Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Фединой Г.А., Малышевой И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ганиева Даниса Фидаевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2012 по делу N А07-10868/2012 (судья Бобылев М.П.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ганиеву Данису Фидаевичу (далее - ИП Ганиев Д.Ф., предприниматель, ответчик) о взыскании арендной платы за период с 17.04.2008 по 16.10.2012 в сумме 352 048 руб. 85 коп. и пени за просрочку оплаты за период с 17.04.2008 по 16.10.2012 в сумме 698 010 руб. 30 коп. (с учетом уточнения требований, л.д. 86-87).
ИП Ганиев Д.Ф. обратился в суд с встречным исковым заявлением к Комитету о признании недействительной сделки: договора аренды N 2752 от 17.03.2008 на занимаемую площадь в 118,0 кв. м по адресу Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, д. 1 блок А; применении последствий недействительности сделки в виде расторжения договора (л.д. 63).
Решением суда от 18.12.2012 (резолютивная часть от 11.12.2012) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 352 048 руб. 85 коп. и неустойку в размере 150 000 руб.
В удовлетворении встречного иска отказано (л.д. 111-118).
В апелляционной жалобе ИП Ганиев Д.Ф. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит отменить решение суда первой инстанции по иску Комитета, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что оснований для взыскания арендной платы не имеется, поскольку исковые требования заявлены Комитетом на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как договор аренды от 17.03.2008 фактически не был заключен, а лишь подписан 20.05.2009. Данное обстоятельство подтверждается несоответствием дат договора аренды и постановления главы администрации городского округа г. Нефтекамск, из чего следует, что постановление, предоставляющее Комитету право на заключение договора аренды с ответчиком, принято позднее даты подписания договора.
Полагает, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что балансодержатель, поименованный в п. 1.1. и п. 2.2.1. договора, не установлен, сведения о нем в договоре не содержатся, балансодержатель помещения фактически ответчику не передавал, оснований для подписания акта приема-передачи помещения председателем Комитета от имени балансодержателя не имеется. Комитет в силу п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" не вправе был передавать имущество в аренду, поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.06.2008 на день подписания договора от 17.03.2008 Комитет полномочиями на совершение такой сделки не имел, ввиду чего договор противоречит указанной норме и на основании ст. 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.
Указанные обстоятельства также свидетельствуют о том, что сделка совершена под влиянием заблуждения, что в силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность. Кроме того, договор аренды являлся договором присоединения, поскольку был составлен арендодателем в соответствии с нормой ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чего впоследствии были обнаружены допущенные при его подписании нарушения: не указаны, какие именно помещения арендодатель передает арендатору по номера, указанным в техническом паспорте. В договоре арендодатель также указал неверно свой адрес, что лишило ответчика права на переписку. Ответчик неоднократно обращался к Комитету с требованиями о принятии помещений в казну, однако ответа до настоящего времени не получено.
В дополнениях к апелляционной жалобе предприниматель ссылается на допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права. Считает необоснованным отказ судом в удовлетворении ходатайств ответчика об отложении судебного заседания 11.12.2012 и об истребовании доказательств.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, Комитет просит рассмотреть дело без его участия.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.03.2008 между Комитетом (арендодатель) и ИП Ганиевым Д.Ф. (арендатор) подписан договор N 2752 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, согласно условиям которого арендодатель совместно с балансодержателем на основании Постановления главы администрации городского округа город Нефтекамск от 01.04.2008 N 1006 обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование следующие объекты муниципального нежилого фонда: нежилые помещения на 1 этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 1, общей площадью 118 кв. м для использования в целях оказания юридических услуг населению (л.д. 16-17).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АБ 163967 от 15.06.2008 собственником передаваемого в аренду помещения по адресу Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, д. 1 является городской округ города Нефтекамск Республики Башкортостан, на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан N 312 от 30.12.2005.
Договор заключен на срок с 17.03.2008 до 01.03.2009 (п. 2.1 договора).
Из материалов дела также следует, что 17.12.2010 стороны внесли изменение в договор аренды N 2752 от 17.03.2008, изменив площадь арендуемого помещения со 118 кв. м на 59,4 кв. м, и продлили срок действия договора на 11 месяцев - до 01.01.2011 (л.д. 39).
