Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Великоредчанина О.Б., Поляковой С.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмыриной А.М.
без участия в судебном заседании представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРТстрой" (ИНН: 3702440760, ОГРН: 1023700544229)
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.10.2012 по делу N А17-3482/2012, принятое судом в составе судьи Ильичевой О.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "АРТстрой" (ИНН: 3702440760, ОГРН: 1023700544229)
к обществу с ограниченной ответственностью "Рэд" (ИНН: 7603047386, ОГРН: 1107603002495), обществу с ограниченной ответственностью "Дека" (ИНН: 3702661631, ОГРН: 1113702036458), индивидуальному предпринимателю Зобнину Сергею Александровичу (ИНН: 370252306960, ОГРНИП: 309370210000119)
об истребовании имущества из незаконного владения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АРТстрой" (далее - истец, ООО "АРТстрой") обратилось с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного заседания, в Арбитражный суд Ивановской области к обществу с ограниченной ответственностью "Рэд" (далее - ответчик-1, ООО "Рэд"), обществу с ограниченной ответственностью "Дека" (далее - ответчик-2, ООО "Дека") об истребовании из незаконного владения торгового павильона общей площадью 939,8 кв. м, инвентарный номер 24:411:002:000039900, находящегося по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, принадлежащего на праве собственности ООО "АРТстрой".
Правовым основанием заявленных и уточненных требований истец указал статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 24.09.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель Зобнин Сергей Александрович (далее - ответчик-3, ИП Зобнин С.А.).
Ответчик ООО "Рэд" иск не признал, указал, что истец не направлял уведомление об отказе от договора аренды от 01.02.2012 N 02-А; не представлено доказательств выполнения условий, предусмотренных статьями 102, 129 Закона о банкротстве об отказе от исполнения договора аренды от 01.02.2012 N 02-А.
Ответчик ООО "Дека" считает, что правомерно занимаем спорные помещения на основании договора субаренды с ИП Зобниным С.А., который арендует указанные помещения у ООО "Рэд"; факт расторжения договора аренды от 01.02.2012 N 02-А не подтвержден.
Ответчик ИП Зобнин С.А. отзыв на иск не представил, явку своего представителя для участия в судебном заседании суда первой инстанции не обеспечил.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 24.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что истцом не был заявлен отказ от действующего договора аренды от 01.02.2012, заключенного с ООО "Рэд", а также не соблюдены условия отказа от договора, предусмотренные статьями 102, 129 Закона о банкротстве, кроме того, основания для применения последствий нарушение порядка распоряжения заложенным имуществом в данном споре отсутствуют, в связи с чем не доказана незаконность владения ответчиками спорным нежилым помещением.
ООО "АРТстрой" с принятым решением суда первой инстанции не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Оспаривая законность судебного акта, заявитель жалобы отметил, что выводы, содержащиеся в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд не исследовал полностью сведения, содержащиеся в уведомлениях от 20.06.2012, 29.06.2012, 02.07.2012, направленных ООО "Рэд" об отказе от договорных отношений. Позиция суда первой инстанции о расторжении исключительно договора аренды от 01.03.2011 N 01-А ошибочна, судом не дана оценка договору аренды от 01.02.2012, заключенному между ООО "АРТстрой" и ООО "Рэд". Считает, что указанный договор аренды от 01.02.2012 является убыточным для истца. Более подробно доводы ООО "АРТстрой" изложены в апелляционной жалобе.
Отзывы на апелляционную жалобу от ответчиков не поступили.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ивановской области от 24.10.2012 проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции решением Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2012 по делу N А17-385/2011 ООО "АРТстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Чуткин Евгений Геннадьевич.
ООО "АРТстрой" является собственником нежилого помещения - торгового павильона общей площадью 939,80 кв. м, инвентарный номер 24:411:002:000039900, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.04.2007 сделана запись регистрации N 37-37-10/034/2007-371, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2007 N 37-АА 209611.
Указанный торговый павильон передан истцом в залог в обеспечение надлежащего исполнения обязательства, вытекающих из кредитного договора от 04.06.2009, акционерному коммерческому банку "РОСБАНК" по договору залога от 04.06.2009 N MSB-R32-FVS0-0005/Z2.
01.03.2011 между ООО "АРТстрой" и ООО "Рэд" заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому истец передал ответчику-1 во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 492,22 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б. Договор действует с 01.03.2011 по 31.01.2012.
