Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2009 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Гуреевой О.А., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноперовой С.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Зиминой Т.А., действующей на основании доверенности от 26.12.08 г.,
представителя ответчика - Родченкова С.Н, действующего на основании доверенности от 29.01.09 (в заседании 20.07.09),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Геворкяна Геворка Мушеговича
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.03.2009 по делу N А29-8793/2008, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,
по иску открытого акционерного общества акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития"
к индивидуальному предприятию Геворкяну Геворку Мушеговичу,
третье лицо: закрытое акционерное общество "Восток-Сервис-Коми"
о взыскании 1 553 369 руб. 64 коп. стоимости неотделимых улучшений по договору аренды,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Геворкяна Геворка Мушеговича
к открытому акционерному обществу акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Развития и Реконструкции"
о взыскании ущерба в размере 650 000 руб.,
установил:
открытое акционерное общество акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" (далее - истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю Геворкяну Геворку Мушеговичу (далее - ответчик, ИП Геворкян Г.М.) о взыскании 1 553 369 руб. 64 коп. стоимости произведенных неотделимых улучшений по договору аренды N 6 от 27.10.2005 и 15 000 руб. стоимости произведенных оценочных услуг.
Исковые требования основаны на статьях 617, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы обязанностью арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений после прекращения договора аренды и передачи арендованного помещения арендодателю.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Восток-Сервис-Коми" (далее - третье лицо, ЗАО "Восток-Сервис-Коми").
ИП Геворкян Г.М. обратился в Арбитражный суд Республики Коми со встречным исковым заявлением к Банку о взыскании 650 000 руб. ущерба в счет возмещения стоимости произведенного ремонта.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 04.03.2009 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 553 369 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
ИП Геворкян Г.М., не согласившись с принятым по делу решением, обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в иске Банку, удовлетворив встречные исковые требования.
По мнению заявителя, стоимость ремонтных работ была определена по состоянию на 1 квартал 2006 ООО "Метода-Авекс" без учета коэффициента износа за период более 2 лет, также судом были учтены работы, связанные с устройством бронеконструкций, вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства согласования данных работ с ЗАО "Восток-Сервис-Коми". Заявитель также указывает, что объемы работ и их стоимость не были согласованы с ЗАО "Восток-Сервис-Коми", так как не была предоставлена для согласования сметная документация, письмом N 118 от 27.02.2006 ЗАО "Восток-Сервис-Коми" давало свое согласие на ремонт арендуемых помещений и производство неотделимых улучшений, судом же не исследовался вопрос, какие виды работ являлись неотделимыми улучшениями, а какие текущим ремонтом. Заявитель считает, что из отчета ООО "Эльпина" следует, что переданное истцом помещение находилось в состоянии, не позволяющем его дальнейшую эксплуатацию, перечень видов работ по договору подряда N 00125 от 07.07.2008 соответствует видам работ, которые необходимо было произвести для приведения нежилых помещений к первоначальному виду, что в совокупности с актом приема-передачи доказывает факт причинения истцом убытков в размере 650 000 руб.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение от 04.03.2009 без изменения, а жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что согласие ЗАО "Восток-Сервис-Коми" на производство неотделимых улучшений было получено в соответствии с п. 2.3.4 договора N 6 и рабочим проектом, исполненным ООО "НТП", где указан перечень и объем работ, требования ответчика по встречному иску считает необоснованными, т.к. акт осмотра объекта недвижимости от 19.03.08 не может быть признан надлежащим доказательством по делу, поскольку составлен в одностороннем порядке, без вызова представителей Банка. В дополнении к отзыву истец указал, что стоимость ремонта арендуемых помещений и неотделимых улучшений за вычетом начисленной амортизации и работ по установке и монтажу бронеконструкций составляет 1376748 руб. 20 коп.
3 лицо письменное мнение по жалобе не представило, в заседании суда пояснило, что согласования сметы и рабочего проекта ООО "НТП" не производило.
