Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Малышевой И.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2012 по делу N А76-17917/2012 (судья Мрез И.В.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" - Шиманович Н.И. (доверенность от 07.06.2012),
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Швец Е.В. (доверенность от 17.01.2013 N 70),
индивидуального предпринимателя Удовиченко Лидии Дмитриевны - Шиманович Н.И. (доверенность N 74 АА 0851739 от 23.08.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" (далее - заявитель, ООО "Центр экономического развития") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным решения от 04.09.2012 о приостановлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д. 4 кв. 38, кадастровый (условный) номер 74-74-01/355/2008-092 и обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д. 4 кв. 38, кадастровый (условный) номер 74-74-01/355/2008-092.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Удовиченко Лидия Дмитриевна (далее - Удовиченко Л.Д.).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2012 (резолютивная часть объявлена 28.11.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ООО "Центр экономического развития" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильное применение норм материального права в части оценки обоснованности приостановления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, мотивированного необходимостью предоставления согласия залогодержателя на заключения договора купли-продажи либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении записи об ипотеке. По мнению апеллянта, установленная вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 недействительность договора, в обеспечение которого заключен договор залога, влечет недействительность последнего в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, выводы о недействительности обеспечивающего обязательства содержатся в вышеназванном судебном акте.
В судебном заседании представителем заявителя и Удовиченко Л.Д. поддержаны доводы апелляционной жалобы. Управлением Росреестра заявлены возражения по апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 24.02.2010 между Администрацией города Трехгорного Челябинской области (далее - Администрация г. Трехгорного) и ООО "Центр экономического развития" был подписан договор о порядке исполнения обязательств ООО "Центр экономического развития" за 2009 год, вытекающих из договора от 30.06.2003 об исполнении обязательства по соглашению от 31.12.2002 N 01-01-06/07-1792 о реструктуризации задолженности (л. д. 16-17). По условиям договора ООО "Центр экономического развития" принял на себя обязательства по погашению долга Администрации перед Министерством Финансов Российской Федерации за 2009 год в сумме 4 870 724, 78 долларов США, а также уплате процентов в сумме 509 560,23 долларов США.
30.06.2010 между Администрацией г. Трехгорного Челябинской области (залогодержатель) и ООО "Центр экономического развития" (залогодатель), заключен договор залога (ипотеки) N Э1-023/210 (л. д. 18-25). Указанный договор заключен в целях обеспечения обязательств ООО "Центр экономического развития" по вышеназванному договору от 24.02.2010 о порядке исполнения обязательств ООО "Центр экономического развития" за 2009 год, вытекающих из договора от 30.06.2003 года об исполнении обязательства по соглашению от 31.12.2002 N 01-01-06/07-1792 о реструктуризации задолженности.
В обеспечение обязательств ООО "Центр экономического развития" как залогодатель, передал залогодержателю принадлежащие на праве собственности залогодателю объекты недвижимого имущества, в том числе двухкомнатную квартиру общей площадью 66,7 кв. м, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, 4-38 (пункт 3.1 договора).
Государственная регистрация договора об ипотеке произведена 19.08.2010, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации за N 74-74-01/355/2010-19 (л. д. 25).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 от 13.04.2012 признан недействительным договор о порядке исполнения обязательств ООО "Центр экономического развития" за 2009 год, вытекающих из договора от 30.06.2003 года об исполнении обязательства по соглашению от 31.12.2002 N 01-01-06/07-1792 о реструктуризации задолженности, подписанный 24.02.2010 Администрацией города Трехгорного Челябинской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" (л. д. 26-42).
В мотивировочной части указанного решения содержатся выводы о недействительности (ничтожности) договор залога (ипотеки) от 30.06.2010 N Э1-023/210, сделанные при разрешении вытекающих из этого договора требований об обращении взыскания на заложенное имущество.
29.08.2012 между ООО "Центр экономического развития" (продавец) и Удовиченко Л.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 66,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, 4-38, кадастровый номер 74-74-42/023/2006-095, принадлежащей обществу на праве собственности на основании свидетельства от 27.05.2008 74АА N 654564 (л. д. 43). В пункте 5.2 договора содержится условие об обременении квартиры договором залога (ипотекой) N Э1-023/210 от 30.06.2010, который признан недействительным (ничтожным) судебными актами по делу N А76-13807/2011.
29.08.2012 Удовиченко Л.Д. и ООО "Центр экономического развития" обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации, соответственно, права собственности и сделки купли-продажи жилого помещения (квартиры), состоящей из двух комнат, общей площадью 66,7 кв. м, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, 4-38, кадастровый номер 74-74-42/023/2006-092 (расписка на л.д. 75).
Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2012 (исх. N 01/438/2012-317) в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) Управление Росреестра сообщило заявителям о приостановлении регистрация сделки купли-продажи недвижимого имущества на срок до 04.10.2012 по причине отсутствия согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении записи об ипотеке (л. д. 45). При этом Управлением Росреестра указано на несоответствие действительности ссылки в пункте 5.2 договора купли-продажи на признание договора залога ничтожным, исходя из резолютивной части решения Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 от 13.04.2012.
