Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Щипунова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Ефимовой И.В., Грибалевой М.Н.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ментэл" к М., Т., О., К.А., Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области, комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области о признании за обществом с ограниченной ответственностью "Ментэл" права собственности на нежилое здание, о признании отсутствующим права собственности Т., о признании не возникшим права собственности О. на нежилое здание и прекращении регистрации права собственности О. на нежилое здание, об истребовании у О. нежилого здания, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания, заключенного между Т. и О., о признании недействительным передачи имущества должника М. Т., о признании недействительным акта передачи здания от М. к Т. и постановления о проведении регистрации, о признании недействительным права залога продавца Т. по договору купли-продажи от 12 марта 2012 года, о прекращении права залога Т., о предоставлении земельного участка в аренду,
по апелляционным жалобам генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Ментэл" П., и представителя общества с ограниченной ответственностью "Ментэл" С. на решение Вольского районного суда Саратовской области от 29 декабря 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Ментэл" К.Т., поддержавшей доводы жалоб, объяснения представителя Т. и О. - С., возражавшего относительно отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Ментэл" (далее по тексту ООО "Ментэл") обратилось в суд с иском к М., Т., О., комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области, К.А., Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области (далее по тексту УФССП по Саратовской области) о признании за ООО "Ментэл" права собственности по сделке купли-продажи нежилого здания, о признании отсутствующим права собственности у Т. и прекращении регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, о признании не возникшим права собственности О. и прекращении регистрации прав на указанное нежилое здание, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания, заключенного между Т. и О., об истребовании нежилого здания от О., о признании недействительным передачи имущества от М. к Т., о признании недействительными акта передачи здания от М. к Т. и постановления о проведении регистрации, о признании недействительным права залога продавца Т. по договору купли-продажи от <дата>, о прекращении права залога Т., о предоставлении земельного участка под строением в аренду.
В обоснование требований истцом указано, что <дата> между ООО "Ментэл" и индивидуальным предпринимателем М. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1215,3 кв. м. ООО "Ментэл" произвело платежи по безналичному расчету М. в сумме 1500000 рублей, выполнив тем самым обязательства по оплате по предварительному договору купли-продажи. С 2007 года ООО "Ментэл" владеет нежилым помещением и сдает помещение в аренду.
В июле 2011 года ООО "Ментэл" заключило с М. основной договор купли-продажи нежилого здания, которое выставлено судебным приставом-исполнителем на торги. Договор купли-продажи здания представлен судебному приставу-исполнителю для решения вопроса о снятии с торгов, однако соответствующие действия судебным приставом-исполнителем не были произведены.
В январе 2012 года ООО "Ментэл" обратилось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, приобретенное по договору купли-продажи от <дата>, в удовлетворении исковых требований обществу отказано.
<дата> ООО "Ментэл" от Вольского отдела судебных приставов получен акт передачи нереализованного имущества должника М. взыскателю Т. от <дата>. Т. оформила право собственности на спорное имущество.
<дата> между Т. и О. заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось нежилое здание, общей площадью 1215,3 кв. м, под литерой Г, находящееся по адресу: <адрес> В настоящее время право собственности на спорное здание оформлено на О. с залогом в пользу Т.
По мнению истца, ООО "Ментэл" является собственником спорного имущества, поскольку приобрело имущество в установленном порядке, с 2007 года владеет и пользуется нежилым зданием, переданным обществу ответчиком М. по договору купли-продажи от <дата> (до выставления судебным приставом - исполнителем имущества на торги). В момент передачи имущества для реализации на торгах нежилое здание не принадлежало М. и наложение ареста на имущество являлось незаконным. По заказу истца проведено экспертное исследование на предмет фальсификации подписи М. в акте передачи арестованного имущества. В ходе исследования установлено, что подпись в акте не принадлежит М., что свидетельствует о незаконности действий судебного пристава-исполнителя и подложности представленных на спорное имущество документов.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец (в лице представителя С.) отказался от требований к Т. о прекращении регистрации права собственности на нежилое здание, поскольку регистрация права на момент рассмотрения спора прекращена в результате перехода права собственности к О. Производство по делу в данной части требований прекращено, о чем вынесено соответствующее определение.