Рассмотрение жалобы неоднократно откладывалось в связи с возможным урегулированием спора, однако стороны мирового соглашения не достигли.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 04.03.2009 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.10.2005 между ЗАО "Восток-Сервис-Коми" (арендодатель) и Банком (арендатор) заключен договор N 6 на аренду нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, 2, расположенные на первом этаже помещения N 14 технического паспорта (приложение N 1), общей площадью 192,5 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор обязался производить текущий ремонт арендуемых помещений. Кроме того, арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования, а также неотделимых улучшений арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.3.4 договора).
На основании пункта 2.3.10 по истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении неотделимые улучшения, произведенные в арендуемых помещениях по согласованию с арендодателем, передаются за отдельную плату. Отделимые улучшения, произведенные арендатором в арендованных помещениях, являются собственностью последнего и, в случае освобождения арендуемых помещений, демонтируются собственником. В случае если в результате демонтажа арендатором всех или нескольких неотделимых и/или отделимых улучшений помещению был причинен ущерб, арендатор обязан выполнить ремонт помещения в целях возврата им того первоначального вида, в котором это помещение было принято им по акту приема-передачи от арендодателя с учетом оставляемых и/или отделимых улучшений.
Актом приема-передачи в аренду нежилых помещений от 27.10.2005 подтверждается передача арендодателем арендованных помещений арендатору в удовлетворительном состоянии, все инженерное оборудование и коммуникации находились в исправном состоянии, техническое состояние нежилых помещений - годное для эксплуатации.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.07.2008 арендуемые истцом помещения были проданы 14.08.2007 Геворкяну Гегаму Мушеговичу.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2007 спорные помещения по договору дарения нежилого помещения от 04.12.2007 перешли в собственность ответчика.
19.01.2008 стороны заключили дополнительное соглашение N 4 к договору N 6 от 27.10.2005, в котором пунктом 1 установлено, что в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора N 6 от 27.10.2005 на аренду нежилых помещений, в качестве арендодателя и стороны по договору следует считать ИП Геворкяна Г.М. Данное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы Республики Коми.
01.02.2008 ответчик направил в адрес истца уведомление об увеличении арендной платы с 17.03.2008.
20.02.2008 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора на аренду нежилых помещений N 6 от 27.10.2005, согласно которому стороны пришли к соглашению о расторжении с 16.03.2008 договора аренды нежилых помещений N 6 от 27.10.2005.
В соответствии с актом приема-передачи нежилых помещений от 18.03.2008 арендатором переданы, а арендодателем приняты нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, 2. В пункте 2 определен размер передаваемых помещений, в пункте 3 указано, что одновременно арендатор передает неотделимые улучшения арендуемых помещений, произведенные с согласия арендодателя, в пункте 4 указано, что передаваемые нежилые помещения находятся в хорошем состоянии, все инженерное оборудование и коммуникации находятся в исправном состоянии, техническое состояние принимаемых нежилых помещений - годное к эксплуатации. Арендодатель претензий к состоянию передаваемых помещений не имеет. Арендодатель акт не подписал, указав, что с пунктом 4 не согласен.
Посчитав, что арендодатель при расторжении договора должен возместить стоимость неотделимых улучшений, 27.06.2008 истец направил в адрес ответчика письмо N 1 (и)-1455 с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений. В обоснование факта произведенных работ истец ссылался на договор на капитальный ремонт N 020/КР от 25.10.05 и дополнительное соглашение к нему N 1 от 31.03.06, заключенный с ООО "Декарт-Строй", справки о стоимости выполненных работ за январь, декабрь 2006 г., акты по приемке выполненных работ январь, декабрь 2006 г., расходные накладные от 3.03, 10.03.06 г., отчет ООО "Метода-Авекс", по которому рыночная стоимость ремонтных работ с учетом материалов, произведенных в нежилом помещении по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, д. 2 составляет округленно 1553370 руб.
Неисполнение требований истца послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Коми.
В свою очередь ответчик, посчитав, что истцом причинены убытки в сумме 650 000 руб., выразившиеся в затратах на приведение нежилых помещений в надлежащее состояние после их сдачи по акту приема-передачи от 18.03.2008 собственнику, также обратился в Арбитражный суд Республики Коми со встречным исковым заявлением.