Согласно п. 3.3. договора аренды N 2752 от 17.03.2008 арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.
В соответствии с п. 4.2.1. договора аренды N 2752 от 17.03.2008 при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Имущество передано арендатору по акту от 17.03.2008 (л.д. 20).
В материалах дела также имеется акт обследования нежилых помещений от 31.08.2012, согласно которому переданное в аренду помещение, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, д. 1 фактически используется ИП Ганиевым Д.Ф. по целевому назначению: оказание юридических услуг (л.д. 38).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем договорных обязательств, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Встречный иск мотивирован предпринимателем со ссылками на обстоятельства отсутствия в арендодателя на момент подписания договора полномочий по распоряжению имуществом, неподписания договора со стороны балансодержателя.
Удовлетворяя первоначальные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик нарушил обязательство, принятое им согласно заключенному договору аренды, по оплате арендной платы. Суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер подлежащей взысканию неустойки, приняв во внимание несоразмерность размера неустойки последствиям допущенной просрочки платежа, отсутствие негативных последствий для истца вследствие нарушения обязательства.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора аренды по тому основанию, что договор не подписан балансодержателем, суд первой инстанции установил, что собственником переданного в аренду помещения является муниципальное образование, ввиду чего неподписание договора балансодержателем не влечет недействительности договора. Суд не нашел оснований для недействительности договора по основаниям его заключения под влиянием заблуждения, поскольку договор сторонами исполнялся, в том числе предприниматель использовал помещение, до обращения истца в суд действительность и заключенность договора ответчиком не оспаривалась.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды N 2752 от 17.03.2008 (л.д. 16), в силу которого Комитет передает, а ИП Ганиев Д.Ф. принимает в аренду нежилые помещения на 1 этаже 9-этажного жилого дома, расположенные по адресу г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 1 площадью 118 кв. м.
Изменением N 2 к договору (л.д. 39) сторонами изменена площадь помещения в размере 54, 9 кв. м.
Названные в договоре аренды помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 17.03.2008 (л.д. 20).
Учитывая, что впоследствии часть помещений была возвращена ответчиком на основании его письменных обращений (л.д. 41, 42, 44), суд полагает, что дополнительного составления акта приема-передачи помещений при изменении площади арендуемых помещений не требовалось.
В силу ст. 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность по передаче арендатору имущества в соответствии с условиями договора.
Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем исполнении Комитетом указанной обязанности в силу отсутствия в акте приема-передачи указания на нумерацию помещений согласно сведениям технического паспорта, подлежат отклонению.
В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, подписание сторонами акта приема-передачи арендуемого недвижимого имущества при недоказанности обратного свидетельствует о поступлении имущества в фактическое владение арендатора.
Из материалов дела не следует, что на момент подписания договора либо в процессе его исполнения между его сторонами возникали разногласия относительно помещений, переданных в аренду, их расположения, назначения и площади. Помещения были приняты арендатором, в течение длительного времени использовались им, доказательств заявления соответствующих претензий арендодателю ответчиком в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований полагать, что между сторонами договора существовала неопределенность в понимании условий договора в части переданного в аренду имущества либо разногласия относительно его наименования или местоположения, ввиду чего для целей заключения договора объект аренды индивидуализирован надлежащим образом в соответствии с требованиями п. 1 ст. 432 ГК РФ.
В силу изложенного, факт отсутствия в акте приема-передачи нумерации согласно сведениям технического паспорта не свидетельствует о недействительности анализируемого акта приема-передачи либо о незаключенности договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы, оценивающие договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, как недействительный, отклоняются в силу следующего.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченному им лицу, каковым, в том числе, с учетом норм ст. 216, 295 ГК РФ является обладатель права хозяйственного ведения.
Между тем из материалов дела следует, что собственником имущества является муниципальное образование "город Нефтекамск" (л.д. 28), доказательств того, что переданное в аренду имущество закреплено за обладателем право хозяйственного ведения либо оперативного управления, в материалы дела не представлено.