Решением Вольского районного суда Саратовской области от 29 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, генеральный директор ООО "Ментэл" П. и представитель ООО "Ментэл" по доверенности С. подали апелляционные жалобы, в которых содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы П. полагает, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права. Судом не принято во внимание, что с <дата> в Вольском межрайонном следственном управлении Следственного комитета по Саратовской области находится материал проверки по факту неправомерных действий судебного пристава-исполнителя К.А., по которому решение до настоящего времени не принято. Суд обязан был приостановить производство по делу из-за невозможности рассмотрения спора до принятия решения по другому делу.
Судом необоснованно отказано истцу в проведении судебной почерковедческой экспертизы. Ссылка суда на то, что стороной истца не представлен договор купли-продажи недвижимости N, который указан в платежных поручениях, необоснованна, поскольку предварительный договор не имел номера, а по документообороту ООО "Ментэл" он числился под номером 35874.
Автор жалобы С. указывает на неправильное применение судом норм материального права. Судебному приставу-исполнителю с момента возбуждения исполнительного производства в 2010 году передан договор купли-продажи нежилого здания, заключенный между ООО "Ментэл" и М., денежные средства по договору получены М. в полном объеме в 2007 году. Судебный пристав-исполнитель не произвел изъятие недвижимого имущества у ООО "Ментэл" для передачи его Т., нарушив нормы Федерального закона "Об исполнительном производстве". Судом не учтено, что переоформление прав на земельный участок с объектом незавершенного строительства путем предоставления участка в собственность до окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию, противоречит нормам действующего земельного законодательства. Ответчики Т.В. или О. не имели право получить в аренду земельный участок под объектом незавершенного строительства здания, находящегося в стадии реконструкции. Поскольку фактически здание не изъято у ООО "Ментэл" и не передано взыскателю Т. сделка по регистрации права собственности является недействительной, равно как и недействительна последующая сделка, заключенная между Т. и О..
Кроме того, судебный пристав - исполнитель нарушил положения гражданского законодательства при передаче на торги права долгосрочной аренды, поскольку не получено согласие комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района.
По утверждению автора жалобы, у ООО "Ментэл" отсутствует спор с М. о праве собственности на спорное нежилое здание, поскольку передача вещи по договору купли-продажи состоялась до наложения ареста на спорное имущество.
На апелляционные жалобы представителем О. по доверенности А. поданы возражения, в которых содержится просьба решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца К.Т. поддержала доводы жалоб.
Представитель Т. и О. - А. возражал относительно отмены решения суда.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
От генерального директора ООО "Ментэл" П. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с ее болезнью и сменой представителя общества. Судебной коллегией в удовлетворении ходатайства отказано, поскольку в судебном заседании в качестве представителя общества присутствовала К.Т., ООО "Ментэл" было заранее известно о предстоящем судебном разбирательстве в суде апелляционной инстанции, в связи с чем представитель имел возможность (при необходимости) ознакомиться с материалами дела и подготовиться к участию в заседании апелляционной инстанции.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статья 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 58 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом первой инстанции установлено, что определением Вольского районного суда Саратовской области от <дата> на недвижимое имущество, принадлежащее ответчику М. (в том числе на спорное нежилое здание), в качестве обеспечительной меры по иску Т. к М. о взыскании суммы долга по договору займа наложен арест в пределах суммы 1610333 рубля 33 копейки.
<дата> Вольским межрайонным отделом судебных приставов возбуждено исполнительное производство по данному определению, наложен арест на имущество М. в пределах суммы 1610333 рубля 33 копейки.
<дата> Вольским районным судом Саратовской области на основании решения от <дата> выдан исполнительный лист о взыскании с М. в пользу Т. основного долга по договору займа в размере 1600000 рублей, процентов по договору займа в размере 10333 рублей 33 копеек, процентов за неправомерное удержание денежных средств в размере 0,2% от оставшейся суммы займа, начиная с <дата> по день фактического возврата денежных средств, расходов по оплате государственной пошлины в размере 16251 рубль 67 копеек.