В обоснование своей позиции ответчик ссылался на акт осмотра объекта недвижимости N 392/2008, произведенный ООО "Эльпина", согласно которому общее состояние сданного помещения - удовлетворительное, выявлен ряд механических повреждений.
Кроме того, ИП Геворкяном Г.М. в материалы дела в подтверждение понесенных убытков представлены: договор подряда N 00125 от 07.07.2008, согласно которому ИП Сазанович А.И. (подрядчик) обязался выполнить своими силами и средствами работы по восстановительному ремонту нежилых помещений по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, 2; акт о приемке выполненных работ N 1 от 02.09.2008; платежные поручения N 846 от 08.07.2008, N 973 от 28.07.2008, N 1237 от 04.09.2008 на сумму 650 000 руб.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для изменения судебного акта.
Суд первой инстанции установил, что истцом и третьим лицом 27.10.2005 заключен договор аренды нежилых помещений, срок действия которого установлен по 27.10.2010 г. Собственником помещений на момент заключения договора являлось третье лицо ЗАО "Восток-Сервис-Коми", впоследствии в 2007 г. помещения проданы Геворкяну Гегаму Мушеговичу, который по договору дарения передал помещения Геворкяну Геворку Мушеговичу. Соглашением от 20.02.08 стороны расторгли договор с 16.03.08 г.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В обоснование получения согласия собственника истец ссылается на письмо ЗАО "Восток-Сервис-Коми" от 27.02.06, в котором указано, что ЗАО дает согласие на ремонт арендуемых помещений и производство улучшений в соответствии с пунктом 2.3.4 договора аренды от 27.10.05 и рабочим проектом исполненным ООО "НТП", в т.ч. устройство кирпичных перегородок, облицовка стен гипсовыми листами, устройство подвесных потолков типа "Армстронг", демонтаж окон и установка оконных пластиковых блоков и пластиковых перегородок с дверью, производство штукатурных и отделочных работ, оборудование электроосвещения, установка силового электрооборудования, прокладка водопровода и канализации, установка санитарных приборов (умывальников, смесителей, унитазов), установка дверных полотен, настил линолеума, а также другие работы для выполнения ремонта.
В материалы дела приложены рабочие проекты (альбом 1, 2) ООО "НТП", данные документы содержат генеральный план, архитектурно-планировочное и конструктивное решение проектируемого объекта, доказательств согласования с собственником рабочих проектов не имеется.
Также не имеется в деле согласования с собственником сметы капремонта дополнительного офиса регионального филиала АКБ "МБРР".
Таким образом, из материалов дела видно, что с ЗАО "Восток-Сервис-Коми" не согласовывался объем и стоимость, подлежащих выполнению работ по улучшению помещений, арендодатель не принимал участия в приемке выполненных работ. Как следует из представленных материалов, произведенные работы выполнены истцом с целью организации осуществления банковской деятельности.
Указанные обстоятельства суд апелляционной инстанции расценивает как не отвечающие требованиям статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и считает, что истец не доказал факт согласования с арендодателем объема и стоимости работ по ремонту арендуемого помещения, в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения иска Банка.
Пункт 1 ст. 617 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на арендуемое имущество к иному лицу сам по себе не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды. Данная норма права не предусматривает ни перевода на нового собственника долга прежнего собственника по обязательствам, возникшим до перехода права собственности на арендуемое имущество к новому собственнику, ни перехода к новому собственнику прав требования прежнего собственника по таким обязательствам. Перевод долга на нового собственника возможен в порядке, предусмотренном параграфом 2 гл. 24 ГК РФ, то есть путем составления отдельного письменного соглашения, и с согласия кредитора.
Из материалов дела усматривается, что ремонт помещений и неотделимые помещения имели место в 2006 г., когда собственником помещений было ЗАО "Восток-Сервис-Коми", продажа помещений состоялась при наличии произведенного ремонта, доказательств того, что прежний и новый собственник договорились о переводе какого-либо долга на нового собственника, не имеется, такое условие отсутствует в договоре купли-продажи.