Убежденность подателя апелляционной жалобы, что таким правом обладает Комитет, противоречит нормам ст. ст. 131, 295, 299 ГК РФ, поскольку доказательств наделения Комитета таким правом и доказательств его государственной регистрации как вещного права в дело не представлено.
В силу изложенного, нормы п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", на которые ссылается ответчик в обоснование довода о недействительности договора, применению к рассматриваемым отношениям не подлежат.
В силу изложенного, также подлежат отклонению ссылки предпринимателя на то, что балансодержатель фактически не являлся участником договора аренды ввиду того, что договор им не подписан, имущество в нарушение п. 1.1. и п. 2.2.1. договора ответчик балансодержатель не передавал.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
В силу установленного выше судом обстоятельства отсутствия доказательств закрепления имущества на ограниченном вещном праве за иным лицом, муниципальное образование является в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ единственно управомоченным лицом на передачу имущества в аренду ответчику, ввиду чего доводы апелляционной жалобы о введении ответчика в заблуждение относительно лица, управомоченного на передачу имущества в аренду, не нашли подтверждения по материалам дела.
Иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что сделка была заключена под влиянием заблуждения, и данное заблуждение носило существенный характер, из материалов дела не следует, ответчиком в обоснование данного основания недействительности договора соответствующих доказательств не представлено.
Нормы ст. 174 ГК РФ, заявленные апеллянтом в обоснование недействительности договора аренды, к рассматриваемым отношениям неприменимы.
Отклоняются доводы апеллянта о фактической незаключенности договора ввиду того, что договор от 17.03.2008 подписан ранее, чем согласно постановлению Администрации N 1006 от 01.04.2008 (л.д. 67) Комитету было предоставлено право передачи имущества в аренду, поскольку в силу п.п. 1 п. 1 ст. 8, ст. 420, ст. 606 ГК РФ основанием для возникновения отношений по аренде имущества является надлежаще заключенный договор аренды, ввиду чего названный ненормативный акт Администрации правообразующего значения не имеет.
В силу вышеизложенных обстоятельств, отношения истца и ответчика основаны на действующем и заключенном договоре аренды, в удовлетворении встречного иска судом первой инстанции отказано правомерно.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на определенный срок.
Сторонами договора с учетом изменений N 2 к договору (л.д. 39) срок договора продлен до 01.01.2011, и при отсутствии соответствующих возражений сторон на момент окончания срока его действия - возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Согласно ст. 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по своевременной оплате арендной платы в порядке и на условиях, установленных договором аренды.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 3.1. договора расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа г. Нефтекамск и оформляется в виде приложения к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета арендной платы; при изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора; новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения с момента внесения соответствующих изменений в расчет арендной платы.
Доказательств оплаты арендной платы в соответствии условиями договора ответчиком в материалы дела не представлено, ввиду чего требования о взыскании основного долга удовлетворены правомерно.
В силу удовлетворения требований о взыскании суммы задолженности по арендной плате, требования о взыскании договорной неустойки на основании ст. 330 ГК РФ также обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводов относительно неправильного применения судом первой инстанции норм ст. 333 ГК РФ в апелляционной жалобе не приведено, истцом соответствующих возражений истцом также не заявлено, в силу чего оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о снижении размера неустойки до 150 000 рублей у апелляционной коллегии не имеется.
Нарушений процессуальных норм, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 3 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания 11.12.2012 (л.д. 103) судом отказано правомерно в силу его немотивированности и непредставления к дате судебного заседания доказательств уважительности неявки в судебное заседание, при том, что суд ранее откладывал судебное заседание по ходатайству ответчика (л.д. 96, 99). Ходатайство ответчика об истребовании доказательств (л.д. 102) также обоснованно оставлено судом без удовлетворения на основании ч. 4 ст. 66 АПК РФ.