<дата> на основании исполнительного листа судебным приставом - исполнителем Вольского межрайонного отдела судебных приставов возбуждено исполнительное производство.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> спорное нежилое здание принадлежало М.
<дата> судебным приставом-исполнителем составлен акт описи и ареста имущества, в который включено спорное нежилое здание. Акт содержит подпись ответчика М. об ознакомлении, а также замечания о необходимости участия специалиста-оценщика, иных замечаний к акту М. сделано не было. Судебным приставом-исполнителем произведена оценка арестованного нежилого здания, и на основании постановления от <дата> объект передан в Росимущество на реализацию путем проведения торгов в форме аукциона. Реализовать арестованное имущество не представилось возможным, торги признаны несостоявшимися, и имущество <дата> возвращено в службу судебных приставов.
<дата> судебный пристав-исполнитель выдал на руки взыскателю Т. предложение об оставлении нереализованного имущества (нежилого здания) за собой. Она согласилась с предложением и в соответствии с постановлением о передаче нереализованного имущества должника взыскателю N от <дата> и актом передачи от <дата> нереализованное имущество передано в счет погашения долга от должника М. взыскателю Т. В тот же день судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о государственной регистрации права собственности Т. на нежилое здание.
<дата> между Т. и О. заключен договор купли-продажи нежилого здания, переход права собственности зарегистрирован за О.
С.А. истца в подтверждение факта приобретения нежилого здания представлено два предварительных договора купли-продажи, заключенных <дата> между ООО "Ментэл" и М., согласно которым М. обязался заключить с ООО "Ментэл" договор купли-продажи нежилого одноэтажного здания в стадии реконструкции, под литерой "Г" общей площадью 1215,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> Продажная цена здания в одном договоре установлена сторонами в размере 1500000 рублей, в другом - в размере 3600000 рублей. Срок произведения окончательного расчета по предварительным договорам в одном случае установлен не позднее <дата>, а в другом - не позднее 2007 года. Одним из условий предварительных договоров являлось заключение основного договора купли-продажи нежилого одноэтажного здания и официальное оформление документов через регистрационную палату <адрес>. При этом в одном договоре указано, что данные действия должны быть произведены до июля 2010 года, в другом - после окончания расчета по условиям предварительного договора. Представленные предварительные договоры, составленные между теми же сторонами по одному и тому же предмету, не совпадают по своему содержанию. В одном из договоров в пункте 5а указано, что покупатель после полной оплаты суммы за одноэтажное нежилое здание по настоящему договору имеет право с <дата> пользоваться данным помещением по своему усмотрению, в другом - в пункте 5а закреплено, что стороны согласны с границами земли между нежилыми зданиями (пе*** <адрес> <адрес>. Официальный раздел земли между этими зданиями будет оформлен до июля 2010 года.
С.А. истца также представлены платежные документы, согласно которым денежные средства в счет продажи нежилого здания по предварительным договорам, заключенным между М. и ООО "Ментэл", перечислены на лицевой счет М. в сумме 1300000 рублей.
Как следует из текста договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между М. (действующим на стороне продавца) и ООО "Ментэл" (действующим на стороне покупателя) <дата>, продавец передал покупателю нежилое помещение в соответствии с условиями предварительного договора от <дата>. Покупатель уплатил за помещение согласованную сторонами цену, договорная цена составила 1500000 рублей, из которых 1300000 рублей перечислены путем безналичных расчетов, а 200000 рублей переданы наличными денежными средствами по расходным кассовым ордерам до подписания договора (пункты 1.1, 2.1 договора).
По условиям договора продавец обязался передать покупателю помещение не позднее трех дней с момента подписания договора, передача помещения должна была оформляться передаточным актом (п. 3.1 договора).
Таким образом, истцом не представлено доказательств полной оплаты денежных средств и доказательств передачи нежилого помещения покупателю. Доводы истца о том, что условия договора купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме и что истец с 2007 года является законным владельцем здания, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В 2011 году в производстве Вольского районного суда Саратовской области находилось исковое заявление ООО "Ментэл" к Вольскому межрайонному отделу судебных приставов Управления федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Т., М. об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), предметом спора по предъявленному иску выступало нежилое помещение, общей площадью 1215,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>".