По акту приема-передачи от 01.03.2011 истец в соответствии с условиями договора аренды от 01.03.2011 передал ответчику-1 нежилое помещение в аренду.
01.02.2012 между ООО "АРТстрой" и ООО "Рэд" заключен договор аренды N 02-А, согласно которому истец передал ответчику-1 во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 939,80 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32, которое будет использоваться для сдачи в субаренду. Согласно пункту 7.2. договора, договор вступает в силу с момента подписания и действует с 01.02.2012 по 31.01.2013.
01.02.2012 ООО "Рэд" по договору субаренды и акту приема-передачи передало ИП Зобнину С.А. во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 939,80 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б.
01.02.2012 на основании договора субаренды нежилого помещения и акта приема-передачи ИП Зобнин С.А. передал ООО "Дека" во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 939,8 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, которое принадлежит ответчику-3 на основании договора субаренды нежилого помещения, заключенного между ООО "Рэд" и ИП Зобниным С.А.
Конкурсным управляющим ООО "АРТстрой" в адрес ООО "Рэд" были направлены уведомления от 18.04.2012 N 6/04, от 10.05.2012 N 2/05 с требованием об оплате задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.03.2011 (помещение по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б,).
20.06.2012, 29.06.2012, 02.07.2012 истец направил в адрес ответчика-1 уведомления на основании статей 129, 102 Закона о банкротстве об отказе от исполнения договора аренды в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресам: 1) Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б; 2) г. Иваново, ул. Куконковых, д. 141-А, в том числе договора аренды нежилых помещений от 01.03.2011 (помещение по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32Б) и договора аренды от 01.03.2011 N 01-А (помещение по адресу: г. Иваново, ул. Куконковых, д. 141-А).
11.07.2012 уведомление от 02.07.2012 получено директором ООО "Рэд".
Полагая, что договор аренды нежилых помещений от 01.03.2011 расторгнут с момента получения ООО "Рэд" уведомления о расторжении договора аренды, но ИП Зобнин С.А. и ООО "Дека" неправомерно не освободили и не передали спорное недвижимое имущество истцу, ООО "АРТстрой" обратилось в суд с настоящим иском.
В пункте 34 совместного Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
При наличии арендных отношений возврат арендованного имущества арендодателю регулируется статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии же со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, если между собственником и лицом, к которому предъявлено такое требование, отсутствуют какие-либо обязательственные правоотношения по поводу этого имущества.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Согласно статье 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (пункт 1).
С учетом указанного выше истец должен доказать факт прекращения договорных отношений с арендатором - ООО "Рэд" к моменту рассмотрения заявленных требований, а также наличие законных оснований для отказа от перезаключения договора субаренды.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком - ООО "Рэд" имеются обязательственные правоотношения, основанные на договоре аренды от 01.02.2012 N 02-А в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, которые не прекратились на момент рассмотрения спора судом первой инстанции.
Истец в апелляционной жалобе оспаривает вывод суда о несоблюдении конкурсным управляющим процедуры отказа от действующего договора аренды от 01.02.2012, считая, что уведомления от 20.06.2012, 29.06.2012, 02.07.2012 направлены на отказ от любых договорных отношений с ООО "Рэд".
Судом апелляционной инстанции указанные доводы истца не принимаются, поскольку волеизъявление стороны должно быть определенным и, применительно к рассматриваемому случаю, направлено на прекращение конкретного договора.
Материалами дела подтверждено получение ответчиком-1 только уведомления от 02.07.2012, направленного истцом после обращения с иском в суд. Из текста указанного уведомления следует, что отказ заявлен в отношении договоров аренды двух объектов, в том числе в отношении договора аренды нежилых помещений от 01.03.2011 (помещение по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32Б).
Договор аренды от 01.03.2011 нежилых помещений по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32Б прекратил свое действие в связи с заключением сторонами договора аренды от 01.02.2012 N 02-А. В отношении этого договора истец об отказе от его исполнения не заявлял, поскольку на момент направления уведомления от 02.07.2012 истец, как он сам утверждает, не знал о наличии договора аренды от 01.02.2012 N 02-А.
Доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений, а также гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора аренды от 01.02.2012 N 02-А, истец не представил. Тогда как из смысла статей 610, 622 ГК РФ следует, что бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не соблюдена процедура отказа от договора аренды от 01.02.2012 N 02-А, следовательно, действие договора аренды от 01.02.2012 N 02-А не прекращено, и между сторонами существуют обязательственные отношения, обусловленные данным договором.