Полагая, что недействительность договора залога по причине установленной в судебном порядке недействительности основного обязательства, свидетельствует о незаконности решения о приостановлении осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, мотивированного необходимостью предоставления согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении записи об ипотеке, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 не содержит выводов о прекращении ипотеки. Установив, что государственный регистратор не наделен правом самостоятельного прекращении государственной регистрации ипотеки, суд признал обоснованным решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения или действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации, заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации прав.
К уклонению от государственной регистрации относится, в том числе и необоснованное приостановление государственной регистрации.
Основания для приостановления государственной регистрации прав установлены статьей 19 Закона о государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 указанного Закона, непредставление документов (содержащихся в них сведений), необходимых для государственной регистрации прав является основанием для приостановления государственной регистрации прав, до их предоставления.
В силу пункта 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В силу пункта 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Из существа спорных отношений сторон по настоящему делу, приведенных ими доводов и доказательств усматривается, что судебным актом о прекращении зарегистрированной ипотеки, общество считает решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2012 по делу N А76-13807/2011, которым признан недействительным договор о порядке исполнения обязательств ООО "Центр экономического развития", в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки) от 30.06.2010 N Э1-023/210.
В соответствии с пунктом 3 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.
Поскольку ипотека, будучи дополнительным обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства, решение о прекращении ипотеки может быть вынесено судом, как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки.
Вместе с тем, недействительность договора залога сама по себе не свидетельствует о прекращении ипотеки.
При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения о залогодателе, залогодержателе, документе-основании возникновения обременения (раздел III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).
В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" основанием для внесения (прекращения) записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии либо отсутствии права.
В резолютивной части решения Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 вопрос о прекращении существования зарегистрированного обременения (ипотеки) разрешен не был. Таким образом, при рассмотрении спора судом первой инстанции правильно установлено, что соответствующего решения суда регистрирующему органу представлено не было.
В соответствии с подходом, изложенным в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 2150/11 и Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.11.2010 N ВАС-6209/10, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Такая возможность, как и возможность совершения действий, направленных на прекращение зарегистрированной ипотеки во внесудебном порядке, ООО "Центр экономического развития" не реализована.
Постановка вопроса преследующего цель прекращения зарегистрированного обременения при рассмотрении требований об оспаривании решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является недопустимой. В силу пункта 56 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве (наличии либо отсутствии обременения) на недвижимое имущество.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2012 по делу N А76-17917/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2013 N 18АП-549/2013 ПО ДЕЛУ N А76-17917/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2013 г. N 18АП-549/2013
Дело N А76-17917/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Малышевой И.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2012 по делу N А76-17917/2012 (судья Мрез И.В.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" - Шиманович Н.И. (доверенность от 07.06.2012),
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Швец Е.В. (доверенность от 17.01.2013 N 70),
индивидуального предпринимателя Удовиченко Лидии Дмитриевны - Шиманович Н.И. (доверенность N 74 АА 0851739 от 23.08.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" (далее - заявитель, ООО "Центр экономического развития") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным решения от 04.09.2012 о приостановлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д. 4 кв. 38, кадастровый (условный) номер 74-74-01/355/2008-092 и обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, д. 4 кв. 38, кадастровый (условный) номер 74-74-01/355/2008-092.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Удовиченко Лидия Дмитриевна (далее - Удовиченко Л.Д.).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2012 (резолютивная часть объявлена 28.11.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ООО "Центр экономического развития" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильное применение норм материального права в части оценки обоснованности приостановления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, мотивированного необходимостью предоставления согласия залогодержателя на заключения договора купли-продажи либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении записи об ипотеке. По мнению апеллянта, установленная вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 недействительность договора, в обеспечение которого заключен договор залога, влечет недействительность последнего в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, выводы о недействительности обеспечивающего обязательства содержатся в вышеназванном судебном акте.
В судебном заседании представителем заявителя и Удовиченко Л.Д. поддержаны доводы апелляционной жалобы. Управлением Росреестра заявлены возражения по апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 24.02.2010 между Администрацией города Трехгорного Челябинской области (далее - Администрация г. Трехгорного) и ООО "Центр экономического развития" был подписан договор о порядке исполнения обязательств ООО "Центр экономического развития" за 2009 год, вытекающих из договора от 30.06.2003 об исполнении обязательства по соглашению от 31.12.2002 N 01-01-06/07-1792 о реструктуризации задолженности (л. д. 16-17). По условиям договора ООО "Центр экономического развития" принял на себя обязательства по погашению долга Администрации перед Министерством Финансов Российской Федерации за 2009 год в сумме 4 870 724, 78 долларов США, а также уплате процентов в сумме 509 560,23 долларов США.
30.06.2010 между Администрацией г. Трехгорного Челябинской области (залогодержатель) и ООО "Центр экономического развития" (залогодатель), заключен договор залога (ипотеки) N Э1-023/210 (л. д. 18-25). Указанный договор заключен в целях обеспечения обязательств ООО "Центр экономического развития" по вышеназванному договору от 24.02.2010 о порядке исполнения обязательств ООО "Центр экономического развития" за 2009 год, вытекающих из договора от 30.06.2003 года об исполнении обязательства по соглашению от 31.12.2002 N 01-01-06/07-1792 о реструктуризации задолженности.