Решением суда от <дата> ООО "Ментэл" отказано в удовлетворении исковых требований. В ходе судебного разбирательства установлено, что у ООО "Ментэл" отсутствует право требовать освобождения спорного недвижимого имущества от ареста, поскольку в согласованный предварительным договором срок (до <дата>) стороны не заключили основного договора купли-продажи недвижимости, и ни одна из сторон не обратилась в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Факт незаключения основного договора не отрицался сторонами, основной договор при рассмотрении дела не предъявлялся, оплата по договору подтверждена ООО "Ментэл" на сумму 1300000 рублей.
Приведенные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора в силу положений ст. 61 ГПК РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по состоянию на <дата> основной договор между ООО "Ментэл" и М. не был заключен.
Поскольку ООО "Ментэл" договор купли-продажи представил судебному приставу-исполнителю в ноябре 2011 года, суд первой инстанции посчитал, что основной договор мог быть подписан сторонами только в период с марта по ноябрь 2011 года, когда на здание был наложен арест, который предполагает запрет распоряжения имуществом. Следовательно, с учетом положений ст. 168 ГК РФ указанный договор, заключенный после <дата>, является ничтожным и не порождающим правовых последствий для сторон.
При данных обстоятельствах вывод суда об отказе в удовлетворении требований о признании права собственности на недвижимое имущество является законным и обоснованным. Иные требования, предъявленные истцом, вытекают из требований о признании права собственности и также не подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что ООО "Ментэл" обращалось в арбитражный суд с иском к М., Т., О. о государственной регистрации перехода права собственности по сделке купли-продажи от <дата>. В удовлетворении исковых требований обществу отказано (решение Арбитражного суда Саратовской области от <дата>, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от <дата>), поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих факт заключения основного договора купли-продажи в оговоренный срок, а также доказательств обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и уклонения ответчика от совершения действий по регистрации перехода права собственности.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к переоценке исследованных доказательств, жалобы не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Вольского районного суда Саратовской области от 29 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1690
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 марта 2013 г. по делу N 33-1690
Судья: Щипунова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Ефимовой И.В., Грибалевой М.Н.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ментэл" к М., Т., О., К.А., Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области, комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области о признании за обществом с ограниченной ответственностью "Ментэл" права собственности на нежилое здание, о признании отсутствующим права собственности Т., о признании не возникшим права собственности О. на нежилое здание и прекращении регистрации права собственности О. на нежилое здание, об истребовании у О. нежилого здания, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания, заключенного между Т. и О., о признании недействительным передачи имущества должника М. Т., о признании недействительным акта передачи здания от М. к Т. и постановления о проведении регистрации, о признании недействительным права залога продавца Т. по договору купли-продажи от 12 марта 2012 года, о прекращении права залога Т., о предоставлении земельного участка в аренду,
по апелляционным жалобам генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Ментэл" П., и представителя общества с ограниченной ответственностью "Ментэл" С. на решение Вольского районного суда Саратовской области от 29 декабря 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Ментэл" К.Т., поддержавшей доводы жалоб, объяснения представителя Т. и О. - С., возражавшего относительно отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Ментэл" (далее по тексту ООО "Ментэл") обратилось в суд с иском к М., Т., О., комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области, К.А., Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области (далее по тексту УФССП по Саратовской области) о признании за ООО "Ментэл" права собственности по сделке купли-продажи нежилого здания, о признании отсутствующим права собственности у Т. и прекращении регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, о признании не возникшим права собственности О. и прекращении регистрации прав на указанное нежилое здание, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания, заключенного между Т. и О., об истребовании нежилого здания от О., о признании недействительным передачи имущества от М. к Т., о признании недействительными акта передачи здания от М. к Т. и постановления о проведении регистрации, о признании недействительным права залога продавца Т. по договору купли-продажи от <дата>, о прекращении права залога Т., о предоставлении земельного участка под строением в аренду.