Включение в текст акта приема-передачи нежилых помещений от 18.03.08 указания на одновременную передачу неотделимых улучшений арендуемых помещений также не означает, что новый собственник взял на себя обязательство по их возмещению.
Таким образом, при наличии данных обстоятельств оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений за счет ответчика не усматривается. Принятый судебный акт подлежит изменению в данной части в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ИП Геворкяна Г.М. апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в указанной части.
Как следует из приведенных ИП Геворкяном Г.М. доводов ремонтные работы на сумму 650000 руб. были произведены с целью приведения арендуемых помещений к первоначальному виду, позволяющему осуществление дальнейшей эксплуатации для совершения предпринимательской деятельности.
Из материалов дела не усматриваются факты ненадлежащего состояния спорных помещений по вине арендатора, необходимость произведенных затрат по восстановлению имущества, т.е. ИП не доказана совокупность элементов для возложения ответственности на арендатора.
Таким образом, оснований для удовлетворения требований по первоначальному и встречному иску не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по делу в части первоначального иска и по апелляционной жалобе в сумме 500 руб. относятся на АКБ "Московский Банк Реконструкции и Развития".
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 4 марта 2009 года по делу N А29-8793/2008 изменить в части удовлетворения требований в сумме 1553369 руб. долга и 19266 руб. 85 коп. госпошлины, в удовлетворении требований по первоначальному иску отказать. В остальной части решение оставить без изменения.
Возвратить открытому акционерному обществу акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" излишне уплаченную госпошлину по делу по платежному поручению N 4957 от 27.10.08 г. в сумме 75 руб. Выдать справку.
Взыскать с открытого акционерного общества акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" в пользу индивидуального предпринимателя Геворкяна Геворка Мушеговича расходы по госпошлине по жалобе в сумме 500 руб. Выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий судья
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
В.Г.САНДАЛОВ
О.А.ГУРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2009 ПО ДЕЛУ N А29-8793/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2009 г. по делу N А29-8793/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2009 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Гуреевой О.А., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноперовой С.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Зиминой Т.А., действующей на основании доверенности от 26.12.08 г.,
представителя ответчика - Родченкова С.Н, действующего на основании доверенности от 29.01.09 (в заседании 20.07.09),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Геворкяна Геворка Мушеговича
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.03.2009 по делу N А29-8793/2008, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,
по иску открытого акционерного общества акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития"
к индивидуальному предприятию Геворкяну Геворку Мушеговичу,
третье лицо: закрытое акционерное общество "Восток-Сервис-Коми"
о взыскании 1 553 369 руб. 64 коп. стоимости неотделимых улучшений по договору аренды,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Геворкяна Геворка Мушеговича
к открытому акционерному обществу акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Развития и Реконструкции"
о взыскании ущерба в размере 650 000 руб.,
установил:
открытое акционерное общество акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" (далее - истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю Геворкяну Геворку Мушеговичу (далее - ответчик, ИП Геворкян Г.М.) о взыскании 1 553 369 руб. 64 коп. стоимости произведенных неотделимых улучшений по договору аренды N 6 от 27.10.2005 и 15 000 руб. стоимости произведенных оценочных услуг.
Исковые требования основаны на статьях 617, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы обязанностью арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений после прекращения договора аренды и передачи арендованного помещения арендодателю.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Восток-Сервис-Коми" (далее - третье лицо, ЗАО "Восток-Сервис-Коми").
ИП Геворкян Г.М. обратился в Арбитражный суд Республики Коми со встречным исковым заявлением к Банку о взыскании 650 000 руб. ущерба в счет возмещения стоимости произведенного ремонта.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 04.03.2009 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 553 369 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
ИП Геворкян Г.М., не согласившись с принятым по делу решением, обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в иске Банку, удовлетворив встречные исковые требования.