В силу изложенных обстоятельств оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2012 по делу N А07-10868/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ганиева Даниса Фидаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2013 N 18АП-1172/2013 ПО ДЕЛУ N А07-10868/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2013 г. N 18АП-1172/2013
Дело N А07-10868/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Фединой Г.А., Малышевой И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ганиева Даниса Фидаевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2012 по делу N А07-10868/2012 (судья Бобылев М.П.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ганиеву Данису Фидаевичу (далее - ИП Ганиев Д.Ф., предприниматель, ответчик) о взыскании арендной платы за период с 17.04.2008 по 16.10.2012 в сумме 352 048 руб. 85 коп. и пени за просрочку оплаты за период с 17.04.2008 по 16.10.2012 в сумме 698 010 руб. 30 коп. (с учетом уточнения требований, л.д. 86-87).
ИП Ганиев Д.Ф. обратился в суд с встречным исковым заявлением к Комитету о признании недействительной сделки: договора аренды N 2752 от 17.03.2008 на занимаемую площадь в 118,0 кв. м по адресу Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, д. 1 блок А; применении последствий недействительности сделки в виде расторжения договора (л.д. 63).
Решением суда от 18.12.2012 (резолютивная часть от 11.12.2012) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 352 048 руб. 85 коп. и неустойку в размере 150 000 руб.
В удовлетворении встречного иска отказано (л.д. 111-118).
В апелляционной жалобе ИП Ганиев Д.Ф. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит отменить решение суда первой инстанции по иску Комитета, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что оснований для взыскания арендной платы не имеется, поскольку исковые требования заявлены Комитетом на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как договор аренды от 17.03.2008 фактически не был заключен, а лишь подписан 20.05.2009. Данное обстоятельство подтверждается несоответствием дат договора аренды и постановления главы администрации городского округа г. Нефтекамск, из чего следует, что постановление, предоставляющее Комитету право на заключение договора аренды с ответчиком, принято позднее даты подписания договора.
Полагает, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что балансодержатель, поименованный в п. 1.1. и п. 2.2.1. договора, не установлен, сведения о нем в договоре не содержатся, балансодержатель помещения фактически ответчику не передавал, оснований для подписания акта приема-передачи помещения председателем Комитета от имени балансодержателя не имеется. Комитет в силу п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" не вправе был передавать имущество в аренду, поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.06.2008 на день подписания договора от 17.03.2008 Комитет полномочиями на совершение такой сделки не имел, ввиду чего договор противоречит указанной норме и на основании ст. 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.
Указанные обстоятельства также свидетельствуют о том, что сделка совершена под влиянием заблуждения, что в силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность. Кроме того, договор аренды являлся договором присоединения, поскольку был составлен арендодателем в соответствии с нормой ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чего впоследствии были обнаружены допущенные при его подписании нарушения: не указаны, какие именно помещения арендодатель передает арендатору по номера, указанным в техническом паспорте. В договоре арендодатель также указал неверно свой адрес, что лишило ответчика права на переписку. Ответчик неоднократно обращался к Комитету с требованиями о принятии помещений в казну, однако ответа до настоящего времени не получено.
В дополнениях к апелляционной жалобе предприниматель ссылается на допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права. Считает необоснованным отказ судом в удовлетворении ходатайств ответчика об отложении судебного заседания 11.12.2012 и об истребовании доказательств.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, Комитет просит рассмотреть дело без его участия.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.03.2008 между Комитетом (арендодатель) и ИП Ганиевым Д.Ф. (арендатор) подписан договор N 2752 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, согласно условиям которого арендодатель совместно с балансодержателем на основании Постановления главы администрации городского округа город Нефтекамск от 01.04.2008 N 1006 обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование следующие объекты муниципального нежилого фонда: нежилые помещения на 1 этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 1, общей площадью 118 кв. м для использования в целях оказания юридических услуг населению (л.д. 16-17).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АБ 163967 от 15.06.2008 собственником передаваемого в аренду помещения по адресу Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, д. 1 является городской округ города Нефтекамск Республики Башкортостан, на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан N 312 от 30.12.2005.
Договор заключен на срок с 17.03.2008 до 01.03.2009 (п. 2.1 договора).
Из материалов дела также следует, что 17.12.2010 стороны внесли изменение в договор аренды N 2752 от 17.03.2008, изменив площадь арендуемого помещения со 118 кв. м на 59,4 кв. м, и продлили срок действия договора на 11 месяцев - до 01.01.2011 (л.д. 39).
