 января каждого года ответчик самостоятельно обязан уплачивать арендную плату с учетом ежегодно
устанавливаемого уполномоченным органом местного самоуправления коэффициента Сс.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьями 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 24 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу само по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.
При заключении договора аренды в 2006 году сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение был установлен на срок, определенный в подпункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год, и на момент подписания договора составлял 827 295 рублей 99 копеек в год (п. 3.1 договора). Соглашением от 05.03.2007 стороны изложили пункт 3.1 в следующей редакции: "Сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2007 и составляет 1 468 1444 рублей 57 копеек в год", не предусмотрев тем самым условие о том, что размер арендной платы установлен на срок не более чем 1 год.
С мая 2008 г. ответчик перечислял новому собственнику (истцу) арендную плату в размере 144 367 рублей 55 копеек в месяц.
Пунктом 3.3 договора аренды и дополнительного соглашения предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в пункте 3.1, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. В случае не достижения сторонами соглашения в соответствии с пунктом 3.1 договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым досрочно.
Как следует из материалов дела, в т.ч. письменных пояснений сторон, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, сторонами не оспаривается. В то же время, порядок внесения таких изменений (направление уведомления, нового расчета, подписание соглашения т др), договор не содержит.
Между тем, как правильно указал суд, истец не представил доказательства изменения им в одностороннем порядке размера арендной платы и направления соответствующего уведомления и надлежащего расчета арендатору.
Это обстоятельство подтверждается также тем, что истец выставил к оплате счета-фактуры исходя из прежней цены, указанной в договоре аренды.
В 2010 г. истец предлагал ответчику заключить соглашения об увеличении арендной платы, изменив лишь коэффициент технического обустройства с 0,7 до 0,9, с чем ответчик не согласился, разногласия не урегулированы.
В 2012 г. истец предлагал ответчику заключить соглашения об увеличении арендной платы, изменив коэффициент технического обустройства с 0,7 до 0,9 и коэффициент размещения помещения с 1 до 1,2, с чем ответчик не согласился.
Указанные расчеты истца не были основаны на нормативных актах органа местного самоуправления и условиях договора аренды.
Только в исковом заявлении по данному делу истец составил расчет в соответствии с изменением ежегодно устанавливаемого уполномоченным органом местного самоуправления коэффициента Сс.
Вместе с тем, об изменении арендной платы по данным основаниям арендатор не был уведомлен. Счета-фактуры истцом выставлялись без изменения арендной платы, ответчиком оплачены.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводом суда о том, что в отношениях по аренде имущества, находящегося в частной собственности, размер арендной платы нельзя признать регулируемой ценой, вместе с тем полагает, что стороны вправе применять решение Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806 (далее - решение N 806) в части регулирования порядка (механизма) изменения арендной платы за пользование нежилыми помещениями при том, если в договоре аренды частного имущества имеется соответствующее условие. В настоящем случае договор аренды, дополнительное соглашение и приложения к ним не содержат условие о возможности применении процедуры изменения (не установления) размера арендной платы, как это установлено в решении N 806 в отношении муниципальных земель.
При указанных обстоятельствах то обстоятельство, что ранее нежилое помещение находилось в муниципальной собственности, не влечет автоматическое
применение решения N 806 при исчислении размера арендной платы после изменения собственника имущества, поскольку, исходя из буквального содержания договора аренды, такое условие в нем отсутствует.
Таким образом, задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 23.08.2012 у ответчика не имеется.
Вместе с тем, ответчик арендную плату за период с 01.01.2010 по 23.08.2012 перечислял с нарушением установленных в договоре сроков. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком и подтверждено материалами дела.
Пунктом 4.2. договора аренды установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня по 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки (получатель - городской бюджет).
Согласно представленному ответчиком расчету размер пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 11.01.2010 по 27.12.2012 составляет 99611 рублей 54 копейки, ответчиком не оспорен.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы, относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь п. 1 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 по делу N А62-5892/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Г.ДОРОШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)