Согласно статье 622 ГК РФ обязанность по возврату арендованного имущества возникает у арендатора при прекращении договора аренды.
Также истец указывает на ничтожность договора аренды от 01.02.2012 N 02-А в связи с нарушением требований пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Согласно пункту 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Как установлено судом, передача в аренду нежилого помещения, входящего в состав предмета залога, произведена истцом в пользу ответчика без согласия залогодержателя.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 23 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которым сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя, не может быть оспорена последним, поскольку в пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом и об обращении взыскания на предмет залога.
Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним.
Таким образом, оснований для признания указанного договора аренды от 01.02.2012 N 02-А ничтожным не имеется.
С учетом того, что договор сторонами не расторгнут и не признан по решению арбитражного суда недействительным, у истца нет оснований для возвращения имущества из незаконного владения.
Поскольку ответчики владеют спорным недвижимым имуществом на основании договора аренды от 01.02.2012 N 02-А, а также договоров субаренды, которые в установленном порядке не прекращены и не признаны недействительными, следовательно, утверждение истца о том, что ответчики незаконно занимают нежилое помещение, расположенные по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, является необоснованным.
При таких обстоятельствах оснований для возвращения торгового павильона общей площадью 939,8 кв. м, инвентарный номер 24:411:002:000039900, находящегося по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б истцу на основании статей 301, 622 ГК РФ не имеется.
Аргументы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, указанным в апелляционной жалобе, отсутствуют.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства дела и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, вынесено законное и обоснованное решение. Неприменение судом статьи 622 ГК РФ не привело к принятию неправильного решения по делу.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При подаче апелляционной жалобы истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.
Государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы в соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового Кодекса Российской Федерации составляет 2000 рублей.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с ООО "АРТстрой" в доход федерального бюджета. Исполнительный лист на взыскание указанной государственной пошлины подлежит выдаче Арбитражным судом Ивановской области.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.10.2012 по делу N А17-3482/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРТстрой" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АРТстрой" (ИНН: 3702440760, ОГРН: 1023700544229) в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2013 ПО ДЕЛУ N А17-3482/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2013 г. по делу N А17-3482/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Великоредчанина О.Б., Поляковой С.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмыриной А.М.
без участия в судебном заседании представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРТстрой" (ИНН: 3702440760, ОГРН: 1023700544229)
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.10.2012 по делу N А17-3482/2012, принятое судом в составе судьи Ильичевой О.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "АРТстрой" (ИНН: 3702440760, ОГРН: 1023700544229)
к обществу с ограниченной ответственностью "Рэд" (ИНН: 7603047386, ОГРН: 1107603002495), обществу с ограниченной ответственностью "Дека" (ИНН: 3702661631, ОГРН: 1113702036458), индивидуальному предпринимателю Зобнину Сергею Александровичу (ИНН: 370252306960, ОГРНИП: 309370210000119)
об истребовании имущества из незаконного владения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АРТстрой" (далее - истец, ООО "АРТстрой") обратилось с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного заседания, в Арбитражный суд Ивановской области к обществу с ограниченной ответственностью "Рэд" (далее - ответчик-1, ООО "Рэд"), обществу с ограниченной ответственностью "Дека" (далее - ответчик-2, ООО "Дека") об истребовании из незаконного владения торгового павильона общей площадью 939,8 кв. м, инвентарный номер 24:411:002:000039900, находящегося по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, принадлежащего на праве собственности ООО "АРТстрой".
Правовым основанием заявленных и уточненных требований истец указал статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 24.09.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель Зобнин Сергей Александрович (далее - ответчик-3, ИП Зобнин С.А.).
Ответчик ООО "Рэд" иск не признал, указал, что истец не направлял уведомление об отказе от договора аренды от 01.02.2012 N 02-А; не представлено доказательств выполнения условий, предусмотренных статьями 102, 129 Закона о банкротстве об отказе от исполнения договора аренды от 01.02.2012 N 02-А.
Ответчик ООО "Дека" считает, что правомерно занимаем спорные помещения на основании договора субаренды с ИП Зобниным С.А., который арендует указанные помещения у ООО "Рэд"; факт расторжения договора аренды от 01.02.2012 N 02-А не подтвержден.