Согласно п. 3.3. договора аренды N 2752 от 17.03.2008 арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.
В соответствии с п. 4.2.1. договора аренды N 2752 от 17.03.2008 при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Имущество передано арендатору по акту от 17.03.2008 (л.д. 20).
В материалах дела также имеется акт обследования нежилых помещений от 31.08.2012, согласно которому переданное в аренду помещение, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, д. 1 фактически используется ИП Ганиевым Д.Ф. по целевому назначению: оказание юридических услуг (л.д. 38).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем договорных обязательств, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Встречный иск мотивирован предпринимателем со ссылками на обстоятельства отсутствия в арендодателя на момент подписания договора полномочий по распоряжению имуществом, неподписания договора со стороны балансодержателя.
Удовлетворяя первоначальные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик нарушил обязательство, принятое им согласно заключенному договору аренды, по оплате арендной платы. Суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер подлежащей взысканию неустойки, приняв во внимание несоразмерность размера неустойки последствиям допущенной просрочки платежа, отсутствие негативных последствий для истца вследствие нарушения обязательства.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора аренды по тому основанию, что договор не подписан балансодержателем, суд первой инстанции установил, что собственником переданного в аренду помещения является муниципальное образование, ввиду чего неподписание договора балансодержателем не влечет недействительности договора. Суд не нашел оснований для недействительности договора по основаниям его заключения под влиянием заблуждения, поскольку договор сторонами исполнялся, в том числе предприниматель использовал помещение, до обращения истца в суд действительность и заключенность договора ответчиком не оспаривалась.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды N 2752 от 17.03.2008 (л.д. 16), в силу которого Комитет передает, а ИП Ганиев Д.Ф. принимает в аренду нежилые помещения на 1 этаже 9-этажного жилого дома, расположенные по адресу г. Нефтекамск, ул. Дзержинского, 1 площадью 118 кв. м.
Изменением N 2 к договору (л.д. 39) сторонами изменена площадь помещения в размере 54, 9 кв. м.
Названные в договоре аренды помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 17.03.2008 (л.д. 20).
Учитывая, что впоследствии часть помещений была возвращена ответчиком на основании его письменных обращений (л.д. 41, 42, 44), суд полагает, что дополнительного составления акта приема-передачи помещений при изменении площади арендуемых помещений не требовалось.
В силу ст. 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность по передаче арендатору имущества в соответствии с условиями договора.
Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем исполнении Комитетом указанной обязанности в силу отсутствия в акте приема-передачи указания на нумерацию помещений согласно сведениям технического паспорта, подлежат отклонению.
В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, подписание сторонами акта приема-передачи арендуемого недвижимого имущества при недоказанности обратного свидетельствует о поступлении имущества в фактическое владение арендатора.
Из материалов дела не следует, что на момент подписания договора либо в процессе его исполнения между его сторонами возникали разногласия относительно помещений, переданных в аренду, их расположения, назначения и площади. Помещения были приняты арендатором, в течение длительного времени использовались им, доказательств заявления соответствующих претензий арендодателю ответчиком в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований полагать, что между сторонами договора существовала неопределенность в понимании условий договора в части переданного в аренду имущества либо разногласия относительно его наименования или местоположения, ввиду чего для целей заключения договора объект аренды индивидуализирован надлежащим образом в соответствии с требованиями п. 1 ст. 432 ГК РФ.
В силу изложенного, факт отсутствия в акте приема-передачи нумерации согласно сведениям технического паспорта не свидетельствует о недействительности анализируемого акта приема-передачи либо о незаключенности договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы, оценивающие договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, как недействительный, отклоняются в силу следующего.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченному им лицу, каковым, в том числе, с учетом норм ст. 216, 295 ГК РФ является обладатель права хозяйственного ведения.
Между тем из материалов дела следует, что собственником имущества является муниципальное образование "город Нефтекамск" (л.д. 28), доказательств того, что переданное в аренду имущество закреплено за обладателем право хозяйственного ведения либо оперативного управления, в материалы дела не представлено.