В обеспечение обязательств ООО "Центр экономического развития" как залогодатель, передал залогодержателю принадлежащие на праве собственности залогодателю объекты недвижимого имущества, в том числе двухкомнатную квартиру общей площадью 66,7 кв. м, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, 4-38 (пункт 3.1 договора).
Государственная регистрация договора об ипотеке произведена 19.08.2010, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации за N 74-74-01/355/2010-19 (л. д. 25).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 от 13.04.2012 признан недействительным договор о порядке исполнения обязательств ООО "Центр экономического развития" за 2009 год, вытекающих из договора от 30.06.2003 года об исполнении обязательства по соглашению от 31.12.2002 N 01-01-06/07-1792 о реструктуризации задолженности, подписанный 24.02.2010 Администрацией города Трехгорного Челябинской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" (л. д. 26-42).
В мотивировочной части указанного решения содержатся выводы о недействительности (ничтожности) договор залога (ипотеки) от 30.06.2010 N Э1-023/210, сделанные при разрешении вытекающих из этого договора требований об обращении взыскания на заложенное имущество.
29.08.2012 между ООО "Центр экономического развития" (продавец) и Удовиченко Л.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 66,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, 4-38, кадастровый номер 74-74-42/023/2006-095, принадлежащей обществу на праве собственности на основании свидетельства от 27.05.2008 74АА N 654564 (л. д. 43). В пункте 5.2 договора содержится условие об обременении квартиры договором залога (ипотекой) N Э1-023/210 от 30.06.2010, который признан недействительным (ничтожным) судебными актами по делу N А76-13807/2011.
29.08.2012 Удовиченко Л.Д. и ООО "Центр экономического развития" обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации, соответственно, права собственности и сделки купли-продажи жилого помещения (квартиры), состоящей из двух комнат, общей площадью 66,7 кв. м, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Академика Королева, 4-38, кадастровый номер 74-74-42/023/2006-092 (расписка на л.д. 75).
Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2012 (исх. N 01/438/2012-317) в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) Управление Росреестра сообщило заявителям о приостановлении регистрация сделки купли-продажи недвижимого имущества на срок до 04.10.2012 по причине отсутствия согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении записи об ипотеке (л. д. 45). При этом Управлением Росреестра указано на несоответствие действительности ссылки в пункте 5.2 договора купли-продажи на признание договора залога ничтожным, исходя из резолютивной части решения Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 от 13.04.2012.
Полагая, что недействительность договора залога по причине установленной в судебном порядке недействительности основного обязательства, свидетельствует о незаконности решения о приостановлении осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, мотивированного необходимостью предоставления согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении записи об ипотеке, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 не содержит выводов о прекращении ипотеки. Установив, что государственный регистратор не наделен правом самостоятельного прекращении государственной регистрации ипотеки, суд признал обоснованным решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения или действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации, заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации прав.
К уклонению от государственной регистрации относится, в том числе и необоснованное приостановление государственной регистрации.
Основания для приостановления государственной регистрации прав установлены статьей 19 Закона о государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 указанного Закона, непредставление документов (содержащихся в них сведений), необходимых для государственной регистрации прав является основанием для приостановления государственной регистрации прав, до их предоставления.
В силу пункта 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В силу пункта 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Из существа спорных отношений сторон по настоящему делу, приведенных ими доводов и доказательств усматривается, что судебным актом о прекращении зарегистрированной ипотеки, общество считает решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2012 по делу N А76-13807/2011, которым признан недействительным договор о порядке исполнения обязательств ООО "Центр экономического развития", в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки) от 30.06.2010 N Э1-023/210.
В соответствии с пунктом 3 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.
Поскольку ипотека, будучи дополнительным обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства, решение о прекращении ипотеки может быть вынесено судом, как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки.
Вместе с тем, недействительность договора залога сама по себе не свидетельствует о прекращении ипотеки.
При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения о залогодателе, залогодержателе, документе-основании возникновения обременения (раздел III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).
В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" основанием для внесения (прекращения) записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии либо отсутствии права.
В резолютивной части решения Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-13807/2011 вопрос о прекращении существования зарегистрированного обременения (ипотеки) разрешен не был. Таким образом, при рассмотрении спора судом первой инстанции правильно установлено, что соответствующего решения суда регистрирующему органу представлено не было.
В соответствии с подходом, изложенным в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 2150/11 и Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.11.2010 N ВАС-6209/10, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Такая возможность, как и возможность совершения действий, направленных на прекращение зарегистрированной ипотеки во внесудебном порядке, ООО "Центр экономического развития" не реализована.
Постановка вопроса преследующего цель прекращения зарегистрированного обременения при рассмотрении требований об оспаривании решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является недопустимой. В силу пункта 56 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве (наличии либо отсутствии обременения) на недвижимое имущество.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2012 по делу N А76-17917/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического развития" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
И.А.МАЛЫШЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.А.МАЛЫШЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)