Ответчик ИП Зобнин С.А. отзыв на иск не представил, явку своего представителя для участия в судебном заседании суда первой инстанции не обеспечил.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 24.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что истцом не был заявлен отказ от действующего договора аренды от 01.02.2012, заключенного с ООО "Рэд", а также не соблюдены условия отказа от договора, предусмотренные статьями 102, 129 Закона о банкротстве, кроме того, основания для применения последствий нарушение порядка распоряжения заложенным имуществом в данном споре отсутствуют, в связи с чем не доказана незаконность владения ответчиками спорным нежилым помещением.
ООО "АРТстрой" с принятым решением суда первой инстанции не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Оспаривая законность судебного акта, заявитель жалобы отметил, что выводы, содержащиеся в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд не исследовал полностью сведения, содержащиеся в уведомлениях от 20.06.2012, 29.06.2012, 02.07.2012, направленных ООО "Рэд" об отказе от договорных отношений. Позиция суда первой инстанции о расторжении исключительно договора аренды от 01.03.2011 N 01-А ошибочна, судом не дана оценка договору аренды от 01.02.2012, заключенному между ООО "АРТстрой" и ООО "Рэд". Считает, что указанный договор аренды от 01.02.2012 является убыточным для истца. Более подробно доводы ООО "АРТстрой" изложены в апелляционной жалобе.
Отзывы на апелляционную жалобу от ответчиков не поступили.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ивановской области от 24.10.2012 проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции решением Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2012 по делу N А17-385/2011 ООО "АРТстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Чуткин Евгений Геннадьевич.
ООО "АРТстрой" является собственником нежилого помещения - торгового павильона общей площадью 939,80 кв. м, инвентарный номер 24:411:002:000039900, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.04.2007 сделана запись регистрации N 37-37-10/034/2007-371, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2007 N 37-АА 209611.
Указанный торговый павильон передан истцом в залог в обеспечение надлежащего исполнения обязательства, вытекающих из кредитного договора от 04.06.2009, акционерному коммерческому банку "РОСБАНК" по договору залога от 04.06.2009 N MSB-R32-FVS0-0005/Z2.
01.03.2011 между ООО "АРТстрой" и ООО "Рэд" заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому истец передал ответчику-1 во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 492,22 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б. Договор действует с 01.03.2011 по 31.01.2012.
По акту приема-передачи от 01.03.2011 истец в соответствии с условиями договора аренды от 01.03.2011 передал ответчику-1 нежилое помещение в аренду.
01.02.2012 между ООО "АРТстрой" и ООО "Рэд" заключен договор аренды N 02-А, согласно которому истец передал ответчику-1 во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 939,80 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32, которое будет использоваться для сдачи в субаренду. Согласно пункту 7.2. договора, договор вступает в силу с момента подписания и действует с 01.02.2012 по 31.01.2013.
01.02.2012 ООО "Рэд" по договору субаренды и акту приема-передачи передало ИП Зобнину С.А. во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 939,80 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б.
01.02.2012 на основании договора субаренды нежилого помещения и акта приема-передачи ИП Зобнин С.А. передал ООО "Дека" во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 939,8 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, которое принадлежит ответчику-3 на основании договора субаренды нежилого помещения, заключенного между ООО "Рэд" и ИП Зобниным С.А.
Конкурсным управляющим ООО "АРТстрой" в адрес ООО "Рэд" были направлены уведомления от 18.04.2012 N 6/04, от 10.05.2012 N 2/05 с требованием об оплате задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.03.2011 (помещение по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б,).
20.06.2012, 29.06.2012, 02.07.2012 истец направил в адрес ответчика-1 уведомления на основании статей 129, 102 Закона о банкротстве об отказе от исполнения договора аренды в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресам: 1) Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б; 2) г. Иваново, ул. Куконковых, д. 141-А, в том числе договора аренды нежилых помещений от 01.03.2011 (помещение по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32Б) и договора аренды от 01.03.2011 N 01-А (помещение по адресу: г. Иваново, ул. Куконковых, д. 141-А).
11.07.2012 уведомление от 02.07.2012 получено директором ООО "Рэд".
Полагая, что договор аренды нежилых помещений от 01.03.2011 расторгнут с момента получения ООО "Рэд" уведомления о расторжении договора аренды, но ИП Зобнин С.А. и ООО "Дека" неправомерно не освободили и не передали спорное недвижимое имущество истцу, ООО "АРТстрой" обратилось в суд с настоящим иском.