В обоснование требований истцом указано, что <дата> между ООО "Ментэл" и индивидуальным предпринимателем М. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1215,3 кв. м. ООО "Ментэл" произвело платежи по безналичному расчету М. в сумме 1500000 рублей, выполнив тем самым обязательства по оплате по предварительному договору купли-продажи. С 2007 года ООО "Ментэл" владеет нежилым помещением и сдает помещение в аренду.
В июле 2011 года ООО "Ментэл" заключило с М. основной договор купли-продажи нежилого здания, которое выставлено судебным приставом-исполнителем на торги. Договор купли-продажи здания представлен судебному приставу-исполнителю для решения вопроса о снятии с торгов, однако соответствующие действия судебным приставом-исполнителем не были произведены.
В январе 2012 года ООО "Ментэл" обратилось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, приобретенное по договору купли-продажи от <дата>, в удовлетворении исковых требований обществу отказано.
<дата> ООО "Ментэл" от Вольского отдела судебных приставов получен акт передачи нереализованного имущества должника М. взыскателю Т. от <дата>. Т. оформила право собственности на спорное имущество.
<дата> между Т. и О. заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось нежилое здание, общей площадью 1215,3 кв. м, под литерой Г, находящееся по адресу: <адрес> В настоящее время право собственности на спорное здание оформлено на О. с залогом в пользу Т.
По мнению истца, ООО "Ментэл" является собственником спорного имущества, поскольку приобрело имущество в установленном порядке, с 2007 года владеет и пользуется нежилым зданием, переданным обществу ответчиком М. по договору купли-продажи от <дата> (до выставления судебным приставом - исполнителем имущества на торги). В момент передачи имущества для реализации на торгах нежилое здание не принадлежало М. и наложение ареста на имущество являлось незаконным. По заказу истца проведено экспертное исследование на предмет фальсификации подписи М. в акте передачи арестованного имущества. В ходе исследования установлено, что подпись в акте не принадлежит М., что свидетельствует о незаконности действий судебного пристава-исполнителя и подложности представленных на спорное имущество документов.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец (в лице представителя С.) отказался от требований к Т. о прекращении регистрации права собственности на нежилое здание, поскольку регистрация права на момент рассмотрения спора прекращена в результате перехода права собственности к О. Производство по делу в данной части требований прекращено, о чем вынесено соответствующее определение.
Решением Вольского районного суда Саратовской области от 29 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, генеральный директор ООО "Ментэл" П. и представитель ООО "Ментэл" по доверенности С. подали апелляционные жалобы, в которых содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы П. полагает, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права. Судом не принято во внимание, что с <дата> в Вольском межрайонном следственном управлении Следственного комитета по Саратовской области находится материал проверки по факту неправомерных действий судебного пристава-исполнителя К.А., по которому решение до настоящего времени не принято. Суд обязан был приостановить производство по делу из-за невозможности рассмотрения спора до принятия решения по другому делу.
Судом необоснованно отказано истцу в проведении судебной почерковедческой экспертизы. Ссылка суда на то, что стороной истца не представлен договор купли-продажи недвижимости N, который указан в платежных поручениях, необоснованна, поскольку предварительный договор не имел номера, а по документообороту ООО "Ментэл" он числился под номером 35874.
Автор жалобы С. указывает на неправильное применение судом норм материального права. Судебному приставу-исполнителю с момента возбуждения исполнительного производства в 2010 году передан договор купли-продажи нежилого здания, заключенный между ООО "Ментэл" и М., денежные средства по договору получены М. в полном объеме в 2007 году. Судебный пристав-исполнитель не произвел изъятие недвижимого имущества у ООО "Ментэл" для передачи его Т., нарушив нормы Федерального закона "Об исполнительном производстве". Судом не учтено, что переоформление прав на земельный участок с объектом незавершенного строительства путем предоставления участка в собственность до окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию, противоречит нормам действующего земельного законодательства. Ответчики Т.В. или О. не имели право получить в аренду земельный участок под объектом незавершенного строительства здания, находящегося в стадии реконструкции. Поскольку фактически здание не изъято у ООО "Ментэл" и не передано взыскателю Т. сделка по регистрации права собственности является недействительной, равно как и недействительна последующая сделка, заключенная между Т. и О..