По мнению заявителя, стоимость ремонтных работ была определена по состоянию на 1 квартал 2006 ООО "Метода-Авекс" без учета коэффициента износа за период более 2 лет, также судом были учтены работы, связанные с устройством бронеконструкций, вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства согласования данных работ с ЗАО "Восток-Сервис-Коми". Заявитель также указывает, что объемы работ и их стоимость не были согласованы с ЗАО "Восток-Сервис-Коми", так как не была предоставлена для согласования сметная документация, письмом N 118 от 27.02.2006 ЗАО "Восток-Сервис-Коми" давало свое согласие на ремонт арендуемых помещений и производство неотделимых улучшений, судом же не исследовался вопрос, какие виды работ являлись неотделимыми улучшениями, а какие текущим ремонтом. Заявитель считает, что из отчета ООО "Эльпина" следует, что переданное истцом помещение находилось в состоянии, не позволяющем его дальнейшую эксплуатацию, перечень видов работ по договору подряда N 00125 от 07.07.2008 соответствует видам работ, которые необходимо было произвести для приведения нежилых помещений к первоначальному виду, что в совокупности с актом приема-передачи доказывает факт причинения истцом убытков в размере 650 000 руб.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение от 04.03.2009 без изменения, а жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что согласие ЗАО "Восток-Сервис-Коми" на производство неотделимых улучшений было получено в соответствии с п. 2.3.4 договора N 6 и рабочим проектом, исполненным ООО "НТП", где указан перечень и объем работ, требования ответчика по встречному иску считает необоснованными, т.к. акт осмотра объекта недвижимости от 19.03.08 не может быть признан надлежащим доказательством по делу, поскольку составлен в одностороннем порядке, без вызова представителей Банка. В дополнении к отзыву истец указал, что стоимость ремонта арендуемых помещений и неотделимых улучшений за вычетом начисленной амортизации и работ по установке и монтажу бронеконструкций составляет 1376748 руб. 20 коп.
3 лицо письменное мнение по жалобе не представило, в заседании суда пояснило, что согласования сметы и рабочего проекта ООО "НТП" не производило.
Рассмотрение жалобы неоднократно откладывалось в связи с возможным урегулированием спора, однако стороны мирового соглашения не достигли.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 04.03.2009 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.10.2005 между ЗАО "Восток-Сервис-Коми" (арендодатель) и Банком (арендатор) заключен договор N 6 на аренду нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, 2, расположенные на первом этаже помещения N 14 технического паспорта (приложение N 1), общей площадью 192,5 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор обязался производить текущий ремонт арендуемых помещений. Кроме того, арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования, а также неотделимых улучшений арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.3.4 договора).
На основании пункта 2.3.10 по истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении неотделимые улучшения, произведенные в арендуемых помещениях по согласованию с арендодателем, передаются за отдельную плату. Отделимые улучшения, произведенные арендатором в арендованных помещениях, являются собственностью последнего и, в случае освобождения арендуемых помещений, демонтируются собственником. В случае если в результате демонтажа арендатором всех или нескольких неотделимых и/или отделимых улучшений помещению был причинен ущерб, арендатор обязан выполнить ремонт помещения в целях возврата им того первоначального вида, в котором это помещение было принято им по акту приема-передачи от арендодателя с учетом оставляемых и/или отделимых улучшений.
Актом приема-передачи в аренду нежилых помещений от 27.10.2005 подтверждается передача арендодателем арендованных помещений арендатору в удовлетворительном состоянии, все инженерное оборудование и коммуникации находились в исправном состоянии, техническое состояние нежилых помещений - годное для эксплуатации.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.07.2008 арендуемые истцом помещения были проданы 14.08.2007 Геворкяну Гегаму Мушеговичу.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2007 спорные помещения по договору дарения нежилого помещения от 04.12.2007 перешли в собственность ответчика.
19.01.2008 стороны заключили дополнительное соглашение N 4 к договору N 6 от 27.10.2005, в котором пунктом 1 установлено, что в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора N 6 от 27.10.2005 на аренду нежилых помещений, в качестве арендодателя и стороны по договору следует считать ИП Геворкяна Г.М. Данное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы Республики Коми.