Убежденность подателя апелляционной жалобы, что таким правом обладает Комитет, противоречит нормам ст. ст. 131, 295, 299 ГК РФ, поскольку доказательств наделения Комитета таким правом и доказательств его государственной регистрации как вещного права в дело не представлено.
В силу изложенного, нормы п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", на которые ссылается ответчик в обоснование довода о недействительности договора, применению к рассматриваемым отношениям не подлежат.
В силу изложенного, также подлежат отклонению ссылки предпринимателя на то, что балансодержатель фактически не являлся участником договора аренды ввиду того, что договор им не подписан, имущество в нарушение п. 1.1. и п. 2.2.1. договора ответчик балансодержатель не передавал.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
В силу установленного выше судом обстоятельства отсутствия доказательств закрепления имущества на ограниченном вещном праве за иным лицом, муниципальное образование является в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ единственно управомоченным лицом на передачу имущества в аренду ответчику, ввиду чего доводы апелляционной жалобы о введении ответчика в заблуждение относительно лица, управомоченного на передачу имущества в аренду, не нашли подтверждения по материалам дела.
Иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что сделка была заключена под влиянием заблуждения, и данное заблуждение носило существенный характер, из материалов дела не следует, ответчиком в обоснование данного основания недействительности договора соответствующих доказательств не представлено.
Нормы ст. 174 ГК РФ, заявленные апеллянтом в обоснование недействительности договора аренды, к рассматриваемым отношениям неприменимы.
Отклоняются доводы апеллянта о фактической незаключенности договора ввиду того, что договор от 17.03.2008 подписан ранее, чем согласно постановлению Администрации N 1006 от 01.04.2008 (л.д. 67) Комитету было предоставлено право передачи имущества в аренду, поскольку в силу п.п. 1 п. 1 ст. 8, ст. 420, ст. 606 ГК РФ основанием для возникновения отношений по аренде имущества является надлежаще заключенный договор аренды, ввиду чего названный ненормативный акт Администрации правообразующего значения не имеет.
В силу вышеизложенных обстоятельств, отношения истца и ответчика основаны на действующем и заключенном договоре аренды, в удовлетворении встречного иска судом первой инстанции отказано правомерно.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на определенный срок.
Сторонами договора с учетом изменений N 2 к договору (л.д. 39) срок договора продлен до 01.01.2011, и при отсутствии соответствующих возражений сторон на момент окончания срока его действия - возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Согласно ст. 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по своевременной оплате арендной платы в порядке и на условиях, установленных договором аренды.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 3.1. договора расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа г. Нефтекамск и оформляется в виде приложения к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета арендной платы; при изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора; новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения с момента внесения соответствующих изменений в расчет арендной платы.
Доказательств оплаты арендной платы в соответствии условиями договора ответчиком в материалы дела не представлено, ввиду чего требования о взыскании основного долга удовлетворены правомерно.
В силу удовлетворения требований о взыскании суммы задолженности по арендной плате, требования о взыскании договорной неустойки на основании ст. 330 ГК РФ также обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводов относительно неправильного применения судом первой инстанции норм ст. 333 ГК РФ в апелляционной жалобе не приведено, истцом соответствующих возражений истцом также не заявлено, в силу чего оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о снижении размера неустойки до 150 000 рублей у апелляционной коллегии не имеется.
Нарушений процессуальных норм, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 3 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания 11.12.2012 (л.д. 103) судом отказано правомерно в силу его немотивированности и непредставления к дате судебного заседания доказательств уважительности неявки в судебное заседание, при том, что суд ранее откладывал судебное заседание по ходатайству ответчика (л.д. 96, 99). Ходатайство ответчика об истребовании доказательств (л.д. 102) также обоснованно оставлено судом без удовлетворения на основании ч. 4 ст. 66 АПК РФ.
В силу изложенных обстоятельств оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2012 по делу N А07-10868/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ганиева Даниса Фидаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Г.А.ФЕДИНА
И.А.МАЛЫШЕВА
Г.А.ФЕДИНА
И.А.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)