Кроме того, судебный пристав - исполнитель нарушил положения гражданского законодательства при передаче на торги права долгосрочной аренды, поскольку не получено согласие комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района.
По утверждению автора жалобы, у ООО "Ментэл" отсутствует спор с М. о праве собственности на спорное нежилое здание, поскольку передача вещи по договору купли-продажи состоялась до наложения ареста на спорное имущество.
На апелляционные жалобы представителем О. по доверенности А. поданы возражения, в которых содержится просьба решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца К.Т. поддержала доводы жалоб.
Представитель Т. и О. - А. возражал относительно отмены решения суда.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
От генерального директора ООО "Ментэл" П. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с ее болезнью и сменой представителя общества. Судебной коллегией в удовлетворении ходатайства отказано, поскольку в судебном заседании в качестве представителя общества присутствовала К.Т., ООО "Ментэл" было заранее известно о предстоящем судебном разбирательстве в суде апелляционной инстанции, в связи с чем представитель имел возможность (при необходимости) ознакомиться с материалами дела и подготовиться к участию в заседании апелляционной инстанции.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статья 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 58 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом первой инстанции установлено, что определением Вольского районного суда Саратовской области от <дата> на недвижимое имущество, принадлежащее ответчику М. (в том числе на спорное нежилое здание), в качестве обеспечительной меры по иску Т. к М. о взыскании суммы долга по договору займа наложен арест в пределах суммы 1610333 рубля 33 копейки.
<дата> Вольским межрайонным отделом судебных приставов возбуждено исполнительное производство по данному определению, наложен арест на имущество М. в пределах суммы 1610333 рубля 33 копейки.
<дата> Вольским районным судом Саратовской области на основании решения от <дата> выдан исполнительный лист о взыскании с М. в пользу Т. основного долга по договору займа в размере 1600000 рублей, процентов по договору займа в размере 10333 рублей 33 копеек, процентов за неправомерное удержание денежных средств в размере 0,2% от оставшейся суммы займа, начиная с <дата> по день фактического возврата денежных средств, расходов по оплате государственной пошлины в размере 16251 рубль 67 копеек.
<дата> на основании исполнительного листа судебным приставом - исполнителем Вольского межрайонного отдела судебных приставов возбуждено исполнительное производство.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> спорное нежилое здание принадлежало М.
<дата> судебным приставом-исполнителем составлен акт описи и ареста имущества, в который включено спорное нежилое здание. Акт содержит подпись ответчика М. об ознакомлении, а также замечания о необходимости участия специалиста-оценщика, иных замечаний к акту М. сделано не было. Судебным приставом-исполнителем произведена оценка арестованного нежилого здания, и на основании постановления от <дата> объект передан в Росимущество на реализацию путем проведения торгов в форме аукциона. Реализовать арестованное имущество не представилось возможным, торги признаны несостоявшимися, и имущество <дата> возвращено в службу судебных приставов.
<дата> судебный пристав-исполнитель выдал на руки взыскателю Т. предложение об оставлении нереализованного имущества (нежилого здания) за собой. Она согласилась с предложением и в соответствии с постановлением о передаче нереализованного имущества должника взыскателю N от <дата> и актом передачи от <дата> нереализованное имущество передано в счет погашения долга от должника М. взыскателю Т. В тот же день судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о государственной регистрации права собственности Т. на нежилое здание.
<дата> между Т. и О. заключен договор купли-продажи нежилого здания, переход права собственности зарегистрирован за О.
С.А. истца в подтверждение факта приобретения нежилого здания представлено два предварительных договора купли-продажи, заключенных <дата> между ООО "Ментэл" и М., согласно которым М. обязался заключить с ООО "Ментэл" договор купли-продажи нежилого одноэтажного здания в стадии реконструкции, под литерой "Г" общей площадью 1215,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> Продажная цена здания в одном договоре установлена сторонами в размере 1500000 рублей, в другом - в размере 3600000 рублей. Срок произведения окончательного расчета по предварительным договорам в одном случае установлен не позднее <дата>, а в другом - не позднее 2007 года. Одним из условий предварительных договоров являлось заключение основного договора купли-продажи нежилого одноэтажного здания и официальное оформление документов через регистрационную палату <адрес>. При этом в одном договоре указано, что данные действия должны быть произведены до июля 2010 года, в другом - после окончания расчета по условиям предварительного договора. Представленные предварительные договоры, составленные между теми же сторонами по одному и тому же предмету, не совпадают по своему содержанию. В одном из договоров в пункте 5а указано, что покупатель после полной оплаты суммы за одноэтажное нежилое здание по настоящему договору имеет право с <дата> пользоваться данным помещением по своему усмотрению, в другом - в пункте 5а закреплено, что стороны согласны с границами земли между нежилыми зданиями (пе*** <адрес> <адрес>. Официальный раздел земли между этими зданиями будет оформлен до июля 2010 года.