01.02.2008 ответчик направил в адрес истца уведомление об увеличении арендной платы с 17.03.2008.
20.02.2008 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора на аренду нежилых помещений N 6 от 27.10.2005, согласно которому стороны пришли к соглашению о расторжении с 16.03.2008 договора аренды нежилых помещений N 6 от 27.10.2005.
В соответствии с актом приема-передачи нежилых помещений от 18.03.2008 арендатором переданы, а арендодателем приняты нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, 2. В пункте 2 определен размер передаваемых помещений, в пункте 3 указано, что одновременно арендатор передает неотделимые улучшения арендуемых помещений, произведенные с согласия арендодателя, в пункте 4 указано, что передаваемые нежилые помещения находятся в хорошем состоянии, все инженерное оборудование и коммуникации находятся в исправном состоянии, техническое состояние принимаемых нежилых помещений - годное к эксплуатации. Арендодатель претензий к состоянию передаваемых помещений не имеет. Арендодатель акт не подписал, указав, что с пунктом 4 не согласен.
Посчитав, что арендодатель при расторжении договора должен возместить стоимость неотделимых улучшений, 27.06.2008 истец направил в адрес ответчика письмо N 1 (и)-1455 с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений. В обоснование факта произведенных работ истец ссылался на договор на капитальный ремонт N 020/КР от 25.10.05 и дополнительное соглашение к нему N 1 от 31.03.06, заключенный с ООО "Декарт-Строй", справки о стоимости выполненных работ за январь, декабрь 2006 г., акты по приемке выполненных работ январь, декабрь 2006 г., расходные накладные от 3.03, 10.03.06 г., отчет ООО "Метода-Авекс", по которому рыночная стоимость ремонтных работ с учетом материалов, произведенных в нежилом помещении по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, д. 2 составляет округленно 1553370 руб.
Неисполнение требований истца послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Коми.
В свою очередь ответчик, посчитав, что истцом причинены убытки в сумме 650 000 руб., выразившиеся в затратах на приведение нежилых помещений в надлежащее состояние после их сдачи по акту приема-передачи от 18.03.2008 собственнику, также обратился в Арбитражный суд Республики Коми со встречным исковым заявлением.
В обоснование своей позиции ответчик ссылался на акт осмотра объекта недвижимости N 392/2008, произведенный ООО "Эльпина", согласно которому общее состояние сданного помещения - удовлетворительное, выявлен ряд механических повреждений.
Кроме того, ИП Геворкяном Г.М. в материалы дела в подтверждение понесенных убытков представлены: договор подряда N 00125 от 07.07.2008, согласно которому ИП Сазанович А.И. (подрядчик) обязался выполнить своими силами и средствами работы по восстановительному ремонту нежилых помещений по адресу: г. Ухта, ул. Октябрьская, 2; акт о приемке выполненных работ N 1 от 02.09.2008; платежные поручения N 846 от 08.07.2008, N 973 от 28.07.2008, N 1237 от 04.09.2008 на сумму 650 000 руб.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для изменения судебного акта.
Суд первой инстанции установил, что истцом и третьим лицом 27.10.2005 заключен договор аренды нежилых помещений, срок действия которого установлен по 27.10.2010 г. Собственником помещений на момент заключения договора являлось третье лицо ЗАО "Восток-Сервис-Коми", впоследствии в 2007 г. помещения проданы Геворкяну Гегаму Мушеговичу, который по договору дарения передал помещения Геворкяну Геворку Мушеговичу. Соглашением от 20.02.08 стороны расторгли договор с 16.03.08 г.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В обоснование получения согласия собственника истец ссылается на письмо ЗАО "Восток-Сервис-Коми" от 27.02.06, в котором указано, что ЗАО дает согласие на ремонт арендуемых помещений и производство улучшений в соответствии с пунктом 2.3.4 договора аренды от 27.10.05 и рабочим проектом исполненным ООО "НТП", в т.ч. устройство кирпичных перегородок, облицовка стен гипсовыми листами, устройство подвесных потолков типа "Армстронг", демонтаж окон и установка оконных пластиковых блоков и пластиковых перегородок с дверью, производство штукатурных и отделочных работ, оборудование электроосвещения, установка силового электрооборудования, прокладка водопровода и канализации, установка санитарных приборов (умывальников, смесителей, унитазов), установка дверных полотен, настил линолеума, а также другие работы для выполнения ремонта.