В пункте 34 совместного Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
При наличии арендных отношений возврат арендованного имущества арендодателю регулируется статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии же со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, если между собственником и лицом, к которому предъявлено такое требование, отсутствуют какие-либо обязательственные правоотношения по поводу этого имущества.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Согласно статье 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (пункт 1).
С учетом указанного выше истец должен доказать факт прекращения договорных отношений с арендатором - ООО "Рэд" к моменту рассмотрения заявленных требований, а также наличие законных оснований для отказа от перезаключения договора субаренды.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком - ООО "Рэд" имеются обязательственные правоотношения, основанные на договоре аренды от 01.02.2012 N 02-А в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, которые не прекратились на момент рассмотрения спора судом первой инстанции.
Истец в апелляционной жалобе оспаривает вывод суда о несоблюдении конкурсным управляющим процедуры отказа от действующего договора аренды от 01.02.2012, считая, что уведомления от 20.06.2012, 29.06.2012, 02.07.2012 направлены на отказ от любых договорных отношений с ООО "Рэд".
Судом апелляционной инстанции указанные доводы истца не принимаются, поскольку волеизъявление стороны должно быть определенным и, применительно к рассматриваемому случаю, направлено на прекращение конкретного договора.
Материалами дела подтверждено получение ответчиком-1 только уведомления от 02.07.2012, направленного истцом после обращения с иском в суд. Из текста указанного уведомления следует, что отказ заявлен в отношении договоров аренды двух объектов, в том числе в отношении договора аренды нежилых помещений от 01.03.2011 (помещение по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32Б).
Договор аренды от 01.03.2011 нежилых помещений по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32Б прекратил свое действие в связи с заключением сторонами договора аренды от 01.02.2012 N 02-А. В отношении этого договора истец об отказе от его исполнения не заявлял, поскольку на момент направления уведомления от 02.07.2012 истец, как он сам утверждает, не знал о наличии договора аренды от 01.02.2012 N 02-А.
Доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений, а также гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора аренды от 01.02.2012 N 02-А, истец не представил. Тогда как из смысла статей 610, 622 ГК РФ следует, что бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не соблюдена процедура отказа от договора аренды от 01.02.2012 N 02-А, следовательно, действие договора аренды от 01.02.2012 N 02-А не прекращено, и между сторонами существуют обязательственные отношения, обусловленные данным договором.
Согласно статье 622 ГК РФ обязанность по возврату арендованного имущества возникает у арендатора при прекращении договора аренды.
Также истец указывает на ничтожность договора аренды от 01.02.2012 N 02-А в связи с нарушением требований пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Согласно пункту 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Как установлено судом, передача в аренду нежилого помещения, входящего в состав предмета залога, произведена истцом в пользу ответчика без согласия залогодержателя.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 23 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которым сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя, не может быть оспорена последним, поскольку в пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом и об обращении взыскания на предмет залога.
Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним.
Таким образом, оснований для признания указанного договора аренды от 01.02.2012 N 02-А ничтожным не имеется.
С учетом того, что договор сторонами не расторгнут и не признан по решению арбитражного суда недействительным, у истца нет оснований для возвращения имущества из незаконного владения.
Поскольку ответчики владеют спорным недвижимым имуществом на основании договора аренды от 01.02.2012 N 02-А, а также договоров субаренды, которые в установленном порядке не прекращены и не признаны недействительными, следовательно, утверждение истца о том, что ответчики незаконно занимают нежилое помещение, расположенные по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б, является необоснованным.
При таких обстоятельствах оснований для возвращения торгового павильона общей площадью 939,8 кв. м, инвентарный номер 24:411:002:000039900, находящегося по адресу: Ивановская область, г. Шуя, ул. Свердлова, д. 32-Б истцу на основании статей 301, 622 ГК РФ не имеется.
Аргументы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, указанным в апелляционной жалобе, отсутствуют.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства дела и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, вынесено законное и обоснованное решение. Неприменение судом статьи 622 ГК РФ не привело к принятию неправильного решения по делу.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При подаче апелляционной жалобы истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.
Государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы в соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового Кодекса Российской Федерации составляет 2000 рублей.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с ООО "АРТстрой" в доход федерального бюджета. Исполнительный лист на взыскание указанной государственной пошлины подлежит выдаче Арбитражным судом Ивановской области.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.10.2012 по делу N А17-3482/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРТстрой" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АРТстрой" (ИНН: 3702440760, ОГРН: 1023700544229) в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)