С.А. истца также представлены платежные документы, согласно которым денежные средства в счет продажи нежилого здания по предварительным договорам, заключенным между М. и ООО "Ментэл", перечислены на лицевой счет М. в сумме 1300000 рублей.
Как следует из текста договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между М. (действующим на стороне продавца) и ООО "Ментэл" (действующим на стороне покупателя) <дата>, продавец передал покупателю нежилое помещение в соответствии с условиями предварительного договора от <дата>. Покупатель уплатил за помещение согласованную сторонами цену, договорная цена составила 1500000 рублей, из которых 1300000 рублей перечислены путем безналичных расчетов, а 200000 рублей переданы наличными денежными средствами по расходным кассовым ордерам до подписания договора (пункты 1.1, 2.1 договора).
По условиям договора продавец обязался передать покупателю помещение не позднее трех дней с момента подписания договора, передача помещения должна была оформляться передаточным актом (п. 3.1 договора).
Таким образом, истцом не представлено доказательств полной оплаты денежных средств и доказательств передачи нежилого помещения покупателю. Доводы истца о том, что условия договора купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме и что истец с 2007 года является законным владельцем здания, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В 2011 году в производстве Вольского районного суда Саратовской области находилось исковое заявление ООО "Ментэл" к Вольскому межрайонному отделу судебных приставов Управления федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Т., М. об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), предметом спора по предъявленному иску выступало нежилое помещение, общей площадью 1215,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>".
Решением суда от <дата> ООО "Ментэл" отказано в удовлетворении исковых требований. В ходе судебного разбирательства установлено, что у ООО "Ментэл" отсутствует право требовать освобождения спорного недвижимого имущества от ареста, поскольку в согласованный предварительным договором срок (до <дата>) стороны не заключили основного договора купли-продажи недвижимости, и ни одна из сторон не обратилась в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Факт незаключения основного договора не отрицался сторонами, основной договор при рассмотрении дела не предъявлялся, оплата по договору подтверждена ООО "Ментэл" на сумму 1300000 рублей.
Приведенные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора в силу положений ст. 61 ГПК РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по состоянию на <дата> основной договор между ООО "Ментэл" и М. не был заключен.
Поскольку ООО "Ментэл" договор купли-продажи представил судебному приставу-исполнителю в ноябре 2011 года, суд первой инстанции посчитал, что основной договор мог быть подписан сторонами только в период с марта по ноябрь 2011 года, когда на здание был наложен арест, который предполагает запрет распоряжения имуществом. Следовательно, с учетом положений ст. 168 ГК РФ указанный договор, заключенный после <дата>, является ничтожным и не порождающим правовых последствий для сторон.
При данных обстоятельствах вывод суда об отказе в удовлетворении требований о признании права собственности на недвижимое имущество является законным и обоснованным. Иные требования, предъявленные истцом, вытекают из требований о признании права собственности и также не подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что ООО "Ментэл" обращалось в арбитражный суд с иском к М., Т., О. о государственной регистрации перехода права собственности по сделке купли-продажи от <дата>. В удовлетворении исковых требований обществу отказано (решение Арбитражного суда Саратовской области от <дата>, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от <дата>), поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих факт заключения основного договора купли-продажи в оговоренный срок, а также доказательств обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и уклонения ответчика от совершения действий по регистрации перехода права собственности.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к переоценке исследованных доказательств, жалобы не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Вольского районного суда Саратовской области от 29 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)