В материалы дела приложены рабочие проекты (альбом 1, 2) ООО "НТП", данные документы содержат генеральный план, архитектурно-планировочное и конструктивное решение проектируемого объекта, доказательств согласования с собственником рабочих проектов не имеется.
Также не имеется в деле согласования с собственником сметы капремонта дополнительного офиса регионального филиала АКБ "МБРР".
Таким образом, из материалов дела видно, что с ЗАО "Восток-Сервис-Коми" не согласовывался объем и стоимость, подлежащих выполнению работ по улучшению помещений, арендодатель не принимал участия в приемке выполненных работ. Как следует из представленных материалов, произведенные работы выполнены истцом с целью организации осуществления банковской деятельности.
Указанные обстоятельства суд апелляционной инстанции расценивает как не отвечающие требованиям статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и считает, что истец не доказал факт согласования с арендодателем объема и стоимости работ по ремонту арендуемого помещения, в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения иска Банка.
Пункт 1 ст. 617 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на арендуемое имущество к иному лицу сам по себе не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды. Данная норма права не предусматривает ни перевода на нового собственника долга прежнего собственника по обязательствам, возникшим до перехода права собственности на арендуемое имущество к новому собственнику, ни перехода к новому собственнику прав требования прежнего собственника по таким обязательствам. Перевод долга на нового собственника возможен в порядке, предусмотренном параграфом 2 гл. 24 ГК РФ, то есть путем составления отдельного письменного соглашения, и с согласия кредитора.
Из материалов дела усматривается, что ремонт помещений и неотделимые помещения имели место в 2006 г., когда собственником помещений было ЗАО "Восток-Сервис-Коми", продажа помещений состоялась при наличии произведенного ремонта, доказательств того, что прежний и новый собственник договорились о переводе какого-либо долга на нового собственника, не имеется, такое условие отсутствует в договоре купли-продажи.
Включение в текст акта приема-передачи нежилых помещений от 18.03.08 указания на одновременную передачу неотделимых улучшений арендуемых помещений также не означает, что новый собственник взял на себя обязательство по их возмещению.
Таким образом, при наличии данных обстоятельств оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений за счет ответчика не усматривается. Принятый судебный акт подлежит изменению в данной части в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ИП Геворкяна Г.М. апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в указанной части.
Как следует из приведенных ИП Геворкяном Г.М. доводов ремонтные работы на сумму 650000 руб. были произведены с целью приведения арендуемых помещений к первоначальному виду, позволяющему осуществление дальнейшей эксплуатации для совершения предпринимательской деятельности.
Из материалов дела не усматриваются факты ненадлежащего состояния спорных помещений по вине арендатора, необходимость произведенных затрат по восстановлению имущества, т.е. ИП не доказана совокупность элементов для возложения ответственности на арендатора.
Таким образом, оснований для удовлетворения требований по первоначальному и встречному иску не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по делу в части первоначального иска и по апелляционной жалобе в сумме 500 руб. относятся на АКБ "Московский Банк Реконструкции и Развития".
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 4 марта 2009 года по делу N А29-8793/2008 изменить в части удовлетворения требований в сумме 1553369 руб. долга и 19266 руб. 85 коп. госпошлины, в удовлетворении требований по первоначальному иску отказать. В остальной части решение оставить без изменения.
Возвратить открытому акционерному обществу акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" излишне уплаченную госпошлину по делу по платежному поручению N 4957 от 27.10.08 г. в сумме 75 руб. Выдать справку.
Взыскать с открытого акционерного общества акционерно-коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" в пользу индивидуального предпринимателя Геворкяна Геворка Мушеговича расходы по госпошлине по жалобе в сумме 500 руб. Выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий судья
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
В.Г.САНДАЛОВ
О.А.ГУРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)